郑州商业建设项目可行性研究报告
郑州项目可行性报告
前言........................................................................................................... 错误！未定义书签。第一部分项目投资环境和市场研究........................................................................................ - 3 -
一、郑州房地产市场的宏观经济环境.............................................................................. - 3 -
1、城市基本情况........................................................................................................ - 3 -
2、城市经济情况........................................................................................................ - 4 -
三、竞争项目情况分析...................................................................................................... - 6 -
2、商业物业情况........................................................................................................ - 6 - 第二部分项目分析及评价........................................................................................................ - 7 -
一、项目区位情况.............................................................................................................. - 7 -
二、项目基本情况.............................................................................................................. - 8 -
1、项目概况................................................................................................................ - 8 -
2、项目周边配套情况.............................................................................................. - 12 -
三、项目SWOT分析.......................................................................................................... - 13 -
1、优势 < S >.......................................................................................................... - 13 -
2、劣势 < W >.......................................................................................................... - 14 -
3、机会 < O >.......................................................................................................... - 14 -
4、威胁 < T >.......................................................................................................... - 15 - 第三部分项目整体定位.......................................................................................................... - 15 -
一、市场定位.................................................................................................................... - 15 -
1、项目核心价值点.................................................................................................. - 15 -
2、项目市场定位...................................................................................................... - 16 -
三、客户定位.................................................................................................................... - 17 -
