20110401湖南长沙项目可行性研究报告

湖南振业浪琴湾项目可行性研究报告项目名称：湖南振业浪琴湾项目可行性研究报告

调研时间：二○○九年六月一日至二○○九年七月一

报告编号:(2009)K第[0701-001]号

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目录

一、项目总论 (5)

1．项目基本情况 (5)

2．可行性研究结论 (5)

二、项目投资环境和市场研究 (6)

1.市场宏观背景 (6)

1.1全国宏观环境 (6)

1.2长沙市宏观背景 (15)

1.3区域发展状况 (29)

2.区域市场分析 (41)

三、项目分析及评价 (47)

1.项目概况 (47)

1.1 地理位臵 (47)

1.2 项目四至 (48)

1.3 地块形状特征 (48)

1.4 用地指标 (49)

1.5 周边生活配套 (50)

1.6 周边交通状况 (52)

1.7 周边人群概况 (53)

1.8 项目可用资源 (53)

1.9 周边商业环境 (53)

1.10 土地升值潜力 (54)

2.项目SWOT分析 (55)

2.1 S ——项目优势分析 (55)

2.2 W ——项目劣势分析 (56)

2.3 O ——项目机会分析 (57)

2.4 T ——威胁分析 (57)

2.5 小结 (57)

四、项目定位及项目评估 (59)

1.项目定位 (59)

1.1 项目产品定位 (59)

1.2 项目规划定位 (59)

1.3 目标客户定位 (60)

1.4 价格定位 (61)

2.项目定位评估 (63)

五、项目开发建设进度安排 (64)

1．项目开发周期 (64)

2．项目开工时间 (64)

3．项目完成土方工程时间 (64)

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5．项目竣工验收时间 (65)

6．项目施工横道图 (65)

六、投资估算与资金筹措 (66)

1.项目开发投资估算 (66)

2.总投资估算说明 (67)

2.1 土地成本 (67)

2.2 前期工程费 (68)

2.3 建安工程费 (69)

2.4 室外基础设施建设费 (70)

2.5 开发期间报建费 (71)

2.6 管理费用 (71)

2.7 不可预见费 (72)

2.8 其他费用 (72)

2.9 销售费用 (72)

2.10 财务费用 (72)

3.资金筹措 (72)

4.投资使用计划 (73)

七、销售及经营收入测定 (74)

1.物业销售收入估算 (74)

1.1 项目销售收入测算 (74)

1.2 销售税金及附加测算 (74)

1.3 土地增值税 (75)

2.销售利润 (75)

3.项目销售回款计划 (76)

八、财务与敏感性分析 (77)

1．赢利能力分析 (77)

1.1、财务内部收益率（FIRR） (77)

1.2、财务净现值（FNPV） (77)

1.3、动态投资回收期 (77)

2.项目不确定性分析 (78)

2.1 项目盈亏平衡分析 (78)

2.2 项目敏感性分析 (78)

3.社会效益和影响分析 (79)

九、可行性研究结论与建议 (80)

1.本项目可行性研究结论 (80)

1.1 项目建设手续具有合法性 (80)

1.2 项目具有良好的市场前景 (80)

1.3 项目具有良好的社会效益 (80)

1.4 项目经济效益属行业中等偏上水平 (80)

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2.1 继续投资的风险 (81)

2.2 开发过程的风险 (81)

2.3 防范措施 (86)

3．结论 (87)

十、附表 (89)

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一、项目总论

近几年，由于长沙市房地产价格以及土地价格大幅上涨，拆迁费用和补偿标准相应提高，导致本项目拆迁成本增加，项目启动需要投入更多的资金，经初步测算，资金缺口约为3.62亿元，其中征地拆迁补偿费（含重建资金）资金缺口约1.74亿元，项目一期启动资金需求缺口约1.98亿元，现有货币资金1015万元。同时，由于目前长沙市房地产市场较2005年已经发生了很大的变化，房地产市场价格有了较大幅度的上升。因此，有必要对本项目进行重新评估和可行性论证。

