2016年下半年山西省房地产估价师《制度与政策》：征收土地批准权限的规定考试试卷

2016年下半年山西省房地产估价师《制度与政策》：征收土地批准权

限的规定考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为__。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

2、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。

A：0~50

B：50~75

C：50~100

D：100~150

E：工业用地的监测点评估价格

3、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A：中国共产党第十一次全国代表大会

B：中国共产党第十二次全国代表大会

C：中国共产党第十三次全国代表大会

D：中国共产党第十四次全国代表大会

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。(2005年试题)

A：0.4月

B：2.5月

C：0.4年

D：2.5年

E：借款合同

5、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。

A：毛租金乘数法

B：潜在毛收入乘数法

C：有效毛收入乘数法

D：净收益乘数法

E：工业用地的监测点评估价格

6、房地产估价师执业资格考试，由负责。

A：住房和城乡建设部

B：国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门

C：国务院建设行政主管部门

D：国务院人事主管部门

E：执行层的组织协调

7、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。

A．40 000

B．53 600

C．66 800

D．80 000

8、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年

D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

9、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由__。

A．上升到下降

B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率

D．低于合理空置率到高于合理空置率

10、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有__。

A．位置固定性

B．各异性

C．适应性

D．相互影响性

11、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。

A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地

B：土地使用者有偿、有限期地出让土地

C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动

D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价E：房地产估价机构必须加盖公章

12、高尔夫球场属于__。

A．居住物业

B．商用物业

C．工业物业

D．特殊物业

13、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。

A：《中华人民共和国土地管理法》

B：《中华人民共和国土地管理法实施条例》

C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

E：房地产估价机构必须加盖公章

14、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租售阶段

15、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。

A：9616.83

B：10161.05

C：12021.04

D：12800

E：工业用地的监测点评估价格

16、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为．【2007年考题】A：1765元

B：2000元

C：2069元

D：2400元

E：工业用地的监测点评估价格

17、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，总建筑面积为2 000㎡，某人拥有其中120㎡的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为㎡。

A：40

B：45

C：48

D：50

E：工业用地的监测点评估价格

18、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A．户型

B．楼层

C．层高

D．装修

19、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

A：14140

B：42421

C：56561

D：60000

E：工业用地的监测点评估价格

20、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元．从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。

A：10000

B：11000

C：7800

D：9200

E：借款合同

21、住房公积金管理的决策机构是。

A：住房公积金管理委员会

B：城市人民政府

C：住房公积金管理中心

D：住房公积金缴存单位

E：执行层的组织协调

22、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。

A．Ic越大，Pt越大

B．Ic越小，Pt越大

C．Pt越大，Ic越小

D．Ic与Pt无关

23、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。

A．开发商违法预售

B．借款人赖账不还

C．借款人拖延还款

D．房地产市场供需失衡

24、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为__。

A．10%

B．20%

C．50%

D．200%

25、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。

A：数学曲线拟合法

B：平均增减量法

C：平均发展速度法

D：移动平均法

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）

1、初步可行性研究主要解决的问题包括。

A：项目的投资机遇如何

B：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定

C：是否有进行详细可行性研究的必要

D：有哪些关键问题需要进行辅助研究

E：做出投资与否的决策

2、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在__。

A．资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险

B．自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力

C．由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还

D．抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险

E．资金来源与资金流动性无关

3、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有。

A：名胜古迹自用的房产

B：寺庙出租的经营用房产

C：校办工厂的房产

D：房地产开发企业建造未售但自用的房产

E：地下停车场

4、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。A．30

B．50

C．100

D．150

5、根据《城市房地产管理法》的规定，以下__方式可以采用划拨方式取得土地使用权。

A．国家安全局建设房屋用地

B．军民共建用地

C．城区扩建用地

D．地方水利工程用地

6、经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额＝房屋重置成本×(1-残置率)÷__。A．自然寿命

B．经济寿命

C．已使用年限

D．尚可使用年限

7、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则）A．150.8

B．160.8

C．170.8

D．180.8

8、根据所有权的结构，房地产企业可以分为__。

A．独资企业

B．房地产投资信托公司

C．有限责任合伙企业

D．无限责任公司

E．一般合伙企业

9、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。

A：临街状况

B：是否便于动力取得

C：是否便于废料处理

D：是否接近大自然

E：是否便于产品和原材料运输

10、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。

A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批

B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批

C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

11、以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有__。

A．临近城市主干道

B．靠近酒厂

C．靠近高等院校

D．靠近铁路线

E．临近城市中心

12、从2004—2009年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万，若以1996年为基期，则2009年该市商品房销售量的定基增长速度为。A：100％

B：200％

C：300％

D：400％

E：执行层的组织协调

13、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。

A：实物构成范围

B：权益范围

C：空间范围

D：时间范围

E：影响范围

14、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为．(2009年试题)

A：50％

B：60％

C：70％

D：80％

E：借款合同

15、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。

A：购买商业门市

B：大修自住住房

C：偿还购房贷款本息时

D：房租超出家庭工资收入规定比例时

E：职工丧失缴存条件

16、当利息周期小于1年时，则实际利率__名义利率。

A．等于

B．大于

C．小于

D．两者无关系

17、房地产开发项目财务评价的基本报表包括。

A：总投资估算表

B：现金流量表

C：资金来源与运用表

D：损益表

E：资产负债表

18、下列关于柱、梁、板，说法正确的是。

A：柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制

B：梁是跨过空间的横向构件

C：板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件

D：柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载

E：柱子是独立支承结构的竖向构件

19、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。

A：购买自住住房

B：建造自住住房

C：翻建自住住房

D：大修自住住房

E：购买商业门市

20、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

21、在经济寿命期限內，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。

(2009年试题)

A：会计主体

B：持续经营

C：会计分期

D：货币计量

E：执行层的组织协调

22、工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。

A．临街状况

B．动力是否易于取得

C．废料处理是否方便

D．接近大自然

E．产品原料的获取方便程度

23、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动

24、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其由国务院代表国家行使。A：使用权

B：征收权

C：购买权

D：所有权

E：执行层的组织协调

25、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。A：直接费

B：间接费

C：规费

D：税金

E：企业管理费