2010年最新税务筹划实务案例精选(土地增值税)

2010年最新税务筹划实务案例精选(土地增值税)
2010年最新税务筹划实务案例精选(土地增值税)

2010年度最新税务筹划实务案例精选(土地增值税)

提示:本资料所选案例来自于网络,仅供税务筹划爱好者学习参考,请勿用于任何商业用途,因使用用途不当引起的任何权益争议与本网站无关!

目录

一、房地产开发企业土地增值税筹划思路

二、房地产企业土地增值税筹划误区

三、实例分析降低土地增值税税负的两种方法

四、土地增值税:环节越多税负越小

五、土地使用权作价的税收筹划

六、处置底商的税务筹划方案

七、土地增值税清算在即详解开发商避税手段

八、土地增值税的五种筹划技巧浅析

九、房地产开发商筹划土地增值税案

十、企业土地增值税的税收筹划

十一、个人转让房地产土地增值税筹划

十二、房地产企业土地增值税筹划四技巧

十三、土地增值税常见筹划思路

十四、土地增值税投资筹划风险分析

十五、企业土地增值税的税收筹划

十六、房地产企业土地增值税税收筹划

一、房地产开发企业土地增值税筹划思路

房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。因此,土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点

及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。

一、开发方式的纳税筹划

(一)、合作建房税法规定:对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。根据税法规定,企业可充分利用优惠政策,实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与B实业公司合作建造办公大楼,资金由B实业公司提供,建成后按比例分房。对B实业公司来说,分得的办公楼不含土地增值税,会降低购置成本。对A房地产开发公司而言,作为办公用房,不用缴纳土地增值税,可节约大量税负,降低房地产开发成本,增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。

(二)代建房税法规定:代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言,虽取得了一定收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。根据税法规定,如不采用代建房方式开发,则房地产属于该房地产开发企业,销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

二、扣除项目的纳税筹划

(一)利用利息支出的扣除规定

税法规定:房地产企业的利息支出,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,即:可扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。

纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除,即:可扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

根据税法规定,房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费

用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用。

假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发,为取得土地使用权而支付金额300万元,房地产开发成本为500万元。

如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,则其他可扣除项目=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40(万元);

如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊,或无法提供金融机构证明,则其他可扣除项目=(300+500)×10%=80(万元)。

对于该企业来说,如果预计利息费用高于40万元,企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出,并取得有关金融机构证明,以便据实扣除有关利息费用,从而增加扣除项目金额;反之同理。

(二)利用代收费用并入房价减少税基

税法规定:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。相应的,在计算扣除项目金额时,代收费用就不得在收入中扣除。房地产开发企业在销售不动产时,经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前,纳税人有两种收取方式:一是将代收费用视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。例如,某房地产开发企业出售楼房.售价5000万元。准予扣除项目金额为3000万元,代收费用500万元。两种方案的具体纳税情况见表1。从表1中可以看出,将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的,但会增加其扣除项目金额,从而对房地产企业较为有利。

三、销售的纳税筹划

(一)设立独立核算的销售公司通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法,其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格,而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来,设立独立核算的房地产销售子公司,先将房地产销售给予公司,子公司再将其对外销售,在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内,这样这个环节就可以免征土地增值税,而只就对外销售征收土地增值税。假设某房地产的成本是100万元,

方案一:直接以200万元对外销售;方案二:先以120万元的价格销售给子公司,子公司再以200万元的价格对外销售。两种方案的具体纳税情况见表2。从表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理减轻企业土地增值税负担。

(二)将销售与装修分开核算

在现实中,很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护,并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算,则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格,控制房地产的增值率,从而减轻企业所承担的土地增值税负担;二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税,分开核算后适用3%的税率。

如某套精装修的房产总售价为100万元,在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元,假设准予扣除项目总额为60万元。

两种方案的具体纳税情况见表3.

从表3中可以看出,方案二能形成纳税的最大化节约。

(三)确定适当的房地产销售价格

房地产销售价格的变化,直接影响房地产收入的增减,在确定房地产销售价格时,要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨,公司是否应该跟着提高住宅的售价呢,是不是房价越高企业的利润越大呢?

对于普通住宅的房价,因为当增值率不超过20%时,可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益,但必须保证增值率不超过20%;对于豪华住宅,虽然没有免税政策,但还是有涨价的空间。当然,应该仔细地测量这个空间,如果房价涨过了购买力,就会造成房产空置。

企业在确定房价时应该仔细测算利润率,结合市场的承受能力,再决定升价与否,升多少或降多少才能使企业的利益最大化。

四、利用税收优惠政策

税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定,这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个:一是可以免缴土地增值税;二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等,可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率,就会出现多缴税的情况。

例如:某房地产开发企业,2008年商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。根据土地增值税的计算公式:

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数方案一:普通住宅和豪华住宅不分开核算。增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

方案二:普通住宅和豪华住宅分开核算,但没有控制好增值率,使其超过了20%,则:

普通住宅:增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%;应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元;

豪华住宅:增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%;应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元。

两者合计为1250万元,此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅增值率为25%,超过20%,还得缴土地增值税。但如果能使普通住宅增值率控制在20%以内,则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格,销售收入减少,而可扣除项目金额不变,增值率自然会降低。当然,这会带来另一种后果,即导致销售收入减少,此时是否可取,就得比较减少销售收入和控制增值率减少税金支出大小,从而作出选择。

假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变,仍为8000万元,要使增值率为20%,则销售收入从(a-8000)÷8000×100%=20%中可求出,a=9600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元,节省税金600万元,考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。

假定上例中其他条件不变,只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除项目金额从(10000-b)÷b×100%=20%,等式中可计算出,b=8333万元。此时,该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税,可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元,税额却比不分开核算少缴纳550万元,比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元(550万元-333万元)和267万元(600万元-333万元)。增加可扣除项目金额的途径很多,但是在增加房地产开发费用时,应注意税法规定的比例限制。税法规定,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%,而各省市在10%之内确定了不同的比例,纳税人需注意。

土地增值税纳税筹划的市场空间很大,理论空间更大。每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注,以实现企业的长远发展。

二、房地产企业土地增值税筹划误区

目前随着房地产行业的快速发展,与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大,越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而,近年来不断出台新的税收法规,规范房地产行业的纳税行为,使许多原合法的纳税筹划方案成为违法,形成纳税筹划的误区,给房地产企业带来巨大的税收风险。因此,认真剖析此类误区,寻找纳税筹划的新亮点,是本文的目的。

误区一:通过投资或联营方式,规避土地增值税。

过去,大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营,以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条的规定,“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时,通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。

然而,财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞,出台反避税条款。2006年3月颁布《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号),文件第五条明确规定,“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联

营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》(财税[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定”。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

案例1:某房地产公司开发一栋写字楼,欲将其出售给某商贸公司,双方约定售价为3亿元,该写字楼总成本为2亿元。

对于这种情况,房地产公司原纳税筹划方案是向购买方投资。房地产公司将开发完成的产品以实物资产的形式投入到商贸公司,取得商贸公司的股权后,再将所持有的股权按照双方确定的售价转让给商贸公司的股东,同时收回资金。

