当前中国大城市房地产泡沫的成因及防范

经济研究导刊

ECONOMIC RESEARCH GUIDE

总第137期2011年第27期Serial No .137

No .27，2011引言

近几年来，中国各大城市的住房价格进入了快速上涨的通道，并由此引起广大民众、政府以及学术界对中国房地产泡沫问题的高度关注，而且存在着比较激烈的争论。但是，通过翻阅文献后发现，很多关于中国房地产泡沫问题的观点似是而非，尤其对中国房地产泡沫形成的特殊性缺乏准确把握，从而在对中国房地产泡沫的防范上很难提出建设性意见和措施。因此，笔者感觉很有必要对中国房地产泡沫问题做进一步的研究。

1.房地产泡沫的定义。关于房地产泡沫，虽然许多研究者给出了各自的定义，但这些定义都一致认为，房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，是由投机导致的房地产价格脱离市场基础的持续上涨状态。换一句话说，

房地产泡沫是房地产价格高于市场基础价格的部分。

住房需求可以区分为自住需求、投资需求和投机需求，投资需求虽然不是满足自住需要，但它主要是通过满足消费者的租住需要而获得长期回报，其次才是考虑增值收益；投机需求看重住房价格上涨，主要是为了赚取短期的买卖差价。因此，自住需求和投资需求构成真实需求，决定市场基础价格，而投机需求是一种非真实需求，是产生房地产泡沫的根源。

2.关注大城市房地产泡沫。房地产泡沫所造成的危害主要体现在如下两个方面：其一，房地产泡沫的兴起将过度推高住房价格，从而制约普通民众居住水平的改善，并产生强烈抱怨和影响社会的稳定。其二，房地产是一个关联度相当高的行业，不仅涉及到钢材、水泥和装饰等诸多行业的发展，

而且更重要的是它与银行的相互依存度相当高，具有牵一发而动全身的作用，泡沫一旦破灭就会引发金融危机以及整体经济的衰退。选择大城市作为研究对象出于两种原因，一是房地产泡沫在大城市更容易产生，二是大城市房地产泡沫所产生的破坏力更大。大城市一般是一个地区性甚至全国性的中心城市，住房需求非常旺盛，相比中小城市具有更大的变动性，而土地和住房的供给又受到很大的限制，这为住房价格快速增长和投机提供基础。

而且，相比中小城市来说，大城市作为中心城市具有较强的辐射力，那里的泡沫一旦破灭，将会对中国经济产生范围更广、程度更深的打击。

本文将在论述与中国房地产相关的“转轨经济”和“社会文化”特点的基础上，认清房地产市场运行规律，并从供需角度分析中国大城市房地产泡沫形成的原因，进而提出一些防范中国大城市房地产泡沫的可行性措施。

一、市场经济条件下住房价格的变动规律

了解房地产市场运行的一般规律对分析城市房地产泡沫形成的原因和防范是有帮助的。不可否认，

在土地资源相对有限的情况下，大城市的房价呈现长期上涨的趋势。但是，只要住房作为商品就不能例外，其价格也将出现周期性波动，不会是直线式上升，阶段性下跌是正常现象。然而，住房价格不像一般商品那样短期内经常波动，其波动周期是比较长的，八年、十年甚至更长。在完全市场条件下，也就是说在没有政府干预的情况下，一个完整的房地产市场的波动周期将经历四个阶段，即复苏、繁荣、危机和萧条。下面对各阶段的特点作一个简单描述：

收稿日期：2011-06-13

作者简介：刘正才（1968-），男，湖南茶陵人，副教授，博士研究生，从事经济管理研究。当前中国大城市房地产泡沫的成因及防范

刘正才

（上海师范大学商学院，上海200234）

摘要：房地产市场运行既具有一般规律性，又在不同国家和地区表现出特殊性。在分析中国转轨经济和社会文化特点的基础上，探讨了中国大城市房地产泡沫的形成原因，认为强劲增长的真实需求是投机需求兴起和泡沫形成的基础，投资渠道的狭窄、政府对土地供给的垄断、银行的预算软约束以及市场秩序的不规范成为进一步推高房价和泡沫的重要因素。在进一步反思中国当前住房调控政策的基础上，提出了五点防范中国大城市房地产泡沫的政策建议和措施，即加强房地产泡沫的预警工作，建立以空置率为主要指标的预警体系；树立以需求调节为主的调控观念，恰当配以供给调节；建立以财税手段为主的调控体系，谨慎使用行政手段；深化改革，完善市场体系和规范市场秩序；加强廉租房建设，为住购房需求降压等。

