包干制与酬金制的区别
包干制与酬金制的区别
配合《物业管理条例》的实施，2003年11月国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，首次在政府法规中明确提出物业服务收费形式。那包干制与酬金制有何区别？
一、包干制
1、包干制的定义：
是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润
2、包干制的特点
（1）企业在服务与利润夹缝中生存
由于才用包干制，企业的收入是固定的，要想获得更多的利润，只有降低成本。降低成本的直接后果可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准。致使业主满意度降低，影响自身声誉。要想获得高的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润，增加企业经营风险，使企业面临生存危机。
（2）节省监管成本，提高决策和服务效率
监管是保证生产优质或质价相符商品（包含有形及无形商品）的最有力手段，我们熟知的质量管理标准ISO9000标准2000版的最大改进之一就是强调了过程控制，目的就是确保在每个环节不出现质量问题，使得最终产品达到预期的质量要求。但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。因为任何一种商品的生产一定是有专业性的，必须由专业人士或机构监管才有效，物业管理亦不例外。消费者监管的直接成本包括业委会在业主中或者从外聘请专业人士进行日常服务工作的监管，聘请专业机构进行财务审计等支付的费用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外还存在间接成本，如物业管理企业必须有专人协调处理业主方的监管和审计，这个过程中所耗费的人力和物力及时间，并没有花费在为业主提供物业服务上，这是物业服务的边际成本，不能带来直接价值。中国物业管理行业发展时间不长，人们对行业本身认知不多，更谈不上对物业管理企业和其运作有什么深入的了解和研究，无论业主或外聘人员能具备相应的专业知识和能力，对物业管理进行有效监管的，在目前很难实现。另外，在绝大多数物业管理区域中，业主的数量是较大的，如果有重大事项需要业主表决时，很难在短期内召集齐所有业主并得出统一的结果，如果耗费了成本又达不到应有的效果，从经济学角度考虑，是没有意义的
二、酬金制
1、酬金制定义
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
2、酬金制的特点：
（1）“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益
酬金制模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。
（2）酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程
采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。
（3）酬金制是实现阳光财务的有效途径
物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财。一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。
三、包干制与酬金制的比较
包干制：物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准；
酬金制：物业公司根据服务要求测算收费标准；
四、包干制与酬金制的实施条件
1、酬金制要有比较完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为，要有正确的消费习惯和理念，要有比较宽裕的经济条件等等。
2、商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推选物业管理的酬金制。但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。
3、从消费群体对服务和收费的敏感性来判断，消费群体对服务敏感性强的，也就是说他们主要在乎的是服务的好坏，而不是费用的多少，这种情况下，一般适用于酬金制。反之，对收费敏感的，对服务不太敏感的，更适用于包干制。
4、从物业档次去判断，高档物业一般比中低档物业更适用于酬金制。
5、从物业类型去判断，商业办公楼和公众物业一般比住宅更适用于酬金制。
6、是否适合于酬金制与企业的经营理念，经营习惯也是密切相关的。
物业管理费包干制酬金制计算
第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制 一、酬金制与包干制 物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 （一）物业服务费用酬金制 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。 酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，包括了业主合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 （二）物业服务费用包干制
物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的，企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险承担、结余归己。但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。 以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言。物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。 （三）酬金制和包干制的财务特征 1.会计主体 在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。 2.收入 采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费用。 3.成本费用 （1）物业管理企业固定成本的比例较高。 （2）人工成本占总成本的比例较高。 （3）物业管理企业成本费用的可预测性较强。 二、物业服务费的测算编制应考虑的因素
物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析
