营销策划常用的理论

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营销策划常用的理论

营销策划常用的理论

一、二八法则

意大利经济学家帕累托提出:80%的收入来源于20%的客户,公司里20%的员工完成80%的业绩,20%的强势品牌占据着80%的市场。

“二八法则”要求管理者在工作中不能“胡子眉毛一把抓”,而是要抓关键人员、关键环节、关键用户、关键项目、关键岗位。

“二八法则”之所以得到业界的推崇,就在于其提倡的“有所为,有所不为”的经营方略,确定了传媒业的视野。

二、CIS理论系统

其英文全称是Corporation Identity System。中文译为“企业识别系统”。CIS理论主张将企业理念,企业文化,企业行为及企业视觉标志通过统一设计加以整合,强化其传播效果,使组织迅速提升自己的知名度,美誉度和公众的认可度。

CIS有三部分构成:1 企业的理念识别(mind identity简称mi);2 企业行为识别(behavior identity,简称bi);3 企业视觉识别(visual identity, 简称vi).

形象一点说,CI就是一支军队,MI是军心,是军队投入战争的指导思想,是最不可动手的一部分;VI是军旗,是军队所到之处的形象标志;而BI则是军纪,它是军队取得战争胜利的重要保证。

三、USP理论

罗瑟〃瑞夫斯(Rosser Reeves)提出USP理论,要求向消费者说一个“独特的销售主张”( Unique Selling Proposition ),简称USP理论。

USP理论包括三个方面:

一是每个广告不仅靠文字或图象,还要对消费者提出一个建议,即买本产品将得到的明确利益;

二是这一建议一定是该品牌独具的,是竞争品牌不能提出或不曾提出的;

三是这一建议必须具有足够力量吸引、感动广大消费者,招徕新顾客购买你的东西。

1954年,瑞夫斯为M&M糖果所作的“只溶在口,不溶在手”广告创意是USP 理论典范之作。

四、SWOT分析法

SWOT分析法又称为态势分析法,它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的,是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。SWOT四个英文字母分别代表:优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)、威胁(Threat)。

从整体上看,SWOT可以分为两部分:第一部分为SW,主要用来分析内部条件;第二部分为OT,主要用来分析外部条件。将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式,构造SWOT矩阵。在完成环境因素分析和SWOT矩阵的构造后,便可以制定出相应的行动计划。制定计划的基本思路是:发挥优势因素,克服弱点因素,利用机会因素,化解威胁因素;考虑过去,立足当前,着眼未来。运用系统分析的综合分析方法,将排列与考虑的各种环境因素相互匹配起来加以组合,得出一系列公司未来发展的可选择对策。

五、5W2H法

这七个方面是:

(1)Why:为何----为什么要如此做?

(2)What:何事----做什么?准备什么?

(3)Where:何处----在何处着手进行最好?

(4)When:何时----什么时候开始?什么时候完成?

(5)Who:何人----谁去做?

(6)How:如何----如何做?

(7)How much:何价----成本如何?达到怎样的效果?

包含了品牌从战略(WHO、WHY)到策略(WHAT、WHEN、WHER)直至战术(HOW)的完整运作系统,在加上另一个H----HOW MUCH(多少)即品牌预算,实际就是一个完整的品牌运作全案!

做任何工作都应该从5W2H来思考,?有助于我们的思路的条理化,杜绝盲目性.

六、马太效应

美国科学史研究者罗伯特〃莫顿(Robert K. Merton)归纳“马太效应”为:任何个体、群体或地区,一旦在某一个方面(如金钱、名誉、地位等)获得成功和进步,就会产生一种积累优势,就会有更多的机会取得更大的成功和进步。它的名字来自于圣经《新约〃马太福音》中的一则寓言。

此术语后为经济学界所借用,反映贫者愈贫,富者愈富,强者恒强,弱者恒弱,或者说,赢家通吃.....竞争将更加残酷。

七、马斯洛需求理论

美国心理学家马斯洛(Abraham h. maslow,1908-1970)所首创的一种理论。

马斯洛提出需要的5个层次如下:

1.生理需要,是个人生存的基本需要。如吃、喝、住处。

2.安全需要,包括心理上与物质上的安全保障,如不受盗窃的威胁,预防危险事故,职业有保障,有社会保险和退休基金等。

3.社交需要,人是社会的一员,需要友谊和群体的归宿感,人际交往需要彼此同情、互助和赞许。

4.尊重需要,包括要求受到别人的尊重和自己具有内在的自尊心。

5.自我实现需要,指通过自己的努力,实现自己对生活的期望,从而对生活和工作真正感到很有意义。

心理学是营销学基础,对人类需求层次理论的高度把握能更好的为营销服务。

八、麦克尔〃波特竞争理论

哈佛商学院的教授——麦克尔.波特,他提出的竞争理论:一个企业要在市场竞争中取得优胜地位,有三种战略可供选择:最低成本、差异化营销、市场集中 (lowest cost,differentiation,focus),为企业的战略定位提供了构架。尽管波特的战略框架在学界评价不一,但对于全球商界领导人来说,有着非凡的说服力。而且,德鲁克也承认,波特是仅有的几个为管理做出重要贡献的学者之一。

九、蓝海战略

W.钱〃金和勒妮〃莫博涅教授合著的《蓝海战略》一书。

蓝海战略其实就是企业超越传统产业竞争、开创全新的市场的企业战略。如今这个新的经济理念,正得到全球工商企业界的关注。“红海”是竞争极端激烈的市场,但“蓝海”也不是一个没有竞争的领域,而是一个通过差异化手段得到的崭新的市场领域,在这里,企业凭借其创新能力获得更快的增长和更高的利润。

目前在某些领域蓝海战略受到质疑,其实完全没有这个必要。我们仔细分析一下,即使竞争再激烈的市场一样会有市场空白存在,发现市场空白并第一时间介入,这一过程被国外的老头子给冠了一个很动听名字——蓝海战略

十、长尾理论

与二八法则相对,21世纪又出现了长尾理论,长尾理论的基本原理是:只要存储和流通的渠道足够大,需求不旺或销量不佳的产品所共同占据的市场份额可以和那些少数热销产品所占据的市场份额相匹敌甚至更大。即众多小市场汇聚成可与主流大市场相匹敌的市场能量。在长尾理论中,实际上“长尾”是二八法则中原先不怎么被重视的那80%非关键的市场和低收益客户等等。

长尾理论要想发挥效果必须具备条件:足够的存储和流通的渠道,并且市场维护成本要尽可能小。计算机和网络技术高度发展使之得以实现。因此我们看到大批长尾理论的获利者都是互联网企业,传统市场中“二八定律”依旧大行其道,毋庸置疑。

