第7章 物业管理法律制度 3

课时授课计划

课次序号：20

一、课题：第七章物业管理法律制度3

二、课型：课堂讲授

三、目的要求：

通过本节课的学习，要求学生了解香港物业管理的立法，掌握对香港物业管理的经验借鉴，熟悉我国物业管理中存在的主要问题和对策。

四、重点、难点：

重点: 香港物业管理的经验借鉴

难点: 我国物业管理中存在的主要问题和对策

五、教学方法及手段：

课堂讲授师生互动

六、参考资料：

高富平黄武汉《房地产法学》，高等教育出版社，2006年版。

符启林著《房地产法》，法律出版社2009年版。

符启林著《房地产法实例点评》，法律出版社2005年版

房绍坤主编《房地产》，北京大学出版社2009年版

七、作业：

评价我国的物业管理

八、授课记录：

九、授课效果分析：

十、教学进程（教学内容、教学环节及时间分配等）

1、课前复习（5分钟）

物业管理合同的概念和特征。

2、导入课题（5分钟）

本章主要香港物业管理的法律制度和经验借鉴及我国物业管理的问题和

对策。

3、教学内容（85分钟）

第七章物业管理法律制度

第七节香港物业管理立法及经验借鉴

第八节我国物业管理中存在的主要问题及对策探讨

4、课堂总结（3分钟）

本堂课共讲述了两个个问题：

1 香港物业管理立法及经验借鉴

2 我国物业管理中存在的主要问题及对策探

5、布置作业（2分钟）

评价我国的物业管理

第七章物业管理法律制度

第七节香港物业管理立法及经验借鉴

一、法例的改变

（一）、业主与物管经理关系和权力的平衡

为了调节业主与管业经理长久以来的权力不平衡及改善两者的关系，香港特区政府立法会民政事务委员会于 2003年5月推出咨询文件建议修改《建筑物管理条例（344章）》，放宽业主终止经理人委任的限制。在新例下，物业拥有人只需在拥有业权份数百分之二十的业主同意下，在业主大会上可以用简单大多数值的投票，解雇其公契经理人。

此方案引起业界巨大回响。支持该修订方案的团体普遍认为，现时必须以不少于百份之五十业权份数才可终止公契经理人委任的要求过于严苛，而新机制可赋予业主更大的自由度，根据经理人的表现来决定其聘用与否，间接地鼓励他们提供更佳服务；业主更认为新例是促进服务质量的最佳保证。

持反对意见的团体大多来自地产开发商及管业经理，他们认为修订方案过于宽松，在预见公契经理人被频频更换的情况下，不利于物业管理的长远规划；新措施亦会进步激化现时物业管理市场的过度竞争局面地产开发商更忧虑此方案会妨碍他们对分期发展的大型地产项目的管理，影响楼宇销售。经过数月的广泛咨询后，立法会决定暂缓通过上述修订条例，以便进一步收集更多市民及业界的意见，重新订立各方可以接受的方案。

上述事例其实反映香港物业管理长久以来的矛盾，但亦可理解为业主与经理人关系渐趋平衡的过渡现象。引用英国社会学家爱斯坦的“市民参予进展模式”香港物管行业正迈向市场化的最后阶段，即业主作为市民及消费者，最终会全面主宰物业管理权，而经理人只是行使其客户的授予权力。香港城市大学的张炳良教授在其著作《物业管理一专业价值与社会责任》中亦提出相关理论，他认为业主与经理人的关系最终由“政治管理模式”，转化为“消费者模式”及“业主全面参与模式”。

香港特区政府修订该法例的背后理念是要加速物业管理的市场化，将物业管理权归还业权人，此举有助业主成立法团管理物业及带动物管水平提高的作用。

政府有关部门在整个咨询过程担当积极角色，高度透明化；咨询覆盖面亦包括各业团体、民间组织及业主组织；各有关利益单位亦可以在理性的讨论下各自表述意见。我们期望各方在为提高香港物业水平的大前题下达成一个双赢方案，使物管行业的制度化及合理化向前迈进。

