产生“钉子户”的原因及破解对策

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产生“钉子户”的原因及破解对策

作者：王达

来源：《中国房地产·综合版》2014年第05期

“钉子户”的存在是影响征收拆迁工作的最大障碍，对地方的稳定构成很大的威胁，如果处理不好，势必造成更大的隐患，因此，地方政府应高度重视应对“钉子户”，把矛盾化解在萌芽、化解在当下。如何疏导治理“钉子户”呢？

一、依法征收拆迁

只有严格按照法律规定的要求和程序实行征收拆迁，才能减少和杜绝“钉子户”，才能依法申请法院强制执行，最终解决“钉子户”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）对征收与补偿的具体要求和程序为以下几个阶段。

1.征收决定阶段

一是做出征收决定前的工作：（1）组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。（2）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府公布实施。（3）县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。（4）因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。（5）应当进行社会稳定风险评估。（6）征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。二是人民政府作出征收决定。三是公告征收决定。征收公告要载明两个内容：（1）征收补偿方案：要明确补偿协议签约期；（2）权利救济方式：被征收人可申请行政复议或行政诉讼。

2.补偿决定阶段

一是补偿方式：（1）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（2）征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的人民政府应当优先给予住房保障。二是补偿的构成：3+1模式，3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失，1=补助+奖励。三是房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。四是

签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定（补偿决定包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项）。五是公告补偿决定。六是被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。