1．项目基本情况

本项目位于湖南省长沙市岳麓区天顶乡清水村、燕联村，项目规划用地面积919.353亩，净用地面积为711.423亩，容积率为1.8。

项目指标：

规划用地面积919.353亩

净用地面积为711.423亩

规划容积率：<1.8

绿地率：>40％

建筑密度：<30％

用地类别：商业、住宅

2．可行性研究结论

本项目具有良好的市场前景，同时具有良好的经济效益与社会效益，项目风险是可控的，本项目是可行的。

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二、项目投资环境和市场研究

1. 市场宏观背景

1.1全国宏观环境

1.1.1宏观经济环境

2008年至2009年5月，全国经济出现了从下行到回暖的变化，房地产行业也经历了调整到趋势好转的过程。

2008年经济形势呈现出以下几个基本特点：

1）经济持续升温的态势已经扭转，开始步入下行通道

2008年宏观调控政策的累积成效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需求约束，经济增长率开始高位回调。第一季度GDP增长率为10.6%，上半年为10.4%，前三个季度为9.9%，10月份工业增加值增长率（可比价格）仅为8.2%。经济持续升温的态势已经扭转，开始进入较快下行通道。

2）价格涨幅持续攀高转为涨幅持续降低

居民消费价格总水平(CPI)自5月份开始同比涨幅持续回落，从4月份的8.5%回落到11月份的2.4%；工业品出厂价格指数（PPI）自9月份同比涨幅也开始回落，其中9月份为9.1%，较8月份回落1个百分点；10月份为6.6%，较9月份回落2.5个百分点；11月份为2.0%，较10月份回落4.6个百分点，涨幅创近31个月新低。

在08年全球经济更加恶化的情况下，欧美市场和新兴市场相继进入衰退或已处衰退边缘。国际市场需求萎缩、国际初级产品大幅下跌，对我国出口产业造成了巨大冲击，并相继传导到其他产业部门中，国内经济景气度再度下滑。

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12月份，全国宏观经济景气指数为78.7，已跌入了国家统计局界定的趋冷区间，而09年1月份尽管数据还未公布，但受1月进出口数据加剧下跌的影响，宏观经济景气指数有可能会继续下滑。

2008年是中国经济运行由升转降的一年。这种变化既由于美国经济和世界经济变化的影响，也由于结构调整和发展方式转变的影响，还因为数年来宏观调控政策效果的综合体现。可以认为，2008年中国经济增长的转折性变化，是内外因素共同作用的结果。

2009年中国经济逐渐出现好转

在零利率的边缘，全球主要经济体纷纷实施数量型放松政策以图刺激经济复苏。中国自去年下半年以来大幅减息，并宣布 4 万亿的财政刺激方案。虽然外需仍然在持续的恶化，但内需中的房地产最近成交量明显放大，主要城市中不少城市，包括北京、上海、广州、深圳等无论同比环比，都呈现上升趋势。

实体经济方面，中国有如下几个方面的进展值得关注：

1）自2008 年11 月份以来的信贷增速开始持续反弹，货币供应量开始加速增长：2009年1、2月份的信贷增量约2.7 万亿，1月贷款增速达到17.2%。

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2）采购经理人指数连续三个月指向企稳的方向，表明制造业状况正在改善之中。

3）房地产成交量开始显著上升：从北到南主要城市的房地产成交量明显放大，主要城市中多数无论同比还是环比都已经呈现上升趋势。

中国当前的环境具备几个特征，其中最引人注目的就是内需中的重要板块——房地产成交量的回升。

1）外围经济体依然在继续恶化之中，中国的外需还将面临恶化的局面，数量型量化政策的经济刺激效果仍有待观察。

2）政府刺激的力度空前之大，包括利率政策以及财政刺激政策。在政策的作用下，政府推动的基建相关的板块开始带动制造业逐步改善，内需中的房地产呈现出走稳态势。

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3）市场流动性充裕，无论是流动性存量（居民储蓄）还是支持企业活动的流动性（信贷）都非常充裕，而投资渠道相对缺乏。