物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析物业服务合同按收费标 准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取 酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 1、包干制的优点 首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业服务企业进行管理方式创新，节约成本。 2、包干制的缺点 首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业服务企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致 物业服务企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为； 其次，包干制的成本限制，使得物业服务企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响； 第三，实行包干制的物业服务企业在费用不足时，只有依靠多元化经
营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。 3、酬金制的优点 首先，酬金制费用更加透明，业主对物业服务企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理； 其次，物业服务企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于物业管理的专业化；第三，酬金制体现了物业服务企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业服务企业和业主在物业收费方面的矛盾。 4、酬金制的缺点 首先，酬金制需要对物业服务企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。 其次，物业服务企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。 从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省不利于业主和企但是会存在更多的非市场行为，了业主的管理成本， 对物业服务企业提高技能和专业化发展有一定业之间的沟通和谅解。的阻碍，在一定程度上制约着物业管理行业的发展。酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管但是酬金制对业主的要有利于物业服务企业专业化水平的提高，理，两种收费方式都有其从目前我国物业管理发展的阶段来看，求较高。存在的理由和必要性。
酬金制与包干制两种收费模式比较讲解
酬金制与包干制两种收费模式比较 2003 年 11 月, 国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》 (以下简称《办法》。《办法》第九条提到:“ 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。” 所谓包干制, 指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用, 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的, 物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制, 指的是在预收的物业服务资金中, 按约定比例或者约定数额, 提取酬金支付给物业管理企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的, 预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。可见, 包干制的定价方式实质是市场定价, 而酬金制的定价方式实质是成本定价。 目前,全国市场上主流的物业收费方式为包干制。伴随着物业市场的日趋完善,北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上,逐渐由采用包干制转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也在一定程度上解决了收费难的问题。但综合来看,包干制与酬金制各有利弊,物业管理企业应根据具体情况合理选择。 一、包干制模式的利弊分析 (一包干制模式的优势 1 、包干制收费模式易于操作,简单便捷 目前, 很多物业管理项目, 尤其是住宅物业管理项目,大多采用包干制。主要缘于包干制简单易行, 以住宅小区为例, 在包干制的模式下, 业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务, 而在酬金制下, 大额公共支出需经业委会 (或业主大会或主业代表大会讨论通过, 由于业主 (或业主代笔数量较大, 不仅众口难调, 可能存在意见不一的情况,而且短期内
酬金制与包干制两种收费模式比较讲解
酬金制与包干制两种收费模式比较 2003年11月，国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》。《办法》第九条提到：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。” 所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额,提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。 目前，全国市场上主流的物业收费方式为包干制。伴随着物业市场的日趋完善，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上，逐渐由采用包干制转变为采用酬金制，赢得了业主的认可，也在一定程度上解决了收费难的问题。但综合来看,包干制与酬金制各有利弊，物业管理企业应根据具体情况合理选择。 、包干制模式的利弊分析 （一包干制模式的优势 1、包干制收费模式易于操作，简单便捷 目前,很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项目，大多采用包干制。主要缘于包干制简单易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，而在酬金制下,大额公共支出需经业委会（或业主大会或主业代表大会讨论通过，由于业主（或业主代笔数量较大,不仅众口难调，可能存在意见不一的情况，而且短期内召集所有业主（或
