大港区房地产市场分析
大港区港东新城房地产市场项目分析成员：吴娜，闫洪双，徐晓妍，张彩娇，张明慧
大港区港东新城房地产市场分析
一．区域背景
（一）大港区概况
1.区位介绍
大港区成立于1979年11月6日，系从天津市南郊区分设出来。是天津市重要的重工业基地。地处天津市东南，东临渤海湾、塘沽区；南与河北省黄骅市接壤；西与静海县为邻；北与津南、西青两区交界，地势平坦，平均海拔3米。东部多为滩涂，中部有面积为22万亩的大港水库，西部和西南部为肥沃的农田。全区南北长约48公里，东西宽约36公里，总面积1113.83平方公里。
2.交通网络
3.行政化分及人口资源
全区辖4个乡、3个建制镇、5个街道办事处。2009年11月9日国务院批复同意天津市调整部分行政区划，撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区。原大港区委改为大港工委。
4.经济状况
大港区区域经济以重化工业为主体，区内密集着大港油田、天津石化公司、天津联化公司、中石化四公司、大港发电厂等一批大型、特大型企业。石油和天然气开采量稳定在430万吨和4亿立方米；石油年加工能力达到800万吨；20万吨聚酯工程已试生产；14万吨乙烯工程去年产量达17万吨，创全国同类装置最好水平，今年经改造，年产量可达20万吨并一次试车成功。大港发电厂是华北电网调峰、调频主力电厂，总装机容量128万千瓦，年发电量80万千瓦时。中石化四公司是以建设安装石化装置为主体的大型建筑企业，转战南北，素有"铁军"称号。大港区除上述大型企业以外，还有近1500家中小企业，形成了金属制品、机械加工、汽车配件、化工、建材、橡塑等骨干行业。这些企业绝大多数是城市集体企业、乡镇企业和个体私营企业，近三年来，绝大多数企业改制已完成，企业发展的活力明显增强，上半年全区乡镇企业完成增加值11.28亿元，同比增长33%，新扩技改项目达到72个，其中工业项目64个，投入7580万元。
同时大力建设工业园区，鼓励镇、村重点在基础设施建设上加大力度，采取村、企合作或镇、村合作等方式开发，将土地资本作为农民股权，转变生产经营方式，实现农民效益的最大化。现已规划建设工业园区23个，总面积29.8平方公里，现已动工建设12个，开发面积2.71平方公里，极大的促进了该区乡镇企业的发展。
大港区近几年来农业结构调整成效显著，大力实施退粮种枣战略，加大畜牧养殖投入力度，努力提高农业经济效益。今年上半年，农村经
济总收入达到52亿元，完成农业增加值7020万元，同比增长38%，固定资产投入2280万元。为加快畜牧基地建设步伐，我区又出台了新的鼓励畜牧业发展政策，为畜牧业发展提供了更宽松的环境和更广阔的发展空间。各街镇充分发挥各自优势，加大投资力度，畜牧小区建设规模进一步扩大，现已建成30个畜牧小区，冬枣基地进一步得到完善，今年新栽和补栽1.5万亩冬枣，使全区冬枣种植面积达到10万亩。计划建设大、中、小型保鲜库48座，库存容量达到2000吨以上，现已落实10座。随着冬枣基地规模不断扩大，储藏业的日益成熟，冬枣产业体系的趋于完善，这一新兴产业必将带来农村经济的大发展。
经过20年的建设，大港地区综合经济实力大大增强。1998年区域国内生产总值实现82亿元，较“八五”末增长20%；区属国内生产总值实现22.01亿元，较“八五”末增长62%，三次产业比重达到
5:57:38；区级财政收入实现2.2亿元，较“八五”末翻了一番，提前二年达到“九五”规划目标。
大港的经济状况可以从农业经济，工业经济，建筑业经济，第三产业等方面分析系。在这里这分析建筑业经济
建筑业发展较快， 1998年实现建筑业增加值7.3亿元，较“八五”末增长42%。中国石油化工第四建设公司及中国建筑第六工程局第一建筑公司是驻区大型建筑单位，是大港区建筑业的龙头企业，能承建大型石油化工项目或民用项目。区属建筑公司已发展到4家，1998年实现建筑业增加值0.15亿元。
二．房地产项目分析