居民储蓄达23.3 万亿元，占08 年GDP 的比例为

77.6%

在这样的环境下，大幅的信贷以及 4 万亿财政刺激投向实体经济，预计将推动房地产持续走稳并带动中国经济走出低迷。

1.1.2房地产行业环境

房地产行业处于长期快速发展阶段

随着收入水平的提高以及城镇化的进一步提升，房地产在现阶段的中国处于高速发展时期，在长期一段时间中国的内需带动中还将起到十分重要的作用。

1）房地产在中国的刚性需求潜力巨大，相比高速公路、港口、机场等在中国已经显得过剩的基础设施建设，满足房地产的需求比政府投入大量资金建已经显得过剩的基础设施更有效率，而且更具可持续性。有个数字可以大概看出中国房地产目前的满足程度，从1997年以来，中国累计销售商品住宅面积是36亿平方米，这些面积平摊到在此期间新增的城镇人口，平均每人只有17平方米，这还没有考虑原有城镇人口的改善需求。

目前中国的城镇化率每年以1.2个百分点的速度在提升，只算新增城镇人口的带来的住房需求，按照每人25平方米居住面积计算，每年新增的住宅需求就达4.1亿平米。相比之下，基础设施部分已经存在过剩，以高速公路为例，2001－2007年公路客货运周转量复合增长率分别为7%和9%。但是同期公路的固定资产投资复合增长率达到27%，表明需求增长其实严重落后。目前政府对基础设施继续的高投入，可能面对的是未来持续的低效益。

城镇化率快速提升，加大住房需求

公路客货运周转量增长缓慢

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2）房地产对上下游的拉动作用明显，相比基础设施建设，房地产行业上下游更广泛，其对经济的拉动效果比基建更加明显。通过静态分析显示，房地产投资每增加10 个百分点，对GDP 的直接拉动就是约1.5 个百分点。这个还不算房地产相关的上下游行业。在目前经济回落的情况下，鼓励房地产发展对经济的拉动作用更加明显。

2009年1-5月全国房地产市场情况逐渐好转

1）房地产开发完成情况

1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点，比去年同期回落25.1个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%，比1-4月提高1.0个百分点，比去年同期回落30.6个百分点，占房地产开发投资的比重为69.9%。

1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，增幅比1-4月回落0.7个百分点；房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4月扩大0.6个百分点；房屋竣工面积1.62亿平方米，同比增长22.6%，增幅比1-4月回落4.5个百分点。其中，住宅竣工面积1.33亿平方米，增长23.6%，比1-4月回落4.9个百分点。

1-5月，全国房地产开发企业完成土地购臵面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。

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2）商品房销售情况

1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。其中，商品住宅销售面积增长26.7%；办公楼销售面积下降1.8%；商业营业用房销售面积增长18.3%。1-5月，商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。其中，商品住宅销售额增长49.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长11.6%和27.9%。

3）房地产开发企业资金来源情况

1-5月，房地产开发企业本年资金来源17523亿元，同比增长16.1%。其中，国内贷款3962亿元，增长15.8%；利用外资225亿元，下降8.7%；企业自筹资金6244亿元，增长10.9%；其他资金7091亿元，增长22.3%。在其他资金中，定金及预收款4158亿元，增长17.2%；个人按揭贷款1983亿元，增长39.8%。

4）70个大中城市房屋销售价格指数

5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比4月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。

新建住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比4月份扩大0.4个百分点。

分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.4%；商品住宅销售价格下降1.5%，降幅比4月份缩小0.5个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降0.9%，高档住宅销售价格下降3.6%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格上涨0.7%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.8%，高档住宅销售价格上涨0.6%。