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酬金制与包干制收费模式比较研究 第一章酬金制与包干制收费模式概述 1.1 研究背景和意义 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，2003年 11 月，国家发改委和原建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”由此明确了包干制和酬金制为我国物业服务收费的两种基本模式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。 一直以来，有关酬金制和包干制两种收费模式的争论没有停止。现实中，我国物业服务的收费模式仍以包干制为主。伴随着物业服务市场的日趋完善和物业服务企业的不断创新实践，北京、上海、广州和深圳等城市的物业服务企业逐渐由包干制转变为酬金制，且得到了业主的普遍
认可，在一定程度上也缓解了物业管理收费难的问题。但长期以来，物业管理行业尚缺乏完善的市场环境，诚实守信的企业行为尚未健全，广大业主的消费习惯和理念还停留在较为低端的层面上，并且国家尚未制订指导包干制和酬金制运作的具体规程，致使物业服务企业缺乏政策指导，在实践中做出有悖于包干制和酬金制立法原意的行为，进一步激化了与业主之间的矛盾，不利于和谐物业服务环境的构建。 为明确业主与物业服务企业之间的委托代理关系，保障业主和物业服务企业的权益，促进物业管理行业的健康发展，找到两种收费模式分别适用的情形，亟需开展酬金制与包干制收费模式研究，对酬金制与包干制收费模式的利弊进行深度剖析与比较，以完善物业服务收费模式，为业主提供质价相符的服务，逐步建立适合我国物业管理行业发展的收费模式，推动物业管理良性健康发展。 1.2 研究内容 我们将对现行物业管理收费模式现状展开调查和分析，结合酬金制和包干制的原理、性质和特点，对现阶段物业管理收费模式存在的问题进行深入分析，着重比较两种收费模式的利弊，试图找到两种收费模式适用的物业及情况，优化指导收费政策的建议意见，并探明未来收费模式的发展方向。本研究主要分成以下几个部分：
包干制和酬金制的利弊分析 (2)
“包干制”和“酬金制”的利弊分析和适用范围 2003 年 11 月，国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。” 所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。 一、包干制模式的利弊分析 1 、包干制收费模式易于操作，简单便捷 目前，很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项目，大多采用包干制。主要缘于包干制简单易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，而在酬金制下，大额公共支出需经业委会（或业主大会或主业代表大会）讨论通过，由于业主（或业主代笔）数量较大，不仅众口难调，可能存在意见不一的情况，而且短期内召集所有业主（或业主代表）也非易事，极有可能出现延误现象，从经济学角度考虑，并不划算。所以，目前大部分的住宅小区还是实行包干制。 2 、包干制强化了成本意识，有利于企业集约经营 包干制下，物业管理企业自身承担着因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。这对于企业具有明显的激励作用和盈利动机。而这种激励作用将直接促使物业管理企业努力提升经营管理水平，大力发展集约经济，从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力，促进企业自身的发展和进步。 事实上，为节约成本，谋得更大利润，企业往往借助规范服务流程、引进现代管理手段等方式，缩减管理成本与管理费用。目前，类似于第一太平戴维斯等一些业内优秀的物业管理企业纷纷通过质量环境体系认证、引进 OA 、 ERP 系统、采用无纸化
什么是物业管理的包干制与酬金制
什么是物业管理的包干制与酬金制 一、物业服务的两种计费方式 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。什么是物业管理的包干制与酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。 二、包干制和酬金制的优、缺点分析 1包干制的优点 首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。 其次，业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。 第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。 2包干制的缺点
物业管理的包干制与酬金制
物业管理的包干制与酬金制 一、物业服务的两种计费方式 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。 二、包干制和酬金制的优、缺点分析 1、包干制的优点 首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。 其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。
物业包干制与酬金制解析
物业包干制和酬金制解析 一、酬金制与包干制的定义 根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
二、酬金制与包干制的区别 根据建设部《物业服务收费管理办法》规定，酬金制与包干制主要区别如下：
三、酬金制对业主权益的保障 1.酬金制可以节约税金 酬金制和包干制在测算费用时，成本包含的内容基本一致，不同的是酬金制少了一个税金支出（见第二点物业费的构成）。 只要不开具发票，酬金制属于资金代管，无需就物业费纳税，可帮助业主节约税金。为了防范税务人员非法强征税金，建议收据盖业委会的章，同时合同约定物业公司只是代为收付资金，税务局无论如何也没有理由强迫物业公司交税。 但这就有个问题，就是无法开具发票，业委会既非个人，也非工商注册的组织，无法到税务局代开发票。但生活中不能取得发票的情况比