关键词：大城市；房地产泡沫；成因；防范中图分类号：F293.3

文献标志码：A

文章编号：1673-291X （2011）27-0148-05

1.复苏和增长阶段。经历萧条之后，房地产市场进入复苏阶段，这一阶段持续时间较长，一般五年左右。其特点如下：（1）购房需求趋旺，住房价格呈持续增长状态，先是缓慢上涨，而后以较快的速度增长。（2）由于交易量的增加和价格的上升，房产开发商增加拿地，并开发更多住房出售。（3）在复苏阶段初期，几乎没有人投机炒房，而在房价持续上涨一段时间后，少数炒家发觉后市机会进入房产市场，待房价较快上涨之后便引起更多炒家入市，从而推动房价以更快的速度上涨，于是房地产炮沫开始膨胀起来。

2.繁荣阶段。一旦房价快速上涨一段时期之后，就如一匹脱缰的野马开始奔腾起来，于是进入繁荣阶段，但持续时间相对较短，一般一年左右。其特点如下：（1）交易量急剧放大，房屋买卖相当活跃，房价开始疯狂上涨。（2）开发商一边开足马力拿地建房，一边捂盘待价而沽，造成住房供给更加紧张的假象。（3）由于房价不断攀升，越来越多的人投机炒房，甚至出现全民炒房的盛况，房地产市场洋溢着一片乐观情绪，房产泡沫吹得越来越大。

3.危机和衰退阶段。这一阶段从房价下跌开始，房地产业由盛转衰，持续时间相对较短，一般一年左右。其特点如下：（1）炒家和开发商因某些因素突然改变上涨预期，于是大量抛售房产，引起价格下跌，广大自住购房者却转入观望状态，从而导致房价进一步急剧下跌。（2）开发商一边加快抛售已经与快要竣工的房屋，一边停工抛荒前期拿下的地皮。（3）准备购房的炒家迅速销声匿迹，而已经购房的炒家则急于抛盘解套，或转售为租。

4.萧条阶段。在这一阶段，房地产市场处在徘徊不前的状态，持续时间相对较长，一般一至二年。其特点如下：（1）购房者信心不足，交易量停止不前或增加不明显，房价开始止跌趋稳。（2）住房新建量基本停止，不少开发商因亏损难以为继，纷纷破产倒闭。

二、中国大城市房地产泡沫形成的原因分析

房地产泡沫本质上是一种价格现象。经济学告诉我们，价格变化是由供需关系决定的。为了更好地对住房供给和需求进行分析，除了准确把握住房产品的本身特点外，还应该了解影响房地产市场的其他经济和社会文化因素。

（一）与房地产相关的经济和社会文化特点

中国国情的特殊性不仅在于中国经济的转轨特性，而且还在于与其他国家有着不同的社会文化背景，只有在了解这两个约束条件的情况下，才能对中国房地产泡沫问题做进一步的深入研究，避免进行简单的国际比较。当然，这里只是把影响房地产的一些关键点加以介绍和说明。