十一、定位理论

创始人特劳特与里斯。定位起始于产品,但并不是对产品本身做什么行动。定位是指要针对潜在顾客的心理采取行动,即要将产品在潜在顾客的心目中确定一个适当的位置。因此,定位是对顾客的头脑进行争夺的理论。其目的是在潜在顾客心中得到有利的地位。

定位的真谛就是“攻心为上”,消费者的心灵才是营销的终级战场。要抓住消费者的心,必须了解他们的思考模式,这是进行定位的前提。

十二、品牌形象论

20世纪60年代由大卫〃奥格威提出的品牌形象论是广告创意策略理论中的一个重要流派。在此策略理论影响下,出现了大量优秀的、成功的广告。

其基本要点是:

1、为塑造品牌服务是广告的最主要的目标。广告就是力求是品牌具有并维持一个高知名度的品牌形象。

2、任何一个广告都是对品牌的长程投资。从长远的观点来看,广告必须尽力去维护一个好的品牌形象,而不惜牺牲追求短期效益的诉求重点。

3、随着同类产品差异性减小,品牌之间的同质性的增大,消费者选择品牌时所运用的理性就越少,因此,描绘品牌的形象要比强调产品的具体功能特征要重要得多。

4、消费者购买时所追求的是“实质利益+心理利益”,对某些消费群来说,广告尤其应该运用形象来满足其心理的需求。

十三、木桶理论

所谓“木桶理论”也即“木桶定律”,其核心内容为:一只木桶盛水的多少,并不取决于桶壁上最高的那块木块,而恰恰取决于桶壁上最短的那块。根据这一核心内容,“木桶理论”还有两个推论:其一,只有桶壁上的所有木板都足够高,那木桶才能盛满水。其二,只要这个木桶里有一块不够高度,木桶里的水就不可能是满的。

“木桶理论”可以启发我们思考许多问题,比如企业团队精神建设的重要性。在一个团队里,决定这个团队战斗力强弱的不是那个能力最强、表现最好的人,而恰恰是那个能力最弱、表现最差的落后者。因为,最短的木板在对最长的木板起着限制和制约作用,决定了这个团队的战斗力,影响了这个团队的综合实力。也就是说,要想方设法让短板子达到长板子的高度或者让所有的板子维持“足够高”的相等高度,才能完全发挥团队作用,充分体现团队精神。

十四、羊群效应

羊群效应是指管理学上一些企业的市场行为的一种常见现象。例如一个羊群(集体)是一个很散乱的组织,平时大家在一起盲目地左冲右撞。如果一头羊发现了一片肥沃的绿草地,并在那里吃到了新鲜的青草,后来的羊群就会一哄而上,争抢那里的青草,全然不顾旁边虎视眈眈的狼,或者看不到其它还有更好的青草。

羊群效应的出现一般在一个竞争非常激烈的行业上,而且这个行业上有一个领先者(领头羊)占据了主要的注意力,那么整个羊群就会不断摹仿这个领头羊的一举一动,领头羊到哪里去吃草,其它的羊也去哪里淘金。

有则幽默也反映了羊群效应:一位石油大亨到天堂去参加会议,一进会议室发现已经座无虚席,没有地方落座,于是他灵机一动,喊了一声:“地狱里发现石油了!”这一喊不要紧,天堂里的石油大亨们纷纷向地狱跑去,很快,天堂里就只剩下那位后来的了。这时,这位大亨心想,大家都跑了过去,莫非地狱里真的发现石油了?于是,他也急匆匆地向地狱跑去.

十五、4P理论

杰瑞?麦卡锡(Jerry McCarthy)教授在其《营销学》(Marketing,第一版,出版于1960年左右)最早提出了这个理论。4P为企业的营销策划提供了一个有用的框架。它的提出是自上而下的运行原则,站在企业立场,重视产品导向。

产品—Product;

价格—Price;

通路—Place;

促销—Promotion

十六、4C理论

4C理论是由美国营销专家劳特朋教授在1990年提出的,它以消费者需求为导向。它强调企业首先应该把追求顾客满意放在第一位,其次是努力降低顾客的购买成本,然后要充分注意到顾客购买过程中的便利性,而不是从企业的角度来决定销售渠道策略,最后还应以消费者为中心实施有效的营销沟通。

消费者的需求与欲望(Consumer needs wants)把产品先搁到一边,赶紧研究消费者的需求与欲望,不要再卖你能制造的产品,而要卖某人确定想要买的产品;

消费者愿意付出的成本(Cost)暂时忘掉定价策略,赶快去了解消费者要满足其需要与欲求所必须付出的成本;

购买商品的便利(Convenience),忘掉通路策略,应当思考如何给消费者方便以购得商品;

沟通(Communication),最后请忘掉促销,90年代以后的正确新词汇应该是沟通。

十七、果子效应

对于消费者而言,品牌是一种经验。在物质生活日益丰富的今天,同类产品多达数十上百甚至上千种,消费者根本不可能逐一去了解,只有凭借过去的经验,或别人的经验加以选择。因为消费者相信,如果在一棵果树上摘下的一颗果子是甜的,那么这棵树上的其余的果子也都会是甜的。这就是品牌的“果子效应”。

“果子效应”能保证企业在开发新产品,介入新的领域后利用原品牌影响力来为统领市场。

十八、魏斯曼营销战略学说及竞争四种手段

1、领导者战略:公司的相关产品在市场中占有最大的市场份额,它通常在价格变化、新产品引进创新、分销覆盖和促销强度上,对其他公司起着领导作用。

2、挑战者战略:在行业中占有第二、第三和以后的位置,它可以攻击市场领先者和其他竞争者,以夺取更多的市场份额,提升自己,有可能取代领导者的地位。

3、市场追随者战略:它们在市场上采取跟随领导者的策略,从产品、命名、宣传等都和领导者极为相似,利用领导者的资源分割市场。

4、利基者战略:他们只注重小块市场,并把它做深做透,从中投入较少的资源,获取较大的利润,成为小块市场的领先者,他们经常避免与大公司竞争。

十九、CI系统

CI是英文Corporate Identity的简称,意译为企业形象识别或品牌形象识别。CI又称作CIS,是英文Corporate Identity Systemt(企业识别系统)的简称。

CI是指企业有意识有计划地将自己企业或品牌特征向公众展示,使公众对某一个企业或品牌有一个标准化、差异化、美观化的印象和认识,以便更好地识别,达至提升企业的经济效益和社会效益。

CI由MI、VI、BI组成。

MI(Mind Identity)理念识别(企业思想系统),是指企业思想的整合化。通过企业的经营想法及做法,进行标语的整合,宣传画的美化,思想观念的教育,向公众及员工传递独特的企业思想特点。它包括了经营理念、经营宗旨、事业目标、企业定位、企业精神、企业格言、管理观念、人才观念、创新观念、

