昆明市商品房价格影响因素分析及预测
昆明市商品房价格影响因素分析及预测
[摘要]本文运用多元线性回归对商品房价格影响因素进行分析的基础上，运用灰色预测对昆明市商品房价格进行预测并提出相应对策。
[关键词]商品房价格；多元线性回归；灰色GM（1，1）；预测
自2004年以来，随着各大城市房价飞速上涨，中国房地产市场的发展已成为理论研究和房地产市场中的热门话题。住宅价格关系到老百姓的生活，是政府部门、房地产行业、学术界所关注的焦点。
1 研究思路及研究方法
1.1 研究思路
本文共分五部分，第一部分主要介绍课题研究背景、意义、研究思路和研究方法。第二部分对昆明市商品房价格影响因素进行分析，分析昆明市近年来房价不断上涨的原因。第三部分为实证分析阶段，通过搜集相关经济数据，运用EVIEWS软件，作多元回归分析，确定昆明市商品住宅价格与各因素之间的数量关系。第四部分用GM（1，1）模型，对昆明市商品房价格进行预测。第五部分提出政策建议。
1.2 研究方法
理论联系实际法：运用有关经济学理论，分析影响昆明市房价的因素。
实证分析法：根据所收集的资料，运用多元回归模型实证分析各影响因素与房价的关系，预测昆明市近期的房价。
文献检索法：主要是了解目前我国对商品住宅价格问题及其相关内容的主要研究成果，对所研究的问题有初步认识。
2 昆明市商品房市场概况分析
2.1 近十年来昆明市房地产投资情况
昆明市房地产投资呈逐年上升趋势，2005年上升幅度达到了71.75%，创下新高。之后2006年开始增速有所下降，2010年绝对值达到了4406800万元。
2.2 昆明市商品房价格走势分析
笔者查验了近十年昆明市房价相关资料后发现：自2005年以来，昆明市商品房均价突破2500元每平方米，快速上涨，到2009年达到十年来的新高3807
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
商品房销售中明码标价问题的法律思考
商品房销售中明码标价问题的法律思考 摘要：商品房市场中的不明码标价行为已经成为当前商品房价格高居不下的重要原因之一。不明码标价行为的主要表现为明码标价的方式不合理、采用虚假的或引人误导的价格广告、歧视性的价格欺诈等。针对这些问题，一方面应当具体规定商品房明码标价的方式，另一方面对因欺诈而造成的消费者机会损失也应当予以赔偿。 1、商品房销售中的明码标价问题 对商品和服务实行明码标价，是经营者必须履行的法定义务。对此问题，很多国家和地区的立法都有所规定。如欧洲议会颁布了《明码标价法》，并且还规定了明码标价的具体准则，其中规定：商人提供给消费者的产品必须标明卖价和单价，使消费者能够更好地来了解信息，更有助于价格比较。英国的《消费者保护法》和《价格标示法令》也对零售商与消费者之间在商品、服务、膳宿供应或者便利设施等方面的明码标价作了明确而细致的规定；我国《价格法》和《消费者权益保护法》对明码标价的问题也有规定，而国家发展计划委员会2000年10月31日发布的《关于商品和服务实行明码标价的规定》更明确规定了明码标价的概念。根据该规定，明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。按照这一要求，实行明码标价的商品和服务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商品和服务。经营者不仅要标明商品和服务的价格，还要标明与价格有关的其它情况，如商品的品名、产地、规格、等级、计价单位或者提供服务的项目等。经营者违反规
定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。 根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，凡在我国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为，均应明码标价。商品房作为关系到消费者重大利益的消费品，其明码标价的问题更应引起重视。目前，我国很多地方已经对商品房市场的明码标价问题制定了专门的立法，如《江苏省商品房价格管理规定》、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》等。《上海市房地产市场明码标价的实施细则》甚至明确规定了房地产市场明码标价的概念，即房地产市场明码标价，是指房地产经营者、房地产中介服务机构和物业管理服务企业，买卖、有偿转让、租赁房屋和提供服务，依法公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为，该规定还对买卖、租赁房屋、房地产中介服务、物业管理服务等的明码标价提出了具体的要求。不可否认的是，以上这些规定对规范我国商品房市场价格行为、保护消费者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不够完善和执法的不到位，现实中经营者不明码标价的行为仍然普遍存在，这也助长了商品房价格的居高不下，不明码标价的现象已经成为当前商品房市场的一个严重问题。 2、商品房销售中不明码标价行为的表现 目前我国商品房市场中不明码标价行为的主要表现有： 1.明码标价的方式不合理 有些经营者不向消费者明示商品房的价格或公告虚假的价格，在销售场所，商品房价格往往由销售人员内部掌握，消费者无法得知每
商品住宅价格的影响因素.