此方案在2006年3月2日前可以暂免征收土地增值税。但财政部和国家税务总局出台《关于土地增值税若干问题的通知》后,该方案依然要缴土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视,从而防范新的税收风险。

同时,我们也发现新文件只对财税[1995]48号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确,但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中,仍然沿用旧文件,所以房地产开发企业依旧可以通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划,合理规避新政策所带来的税收筹划误区。

按照这一思路,上述案例1的筹划方案可以改为:由商贸公司出资3亿元,房地产公司出土地及余下的资金,双方合作建房。建成后按双方事先的约定比例分配房产。商贸公司分得的房产作为自用免征收土地增值税,房地产公司若将分得的房产用来出售,则就出售的部分缴纳土地增值税。如果商贸公司购买的是整个项目的房产,还可以采用转让项目公司股权的方式或者代建方式进行税收筹划。

误区二:开发商将部分房产转为自用或出租,可免交土地增值税。

在2008年以前,许多房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产,把该部分房产的产权办到自己名下,从而免交土地增值税。其依据是《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第二款的规定,“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用”。

案例2:某公司是一家房地产开发企业,2007年将部分尚未售出的商品房转作固定资产,已经办理了房产证。该公司将此商品房用于出租,取得租金收入,

同时,该公司对此商品房按20年计提折旧,仅就租金收入计算缴纳了企业所得税。

税务机关查账后认为,该公司对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理,计算缴纳土地增值税和企业所得税。其理由是:根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第六条的规定,“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现”。该公司将商品房转作固定资产时,应确认收入的实现。在税款清算时视同销售处理,既确认收入,也要扣除相应的成本和费用。因此仍需计算缴纳企业所得税和土地增值税。

自2008年1月1日起,国家税务总局发布了《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定,自建商品房转为自用或经营,由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变,可作为内部处置资产,不视同销售确认收入,相关资产的计税基础延续计算。即房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,不用缴纳企业所得税和土地增值税。国家税务总局在2009年出台的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)也证实了这一点。

如案例2,该公司在税收筹划时应具备一定的前瞻性。新的企业所得税法从2008年起正式实施,我们从国家对所得税税制改革的发展趋势可以初见端倪。该公司应在2007年暂时不要将自建的商品房转为固定资产,不办理房产证,仍然作为未售的存货处理。待到2008年后再办理房产证转为固定资产。这样该公司在2007年仅是折旧费用不能在所得税前扣除,而其自用商品房的部分就能合法地规避企业所得税和土地增值税。

提示:该方案引用法规有误,房地产开发企业将房产转为自用或出租,不能适用企业所得税政策中的视同销售规定征收土地增值税!?

误区三:利用借款费用资本化,进行加计扣除,从而减少土地增值额。根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十一条第一款关于企业的利息支出应按以下规定进行处理:“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配。”

而最新颁布的企业会计准则第17号——借款费用(财会[2006]3号)第四条规定,“企业发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,应当予以资本化,计入相关资产成本”。因此,许多房地产开发企业将符合资本化条件的借款费用计入开发成本,这是合乎规定的。

然而在计算土地增值税时,许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数,不仅加计扣除了开发成本的20%,在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除,使项目土地增值额大大减少,导致土地增值税支出降低。这种做法存在较大的税收风险。

案例3:某房地产公司于2007年4月开工建设一写字楼,该项目贷款3亿元。至2008年12月末,共发生借款费用3000万元。2008年共取得销售收入8亿元,取得土地使用权支付3800万元。该公司会计核算执行《企业会计准则》,按照有关规定将借款费用计入了开发间接费用。除去借款费用外,该公司的开发成本为5亿元,营业税及附加税费共计4400万元,全年管理费用及营销费用支出3500万元。

该公司在清算土地增值税时,项目开发成本:3800+50000+3000=56800万元。土地增值额:80000-56800-56800×5%-4400-56800×20%=4600万元。由此,该公司实际缴纳土地增值税1380万元(4600×30%)。

然而,税务机关查账后认为,该公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数。因此,该公司应补缴土地增值税款225万元及滞纳金。理由是根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第27条第一款规定,应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用,作为房地产开发费用扣除。

在这一点上,税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成本的5%.如果超过5%,则企业应提供金融机构的贷款证明,否则,应不提供金融机构的相关证明更为有利。

特别注意的是,根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第二11条、26条的相关规定,房地产开发企业在办理土地增值税清算时,计算扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发间接费用及与转让房地产有关税金,都必须实际发生且提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,或预提开发间接费用的,不予扣除。所以企业应注意提供有关真实、合法有效凭证,才能达到税收筹划的目的。

三、实例分析降低土地增值税税负的两种方法

土地增值税税率较高,对房地产开发企业的利润有较大的影响,相关的纳税筹划就显得尤为必要。下面介绍两种筹划方法,并举实例加以分析。

一、转换房产形式进行纳税筹划

1、按照建立方式分别核算进行筹划

纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能确定核算增值额的,其建造的普通住宅不能适用这一规定。因此,要根据建房方式分别核算,以便享受税收优惠。

例1:某房地产公司转让普通标准住宅所取得的收入为900万元,其扣除项目金额为800万元,转让豪华别墅所取得的收入为1500万元,其扣除项目金额为1000万元。

①合并核算增值额

增值额=900-800+l500-1000=600(万元)。

增值额与扣除项目金额之比=600÷(800+l000)=33.33%.土地增值税税额=600×30%=180(万元)。

②分别核算增值额

普通标准住宅增值额=900-800=100(万元)。

普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比=100÷800=12.5%<20%可免征土地增值税:

豪华别墅增值额=1500-1000=500(万元)。

豪华别墅增值额与扣除项目金额之比=1500-1000=50%.土地增值税税额=500×30%=150(万元)。

两种方式进行比较,第二种方式比第一种方式少缴30万元的土地增值税。2、先分立后被兼正的筹划

根据税法规定,房地产开发企业因分立发生的房地产转移,不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为,不征收土地增值税。同时,《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定:“在企业

兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”综合运用上述税收政策,可以进行下列方式的土地增税筹划。

例2:乙房地产开发公司为甲公司开发2万平方米办公大厦。

方案一:乙房地产开发公司开发办公大厦,建成后转让给甲公司,转让增值额为2300万元,增值率为35%,转让应缴纳土地增值税690万元(2300×30%)。

方案二:乙房地产公司建成办公大厦后,进行企业分立,分立为两个公司,其中一个全资子公司为丙公司,并由丙公司拥有办公大厦,根据税法规定,乙房地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦,不征收土地增值税,分立结束后,甲公司兼并丙公司,根据现行税法,被兼并企业丙公司将办公大厦转让到兼并企业甲公司中,暂免征收土地增值税。因此,在乙房地产公司企业分立和甲公司兼并丙公司过程中,办公大厦都不需要缴纳土地增税。

显然,采用方案二先分立后被兼并方式,乙房地产公司可节省土地增部690万元,不考虑其他因素,应采用方案二。

二、适当加大建造成本法进行筹划

房地产企业为了提高产品的竞争能力,在市场可以接受的范围内,采取适当加大公共配套设施的投入,改善住房周边环境,提高装修档次等手段,增加房屋卖点,提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿,企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额,可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍,这样就拉动了增值率的降低,少缴或免缴土地增值税。

