世联_深圳新洲路地块前期定位及物业发展建议报告_98P_2010年

世联公司简介

公司简介 1992年――1993年，创立期 1992年6月，世联置业有限公司正式在香港注册成立。 1993年4月13日，世联在深圳注册成立世联深圳公司。 1994年――1996年，起步期 1994年7月，世联公司取得深圳市规划国土局的批文，核准公司开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。这是深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文。 1994年，世联开始探索新的业务方向――代理。 1996年，以景桦花园为标志，世联地产代理业务树立了另一杆旗帜——策划领先和前期介入；该楼盘同时成为快速营销和大户型豪宅萌芽的代表。 创新点： 1994年的7月4至24日，世联成功举办“深圳小套型住宅展销会”。南山华联花园独占鳌头，快速成交50余套。 1997年－－2000年，成长期 1997年，以丰润、居雅、柏景轩、万达丰、柏丽等一批物业为代表，世联开始对各种物业类型代理销售的全面探索。 1997年5月，世联最早尝试店铺式经营，设立世联地产上步分行。 1997年12月，世联与中房指数系统(CREIS)办公室签订协议，承办中房深圳指数的数据收集、整理、发布和产品销售工作，并于1998年第一季度开始正式发布中房深圳指数。中房深圳指数是深圳的首个房地产行业指数。 1998年，世联物业估价部洞察和响应市场需要，推出新业务品种——“项目按揭分析”，获得良好社会效益。 1999年，世联顾问业务高端起步，受深圳市盐田区政府和盐田区规划国土局委托，世联就盐田区发展战略进行了研究。这是深圳市首例政府委托地产咨询企业就区域发展战略进行专题研究。 2001年――2005年，扩张期 综合服务业务构建 2003年4月2日，按照国家建设部及广东省建设厅的有关规定和要求，根据深圳市规划国土局关于同意世联公司脱钩改制的批文，成立了“深圳市世联房地产评估有限公司”，为世联地产顾问（深圳）有限公司的全资子公司，经营范围为房地产评估。 2003年6月9日，世联地产三级市场工商部正式成立，主要从事写字楼、商业及厂房类物业的租售业务，三级市场工商部的成立是公司全面发展三级市场业务的有益尝试。 2004年6月2日，深圳市世联行房地产经纪有限公司正式成立，致力于房地产三级市场物业买卖、租赁委托代理，同时代办各项房地产产权相关手续、代办银行按揭服务，并提供房地产信息、法律法规、物业转让税费及手续等咨询。 2004年7月27日，深圳盛泽按揭代理有限公司成立，正式开展房地产按揭代理业务。 服务中国区域布局 2001年2月20日，北京世联房地产顾问有限公司正式注册并取得北京市经纪资质。同年4月，北京世联公司代理的第一个楼盘项目亮马名居开盘，并运作成功。 2002年4月30日，广州市世联房地产咨询有限公司获政府批准成立。 2002年11月22日，世联公司首度以“世联中国”新形象亮相第四届中国房地产交易会。 2004年1月，世联董事长陈劲松代表董事会宣布，世联进入后十年时代，将重视长远发展，重视战略安排，进一步强调布局和差异化。 2004年1月上海世联房地产顾问有限公司正式成立。 2004年6月18日，经过一个月的试营业，世联东莞公司正式进驻位于东莞新城市中心的南城区胜和路华凯大厦1205室，宣告世联东莞公司正式成立。

世联深圳华侨城营销战略及总攻略

谨呈：深圳华侨城房地产有限公司
波托菲诺·独立别墅项目 形象定位及营销策略总纲
2004/08
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本报告结构
f 设定目标 f 提出问题 f 解答问题
一、目标设定 一、目标设定 二、与谁竞争？ 二、与谁竞争？ 三、凭何竞争？ 三、凭何竞争？ 四、怎么竞争？ 四、怎么竞争？ 五、报告回顾 五、报告回顾
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第一部分
f 目标仅仅限制在23套别 墅吗？ f 是不是应该全面考虑波 托菲诺整体，特别是该区域 后续五十套别墅的整体营销 推广？ f 共70套，按1200万/ 套，3年计算，共8-9亿，每 年3亿
世联地产对本项目目标的理解 ?利润最大化 ?促进华侨城地产品牌全国影响力
23
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70
BTFN