商品住宅价格的影响因素 【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。 1 商品住宅的自身与外部影响因素 1.1 商品住宅自身的因素包括 (1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。 (2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。 (3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。 1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点 (1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。 (2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。 (3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。 (4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。 在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。
看中国房地产限价
看中国房地产限价 1.房地产或将迎来“限价”时代 限购之后，限价的步伐也在走近房地产市场。前段时间，国家发改委价格监督检查司有关负责人表示，正针对商品房销售制订“明码实价”的文件，而新“国八条”要求一季度末各地要出台房价控制目标，种种迹象表明房地产正迎来“限价时代”，其中地方政府的责任将更大。 事实上，今年房地产调控的高压态势非常严厉。3月8日，住建部部长姜 伟新所说的“时刻准备出台下一步楼市调控政策”言犹在耳；3月15日，国家发改委价格监督检查司又透露，正针对商品房销售制订“明码实价”文件，对房价的透明化管理思路日渐清晰。 根据国家发改委价格监督检查司透露，将专门对商品房销售做出规定，明确公示每套商品房、代办费用、物业收费等价格，要在规定时间内公开全部商品房，并严格按照申报价格明码实价。这与新“国八条”所要求的“一季度末各地要出台房价控制目标”遥相呼应。 此前，住建部政策研究中心副主任王珏林曾向记者表示，限购令至少在2 年内不会放松。而且，如果房价再度出现过快上涨，不排除有“限价”等更严厉的储备政策出台。 实际上，去年11月有关部门曾考虑过“限价政策”，即考虑当房价出现较大幅度上涨时，直接出手限制商品房销售价格，包括直接限制企业利润水平、直接限定价格等。 据媒体透露，为实现房价上涨控制目标，深圳市将采取类似措施，对高价楼盘在预售和销售进度上进行严格的控制。具体办法就是，由“先备案价格后根据价格决定是否批准预售”取代过去“先批准项目预售备案价格”的做法，以保证房价年度上涨幅度控制目标的实现。 显而易见，这一切直指房价。“国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是用这种十分严厉的政策将这
基于灰色预测的商品房价格影响因素与预测研究
基于灰色预测的商品房价格影响因素及预测研究 摘要 在这篇论文里面分析市09年到15年期间对商品房价格影响的因素时使用的是灰色关联分析方法进行的定量分析。在对未来市商品房价格的情况进行预测的时候使用了GM（1，1）模型，这样有利于政府对房地产市场宏观调控。在这次研究的时候是综合的进行分析，将很多学科的知识融在一起，主从实践的过程中发现问题，进而进行理论研究，然后再用于实践中进行检验。 关键词：商品房价格；灰色关联分析；GM（1，1）模型 1 研究方法和数据来源 1.2.1 研究方法 本文在研究影响商品房价格因素预测的时候是在灰色系统基础上研究的。使用的研究方法是灰色关联度分析方法，对房价未来的走势研究的时候使用的是GM（1，1）模型。 （1）运用灰色关联度进行分析 该理论是我们国家的学者邓聚龙教授创立发展的，指的是一些信息已知，一些信息未知这样的系统。关联度指的是在两个系统之间的因素，因为对象和时间的原因，在变化过程中关联性大小的量度。在系统发展的时候，如果这两个因素变化趋势是一样的，而且同步性高，这样的结果就是关联度好，通过比较判断这些因素的主次要因素[4-6]。本文通过选取不同指标，依次与商品房均价进行关联度分析，并对结果进行排序，得出各指标对房价的影响程度。 （2）GM（1，1）模型 灰色预测模型里面最重要的就是GM模型，因为这个模型对房价未来发展趋势的预测比较准确。还有一个优点就是在信息特别少的情况下都可以精确的预测，计算方法也比较简单，所以在很多行业里面都在使用[7]。
