保障性住房 国外文献综述

英、法、美、日等西方主要资本主义国家在住房政策方面有着较丰富的实践经验。大多数国外学者对大都市住房保障政策的出台背景、主体、体制、模式及政策影响等方面进行研究，如美国学者亚当斯（Adams）通过对本国政策的研究，指出住房问题是关系到个人社会地位、社会安置、财富、权力、追求及个人标志等多种意义的交互式问题。①英国学者内维特（Nevit）指出，住房政策与社会安全问题紧密相关，住房政策的制定或执行的不当都会损害公民整体的安全和权益，进而对国家的运行产生巨大的破坏作用。 1.国外大都市住房保障政策的主要研究成果国外学者更注重多学科、多角度对住房问题进行深层次的研究。多尼森（Donnison）对住房问题的研究开始于回答四个问题：首先是住房需求人数是多少？其次是基于这些人数的住房需求家庭数量又是多少？再次是家庭需求房屋数量有多大？最后是房屋规模建设都会有哪些需求？他特别指出：“房屋对于其居住者而言，不仅仅是住所、可交易的商品，更是其寄托感情的家的所在。而这种情感不因国别而不同，因此这是全世界不论哪个国家在解决自身住房问题的时候都必须考虑的一个共同的要点……也指出了由于各国具体状况不同而应谨慎制定符合实际情况的政策，各国状况的不同使得各国甚至国家内的不同地区的政策具有相对的差异。”②卡若里（Karely）提出：“不但应该考虑这种支付能力，更应当将因住房而产出的收入控制到一定数值内，也就是要保证住房支出在整个家庭支出的比重要控制在一定范围内而不扩大。”③而当时学界都认为这个比值应当是25%，是社会可以接受的最大值，但随着经济不断地产生变化，比值不会一成不变，至今还没有形成较为统一的国际性的住房可支付及其比值标准。伦德（Lund）在《理解住房政策》中指出：“住房是一种资源，这种资源的分配及分配结果毫无疑问要同社会公平公正相联系，这种住房资源分配的不平等可能就直接影响到住房者受教育水平或者身体健康程度等等，而与那些拥有富足住房资源的富有者相比就会在市场竞争中处于不利地位，这种不利情况可能会因同样的原因而延续到下一代。”④因此，住房资源分配不公便成为社会不公的重要原因之一。他还以伦敦的购房现状来证明自己的观点，即贫困家庭的孩子因为购买住房的问题而无法获得与富裕家庭孩子一样的发展权利和发展机会。在调查方法方面，伦德强调必须要用实际调查的方法深入社会家庭来了解社会上真正的住房供需情况，以此才能进行科学的总结和研究。麦克唐纳（McDonald）在《城市经济原理》一书中针对美国所专门出台的社会低收入群体、弱势群体保障性政策进行了介绍和分析。⑤WongT－C在《公房私有化》中对香港公房私有化的相关政策、措施、方法进行了总结和介绍。⑥他还在《守护一国》中对新加坡几十年来的住房政策和经验进9 52

国外保障性住房研究文献综述

行了总结、介绍和分析。①2.国外保障性住房研究成果分析第一，保障性住房政策同社会公正的关系。作为社会中关乎百姓居住权的重要商品———住房，是百姓生活不可或缺的基本生活保障，因此，住房政策的内容往往会影响一个国家的人权状况，与社会公正有紧密的联系。住房作为一种社会资源，它的分配公平公正与否同整个社会的公正公平和个人在社会中的发展机会是否平等紧密相关。正如罗尔斯（Rawls）在其《正义论》中所指出的那样：“后天社会的分配的公正可以弥补社会个人由于出生后家庭条件所造成的起点不平等。”

②在罗尔斯的著作中还设计了一个“无知之幕”，通过这种理想的无知之幕就可以达到社会公平，尽管这种设想显然是很难实现的，但它证明了机会的不平等会对人产生很大的影响。政治学界的另一巨臂诺齐克（Nozick）则指出，保证社会公正、使社会资源能够较为公平公正地分配，其关键在于分配的过程，也就是说他更注重社会中资源分配的政策和制度。罗森（Rosen）等对中国住房改革之后的状况进行了梳理和分析，他们发现尽管中国政府在市场机制改革后，同时对房产市场进行开放，目的是想让房屋自给率提高，但是在改革一段时期之后，学者们发现人们所依靠的仍旧是原来单位所分配的旧房子，那么这种情况所产生的原因就是房产市场上居民负担不起房屋的价格。③因此，尽管市场机制改革了，但是住房公

积金等制度和政策并不能使广大公民离开他们原来所依靠的国家所提供的住房。住房紧张等问题没有解决反倒恶化。第二，保障性住房政策同政府、市场及经济体制的关系。早在17世纪，就有不少学者对土地、房屋同市场及经济的关系进行过研究，例如亚当·斯密（AdamSmith）、威廉·配第（WilliamPetty）、大卫·李嘉图（DavidRicardo）等人，对地租等土地经济问题进行过研究。1949年出版的詹姆斯·拉特克里夫（JamesRat- cliffe）的《城市经济学》是第一部较为完整和系统地研究房地产的著作。在经济和人口增长到一定程度之后，住房便自然同经济的发展紧密连接起来。④在这种情况下，房地产市场的变化就会深刻地影响到整个国民经济的发展。在这种情况下，有不少欧美学者开始主张政府应在住房供给和需求中扮演主体角色，要求政府积极干预住房市场。惠顿（Wheaton）等研究了政府、房地产、市场经济之间的关系，论证了政府出台住房政策调节住房供需关系的必要性。⑤在20世纪末，一些学者对住房政策的内容和类型进行了归纳和研究，如日本的西川桂治主要从政府同市场的关系的角度，即房产市场的自由度角度，将住房政策划分为：市场放任型、市场调节型和财政主导型。许多学者也关注房产及房产政策对经济和居民收入的影响。还有学者如切希尔（Cheshire）、布拉姆利（MatthewBramley）尝试通过数据整理或模型建立来寻找决定住房状况的因素，通过研究发现政府控制土地的松紧度对住房供给有关键性的影响。霍尔曼斯（H rmander）则认为是否需要政府进行行政性的干预，是通过对未来人口的预测、市场的供应以及可供应的数量来决定的。当然，并不是所有的学者都主张政府对房产进行干预，在房产越来越“去商品化”的今天，许多自由主义学者批评政府的干涉导致了住房市场的混乱和住房供给的无效性，政府的干涉使整个市场缺乏竞争性。国外研究者对大都市住房政策着手较早，所著颇丰，不论是层次上还是类型的总结规整上都有所建树，从整体上看已成体系，然而专门针对大都市住房政策的研究却非常有限。国外关于保证性住房政策的研究为中国学者的相关研究提供了丰富的实践经验。然而中国与西方在经济发展程度、文化、人口、政治体制等诸多方面存在巨大的差距，照搬国外的做法不能解决中国大都市严峻的住房问题。因此，中国学者关于保障性住房政策的研究不仅要充分学习和大胆借鉴西方已有的研究成果，更要结合国情对西方的理论和经验进行修正