例3:甲房地产开发公司正在开发丽景小区,为此项目支付土地出让金1500万元,开发成本3200万元,含借款利息200万元,可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略,如果销售毛坯房,每平方米售价3200元,销售收入总额为9600万元,营业税税率5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%,计算应缴纳多少土地增值税?并请帮助进行纳税筹划。

方案一:销售毛坯房应缴纳土地增值税。

不含息建造成本=1500+3200-200=4500(万元)。

扣除项目金额=4500×130%+9600×5.5%=5850+528=6378(万元)。增值额=9600-6378=3222(万元)。

增值率=3222÷6378=50.52%。适用税率40%,速算扣除率为5%。

应缴土地增值税=3222×40%-6378×5%=1288.8-318.9=969.9(万元)。

方案一:改卖毛坯房为卖装修房,对房屋进行装修,预计装修费用1200万元,装修之后,每平方米售价为3700元,销售收入总额11100万元,无其他变动因素。

不含息建造成本=1500+3200-200+1200=5700(万元)。

扣除项目金额=5700×130%+11100×5.5%=7410+610.5=8220.5(万元)。增值额=11100-8220.5=3079.5(万元)。增值率=3079.5÷8221.5=38.40%。适用税率30%,速算扣除率为0.

应缴土地增值税=3079.5×30%-0=923.85(万元)。方案2与方案1的差额=969.9-923.85=46.05(万元)。

可见,提高房产售价,适度加大建造成本,使增加的建造成本得到补偿,可以降低土地增值税的增值率,如果是普通标准住宅,可以免缴土地增值税;如果是非普通标准住宅,可以降低增值额、降低增值率,使得土地增值税适用于较抵税率,少缴土地增值税。

四、土地增值税:环节越多税负越小

一般情况下,纳税环节越多,产生的总税负将越大。因此,减少纳税环节是常见的税收筹划思路。但土地增值税正好相反,其纳税环节越多,总税负可能越小

土地增值税适用超额累进税率,特点是增值率越高的部分适用税率就越高。纳税人在销售不动产或转让土地使用权时,若增加一个(或多个)中间环节,则可将一次高增值分解为两次(或多次)相对较低的增值,从而降低增值率和适用高税率的金额。

增加中间环节的筹划方法适用于两种情形:一是增值率超过50%,增加中间环节后,可减少增值部分适用高税率的金额;另一种是开发销售普通住宅,增加中间环节后,有可能将房地产开发企业销售给中间商(如自设销售公司)的增值率控制在20%以下,从而享受免征土地增值税的优惠。

案例2002年3月,A公司以80万元从某企业购进一块土地。随着城市发展,土地逐渐升值。2007年5月,A公司将土地以300万元出售给B公司,其应缴各项税费如下(城市维护建设税适用税率为7%,教育费附加征收率为3%,当地规定契税适用税率为4%,假设不考虑其他费用):1、应缴纳转让无形资产营业

税为:(3000000-800000)×5%=110000(元)2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加:110000×(7%+3%)=11000(元)

3、应缴纳土地增值税:①扣除项目金额:800000+110000+11000=921000(元)

②增值率:(3000000-921000)÷921000×100%=226%,适用税率为60%,速算扣除系数为35%。

③土地增值税:(3000000-921000)×60%-921000×35%=925050(元)

筹划A公司可先将土地以200万元销售给具有关联关系的C公司,再由后

者以300万元销售给B公司,A公司和C公司应缴各项税费如下:1、A公司应缴转让无形资产营业税:(2000000-800000)×5%=60000(元)2、A公司应缴城市维护建设税、教育费附加:60000×(7%+3%)=6000(元)3、A公司应缴土地增值税:①扣除项目金额:800000+60000+6000=866000(元)②增值率:(2000000-866000)÷866000×100%=131%,适用税率为50%,速算扣除系数为15%。

③土地增值税:(2000000-866000)×50%-866000×15%=437100(元)4、C公司应缴转让无形资产营业税:(3000000-2000000)×5%=50000(元)5、C公司应缴城市维护建设税、教育费附加:50000×(7%+3%)=5000(元)6、C公司应缴纳契税:2000000×4%=80000(元)7、C公司应缴纳土地增值税:

①扣除项目金额:2000000+80000+50000+5000=2135000(元)

②增值率:(3000000-2135000)÷2135000×100%=41%,适用税率为30%。③土地增值税:(3000000-2135000)×30%=259500(元)从上述结果可见,增加纳税环节一般不会增加销售不动产和转让无形资产营业税负担(低于买价出售除外),如在本例中,筹划前后营业税负担同为11万元(11=5+6)。虽然筹划后C公司增加契税负担8万元,但筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低,其税负比筹划前下降228450元[925050-437100-259500=228450(元)],从而使总税负下降148450元(228450-80000)。需提醒的是,上述案例只提供土地增值税的一种筹划思路,纳税人在实施上述方案时,还需注意三点:

1、关联企业间转让土地使用权或销售不动产时,不能违反《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关关联交易的限制性规定。因此,纳税人须事前策划,在土地或不动产市场价格持续上涨过程中,先以适当价格在关联企业间进行销售,再销售给其他购买人。笔者认为,由于土地和不动产的价格变化因素较多,可比性不强,即使纳税人不能十分准确地进行事前预测,只要关联交易

保持合理的利润率,仍具有一定的可操作性。

2、在一个纳税环节分解为两个纳税环节的情况下,上述筹划方案的计算结果不是土地增值税的最低税负。只有在两个纳税环节计算的适用最高税率相等时,土地增值税税负才会最小化。

3、产权多次转移可能会增加一定的税费负担,纳税人应综合测算,充分论证筹划方案的可行性。纳税人也可考虑将上述筹划方案与其他筹划方案结合使用,从而取得更大的筹划效果。

五、土地使用权作价的税收筹划

一、案例介绍

甲公司拟收购H地的乙公司,乙公司是一家工业企业,因经营不善而面临破产,乙公司除生产用地外还拥有一宗185亩待建的工业用地,H地政府为支持企业战略重组和解决职工的安置问题,同意并购后企业将185亩的土地使用权由工业用地变为住宅用地用于房地产开发,但要根据国家政策规定交纳相应的土地出让金,该工业用地的最初取得成本为每亩22万元,H地的住宅用地每亩为35万~50万元,同类地段有每亩58万元的交易实例。

甲公司调查后认为,该地段每亩50万元作价达不到预期的投资收益率,准备放弃收购。H地政府表示为解决职工安置问题,每亩土地使用权可在50万元的基础上再优惠1万~2万元。甲表示只可接受每亩35万元的土地价格。双方各不让步,谈判进入僵持状态。

实际上,笔者认为,如果考虑税收因素,每亩35万元的土地使用权作价方案并不一定比每亩48万元的土地使用权作价方案获得的净利润高,甲公司应结合并购后开发项目的净利润情况才能做出比较正确的决策。

甲公司对该土地的开发规划及预测为:该土地用于开发普通标准住宅,规划容积率为 1.5(不考虑绿化和公建面积),除楼面地价外每平方米的成本费用为11200元,期间费用为200元,每平方米房屋销售均价为21800元。

方案一:每亩35万元的土地使用权作价方案

在土地使用权作价为每亩35万元的情况下,其涉及的各项税收及净利润计算为:

1、计算销售额:总建筑面积=185亩×666.667m2/亩

×1.5=1851000.0925m2≈18.5万m2;销售收入=18.5×21800=511800(万元)。

2、计算扣除项目:取得土地使用权所支付的金额=185×35=61475(万元);房地产开发成本=18.5×11200=221200(万元);房地产开发费用

=(61475+221200)×10%=21867.5(万元)(H地规定的房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内扣除);与转让房地产有关的税金:应缴营业税=511800×5%=21590(万元);应缴城建税=21590×7%=181.3(万元);应缴教育费附加=21590×3%=77.7(万元);加计20%的扣除=(61475十221200)×20%=51735(万元);扣除项目合计

=21590+181.3+77.7+61475+221200+21867.5+51735=401126.5(万元)。

3、计算土地增值税:增值额=511800-401126.5=111673.5(万元);增值额与扣除项目之比=111673.5÷401126.5=29.09%。由此可见,增值额未超过扣除项目的50%,故适用的土地增值税税率为30%,速算扣除率为0,应缴土地增值税=111673.5×30%=31502.05(万元)。

4、计算净利润:利润总额

=511800-(21590+181.3+77.7)-61475-221200-200×18.5-31502.05=131073.95(万元);应缴企业所得税=131073.95×25%=31268.4875(万元);净利润

=131073.95-31268.4875=91805.4625(万元)。

方案二:每亩48万元的土地使用权作价方案

在土地使用权作价为每亩48万元的情况下,其涉及的各项税收及净利润计算为:

1、计算销售额:结果同方案一。

2、计算扣除项目:取得土地使用权所支付的金额=185×48=81880(万元);房地产开发成本=18.5×11200=221200(万元);房地产开发费用=(81880+221200)×10%=31108(万元);与转让房地产有关的税金:同方案一;加计20%的扣除=(81880+221200)×20%=61216(万元);扣除项目合计=21590+181.3+77.7+81880+221200+31108+61216=431253(万元)。

3、计算土地增值税:增值额=511800-431253=81547(万元);增值额与扣除项目之比=81547÷431253=19.76%<20%。由于该土地用于开发普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目的20%,根据税法规定免征土地增值税,故无需缴纳土地增值税。

4、计算净利润:利润总额

=511800-(21590+181.3+77.7)-81880-221200-200×18.5=141171(万元);应缴企业所得税=141171×25%=31542.75(万元);净利润=14117l-31542.75=101628.25(万元)。

方案二与方案一相比,土地使用权作价每亩虽然提高了13万元,净利润却不但没有降低,反而上升822.7875万元(101628.25-91805.4625)。由此可见,在不考虑补交土地出让金部分对甲公司现金流量影响的情况下,土地使用权作价为每亩48万元的方案优于每亩35万元的方案。

二、案例分析

按照一般思维,在房屋销售均价和除楼面地价外的房屋开发成本一定的情况下,土地取得成本的高低直接决定了净利润的大小,取得土地使用权的成本较高,净利润会较低,但上述案例计算的结果却恰恰相反,是什么改变了我们的看法,我们不妨对此进行分析。

第一,税法规定,“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。”本案例中方案二因土地使用权价格较高,使增值额与扣除项目之比为19.76%,故可以免征土地增值税;而方案一中土地使用权价格虽低,但增值额与扣除项目之比大于20%,故不能享受免税政策。在增值额与扣除项目之比等于20%时,也就是每亩土地使用权价格在47.64万元时,企业所获净利润最高;大于或小于该值时,净利润都会随土地成本的增加而降低(如图所示)。

第二,土地成本对净利润影响的大小取决于土地成本在全部成本中的比重,土地成本在全部成本中所占的比重越大,对净利润影响的敏感性也越高。在本案中土地成本占全部成本的比重在20%~30%之间,故影响比较明显,如果土地成本占全部成本的比重很小,则影响几乎不存在。

第三,土地使用权的作价越高,计算土地增值税时扣除项目中房地产开发费用的基数就越大,可以作为扣除项目的房地产开发费用就越大。在本案中,方案一允许作为扣除限额扣除的房地产开发费用为每平方米155元(21867.5÷18.5),方案二为每平方米168元(31108÷18.5),每平方米要比方案一多扣13元。另外较高的土地成本也会使房地产开发企业加计20%扣除部分提高,本案中方案二与方案一相比20%加计扣除部分每平方米提高了26元[(61216-51735)÷18.5]。

值得注意的是,在本案中每亩48万元的土地使用权作价与35万元的土地使

用权作价相比,将多补交21405万元〔(48-35)×18.5〕的土地出让金,将会给甲公司造成较大的资会压力,如果甲公司资金紧张,则会影响方案的可行性。

三、案例启示

1、由于存在一些税收优惠政策,在符合优惠政策的条件下,会使一些看似不可行的方案变得可行。

2、财务人员要善于利用一些筹划机会为公司提供税收筹划方案,节约公司税负,增加财务人员工作的价值,进而提高财务人员在公司的形象和地位。

3、房地产开发企业建造普通标准住宅20%的土地增值税免税政策不但适用于土地成本筹划,还适用于建安成本、开发设计成本的筹划。例如,在预计售价和土地成本一定,而增值额与扣除项目之比略高于20%时,可选用一些材质较好、成本较高的材料使增值额与扣除项目之比小于20%,从而享受20%的免税政策。

六、处置底商的税务筹划方案

A公司是1996年在北京市工商行政管理局登记注册成立的外商独资经营房地产开发企业,现主要开发“象牙塔”项目,“象牙塔”可销售总面积57736.10平方米,其中底商面积13812.41平方米,截至2008年12月3113,A公司账面“象牙塔”价值为4.67亿元,专家估计项目竣工后底商收入(市值)2.90亿元。

[解析]1.A公司以底商出资,成立新公司,然后转让持有的新公司股权。依据财税[2002]191号关于股权转让有关营业税问题的通知》规定:以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让不征收营业税。所以,A公司采取以底商投资成立一个新公司,不缴纳营业税,将来再转让新公司股权,也不缴纳营业税。

依据财税字[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》规定:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

因A公司为房地产公司,A公司采取以底商投资成立一个新公司,应缴纳土地增值税。

依据《契税暂行条例细则》规定:以土地、房屋权属作价投资、入股的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。财税[2008]175号《关于企业改制重组若干契税政策的通知》规定:在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税(注:本规定从2003年以来一直执行)。所以,A公司采取以底商投资成立一个新公司,应缴纳契税,在股权转让时就不用再缴纳契税。

2.A公司“象牙塔”项目其他房产销售完毕后,由新成立公司或第三方公司对A公司吸收合并,A公司存续。

依据财税[2009]59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》,吸收合并时,A公司可享有特别税务处理规定,企业所得税负将减少。

财税[1995]48号((关于土地增值税一些具体问题规定的通知》:在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

吸收合并一个公司和一个公司被吸收合并实质为产权整体转让行为。按国税函[2002]165号《关于转让企业产权不征收营业税的问题的批复》规定:转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让价格不仅仅是由资产价值决定的,与企业销售不动产,转让无形资产的行为完全不同。因此,转让企业产权的行为不属于营业税征收范围,不应征收营业税。A公司吸收合并不属于营业税征收范围。