1.2.2 数据来源 为了更好的反映出市商品房价格变化机理，同时考虑到数据的真实性和方便性，为了更好的对其进行分析，这次分析的数据是09年到15年的统计年鉴。 2 商品房价格的灰色预测 2.1 灰色系统预测 灰色理论不需要大量的数据就可以建立模型进而分析预测，最终进行系统分析。解决了以往由于数据少，信息不确定而无法研究或难以研究的软科学与技术科学的问题，现已在工程控制、管理决策和社会经济等许多领域得到了广泛的应用[15]。在灰色系统里面只有很少的一部分信息是真实有效的，其他是模糊的。研究的时候就是从系统出发，对系统部的灰色数和灰色关系进行研究。灰色预测是对灰色系统进行预测，对一定时间的围的灰色过程进行预测。灰色预测方法的特点表现在：在提取离散值的时候是将离散数据看成是连续的变量，这样在处理数据的时候就可以使用微分方程。原始数据不能直接使用，用的数据是由原始数据累加生成的，然后对这些数据使用微分方程模型。这样就显得数据有规律而且避免了很多的随机误差。灰色系统GM （1，1）因为在预测的时候需要的信息少，而且计算便捷，精确度还高，所以一直以来很多的行业都用这种方式进行分析预测[16-18]。 2.2 GM （1，1）模型的构建 灰色系统理论预测方法主要使用的是GM 模型，该模型都是对应一个微分方程，求解的过程就是对模型预测的函数方程。该模型每个字母代表都是有含义的。[19]。GM （1，1）建模过程和机理如下： （1）假设原始数据序列()0X 是正数序列； ()()()()()()()() ,,,2,10000n x x x X = 其中，() ().,,2,1,00n k k x =≥ （2）对()0X 做一次累加，生成数列()1X ： ()()()()()()()() ,,,2,11111n x x x X =
[商品房,策略,价格]商品房销售中的价格问题分析与应对策略
商品房销售中的价格问题分析与应对策略 摘要：随着龙岩中心城市城镇化进程的加速推进，房地产市场的开发和投资呈现一种持 续增长的状态，由于商品房价格政策透明度差，监管力度不够强，开发商的法律意识淡薄，商品房的销售价格与其山区三、四线城市区位态势的发展水平严重偏离。政府部门应加大对商品房开发及销售的监管和检查处罚力度，加强制度保障，以解决百姓购房难的实质性问题。 关键词：房地产市场；商品房销售；价格；策略 1 背景概述 龙岩市地处福建省西部山区，城镇化发展水平不高，但通过十多年的建设发展，城镇化进程进入加速推进阶段。 房地产市场的开发和投资呈现一种持续增长状态，商品房的销售价格更是高到让许多购房者闻之色变，尤其担心销售价格会一涨再涨。 对房地产业而言，产品和价格是目前在强烈市场竞争中取得胜利的关键，但是，由于房地产业的高速发展，商品房销售价格问题成为日前社会各界关注的一大热点和焦点问题。 2011年5月国家发改委颁布实施了《商品房销售明码标价的规定》，该规定执行3年多来，究竟取得了什么样的效果？商品房开发商是否严格执行有关政策规定，老百姓是否得到真正的实惠？对控制房价有没有实质性的作用？本文拟就前期对龙岩中心城市商品房销售情况调查情况作分析，有针对性地提出应对措施，以期让广大购房者把握好入市机遇。 2 龙岩中心城市商品房销售的基本概况 2.1 龙岩中心城市商品房的销售基本情况 房地产业在中国国民经济发展的主导地位，基于房地产市场的先导性及基础性地位，房地产业的的发展对经济的增长必然发挥着巨大的促进作用。 龙岩中心城市从1997年地改市以后房地产开发投资主要由住宅投资的快速拉动增长开始，住宅的投资始终是龙岩中心城市房地产开发投资的主体，并呈现出不断上升的趋势。 由于经济的快速发展，各行业都在进行房地产业的投资，近几年商品房开发已成为房地产投资的首选项目，商品房的销售面积增长趋势相对较快。 2.2 龙岩中心城市商品房销售价格逐年增长 总体上看，从1990年开始，龙岩中心城市的商品房销售价格呈逐年增长态势，大致可分为三个阶段。
最新商品住房价格研究
商品住房价格研究
商品住房价格研究 （作者:___________单位: ___________邮码: ___________） 【摘要】本文从商品住房的价格组成出发，全面分析了影响商品住房价格的各种因素，系统阐明了商品住房价格居高不降的原因，最后提出了抑制商品住房过快增长的途径和手段。 【关键词】住房价格土地出让 上世纪90年代起步的房地产业，经过短短的十几年的发展，已成为国民经济的支柱产业之一，每年的就业人数近一亿人，其年产值占GDP的10%左右。这个行业的最大贡献还在于：没要国家投入一分钱，每年却为国家带来几百亿的收入，正因为他的存在，各级政府才有大量的资金对旧的基础设施进行改造。房地产业本应是一个朝阳产业，但最近几年来，一路上涨的商品房价格大有将其送入绝境之势，如何正确看待和指导商品住房价格的走向是这个行业乃至整个国民经济生活的大事。 一、商品住房价格的组成内容