据富思博得2010年天津市场年报所提供的信息显示，2010年大港商品住宅供应面积为57.7万平方米，同比2009年增涨201.8%，占全年滨海新区供应的16.3%。该研究机构认为，从2010年开始，持续沉寂的大港楼市迎来了供应的集中释放，去年上市的房信海景园、巴登巴登、枫尚河院等项目成交发力，且均价相对较高，带动了大港整体成交价格的平稳增长。同时未来洋房、别墅等低密产品的市场或将扩大，并带来大港区成交结构的转变。
市场分析开发重点向港东新城迁移
目前大港区房地产项目集中在以下几个区域：学府路板块、城区南部板块以及港东新城板块。其中，学府路板块与城区南部板块分别位于大港城区的北部与中南部，发展较早属于老城区，城市主要功能区贯穿其中，生活配套条件相对较好。
2005年大港实施了港东新城开发战略，城区发展向东扩。港东新城规划总用地1004公顷，总建筑面积达7000万平方米。作为工业生活配套区，港东新城主要突出生态功能，体现滨海特色。新城区的规划主要分为三大功能板块，中间是行政和文化板块，南北两侧为居住板块，新老城区交接处为商贸板块，水系和绿化贯穿于各个板块。规划中位于新城南北两侧的两大居住板块，结合紧临公路和溪谷公园的特点，因地制宜地营造水岸人家、海景半岛、生态别墅的宜居生活环境。
由此，近几年大港房地产开发的重点也随之向港东新城迁移。目前，港东新城板块已聚集了心泊馨城、巴登巴登、和天下、泰达港湾等多个房地产项目，成为了新增住宅的主体供应板块。这些项目以高层为主，100平方米以上的大户型占了多数，迎合了大港房地产市场的需求。
据记者调查了解，去年5月开盘的房信海景园项目单价由开盘时的7200 元/平方米平稳上涨到现在的7700元/平方米；去年7月开盘的巴登巴登项目由开盘时的7100 元/平方米平稳上涨到现在的7600元/平方米；和天下项目当前均价也维持在7500至7800元/平方米的区间，以上三个区域热点项目的价格水平大致相同。
楼市亮点多数项目定位生态宜居
从房地产开发的区域特点上看，生态宜居已成为大港房地产市场区别于其他区域的一张特色王牌。据了解，港东新城的规划定位就以生态型、花园型、亲海型的现代化城区为目标；城区内临朝湖、望海山被称为滨海新区中的小西湖；东部新城的溪谷公园即将完工；还将开建滨海生态园。
依托这些良好的生态资源与绿色环境，房地产开发商在大港也注重建设绿色宜居楼盘。从具体项目上看，剑桥港湾沿临朝湖而建，打造别墅、洋房、等低密度产品，在去年12月份开盘以来一直取得销售佳绩；同样沿湖而建的还有恒盛尚海湾滨海，该项目将在官港湖生态区内打造一个低密度大盘，目前洋房产品已经上市销售；来自上海
的经纬置地也选择在大港开发自己的生态大盘，开启经纬置地在北方的第一个项目。
潜力分析交通便利提升区域价值
大港作为滨海新区的三个核心区域之一，是塘沽(社区网论坛商铺)、汉沽、大港三个区域中距离市区最近的，在滨海新区“一轴两带三区”的城市空间布局结构中非常具有后发优势和发展潜力。硬件条件在滨海新区成立后加速发展，大力提升。连接市区的津港高速已经通车，市区至大港二十多分钟车程即可到达；港塘公路、天津大道等交通干道使塘沽与大港的通行时间缩短。交通的便利给外界进入大港，打破原本封闭的市场提供了先决条件。而区域内公交路线的开通，则让当地人生活更加方便舒适，也带动了线路周围房地产项目的销售。作为拉动滨海新区南部经济发展的一个载体，滨海新区大港创意科技产业园也将开建。坐落在高教园区内的科技园建成后不仅为大学生创业提供载体，还满足当地中小科技创新型企业以及石化企业对人才、技术研究、产学研结合等方面的需求。经济得到拉动，房地产市场自然也会向好。
三．大港区城区东扩缘起
?在产业结构上积极构建以工业立区，流通活区，旅游兴区，形成高新技术产业、畜牧养殖业、冬枣种植业、旅游业、高等
教育产业五大产业基地。
? 在发展布局上 以中心城区为依托，突出三个小区，开发一条线。即发挥经济开发区对外开放、招商引资的龙头作用、海洋石化科技园区的产业支撑作用和生态高教区教育科研带动作用；开发和利用海岸线，发展旅游、房地产、仓储、贸易、餐饮、水产养殖等海洋经济。