1、目标客户群细分.................................................................................................. - 17 -
2、目标客户群写真.................................................................................................. - 17 -
四、价格定位.................................................................................................................... - 18 -
4、商业售价定位...................................................................................................... - 18 - 第四部分项目前景预测............................................................................... 错误！未定义书签。
三、项目未来的商业模式................................................................................................ - 19 -
1、科技专业市场模式.............................................................................................. - 20 -
2、综合商业模式...................................................................................................... - 20 - 第五部分项目整体开发营销及资金计划.............................................................................. - 23 -
一、项目开发建设进度安排............................................................................................ - 23 -
二、投资估算与资金筹措................................................................................................ - 23 -
1、开发成本测算...................................................................................................... - 23 -
2、资金筹措.............................................................................................................. - 25 -
3、资金使用计划...................................................................................................... - 26 -
三、项目现金流量分析.................................................................................................... - 26 -
1、物业销售收入估算.............................................................................................. - 26 -
2、项目销售回款计划.............................................................................................. - 29 -
3、项目销售利润...................................................................................................... - 30 -
四、财务敏感性分析 (32)
1、赢利能力分析 (32)
2、项目不确定性分析 (32)
五、附表 (34)
1、项目用地规划指标 (34)
2、项目开发成本估算表 (35)
3、项目损益及利润分配表 (36)
4、项目现金流量表37
一、项目背景................................................................................. 错误！未定义书签。
二、项目规划................................................................................. 错误！未定义书签。
三、项目现状................................................................................. 错误！未定义书签。
四、B地块规划指标 ..................................................................... 错误！未定义书签。