国税函[2002]420号《关于转让企业全部产权不征收增值税问题的通知》规定:转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,因此,转让企业全部产权涉及的应税货物的转让,不属于增值税的征税范围,不征收增值税。按上述分析,A公司吸收合并不属于增值税征收范围。

财税[2008]175号规定:两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,且原投资主体存续的,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。A公司吸收合并可以免征契税。

财税[2003]183号规定:以合并或分立方式成立的新企业,其新启用的资金账簿记载的资金,凡原已贴花的部分可不再贴花,未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。

可见,相对于第1种筹划方法,吸收合并可以享受更多税务优惠。

[操作细节]1.《契税暂行条例细则》规定:计算契税的价格为承受上述资产权属的成交价格,对“成交价格明显低于市场价格和交换价格的差额明显不合理,并且无正当理由的,由契税征收机关参照市场价格核定”。因此,A公司需要聘请资产评估机构对酒店进行评估。

2.国税函[2000]687号《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》规定:一次性共同转让100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,须按土地增值税的规定征税。因此,A公司应增加分立拥有酒店公司货币投资并控制其适当的股权比例,避免酒店占分立公司100%的股份。

七、土地增值税清算在即详解开发商避税手段

作为房价调控手段的土地增值税清算即将大规模展开。

“这次清算规格更高,规模更广,征管力量更大,一方面可以防止巨额的土地增值税流失,另一方面将遏制企业囤地,加快企业推盘速度,从而达到平抑房价的目的。”4月14日国家税务总局一位内部人士向记者透露。

国家税务总局稽查局原局长刘太明在此前接受本报专访时就特别强调,清算对毛利率水平高的公司利润影响较大,特别是靠地价赚钱的房企更容易恐慌。

据测算,毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%,土地增值税清算意味着很多开发商会面临严重的税赋压力。

对于国家税务总局下达的清算指令,北京一家大型房地产企业的财务部门工作人员表示“可以理解,并不突然”。而国内多家知名上市房企的财务筹划某顾问则指出,“如果只做预缴,却没有全额计提,清查就会对现金流产生重大影响。”

风暴来袭之前,开发商也已经展开一场避税暗战。

避税术曝光

没有进行财税筹划的房企,税赋压力究竟有多大?

以北京某单盘过百亿元的高端楼盘计算,其平均售价45000元/平方米,成本不超过15000元/平方米,目前在预征阶段,交纳的各项税负约占销售额的1%。一旦清算,则土地增值税会达到销售额的30%左右,以100亿元计算,则意味着

须补交29亿元左右的税收。

某顾问向记者介绍了目前房地产公司通用的避税模式。其基本设计思想是:将房地产行业利润转化为非房地产行业利润,比如建筑、服务、贸易等其他关联行业利润,起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果,最终达到降低税负目的。

具体措施包括通过新设、收购、联营等方式,成立装修公司、园林绿化公司、工程管理顾问公司等外围公司,为开发的各项目提供服务,在正常的价格基础上适度提高收费,利用外围公司交纳税率的不同(外围公司交营业税、企业所得税,地产公司可以抵土地增值税、企业所得税,并且在计算土地增值税扣除成本时还可以加计扣除,两者至少相差34%),同时由于外围公司可以申请所得税核定征收、财政返还,甚至营业税可以利用优惠政策减免等,进一步降低税负(有可能相差48%以上)。

“利用增值税和营业税的税差就可以有效降低税负。”该顾问指出。他举例道,假设成立一间装修公司为开发企业提供装修服务,每开具100元的发票,装修公司仅需交纳3.3%的营业税及附加,而开发企业增加100元的成本后,最少可抵扣100*(1+20%+10%)*30%=39元的土地增值税,两者合并后最少可节税35.7元,节税率高达35.7%。

记者调查得知,通过收购股权等方式曲线拿地的开发商将是本轮土地增值税清算的重灾区。

记者调查到的案例显示:A公司预转让一幅200亩的土地,原价4000万元/亩,B公司以1.6亿元/亩对A实行收购并获得土地。但是,该土地的计税成本并没有发生变化。这也意味着,B公司未来面临土地增值税清算时,仍然按4000万元/亩计算。

“大多数情况下,土地转让协议并没有把税务风险包含其中。在现有税法只承认原始价值前提下,B公司付出1.2亿元并没有得到扣除凭证,B公司在获得土地同时还替A公司交税。”某顾问指出。

清算背后

此番土地增值税清算加快步伐,不但有对巨额税收流失的担忧,更被视为房地产市场调控的新手段。

经粗略测算,按目前房地产净利润水平,开发商应缴的土地增值税额大概占

增值税税收筹划案例分析报告

增值税税收筹划案例分析 本文主要针对大型商场销售实务中地增值税作税收筹划地分析.以下是基本概念和相关税收规定: ()折扣销售,即商业折扣,指销货方在销售货物或应税劳务时,给予购货方价格上地优惠.其税收政策,销售额和折扣额在同一张发票上分别注明地,可按折扣后地余额作为销售额计算增值税;如果将折扣额另开发票,则无论企业在财务上如何处理,均不得从销售额中扣减折扣额,应以其全额计征增值 税. “营改增”也规定,纳税人提供应税服务,将价款和折扣额在同一张发票上分别注明地,以折扣后地价款为销售额;未在同一张发票上分别注明地,以价款为销售额,不得扣减折扣额. ()销售折扣,又名现金折扣,指销货方在销售货物或应税劳务后,为鼓励购货方及早偿还货款,缩短企业地平均收款期,而协议许诺给予企业地一种折扣优惠.折扣地表示常采用如,,N地符号表示. 其税收政策,销售折扣不得从销售额中扣除 ()销售折让,指在货物售出后,由于其品种、质量、性能等方面原因购货方虽未退货,但销货方需要给予购货方地一种价格折让. 其税收政策,纳税人因销货退回或折让退还给购买方地销售额,应从发生销货退回或折让当期地销售额中扣减. 案例分析如下: 某大型商场为增值税一般纳税人,企业所得税实行查账征收方式.假定每销售元商品,其平均商品成本为元.年末商场开展促销活动,拟定“满送”,即每销售元商品,送出元地优惠.具体方案有如下几种选择:(假设增值税率为,企业所得税率为) 方案一:顾客购物满元,商场送折商业折扣地优惠; 方案二:顾客购物满元,商场赠送折扣券元(不可兑换现金,下次购物可代币结算); 方案三:顾客购物满元,商场返还现金“大礼”元; 方案四:顾客购物满元,商场送加量,顾客可再选购价值元商品,实行捆绑式销售,总价格不变. 现假定商场单笔销售了元商品,各按以上方案逐一分析各自地税收负担和税后净利情况(不考虑城建税和教育费附加等附加税费) 方案一:顾客购物满元,商场送折商业折扣地优惠;

土地增值税清算实例

土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法,根据土地增值税清算审核有关政策及程序,编写了土地增值税三道案例题,供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2 级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元,规划批复的项目容积率为2.5,因此按

案例土地增值税清算报告

** 市房地产开发项目 土地增值税清算 鉴 证 报 告 告 单位签章:******** 房屋开发有限公司 2014 年*月** 日 土地增值税鉴证报告 ** 所税鉴字【2014】** 号 ****** 房屋开发有限公司:. 我们接受委托,对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定,并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序,同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵

单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核,贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目:

特此报告

附件: 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人:中国 注册税务师:中介机构名称:中国注册税务师: 办公地址:电话:传真:2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托,对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目,应缴纳的土地增值税进行了审计,现将审计情况说明如下: 一、整体基本情况: 项目简介:

土地增值税计算实例

土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一: 某房地产开发公司出售一幢写字楼,收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答:(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 (2)房地产开发成本为3000万元 (3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元) (4)允许扣除的税费为555万元 (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元) (6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元) (7)增值额=10000-6005=3995(万元) (8)增值率=3995÷6005×100%=66.53% (9)应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元) 例二:

某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下: 转让收入:180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计: (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除: 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出: 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额: 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计: 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理

纳税筹划案例分析题

第一章税收筹划概论 案例分析题 张先生是一位建筑设计工程师,2017年,利用业余时间为某项工程设计图纸,同时担任该项工程的顾问,工作时间10个月,获取报酬30000元。那么,这30000元报酬是要求建筑单位一次性支付,还是在其担任工程顾问的期间,分10个月支付,每月支付3000元呢? 答案:若按一次性支付,张先生获取的报酬30000元应按劳务报酬缴纳个人所得税。劳务报酬所得超过4000元的,可减除劳务报酬收入20%的扣除费用,适用30%的税率,则张先生应该缴纳的税额为: 30000×(1-20%)×30%-2000=5200元 若分10个月支付,则每月获得的劳务报酬为3000元,劳务报酬所得大于800元且没有超过4000元,可减除800元的扣除费用,适用20%的税率,则张先生一共需要缴纳的税额为: (3000-800)×20%×10=4400元 由于分10个月支付劳务报酬的应缴税额比一次性支付劳务报酬应缴税额少800元(5200-4400),则张先生应选择分10个月支付,每月支付3000元。 第二章公司设立的税收筹划 案例分析题 【案例1】非居民企业税收筹划 在香港注册的非居民企业A,在内地设立了常设机构B。20×7年3月,B机构就20×6年应纳税所得额向当地主管税务机关办理汇算清缴,应纳税所得额为1 000万元,其中:①特许权使用费收入500万元,相关费用及税金100万元;②利息收入450万元,相关费用及税金50万元;③从其控股30%的居民企业甲取得股息200万元,无相关费用及税金;④其他经营收入100万元;⑤可扣除的其他成本费用及税金合计100万元。上述各项所得均与B 机构有实际联系,不考虑其他因素。B机构所得税据实申报,应申报企业所得税1 000×25%=250(万元)。 问题:非居民企业A应如何重新规划才可少缴税? 【分析】

土地增值税清算案例6篇

土地增值税清算案例6篇 土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例 江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月,注册资本22800万元。企业成立以来,共开发了2个房地产开发项目,为某广场和某花园。 经调查核实,某广场项目大部分房屋已售出,未售部分已转为自用,达到可清算条件。 篇二:土地增值税清算案例 案例 某写字楼项目总可售面积10000平方米,2007年6月取得预售许可证。2010年8月,根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。清算时已售面积5000平方米,清算时每平方米均价5000元,清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米,市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。经营税金及附加按销售收入的5.6%计算,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除,不考虑其他纳税调整事项,清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。 首次清算后,取得建安发票2000000元。2014年8月,销售4500平方米给甲金融单位,平均售价10000元/平方米,尚未销售房屋为第3层的500平方米。 篇三:土地增值税清算案例 案例 方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目,可售建筑面积为10万平方米,截至2012年5月底,已售建筑面积为9万平方米,占可售面积的90%,按照税务机关要求,办理土地增值税清算申报。

清算申报资料显示,取得土地使用权所支付的金额为8000万元,房地产开发成本22000万元,房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除,转让房地产收入总额为54000万元,已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元,剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。 篇四:土地增值税清算案例 某房地产企业,成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理,该公司在2007年至 2011年期间共开发以下房地产项目: 该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件,该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表,主管税务机关也未组织清算。 经检查核实,该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表,并自行进行了清算,主管税务机关也组织进行了清算。 经检查核实,该企业开发观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件,但该公司未按规定预缴土地增值税。 篇五:土地增值税清算案例 某公司投资开发一个房地产项目,转让收入为1150万元,支付的土地使用权价款110万元,房地产开发成本320万元,实际发生的房地产开发费用100万元,财务费用中的利息支出无法分项目分摊,且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7%,印花税税率为0.5‰,教育费附加征收率为3%,政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。

最新土地增值税税率表

最新土地增值税税率表 一、土地增值税的特点: 1、在房地产转让环节征收; 2、以房地产转让实现的增值额为计税依据; 3、征税范围比较广; 4、采用扣除法和评估法计算增值额; 5、实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人: 增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。 三、土地增值税的税率: 1、不超过50%的部分税率为30%; 2 超过50%的部分税率为40%;

3 超过100%至200%的部分的税率为50%; 4 超过200%的部分的税率为60%。 四、土地增值税的征税范围: 1、征税范围的一般规定: (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税,对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者,才能出让); (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税; (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,不予征税。 2、征税范围的具体和特殊规定 (1)以房地产进行投资联营 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。 (2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途,如果产权没有发生转移,不征收土地增值税。 (3)房地产的互换,由于发生了房产转移,因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为,经过当地税务机关审核,可以免征土地增值税。 (4)合作建房,对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。 (5)房地产的出租,指房产所有者或土地使用者,将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让,因此,不属于土地增值税的征税范围。 (6)房地产的抵押,指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更,因此对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。 (7)企业兼并转让房地产,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。

税收筹划案例及分析

《税收筹划》教学案例 一、增值税筹划案例 案例1 销售激励方式的税收筹划 一、基本案情 海岛时装经销公司以几项世界名牌服装零售为主,商品销售平均利润为30%。他们准备在2009年春节期间开展一次促销活动,以扩大该企业在当地的影响。经测算如果将商品打八折让利销售,企业可以维持在计划利润的水平上。在促销活动的酝酿阶段,企业的决策层对销售活动的涉税问题不甚了解,于是他们向海风税务师事务所的注册税务师提出咨询。 为了帮助该企业了解销售环节的涉税问题,并就有关问题做出决策,海风税务师事务所的专家提出三个方案进行税收分析:方案一:让利(折扣)20 %销售,即企业将10 000元的货物以8 000元的价格销售;方案二:赠送20%的购物券,即企业在销售10 000元货物的同时,另外再赠送2 000元的购物券,持券人仍可以凭购物券购买商品;方案三:返还20%的现金,即企业销售10 000元货物的同时,向购货人赠送2 000元现金。企业决策者根据不同促销方案的涉税情况做出决策。 二、分析点评 (一)筹划分析 现以销售10 000元的商品为基数,公司每销售10 000元商品发生可以在企业所得税前扣除的工资和其他费用600元。具体计算分析如下: 方案一:让利20%销售商品。 因为让利销售是在销售环节将销售利润让渡给消费者,让利20%销售就是将计划作价为10 000元的商品作价8 000元(购进成本为含税价7 000元)销售出去。假设其他因素不变的情况下,企业的税利情况是: 应纳增值税额=8 000÷(1+17%)×17%-7 000÷(1+17%)×17% =1162.39-1017.09 =145.30(元) 应纳企业所得税=[8 000÷(1+17%)-7 000÷(1+17%)-600]×25% =63.68(元)

