黑龙江2017年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的质量模拟试题

黑龙江2017年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的质量模拟试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为__。

A．屋面板

B．屋架

C．天窗架

D．托架

2、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。

A：委托人

B：估价报告预期使用者

C：管理部门

D：中立

E：工业用地的监测点评估价格

3、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2005年考题】

A：43．2％

B：50％

C：56．8％

D：70％

E：工业用地的监测点评估价格

4、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。

A：不可移动性

B：异质性

C：用途多样性

D：相互影响性

E：工业用地的监测点评估价格

5、A房地产开发企业在取得《暂定资质证书》一年后，经审查符合条件，可以直接申报__级资质证书。

A．一

B．二

C．三

D．四

6、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。

A．两家银行按债权比例受偿

B．两家银行均等受偿

C．甲银行优先全额受偿

D．乙银行优先全额受偿

7、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3 000 元／㎡，后街路线价为2 000元／㎡。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。

A：18％

B：20％

C：15％

D：25％

E：工业用地的监测点评估价格

8、以下房地产价格中，属于政府定价的是。

A：经济适用住房价格

B：公有住房出售的成本价

C：普通住房价格

D：高档住宅价格

E：工业用地的监测点评估价格

9、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。(2008年试题)

A：2．48

B：7．13

C：13．50

D：31．00

E：执行层的组织协调

10、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是。

A：养老保险费

B：失业保险费

C：医疗保险费

D：劳动保险费

E：执行层的组织协调

11、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。

A：较高

B：较低

C：最高

D：最低

E：工业用地的监测点评估价格

12、关于下列数据表述正确的是。(2003年试题)

A：上述数据的众数为100

B：上述数据的众数为101

C：上述数据的算术平均数为101

D：上述数据的中位数为101

E：执行层的组织协调

13、某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。

A：760万元

B：744万元

C：882万元

D：844万元

E：工业用地的监测点评估价格

14、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．物业管理水平

B．同类型物业的市场供求关系

C．业主目标收益要求

D．物业适应性

15、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。(题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：35

B：45

C：48

D：50

E：工业用地的监测点评估价格

16、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10％，则此项目的财务净现值是万元。

A：-41．8

B：200

C：158．2

D：-241．8

E：借款合同

17、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。

A．拆迁补偿费及有关税费

B．市政基础设施建设有关费用

C．贷款利息

D．建安费用

18、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是__。

A．房地产直接投资

B．房地产间接投资

C．房地产混合投资

D．房地产有效投资

19、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700 元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价万元。

A：78

B：882

C：1 210

D：1 272

E：工业用地的监测点评估价格

20、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为和金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为万元。

A：521

B：533

C：695

D：711

E：工业用地的监测点评估价格

21、施工图中的总平面图是__的一部分。

A．建筑施工图

B．专业施工图

C．结构施工图

D．给排水施工图

22、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。

A．差异性

B．各异性

C．特色性

D．独立性

23、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是。

A：该租赁关系可以对抗已登记的抵押权

B：抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

C：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

D：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担

E：执行层的组织协调

24、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。

A．购房者

B．承购人

C．预买客户

D．潜在客户

25、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。

A．35.00

B．56.29

C．86.29

D．180.00

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、收益性房地产包括__。

A．未出租的餐馆

B．旅店

C．加油站

D．农地

E．未开发的土地

2、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险．(2006年试题)

A：信用

B：管理

C：法律

D：操作

E：借款合同

3、价格领先制通常有三种形式。

A：被支配型价格领先

B：支配型价格领先

C：成本最高型价格领先

D：成本最低型价格领先

E：晴雨表型价格领先

4、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

5、城镇土地使用税的计税依据是__。

A．土地总价值

B．纳税人实际占用土地的租金

C．土地年收益

D．纳税人实际占用的土地面积

6、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按__%的税率征收。A．5.5

B．18

C．27

D．33

7、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。

A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分

B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网

C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图

D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图

E：给水排水总平面图亦称给排水外线图

8、廉租住房保障资金的来源有等。

A：地方财政预算安排

B：中央财政专项补助

C：住房公积金增值收益

D：土地出让净收益

E：住宅专项维修资金

9、下列建设工程必须实行监理。

A：中型公用事业工程

B：成片开发建设的住宅小区工程

C：利用国际组织援助资金的工程

D：城镇居民自建住房

E：农村村民自建住宅

10、房地产投资开发是指在依法取得国有__的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

A．土地使用权

B．土地开发权

C．土地所有权

D．土地驻扎年限

11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A．2290.91

B．2326.41

C．2344.16

D．2308.66

12、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。

A．主观合理价值和公开市场价值

B．主观合理价值和非公开市场价值

C．主观合理价值和客观合理价值

D．公开市场价值和非公开市场价值

13、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。

A：温差效应

B：绿岛效应

C：温压效应

D：热岛效应

E：执行层的组织协调

14、以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是。A：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束

B：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束

C：建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束

D：建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束

E：建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束

15、建筑平面图反映的内容有__。

A．建筑的朝向、平面形状

B．门窗的编号、开启方向

C．各楼层的地面标高

D．建筑外形及细部：门窗、雨篷、阳台等

E．内墙位置、房间名称、楼梯间的位置

16、保险合同的关系人有（）。

A．保险人

B．投保人

C．被保险人

D．受益人

E．保险代理人

17、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得同意，并依法办理相关手续。

A：原出让方

B：转让人

C：规划行政主管部门

D：原出让方和市、县规划行政主管部门

E：执行层的组织协调

18、下列叙述错误的是__。

A．房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益

B．房地产的所有权中，建筑物区分所有权是一种复合性的权利

C．土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利

D．地役权是指土地所有权人或土地使用权人为他人能在自己土地上通行而使用自己土地的权力

E．典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利

19、最能说明土地价格水平高低的价格是__。

A．土地单价

B．基准地价

C．楼面地价

D．标定地价

20、折价处置抵押房地产的，应当参照

A：原购买价

B：重建价格

C：重置价格

D：市场价格

E：执行层的组织协调

21、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，__。

A．私有住宅转让后仍用于居住的

B．办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金

C．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D．是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

22、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。A．管理费

B．销售费用

C．其他费用

D．前期费用

23、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。

A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱

C：小商铺通常比大商铺变现能力弱

D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

24、在成本分析中，主要是区分__，明确它们之间的关系。

A．经济成本

B．总成本

C．平均成本

D．边际成本

E．会计成本

25、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。

A：土地增值税

B：个人所得税

C：营业税

D：契税

E：印花税