（二）、旧楼管理和维修

于2003年年初爆发的严重急性呼吸系统综合症（非典型肺炎），令香港人意识到忽视大厦管理维修，可能会引致严重后果。现时不少楼字的管理和维修均需要加以改善，才能延长楼宇寿命和增加物业价值，而更重要的是藉此改善住户和邻里的卫生和居住环境。

楼宇管理及维修的基本原则是业主有责任确保楼宇整体状况良好。由于这项原则未获广泛接受，以致现时社会上保养大厦的意识薄弱。此外，缺乏有关专业知识和能力、没有持之以恒保养楼宇和对拆卸重建抱错误的期望，也是楼宇失修的原因。

多年以来，政府尝试透过立法、执法、支持业主、宣传教育，以及市区更新等，去解决业主忽视楼宇管理维修的问题。政府每年投入数以亿计的资源去进行这些士作，但成效有限。危险或违例的建筑工程不胜枚举，并对市民构成危险。另一方面，现时约有11000 幢旧大厦尚未成立业主立案法团及并未聘用物业管理公司。我们需要谋求有效而又持续可行的方法，及早解决问题。

总括而言，香港政府处理这个问题有3个方案：

第一是继续现时的工作，但市区老化、楼宇失修及居住环境恶劣等现存问题非但不能解决，而且会不断加剧。

第二个方案是实施强制性楼宇安全检验计划，规定达到若干楼龄的大厦要定期验楼，并接验楼结果针对楼宇状况进行所需的维修。这样可及早发现和修正问题。不过，验楼计划本身属一次性，重点在于补救而非预防。研究如何将定期验楼融入持续有效的整体大厦管理及维修工作，效益可能更大。无论如何，验楼是业主的责任，不应由纳税人承担。

第三个方案是融合妥善维修和有效管理。持续关注楼宇管理及维修，不但可以及早发现和修正楼宇问题及损毁情况，还可以预防楼宇失修。长远来说，业主既可节省开支，同时其物业作为项重要资产亦可获保值甚至增值。此外，环境若得到改善，社会亦不再需要投入大量资源去解决楼宇失修问题，社会和居民因而受惠。因此，将妥善楼宇管理及维修融入日常工作内，并持之以恒，相信是更具吸引力的长远解决方法。私人机构应可提供业主所需服务，从而达至妥善管理维修的目标。

现代的大厦管理维修工作除了需要不少时间和努力外，亦涉及各项专门知识。因此，政府正呼吁业界应汇聚各类专才，使其发展成为具竞争力的行业，透过提供一站式长期服务，以满足不同大厦和不同业主的需要。可以考虑的做法包括把邻近的大厦纳入同个管理维修计划，让营运开支达到最佳效益；以及提供全包合约，兼顾大厦的日常管理和长期维修。政府正鼓励业界循这些方向进一步发展。

许多保养欠佳的楼面宇根本没有正式的管理架构。政府明白单靠成立业主主案法团本身未必一定能够完满解决问题。所以现正研究法团法大厦管理上的角色，以及探讨在甚么情况下需要实施强制性大厦管理。如何确保所有业主缴付所需费用，对大厦的妥善管理和维修极为重要。政府认为不直直接干预有关费用的收取。不过，可以考虑是否加强目前追讨管理费用的办法，以及研究是否有需要推出新措施。

我们应该嘉许优质的大厦管理维修。为了鼓励业主承担责任，有建议指政府应设立自愿楼宇评级制度。屋宇署己委托顾问公司研究楼宇评级标准及计分办法，内容包括就管理维修状况草拟评审准则、就有关评审过程的投诉提出处理办法，以及探讨由独立机构推行评级计划的运作和经费事宜。顾问研究即将完成。政府会先与学术机构和业界研究各项建议，再探讨可否由非政府机构推行自愿评级制。

在业主应负责大厦管理维修的大前题下，任何以公币提供的援助，应只限于真正有需要的业主。屋宇署己设有贷款计划，向业主提供过渡性援助，以应付非经常性的大厦维修工程。目前，此计划的对象只包括个别业主。政府现正考虑放宽借款的资格，使业主立案法团亦可向基金借款，并在需要时增加该基金的注资。政府会透过适当的法律架构等措施，继续提供有利的环境，促进业主和业界合作，从而继续支持和推动大厦的妥善管理和维修。政府亦会继续采取执法工作，提高业主对大厦管理维修的意识，以及确保有关政策全面而一致。

