零陵金芙蓉宾馆建设项目可行性研究报告

零陵金芙蓉宾馆

项

目

可

建

议

书

永州市湘发房地产开发有限公司

二00七年四月

一、项目概况

1、项目名称：零陵金芙蓉宾馆

2、项目选址：永州市零陵区南津南路

3、承办单位：永州市湘发房地产开发有限公司

4、项目负责人：

5、财务负责人：

6、技术负责人：

7、项目总投资：2800万元

8、项目占地面积：1000亩

二、项目建设地概况

永州市概况：永州市1995年经国务院批准撤销原零陵地区设立地级永州市，辖9县2区，总人口570万，永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，与衡阳、邵阳、郴州及广西桂林、贺州，广东清远等地市毗邻，是桂、粤三省区交界之地，是湖南省向沿海地区和港澳市场开放的前沿阵地，素有“湘西南门户”和“潇湘第一城”之称，经济发展十分迅速，尤其是近几年来，随着立体化交通体系的形成，已成为湘西交通中心，零陵机场已正式通航，湘桂铁路横贯东西，洛湛铁路纵穿南北，衡昆高速公路和322、207两条国道穿境而过，湖南四大水系之首的湘江流经全市，直达洞庭。永州中心城市人口38万，建成区面积42平方公里，分为三个组团，南面组团为零陵区，为湖南省历史文化名城，城市人口15万，为全市的文化教育、旅游休闲区和历史文化名城区，中间为岚角山组团，北面组团为冷水滩，城市人口23万，为全市政治、经济中心和工业区。

本项目选址于零陵城区南津南路，其区位优势非常明显，往南到双牌城区中心仅10公里，往北到冷水滩城区中心14公里，正处于湘桂旅游黄金线的关键链条上；城区主干道四通八达，交通便捷；零陵是有着悠久历史的文化名城，山水人文旅游资源丰富，慕名而来的游客众多，特别是近几年来，随着经济的发展，来此经商、游玩的人越来越多，客流量大。因此，由于其地理位置优越，资源丰富，开发潜力巨大，发展空间广阔，为充分利用资源，该公司邀请有关部门和专

家进行了为期半年的考察规划，通过论证，决定兴建零陵金芙蓉宾馆。

三、项目建设的必要性

1、是满足人们不断增长的物质和精神需求的需要。

据有关资料显示，随着经济的发展生活水平的提高，人们在物质生活上得到了改善，将在物质生活和精神生活上的要求越来越高。人们外出经商、旅游，对吃、住、玩的要求也越来越高，本项目的建设将在一定程度上能满足人们物质和精神追求。

2、是配合零陵区大力发展旅游业之大局的需要

2002年，零陵区第五届党代会上确定把打造“三城一区”作为我区经济和社会发展的战略目标，特别强调要依托底蕴深厚的旅游资源优势，大力发展零陵旅游业，要搞“大旅游、大产业”，把零陵的旅游业纳入桂林、南岳、张家界大旅游圈进行谋划，以山水人文和生态休闲度假旅游为基础，大力发展观光、旅游、度假、休闲旅游，着力将零陵建设成为名副其实的“生态旅游城”。本项目也是旅游业建设的一部分，它的建设正是配合零陵区大力发展旅游业的需要。

4、是建成港澳台和东南沿海发达地区“后花园”的需要

我国加入WTO以后，中国将全方位开放，与国际接轨，进一步在经济、文化等方面加强与港澳台等地区的联系和交流，据统计，近年来，每年我市回乡访亲的海外侨胞达10万人次。根据区域经济梯度理论，东南沿海发达地区为达到产业升级的目的，部分产业将向欠发达的地区实行产业转移，我省、我市、我区为作好产业承接准备，进一步加大了招商引资力度，与发达地区联系和交流进一步加强，发达地区的投资空间相对缩小，许多投资商纷纷来我市考察投资，把这里作为投资、休闲旅游、居住的“后花园”。可见，建设一批上档次的宾馆大有市场。