比皆是，凭借物业服务合同和收据，是足以证明该费用属于企业的合理支出的，税务局应当予以认可。 2.透明公开、受控的机制有利于保障测算的准确性和预算执行的可控性 酬金制与包干制对于超出物业费测算的开支，均需向业委会申请资金来源，不同的是，酬金制的管理模式更能保障业主的利益。 物业费定价由全体业主参与并公示，每年编制次年年度预算，需经业主大会或业主大会授权的业委会审批通过，同时需要向全体业主公示，业主可对预算提出质询和建议。 物业公司须严格按照预算执行，同时业主也参与监督，不仅有利于确保费用不超支，更有利于保障预算的节余。 3.业主的知情权和监督权 无论是酬金制还是包干制，物业服务合同的法律主体均是物业公司和全体业主，全体业主享有最高监督权，业委会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使监督权，也接受全体业主的监督。 但与包干制不同的是，酬金制需要向全体业主公示经营收支，业主大会可聘请独立第三方对项目收支进行审计，可以让业主明明白白消费，保障业主的物业服务资金不被挪作他用，保障业主的资金安全。 4.对成本控制的保障
酬金制与包干制
酬金制与包干制 物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备 和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形 式约定物业服务费用。 (一)物业服务费用酬金制 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取 酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均 由业主享有或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通 过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提 酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体 业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。 酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比 例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业 主合法权益;对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下， 物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不 少于一次公布物业服务资金的收支情况。 (二)物业服务费用包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或 者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服 务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的， 企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风 险自担、结余归己。但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准提 供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。
物业管理酬金制与包干制比较
物业管理酬金制与包干制比较 一、物业服务的两种计费方式由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》自2004年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。 二、包干制和酬金制优、缺点分析 1.包干制的优点 首先，包干制执行起来较为简单，适合小型的物业管理公司。 其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。 最后，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。 2.包干制的缺点 首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业管理企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致物业管理企业为了降低管理成本而对工作草率了事。 其次，包干制的成本限制，使得物业管理企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响。 最后，实行包干制的物业管理企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。 3.酬金制的优点 首先，酬金制费用更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理。 其次，物业管理企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于企业专利的专业化。 最后，酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾。
包干制的定义及内涵
包干制的定义及内涵 包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。这种定价方式的实质是市场定价。 具体到收费形式 《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求…… 酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。 现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。就这两种制度和大家分析一下。 1--酬金制（高力）。 酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。 当然，业委会权利大了，义务也大。比如，按照业主公约，不允许封闭阳台。某业主一定要搭建，物业按照与业委会合同不允许施工人员进入，但业主要强行搭建的话，这时，就需要业委会上门协调。再比如，业主拖欠物业费，也需要业委会上门催缴。因为物业是拿酬金的，就像你上班拿工资一样，只要我做到合同里的条件，你就要给工钱。 酬金制的物业公司向业委会负责，业委会是民选的，所以向住户负责。三条线清楚，各司其职，当然他们的物业是旱涝保收的，但是业委会却是重任在心头。 2--包干制（新选物业） 包干制一般是国内物业所常用的。就是所以收益归物业管理企业所有，公共收益按照比例与业委会分摊，自负盈亏，自己承担风险。业委会，平时拿拿津贴，走走过场，屁事没有。所以，包干制的物业在比较稳定、收益交高的小区是比较好的。但是，如果小区收益小，欠费的业主多，那它也是要规避风险的。比如，2个人的工作1人做，能省就省，肯定是要确保利润的，不然，物业公司是无法生存。 结论大家也能看懂了，酬金制是比较先进的管理模式，但是它不符合中国国情，业委会在酬金制的管理模式中没有担任它应有的角色，才造成了物业工作面临两难，双方都无法得罪的尴尬境地。也是为什么业委会坚决要聘用包干制物业的根源所在（吃饱了没事，可以遛鸟）。