1.与房地产相关的转轨经济特点。中国实行的是一种渐进改革，目前仍处在由计划经济向市场经济的转轨期间，离完成改革还有相当长的时间。（1）城市化仍是中国经济发展的主旋律。对曾经是农业大国的中国来说，由计划经济向市场经济转轨，同时也是农业经济向工业经济的转变过程，中国目前仍处在工业化中期。工业化伴随的是经济集聚化和城市化，从而导致大规模的人口迁移，尤其向大城市集中。例如，上海市常住人口由2006年的1815万增加到2009年的1921万，三年时间增加了106万，相当于一个大城市的人口。（2）市场经济体制还很不完善。市场经济体制的不完善同样表现在房地产市场上。房地产市场的不健全主要有三个方面，一是与房地产相关的法规和政策还没有到位；二是具有国有背景的房产开发商仍占有较高的比例，例如上海2004年占比为45.5%；三是中国银行业仍没有脱离国有运营体制。银行和开发商的国有性质一定程度上制约了房地产市场的发展和成熟。（3）政府对经济具有很强的干预能力。中国政府对经济的强大干预能力有历史原因，也有现实原因，中国奉行的是政府主导的市场经济。政府作为土地唯一提供者，完全垄断土地的批租。另外，政府对房地产企业和银行也具有相当大的影响力。政府的强大干预力对房地产市场的发展既有积极的一面，也存在消极的一面。

2.与房地产相关的社会文化特点。社会文化是人们在长期历史过程中博弈的结果，一旦形成就具有相对稳定性，并成为影响人们行为的一个重要因素。中国社会文化中对房地产市场产生影响的方面主要有如下三点：（1）中国人具有较强的房地产投资意识。住房不是一般的消费品，而且还是一种能够长期保值增值的投资品。对于农业社会悠久和具有强烈恋土情节的中国来说，房地产历来成为中国人最为钟情的投资对象，并把它们视为财富的象征。在笔者收回的86份调查问卷中，高达60.5%的人表示有能力就应该多买房。（2）中国人买房居住的意识比较强烈。考察中外家庭史就可以发现，中国人对住房的“主人”意识相当强，往往把“寄人篱下”当成耻辱，对租居他人房屋缺乏安全感和支配感。在笔者收回的86份调查问卷中，82.6%的人表示结婚后不愿意与父母长住，只有15.1%的人表示能力有限时可以接受租房住一辈子，8

3.7%的人则表示买房时不会去算租房和买房哪个更合算的经济账。因此，在购房和租房选择上，中国人往往愿意为拥有产权房承担更多的经济负担。（3）中国父母乐于资助子女购房。子女在一定程度上是自己生命的延续，而这一点在强调血缘关系的中国表现得更加强烈，中国父母更加关心子女的生活。在当代中国，子女分房的传统已演变成父母资助子女购房的习俗。当中国子女结婚与父母分家时，父母如果有足够的经济实力通常要为儿子购买婚房，如果经济实力较差也一般会或多或少资助儿子部分购房款。在笔者收回的86份调查问卷中，41.9%的人表示当购房首付不够时，会让父母支援。

（二）中国大城市房地产泡沫形成的原因总结

从前面论述可知，房地产泡沫形成的根源是投机需求，而投机需求的目的是赚取短期升值，这无疑要以住房价格较快上涨作为前提条件，否则没有炒作价值，同时低廉的交易成本也可以加剧投机需求。因此，导致住房价格快速上涨以及交易成本较低的因素，就是泡沫形成和加剧的原因，据此我们可以得出中国大城市房地产泡沫形成的如下几点主要原因：

1.强劲增长的真实需求是投机需求兴起和房地产泡沫产生的基础。在经济转轨过程中，中国大城市的人口增长、收入增加以及城市改造的速度都是比较快的，尤其进入中等收入阶段，住房成为居民的消费重点，需求的收入弹性处于高位，

而中国人购房居住和投资购房的强烈意愿又起到了强化自住需求和投资需求的作用。因此，中国大城市住房的真实需求不仅是庞大的，而且将保持一个长期强劲增长的趋势。相比强劲增长的真实需求，大城市的土地会显得更加稀缺，房价很自然具有较快上涨的强大冲动，这为投机需求的兴起和泡沫的形成提供了基础。