在旧楼复修方面，香港市区重建局（市建局）己推行《自愿楼宇复修试验计划》，斥资帮助旧楼业主重修楼宇，又协助提供免费专业意见，并给予技术支持，以达到最佳复修效益。

另外，香港房屋协会（房协）亦投入资源在深水土步区设立物业管理咨询中心以协助该区旧楼业主成立立法团管理楼宇及提供修复专业意见。该计划已初见成效，房协正计划在未来一年内扩展此计划到香港其它四个旧区。

二、公共房屋管理政策

（一）公屋管理外判安排

香港房屋委员会（房委会）早在10年前已开始将其辖下出租屋邸，俗称“公屋”的管理交由私人营业公司管理。自2001年开始，房委员为配合其“员工自愿离职计划”将其屋时管理外判速度加快，更鼓励离职员工自组管理公司承接房委会的管理合约，计划实施至今，已有约30万个单位外判管理。可惜，近年香港经济低迷，政府的财政状况亦不理想，导致

房屋署的员工离职计划缺乏吸引力，参加此计划的员工远比预计的少，现拥有公务员身份的房署员工仍有过万人。为了继续安排该等员工有合适的工作岗位，房屋己减慢其屋们管理外判的速度，此做法对已离职及自组管理公司的员工冲击最大。现时房署对其辖下员工的安排，及外判制度的速度及持续性仍未有定出确实的方向，物管业界在此情况下，只可将资源及注意力放在私人物管市场，形成竞争的进步激化。

（二）、政府商业楼宇管理新模式

香港房屋委员会（房委会）在停止售卖居屋的影响下，备受财困压力。所以最近将其辖下所有的商业楼宇包括商场、屋邸、铺位、停车位等贵重资产以地产投资信托基金形式注入一新成立的公司。其目的是希望脱离旧有公营机构运作模式，转为以纯市场机制运作，以提升其营运效率及资产回报。该基金最终将会在香港联合交易所上市，以股份形式向公众发售，房会藉此舒缓其财政压力。此方法是否可以扭转以往过高的营运成本及提升物业的资产价值，将受多种因素影响，其成败可被视作为政府部门私营化的试金石。

三、物业管理行业概况

（一）、设施管理在香港的发展

设施管理是融合管理、操作、适应及改善的路向，以配合一个机构的运作及创造一个良好的工作环境，以支持机构核心业务为主要目标的一门学问。自1993年其概念引人香港以来，设施管理在香港的发展曰趋成熟，现时很多大机构包括政府部门越来越多将它们的物业设施交由设施管理公司代管，以达到理想的成本控制及营运效益。为配合该行业的发展，香港各较大规模的私人物业管理公司已纷纷设立设施管理部门，招聘人材，以应付客户对其设施管理的需求。各大专院校及培训机构亦纷纷设立有关设施管理课程，以迎合市场需要。尽管物管行业对设施管理的定义及其服务范畴仍有争议，但基本上，其在香港的发展势头经已确定。

（二）信息科技的应用

物业管理作为房地产综合开发的最后一个环节，是一个多功能的服务。正因为其既多元化又复杂的特性，往往要借助现代化科技来提升运作效率。随着物业管理公司的规模日益扩展，要把事务繁杂、数据众多的工作有系统地管理起来，就必须使用信息科技。

·文件管理系统

物业管理公司实施网上管理之后，逐步实现无纸办公，并节省人力资源，从而大幅度降低管理成本。IT的应用，除促进了传统意义上的物业管理变革外，也标示着新的商机，新的价值创造将同时出现。

（三）人物业管理人员和公司的发牌制度

在某物业管理公司于2003年8月倒闭，有人建议指应加强规管这类公司。目前，《房屋经理注册条例》（第550章）为专业房屋经理设有注册制度，令业界得以自我规管。此外，香港物业管理公司协会的会员共管理全港约85%的物业，该协会已为其会员制定守则。政府会仔细研究是否有需要推行发牌/注册制度，并探讨如何由有关专业团体提高会员的专业操守。与此同时，社会须考虑此等制度对大厦管理费用的影响，以及能否阻吓不法的公司。