五、政策分析................................................................................. 错误！未定义书签。
六、市场分析................................................................................. 错误！未定义书签。
七、投资结论及建议..................................................................... 错误！未定义书签。
八、其他需提示的事项................................................................. 错误！未定义书签。
第一部分项目投资环境和市场研究
一、郑州房地产市场的宏观经济环境
1、城市基本情况
郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。
郑州作为中国中部核心城市，中国重要的交通、通讯枢纽，物流、商贸等
发达，为河南科技市场的发展奠定了基础。
2、城市经济情况
（1）城市GDP
数据来源：郑州统计局（其中07年数据是由上半年数据估计所得）据统计，2007年郑州国民生产总值约为2500亿元，同比增长16%，且人均生产总值达到34000元，约合4700美元，突破4000美元大关。统观近几年发展趋势，郑州GDP一直维持较好的增长状态，自04年起增幅保持在15%-16%。
数据来源：郑州统计局（其中07年数据是上半年数据）从上表可以看出，二、三产业是郑州经济支柱。2000年以来第二产业占GDP 比重逐年上升，到2006年达到最高点；第三产业所占比重则连年降低，2006年到达最低点。从目前的经济发展来看，郑州的产业结构还较合理，但从长期来看，第三产业才是向国际化都市迈进的必由之路和发展方向，只有第三产业发展才能
更好地带动房地产业的繁荣。因此，政府仍致力于调整产业结构，扶持第三产业。
（3）城市人口及居民收入
郑州人口基数大，但自然增幅不高，人均收入稳步增长，人均消费力不断提高，购买力坚挺。06年末全市总人口724.3万人：城镇人口436.3万人。
数据来源：郑州统计局（其中07年数据是由上半年数据估计所得）07年郑州城镇居民可支配收入达113670元，比06年增长了15.63%，是自03年来最高增幅。居民收入的增加必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起良好促进作用，当然也为房地产提供潜在需求，从而带动其新一轮发展。
（4）城镇固定资产投资
数据来源：郑州统计局（其中07年数据是11月份累计数据）由上图看出，郑州城镇固定资产投资在03年出现大幅增长，而04年开始，增长又趋向缓和，这说明固定资产投资受政府宏观调控政策的影响较大。截止07年11月底，郑州城镇固定资产投资970.86亿元，同比增幅为38.8%。
三、竞争项目情况分析
2、商业物业情况
（1）商业期房售价分析
分析：同类商业物业基本选取城市综合体商业部分作为参照，均为2层商业，除国贸中心为室内步行街外，其余均为临街商铺，但销售价格随楼层与便利位置不同而不同，一铺一价，但均价上：1F基本在2.0–3.2万元/
㎡；2F：1.8–2万元/㎡。
（2）成熟商业售价分析
分析：同类成熟商业物业主要选取城市纯商业部分作为参照，在均价上：1F基本在2.0–3万元/㎡；2F：1.2–2万元/㎡；3F：0.9–1.5万元/㎡。
小结：
周边的商业项目不多，主要以综合体及郑州的大型商业作为参照，新建的商业与成熟的商业销售价格近似：1F：2.5 - 3万元/㎡；2F：1.8 -2万元/㎡；3F：0.9-1.5万元/㎡；4F及以上0.4万元/㎡左右。
本项目周边商业氛围浓厚，尤其是科技IT类专业市场完善，为商业市场形成一个良好的租赁平台；
区域商业需求弹性大，上涨的市场需求推动整个项目周边的租赁价格都呈现钢性上升的态势；
综合商业的缺乏、商户对综合物业需求的攀升为本项目提供了一个契机。
3、办公物业情况
第二部分项目分析及评价
一、项目区位情况
本项目位于河南科技商圈内，河南科技商圈自1993年河南科技市场的开业起步，逐渐成行成市，随着中关大厦、创新大厦，及04年后建成的百脑汇、07
年开业的赛博数码港，科技市场商圈越发成熟完善。但由于河南科技市场（位于项目地块部分）内部设备陈旧、人流动线混乱、配套不足等等问题，严重阻碍科技市场的发展，因此，本项目担负起河南科技市场改造的重担。
二、项目基本情况
1、项目概况
项目A-B地块规划用地位于金水区，文化路东、文博东路西、东风路南、白庙路北，规划总面积216938.2㎡。用地被文博西路分割为A、B地块，总建筑面积为1128544㎡，规划建成一个以“IT数码”为主题的复合型地产项目，建筑类型包含了商业、住宅、公寓、商务写字楼等。
（项目用地规划图，相关资料于郑州规划局公示：https://www.360docs.net/doc/ea10972473.html,/）
本项目作为科技市场改造项目，具有“科技产业”的独有特色及独有的产业经济收益，针对整个中原地区来说，具有唯一性、不可取代性，与其他一般大型城市综合体相比，其更具特有的经济壁垒；
作为郑州市中心区的大型综合体，其地段所产生商业价值同样具有不可超越性，但在规划上，将需要具有前瞻性以支撑整个项目的未来发展。
地块控制指标一览表
项
目 指 标
总用地面积 216938.2 地块编号
地块面积
用地性
质
用地代码用地兼容性
2、项目周边配套情况
商业配套：以IT、数码为核心的科技商圈。
生活配套：思达超市等小型超市。
教育配套：周边云集省财经学院等十几家高等院校工业学校；省实验中学、文化路一小等省市名校。
金融配套：兴业、工行、交行、光大、中信、建行、邮政等多家银行。
饮食配套：周边饮食配套严重不足，且档次较低，卫生状况不佳。
医疗配套：省中医院、省康复中心医院、曙光医院、煤炭医院。
休闲配套：数码广场、文化广场、东风渠公园，开放绿地大。