2、城市建设布局。 实施城区东扩战略，进一步拓展城市发展空间，优化城市空间布局，逐步形成以现有城区为中心、以油田地区和官港地区为两翼，各街镇中心区为支点的组团式城市布局。
2008年重点建设的港东新城 经济开发区 海洋石化科技园区
油田地区
官港地区 中心城区
城区东扩战
略
?港东新城
?港东新城位于津歧公路、津港公路以东，板桥河以西，李港铁路以南，上交路以北，规划总用地1004公顷，总建筑面积达
7000万平方米，规划居住人口12.5万人。新城区的规划主要分为三大功能板块，中间是行政和文化板块，南北两侧为居住板块，新老城区交接处为商贸板块，水系和绿化贯穿于各个板块
?最近几年，和滨海其它区域相比，大港的总体发展一直相对滞后，而交通不便是导致这一情况的重要因素。之前的大港几乎是个完全独立存在，直通塘沽、市区的公路只有两三条。交通欠发达从根本上阻断了大港区与外部城区的直通往来，因此在整个港东新城的规划中，打造完善的交通网络成为了整个城区设计的重中之重。规划中的景观道路世纪大道和新增的两条东西向次干道，将新老城区连为一体。高密度的路网建设和等级分明的道路系统，将为新区提供秩序井然的交通组织，合理划分空间板块。
根据规划，港东新城以世纪大道为分界线，北侧的各项基础设施建设以及完成。目前，大港区检察院、大港区法院以及大港一中都已搬迁到此，另外20个居民住宅小区已经在建设中。港东新城的标志性建筑——津滨大厦已基本建设完毕，建成后的津滨大厦将作为大港区政府的所在地，按计划大港区相应的党政机关将在年内陆续搬迁至津滨大厦内办公。
自2005年，大港区港东新城项目正式启动，三年间，经过了建设与改造，港东新城已经粗具规模，但有负责建设的工作人员曾表示：“港东新城的工程进度并不是很快，这主要是由于该区域的地况较为复杂，加之规划本身也存在着变量。”
?2006年实施战略东移，规划10年之内在大港和海岸之间建设成港东新城
?规划总用地8.68平方公里，总建筑面积800万平方米
?规划居住人口14万人
?三大功能板块：中间板块为行政和文化板块，南北两侧为居住板块，新老城区交接处为商务板块
?老城区由于土地资源日趋减少，而港东新城处于开发建设的初级阶段，目前土地供应量较大，未来必将成为开发热点
港东新城是滨海新区政府在大港地区第一个安居工程，以中小户型高层住宅设计为主。每户的户型建筑面积严格控制在90平方米以下，其中60到70平方米户型的占到总数的70%以上。
购买新区限价商品房须符合以下条件
1、具有滨海新区范围内非农业户口，申请限价商品房之前5年
内没有房产转让行为；
2、家庭住房建筑面积不超过60平方米。
3、家庭上年人均收入低于3万元。家庭人口原则上2人(含2人)以上，男超过25周岁，女超过23周岁的未婚人员及离异人员(须在离异满两年后)、丧偶人员也可作为单人户申请：单人申请限价房的，申请人须无私产房且未承租共有住房。
目前，港东新城板块已聚集了心泊馨城、巴登巴登、和天下、泰达港湾等多个房地产项目，成为了新增住宅的主体供应板块。这些项目以高层为主，100平方米以上的大户型占了多数，迎合了大港房地产市场的需求。
据记者调查了解，去年5月开盘的房信海景园项目单价由开盘时的7200 元/平方米平稳上涨到现在的7700元/平方米；去年7月开盘的巴登巴登项目由开盘时的7100 元/平方米平稳上涨到现在的
7600元/平方米；和天下项目当前均价也维持在7500至7800元/平方米的区间，以上三个区域热点项目的价格水平大致相同楼盘名称：心泊馨城（详情户型在售房源价格地图点评）在售价格：7000元/平米
项目最新近况：心泊馨城位于大港港东新城旭日路与海景一路交口北侧。项目小高层产品清盘销售中，现仅余95平米户型，起价6600元/平米。洋房产品，主推120-140平米大户型，均价7000-8000元/平米，优惠活动以售楼现场为准。项目一期准.