（四）、社会和政治确认

根据香港职业训练局辖下房地产服务业培训委员会的调查报告，现时在香港从事物业管理行业人员高达三十万人。该行业对整个香港的居住环境、治安、资产维护、公共卫生、小区建设等贡献良多，尤其经去年“沙士”一役，物管行业的专业性更被市民大众认同。但自从特区政府立法会进行选举以来，房地产服务业并未被确立为“功能组别”的一份子，所以该行业人员的诉求并未在香港政治层面受到重视。为了更有效争取业界合理权益，及有能力通过立法程序改善市民居住环境，香港四个专业团体组成的“香港地产专业服务联盟”最近倡议于2008年立法会功能界别选举中为地产服务业争取一席位，以确立在社会及政治方

面的认受性。该联盟现己组成专责小组进行广泛咨询及向香港特区政府有关官员及立法会成员进行游说工作。

（五）、保持竞争力——质量+顾客服务+增值服务

香港物业管理市场竞争日趋白热化已是不争的事实。各物管公司以超低价争取管理合约，已经将行业推至无利可图的地步。现时竞争的战场由减价战蔓延至顾客服务范畴。为了符合国际质量标准，各物管公司纷纷进行各种质量标准认证，此包括IS02000系列，IS014001环保系列，ISO18001职安健系列，五常法等。物管公司亦名出奇谋，主动提供各式各样的增值服务，以迎合业户及创造需求，内容包括：送餐到户，代订酒席及演唱会门票，免费借用复印机及传真机，幼儿短暂托管，夜间安全护送等。上述现象是市场开放的必然结果。事实上，因行业竞争，导致价格下降，管理水平不断提升，业户亦享用到内容丰富的增值服务。展望物管市场发展趋势，因竞争剧烈，汰弱留强，最终必导致中小型物管公司相继停业，或被大公司吞并。届时，物管市场的生态会有另一番新局面。

（六）人才需求和管理资历架构

香港现正转型为一个以知识为本的经济体系。香港须拓展本身的人力资源，并提供机会让市民通过持续进修来提升自己的能力，以应付未来的挑战。有关物业管理的专业资历数目曰增但无统的素质标准。业界对教育及培训成效和适切性存疑。因缺乏清晰的进阶途径，令学习者难以凭借过往教育及训练来取得更高资历。现时课程衔接的安排有限，令学习者不能灵活地选择不同的进阶途径。目前香港五间大学举办各种不同程度的物业管理课程多达十多个，其它培训机构举办的课程更如恒河沙数。香港教育及人力统筹局为改善现时的情况，以营造有利终身学习的环境，提供更多不同的学习机会及途径，鼓励市民不断提升技能和知识，以维持竞争力，遂推出“资历架构”制度。“资历架构”是个级别制度。它把各种资历分为不同级别，订明各级资历所要求达到的标准，提供明确的进阶途径，促进不同界别的各项资历的衔接，促进学分累积及转移。拟设立的资历架构共分七级，范围涵盖主流；职业及持续教育界别，但并不是一个强制的制度。物业管理的资历架构将会由香港学术评审局所委派的一个行业培训咨询委员会拟定。该咨询委会的成员包括物管行业的雇主，雇员及专业团体如英国特许房屋经理学会（亚太分会）及香港房屋经理学会等组成，所以有广泛代表性和得到物营业的支持，以行业为主香港学术评审局将会担任资历架构的质素保证工作及会研究有关事包括：

