估价复习资料
房地产估价：指房地产估价师和房地产估计机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
房地产估价要素：（1）估价当事人，包括房地产估价师，房地产估价机构和估价委托人（2）估价目的，是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途（3）估价对象（4）估价时点（5）价值类型（6）估价依据（7）估价假设（8）估价原则（9）估价程序（10）估价方法（11）估价结果
举例说明房地产估价的目的？P22 第三节
房地产：指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
物业是房地产的其他名称之一，中国香港地区通常使用这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。中国内地现在也大量使用这个词，最典型的是“物业管理”，并把其中的“物业”定义为，“房屋及配套的设施设备和相关场地。”
按开发程度划分的房地产种类有：生地（指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地）毛地（指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地）熟地（指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地）在建工程（指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产）现房（指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地）
按基础设施完备程度可将熟地分为三通一平（通路、通水、通电和场地平整）、五通一平（有道路、供水、排水、电力、电信等基础设施及场地平整）和七通一平（有道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施及场地平整）。
房地产价值和价格种类：⑴价值、使用价值和交换价值；⑵成交价格、市场价格、理论价格和评估价格；⑶市场价值和非市场价值；⑷买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值；⑸房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格；；
⑹原始价值、账面价值、公允价值和市场价值；⑺市场调节价、政府指导价和政府定价；
⑻基准地价、标定地价和房屋重置价；⑼土地价格、建筑物价格和房地价格；⑽总价格、
单位价格和楼面地价；⑾名义价格和实际价格；⑿现货价格、期货价格及现房价格、期房价格；⒀起价、标价、成交价和均价；⒁评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。
商品租金由8项组成，即房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润。成本租金由5项组成即房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税
经济适用住房的利润率控制在3%以下。
基准地价：也称为城镇基准地价，是指对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型按各自法定最高年限和基准容积率评估的土地使用权在某一时点的平均价格。
标定地价：指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房屋重置价格：也称为重置成本、重置价值，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。
名义价格和实际价格P108 看看
楼面地价=土地总价/总建筑面积
=土地总价/总建筑面积*土地总面积/土地总面积=土地单价/容积率
房屋价格=土地价格+建筑物价格
房地产价格影响因素：一般因素（制度政策因素、经济因素、人口因素、社会因素和国际因素）、区域因素（区位因素和心理因素）和个别因素（实物因素和权益因素）。
房地产估价原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳利用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。
市场法：是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
理论依据：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
适用范围：市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。
选取可比实例的要求：一：选取可比实例的数量要求，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）；二：选取可比实例的质量要求：（1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，选取房地产的要求：①可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内；
②可比实例在用途上应与估价对象的用途相同；③可比实例在规模上应与估价对象的规模相当，选取的可比实例的规模一般在估价对象规模的0.5—2倍范围内；④可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同；⑤可比实例在档次上应与估价对象的档次相当；⑥可比实例在权力上应与估价对象的权利性质相同。（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合；（3）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格；三：选取可比实例应注意的其他问题。
1公顷=10000平方米=15亩
1亩=666.67平方米
1平方英尺=09290304平方米
1坪=3.30579平方米
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数，如果是以上一个时期作为基期的，则为环比价格指数。
定基法：
某宗房地产2007年6月1日的价格为1800元/㎡,现在需要将其调到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2005年1月1日为100）。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。
解：该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：
1800*98.1/76.7=2302.22元/㎡
环比法：
某宗房地产2007年6月1日的价格为2000㎡,现在需要将其调到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。
解：该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：
2000*105/100*109.2/100*112.5/100*118.1/100=3046.80元/㎡
比准价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数收益法：是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率（还原利率）统一折现到估价日期现值的一种估价方法。
理论依据：收益法是以预期原理为基础的。预期院里说明，决定房地产当前价值的，重要的
不是过去的因素而是未来的因素。收益法的基本思想首先可以粗略的表述为，由于房地产的
寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获取收益，而且可以期望在未来持续获取收益。
基本公式：①最一般的公式
②净收益每年不变的公式
收益期限为有限年的
收益期限为无限年的
③净收益在前若干年有变化的公式
收益期限为有限年的
收益期限为无限年的
④净收益按一定数额递增的公式
收益期限为有限年的
收益期限为无限年的
⑤净收益按一定数额递减的公式
收益期限为有限年的
收益期限为无限年的
⑥净收益按一定比率递增的公式
收益期限为有限年的
收益期限为无限年的
⑦净收益按一定比率递减的公式
收益期限为有限年的
收益期限为无限年的
⑧预知未来若干年后的价格的公式
适用范围：收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。例如住宅（特
别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂
房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
资本化率的确定：A/V即为资本化率R
（1）：净收益每年不变且收益期限为无限年的情况下V=A/Y ；所以资本化率R= Y （2）：净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下V=A/Y*[1-1/(1+Y)^n] ；
所以R= Y* (1+Y)^n/[(1+Y)^n-1] （3）：净收益按一定比率g递增且收益期限为无限年
的情况下 V=A/(Y-g)；所以R= Y-g （4）：预知未来若干年后的价格相对变动的情况下V=A/{Y-ΔY/[(1+Y)^t-1]} ；所以R= Y-ΔY/[(1+Y)^t-1]。
成本法：也叫成本逼近法。是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。
理论依据：成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体可分为从卖方的角度看和从买方的角度看两种情况。从卖方的角度看，房地产价格是基于过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。从买方的角度看，房地产价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。
基本公式：
适用范围：①新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）②可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）③正在开发建设的房地产（即在建工程）④计划开发建设的房地产⑤很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产均可用成本法⑥化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常也采用成本法⑦在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也采用成本法⑧房地产市场不够活跃或类似房地产交易实例较少的地区难以采用市场法估价时，通产只好采用成本法⑨可独立开发建设的整体房地产
建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
年折旧额d=(c-s)/n c:建筑物的重新购建价格 n:建筑物的经济寿命
=c(1-r)/n s:建筑物的净残值
建筑物的净残值率 r=s/c*100%
假设开发法：也成剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
理论依据：假设开发法的理论依据和收益法的相同，是预期原理。
适用范围：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都可采用假设开发法。包括可供开发建设的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。
基本公式：待开发房地产价值=开发完成后价值-后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润
开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
长期趋势法：是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测、判断房地产未来价格的方法。
理论依据：房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势。以此，当需要评估某宗房地产的价格时，可以搜集该宗房地产过去至现在较长一段时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将这些历史价格编排成时间序列，从而找出该宗房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗房地产的价格在估价时点比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗房地产的价格。
基本公式：
适用范围：价格无明显季节波动的房地产
房地产估价的基本程序：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托；（3）制定估价作业方案；（4）搜集估计所需资料；（5）实地查看估价对象；（6）分析估价对象价值；（7）测算估价对象价值；（8）判断估价对象价值；（9）撰写估价报告；（10）内部审核估价报告；（11）交付估价报告；（12）估价资料归档。