物权法黄金笔记

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第二篇物权法

★★★★★（07年司法考试的绝对重点，根据最新大纲制作）

第一部分：物

物

一、物的特征

（一）非人格性：例外（尸体、捐献的器官、假牙）

（二）有体物：例外（无形的自然能量，电、热、光波、有线电视讯号等）

【重点法条】：《物权法》第50条：无线电频谱资源属于国家所有。

（三）可支配性

（四）独立性：

例外1、一个物上成立多个物权——建筑物区分所有

2、多个物上成立一个物权——财团抵押

【重点法条】：《物权法》

第70条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第80条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

【模拟习题】：下列选项那些能成为民法上的物？

A、空气

B、掉在地上的假牙

C、镶在人身上的假牙

D、商标

二、物的分类

（1）原物、孳息：

如果B物是A物基于自然规律、法律规定、游戏规则而产生出来的，那么B物就是孳息，A物就是原物。

按产生原因不同分为天然孳息（出产的果实、产的幼崽、定期挤的奶、定期剪下的毛）、法定孳息（租金、利息、股息）和射幸孳息（彩票的奖金）

原物和孳息是相互独立的物。所以如果孳息还没有和原物分离，那么只是原物的组成部分，而不是孳息。并且孳息是针对原物所说，不能在没有原物的场合单独称为孳息

如果没有法律特别规定或当事人另有约定，原物的效力及于孳息；

孳息的归属：在原物的所有人和用益物权人之间，孳息归用益物权人

在原物所有人和他人之间，在非买卖合同的场合采用所有人主义，即原物属于谁，产生的孳息就属于谁；在买卖合同中采用交付主义，交付之前产生的孳息归出卖人，交付之后产生的孳息归买受人，因此有可能会产生买受人虽然还不拥有买卖物的所有权，但已经拥有了买卖物所产生孳息的所有权。

收益和孳息的区别：收益是孳息的上位概念，收益包括孳息，但不限于孳息―――孳息是不需要人付出额外劳动的；

【历年真题】：2005-3-52下列各选项中，哪些属于民法上的孳息？

A．出租柜台所得租金 B．果树上已成熟的果实 C．动物腹中的胎儿D．彩票中奖所得奖金

（2）主物、从物：

主物与从物是指两个特定物的关系

主物与从物必须是互相独立的物

主物与从物在使用价值上有主从关系

――A物脱离B物仍然有本来的使用价值的就是主物

――B物脱离A物失去了本来的使用价值的就是从物

某些物在交易习惯上不认为是从物，如在农场集市上卖粮食的，其装粮食的麻袋

这种分类的意义在于，如果没有法律的特别规定或当事人另有约定，原则上主物的效力及于从物；――例外情况下，如果从物和主物没有一起交付，那么主物的效力不及于从物；

第二部分：物权

一、物权的概念、特征和效力物权

物权概述

物权的

效力

物权的分类

物权法定公示

公信优先效力追及

效力

物上

请求权

自物权（所

有权）

他物权（用

益物权、担

保物权）排他效力

概念：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（《物权法》第2条）

特征：

1、物权是民事财产权的一种，在这一点上物权与债权相同。作为财产权，物权以可流转为其原则以不得流转为例外；由于物权是财产权所以物权受到侵害以后可以通过损害赔偿实现完全救济；又由于物权是财产权所以其受到侵害以后即便权利人受有精神损害也不得要求精神损害赔偿。