商品住房价格由下列六大内容组成：①建筑安装工程费用；②设备及工器具购置费用；③工程建设其他费用；④预备费用；⑤建设期贷款利息；⑥投资人的利润。其中，第①、②两项构成工程直接费用，它是商品住房价格的最主要组成部分，是构成住房价格的基础，是工程实体消耗的费用，它包括建筑住房的人工、材料、机械费用，以及负责完成建筑安装工程的施工单位的合法利润和税金。正常情况下工程直接费用占整个房价的70%左右。 工程建设其他费用主要由土地使用费用和与工程建设有关的其他费用如办公费用、设计勘察费用以及检测试验费用构成，其主要费用是土地费用。在房地产业刚刚起步时，土地使费用是很低的，但随着市场经济的发展和人们对房地产业认识的加深，这项费用越来越大，有的项目占到总价格的60%以上。 预备费用和建设期贷款利息这两项费用并非所有项目都有，但一般都有贷款利息，因为一个住房项目少的投资在几千万元以上，房地产企业不贷款操作几乎是不可能的。但二者在整个价格中比例是较少的。 投资人的利润这项费用现在不太透明，正因如此，大多数人认为房地产业是一个暴利行业，要大力整顿，正常情况下占整个房价的15%左右。 二、影响商品住房价格的主要因素
商品房价格构成
商品房价格构成 （一）土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。 （二）住宅开发成本 1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、 施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含 结构和装修）、设备购置费等。 3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套
设施建设费。 住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、 供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排 水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负 担的费用。 非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车 库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 （三）住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企 业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。 （四）利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。 （五）税金 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税
我国商品房屋平均销售价格的预测
学校：邯郸职业技术学院成员: xx 学号：37号 系别：经济系 年级：08级 专业 :经济信息管理
目录 前言 (1) 一、调查背景 (1) 二、分析目的 (1) 三、分析内容 (1) 四、预测与分析技术的选择 (2)
我国商品房屋平均销售价格的预测 08级经济信息管理 37号任哲 经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。本文将运用时间序列分析技术来分析预测我国商品房屋平均销售价格的问题，并揭示房地产作为一个特殊的行业在市场化过程中存在的一些问题。 一、调查背景 经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。深入研究房地产价格与宏观经济的关系，我们不难看出，目前我国房地产价格已经明显脱离了宏观经济因素决定的基本面，居民收入总体增长速度显然低于房价增长速度。 二、分析目的 近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现出迅速发展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高住运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。 三、分析内容 本次的我们分析是： 搜集1997年到2008年商品房屋平均销售价格数据，利用时间