土地增值税清算思路和模式

土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的,但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是: 用销售收入减去扣除金额,得到一个增值额,用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例,根据比例不同,适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率,再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下: 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些? (1)取得土地使用权支付金额(以下简称A):即土地出让金、补缴地价款、契税; (特别注意:在计算增值税及附加的时候,契税不能抵扣,而在计算土地增值税的时候,则可以抵扣。) (2)房地产开发成本(以下简称B):包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、

公共设施配套费、开发间接费用。(3)房地产开发费用(以下简称C):指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂,别管利息有没有金融机构证明了,直接按照计算扣除就行了,公式是C=(A+B)*10% (4)与转让房地产有关的税金(以下简称D):“营改增”后指的就是增值税附加 (5)加计20%扣除(以下简称E):E=(A+B)*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时,每项都不含增值税 转让房地产收入总额(不含税)=销售收入(含税)-销项税;转让房地产收入总额(不含税)=销售收入-(销售收入-当期允许扣除的土地价款)/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额:全部都要去掉进项税

土地增值税清算实例.

土地增值税清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法,根据土地增值税清算审核有关政策及程序,编写了土地增值税三道案例题,供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元,规划批复的项目容积率为2.5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 二.取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收人总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入 900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;

税收筹划案例分析

税收筹划练习题 案例分析: 1、ABC通讯有限公司2005年实现销售收入827.79万元,销售毛利为234.84万元,销售毛利率为28.37%,公司为增值税一般纳税人。2005年共缴纳增值税45.82万元,税收负担偏高,请利用一般纳税人、小规模纳税人与营业税纳税人进行税收筹划,并写出税收筹划的计算过程。 2、甲公司于2005年2月20日以银行存款900万元投资于乙公司,占乙公司股本总额的70%,乙公司当年获得税后利润为500万元。甲公司所得税税率为33%,乙公司所得税税率为15%. 方案一:乙公司一直保留盈余不分配,2006年9月,甲公司将其拥有的乙公司70%股权全部转让给丙公司,转让价为1105万元。转让过程中发生的税费为0.5万元,甲公司生产经营所得为100万元。 方案二:2006年3月,乙公司董事会决定将税后利润的30%用于分配,甲公司分得利润105万元,2006年9月甲公司将其拥有的乙公司70%股权全部转让给丙公司转让价为1000万元。转让过程中发生的税费为0.5万元,甲公司生产经营所得为100万元。 请利用未分配利润的分配模式的选择进行税收筹划,应该选择哪种方案,并写明税收计算过程。 3、A啤酒股份有限公司改组,2001年1月兼并某亏损公司B,B 公司合并时的账面净资产为500万元,去年亏损为100万元, 评估确认的价值为550万元。A公司合并后股票市价为3元每

股,股票总数为2000万股(面值为1元每股)。经双方协商,A 公司可以用两种方案合并B公司:(1)A公司以180万股和10 万元人民币购买B公司。(A公司股票市价为3元每股)(2)A 公司以150万股和100万人民币购买B公司。合并后公司的股 东在合并公司中所占的股份以后年度不变,合并公司每年末弥 补亏损前的应纳税所得额平均为900万元,增值后的资产平均 折旧年限为5年,行业平均利润率为10%,公司所得税税率为 33%,请利用公司合并的付款支付方式的选择进行税收筹划并写 出计算过程。 4、某建筑材料商店主营建筑材料批发和零售,同时兼营对外承接安装、装饰工程作业。2003年11月,该商店承接安装、装饰工程作业总收入为50万元,为进行安装装饰工程购进材料45万元(含17%增值税),销售建筑材料的增值税适用税率为17%,安装装饰作业的营业税适用税率为3%。那么如何为该公司进行税收筹划?如果工程总收入为60万元,则如何筹划? 5、某零售企业,年销售收入(含税)为150万元,可抵扣购进金额 为80万元(不含税),可取得增值税专用发票。符合一般纳税人的条件,假定增值税税率为17%。该企业如何进行增值税纳税人身份的筹划以减轻增值税税负? 6、作家王某欲创作一本小说,需要到外地去体验生活。预计全部稿 费收入20万元,体验生活等费用支出2万元。另,王某在某企业兼职做顾问,收入为每月2 500元。试做出降低税负的筹划方案。

营改增纳税筹划实务操作案例分析

营改增纳税筹划实务操作案例分析 第1部分判断题 题号QHX018205 一般纳税人与小规模纳税人身份选择的筹划可以采用无 差别平衡点增值率判别法,其模型是增值率=1-(销货增值税税率-征收率)÷进货增值税税率;也可以采用税负无差别平衡点,其模型是进项税额÷含税销项税额=税率÷(1+税率)- 征收率÷(1+征收率)。√ 题号QHX018206 纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务免征增值税。因此,可以将技术咨询和技术服务业务并入技术转让或技术开发业务当中签订合同。√ 题号QHX018207 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税项目、免征增值税项目。对进项税进行划分有技巧。可以采用税负无差别平衡点模型来分析,该模型为:用于一般计税项目的进项税÷无法划分的全部进项税=一般计税项目销售额÷全部销售额。当等于时无差别;当大于时,分别核算税负更轻;当小于时,不分别核算税负轻。√ 题号QHX018208 开展营改增减免税优惠税收筹划时,必须放弃营改增税收优惠更有利。× 题号QHX018209金融商品买入价是指购进原价,不得包括购进其他金融商品过程中支付的各种费用和税金;卖出价是指卖出原价,不得扣除卖出过程中支付的任何费用和税金。转让金融商品出现的正负差可以互抵,但年末时仍出现负差的,不得转入下一个会计年度。金融商品转让,不得开具增值税专用发票。√题号QHX018210 根据税负无差别平衡点模型,当当进项税额÷含税销项税额=平衡点时,两者税负相同;当进项税额÷含税销项税额>平衡点时,选择一般纳税人;当进项税额÷含税销项税额<平衡点时,选择小规模纳税人。√ 题号QHX018211 折扣销售不仅是货物价格的折扣,也可以给予实物折扣,并且可以将折扣部分从销售额中减除。× 题号QHX018212 销售折扣,其实质是一种融资性质的理财费用,因此,销售折扣不能从销售额中减除。√ 题号QHX018213 销售折让实际是由于货物品种、质量等不符合要求而造成的销售额的减少,要以折让后的销售额作为计税销售额。在核算时,由于销售折让不具备费用的属性,因此,应当将其作为收入的抵减数处理,可按规定开具红字增值税发票。√ 题号QHX018214 如果企业面对的是一个信誉良好的客户,销售货款回收风险较小,则可考虑通过修改销售合同,将销售折扣方式转换为折扣销售方式。√题号QHX018215 价外费用是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目:(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。√ 题号QHX018216 因为税法规定企业所选择汇率一年内不得变更,所以提前准确预测人民币升值的总体趋势是纳税筹划的关键。√ 题号QHX018217视同销售需要按照一定顺序核定销售额,并计算缴纳增值税。√ 题号QHX018218“无偿提供服务”的规定只适用单位和个体工商户,不包括其他个人。√