·物管培训机构及课程有何目标和目的？

·如何制定和提供有关课程？

·由那些人负责教学和评核工作？他们是否胜任？

·所提供的教学资源是否足以达到有关目的？

日后市民将可以透过网上的资历名册，取得有关资历架构内已通过素质保证的课程，资历和培训机构的数据。雇主可取得有关资料来聘用或提升合适技能及知识的员工及有助确定雇员所欠缺的技能和他们的培训需要；有助提升员工的专业水平及对公司的价值。现有物管行业雇员己掌握的技能和知识可透过“过往资历认可机制”来获得确认，使其资历获得广泛认同及增加其可移植性；使其明确认知多元化的进阶途径及较容易进行学分累积及转移。对香港社会来说，资历架构有助提高工作人员的素质，保持竞争力，教育及培训市场变动得更蓬勃。有效率及更能响应市场需要，充分启发个人潜能，推广终身学习。

第八节我国物业管理中存在的主要问题及对策探讨物业管理在我国始于1981年由深圳特区“引进”的。经过政策的引导和法律的磨合，物业管理这个创新的管理模式，终于从1995年开始在我国城镇中普遍推广开来，并迅速形成一股发展的热潮。当前，我国物业管理的发展已由打开局面普遍推广的阶段，进入到普及与提高、发展与进步同时并重的新阶段。但是随着物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的

不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。特别是最近几年，各地因物业管理引起的纠纷越来越多，一些物业管理纠纷事件时常见诸报端,物业管理问题已成为百姓和政府都非常关注的社会问题。因此面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析我国物业管理存在的问题，加快采取一些更为切实可行的措施，排除困难化解矛盾，已成为我国物业管理亟待研究和解决的课题。现就此谈些粗浅的看法。

1.存在的主要问题

1. 1物业管理的商品消费观念淡薄，导致收费难。

1998年全国停止住房实物分配之后，广大居民拥有了房屋的产权，对房屋本身的商品属性概念已经确定，但对物业管理的商品消费观念却很淡薄。加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制，使很多地区普通居民住宅的物业管理长期入不敷出。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的管理费，更有一些业主对物业管理问题知之甚少，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系，导致收费难成了目前物业管理公司最头痛的问题。据广州物业管理业内人士介绍，在普通居住小区.物业管理费的缴费率不到60%，绝大多数小区都存在着欠交物业管理费的现象。广州约有20%的业主拒交管理费。再以长春市某省级优秀住宅小区为例:环卫、保安、绿化三项有偿服务的基本项目收费标准为每月每户6元，在全市同类小区标准是最低的，但收缴率仅为55%，一年下来，仅此就亏损21. 6万元，长期的亏损运营导致物业管理无法生存。据统计70%以上的物业管理企业处于亏损境地。当然业主拒绝缴费有很多原因，但最主要的是居民对物业管理的商品消费观念尚未建立。物业企业作为经营性质的公司，有偿服务是其生存的必要条件，成本投入是其专业化管理与服务的基础，完全是一种“取之于民，用之于民”、“量入为出”的经营模式。费用收缴率低，必将使物业管理走入

恶性循环。如果不建立这种物业管理的商品消费观念，我认为即使其他问题都解决了，收费难的问题仍然存在。

1. 2职责界定不明确.衔接不好，物业管理企业成了开发商的“替罪羊”。

据统计，大约有三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建管不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重建设、重销售、轻管理的问题没有根本解决。开发项目在规划、设计、施工阶段留下来的问题.在居民人住后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满。目前，职责界定不明，已成为物业管理的一个重要问题。职责界定是指发展商、施工单位、物业管理公司、业主四方，在以物业为中心而发生的责任确定。由于职责界定欠明确衔接不好，往往会造成某些责任的盲点。以长春市为例有三种情况:一是许多开发商紧紧抓住了居民日益重视居住环境、重视服务质量的消费心理，把物业管理作为楼盘的新卖点，积极开展营销活动。在一些售楼广告中，开发商在物业管理上大做文章，推出许多承诺，诸如免收三年物业管理费，赠送顶层花园，一入住即有24小时热水供应等。实际上呢，这使主要靠物业管理收费生存的物业管理公司无法正常运作；而实践中如果你收了，业主会说你言而无信，他们不找开发商，只找物业管理公司；如果你没做到，业主就声称你物业管理公司违约，那么物业管理公司就不能不承受由开发商信口承诺而带来的住户责备。二是小区内各类房屋建筑和附属配套设施、区内道路、绿化、安全等环境设施应建未建的项目，或者经验收不合格未予补救的项目，或者在使用后出现质量问题的项目。如道路未铺装，绿化场未种植，屋内渗水，天棚、墙壁裂缝等等质量通病或者是有意不兑现承诺产生的一些问题。而有了问题久拖不能解决的。则是由于物业管理公司是开发商自己配备的、一个下属单位面对这些问题只能处于两难的境地。三是“债务链”带来的扯皮的问题。小区在开发建设中，都要涉及许多市政设施配套及增容问题，施工的用水用电问题。有的建设单位与开发商以种种理由赖着不给钱、少给钱。这类债务少的几百万元，多的上千万元，一旦大批居民人住小区，就会把欠费和居民生活用水、用电收费绞在一起，甚至拉闸