物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析
物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析 物业服务合同按收费标准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 1、包干制的优点 首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。 其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。 第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业服务企业进行管理方式创新，节约成本。 2、包干制的缺点 首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业服务企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致物业服务企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为；
其次，包干制的成本限制，使得物业服务企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响； 第三，实行包干制的物业服务企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。 3、酬金制的优点 首先，酬金制费用更加透明，业主对物业服务企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理； 其次，物业服务企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于物业管理的专业化； 第三，酬金制体现了物业服务企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业服务企业和业主在物业收费方面的矛盾。 4、酬金制的缺点 首先，酬金制需要对物业服务企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。 其次，物业服务企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。 从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企
包干制和酬金制
一、包干制和酬金制的定义及内涵 1、包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。这种定价方式的实质是市场定价。 具体到收费形式 《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求…… 2、酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。 3、现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。就这两种制度和大家分析一下。 （1）酬金制（高力）。 酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。 当然，业委会权利大了，义务也大。比如，按照业主公约，不允许封闭阳台。某业主一定要搭建，物业按照与业委会合同不允许施工人员进入，但业主要强行搭建的话，这时，就需要业委会上门协调。再比如，业主拖欠物业费，也需要业委会上门催缴。因为物业是拿酬金的，就像你上班拿工资一样，只要我做到合同里的条件，你就要给工钱。 酬金制的物业公司向业委会负责，业委会是民选的，所以向住户负责。三条线清楚，各司
酬金制与包干制物业管理收费模式比较
酬金制与包干制物业管理收费模式比较 本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较，对酬金制的运用作一些探讨。 一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵 在《物业服务收费管理办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。 “酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。 关于中大修费用，《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故就此问题不进行讨论。 二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析 任何事物都有两面性，有优就有劣。包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。 （一）包干制的核心优势主要表现在： 包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。
包干制与酬金制
包干制与酬金制 包干制： 服务内容+服务标准=约定价格（服务成本+税金+利润） 物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准； 物业管理收费的酬金制是发展方向，与目前普遍采用的承包制相比更具有合理性；二是目前我国的物业管理市场尚不完全具备商业化特征，商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推选物业管理的酬金制。但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。我认为，一是可以从消费群体对服务和收费的敏感性来判断，消费群体对服务敏感性强的，也就是说他们主要在乎的是服务的好坏，而不是费用的多少，这种情况下，一般适用于酬金制。反之，对收费敏感的，对服务不太敏感的，更适用于包干制。 、现行实际情况是“包干制”收费为绝大多数，但是业主与物业管理服务公司纠纷连连，剪不断理还乱。 问题是出在“包干制”的收费方式作为服务的买受方认为不够透明吗？物业公司可是按规定服务内容+服务标准=约定价格（服务成本+税金+利润）制定收费标准的，而业主又认为物业公司做假账；于是，引进第三方财务公司审计。而业主又认为财务公司与物业公司可以串通的，社会信用缺失。于是，绝大多数的中国百姓更愿意相信政府，而政府偏偏通过房改，变直接管理为间接管理了，不会直接从事物业管理了。要业主对社会、企业和政府一样信任，恐怕在相当长的时期