工作观念、客户观念、人生观念、价值观念、品牌定位、品牌标准广告语等。

VI(Visual Identity)视觉识别(品牌视觉系统),是指企业识别(或品牌识别)的视觉化。通过企业或品牌的统一化、标准化、美观化的对内对外展示,传递企业或品牌个性(或独特的品牌文化)。它包括了基础要素和应用要素两大部分。基础要素是指:企业名称、品牌名称、标志、标准字、标准色、辅助色、辅助图形、辅助色带、装饰图案、标志组合、标语组合等;应用要素是指:办公用品、公关用品、环境展示、专卖展示、路牌招牌、制服饰物、交通工具、广告展示等。

BI(Behavior Identity)行为识别(行为规范系统):是企业思想的行为化,通过企业思想指导下的员工对内对外的各种行为,以及企业的各种生产经营活动,传达企业的管理特色。它包括干部教育、员工培训、规章制度、质量管理、行为规范、文娱活动、公关活动、公益活动、品牌推广等。

形象一点说,CI就是一支军队,MI是军心,是军队投入战争的指导思想,是最不可动手的一部分;VI是军旗,是军队所到之处的形象标志;而BI则是军纪,它是军队取得战争胜利的重要保证

房地产营销策划定价

房地产营销策划 求助编辑百科名片 营销策划主要包括了三部分服务内容:市场定位与产品设计定位,市场推广策划,项目销售策划(项目销售阶段)。 目录 1详细内容市场定位与产品设计定位 1市场推广策划 1项目销售策划(项目销售阶段) 1演进历史概述 1(1)生产观念阶段 1(2)产品观念阶段 1(3)推销观念阶段 1(4)市场营销观念阶段 1发展阶段概述 1(1)单项策划阶段 1(2)综合策划阶段 1(3)复合策划阶段 1主要种类(1)房地产投资营销 1(2)房地产定位营销 1(3)房地产规划设计营销 1(4)房地产形象营销 1(5)房地产建筑质量 1入世误区概述 1(1)过分夸大营销策划的作用 1(2)忽视营销策划的作用 1(3)营销策划的“经验论” 1(4)技巧决定论 1(5)只讲炒作不讲实际 1概念评述营销策划 1营销系统 1重心点 1基本原则概述 1(1)营销策划必须从客户和市场需要出发 1(2)始终保持整体营销的观念 1(3)营销策划与销售紧密呼应

1主要特点1.“以人为本” 12.房地产营销是各种理念的复合 13.策略和手段是营销的生命 1相关文章题目 1概述 11、市场营销的概念 12、市场营销的发展阶段 13、市场营销理论的主要内容 o 1房地产市场营销策略(一)产品策略 1(二)价格策略 1(三)促销策略 1(四)渠道策略 o 1房地产直接营销1、直接营销渠道的优点 12、直接营销渠道的弱点 o 1同名图书基本信息 1内容简介 1图书目录 o 展开 编辑本段详细内容 市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析,确定项目的整体市场定位,并确定目标客户群定位,进行目标客户群体分析,在市场定位和营销策划总体思路下,提出产品规划设计基本要求,协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案,产品规划、设计理念,最终完成产品定位。具体内容包括:项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议 市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析,针对目标市场需求,制定有效的市场推广计划,为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略,营销策略,销售策略,市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计),广告设计创作,媒体投放,公关活动策划等。具体内容是:市场推广主题定位:市场推广主题,市场推广概念,项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略:开盘时机选择,定价方法,付款方式,销售组织,销售计划,销售控制广告策略:广告推广阶段计划,广告推广目标,诉求人群项目诉求重点,各类广告创意(报纸,户外,电播等)媒体投放策略:媒体选择,媒

营销策划的原则

营销策划的六大原则 策划有其自身的规律,在实践中必须把握其客观规律,依据一定的法则进行,策划应遵循以下原则: 1、真实性原则 真实性的意思是:同样是假话,当三个人重复说三遍后,就变成了真话,“三人成虎”和“曾参杀人”的成语故事是一个很好的例证。 曾参是战国时一个有名的学者,有一次外出办事,碰巧一个与他同名的人杀了人被抓走了,曾参的邻居于是报信给曾参的母亲:“你的儿子杀人被捕了。”曾参的母亲非常了解自己的儿子,坚信曾参不会杀人,所以依旧织自己的布。不一会,另外一人对曾参的母亲说:“你的儿子杀人了。”曾参的母亲开始有些怀疑了,但仍然不信自己的儿子会杀人,不久第三个人对曾参的母亲说:“你的儿子杀人了。”曾参的母亲彻底动摇了,吓得丢下手中的活逃走了。如果谎话或流言被人反复传播,那么普通百姓就很可能把本来不存在或不真实的事情当作存在和真实的来对待。 策划也是如此,比如洗肠,洗肠的概念在2003年的中国保健品市场上闹得轰轰烈烈,几乎是每个人都知道洗肠,御生堂肠清茶、绿山九清润茶、普利捷润舒茶、春植林常舒茶、肠清松、丁氏润通茶、秘乌健、碧生源……在2003年,至少有十几个品种以洗肠、清宿便作为诉求,像“三人成虎”和“曾参杀人”的道理一样,逐渐在这个品类的市场上形成了规律。于是,老百姓信了,真的开始洗肠了。 一个新的品类出现在市场的时候,如果要在传媒上说的多,必然要有足够的资金实力,如果没有资金实力,那就去找有实力的合作伙伴。 2、调查研究原则 其实很多企业都不知道自己想要什么,蜥蜴团队认为:调查的目的主要是弄清楚目标用户群是什么样的人?目标市场到底有多大?目标用户对于价格、包装的看法是怎样的?怎么样的推广才能够到达这样的目标人群?目标用户群中多少人会购买该产品?竞争对手是谁?他们在市场上的状况怎样?如何制定与竞争对手的竞争策略? 根据调查结果和丰富的实战经验,集中兵力做研究工作,市场细分研究(细分市场、选择目标市场)、市场定位研究(针对目标市场提供差异化的产品或者具有差异化产品特性的产品)、品牌形象研究(针对目标市场赋予品牌特别的个性)、早期市场追踪研究(了解购买者以及他们对产品的评价以及整体营销策略)等等,这些工作并非谁都能做,一切都源于经验,丰富的经验。 在这里,我要特别强调的是,千万不要盲目相信调研数据,一定要把数据和经验结合起来。 可口可乐在准备推出新口味可乐时,曾经在全美各地展开了一轮据说是由某著名市场研究公司“掌勺”的全方位市场调研,最后市场调查数据表明有近60%的顾客喜欢新口味的可乐的味道,这个结果令可口可乐的老板们大为振奋,因为这将使公司的预期利润在现有利润额的基础上增加近一倍。 于是,他们开始大肆生产销售这种新口味的可乐,但结果,可口可乐开发的新口味可乐结果遭到遍布世界的古典可乐消费者强烈的反对,甚至以示威游行的方式进行抗议。最后可口可乐公司只得屈服于消费者的意愿,恢复以往的古典可乐配方的生产。 后来,他们经过重新的策划,制定出了对路的传播策略,才又开始生产新口味的可口可乐。 由此可见,一些看似清晰准确,合情合理的数据照样有可能为你提供的是一些片面和偏颇的信息,虽然从数据表面反映出的数据也能代表顾客的“真实”,但这种“真实”的判断来源于丰富的实战经验。