5、是安排社会就业的需要

项目建成后，可为社会提供就业岗位在200个以上，这对实施就业和再就业工程、稳定社会、促进经济发展起着良好的作用。

四、项目建设有利条件

1、政策支持

房地产业和旅游业随着历史的发展，社会的进步兴起并发展的，二者都属于第三产业范畴，虽是古老的产业，但也是永恒的朝阳产业。因此，不管是国家，还是地方政府，对于兴办第三产业都是大力支持的。

国家政策支持。主要体现在：

一是1998年11月召开的中央经济工作会议上，党中央做出了把第三产业列为国民经济新的增长点的决策，为第三产业在新世纪的发展创造了重要的发展机遇。

二是在1999年11月召开的中央经济工作会议上，江泽民总书记指出：加强第一产业，提高第二产业，发展第三产业是今后的基本思路。

三是在2000年3月召开的九届全国人大三次会议上，朱镕基总理所做的政府工作报告中，从三个方面三次提到旅游，这是历史上从来没有的。

四是国家制订大力发展第三产业规划，并要求地方政府对第三产业的发展做出详细的规划。

可见，发展第三产业不但在国家政策的鼓励范围内，而且得到政策性支持是巨大的。

地方政府政策支持。为进一步扩大改革开放，加大招商引资力度，永州市及零陵区均制定了诸多政策性规定，特别是2003年零陵区制定了《零陵区鼓励外商投资兴业的有关规定》和《零陵区招商引资中介人奖励办法》，根据本地实际情况对外来投资客商提供最为优惠的用地、税费政策和高质高优的管理服务政策。如

(1)凡在零陵区行政区域范围内投资固定资产50万元以上的旅游业，除享受《永州市关于鼓励外商投资兴办工业的若干意见》的各项优惠规定外，对落户于城市规划区域以外的旅游业项目，项目用地可执行成本价。

(2)税费方面，除国家优惠政策外，对于地方财政享有的税费部分，给予相应优惠政策。

(3)对固定资产投资在100万美元或人民币1000万元以上的旅游业项目，可给予更优惠的个案优惠政策。

(4)实行政务公开全程代理服务，负责代办各种审批、发证、登记等手续，实行“一站式”审批，“一条龙”服务，坚决杜绝“乱收费、乱罚款、乱摊派、乱集资”现象，对所有收费项目进行全面清理，并对重点骨干企业实行挂牌保护政策。

(5)零陵区政府组织有关部门制定了《永州市零陵区第三产业发展纲要》特别对旅游业做出了详细的发展规划。

2、资源丰富

本项目选址处于零陵城区南津南路，濒临潇水之滨，依靠东山景区，具有得天独厚的资源优势。

3、区位优势明显

（1）从大处看，零陵地处湖南省四大历史文化名城——地级永州市中心，区域位置十分优越。零陵南界双牌县、东毗祁阳县、西与东安县、广西全州县接壤，上联珠江水系，下通长湖流域，南接九嶷，北临衡岳，西控百粤，东接五岭，区位优势极为明显，是全市交通、文化、教育、金融中心和湘西南交通枢纽，是湖南直达两广、大西南、海南和港澳的主要通道，对湘、粤、桂三省区150余个相邻县市有直接的辐射作用。既是湖南向南部沿海地区和港澳开放的前沿阵地，又处于全国一、三线地区和华中、华南两大经济区的结合部，南临“山水甲天下”的广西桂林仅180公里，北达南岳170公里，西望川贵，是华中、华南两大旅游区域的中转枢纽。

（2）从小处看，本项目地处零陵城区南津南路，濒临潇湘，距零陵大道、衡昆高速公路，二广高速公路、322国道、1812省道、1830省道、永连公路均相距不远，距永州机场也仅7公里，地理位置优越，交通便捷。

4、气候温和适宜

零陵属于大陆性亚热带季风湿润气候区，年于均气温16℃—18℃，年平均日照1300—1800小时，无霜期278—300天，大气达国家二级标准，水质为国家2类标准，年平均降雨量1200—1800毫米，森林覆盖率47.7%，四季分明，日照充裕，热量充足，雨水充沛，水