土地增值税清算案例

土地增值税清算案例 土地增值税清算案例 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。 二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

土地增值税筹划思路

房地产开发项目经营方式比较特殊,土地增值税征收管理难度较大,其中,非常特出的问题是,纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产,以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理,保证税收及时足额入库,采取了先按比例预征,然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指,房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规和有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,填写清算申报表,向主管税务机关提供有关资料,办理清算手续,结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的, 应当进行清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (3)直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的,主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算: (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠(一)财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是,对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。 (二)建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额之和20%的,予以免税。超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅,均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起,普通标准住宅应同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 (三)因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产,免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁,而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因,纳税人自行转让房地产的,亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法

税务筹划案例分析

税务筹划案例分析 纳税筹划方案设计和论述 一、纳税筹划的简介 纳税筹划就是指税收征纳主体双方运用税收这一特定的经济行为及其政策和法律规范,对其预期的目标进行事先策划和安排,确定其最佳实施方案,为自身谋取最大效益的活动过程。纳税筹划具有合法性,预期性,目的性,收益性,专业性等特定,是纳税筹划和偷税、欠税、抗税、骗税、避税最大的区别。纳税筹划应该遵循一定的原则: 第一,法律原则,有合法性原则、合理性原则和规范性原则;第二,财务原则,有财务利益最大化原则、稳健性原则和综合性原则; 第三,。社会原则; 第四,筹划管理原则,有便利性原则和节约性原则。 具体税种有具体的纳税筹划方法,以下就是各种税制的不同筹划方法。 二、增值税纳税筹划方案 在我国境内销售货物或者提供加工修理修配劳务以及进口货物的行为,应当依照相关依据缴纳增值税。但是为了减少缴税的负担,我们应该对应纳税额进行合理的筹划,使纳税人在不违法的情况下尽量减少税收。以下就用具体事例来说明怎么合理筹划增值税。 案例一: 某工业企业现为小规模纳税人。年应税销售额为60万元,(不含税),会计核算制度也比较健全,符合作为一般纳税人的条件,适用17%增值税税率,但 该公司可抵扣的购进项目金额只有20 万元(不含税) ,该方案的筹划方法为:若企业 申请认定为一般纳税人,则企业应纳增值税税额为6.8 万元(60*17%-20*17%); 若企业仍作为小规模纳税人,则企业应纳增值税税额为1.8 万元(60*3%) ,有上述比较可以看出当企业为小规模纳税人时所要缴纳的税款明显比一般纳税人时缴纳的税款少,所以企业可以用小规模纳税人的身份去缴纳增值税。

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 第二,取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明,“东园小区”项

纳税筹划实务课后习题(梁文涛)

项目一 单选:BADBD ADABA B 多选:1 ABCD 2 ABCD 3 BD 4 BCD 5 ABC 6 ABD 7 ABCD 8 CD 9 AB 判断:××√√×√√×√×√√√√ 项目二 单选:CCBAB BBDAC ACDAA ABCC 多选:1 ABCD 2 ABD 3 ABC 4 AC 5 AC 6ABD 7 CD 8 ABC 9 AC 10 ABCD 11 ABCD 12 ABD 13 ABCD 14 ABC 15 BC 16 ABCD 判断:××√√××√××√×√√×√×√√× 项目三 单选:BACCB CABAC DB 多选:1BCD 2 ABCD 3 AD 4 ABCD 5 BD 6 BCD 7 AB 8 CD 9 ACD 判断:√√√√×√√× 项目四 选择:ABADD DCBBC C 多选:1 BD 2 AB 3 BD 4 CD 5 BD 6 ABC 7ACD 8 ABC 9 BD 10 ABCD 判断:××√×√√××√√√√× 项目五 单选:DDBDB CACA 多选:1AC 2 ABC 3 BCD 4 AD 5 BCD 6 ABD 7 BD 8 AC 9 ABCD 判断;√××××√×××√√ 消费税 P99 多选题 3 纳税人销售应税消费品,以及自产自用的应税消费品,应当向纳税人核算地主管税务机关申报纳税。纳税人到外县(市)销售或委托外县(市)代销应税消费品的,于应税消费品销售后回纳税人核算地或所在地缴纳消费税。纳税人的总机构与分支机构不在同一县(市)的,应在生产应税消费品的分支机构所在地缴纳消费税。但经国家税务总局和省、自治区、直辖市国家税务局批准,纳税人分支机构应纳消费税税款,也可由总机构汇总向总机构所在地主管税务机关缴纳。 4 具备出口条件,给予退税的消费品具备四个条件:属于消费税征税范围的消费品;取得《税收(出口产品专用)缴款书》、增值税专用发票(税款抵扣联)、出口货物报关单(出口退税联)、出口收汇单证;必须报关离境;在财务上作出口销售处理。 5 现行消费税的征税范围中,只有卷烟、粮食白酒、薯类白酒采用混合计算方法。 6 纳税人用于换取生产资料和消费资料,投资入股和抵偿债务等方面的应税消费品,应当以纳税人同类应税消费品的最高销售价格作为计税依据计算消费税。 7 自产自用的应税消费品,用于生产非应税消费品的,于移送使用时缴纳消费税。 8 一、改为零售环节征收消费税的金银首饰范围。这次改为零售环节征收消费税的金银首饰范围仅限于:金、银和金基、银基合金首饰,以及金、银和金基、银基合金的镶嵌首饰(以下简称金银首饰)。 九、金银首饰消费税改变纳税环节以后,用已税珠宝玉石生产的本通知范围内的镶嵌首 饰,在计税时一律不得扣除买价或已纳的消费税税款。 9 卷烟在生产和批发两个环节都征消费税。白酒在生产、批发及零售等各个环节都需要征收增值税,而消费税则只需要在生产环节征收,其他环节则不用征收。

房地产企业土地增值税清算案例复习进程

房地产企业土地增值税清算案例 土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和 产业政策调整颗征的一个税种,是按照纳税人转让房地产所 取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来,地方税务部门在加强征管和组 织收入等方面做了大量工作,征管工作总体情况良好。但也 应看到,贯彻实施中还存在一些问题,有些部门征管工作仍 抓得不够深入、细致,房地产项目竣工后,没有及时予以清 算,还存在征管不严,措施不到位,管理手段落后等一些不 容忽视的问题。如:对应税项目和免税项目划分不够清楚; 少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在;扣除项目的分 摊不够合理;对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设 需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清;部分主 管部门在政策执行中缺乏积极主动性,对必须进行清算的项 目和可以进行清算的完工项目,没有及时组织清算,对土地 增值税征管政策系统性掌握不够扎实,对纳税人政策辅导咨 询不够深入,对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同,

有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交 管理局处理的,个别部门对查补的土地增值税在处理上,没 有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此, 笔者根据国家现行法律、法规,对土地增值税相关政策进行 认真梳理,按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权 1 限,对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交 流,旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺 子量到底”,公正、公平、客观的处理涉税问题,并在认真 调查研究的基础上,提出解决的措施和意见。现以某房地产 企业土地增值税涉税案件举例说明,仅供参考。

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