营销策划的基本步骤

营销策划的基本步骤 一)界定问题 1 主题意识 2 有限合理 3 辩证求解 二收集资料 1开发工具的现代化以电脑为工具 2推理方法科学化进程法 3还要努力以科学原理为指导仿真法 三 产生创意 ) 1有组织的创意是策划的核心。 2策划与点子的重要区别之一就在于组织意识。组织意识就是要从思想上 认识到,创意不仅仅是依靠个人的“灵感”,而且是如德鲁克所说的“一种可 以组织,并需要组织的系统性的工作”。 四)撰写营销策划书 1 经过创意一般可形成多种概要性方案的框架,在此基础上制作方案就是策划书 的撰写工作。 2 策划书是对创意后形成的概要方案加以充实、编辑,并用文字和图表简要表达 出来所形成的文件。 五)推出营销策划 策划案编写完毕后,通常要向委托人讲解、汇报,并动员有关部门积极参与。 从这个角度上讲,策划是富有戏剧性的表演。 六)执行营销策划 策划案通过之后,必须看到策划者不一定是执行者,若在执行过程中“走 样”,考虑再周全的策划案也会影响成效。另外,策划案设计时与执行时的客观环境、约束条件等都可能发生变化,因此策划案的实施,应是从构思到行动告终,不断检查调整、螺旋推进的过程。

营销策划书的撰写 一)分析营销机会 1、管理营销信息与衡量市场需求 (1)营销情报与调研 (2)预测概述和需求衡量 2、评估营销环境 (1)分析宏观环境的需要和趋势 (2)对主要宏观环境因素的辨认和反应(包括人文统计环境、经济环 境、自然环境、技术环境、政治法律环境、社会文化环境) 3、分析消费者市场和购买行为 (1)消费者购买行为模式 (2)影响消费者购买行为的主要因素(包括文化因素、社会因素、个人因素、心理因素等) (3)购买过程(包括参与购买的角色,购买行为,购买决策中的各阶段) 4、分析团购市场与团购购买行为社会阶层与消费者行为社 会群体与消费者购买行为家庭与消费者行为团购市场与消费市场的对比,团购购买过程的参与者,机构与政府市场 5、分析行业与竞争者 1)识别公司竞争者(行业竞争观念、市场竞争观念) 2 )辨别竞争对手的战略 3)判定竞争者的目标 4 )评估竞争者的优势与劣势

市场营销策略方法

项目三市场营销策划过程和方法 1.市场营销策划过程 对于整体市场营销策划可以分为以下几个步骤:明确策划任务、进行调查分析、制定营销战略、构思策划创意、形成策划文案、方案论证选择、方案实施与评估。如图1-5所示。 (1)明确策划任务 (2)进行调查分析 (3)制定营销战略 (4)构思策划创意 (5)形成策划文案 (6)方案论证选择 (7)方案实施与评估 2.市场营销策划方法 随着社会的发展和策划理论的不断成熟,策划实践发生了历史性转变。中国的策划业在经历了几次浪潮以后,逐渐跳出了传统的平面式的策划怪圈,靠卖点子做策划的时代一去不复返了,代之而起的是整合各种有用的社会资源,走一条符合中国国情的策划之路,策划更加贴近企业,贴近现实,中国策划业在经过痛苦的反思之后,也逐渐明白了自己能干什么,企业需要自己干什么,再也不是万能的“点金术士”。现代策划是思维模式的升级,要善于运用思维策略,同时要讲究科学的程序,讲究科学的方法。无论是群体或是个体,利用这些方法,都可显著提高策划的创意思维的广度、深度和速度,促进创意、创造难关的突破,因而有重要的研究、推广和实用价值。市场营销策划的方法有下面几种。 (1)头脑风暴法策划 头脑风暴法(Brain Storming,简称BS法),或者叫做集体思考法或智力激荡法。运用头脑风暴法进行营销策划的过程是这样的:集中营销策划专家和有关营销策划人员对某一营销策划任务召开专题会议,由主策划人提出策划的任务,鼓励群体成员尽量多地提出新颖创见,对各自提出的方案先不要进行评价。由于每一个体受到其他人提出意见的刺激和启发,激起发散性思维,结果在同样时间产生两倍于他独立思考时的意见数量。这种方式使参与成员思维高度活跃,敞开思想,相互启发、相互激励、相互弥补知识缺陷,让参与者引起创造性设想的连锁反应,打破常规的思维方式而产生大量创造性设想。最后对提出的设想逐一客观、连续的分析和论证,从而找出营销策划的最佳方案。 这种方法的关键是尽力创造在融洽轻松的会议气氛,由参与人员畅所欲言,自由提出尽可能多的方案。因此,头脑风暴法要注意下面几条原则。①倡导开阔思路,鼓励每个人独立思考,提出有别于他人的有价值的意见;②与会者充分发言,意见与建议越多越好,不要限制;③不要反驳别人的意见,不要批评,不要下结论;④启发引导对相同意见的补充与发展。 利用头脑风暴法策划的程序如下: ①明确主题。明确策划主题后,如果主题较大,还需要对主题进行必要的分解。例如,某产品的市场的推广策划、就要考虑广告如何做、产品如何定价、推销人员管理、渠道铺货,促销活动等小主题。 ②建立策划团队。选出与会人员,确定主持人等小组人选。

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米,竣工面积445.3万平方米,实现销售金额523.6亿元,结算收入351.8亿元,净利润48.4亿元,纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”,连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业,是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果,万科2006年客户满意度为87%,忠诚度为69%。至2006年底,平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。(见表1) 表1:万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为,当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的,并不会改变行业整体的发展方向。(见表2)长远来看,中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变;中国高速城市化和工业化的方向没有改变;人口红利和人口迁徙的态势没有改变;国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变;人民币和资本品升值的预期没有改变。因此,我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归,不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号,反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业,将获得更为广阔的成长空间。 表2:网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路,万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科,越来越意识到只有回到市场逻辑的起点,不断强化自身的能力,才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科,越来越意识到,市场是最公平的游戏,在这里不存在取巧的捷径,只有脚踏实地、一步步前行,才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