2.投资渠道的狭窄让民众更加钟情房地产投资。中国投资渠道狭窄表现在实业投资和金融投资上。在实业投资方面，虽然中国市场经济在逐步完善，但私人投资办企业的环境仍不很乐观。在金融投资方面，中国股票市场具有高风险性，而债券、基金和期货市场还远没有发展起来。因此，人们很自然把富余资金投向房地产，因为住房从长期来看是一个比较保险的投资品种。这样，投资渠道的狭窄让中国民众更加钟情于房地产投资，而且当房价开始快速上涨之后，投资需求可以迅速转变为投机需求，从而加剧投机需求的兴起。

3.政府垄断土地供给很容易走到推高房价和泡沫的一方。城市土地国有制和政府垄断土地供给是中国的特殊国情。在市场经济条件下，政府垄断土地供给可以说是一把双刃剑，一方面可以减少一级土地拍卖市场的交易成本，有利于城市的规划和建设以及房地产市场的调控；但另一方面政府为了财政收入的最大化，又很容易被开发商所俘虏，成为泡沫扩大的幕后推手。例如，在房价快速上涨的初期，政府为了获得更高的土地拍卖价格，往往打着预防泡沫的旗号减少土地的供给，造成人们形成住房供给减少的预期，从而进一步推高房价。这之后，政府又往往无视房地产泡沫的急剧膨胀，反而在房价快速上涨的后期加快土地拍卖的速度，从而导致更多投机活动和空置房的出现。

4.中国银行的预算软约束很容易造成对房地产的金融支持过度。国有银行主导的金融体制仍是中国目前甚至相当长时间的特殊国情，但在市场经济条件下，国有银行的预算软约束特性往往使它们对房地产市场的风险缺乏敏感性，并成为房产开发商和投机需求的俘虏。即使当房地产处于泡沫严重膨胀时期以及政府要求紧缩贷款的条件下，银行为了追求房贷量的增长，往往或明或暗地继续把大量的资金优惠贷给开发商以及房产投机者，使房地产泡沫得以维持，并且越吹越大。

5.市场秩序的不规范强化了房地产投机和干扰了人们的预期。在政府主导的中国经济转轨过程中，以及在房地产市场充斥国有开发企业的情况下，政府为了追求自身利益和维护国有房地产企业的利益，不仅在制定房地产政策时很难到位，而且在执行政策时也很难到位。这种市场秩序的不规范将导致两个严重后果，一是较低的闲置成本和转让成本使二级土地市场出现较多的投机活动，从而使得部分土地在房价快速上涨初期不能得到及时开发而闲置，造成土地短缺的假象。二是开发商利用卖方垄断优势在住房买卖市场制造虚假信息，这些噪声将干扰人们的正确判断，从而形成有利于泡沫膨胀的预期。例如，开发商与媒体甚至政府合谋，报道和发布一些住房紧缺的消息，进一步哄抬房价。

总之，强劲增长的真实需求是投机需求兴起和泡沫形成的基础，投资渠道的狭窄、政府对土地供给的垄断、银行的预算软约束以及市场秩序的不规范成为进一步推高房价和泡沫的重要因素。由此可以得出，中国房地产泡沫不仅更容易形成，而且住房价格呈现更加剧烈波动的趋势。也就是说，在中国住房价格的波动周期里，如果政府不进行有效的干预，波峰和波谷的落差比一般的市场经济体会更大一些，一旦泡沫破灭，将对房地产以及整个国民经济造成更大的打击。

三、中国大城市房地产泡沫的防范措施

虽然由政府主导是一把双刃剑，但只要政府保持清醒并采取有效措施，相反更容易化险为夷。出台防范措施的目的在于防止泡沫和消除泡沫，避免泡沫破裂带来的巨大破坏力。中国政府近几年陆续出台了一些稳定房价的调控措施，有些起到了一定的效果，但有些还不尽如人意。因此，笔者认为很有必要结合前面的论述，对中国当前住房调控政策的效果进行反思，并在此基础上提出一些有效防范中国大城市房地产泡沫的政策建议和措施。