序列分析技术预测2009年及2010年商品房午平均价格。 四、预测分析技术的选择与操作 正确时间序列分析预测技术的选择与操作对本次分析预测起到了极其重要的作用。对于本次预测可采用移动平均分析法和指数平滑分析法进行分析。在实际操作中采用相对误差较小的方法来预测。 1.移动平均法的概念及使用方法 一次移动平均法是指将观察期的数据由远而近按一定跨越期进行一次移动平均，以最后一个移动平均值为确定预测值的依据的一种预测方法。其过程可表述为：1.计算观察期的移动平均值；2.各以上年的移动平均值为基准，计算各年移动平均值的趋势变动值；3.将最后一年的移动平均值加上趋势增长值求出预测期的预测值。 在确定趋势变动值时，如果每年的趋势变动值较平稳，可以采用最后一年的趋势变动值作为每年趋势变动平均值；如果各年之间的趋势变动差别较大，则可将趋势变动值再进行一次移动平均，并以最后的一个趋势值堆积为趋势变动平均值，或采用算术平均法求其平均值。 简单移动平均分析技术一般适用于时间序列变动趋势基本平稳的情况，也就是预测目标的基本趋势是在某一水平线上下波动的较平稳的情况。二次移动平均技术适用于预测具有线性变动趋势的经济变量，它是以最近实际值的一次移动平均值的
商品住宅销售成本与价格构成
商品住宅销售成本与价格构成 商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。 开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。 土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。 住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费 前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。 建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。 附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵
房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。其他与项目开发直接有关的费用。 住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用 管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。 销售费用：销售商品房而发生的各项费用。 利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。 税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定的税目和税率执行。 固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。 商品住宅差价：包括楼层差价和朝向差价。
关于居民住房问题的调查报告
关于居民住房问题的调查报告篇一：关于居民住房情况社会实践调研报告范文前言 作为一名当代大学生，我想通过亲身体验社会实践让自己更进一步了解社会，在实践中增长见识，锻炼自己的才干，培养自己的韧性，更为重要的是检验一下自己所学的东西能否被社会所用，想通过社会实践，找出自己的不足和差距所在。这也是为我在两年后踏入社会做准备。 但是，近几年来，住房问题不单单是每个初入社会的大学生头疼的问题，更是每位老百姓最关注的民生问题，也成为构建和谐社会的重要方面。 改革开放以来，我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展到以住房市场化制度为主的过程，建立了比较适合国情的代住房体制。但是我们也不能否认目前在一定范围存在着部分百姓住房问题，特别是近几年来，房价持续上涨、住房供应结构不尽合理等问题，使住房市场化制度面临着严峻的考验。为此，近半月的时间对我区城镇居民住房情况进行了专题调研。 首先，我进入了住房和城市建设局进行了实习，在此期间，我以咨询、查阅资料的方式，了解到了我镇的大致的住房情况；然后，我又询问了有关领导，从他们那了解到我镇的一些住房问题，及解决措施和方法；最后我又利用晨练时