房地产营销策划的概念

房地产营销策划的概念 房地产营销策划是一项系统工程,它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果,在进行环境分析的基础上,利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合,制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期,每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功,必须具备全局性的营销观念,进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析,还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计,处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。 房地产营销是一个有连续性的系统工程,前期工作包括了土地判断与评估、楼盘并发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、

按盘开发营销的组织体系整合等;中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议:后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。房地产开发与经营离不开市场营销策划,营销策划的内容、怎么做好营销策划?如何具体运作房地产营销策划?这些问题一环扣一环,都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实,那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以,一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里,以及何时会发生等情况,通过预测实现扬长避短。 多年以来,大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上,市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位,随着广大居民消费倾向与消费心理的变化,楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点,成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短,产品更新换代速度加快,项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”,使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化,住房消费平民化,产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了“住房如时装,一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现,开发主题更为明显,产品多元化、客户多元化、开

活动策划概念

“装新房,搬新家,暑期装修热不怕” 策划方案 一、活动背景: 全兴紫苑小区成的已正式交房住宅楼有260套,陆陆续续入住楼盘还有十几家。 寻求新的市场合作资源。 二、活动思路: 今年后半年交房的楼盘及年底有装修欲望的广大业主都十分关注,势必将掀起家装消费又一轮高潮,同时,对后续交房楼盘的业主将会产生巨大的影响力“住房装为先”借此契机,在晨光广场挑选优秀品牌联合本地强势家装公司为业主提供家居建材选择、家装免费咨询、时尚家居展示促销等活动,各商主与业主面对面交流,达到销售目的。 整个活动将分为“品牌咨询”、“定金翻倍”、“装修专享商品”、“全城样板房征集”四个部分进行。 三、活动目的: 1、针对现有广场品牌做出筛选整合宣传,提高产品的知名度和美誉度,扩大产品在业内的影响力。 2、通过与优秀家装公司的合作,一方面充分展示优秀的设计理念、一方面向消费者宣传家装知识、一方面通过的联盟优惠形式开阔市场,增强品牌的美誉并形成新的人际传播达到增加现场客流的目的。 3、通过活动收集入住客户详细资料,扩大商家的客户群体;引导顾客消费。 4、通过活动,为商家创造直接的经济收益。 四、活动内容: 活动主题:“装新房,搬新家,暑期装修热不怕” 活动口号:“品牌联盟酷爽一夏” 活动时间:2011年8月份暑期 活动地点:广场园区;全兴紫苑园区;峰光无限公司。 参与对象:晨光广场(仅限10家品牌);峰光无限装修公司。 具体内容: 1、咨询有“力”(礼)(以小区现场为主) (1)创意:展现优秀的设计理念、一体化的美化空间配饰,配合介绍常识、让消费者明白消费、放心购买!(厂家定制宣传图册及海报) (2)内容及目的:提供可以展示品牌价值的资料,打出品牌联盟优质保障。 装修公司: ①用专业的知识,参考晨光提供家居品牌资料介绍家装设计和配饰的重要性和常识,让消费者明白如何更好的装修房子。 ②分析目前装饰行业正规、品牌装饰公司与小企业和装修“游击队”的本质区别(如后期服务、质量、保质保量的工期等)。 ③介绍装饰公司的几种装修模式和收费标准,让业主明白钱到底花到哪里去,让消费者更加安心、放心、舒心。 ④揭示目前装饰、建材行业的黑暗面,提醒消费者注意,同时展示品牌联盟,增加消费者对众商家的信任度,有利于消费者的最终签单! (以上内容仅供参考但需放大品牌联盟效应) 家居广场: ①品牌设计理念,根据风格制作好宣传彩页。 ②做工方面质量保障以及品牌市场占有率。

营销策划公司工作流程

营销策划公司工作流程图 一、营销策划公司组织框架 二、营销策划公司部门、岗位职责 营销策划总经理 1、根据董事会决议及下达的指标,结合公司销售中心、项目中心、物业公司等各相关部 门,深入分析市场态势及其市场份额,制定营销策划公司年度工作计划及时间表,交由集团总裁审批; 2、全面主持营销策划公司日常事务工作; 3、管理营销策划公司下属市场部、广告部、策划部、产品部工作,并进行监督、跟进; 4、沟通协调营销公司与其合作部门的日常工作。 广告部 1、与广告公司进行业务对接与沟通,制定广告及媒体策略; 2、跟进广告公司相关策略及创意、设计工作的执行; 3、跟进广告投放和媒介选择; 4、整合新闻媒体资源,搞好与新闻媒体有关负责人及记者的关系; 5、积极配合新闻媒体的新闻报道工作,为记者采访报道提供方便; 6、收集媒体信息、整合媒体资源、建立媒体档案。 市场部 1、区域房地产市场调研与分析; 2、竞争物业及态势调研与分析; 3、为项目的可行性研究、投资分析提供市场数据; 4、组织开展专题市场调研;

5、 定期提供市场作息简报。 策划部 1、 拟定阶段性营销推广方案; 2、 拟定营销推广计划并组织实施; 3、 负责客户会及客户关系维系; 4、 提出相关营销推广创意与建议; 5、 依据市场、企业情况适时调整营销计划。 产品部 1、 负责规划设计任务书及规划设计相关文件的撰写; 2、 负责与规划设计公司的业务对接,代表公司发表专业意见; 3、 组织公司相关规划设计会议; 4、 就产品相关理念、思路、特点向公司进行阐释; 5、 协助公司负责人进行产品定价、成本分析、产品定位等工作。 三、营销策划公司工作流程图 (1)业务流程 [策划部、策划顾问、市场部]

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展,中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场,房地产开发商已经不能掌控主动权,所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大,各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上,现在谁能满足顾客最真实的去求,谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客,怎样将顾客的需求信息传达出去,这就需要房产广告的魅力了,在一定意义上说,广告就是各开发商的起跑线,谁能在起跑线上获得先机,在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说,房产的各个环境都将离不开广告策划,它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一.市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二.SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三.目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四.营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五.计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

营销策划的过程

营销策划的过程 篇一:营销策划的基本步骤 营销策划的基本步骤 (一)界定问题 1主题意识2有限合理3辩证求解 (二)收集资料 1 开发工具的现代化以电脑为工具 2 推理方法科学化进程法 3 还要努力以科学原理为指导仿真法 (三)产生创意 1 有组织的创意是策划的核心。 2 策划与点子的重要区别之一就在于组织意识。组织意识就是要从思想上认识到,创意不仅仅是依靠个人的“灵感”,而且是如德鲁克所说的“一种可以组织,并需要组织的系统性的工作”。 (四)撰写营销策划书 1 经过创意一般可形成多种概要性方案的框架,在此基础上制作方案就是策划书的撰写工作。 2 策划书是对创意后形成的概要方案加以充实、编辑,并用文字和图表简要表达出来所形成的文件。 (五)推出营销策划