2、物权的客体是特定的物

3、物权是支配权、绝对权和对世权

效力（物权的优先效力物上请求权）：

（一）排他效力

物权排他性的含义——谁应受到保护，谁应受到排斥

（1）不相容之排他

1、所有权——所有权

2、以占有为内容的用益物权——以占有为内容的用益物权

（2）相容之排他

1、所有权——他物权

2、担保物权——担保物权

（二）优先效力

物权的优先效力体现在如下两个方面：

（1）物权优先于债权 1、破除债权 2、优先受偿

例外：买卖不破租赁、海商法上的优先权、工资债权

（2）、物权之间的优先效力——排他之相容

同一个标的物上存在两个以上物权的先成立的物权优先于后成立的物权。这一原则有两个例外：1、法定物权优先于意定物权，

例如法定抵押场合：留置权＞抵押权＞质权；法定抵押权＞意定抵押权；

自愿登记场合：

质押占有先于抵押登记时：留置权>质押权>自愿登记的抵押权

抵押登记先于质押占有时：留置权>自愿登记的抵押权>质押权>未登记的抵押权

2、他物权成立在后，但是优先于所有权

（三）追及效力

（1）含义：物在召唤主人，即不论标的物辗转于何人之手物权人均可追及到物之所在行使其权利。

（2）例外：动产的善意取得制度

（四）物上请求权（详见下面物权的保护这一块）

二、物权的类型

物权法定原则：指物权的种类、物权的内容和效力都只能由法律加以规定，当事人不得任意创设，其具体内容包括：

1、类型法定，又被称之为类型强制

所谓类型法定是指物权的类型只能又《物权法》或者其他法律规定，不得由当事人随意

创设，即当事人在其协议中不得明确规定其通过合同设定的权利为物权，也不得设定与法定的物权不相符合的物权。当事人创设物权法所未规定的物权不能发生物权的效力，但是这并不能否定当事人的约定的效力，当事人的约定仍然有效，只不过只能在当事人之间发生法律效力（作为合同只产生债权效力）。

2、物权的内容由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。

3、物权的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以设定。

4、物权的公示方法必须由法律规定，不得由当事人随意确定。物权法定原则与合同自由原则的区别体现了合同法与物权法的不同之处。

物权法定原则不仅仅禁止当事人约定法律所未规定的物权类型和内容，而且也限制法律以外的其他法律规范创设《物权法》和其他法律所未规定的物权类型，因此行政法规、地方法规和部门规章等均不能创设物权类型和改变法律所规定的物权内容。

民法上物权的种类(所有权、用益物权、担保物权、占有)；民法学上物权的分类(自物权和他物权、动产物权与不动产物权、主物权与从物权、所有权与限制物权、有期限物权与无期限物权、民法上的物权与特别法上的物权、本权与占有)

三、物权的变动（考点）

（一）物权变动的概念：是物权的发生、变更和消灭的总称。其具体包括：１、物权的发生２、物权的变更３、物权的消灭

（二）物权变动的原则（公示原则和公信原则）

Ⅰ、公示原则，指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，否则不能发生物权变动的效力。

（1）不动产的公示：登记

（一）登记的概念

所谓登记是指经权利人的申请由登记机关将物权的发生、变更和消灭的事实记载在登记簿上，从而对于物权的变动予以公示的行为。不动产登记分为三种登记，分别为：设立登记、变更登记和注销登记。

（二）登记主管和管辖

【重点法条】：《物权法》第10条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

（三）登记程序

1、当事人申请

当事人申请不动产登记的，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

当事人申请登记之行为的性质，因不同的立法例而有所不同，在采物权变动形式主义的立法例中当事人登记申请行为属于物权法行为（即以变动物权为内容的意思表示）；在采物权变动的意思主义和折中主义的立法例下登记申请行为属于事实行为。

2、登记机关进行审查

（1）登记机关应当履行下列职责

①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

②就有关登记事项询问申请人；

③申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

注意：登记机关的审查应当是实质审查还是仅形式审查，依据《物权法》的规定还不能得出结论，有待将来不动产登记法来加以明确。

（2）登记机构在登记的过程中不得有下列行为

①要求对不动产进行评估；

②以年检等名义进行重复登记；

③超出登记职责范围的其他行为。

3、登记

在经过审查后符合登记的条件的，登记机关应当如实、及时登记有关事项。

（四）关于不动产登记簿的效力

1、不动产登记机关应当设置和保管不动产登记簿，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

2、不动产登记机关应当为不动产权利人出具权利权属证书

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

3、权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

（五）更正登记

不动产登记错误的真正权利人和利害关系人可以申请登记机关将有关登记事项予以更正是为更正登记。

不动产登记机关进行更正登记的前提是：申请人有确凿的证据证明登记错误的；或者登记名义人同意进行更正登记的。有这两种情形之一的登记机关应当予以更正。

（六）异议登记

1、异议登记的概念

所谓异议登记是指利害关系人认为不动产登记簿存在错误为了防止其利益受有损害请求登记机关将其对于该不动产登记簿的异议予记载在案从而防止第三人善意取得的临时性法律制度。