分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降0.2%，环比上涨0.6%。

分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有28个，其中涨幅最大的5个城市是：银川5.9%、兰州5.7%、西宁4.5%、

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锦州4.4%、牡丹江3.1%；价格下降的城市有41个，其中降幅最大的5个城市是：深圳下降6.9%、石家庄下降6.3%、广州下降5.6%、徐州下降5.6%、桂林下降5.5%。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：温州3.8%、厦门2.1%、深圳1.7%、金华1.5%、长春1.5%；价格下降的城市有6个，价格降幅均在0.1%-0.5%之间。

二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比4月份扩大0.9个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比4月份缩小0.1个百分点。

分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有35个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚10.7%、南宁7.1%、郑州6.7%、哈尔滨5.7%、洛阳5.3%；价格下降的城市有35个，其中降幅最大的5个城市是：吉林下降9.8%、石家庄下降6.1%、唐山下降6.0%、岳阳下降5.6%、济宁下降4.6%。

与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有46个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳4.1%、乌鲁木齐1.8%、济宁1.8%、温州1.7%、厦门1.7%；价格下降的城市有9个，其中烟台下降1.3%，其他城市价格降幅均在0.1%-0.4%之间。

新建非住宅销售价格同比下降0.2%，环比上涨0.3%。

与上年同月相比，办公楼销售价格上涨 1.5%，商业营业用房销售价格下降0.6%，其他用房销售价格下降4.4%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.6%，商业营业用房销售价格持平，其他用房销售价格上涨0.4%。

5）全国房地产开发景气指数

5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.94，比4月份提高1.18点。

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从分类指数看：房地产开发投资分类指数为93.13，比4月份提高1.93点；本年资金来源分类指数为96.62，比4月份提高2.32点；土地开发面积分类指数为92.55，比4月份回落0.15点；商品房空臵面积分类指数为89.05，比4月份回落2.15点；房屋施工面积分类指数为93.93，比4月份提高0.46点。

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1.2长沙市宏观背景

1.2.1长沙市发展状况

长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。其山清水秀、气候宜人，有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山，有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江；长沙，人杰地灵、历史悠久，有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹西汉古墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍；“惟楚有才，于斯为盛”，在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。

长沙辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县，2008年，长沙常住人口约为659万，其中395万为城镇户籍人口，其中市区常住人口199万人。总面积11819平方千米，市区面积556平方千米，建成区面积186平方千米。

长沙交通便利，已基本形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通39条航线，可直飞北京、长沙、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。以长沙为中心的全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。长沙又是全国铁路交通枢纽，京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级港口。

长沙作为长株潭经济一体化的核心城市，是一个具有深厚湖湘文化底蕴的历史文化名城和优秀旅游城市，有着优良的发展环境。

近年来，长沙市以深厚的湖湘文化底蕴、与时俱进的开放理念、战略性区位优势、日臻完善的城市功能、发达的产业经济、强劲的市场需求和丰富的人才资源，在我国经济、社会文化舞台上发挥着愈来愈重要的作用，引起了海内外公众的广泛关注。

进入新世纪以来，长沙人民致力于建设“繁荣、开放、文明、秀

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美”的新长沙，努力营造良好宽松的内外发展环境，经济和社会发展取得了全面发展和进步。

1）自然地理区位环境

长沙自然地理独特，山水风光秀美，物产资源富饶，交通条件和经济区位优势显著，是全国省会城市中惟一的生态市试点城市。

a.自然环境

长沙位于湖南省东部偏北，湘江下游。东西长约230千米，南北宽约88千米。东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。

长沙处于湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘涧交错、红岩白沙。地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。土质多为弱酸性地带红壤和河流冲积土，肥沃适耕。土地利用以林地和水田为主，林地占51.65%，耕田占28.38%。