策划案编写完毕后,通常要向委托人讲解、汇报,并动员有关部门积极参与。从这个角度上讲,策划是富有戏剧性的表演。 (六)执行营销策划 策划案通过之后,必须看到策划者不一定是执行者,若在执行过程中“走样”,考虑再周全的策划案也会影响成效。另外,策划案设计时与执行时的客观环境、约束条件等都可能发生变化,因此策划案的实施,应是从构思到行动告终,不断检查调整、螺旋推进的过程。 营销策划书的撰写 (一)分析营销机会 1、管理营销信息与衡量市场需求 (1)营销情报与调研 (2)预测概述和需求衡量 2、评估营销环境 (1)分析宏观环境的需要和趋势 (2)对主要宏观环境因素的辨认和反应(包括人文统计环境、经济环境、自然环境、技术环境、政治法律环境、社会文化环境) 3、分析消费者市场和购买行为 (1)消费者购买行为模式 (2)影响消费者购买行为的主要因素(包括文化因素、

市场营销策划案步骤精编版

市场营销策划案步骤公司内部编号:(GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-

【Word版,可自由编辑!】 一、活动目的:对市场现状及活动目的进行阐述。市场现状如何开展这次活动的目的是什么是处理库存是提升销量是打击竞争对手是新品上市还是提升品牌认知度及美誉度只有目的明确,才能使活动有的放矢。 二、活动对象:活动针对的是目标市场的每一个人还是某一特定群体活动控制在范围多大内哪些人是促销的主要目标哪些人是促销的次要目标这些选择的正确与否会直接影响到促销的最终效果。 三、活动主题:在这一部分,主要是解决两个问题:1、确定活动主题 2、包装活动主题 四、活动方式:这一部分主要阐述活动开展的具体方式。 五、活动时间和地点(有时候这点会放在第二点之后):促销活动的时间和地点选择得当会事半功倍,选择不当则会费力不讨好。在时间上尽量让消费者有空闲参与,在地点上也要让消费者方便,而且要事前与城管、工商等部门沟通好。不仅发动促销战役的时机和地点很重要,持续多长时间效果会最好也要深入分析。持续时间过短会导致在这一时间内无法实现重复购买,很多应获得的利益不能实现;持续时间过长,又会引起费用过高而且市场形不成热度,并降低顾客心目中的身价。 六、广告配合方式:一个成功的促销活动,需要全方位的广告配合。选择什么样的广告创意及表现手法选择什么样的媒介炒作这些都意味着不同的受众抵达率和费用投入。 七、前期准备:前期准备分三块, 1、人员安排 2、物资准备 3、试验方案 在人员安排方面要“人人有事做,事事有人管””,无空白点,也无交叉点。谁负责与政府、媒体的沟通谁负责文案写作谁负责现场管理谁负责礼品发放谁负责顾客投诉要各个环节都考虑清楚,否则就会临阵出麻烦,顾此失彼。在物资准备方面,要事无巨细,大到车辆,小到螺丝钉,都要罗列出来,然后按单清点,确保万无一失,否则必然导致现场的忙乱。尤为重要的是,由于活动方案是在经验的基础上确定,因此有必要进行必要的试验来判断促销工具的选择是否正确,刺激程度是否合适,现有的途径是否理想。试验方式可以是询问消费者,填调查表或在特定的区域试行方案等。 八、中期操作:中期操作主要是活动纪律和现场控制。纪律是战斗力的保证,是方案得到完美执行的先决条件,在方案中对应对参与活动人员各方面纪律作出细致的规定。现场控制主要是把各个环节安排清楚,要做到忙而不乱,有条有理。同时,在实施方案过程中,应及时对促销范围、强度、额度和重点进行调整,保持对促销方案的控制。 九、后期延续;后期延续主要是媒体宣传的问题,对这次活动将采取何种方式在哪些媒体进行后续宣传?脑白金在这方面是高手,即使一个不怎么样成功的促销活动也会在媒体上炒得盛况空前。

(营销策划)营销策划方法与原理

(营销策划)营销策划方法 与原理

营销策划方法与原理 对复杂问题的解决方案一般都来自对形成问题因素的分析,通常的分析方法是,首先通过对现象的抽象得到问题的本质,然后在本质层面研究各个相关因素的运行特点,最后运用相关规律加以解决。营销问题是系统的问题.当然也离不开同样的解决方法。 所谓营销策划分析,是指在发现市场营销中的问题以后,收集、分析和研究有关的信息,然后为企业提出解决问题的策略和方法。营销策划分析是市场营销策划的基础。 第一节营销策划分析的作用与过程 企业在市场营销的过程中会遇到许多问题.也会找到许多不同的解决问题的方法,从某种意义上说,营销中发现问题和解决问题的全过程就是营销策划分析的过程。市场营销策划作为一项系统工程,有着丰富的内涵,其整体作为一个过程,包含着丰富的内容和科学的方法。从目标的确定到方案的选择、确定与实施以及最后对整个策划活动效果的评估,都需要从定性与定量两个角度来分析。 营销策划分析可以帮助企业解决重大的经营决策问题,比如说通过营销策划分析,企业可以知道自己在世界某一个地区有无经营机会或是否能在另一个地区将已经获得的市场份额扩大。营销策划分析也可以帮助企业的销售经理对一些较小的问题作出决定,比如公司是否应该立即对价格进行适当的调整,以适应消费者在节日期间的消费行

为;或公司是否应该增加营业推广所发放的奖品,以加强促销工作的力度。总之,要想作出准确、有效的营销策划,就必须依靠市场营销策划分析人员的研究结果。 一、营销策划分析的作用 营销策划分析通过信息以及信息的传递,把消费者、产品和企业联系起来把市场上的机会及问题等信息带给经营者,帮助经营者制定正确的营销策略。 营销策划分析具有以下几个方面重要作用: 其一,可以发现市场机会。企业若想在—个新的地区开辟自己的业务,除要了解该地区的消费者需要之外,还要了解该地区商业上的竞争对手。只有通过细致的市场调查和研究,企业才有可能对白已的营销策略作出正确的决策。 其二,可以精确地确定企业经营和策划目标,加强企业控制营销的手段。 其三,可以发现经营中的问题并找出解决办法。造成经营中问题的因素范围很广,包括企业责任、产品、销售、广告等各个方向。并且造成某一种问题的因素也不是那么简单,尤其是当许多因素相互交叉作用的时候,营销策划分析就显得格外重要。 其四,可以了解消费者对产品的要求和需要。所谓营销的过程,实际上就是通过各种各样的方法使消费者感到满意的过程,在这一过程中企业可以把握和了解顾客要求。