间，对城区里的部分居名进行了相关的问卷调查，以及和他们交谈，从他们了解到社会底层的一些想法。希望我的报告能作为一个桥梁，有利于百姓解决住房的一些问题。 调查时间： 调查地点：XXX市住房和城乡建设局及居名住宅御景花园 调查方法：实习，咨询，调查问卷 调查对象：XXX住房和城乡建设局有关领导和人民公园晨练居民， 及大中镇阜北村村民 正文： 我家坐落在苏北一个发展县级市的农村中，那里虽为沿海城市，可并不很发达，但是近几年来，走在马路上，会看到到处都在建设高楼大厦。我家也面临着拆迁问题，但是，拆了之后有住哪呢，农民公寓还是自己再造一处房子，这是很多农村人想的问题，而且，城里许多人也有各种各样的住房烦恼，究竟我国当今社会的是否满足居名住房要求呢？所以，我利用此次暑假对居名住房情况现状进行了相关的调查，下面就是我对我镇居民住房情况坐的一些解释和总结。 一、目前住房问题的基本情况： （1）商品房价格上涨过快 房价上涨成为全国各个城市的共同现象，房价过高，超
中国房地产价格影响因素分析. 论文
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
关于房地产开发中存在问题的调研报告
关于房地产开发中存在问题的调研报告 几年来，我市房地产开发业得到长足的发展，对拉动我市社会和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中还存在结构不尽合理、房价增长过快等突出问题，应该引起足够的重视。 （一）、商品住宅销售价格偏高，增幅过快 统计资料显示，xx年至xx年间，我市商品房销售价格一直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末达到1468元／平方米，价格增长幅度每年平均以15.8％的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。 （二）、旧房拆迁问题导致工期长成本高 我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐发展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从xx年实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的
整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房成本，这也是房价走高的因素之一。 （三）、商品房开发结构性矛盾显露 目前我市房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购买热情和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度达到供不应求的状况。 （四）、居民家庭收入与楼价之比偏高 按照国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为5-6倍比较合理。我国是一个发展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产发展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简单装修大约需要18--20万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。xx年我市城市人均可支配收入为10008
上海市商品房价格影响因素分析
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/e17249274.html, 上海市商品房价格影响因素分析 作者：乐凯星 来源：《经营者》2015年第08期 摘要上海是我国经济发展中心。房地产业在近20年的快速发展也使得房价持续走高，研究房价的影响因素十分必要。文章首先简述了中国及上海房地产的发展状况，分析了影响房价的因素，并通过建立2005年到2015年上海房商品房价格以及相关因素的时间序列数据模型，分析了各因素的影响效果。模型初步采用对数线性回归，进而对多重共线性进行修正，对上海市商品房的价格进行实证分析，并解释了模型结果的经济学意义，分析了三个显著性影响因素对商品房价格变动的具体影响。最后，基于模型结果，提出政策建议。 关键词商品房价格回归模拟影响因素 一、房地产发展现状 （一）我国房地产业发展状况 中国的工业化和城市化快速推进，同时催生了房地产业的繁荣，迅速崛起的房地产业已经成为国家的经济支柱性产业之一。但房地产业在中国属新兴产业，房地产市场发育不完善，因而出现了众多问题。