利资源丰富，气候温和。

5、地质条件较好

一是地形、地貌有利于项目建设，主要是地形不复杂，地貌简单，少有石方，易于平整。

二是工程地质有利于建设，根据高速公路收费站已建成房屋的地质情况及现状调查，该处土壤为亚粘土，地震动峰值加速度为＜0.05g，地震基本烈度＜VI级，评估为地质灾害危险性小级。

三是不需地震设防。本地区地震烈度小于6度，按建设部、国家计委（89）建抗第586号“关于印发《新建工程抗震设防暂行规定》的通知”，设计可不考虑地震设防或简易设防。

6、施工条件优越

因施工区在零陵城区，施工条件好，水、电、路、讯设施齐全，不会影响施工进度。其主要建筑材料钢筋、水泥、红砖均可得到保证；且资源充足，材料运输条件好，且运距短；施工场地宽敞，不受外界干扰。

7、原材料供应情况较好

通过对建筑市场的调查，近年来建筑市场基本上处于供大于求的情况，钢材、水泥、建筑用砖等主要材料价格相对低廉。永州特殊的地理位置，地方材料价格特别低，砂砾石来自于潇湘河中，丰富的制砖资源确保了建筑用砖的低价供应；丰富的森林资源完全能满足建筑用材；水泥生产是永州一大支柱产业；钢材等大宗材料，也受整个社会经济的影响，价格普遍较低。这样不仅能满足项目开发建设的需要，还能大大降低开发项目的建设成本。

8、交通便利

零陵城区中心距永州机场仅7公里，距湘桂铁路永州站18公里，距衡阳156公里、桂林206公里、广州450公里。国道207线、322线、高等级永连公路、衡昆高速、二广高速公路（已开工）、洛湛铁路（已开工）贯穿全境。乘车至广州、深圳可当天往返。水路可由湘湖水运直下洞庭，通湖达海。交通上的便利，可为游客特别是区外游客提供极大的方便；而该项目选址于零陵城区，交通上的便利也为项目建设提供了方便。

9、供水正常

该项目建设和建成后的生产生活用水均可以通过自来水公司供水解决。

10、供电充足

全区电力充沛，距本项目区2公里素有“湘南明珠”之称的南津渡电站年发电量达3亿千瓦时，并入大电网和农村电网改造后，供电正常。

11、通讯良好

程控电话和移动电话已开通，通讯信号良好，接收国际国内信息快捷。

12、征地拆迁方便

本项目区在永州市城市总体规划范围之内，新的建筑物必须符合规划；土地在城市规划发展范围之内，土地的征用取得比较方便便利；项目区内民房和其它建筑物较少，拆迁方便。

五、市场分析

1、经济环境分析：永州市作为湖南经济欠发达地区，经济基础相对较薄弱；近年来，市、区政府大力气抓经济工作建设。连续几年国民经济增长速度均高于国家和省平均增长速度，国民经济收入持续增长，吸引了国内外投资商的眼球，成为一片投资开发的热土。

2、政治环境分析：政府在政策上给予了大力支持，各种税费征缴给予了减免征收。政府明确要求市直各职能部门给予本项目绿灯政策，提高办事效率，在政策允许的范围内给予最大优惠。本项目一旦上马，政府还将抽调有关部门人员成立班子，领导、组织和支持本项目开发建设。

3、市场前景分析：该项目处于零陵城区，该区域客流量大，发展宾馆业，潜力巨大。

（1）据调查，2006年零陵区附近具备星级以上集住宿、娱乐为一体的宾馆只有2家，每年在旅游旺季，满足不了接待需求，在淡季也维持在60%以上的入住率，全年平均入住率64%以上，随着零陵城市中心功能的加强，经济的发展，流动人口增加，其发展前景看好。