市场营销策划的含义

第一章绪论 市场营销策划的含义: 策划的含义: 市场营销策划的类型【03案例】 市场营销策划的原则及注意问题 [04单选] 创造性思维的含义 创造性思维的特点 创造性思维的形式 [04单选] 提高市场营销策划人员能力的途径 市场营销策划成功的基本标志 市场营销策划的基础 第二章企业战略策划 企业使命的含义 确定企业使命的依据 波士顿咨询集团模型 策划新增业务[05多项] [05多项] [04单选] 策划新增业务的原因 企业业务类型 [04单选] 企业优势与劣势的分析方法 成本最低策略 产品差异化战略 集中策略 执行计划的条件 执行时需要注意的问题:两手抓,两手都要硬。【04简答】 控制方式: 第三章市场营销调研策划 确定调研问题的方法【05简答】 调研方案的范围 案头调研法

观察法的主要形式【03简答】 观察法的主要特点 询问法的主要形式【03单选】 实验法的常用形式 实验法的基本要求 [04单选] 问卷内容设计 问卷外观设计 抽样的方法【03计算】 不同范围需求的测量方法 需求预测 需求预测的程序 需求预测方法 第四章市场选择策划 市场机会: 市场机会的特点,分类 寻求市场机会的方法 市场细分: 市场细分的原则 市场细分的标准和影响因素 市场细分的方法[05单选] 反细分市场及原因:【05名词】 目标市场: 目标市场应具备的条件 目标市场和市场细分的关系 目标市场策略的类型[04单选] 影响目标市场策略的因素 市场定位: 产品差异化的内容 市场定位策略【04简答】【03论述】[04简答] 市场定位的程序 市场再定位

市场再定位的原因 重新定位应考虑的因素 第五章产品策划 【03案例】 产品质量策划的内容 包装策划的种类: [04单选] 包装策略 品牌 品牌策略: [05多项] 品牌设计:【03简答】 品牌的作用: 产品项目盈利分析 延长产品线的方法 削减产品线的方法: 产品线现代化的方法 产品线销售驱动的方法 产品组合即产品的经营范围和结构 [05单选] 【04简答】【04案例】[04简答] 合理产品组合的原则:[04简答] 判断产品生命周期的方法 [04单选] 产品生命周期各阶段的特点 [04单选] [04单选] 产品生命周期策略【05简答】 新产品的一般范围 [05多项] 第六章价格策划 定价目标的类型 选择定价目标的依据 定价因素 [05单选] 【04论述】 定价方法【04计算】【03计算】[04单选] [04单选] 地理定价的主要形式 地区销售条件:根据买主所在地域,考虑物流费用由谁承担 折扣与让价的要求与形式【04计算】

房地产营销概念讲

房地产营销概念综观 概念之一:轻松购房(房展) 具体内容:2001中国北京夏季房地产展示交易会(6月14日至17日,国贸中心)将推出轻松购房概念:数十位律师组成现场咨询服务团,31家新工程展会开盘,平易近人的专家讲座,清凉舒适的延时夜场。 概念之二:独家房展 具体内容:今年北京"海口假日温泉度假酒店"的工程,在王府井一家大型酒店里包下一间宴会厅,将工程的沙盘、实景照片、工程资料置于其中,售楼人员给每一个前来看展的客户详细介绍工程情况。单纯看来,这种展示与北京大多数售楼处的展示并没有太大区别,但是辅之以冷餐、饮料、背景音乐这些浪漫的因素,这样的展示就显得不那么简单了。 虽说来看展的人很少,但是只要来的人都会对工程产

生浓厚的兴趣,在不到两个小时的时间里,三套房子就被订购。据有关人士介绍,自己知道北京的房地产展销会人气极旺,每年的成交量也非常大,很多工程就是因此而一炮走红的。但是,他们并不愿意参加。原因在于,像他们这样的工程比较独特,并不是住宅的主流产品,对于想在展会上购买一套终身居住之所的大多数人们来说,万元以上的单价,千里以上的航程根本不是他们能够接受的。这样一来,工程很容易淹没在众多工程之中不能脱颖而出。 而采取独家设展的办法最重要的原因就是,虽然人气远远不如大型房展,但是"命中率"很高,人们既然能大老远跑到你的展示区,就说明对工程有一定的兴趣,在这种基础上,售楼人员完全可以详细、准确地对工程进行宣传,大型房展的那种人声嘈杂环境往往不利于人们很好地了解工程。此外,展会氛围融洽,不似大型展会人潮涌动,摩肩接踵。而是以音乐做背景、冷餐、饮料为招待的另类风格。总之,在这样的氛围里,客户可以轻松、细致地了解工程情况。 同时,独家房展还具有展会投入少、针对性强等优点。 概念之三:零首付

房地产营销策划提纲

房地产全程策划营销案提纲 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括: 1、项目投资策划营销; 2、项目规划设计策划营销; 3、项目质量工期策划营销; 4、项目形象策划营销; 5、项目营销推广策划; 6、项目顾问、销售、代理的策划营销; 7、项目服务策划营销; 8、项目二次策划营销; 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 *地理位置 *地质地貌状况 *土地面积及红线图 *土地规划使用性质 *七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 *地块周边的建筑物 *绿化景观 *自然景观 *历史人文景观 *环境污染状况 3、地块交通条件调查 *地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 *项目的水、路、空交通状况 *地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查

*购物场所 *文化教育 *医疗卫生 *金融服务 *邮政服务 *娱乐、餐饮、运动 *生活服务 *娱乐休息设施 *周边可能存在的对项目不利的干扰因素 *历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 *国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 *房地产开发景气指数 *国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 *固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 *社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 *中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规*项目所在地的居民住宅形态及比重 *政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 *政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规*短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 *各种档次商品住宅客户分析 *商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT(深层次)分析

营销策划方案步骤

营销策划方案步骤 篇一:促销方案的步骤 促销方案制定步骤 开展促销活动时,为了与目标市场进行有效的沟通,我们必须选择发布信息的各种渠道, 同时也要对我们的目标市场进行定位,制定行之有效的促销方式。显然促销活动是一种综合 性的活动,因此我们必须从整体上确立促销方案,以便有效实现预期的促销目标。在实施具 体的促销计划时,我们必须按照以下七个步骤来制定总体的促销方案:1.确定目标市场; 2.确定促销目标; 3.确定通过促销所要传达的促销信息; 4.选择促销渠道; 5.确定促销预算;