停水、停电，使居民生活跟着遭殃。居民对上诉问题的不满情绪最为激烈，物业公司没法解决时，就使之与住户之间的矛盾不断加深，成为开发商的“替罪羊”。

1．3相关主体间的法律责任不清，缺少法律及相关方面的支持。

物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、居委会及城市管理的方方面面。他们之间的诸多权利义务关系不清给物业管理造成许多困难，如产权关系不明确，一个住宅哪些部位、设施、设备属业主共有，哪些维修养护费应由业主共同承担，没有明确的界定；再有在物业管理区域内发生偷盗等刑事案件，物业公司要承担什么样的法律责任，物业公司如何进入和退出小区物业管理等等。尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于相关主体间的法律责任不清，缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生了大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。这样不但对业主的归属感造成损害，而且也影响了物业公司的形象和信誉。

1. 4物业管理经营活动不规范。

一些物业公司，日常工作不能按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意，在商品房住宅区的物业管理中，有的公司巧立名目，多收费少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。

1. 5物业管理市场发育缓慢，竞争机制尚未形成。

物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但目前70%以上的物业管理项目是由原房管所转制、开发企业委派或指派的物业公司，市场还处在物业管理发展的初级阶段，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有碍于物业管理市场的培育和发展，而且使物业公司难以产生危机感和紧迫感，使产权人、使用人的意识很难得到体现。

1. 6管理人员素质偏低，管理服务不到位。

由于物业管理是一个新兴的行业，从业人员良姜不齐。加之一些物业公司忽视人员的岗位培训和考核，使物业管理服务的观念很难到位。特别是一些转制而来的物业公司，虽然名字变了，但观念变化不大，摆不正自己的位置，业主对此意见很大。

1. 7业主委员会组建不及时，产权人、使用人参与意识差，作用发挥的不好。

目前一些住宅小区，业主委员会组建不及时，有的未按规定程序通过民主产生，有的不能代表产权人、使用人的意志。据对12个大中城市商品住宅小区物业管理情况调查结果表明，有40%的小区成立了业主委员会，有34%的小区没有业主委员会，有26%的居住者不知道本小区是否成立了业主委员会。由此可见在商品住宅小区业主委员会的产生及作用发挥尚且如此.那么在普通住宅区恐怕会更差。

2.办法对策

2. 1提高认识、更新观念。长期计划经济体制的影响，居民已习惯于福利消费住房，强调享受权利，拒绝承担义务，这种观念必须改变。物业管理是一种服务，服务也是商品，也需要用货币进行交换。物业管理公司是企业，企业经营以赢利为目的，我们可以把利润率控制在最低限，但不能让企业亏本经营。如果物业管理所需经费长期不能落实，那么物业管理企业难以为继，对业主也不会有什么好处。因此只有居民提高对物业管理的商品消费观念，加之物业企业自身的努力和社会各方面的支持，才能使物业企业的经营运作实现良性循环，健康、迅速的发展。

2. 2分业经营，向独立化、专业化发展。从长远来看。物业管理公司，最终将走一条规范化、社会化、市场化、专业化的路子，国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，规范发展物业管理企业，鼓励房地产开发、销售和管理分业经营。分业经营后，互相形成了一种制约关系，这种独立的专业化的物业公司是招投标的形式承接住宅小区的，没有开发商