是不可能做到的。这取决于百姓观念的改变和企业的社会责任普遍强化。 、现在百姓的心态是服务要求越来越高，但却希望费用越来越低，而按市场经济规律看这是违背常理，政府的倡导是质价相符，也就是水涨船高的概念，这也是企业生存和可持续发展的良性走向，符合经济规律。 从这意义讲，收费不透明只是托辞、表象、借口，而实质是业主不愿或不能支付与居住享受相伴而来的代价，这才是矛盾焦点。更有深层次原因是这几年畸高的房价透支了业主一生收入，还贷的压力使生活质量大大降低。据我们了解不光是物业费，包括其他水、电、燃气、电讯支出均有不同程度的拖欠现象。说到底也是社会少数人富的更富，而大多数人收入增加有限，甚至因故下降，却不得不承受生活成本上升的负担，而这些收费中除了物业费，其他均是强势垄断经营企业，对付欠费可停止服务，而最弱势的就要数物业公司了，天天与业主接触，但拖欠却首当其冲。 物业管理收费的酬金制是发展方向，与目前普遍采用的承包制相比更具有合理性；二是目前我国的物业管理市场尚不完全具备商业化特征，商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推选物业管理的酬金制。但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。我认为，一是可以从消费群体对服务和收费的敏感性来判断，消费群体对服务敏感性强的，也就是说他们主要在乎的
包干制和酬金制的利弊分析
2003 （以下简式约定物业服务费用。” 所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损 均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务 成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金 （一）包干制模式的优势 于包干制简单易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需根据物业管理委 托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，而在酬 这对于企业具有明显的激励作用和盈利动机。而这种激励作用将直接促使物业管理企 业努力提升经营管理水平，大力发展集约经济，从经营成本上要效益，提高企业的盈 理手段等方式，缩减管理成本与管理费用。目前，类似于第一太平戴维斯等一些业 优秀的物业管理企业纷纷通过质量环境体系认证、引进 OA 、ERP 系统、采用无纸化 极大了提高了企业的竞争力。
3、包干制以品牌策略为基础，推崇品牌优势 家物业管理企业或那家物业管理企业的权利。在这种市场竞争越来越激励的今天，实行包干制日益体现了业主对物业管理企业品牌的认可。只有当业主对物业管理企业充 鼓励企业创造品牌价值，发挥品牌优势: （二）包干制模式的劣势 同样，包干制的成本意识，也容易促使物业管理企业采用降低服务质量或减少服 务类型等不正当手段压缩费用和成本，以此谋取更多利润。现实中，物业管理企业和业主双方的矛盾点多集中于此，而对物业管理企业（尤其是住宅型物业管理企业）最 （一）酬金制模式的优势 更有利于业主行使自身权利。业主（业委会）可以检查每笔物业管理费用支出的明细, 而物业管理企业每一年都须向业委会（或业主）上报管理费预算并经审核后才能执行 的那一部分费用目前是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费才需交税。葩干制下，整个物业管理费都需要交税。一般来说，付给物业管理公司的服务费约占整
酬金制与包干制的定义
酬金制与包干制的定义 一、酬金制与包干制的定义 根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 二、酬金制与包干制的区别 根据建设部《物业服务收费管理办法》规定，酬金制与包干制主要区别如下：
三、酬金制对业主权益的保障 1. 酬金制可以节约税金 酬金制和包干制在测算费用时，成本包含的内容基本一致，不同的是酬金制少了一个税金支出(见第二点物业费的构成)。 只要不开具发票，酬金制属于资金代管，无需就物业费纳税，可帮助业主节约税金。为了防范税务人员非法强征税金，建议收据盖业委会的章，同时合同约定物业公司只是代为收付资金，税务局无论如何也没有理由强迫物业公司交税。 但这就有个问题，就是无法开具发票，业委会既非个人，也非工商注册的组织，无法到税务局代开发票。但生活中不能取得发票的情况比比皆是，凭借物业服务合同和收据，是足以证明该费用属于企业的合理支出的，税务局应当予以认可。 2. 透明公开、受控的机制有利于保障测算的准确性和预算执行的可控性 酬金制与包干制对于超出物业费测算的开支，均需向业委会申请资金来源，不同的是，酬金制的管理模式更能保障业主的利益。
物业费定价由全体业主参与并公示，每年编制次年年度预算，需经业主大会或业主大会授权的业委会审批通过，同时需要向全体业主公示，业主可对预算提出质询和建议。 物业公司须严格按照预算执行，同时业主也参与监督，不仅有利于确保费用不超支，更有利于保障预算的节余。 3. 业主的知情权和监督权 无论是酬金制还是包干制，物业服务合同的法律主体均是物业公司和全体业主，全体业主享有最高监督权，业委会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使监督权，也接受全体业主的监督。 但与包干制不同的是，酬金制需要向全体业主公示经营收支，业主大会可聘请独立第三方对项目收支进行审计，可以让业主明明白白消费，保障业主的物业服务资金不被挪作他用，保障业主的资金安全。 4. 对成本控制的保障 由于物业服务收支公开透明，业主大会及业委会可参与到小区的共建共管，更有利于成本控制，降低服务支出，确保更多的盈余，盈余属于全体业主所有。相较于包干制，酬金制无税费，可节约税金，降低物业费收费标准，减少业主支出。把更多的资源投入到对业主的服务和小区的维护上。 5.物业公司和业主的责任鉴定 计费模式只是一种费用结算模式，与责任无关。无论包干制还是酬金制，不影响物业公司和业主的责任承担，物业公司的责任是基于对物业服务合同的履约，与计费模式无关。 6.有助于提高物业服务水平 酬金制通过业主的监督和参与，更有助于督促物业公司规范履约，提高物业服务水平。 四、物业公司如何选择合适的计费模式 1、适合选择包干制的情况： 所在地区的物业管理市场较为成熟，可以由市场自发的调节物业管理费用的价格，业主最关心的服务质量问题完全可以通过市场进行监管。 同时，该市场上物业管理企业的自身素质较强，业主的甄别物业管理企业的水平较高，企业和业主双方彼此信任，较少发生矛盾。 业主对物业费单价高低要求不高，愿意承担较高税负。