交通配套：97、2、67、72、88、17、28、209、211、42、506、6、83、
85、75、806等多条公交线路。
三、项目SWOT分析
1、优势 < S >
商圈优势：项目位于科技市场商圈，成熟的商圈，浓厚的商业氛围，是本项目的最好的先天基因。
地段优势：本项目地块位于郑州城市主干道东风路，文化路交叉口，地
理位置显赫，基本是郑州环内绝无仅有的好地段大面积土地。其
具有唯一的不可替代性价值；
景观优势：项目地块靠近郑州开放式绿地数码广场、东风渠公园、文化广场，具有独特的优势环境资源。
教育优势：项目周边名学校云集十六个，人文优势明显。
体量优势：项目地块体量大，有利于项目规模化开发，大体量的以“IT”
为主题城市综合体项目，更有利于增强项目在河南乃至全国地标
地位。
客户优势：IT专业市场内商户众多，他们既充当置业者的身份，又充当投资者的身份，既充当业主的身份，又充当租客的身份。
2、劣势 < W >
人口劣势：项目地块所在地是郑州科技专业市场，人流量大而杂，不利
于住宅社区的营造，对住宅销售将有一定负面影响。
配套劣势：项目周边生活配套、饮食配套十分匮乏。
环境劣势：科技市场周边建筑十分陈旧，不利于项目氛围的营造。
客户劣势：本项目作为我司在郑州的第一个项目，客户资源必须从零积累。 品牌劣势：本项目作为我司在郑州的第一个项目，郑州消费者不了解我司，从开发企业品牌上即市场信任度上，需要加强宣传力度。
3、机会 < O >
郑州市经济发展稳步增长，房地产发展势头良好。
坚持客户看得见得地方，做到做足，必须做为本项目营销推广的必备手段，全景营销、实景营销将对项目起有利的作用。
因需设计产品，为周边购房群体、郑州投资群体量身定做产品，将使项目优点发挥到淋漓尽致。
新“地王”（农科院379亩地块）的即将面世，免不了市场的炒作使受众眼光投向本区域；高价征地，未来售价同样不低，正好反衬本项目的性价比高。
4、威胁 < T >
商用性强的商住楼必须重点考虑平面交通与垂直交通的要求，特别是电梯的设置，将直接威胁本项目成功与否。
与项目最为临近的蓝堡湾二期，将对本项目造成一定威胁。
回迁楼的面积之大，将会破坏周边三级市场的供需平衡，促使整体周边市场的租赁房源瞬时聚增，导致整体市场租金下降，影响本项目投资客的信心。
小结：
对本项目的现状进行了系统分析，本项目优势与机会大过于劣势与威胁： 详尽分析周边市场的不足，进行对周边市场的弥补建设。
遵循因地制宜，因需而建原则，根据市场实际所需，建设符合市场需求产品。 规避对项目造成严重影响的人口劣势。
疏导交通劣势，注重项目整体的人流动线设置。
项目规划中，应注重停车位的设置，注重平面交通与垂直交通的合理结合，特别是对垂直交通的要求。
项目开发建设过程中，应注重原有商户的安置工作，尽量将流失商户的可能性降到最小。
慎重分析考虑回迁楼问题，提前作好应对措施，以作到将影响降到最低。
第三部分项目整体定位
一、市场定位
1、项目核心价值点
（1）外环境
区域价值：郑州市核心IT商圈。
地段价值：两大城市主干道交汇处。
环境价值：三大市政开放式绿地广场。
人文价值：十几家名校云集于此。
商业价值：中原科技数码产品专业市场。
（2）内环境
商业价值：大型IT-MALL崛起，中部硅谷中心。
产品价值：块具有科技市场各产业链为主专属产品。
教育价值：入住即可获名校名额，教育嫁接地产。
投资价值：专业是市场产业，固定稳定租金收益，高回报，适宜投资。
配套价值：塑造大型综合商业，含百货、超市、电器、影院等。
景观价值：地块双层地面体系，空中森林。
2、项目市场定位
通过以上对项目的分析，结合市场情况，在此可对项目的资源点作整合，使其系统化的呈现；同时在寻求和分析项目亮点的基础上，找出各资源点的内部联系，形成整体竞争优势，如下对本项目的市场定位：
市场定位：
打造中国最大最具体验特色的科技综合体
（集IT-MALL、综合商业、办公楼、住宅、公寓为一体的大型综合体）
?它是中国第一大科技市场
?它是中原商业地产的价值标竿
?它是郑州的城市名片
?它是豫华公司品牌影响力的升华
分项市场定位：
科技商业市场定位：中国第一大科技市场
综合商业市场定位：体验式大型购物乐园
写字楼市场定位：品牌IT企业的集合器
商务公寓市场定位：以IT行业为主导的创业孵化园
住宅市场定位：郑州首创高档智能化住宅
三、客户定位
1、目标客户群细分
通过对项目分析及对科技市场周边的二手市场摸底调研，对本项目的目标客户进行细分：
2、目标客户群写真
四、价格定位
4、商业售价定位
（1）对比项目价格情况
根据郑州市商业市场情况我们选取目前市场上较成熟的几个项目作为价格参考对象，利用市场比较法测算出合理销售价格。
（2）项目现时价格测算
1F：3.2/0.97×40% + 2.6/1.05×25% + 2.5/0.97×35% = 2.84万元/㎡
2F：2.0/0.97×40% + 1.8/1.05×25% + 1.6/0.97×35% = 1.83万元/㎡
(3)价格趋势预测
从06-07年商铺销售价格情况, 2007年商铺销售均价的涨幅达到12.5%。08年价格将有继续攀升的趋势。按照保守预计增长速率为10%预算（以现时合理价格为基数），本项目到08年下半年的价格将达：
1F价格: 3.0-3.1万元/㎡, 保守值3.0万元/㎡
2F价格: 2.0-2.1万元/㎡, 保守值2.0万元/㎡
根据郑州市场情况-1F比2F价格低5000元/㎡；3F价格比-1F价格低2000元/㎡，4-5F在8000元/㎡左右。由此测算本项目商业部分均价：
以上测算求得，A地块商业部分的均价为：2万元/㎡
三、项目未来的商业模式
1、科技专业市场模式
集科技历史展示中心、科技成果体验中心、国际孵化园、科技创业基地于一体，在展示河南科技市场发展历史、现代高新科技成果的同时，发挥自身优势，整合各方资源，为科技类创业人才提供培训、研发、创业服务，吸引和培养国际化人才和创业团队，产出高端科技项目和成果，创办高科技企业，使新一代科技市场成为中原科技产业研发、生产、销售、人才培训集散地，引领中原科技先锋，成为真正的中原硅谷。
2、综合商业模式
大型超市、百货店，为项目吸引更多的人流，并提升项目整体商业价值。