第二部分
f 提出第一个问题并解答 f 宏观政策对我们的目标 有何影响？ f 我们的竞争对手是谁？
二、与谁竞争？ 二、与谁竞争？
竞争范围扫描 竞争范围扫描 锁定竞争对手 锁定竞争对手
别墅产品解析 别墅产品解析 宏观市场分析 宏观市场分析
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首先对别墅产品简单解析
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别墅产品解析
f 依据市场经验，一般 而言别墅项目的产品组合 会由表中三个类型产品中 的两种和三种组成 独栋别墅
产品界定
面积 （平方 米） 约2001000
名称
别名
层数
车位
基本特征
别墅
——
2-5
1-3个私 家车位
有天有地，有私家 院落，不与其他建 筑相接
Town house
别墅边缘产品
联排别墅
约200500
2-4
1-2个私 家车位
有天有地，有自家 院落，几个单位相 连为一栋建筑
花园洋房
类TH
约200左 右
2-3
底层有 1-2个私 家车位
楼上、楼下纵向划 分为2-3户，横向多 为几个单位相连为 一栋建筑，形式为 4-6层的小高层
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世联地产简介

世联地产 世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。（股票代码：002285）。 经过18年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商。至今，世联地产拥有27家分支机构，已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。 世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。 世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。 1993年，创立期 1993年，世联房地产咨询服务（深圳）有限公司成立，正式进入国内房地产服务领域。1994年——1996年，起步期 1994年7月，世联公司取得深圳市规划国土局的批文，核准公司开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。这是深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文。 1994年，世联开始探索新的业务方向――代理。 1996年，以景桦花园为标志，世联地产代理业务树立了另一杆旗帜——策划领先和前期介入；该楼盘同时成为快速营销和大户型豪宅萌芽的代表。 1997年——2000年，成长期 1997年，以丰润、居雅、柏景轩、万达丰、柏丽等一批物业为代表，世联开始对各种

世联简介

世世联简介陈劲松 世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。至今，世联地产已拥有27家分支机构，为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。 世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角和环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。 世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。 >>发展历程 ——1993年，世联地产成立，正式进入国内房地产服务领域，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。——2001年，世联地产在北京设立第一家分支机构，开始走向全国。 ——2007年，世联地产整体改制，深圳世联地产顾问股份有限公司成立，简称“世联地产”。 ——2008年，中国证监会发审委审核通过了世联地产的IPO申请。 ——2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商（股票简称：世联地产股票代码：002285）。世联地产独特的业务模式和全国布局得到了投资者的广泛关注，企业品牌价值达到16.72亿元。 >>我们的荣誉 2010 中国最佳人力资源典范企业；中国最佳100雇主；2005-2010 中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10 ；2005-2009 中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10；2008 中国大学生十大行业最佳雇主（房地产行业）；2006-2007 中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构；2007 中国房地产最佳综合服务品牌；2006 全国优秀房地产经纪机构；2005-2006 年度中国房地产诚信企业；2005 中国品牌年度大奖 >>分支机构 世联地产以深圳为总部，业务范围遍及北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、天津、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、杭州、石家庄、海口等100多个大中城市。目前，世联地产已建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，在北京、天津、上海、广州、东莞、惠州、杭州、厦门、长沙、沈阳、大连、西安、武汉、成都等城市设立分支机构，集中在中国经济最发达的地区为追求成长和有实力的客户提供专业的房地产综合服务。 深圳世联地产顾问股份有限公司北京世联房地产顾问有限公司 上海世联房地产顾问有限公司广州市世联房地产咨询有限公司 广州市世联房地产咨询有限公司佛山分公司东莞世联地产顾问有限公司 世联房地产咨询（惠州）有限公司世联房地产咨询（惠州）有限公司大亚湾分公司珠海世联房地产咨询有限公司珠海世联房地产咨询有限公司中山分公司 厦门世联兴业房地产顾问有限公司厦门世联兴业房地产顾问有限公司泉州分公司 长沙世联兴业房地产顾问有限公司武汉世联兴业房地产顾问有限公司 福州世联房地产顾问有限公司成都世联兴业房地产顾问有限公司 天津世联兴业房地产咨询有限公司沈阳世联兴业房地产顾问有限公司 大连世联兴业房地产顾问有限公司上海世联房地产顾问有限公司昆山分公司 西安世联投资咨询有限公司上海世联房地产顾问有限公司南京分公司