长沙属东亚季风湿润气候，气候温和，雨量充沛，雨热同期，四季分明。年均气温16.8℃～17.3℃，无霜期年均275天，日照时数年均1677.1小时。

长沙属湘江水系，水资源丰沛。湘江由南向北纵贯长沙市境约75千米，汇入洞庭湖。境内有大小15条支流汇注，其中较大的有浏阳河、捞刀河、靳江、沩水。水资源总量达808亿立方米，人均水资源占用量达到3600立方米，高于全国人均水资源占有量2220立方米。

b.交通条件

长沙是中部地区重要的交通枢纽城市。境内有京广、湘黔、浙赣、洛湛、长石铁路线联通东西南北；有京珠、长常、长永高速和106、107、319国道纵横交错，14条省道和106条县道等密布成网。高速公路里程已达193千米，等级公路3361千米，公路密度达到每百平方千米42.74千米；有湘江千吨级航道；有全国最大的内河主枢纽港——霞凝新港；有设施先进的黄花国际机场，可直航国内35个主要

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城市和香港及曼谷、汉城、釜山等境外城市。

c.经济区位

长沙经济区位优势明显。既是内陆通向两广和东部沿海及西南边陲的枢纽地带，又是长江经济带和华南经济圈的结合部，具有与两大经济区域进行密切经贸合作的得天独厚条件。近年来，长沙已成为支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，成为省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用。

2）历史人文环境

长沙历史悠久、人文荟萃，素有“屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称，是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。

a.历史文化背景

长沙有文字可考的历史达3000多年，殷商之世长沙属扬越之地，是百越部落的分支。春秋战国时，长沙为楚国军事重镇和重要粮食产地。秦朝设臵长沙郡。汉朝时为长沙国首府，三国时属吴国，两晋、南朝称湘洲，隋、唐、元称潭州，宋代属荆湖南路，明改为长沙府，清朝为湖南省省治、府治、县治所在地。1933年，长沙市定为省会。1949年长沙和平解放。

长沙出土的商周时代的青铜器，其数量之多、器形之美、花纹之精，居我国南方之首。中国目前最大的古乐商代大铜铙和四羊方尊、人面方鼎等青铜器出土于长沙。距今7000多年的古陶器、马王堆西汉古墓女尸、走马楼三国孙吴纪年简牍等长沙文物举世闻名。屈原、贾谊、李白、杜甫等古代文化名人曾客居长沙，发黍离之忧，咏兴邦之志，留下了千古绝唱和传世碑刻。

长沙还是清末维新运动、旧民主主义革命的策源地和新民主主义革命的发祥地之一，素有“革命摇篮”的美誉。谭嗣同等在此创建时务

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学堂，传播资产阶级革命先声；黄兴、蔡锷、陈天华等大批资产阶级民主革命志士，从这里走向反清、反袁斗争的历史舞台；毛泽东、蔡和森、刘少奇、何叔衡等老一辈无产阶级革命家早年在此求学，指点江山，激扬文字。1927年，毛泽东领导工农武装秋收起义，从长沙浏阳的文家市走向井冈山，开启了中国革命辉煌的篇章。

b.湖湘文化发展

长沙是湖湘文化的策源地。公元967年，创建的岳麓书院，为全国四大书院之首，在全球最古老的大学中排名第二。宋代理学大师朱熹、张在该书院主持讲学。明末清初湖湘学派的代表王船山集历代理学思想之大成，创立了以“经世致用，伦理践履”为特征、高度重视实践实用的哲学、伦理、军事、政治、文化思想体系，形成了忧国忧民、经世致用、创新求变的湖湘学派，成为我国传统思想文化中的瑰宝。

