定金和订金的区别

定金和订金的区别

案例：小梁和小韦准备今年年底结婚，想买个婚房。2015年5月1日，小梁、小韦与某开发商公司签订了一份《认购协议书》，并交了2万元定金。小梁和小韦说，在签订认购协议书之前，售楼人员告知他们房屋可于今年12月31日前交房，可付款后才得知交房时间是2016年12月31日。因交房时间太迟，不符合他们原定的婚期，随后他们到售楼部要求退还2万元却遭拒绝。双方遂闹上法院。法院一审判定，开发商不能证明已告知小梁和小韦具体交房时间，要返还这2万元定金。

法庭上，小梁和小韦认为，他们交的2万元为预付款，而开发商则坚持认为是定金。法院认为，该笔款是属于定金，既然是定金，就只能根据谁有错，谁违约来判定这笔钱的归属，就目前的证据，不能得出认购书订立时，小梁和小韦明知交房时间是2015年12月31日的结论。双方因买卖合同条款未能协商一致，属于因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，法院判定，开发商应当返还2万元定金给小梁和小韦。

原被告双方为何会纠结于2万元是预付款还是定金？他们之间实际是“订金”和“定金”之争，二者的适用差异很大。

案例点评

虽一字之差但法律意义大相径庭

“定金”和“订金”虽然只有一字之差，但其法律意义与法律后果却大相径庭，甚至有人根本不知道“定金”和“订金”这两个读音完全一样的词语存在着分别，事实上，人们在现实生活中对于定金、订金、履约保证金、押金等混用、错用的案例比比皆是。

定金是一种法定的担保形式，作为合同履行的金钱担保普遍存在于买卖合同关系中，在《合同法》、《担保法》及其司法解释中均有明文规定，有着严格的法定条件：

1、定金必需以书面形式进行约定；

2、定金必须实际完成了交付；

3、定金数额不得超过合同标的总额的20％。

定金是通过书面约定由一方向对方给付一定数额的货币作为合同担保，其目的在于确保各方订立合同或促使合同义务人履行义务，保障权利人的权利能够得以实现。给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金，这就是“定金罚则”的基本精神。

而订金并非专门的法律概念，没有直接的法律规定，司法实践中一般被视为预付款，如果出现违约情形，并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果，适用不了“定金罚则”，而是得根据实际情况及各方当事人的过错来让违约方承担违约责任。

什么情况下可退还定金？

在商品房销售领域，订金与定金都有存在的市场空间，在不同时期、不同地域、不同的销售阶段，甚至是基于买卖各方的不同需求，都可能在订金与定金中做出不同的选择。

目前在一手新楼开盘销售过程中，客户认筹所交的筹金或通过电商预交的认购款，其实质都属于订金的范围，开发商均同意在客户未看中房没有签认购书的情况下可以任意退回。一旦签署认购书，开发商与客户所签署的法律文件（包括

认购书、收据）中一般都明确书写为定金，在此情况下，客户无正当事由就很难要求退回了，买房客户要求退还定金的多起诉讼案件来看，客户方的败诉率非常高。

当然，并不是所有的“定金”都不能退还。是否真正属于定金，得看符不符合法律规定，是否符合定金不能退还的情况，得看具体情形。定金在学理上主要分为立约定金、成约定金、解约定金与违约定金四类。担保法的司法解释对此有详细的条款予以描述，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当返还定金”，应当就是从立约定金的角度来规范的；《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果购房客户在商品房不符合销售条件的情况下交纳了“定金”，那么向开发商要求无条件退还也是有法律依据的。

正如之前无论是《合同法》还是《担保法》中基本上都只有违约定金的规范，随着社会经济的快速发展、房地产业的持续升温，在商品房预售实践中出现立约定金并开始普遍适用一样。从合同法精神来看，当然允许合同当事人意思自治约定立约定金，只要该约定不违反法律强制性的规定，立法与司法层面确实都在随之进行调整与跟进。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的出台，终于在其第一百一十五条明确了立约定金。

在目前的司法实践中，依据担保法司法解释第一百一十五条的规定对于预售阶段商品房预约合同中立约定金的违约都不采取严格责任原则，而是采取过错责任原则，本案应当就是结合担保法司法解释及审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释

的相关规定做出了相应的判决，法官认定该笔定金为立约定金且因不可归责于任何一方的原因导致商品房买卖合同未能订立，因而判决返还定金给购房人小梁和小韦。

附：

《中华人民共和国合同法》

第一百一十五条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》

第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。

第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。

第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《商品房销售管理办法》

第二十二条第二款房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受方返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

郑果敏