（一）对当前中国住房调控政策效果的反思

中国当前的住房调控措施可分为三类，即财税手段、货币手段和行政手段，但这些调控措施都是通过影响住房的供给或需求来发挥作用的。因此，以下将从四个方面加以论述。

1.关于供给和需求调控。价格变化是由供需关系决定的，但在土地相对有限的条件下，房价主要取决于需求的变化状况。所以，尽管稳定房价要从供需两方面着手，但对需求的调控是主要方面，打压需求才能更有效地抑制房价过快上涨。但是，由于计划经济思维的惯性作用，政府常常把调控的重点放在供给上，尤其习惯通过减少土地的供应来控制房价的快速上涨，结果反而加剧了房价的上涨。虽然政府已经开始转变调控方向，更多从需求着手出台抑制政策，但在如何抑制投机需求上方法往往使用不当，尤其倾向采取行政手段，扼杀了一些正常需求。

2.关于货币手段。提高住房贷款利率属于紧缩性货币政策，目的在于抑制房产过热。但事实证明，温和加息并不能给房产降温起到很大的作用。其实，在人们预期房价还要上涨以及还要进一步加息的条件下，人们的心理行为往往是迟买还不如早买，因为迟买的价格更高、利息负担更重。而且，在缺乏预算约束的国有银行体制下，银行对楼市风险缺乏敏感性，不仅对第一套购房实行优惠利率，而且对多套购房都暗地实行优惠利率，从而进一步弱化加息的效果。因此，温和的加息对降温楼市并不能取得预期效果，相反如果实行一步到位的大幅度加息政策，那很容易导致房产泡沫的破灭。总之，对市场经济还很不完善的中国来说，利率的传导机制容易失效，不能很好地传递信息和改变人们的预期，对稳定房价的作用不大，而且加息政策对那些满足自住需求的中低收入者也是一个不小的打击，不利于他们居住水平的改善。

3.关于财税手段。当前对住房调控的财税手段主要包括契税、营业税和个税。从目前实行的情况来看，营业税政策的效果相对较好，尤其把交纳5%的期限由二年延长到五年后，对投机者起到了一定的震慑作用。投资需求和投机需求应该在时间上作个区别，因为在房价快速上涨的条件下，投资需

求很容易转变为投机需求。根据住房价格的波动规律可知，购买一二年后出售是不能算作投资行为的，因为住房价格的快速上涨时间通常要经历二至三年，起码购房三年以上才能算作投资。当然，营业税对稳定房价的效果之所以较好，还因为是由于采取全额征收而使房屋出售人很难逃避该种税收。再有，具体征收多少个百分点更能发挥效果，还应该视情况来确定。征收个税对房产投资者来说完全是应该的，但关键是强制征收个税能不能得到有效落实。从目前中国公民纳税意识比较薄弱的实际情况来说，逃避房产赢利之个税不仅是可能的，而且会相当普遍，因为房产买卖对征税机关来说存在较大的信息不对称。因此，不能指望强制征收个税对抑制投机和降温楼市起到较大的作用。实际上，各地征收的个税已变相成为一种营业税。另外，在抑制投资投机需求上，契税的作用还没有得到应有的发挥。

4.关于行政手段。住房并不是“准公共产品”，其实和大多数产品一样，住房消费并不存在明显的外部性，而是具有较强的排他性，它本质上是私人产品，不是“准公共产品”，更不是公共产品。根据经济学理论，作为私人产品，住房应以市场提供为主，由政府提供和直接干预是缺乏效率的。即使政府对房产市场进行干预，也只能以经济手段为主。虽然用行政手段见效快，但如果使用不当就会产生很强的破坏力。所以，应该谨慎使用行政手段，一般只能在市场和经济手段都失效的情况下使用。

中国政府仍然习惯采取行政手段来稳定房价，当前主要是以经济适用房为代表的限价政策以及最近出台的限购政策。限价和限购政策试图解决社会中占大多数的中低收入者的住房问题，理论上是对住房这一私人产品的错误理解，实践上已陷入相当尴尬的局面，它不符合市场经济规律。尽管住房是生活必需品，但广大中低收入者只能主要依靠市场解决住房问题，只有那些连租房都很困难的低收入者才需要政府直接提供廉租房。