3）经济及产业发展环境

长沙工业经济基础良好，工业产业结构较为合理，是中南地区工业经济发展最具潜力的地区之一。农业方面，长沙拥有良好的农业自然生态环境，历史上是全国“四大米市”之首，是全国重要的商品粮生产和农业科研基地。第三产业方面，长沙自古以来就是江南商业重镇。商贸传统底蕴深厚，设施一流，市场繁荣，是中南地区最重要的商贸中心城市和首批中国优秀旅游城市。

在长沙2008年的经济总量中，工业和建筑业占52.2%，比2007年增长7.2%；服务业占42.1%，比2007年下降6.6%；农业占5.7%，比2007年下降0.6%。

从2004年到2008年，长沙地区实际生产总值年平均增长率达到15%，而在此期间的全国年平均增长率为10%；2008年，长沙人均生产总值达到45765元人民币。

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a.工业产业环境

工业门类

长沙工业产业门类齐全。在国家划定的39个工业大类、212个种类中，除石油与天然气开采业外，其他38个大类、201个种类均有分布。既有一大批起支撑作用、产业优势突出的大中型工业企业，又有众多产业特色鲜明、配套能力较强的中小企业，初步形成了较为完整的工业产业链。

产业格局

长沙工业产业格局以轻工为主，轻重工业协调。电子信息、新型材料、生物医药、高档卷烟、汽车制造、绿色家电、工程机械、精细化工、精品纺织、食品加工等产业具有优势和特色。经过长期的建设和培育，长沙已初步形成了工程机械、汽车及零部件、电子信息、家用电器、中成药及生物医药、新材料六大产业集群。从集群规模看，六大产业集群资产占全部规模工业资产总额的46.9%，2009年1-5月实现工业总产值518.73亿元，占全部规模工业总产值的44.8%；实现工业增加值148.71亿元，增长19.7%，拉动规模工业增加值增长10.4个百分点。其中工业总产值在20亿元以下的包括电子信息和家用电器两个产业集群，占六大产业集群总产值的 4.1%；工业总产值在20-100亿元以内的产业集群分别是汽车及零部件和中成药及生物医药，占集群总产值的24.1%；工业总产值超过100亿元的产业集群分

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别是工程机械和新材料，占集群总产值的71.8%。

从产业特征看，在包含39个国民经济大类的制造业中，六大产业集群涉及到15个大类。2009年1-5月产业集群经济总量规模居前3位的产业依次是：专用设备制造业、交通运输设备制造业和有色金属冶炼及压延加工业，这三大产业的总体规模占产业集群经济总量的66.0%。

从企业数量和人员构成看，2009年5月，长沙市六大产业集群包含的规模以上工业企业有513个，占全部规模工业企业的21.8%；从业人员有14.72万人，占全部规模工业企业从业人员的36.3%，同比增长8.0%。

工业园区及高新技术产业

截止2007年底长沙高新技术总产值达916.63亿元，为1996年的20.47倍，年均增长达31.58%；2007年高新技术产品增加值达272.52亿元，为1999年的5倍，年均增长达22.3%；2007年高新技术产品销售收入达932.52亿元，为1996年的25.43倍，年均增长达34.2% ；其中出口收入达16.81亿美元，为1996年的35.45倍，年均增长率达38.32%；利税达124.4亿元，为1996年的30.2倍，年均增长率达36.32%；利润总额达86.11亿元，为1998年的7.43倍，年均增长率达24.97%。

园区是高新技术企业孵化和发展的重要基地，长沙市已初步形成了以“两区八园”为“核心区、产业带”的层级结构和点轴开发与网状开发相结合的新布局，产业空间开放度和产业资源吸附力不断加强。2007年，市委、市政府提出了“三区三带”空间布局概念，“三区”即长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区和以望城经济开发区、金霞经济开发区为主体的基础材料、能源工业发展区。“三带”即以长浏高速为轴线，构建东线产业经济带；以金洲大道为轴线，构建西线产业经济带；以长潭西线高速为轴线，构建西南线产业经济带。“三区三带”基本上涵盖了“两区八园”，新的产业格局基本形成。2007年

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