2、异议登记的法律后果

（1）异议登记后针对该异议事项第三人不能再构成善意，因此也就无法善意取得该项物权。

（2）异议登记并不能阻碍登记名义人处分其不动产。

（3）异议登记后异议申请人必须在十五日内起诉，不起诉的异议登记失效。

（4）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

【重点法条】：《物权法》第19条：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

例如：甲被登记为一房屋的所有人，乙认为登记有错误主张其自己是真正的权利人，那么乙可以申请异议登记。异议登记后甲仍然可以将该房屋转让给丙，但是若事后经法院判决乙为真正的权利人那么丙不能主张其已经善意取得该不动产。若经法院判决甲是真正权利人乙的异议登记不正确，那么丙取得该房屋的所有权，乙由于申请异议登记错误那么应当

对甲所遭受的损失承担损害赔偿责任。

（七）预告登记

【重点法条】：《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

（八）登记错误时的损害赔偿责任

【重点法条】：《物权法》第21条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

（2）动产的公示：交付

现实交付：交付标的物

拟制交付：交付权利凭证

交付

简易交付

观念交付：占有改定

指示交付

动产物权变动的公示方式是交付，交付是指移转标的物的占有，依据我国《物权法》的规定动产交付有如下四种方式：

1、现实交付：是指将标的物的占有直接移转给对方当事人

2、简易交付：是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。

3、占有改定：即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。

4、指示交付：即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。

【模拟真题】：（1）甲工厂借用乙公司的一套电子设备，在使用的过程中，不慎将某部件弄坏，于是甲工厂向乙公司提出买下乙公司的这套设备，乙公司同意以 2 万元的价格卖给甲工厂。双方还口头约定在甲工厂支付价款前，乙公司保留这套设备的所有权。在甲工厂支付价款前，甲工厂厂房失火，这套设备被烧毁。那么，下列表述哪一项是错误的？A．经过简易交付，出卖人乙公司已经履行了交付义务

B．在这套设备被烧毁时，其所有权仍属于乙公司

C．这套设备灭失的风险应由甲工厂承担，甲工厂仍应支付 2 万元价款

D．甲工厂和乙公司应以书面形式约定所有权保留

（2）甲出卖给乙电脑，约定三个月由甲使用，事后甲又出卖给丙并交付，对乙承担何

种责任？

Ⅱ、公信原则，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。（具体体现为善意取得）

（三）物权变动的原因

1、物权的取得

①、民事法律行为——物权行为

基于法律行为而直接取得物权的法律行为乃是物权行为。关于物权行为的理论见本节第五部分

②、民事法律行为以外的其他法律事实取得物权，这主要有：

（１）因生效法律文书而取得物权；

（２）因公用征收或没收取得物权；

（３）因附合、混合、加工取得所有权；

（４）因继承取得物权；

（５）因拾得遗失物、发现埋藏物取得所有权

2、物权的消灭

①、民事法律行为：

（１）单方行为——抛弃

（２）双方行为——物权合同，但只能是相对消灭

②、民事法律行为以外的原因：

（１）标的物灭失。

（２）期间届满。对于有期限的物权，其期限届满的该物权归于消灭，例如土地承包经营权、建设用地使用权和地役权均存在期限，当期限届满又没有续期的该种物权归于消灭。

（３）混同。所谓混同是指他物权与所有权同归一人的情形，此时他物权由于没有存在的必要因此归于消灭。

（四）基于法律行为的物权变动（必须公示）

公式：合同+公示+物权变动

我国物权依据法律行为而进行变动的兼采折中主义和意思主义，但是以折中主义为原则。

1、公示作为物权变动要件：

（1）不动产买卖中的登记

（2）不动产抵押合同中的登记

【重点法条】：《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2、公示作为对抗第三人的要件：

（1）土地承包经营权，从承包合同生效时取得，流转的从相应的流转合同生效时发生效力，但是未登记不发生对抗善意第三人的效力。

【重点法条】：《物权法》

第127条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

第129条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）地役权，从设立合同生效时发生效力，但是未登记不得对抗善意第三人