（二）防范中国房地产泡沫的政策建议和措施

综合前文论述，笔者针对性提出以下几点防范中国房地产泡沫的政策建议和措施：

1.加强房地产泡沫的预警工作，建立以空置率为主要指标的预警体系。有些防范房地产泡沫的措施是常规性措施，有些则是择机采取的应对措施，这就要求政府能对房地产市场运行的各个阶段有个正确的判断，做好房地产泡沫的预警工作。投机需求产生泡沫，其目的主要是赚取短期升值，因而囤积和空置住房成为常态。因此，加强房地产泡沫的预警工作，重要的是要建立以空置率为主要指标的预警体系，而房价收入比和租售比等指标只能作为参考作用。笔者认为，不仅要建立官方的预警机构，而且还应该帮助组建进行预警的社会中介机构，这样就可以提升预警的可信度。

2.树立以需求调节为主的调控观念，恰当配以供给调节。虽然进行需求调节的难度较高，但必须打破把调控重点放在供给的惯性思维，树立以需求调节为主的调控观念，不过需求调节的重点在于抑制投机需求。在房价快速上涨的前半阶段，在抑制需求的同时，要采取增加土地供应的措施，以缓解房价上涨的压力；在房价快速上涨的后半阶段，也就是当房地产泡沫比较严重的时候，在打压需求的同时，要采取减少甚至停止土地供应的措施，以压缩泡沫和防止泡沫的膨胀。当房价上涨行情扭转以及下降到一定程度的时候，在减少甚至停止土地供应的同时，要采取刺激需求的措施，以防止泡沫的破裂。

3.建立以财税手段为主的调控体系，谨慎使用行政手段。对房地产市场进行调控是应该的，但必须以经济手段为主，谨慎使用行政手段。不过，经济手段又应以财税手段为主，货币政策只能作为辅助手段。在财税手段中，又要以营业税为主，其他税种为辅，不要轻易开征那些征收成本太高的税种。在出台营业税政策的时候，要根据房地产的特点确定征收的期限和税率，做到在有效遏止投机需求的同时，不影响正常的流转。笔者认为，对出售未满三年的住房应该采取高税率政策，甚至可以提高到10%~20%，对超过三年而未满五年的住房采取较低税率政策，对超过五年者可以实行更低税率。另外，只有在经济手段不能有效解决问题的特殊情况下才能采取行政手段，也就是说限价商品房等行政性政策不能作为一种常规性措施。在经济手段还没有得到有效使用的情况下，在对商品房实行限购政策更是不应该的，完全可以寻找更有效的财税替代手段。其实，通过提高购买多套房的成本同样能起到抑制投资投机的目的，比如可以对多套房征收递进的临时特别契税，第二套契税为10%，第三套契税为20%，依次类推。

4.深化改革，完善市场体系和规范市场秩序。进一步发展资本市场，降低投资的制度成本，为投资者创造良好的投资环境和投资品种，从而分流民众的剩余资金。进一步完善土地批租和转让制度，加重土地闲置成本和转让成本，从而有效遏止二级土地市场的投机炒作。进一步加强国有银行改革，促进民营银行的发展，增强银行的预算硬约束以及对房地产市场风险的敏感性，同时加强金融监管制度的建设。进一步改革国有房地产企业，降低房地产企业的国有化程度和比例，形成以民营为主体的房地产开发体制。进一步加强房地产市场的信息公开和透明制度的建设，依法严肃查处进行恶意欺诈的开发商以及媒体。

5.加强廉租房建设，为购房需求降压。如果把社会人群分为高收入、中低收入和低收入三个层次的话，前面两个阶层应该主要通过市场来解决住房问题，而应该把5%~10%的低收入人群隔离住房市场，改变目前廉租房在存量房中占比不到1%的严重缺失局面。虽然低收入人群很难直接参与住房市场的买卖，但他们的租房需求会引致住房的投资需求。因此，通过廉租房措施保障他们的居住需要不仅有利于和谐社会的建设，而且可以直接或间接地降低购房需求，一定程度上缓解需求强劲增长的压力。至于如何具体改善和保障低收入以及中低收入的居住条件，则需要另一个论题进行探讨，这里就不作展开了。