6.确定促销总体方案; 7.评估促销总体方案之绩效。 一、确定目标市场 所谓确定目标市场,其实就是确定产品或服务针对的消费者。在潜在市场中,哪些人需 要你的产品,哪些人在使用你产品过程中受益,那么这部分人就是你的目标市场所在。只有 认准了潜在客户,才能采取最有效的促销手段,与他们进行营销沟通,并在沟通过程中传达 最适合于他们的营销信息。 二、确定促销目标 总的来说,你所希望实现的促销目标就是你期待目标市场对促销活动所作出的反应,比 如促使他们获取购物优惠券并进行购物。如果你希望通过刺激客户的购物欲望来达到提高销 售业绩的目标,那么你就要更准确地确定你的各项促销方式与手段。多数

刚从事市场营销的 人都会犯这样一个错误就是不能准确地确定开展促销活动所要实现的各项目标。希望提高销 售额是非常自然的事情,不过就特定产品而言,你必须确定采取哪些促销手段才是实现这一目标的最佳途 径。 比如说,在某些情况下,想设法吸引更多顾客试用你的产品,从而实现扩大销售的目的。 这时我们可以采取直接营销的手段,给客户寄去促销邮件,并为第一次购卖公司产品的客户 提供优惠条件,或有奖销售的方式,诸如此类的销售方式都能有效地帮助实现预期的促销目 标. 三、确定促销信息 促销信息实质上就是你在与目标市场沟通时用以吸引目标市场所采用的文字和形象设计。

营销策划的原理、原则及基本方法

营销策划的原理、原则及基本方法 营销策划原理: 一、整体制胜原理 二、人本原理 三、差异原理 四、效益原理 五、营销策划的智慧裂变原理 六、营销策划的高段位原理:是指策划者在进行营销策划时,能够是思维超越时间、空间的限制,把眼光放远一点,立足点站的高一点,视觉调整的新一点。 七、营销策划的大整合原理:1+1》2 八、销策划的奇门作局原理 九、顾客为中心的原理 十、发展原理 十一、抓纲办事原理 十二、创新出奇原理 营销策划原则 一、战略性原则1,长远性2,稳定性3,全局性 二、信息性原则1,收集市场信息力求全面2,收集市场信息要准确可靠3,要保持信息的系统性和连续性4,市场信息的可操作性 5,市场信息加工要准确、及时、系统、适用 三、目标原则 四、公众性原则1,了解公众需求2,发掘公众需求3,满足公众需求4,不能欺骗消费者 五、时效原则 六、可操作性原则1,可操作性原则首先是指营销策划方案能够操作实施。2,营销策划方案必须易于操作。 七、利益主导原则1,营销方案中必须有详尽的预算。 2,经济性原则要求节约,即减少不必要的开支,而不是降低必要的开支。 3,经济性原则要求市场营销策划必须产生预期的经济效益,达到企业要求的发展目标。 八、灵活机动原则1,强调动态意识和随机应变能力。2,掌握目标对象变化的信息。3,预测目标对象的变化,掌握随机应变的主动性。4,依据变化了的情况适时地调整策划目标,修正策划方案。5,要正确把握机变的限度 九、整体规划原则 十、慎重筹谋原则 策划的基本方法 一、构想方法 1,“拍脑袋”法2,点子法 二、创意方法 1,列举属性的创意方法1),确定对象2),列举属性3),提出问题4),属性置换5),形成创意

房地产营销的策划方案

房地产营销的策划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天,房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期的营销策划必不可少,而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业,将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁,是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米,根据目前的建筑设计建议方案,项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成,总建筑面积约为15 000余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米,商业裙楼建筑面积约8 500平方米,塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析,本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想,结合目前项目现状,本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析,从营销策划的角度出发,对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市

场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升项目的附加价值,获取项目的最大利润,并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略,可以简述为"五个一",即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目"五个一"的总体营销策略,拟订本项目的营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念:休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念:创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场:崇尚"创投性商业、休闲式购物",摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束,主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体,让其体验到休闲模式的商业环境,购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴:本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业,力争推动商业房地产市场开发的全新变革,避开传统商业的竞争,在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标

营销策划的定义

营销策划的定义 下面是一由关于营销策划的定义的信息,营销策划是对营销活动的设计与计划,而营销活动是企业的市场开拓活动,它贯穿于企业经营管理过程。 营销策划是一种运用智慧与策略的营销活动与理性行为,营销策划是为了改变企业现状,达到理想目标,借助科学方法与创新思维,分析研究创新设计并制定营销方案的理性思维活动。 关于营销:营:指经营,销:指销售。学营销、谈营销、做营销者甚众,但销售高手并不多,既懂销售又懂经营者更不多。是故我泱泱大国,其实营销人才大大缺乏。营销是一个融合了诸多元素的系统工程。 关于策划:策:是指计策、谋略;划:是指计划、安排;连起来就是:有计划的实施谋略。通常需组织者因时、因地制宜,集天时、地利、人和,整合各种资源而进行的一种安排周密的活动。好的策划,能环环相扣、前后呼应。策划可大可小,时间可长可短。 大多数成功的营销策划并不是完全靠拍脑袋拍出来的,也不是一种偶然的巧合,而是某些客观规律的体现,是在现代科学原理指导下的产物。 1、营销策划必须以全面信息为依据。它要求通过建立广泛的信息网络,尽可能全面地收集同决策与策划有关的各种资料,以增加决策与策划的准确性,而减少其盲目性和风险度。

2、营销策划必须以科学技术为手段。它要求不仅要充分运用同营销策划有关的各种学科的原理与方法,而且应尽可能利用电子计算机等现代高科技手段来辅助营销的决策与策划,以充分提高其效率和准确性。 3、营销策划必须以专家咨询为骨干。它要求尽可能地利用各方面的专家参与营销策划,或者是委托专业咨询机构进行营销策划,从而使经营者能集智广益,能对各种不同的营销策划方案进行评估和选择,以保证营销策划质量的最优化。营销策划的组织 营销策划是为企业的市场营销活动方案进行全面的设计,包括对营销行动步骤进行衔接安排,对行动可能出现的结果进行预测应变的谋略活动。这种为实施营销目标而对营销策略进行实际运用的活动,是营销管理全过程的重要组成部分。要使营销策划充分发挥作用,其组织与管理是不容忽视的重要问题。 营销策划是对营销活动的设计与计划,而营销活动是企业的市场开拓活动,它贯穿于企业经营管理过程。因此,凡是涉及市场开拓的企业经营活动都是营销策划的内容。 1、点子方法 什么是点子?从现代营销角度来说,点子是指有丰富市场经验的营销策划人员经过深思熟虑,为营销方案的具体实施所想出的主意与方法。

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