例如，房地产投资增幅过大，带动经济过热；住房市场供应结构性矛盾突出，房价上涨过快，超出了广大居民的承受能力；房地产融资过度依赖银行等。 （二）上海房地产发展状况 在供给方面，上海房地产开发投入产出失衡，施工面积高、竣工率低，经济适用房投资额比重小，房地产供给结构不合理。在需求方面，房价上涨幅度过度，房价收入比明显偏高，抑制有效需求形成。房价的微幅度上扬，其理想状态是控制在5%以下。从国家政策层面看，2009年年底，国家规范房地产市场稳定、健康发展的宏观政策的陆续推出，抑制2009年“过火”的房地产市场，投机因素亦被抑制，房价回落到一个平稳而相对理性的阶段。 二、房价的影响因素分析 从成本加成的角度来说，房价的核心在于房产的价值，其中包含土地价值和附着于土地上的建筑物的价值。基于此，房价首先受到土地供应状况和价格的影响，此外还由建筑成本、建筑附加价值决定。同时人们的心理预期和相关政策也会对房价造成影响。从供需角度来说，市场的供需关系状况决定了商品房的价格。 第一，土地购置费。土地购置费是房产开发商成本中的重要组成部分，理论上来说，我国征地政策会导致土地资源供应不足，从而提高了地价，进一步提高了房价。
商品房价格回归分析和预测
商品房价格回归分析和预测 摘要:通过多元线性回归方法对近年的XX房地产市场发展状况进行回归分析，分析影响XX商品房价格 的6个因素建立多元线性回归模型，利用SPSS软件得出结果，再对模型进行拟合优度，线性关系，显 著性检验，最后根据计算与实际数据关系，得出模型并对商品房未来价格进行预测． 关键词:多元线性回归，商品房平均价格，影响因子，SPSS软件． 1引言 商品房作为一种特殊的商品，在市场上受价值规律影响，其价格主要由商品房本身的价值和供求关系决定，即商品房的价值决定价格，且价格围绕价值上下波动；当商品房供给大于需求时，其价格下降，反之其价格攀升，这是以简单价值规律的视角得出的结论．一般来说，一个地区的商品房价格是由需求、供给及各种经济杠杆(如利率) 等因素来决定的，但在资本组合投资日益多样化的现代社会，商品房的价格还会受到债券及股票等金融资产等因素的影响，从而影响需求关系．但是，目前的房地产市场似乎没有遵循价值规律，不论供求关系以及其商品房价值本身如何，房价的变化让普通人难以琢磨．连续五年以来，全国各地的商品.房价格一路攀升，成为了当前经济生活中的一个热点问题，不少专家发表文章称，房地产市场是国家经济走势的晴雨表，是宏观经济疲软或者坚挺的重要标志，这充分说明了房地产市场在国家经济生活中的重要性．因此，为了科学、客观分析一个地区的商品房市场发展趋势并提出适当的预测，为有关部门的决策提供一定的科学依据就成为一个重要的研究方向．文中引入6项可能对商品房价影响的因素，利用多元线性回归分析建立的XX市商品房平均价格的数学模型，得出模型的有效性，从而指导政府调控房价，以及居民未来购房消费． 2 房地产行业特点和现状分析 这几年准备购房的普通消费者大多感到房价上涨带来的压力，房价与承受能力的矛盾显得突出．国际上一般认为，住宅价格相当于3～6倍的居民家庭收入时，是比较合理的房价收入比．从2005年看，XX市城镇居民户均可支配收入4万多元，能承受的房款总额只有24万元左右，购买100m2住宅只能承受2400元/m2的价格，这与商品房平均价格还有不少距离．目前，高位运行的房价已经超过大多数民众的支付承受能力，中低收入居民更是望房兴叹．对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代．全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平．研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题．房地产业在国计民生中发挥的作用越发显著[1][2]． 2.1全国房价现状
商品住宅销售价格构成管理办法
商品住宅销售价格构成管理办法商品住宅是指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品住宅销售价格构成是怎么样的呢？下文是商品住宅销售价格构成管理办法全文，欢迎阅读! 商品住宅销售价格构成管理办法最新版 第一条为规范商品住宅销售价格构成，促进商品住宅建设和房地产业健康发展，制定本办法。 第二条凡本市行政区域内新建商品住宅销售价格的制定，均须遵守本办法。 第三条市价格行政主管部门是本市商品住宅销售价格的主管机关，负责组织实施本办法。区、县价格行政主管部门负责本辖区内商品住宅销售价格行为管理和监督检查工作。 建设、财政、税务、审计、规划、国土资源和房屋管理等行政主管部门按照各自的职责，依法实施监督和管理。 第四条商品住宅的销售价格，由住宅开发经营者(以下简称开发经营者)依照本办法的规定确定。市或者区、县价格行政主管部门有权进行抽查审核。被抽查的开发经营者应当如实提供相关资料。价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他不得泄露当事人的商业秘密。 经济适用住房销售价格按照国家和本市有关规定确定。 第五条开发经营者要加强管理，提高效率，严格成本核算降低商品住宅的成本和价格。