的种种束缚，对开发商的前期行为进行监督，使整个物业的前期开发建设过程，为后来的物业管理，为大家的入住创造一个良好的条件，这将是今后物业管理的发展方向。

2. 3建立、建全法律法规。物业管理的运行机制，要遵循市场规律、引人竞争，物业企业与业主是平等的民事主体关系。因此，在市场推人、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面，急需进行约束和规范，并提供法律依据。同时在行业自律方面，也要加快出台一系列的规定和管理办法，从而尽快建立起物业管理的行业性法规体系，为物业管理事业能健康有序发展提供法制保障。

2. 4严格合同规范管理。据了解，目前业主投诉较多的问题之一，就是交了钱，没有得到等值的服务，这是个质价不相符的问题。现在有关房地产和物业管理收费的官司一打就是几个月，甚至是一年，一个是法律方面的原因，另一个原因就是合同问题。因此业主和物业管理公司双方都要增强合同意识，按合同约定，该承担哪些责任，不承担哪些责任，交了多少费用，得到什么样的服务，在合同中都要写清楚。如果相互之间一旦产生了矛盾和纠纷，就可通过法律途径去解决。

2. 5加快培育物业管理市场，加速引进竟争机制。物业管理是市场经济的产物，市场经济的运作和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理的服务质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。加速竞争机制的形成，应做好以下工作:

(1)建立项目招投标制度，促进物业管理的市场化进程。通过物业管理项目招投标制度的建立，打破谁开发谁管理的运行模式，使开发和管理分离.使更多的物业公司不断自我壮大，独立成长，同时也为物业管理提供一个公开、公平、公正有序的竞争市场，创造公平的市场竞争格局。

（2)破除行业保护主义、本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件。要勇于把符合招投标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竟争，只有这样，才能加速物业市场的培育和发展。

(3)建立规则，实现物业竞争的有序化、规范化。物业管理的竞争，客观上要它运作活动是有序的、规范的。要使物业管理竞争能正常运作和有序发展，实现物业管理竞争的规范化，有关部门应加快制定物业管理竞争规则，使我国物业管理的招投标活动尽快走上规范化的轨道。

2. 6建立物业管理人员的培训制度。物业管理是个新兴的行业，没有哪个行业的员工，能像他们那样把根扎在居民群众眼皮底下从事服务工作，这是行业特点。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质，而要提高素质就必须加强培训工作。

在人才培训方面上，当然最理想的办法是从正规院校培养出一批专业人才来，但有些“远水不解近渴”；目前解决人才缺乏、素质偏低的主要途径是岗位培训和社会培训。对在岗各类人员培训，采取边做、边学、边提高的办法，通过短期培训班、讲座和座谈会、讨论会、报告会以及知识竞赛等形式，培训急需的业务知识和提高理论政策水平。实行持证上岗制度，也是从组织措施上保证起码的合格人才。所谓社会培训，是由主管部门牵头或委托大专院校代培、或由行业组织联合办培训班，组织在职物业管理人员轮流集训的办法。理论与实践结合以实践应用为主，有计划地、有系统地培训一批专业管理人才。还可以通过组织物业管理人员到国内外考察学习，借鉴国外和其他省市物业管理的经验，取人之长，补己之短。加速提高物业管理服务的水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。

2. 7健全和发挥业主委员会的作用，为物业管理健全监督机制。业主委员会作为辖区内产权人、使用人民主推荐，选举产生的群众性自发组织，充分发挥其作用，对维护产权人、

使用人的合法权益，同物业企业一道作好物业管理工作至关重要。因为业主委员会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，体现了物业管理的专业管理与自治管理相结合的原则，坚持这原则，有利于发挥物业管理企业、业主委员会和产权人、使用人三个积极性。同时它在物业管理企业和产权人、使用人之间起着桥梁和纽带的作用。因此，住宅小区入住率达到一定比例时，一定要在当地物业管理行政部门的指导下，要及时召开产权人、使用人代表大会，并严格按照民主程序从代表大会代表中选举产生业主委员会，也只有这样，业主委员会才能真正代表和维护产权人、使用人的合法权益，并积极配合物业管理企业共同管理好区域内物业管理工作。