【重点法条】：《物权法》第158条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，

可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

（3）动产抵押，从抵押合同生效时发生效力，但是为登记不得对抗善意第三人

【重点法条】：《物权法》

第187条：以本法第180条第1款第1项至第3项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第188条：以本法第180条第1款第4项、第6项规定的财产或者第5项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

第189条：企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第181条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

（4）宅基地使用权

【重点法条】：《物权法》第155条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

（5）机动交通工具

【历年真题】：2003-3-8，甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪一个是正确的？

A、甲对乙的土地不享有地役权

B、甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元

C、丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失

D、甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效

2006-3-56甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定:乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的?

A、甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定

B、丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿

C、若丁建高楼。丙只能要求甲承担违约责任

D、甲、乙之间约定因房屋和上地使用权转让而失去效力

（五）非基于法律行为的物权变动（无须公示）

四种类型：

1、判决和裁决

2、征收

【重点法条】：《物权法》第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

3、继承、遗赠

【重点法条】：《物权法》第29条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力

4、建造、拆除

【重点法条】：《物权法》第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权

的，自事实行为成就时发生效力。

效力：事实完成则物权变动，未登记前不得处分

【重点法条】：《物权法》第31条：依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

四、物权的保护（考点）

（2006年大纲新增考点，2007年物权法及新大纲重申）

１、物上请求权的法律性质

（1）物上请求权是请求权。

（2）物上请求权是物权的效用。

（3）物上请求权附属于物权。由于物上请求权是物权效力的体现不是一项独立的权利，因此诉讼时效不适用于物上请求权。

2、物上请求权的行使。物上请求权的行使，不必非得依诉讼的方式进行，也可以依意思表示的方式为之，即物权人在其物权受到妨害后，可以直接请求侵害人为一定的行为或不为一定的行为。

3、物上请求权与债权请求权。物权人在其标的物受到损害时有请求侵权人赔偿损失的权利，传统民法理论认为这是一种债权请求权，又称为损害赔偿请求权。

注意：物上请求权与侵权之债请求权的区别

①过错：物上请求权不要求妨害人有过错；侵权之债要求加害人主观过错

②损害：物上请求权不要求有实际损害；侵权之债要损害才有赔偿

③时效：物上请求权不适用诉讼时效；侵权之债适用诉讼时效

4、物上请求权的类型

依据我国《物权法》的规定，物上请求包括标的物返还请求权、妨害排除请求权、妨害预防请求权和恢复原状请求权四种。

（1）标的物返还请求权

对于标的物有占有权能的人对于无权占有标的物的人享有请求其返还标的物的权利，是为标的物返还请求权。因为该种权利主要适用于所有人请求无权占有人返还标的物，所以又被称之为所有物返还请求权。我国与比较法上其他国家的规定有所不同，在大陆法系的其他国家一般将标的物返还请求权作为所有权的效力之一规定在所有权一章中，然后对于也适用该规定的其他物权则在各该物权的部分规定一个准用性的条款，因此若在具体物权中没有准用条款的规定则是否能适用返还请求权就有不同的观点。我国《物权法》则把该项权利规定在总则中，因此只要分则中没有特别规定，则一律加以适用。因此，在我国不能仅仅称之为所有物返还请求权，而应当代之以“标的物返还请求权”。行使标的物返还请求权的要件为：

①享有标的物返还请求权的物权必须是权利人有占有权能的物权，在权利人没有占有的权能时不能请求返还。有占有权能的物权有所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、质权和留置权。