项目基本情况：心泊馨城的花园洋房和电梯洋房，满足不同客户的购房需求，实现区域内的产品差异化。洋房产品在本区域内从舒适度，户型的均好性，功能性、舒适度等方面达到最优。户内人性化设计，保证室内暖气自下而上充满室内空间，有利于人体自身恒温协调，利于健康，同时节省室内空间，保证室内空间使用率的最大化。
项目优势：
1、心泊馨城一期由花园洋房和电梯洋房组成，满足不同客户的购房需求。
2、小区环境佳，绿化率高，户型可选择性强。
3、所有产品均带电梯，一层赠送地下室及下沉式庭院，性价比较高。
项目劣势：
1、港东新城目前交通便利度有待提升。
2、项目周边配套设施欠完善，居住成熟度有待提升。
3、港东新城开发周期较长，未来发展有待观察，目前作为城市第一居所要考量的要素有很多。
购房建议：心泊馨城位于港东新城大港一中东偏北700米处，紧邻海景大道。园林水景洋房准现房发售，建筑面积95、105、121平米，起价6600元/平米，均价6980元/平米。
楼盘名称：滨海现代城
在售价格：7030元/平米
项目最新近况：滨海现代城位于大港港东新城板块的核心区域，横轴商业带与纵轴商业带交汇处东北角。项目起价40万元，首付最低2万元。在售5、6、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20号楼，共计20个楼座，其中两栋公建，18栋
项目基本情况：滨海现代城占地约49006.86平米，总建筑面积73269.73平米。全新楼盘，社区共计20个楼座，其中2栋公建，18栋住宅。住宅中12栋5、6层花园洋房，6栋16层的高层，总体规划为“南低北高”的错落式排列，以达到各楼座视野及采光的均好性。
项目楼间距为24-52米。总户数730户。项目容积率1.5，建筑密度22.6%，是港东新城居住密度最低的项目之一。本项目绿化率达到42%。
项目优势：
1、滨海现代城项目新品发售，建筑类型多样，户型丰富，房源充足，可选择性强。
2、定价科学，经济实惠，满足刚需、改善各类需求。
3、地处港东新城核心地段，周边全面规划了各种生活配套，具备较好的开发前景和升值潜力。
项目劣势：
1、滨海现代城所处的港东新城公共交通设施、生活配套有待完善，出行以自驾车为主。
2、港东新城为大港的新兴开发区域，目前居住氛围尚不成熟，生活环境有待改善。新城开发周期较长，能否作为第一居需进一步考量。
购房建议：路人甲是一名供职于外资企业的天津小白领，同时也是一个典型的月光族。近来，他有了买房的打算，却又因为无力承担首付和月供而倍感郁闷。~制定一个科学的购房理财计划势在必行~
楼盘参数总结：
项目名称区域板块在售均价推荐户型入住时间心泊馨城
滨海新区大
港
7000元/平米3居室139平米2012-05-01
滨海现代城滨海新区大
港
7030元/平米2居室93平米2012-06
巴登巴登
滨海新区大
港
8500元/平米2居室106平米2012-10-31 维朗山
滨海新区大
港
6800元/平米2居室85平米2013-01
房信海景园滨海新区大
港
7200元/平米3居室87平米2011-06