结束语

房地产泡沫所产生的危害不仅不利于经济（下转177页）

（上接151页）发展，也不利于和谐社会的建设，必须有专门针对房地产市场的调控政策，防止泡沫和消除泡沫，避免泡沫的破裂。研究中国房地产泡沫问题，不仅要准确掌握住房以及房地产市场运行的一般特点，还要对中国国情的特殊性有足够的认识。如此才能对中国房地产泡沫的形成原因有更加准确的把握，才能在防范中国房地产泡沫上提出建设性意见。总之，要使住房调控政策更加有效，就应该使出台的政策建立在正确的经济分析基础之上，而那些缺乏经济学理论支撑的政策往往会半途而废，甚至走向调控目标的反面。当然，本文更多的是进行定性分析，出台具体政策则需要做进一步的定量分析。

参考文献：

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[责任编辑陈凤雪]

的机会与威胁、优势与劣势，将后发优势与港口资源战略优势紧密结合起来，是东莞沿海片区将后发优势变为现实的竞争优势的重要条件。否则，港口资源的利用必将受到严重的制约。

3.完善区域沟通与合作机制，加强东莞西部区域的联系与合作。虎门港包括五大港区，从行政区划而言涉及到麻涌、

洪梅、沙田、虎门、长安等镇区。由于历史、区位等因素，虎门和长安经济发达，而其他基本镇区经济相对落后。这种状况对虎门港征地、拆迁、港口建设、产业布局都带来了极大不利的影响。

笔者认为，最好的办法是改变目前的行政区划，将西部几个镇区合并为县级行政区划。目前这种彻底的行政区划改革阻力较大的情况下，可以考虑采取以下措施：一是通过完善区域沟通机制，加强西部片区港口经济发展过程中与上级政府、政府职能部门以及虎门港管委会的沟通。二是通过完善区域合作机制，建立起区域经济发展的政策协调与磋商机制，针对涉及到共同利益的基础建设、产业布局、公共资源利用、生态环境保护等重大问题，加强西部区域的合作。三是要大力搞好港镇协调、

镇区之间的协调，争取统一规划，避免重复建设，要以政府协调管理机制为支撑，整合城市、临港工业园、港区、保税物流园、集疏运网络等的规划资源，落实港口经济协调发展的空间布局。四是加强与珠三角周边地区的产业合作。利用后发优势，积极承接香港、深圳、广州等地区的产业辐射和产业转移，加强产业之间的协调与整合。可以考虑依托四大园区，面向广州、深圳、惠州等地的石化、汽车、造船等大型项目，整体承接其配套产业的辐射，实行链条式引进，此外，也可以考虑针对这些地区由于缺乏土地空间无法就地升级而需要转移的优质项目，主动加以承接。在产业合作的选择方面，可以考虑引进精细化工、汽车配件、电子信息、高端家具、特种装备等领域。

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杨海军，海洋宁波———海洋经济强市建设研究[M].北京：中国经济出版社，2005.[4]真虹.港口管理[M].北京：人民交通出版社，2003.

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The Effect of Humen Port on the Coastal Economic Zone of Dongguan and Its Countermeasures

LIU Chuan

（School of Business Administration ，Dongguan University of technology ，Dongguan 523808，China ）

Abstract ：The development of Humen port is a significant strategic decision of the M unicipal Communist Party of China and the M unicipal Government of Dongguan under the new economical development condition.The Shatian and M achong port was the core area of Humen port.The biggest comparison superiority and the core strategic resources is the port resource in economic development of Dongguan costal area.The development and construction of Humen port provides the significant development opportunity to the Dongguan costal area.M ak-ing full use of the port resource ，developing port economics and promoting its economy realization leaping frog development is an inevitable strategic choice under new historical condition for the Dongguan costal area.

Key words ：Humen port ；port economics ；the advantage of backwardness ；the economic development strategy

[责任编辑吴迪]!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!