②必须占有人对标的物的占有是物权占有。

（2）妨害停止请求权

第三人的行为对于权利人行使其权利构成了妨害的，物权人有权基于其物权请求行为人排除该项妨害。

（3）妨害预防请求权

第三人的行为虽然还没有对权利人行使权利构成现实的妨害，但是却有构成妨害的可能

性时，权利人有权基于其物权请求行为人预防该妨害的发生。例如甲正在挖地下商场，马上就要挖到乙的地下，从而有可能会导致乙的地基动摇，则乙基于其房屋所有权和建设用地使用权可以请求甲预防该损害的发生。

（4）恢复原状请求权

第三人的行为导致了标的物毁损、灭失的，权利人基于其物权有权要求行为人对于标的物进行修理、、重作、更换或者恢复原状。

第三部分：所有权

所有权

一、所有权的概念和特征

（一）概念

我国《物权法》对于所有权没有设定义性的规定，只在第39条规定了所有权的四项权能。

【重点法条】：《物权法》第39条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

（二）特征

需要注意的是所有权的特征乃是相对于他物权而言的，也即所有权与他物权的区别：

1、所有权具有全面性

2、所有权具有整体性

3、所有权为具有弹力性

4、所有权具有永久性

5、所有权为于法令限制范围内支配标的物的物权

二、所有权的内容(占有、使用、收益、处分)

1、占有

所谓占有是民事主体对于标的物实际上的占领、控制。占有首先是一种事实状态。所有对自己标的物的占有属于有权占有。所有人可以自己占有标的物，也可交给他人予以占有。经所有人同意而取得占有的人为有权占有，而若非所有人未经所有人的同意而对标的物进行的占有则为无权占有。

2、使用

所谓使用是指依照物的性质和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用。使用权能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。

3、受益

所谓收益是指收取标的物的孳息。孳息分为法定孳息和自然孳息。前者指依法律关系取得的利益，后者指果实、动物的生产物以及其他依物的用法收取的利益。收益权能一般由所有人行使，他人使用所有物时，除法律或合同另有规定外，收益归所有人所有。

4、处分

所谓处分是决定财产事实上和法律上命运的权能。

处分分为事实上的处分和法律上的处分。前者是在生产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭；后者指改变标的物法律上的命运，也就是改变标的物之权利归属状态。法律上的

处分包括：转让标的之所有权，将标的物为他人设定用益物权（包括地上权、典权等），将标的物为他人设定担保物权（包括抵押权、质权）。

没有处分权能而对标的物进行法律上的处分称之为无权处分，其后果为效力待定。

三、所有权的种类

我国现行法律对于所有权的分类主要依据所有制形态而进行的，据此所有权的形式主要有国家所有权、集体组织所有权、私人所有权。

（一）国家所有权

1、国家所有权的范围

（1）土地所有权

①城市的土地，属于国家所有

②法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

（2）、自然资源专属于国家所有

①矿藏、水流、海域属于国家所有。

②森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

③法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

（3）文物：法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

（4）无线电频谱资源属于国家所有。

（5）其他财产

①国防资产属于国家所有。

②铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

2、国家所有权的行使和保护

（1）国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

（2）家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

（3）国有资产监管部门的职责

①履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失。

②滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

③违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任

（二）集体所有权

1、集体所有权的范围

（1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂。这些土地及其他自然资源除国家所有之外就是集体所有。

（2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施。

（3）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施。

（4）集体所有的其他不动产和动产。

2、集体所有权的行使

（1）农民集体对于集体所有的财产拥有决策权

由于农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有，所以关于集体所有财产的重大事项的决策应当由农民集体决策，而不是由集体组织来进行决策。