第六条商品住宅销售价格由以下部分构成： (一)住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。 (二)期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。 (三)税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。 (四)依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。 (五)利润。 第七条商品住宅销售价格构成的具体项目，由市价格行政主管部门制定并予以公布。 第八条下列费用不得计入商品住宅成本： (一)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用。 (二)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。 (三)土地闲置费。 (四)开发经营者自留的房屋建设费用。 (五)营业性用房和设施的建设费用。 (六)由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。 第九条配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。 第十条市价格行政主管部门定期公布向建设项目收费的项目目录。经公布的收费项目可以计入商品住宅销售价格构成，凡未经公布
商品房价格预测
商品房价格预测 摘要 商品房价格一直是人们关注的焦点，其走势影响开发商的开发投资和营销决策，也影响到住房消费者的合理购房决策。同时，房价也是国家宏观调控的目标。我们根据市场状况和国家政策两方面因素分析商品房价格。 建立商品房价格预测模型: 1预测该市房地产发展状况，从市区人口及人均可支配收入分析人口增长和经济发展等各种市场合理因素。建立自由市场竞争的商品房价走势模型。国家宏观调控等因素的影响，建立一个联系国家政策和市场发展商品房价走势模型。 2收集哈尔滨市的自有房比例，房价，经济发展状况及城市化发展程度等各种数据。分别建立自由竞争式市场下的商品房价格模型和政府干预下的商品房价格模型。 关键字：价格预测回归分析灰度关联分析因子分析
作为国家经济支柱产业之一的房地产行业，之前还异常火爆，2008年却开始出现滑坡。 商品房价格出现波动，销售量出现明显下跌。房地产行业的基本状况进入2008年，由于受国家宏观调控政策等多方面因素的影响，房价不再大幅上涨，商品房的销售量出现明显下跌，商品房的成交价格也不再是一路攀升。因此根据市场状况和国家政策两方面因素解决以下两个问题： 1.根据某市已有2006年—2011年的数据建立房价预测模型，并用该模型预测2011年的房价 2. 收集哈尔滨市相关数据建立哈尔滨市房价预测模型。预测2016 年哈尔滨商品房价格。
针对问题1：根据某市已有2006年—2011年的市区人口，人均可支配收入，自有房比例和以往房价等相关数据拟合成4条价格预测曲线。市区人口和人均可支配收入与房价成正相关。自有房比例与房价成正负关比例。通过回归分析，灰度关联分析，因子分析的方法建立商品房价格预测模型 针对问题2：我们建立了2个模型。 模型I：分析哈尔滨房地产发展状况，建立估值模型。哈尔滨市处于中国二线，并未出现严重的市场投机行为，市场没有出现较强的经济泡沫，经济发展和人口增长等各种市场合理因素是哈尔滨市商品房价格增长的主要动力，所以哈尔滨市城区商品房价格是合理的，商品房价格的波动属于正常的市场调整。 模型II；联系国家政策和市场发展，建立价格预测模型。哈尔滨市城区商品房合理的价格， 有中央政府和地方政府积极的救市政策的支持，哈尔滨商品房价格不可能下滑，基本保持稳定，局部地区会出现20%的上涨。我们可以根据哈尔滨房地产发展状况，和国家对房地产市场的态度可以依据现在市场的实际状况可以看出中央和地方政府的各种救市政策的成效，并进一步讨论政策的影响范围。借此模型，给商品房购买市民和政府机构提出建议建议，充分认识房地产市场，作为下一步经济活动的参考意见。