【重点法条】：《物权法》第59条：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

（五）法律规定的其他事项。

（2）由集体组织代表本集体行使所有权

集体所有分为三级所有，即村集体所有、村内两个以上的农民集体所有与乡集体所有。集体所有权则由三级集体组织代表本集体行使所有权，具体如下：

①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

②分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

③属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

（3）代表集体行使所有权的集体组织的公开义务

集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

（4）集体成员的撤销诉权

【重点法条】：《物权法》第63条：集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

（三）私人所有权

1、私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

2、私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

3、国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

4、私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

不动产所有权

一、建筑物区分所有权（★★★★★）

专有权：单元空间

建筑物区分所有权共有权：地基、电梯、管线、走廊等公摊面积

管理权：业主自治的权利

（一）建筑物区分所有权的概念

所谓建筑物区分所有是指民事主体对于建筑物的有独立用途的部分的单独所有和对共用的部分的共同所有。

（二）建筑物区分所有的要件

基于物权客体的独立性原则，区分所有的特定部分，须具备一定的条件，才可以为建筑物区分所有的客体。这些条件有：

（1）须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以被区分而与建筑物其他部分隔离。

（2）须具有使用上的独立性，即建筑物被区分的各部分，可以为居住、工作或其他的目的而使用。

（3）须在构造上具有共用的部分，即各专有部分人为了利用其专有部分必须利用共用部分，如一住宅楼，各单元房的住户必须共用一个楼梯，必须共用一条通道等等。

（三）专有部分的单独所有权（专有权）

这是指数人区分一建筑物而各有的那一部分，以此专有部分为客体的区分所有权，为各区分所有人单独所有，在性质上与一般所有权并无不同。但是，业主行使其专有部分的单独所有权受到下列限制：

1、业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

2、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

（四）共用部分的共有权（共有权）

建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有，均不得分割。各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。

此种共有在性质上应当属于按份共有，但是不得请求分割。转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权，专有部分和共有部分不得分开转让。

1、业主共有财产部分

（1）道路属于业主共有

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

（2）关于绿地的归属

①合同明确约定归个人所有的属于个人所有

②法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有

③其余的一律归全体业主共有

【重点法条】：《物权法》第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

（3）关于车位的归属

①占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

但是无论如何，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，然后才能对外出售、出租。

【重点法条】：《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（4）其他归业主共有的财产

①凡是必须由业主共同使用的部分都应当归业主共同所有，如楼梯、过道、建筑物的外墙等；

②不是必须由业主共同使用的部分可以通过业主公约、出让合同等约定归业主共有。

2、共有部分的处分

共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

3、业主对共有部分的权利和义务

（1）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

（2）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

【历年真题】：2006-3-55甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼…共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的?

A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人

B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利

C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权

D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意

（五）对共有部分的管理（管理权）

1、业主大会与业主委员会

（1）性质

业主大会是全体业主进行集体决策的自治性组织，全体业主均有权利参加并在业主大会上行使表决权。

业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间行使业主大会的部分职权和其他由业主大会授予的权利。

（2）必须由业主共同决定的事项

【重点法条】：《物权法》第74条：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（3）业主对于业主大会决议的撤销诉权

【重点法条】：《物权法》第78条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

（4）业主大会与业主委员会的排除妨害请求权

【重点法条】：《物权法》第78条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃臵垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

2、物业管理公司的选任

（1）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

（2）对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

（3）物业公司与业主之间的关系

物业管理机构与业主之间是委托合同关系，因此委托合同关于委托人和受托人之间的权利义务关系适用于业主与物业管理机构之间。

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

二、相邻关系（★★★★★）

（一）相邻关系的概念

相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使其不动产权利的过程中相互给予对方的一种便利或者对自己权利的限制，因而发生的权利义务关系。

（二）处理相邻关系的原则与法律使用

（1）不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

（2）法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

（三）相邻关系的类型

1、邻地利用关系（★）

所谓邻地利用关系是指不动产所有人或使用人为了行使自己的不动产权利而必须利用其相邻之不动产权利人的不动产，则相邻之不动产权利人不得基于其所有权或使用权而予以禁止，但利用人必须选择给对方造成最小损失的方式并给对方以补偿。具体又包括如下几种情形：

（1）袋地通行权

土地所有人或使用人没有其他途径可以进入自己土地，因此可以从邻地上进行通行的权利。

（2）管线铺设关系

不动产所有人或者使用人必须经过他人之土地上下铺设电缆、光缆、煤气管道等，可以在利用相邻之土地而进行铺设的权利。

（3）建造建筑物等利用权

土地所有人或者使用人，因营造或修缮建筑物有使用邻地之疆界或部分土地之必要，该邻地之所有人或使用人应许邻地所有人使用其土地，此即为土地所有人负有容忍邻地所有人使用其土地之义务，易言之，邻地所有人有请求使用土地所有人土地之权。

【历年真题】：2005-3-3，甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？

A．乙无权拒绝甲在其院内堆放建材 B．乙无权阻拦甲经其门前搬运建材

C．甲应依约定向丙支付占地费 D．若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场注意：此题原答案为A选项，现在为错误答案！！！

2、用水和排水关系

【重点法条】：《物权法》第86条：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

（1）用水关系

上流土地之所有人或者使用人不得自行改变水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，从而确保下游土地权利人能够依照习惯用水方式获得相应之水流的利用。

（2）排水关系

①自然排水。自然流至之水，低地所有人不得妨阻。因低地所有人或使用人对于自然流至之水，有义务进行承受，而高地所有人或使用人则有自然排水权。

②人工排水。土地所有人或使用人进行人工排水，原则上无使用邻地的权利。土地所有人或使用人不得设置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相邻之不动产。

3、妨害妨免关系（★）

所谓妨害妨免关系是指不动产所有人在行使自己之不动产权利时不得给相邻之不动产权利人造成不应由其忍受的妨害。

注意根据相邻关系不动产所有人有义务容忍相邻之不动产所有人为了行使其不动产权利而不得已造成的一定程度之妨碍，但是超出此必要限度的妨害则构成对相邻不动产所有人或使用人权利的侵害。

其具体内容又包括：

（1）不得完全阻碍相邻不动产权利人的对光线的采纳——即采光权

（2）不可量物侵害之排除

土地所有人或使用人，于他人之土地有煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、灰屑、喧嚣、振动及其他与此相类者侵入时，得禁止之。

【重点法条】：《物权法》第90条：不动产权利人不得违反国家规定弃臵固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

（3）地基动摇或其他损害妨免

土地权利人在自己土地上进行建筑等活动时不得造成相邻之土地地基动摇、塌陷等损害。

4、越界关系

（1）建筑物越界

土地所有人在自己土地上建造建筑物，越过边界而占了相邻土地，相邻之土地所有人不得要求其拆除，即不得行使其妨害排除请求权，但是可以要求其赔偿或者以合理的价格购买该占用部分的土地。

（2）树木等越界

土地所有人或使用人在自己土地上种植树木等其根系或者枝叶越界进入相邻之土地内，该相邻土地之权利人有权请求其刈除。

动产所有权

买卖

互易

继受取得赠与

遗赠

遗嘱继承

所有权的取得

先占（无主财产）

发现隐藏物、埋藏物

原始取得拾得遗失物、漂流物、失散的饲养动物

添附

善意取得

一、善意取得

（一）．善意取得的要件

（1）动产和不动产

注意：动产必须是占有委托物——自愿（基于合同、共有关系而丧失占有）

占有脱离物——遗失物、盗窃物（原则上不适用善意取得）

所有权人（遗失人）有权选择

1、主观标准，2年（除斥期间）内，自知道或者应当知道之日起算，从第三人处可以

索回自己的遗失物

A、原则上是无偿取回

B、第人三自拍卖、有经营资格的出卖人处取得，所有人返还价

金后取回

2、直接要求物权处分人赔偿——注意这里的诉讼实效问题（两年）

（2）占有人、名义登记人实施无权处分行为

（3）第三人为善意

（4）第三人支付对价

（5）第三人取得动产占有或者变更不动产登记

【历年真题】：2002-3-37，甲借用朋友乙的自行车数月。期间，甲因急需用钱，向同事丙借 200 元，并就自行车设定质押，但丙不知此自行车非甲所有。后甲逾期未偿还债务，丙即变卖该自行车实现债权。现问下列哪些表述是正确的?

A、因丙不知甲无处分权，故适用善意取得，质权设定有效

B、因甲对自行车无处分权，且质权不适用善意取得，故该质权设定无效

C、甲、丙应共同赔偿乙的损失

D、应由甲单独赔偿乙的损失

（二）．善意取得的后果

（1）所有权人——处分人——违约、侵权、不当得利竞合

（2）所有权人——取得人——物权排他性

（3）取得人——处分人——合同有效，支付价金

除所有权外，其他物权包括用益物权和担保物权均可以适用善意取得制度

【历年真题】：2004-3-7，甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项哪一个是正确的？

A、奇石属遗失物，乙应返还给甲

B、奇石属无主物，乙取得其所有权

C、乙因加工行为取得奇石的所有权

D、丙可以取得奇石的所有权

总结归纳：民法中的善意第三人保护规则

1．善意取得

【重点法条】：《物权法》第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

2．表见代理

【重点法条】：《合同法》第49条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

3．表见代表

【重点法条】：《合同法》第50条：法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效

二、先占

（一）先占的要件

1、须为动产

2、须为无主的动产

所谓无主是指没有所有人，而不是所有人不明。遗失物不是无主物，只是暂时与所有人脱离。无主物包括从来就没有所有人的物和所有人抛弃之后而没有所有人的物两种。

3、须占有该无主物

4、须以所有的意思占有

注意这里不需要将所有的意思予以表示，所以不构成意思表示，也就不构成法律行为。

（二）性质和法律效果

1、性质——事实行为，而不是法律行为，不以意思表示为要件；

2、效果——由先占人取得该无主物的所有权。

需要注意的是，若法律规定某些动产专属于国家，即使未为任何人所有也不是无主物，不能通过先占而取得，比如珍奇动植物等。

【历年真题】：2003-3-35私营企业主王某办公用的一台电脑损坏，遂嘱秘书张某扔到垃圾站。张某将电脑搬到垃圾站后想，与其扔了不如拿回家给儿子用，便将电脑搬回家，经修理后又能正常使用。王某得知电脑能够正常使用后，要求张某返还。下列哪些说法是错误的？

A、张某违反委托合同，不能取得电脑的所有权

B、张某基于先占取得电脑的所有权

C、王某有权要回电脑，但应当向张某予以补偿

D、因抛弃行为尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回对电脑的所有权

三、拾得遗失物

（一）遗失物的概念

遗失物是所有人遗忘于某处，不为任何人占有的物。遗失物只能是动产，不动产不存在遗失的问题。遗失物也不是无主财产，只不过是所有人丧失了对于物的占有。

（二）拾得遗失物的法律后果（遗失物的规则同样适用于：失散的饲养动物、漂流物）

1、拾得人的返还义务

拾得遗失物，应当返还权利人。

2、拾得人的通知或上交义务

【重点法条】：《物权法》第109条：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

3、拾得人的保管义务

【重点法条】：《物权法》第111条：拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

4、拾得人的费用偿还请求权和依据悬赏广告而获得报酬的权利

未予返还：主动——不能取得所有权，所得利益为不当得利

被动——拒不返还——侵权赔偿责任；（返还+赔偿损失）

【重点法条】：《物权法》第112条：权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。（单方允诺）

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

5、无人认领时国家取得所有权

【重点法条】：《物权法》第113条：遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

四、发现埋藏物

（一）埋藏物的界定

（二）发现埋藏物、隐藏物的后果（可以比照拾得遗失物）

1、交还其所有人或继承人

2、上交国家——物质奖励

【重点法条】：《物权法》第114条：拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

五、添附（《物权法》上并没有规定）

（一）概念

添附是指数个不同所有人之物结合成一物，或者由所有人以外的加工而成一个新物的法律事实。添附有如下三种情形：

1、附合

附合是指两个或两个以上不同所有人的财产结合在一起而不能分离，若分离会毁损该物或者所需费用过大的事实。附合可分为动产与动产的附合（按主从物归属，不能区分的按价值大小，再给予补偿）、动产与不动产的附合（按不动产归属，但应给原动产人补偿）、不动产与不动产的附合。

２、混合