（2）宾馆服务业的兴旺与否与流动人口的多少呈高度正相关。区委、区政府提出精心打造“三城一区”战略目标，就是要依托得天独厚的立体交通优势，以“大交通、大工业、大流通”为主，着力建设“交通工贸城”；依托规模集聚的教育优势，以“上规模、扩生源、促消费”为主，着力建设“文化教育城”；依托底蕴深厚的旅游资源优势，以“潇湘溯源、人文揽胜、山水互联”为主，着力建设“生态旅游城”；依托渐成雏形的支拄产业，以“壮规模、办加工、畅流通”为主，着力建设“特色农业区”。把零陵打造成面向港澳台和东南沿海发达地区“后花园”的战略目标定位，搞好环境建设是作为“后花园”的基本工作。零陵发展旅游业的条件十分优越，区内有著名的永州八景，是永州中心旅游区，距国家级风景名胜区——阳明山、九疑山和舜皇山均不远；同时零陵地理位置优越，处在多条黄金旅游线路之中，是江西、湖北等省游客到桂林、阳朔去旅游的必经之地。游客过往零陵，到零陵的人数增多，给宾馆餐饮、服务、娱乐业带来更多的商机，据统计，近几年来零陵的游客数量和旅游收入聚增，年均增长30%以上。

（3）零陵作为永州市政治、经济、文化中心，目前三星级以上的宾馆饭店较少，原有的具一般性入住条件的宾馆也因床位少，服务设施跟不上，接待能力有限。该项目的建成，不仅为城市增添了一道亮丽的景观，而且有力地提高了城市的接待能力。同时也为零陵区的党政机关和企业提供了一个高档次的会议和商务活动场所，其前景令人欣慰。

六、规划概况

经过充分酝酿、策划，结合本地的资源优势，通过考察论证，对项目必须进行精心规划，占地面积1000亩，建设内容为：

1、宾馆：楼高12层，负1层为地下停车场，第1层为大厅，第2层为酒店，第3层为休闲娱乐，第4至10层为客房，第11层为会议室及办公室，第12层为员工宿舍，总建筑面积10400平方米。

2、水上娱乐：大、小游泳池各1个及其它水上娱乐配套设施。

3、体育健身：网球场1个及其它体育健身配套设施。

4、道路建设：根据需要项目区内建设主次道路各若干。

5、美化、绿化：项目区内绿地率达到35%以上，符合规划设计要求。

6、其它配套设施建设：主要为给排水、供电、供热、燃气、通风、空调、电梯等。

七、实施计划

八、投资概算、资金筹措与使用

1、投资概算

根据项目的开发构想，结合具体项目的设计，本项目建设期为2

2、资金筹措与使用

资金的筹措本项目建设计划总投资2800万元，其中：公司自筹2000万元，引资8000万元。

资金使用计划根据项目建设进度，所需资金需分期分批及时到位，采取分段划区细分项目的方式进行投资，对资金进行统一管理。

九、效益预测

1、经济效益分析

项目计划在建成后当年达到50%营业规模，次年80%，第三年100%，计算期为20年，正常年份收入如下：

a、住宿部分，按平均65%的入住率，每房每天200元的单价计算，168间标准房年收入786.2万元。

b、会议室部分，按每年使用50天，每天平均租用费500元单价计算，年收入2.5万元。

c、餐饮部分，按每天3.5万元的预测营业额计算，年营业额1260万元。

d、休闲娱乐部分，平均每天综合收入按1万元预测，年营业收收360万元。

上述四部分，年营业收入2408.7万元。

2、成本与利润

本项目成本的计算较为复杂，为便于计算，根据项目单位提供的多年从事餐饮娱乐业的资料与经验，结合社会同业平均成本与利润率水平进行核算，其中住宿的毛利率为60%，会议室租用70%，餐饮业630万元，娱乐50%，经综合计算，总年毛利为1283.6万元，扣除成本（含税），年利润为592万元。

3、投资回收期：2800万元/592万元〃年=4.7年

即不到5年时间可收回全部投资。

4、税收及附加

根据国家有关规定，本项目主要的营业税率为8.5%，所得税33%，附加税中，城建税和教育附加税率分别按7%和3%计算，建筑税不在计算之中。

经计算，项目正常营业后，该项目年税收为400万元。

5、社会与生态效益

本项目实施完成后，年可接纳200人就业，每天消费大量的新鲜果蔬，促进了农村经济的发展，社会效益显著。

本项目在运作过程中，对当地环境不会带来污染。

十、组织管理

宾馆设董事长1名，总经理1名，副总经理1名，下设人事、财务、公关、客房、餐饮、工程、保案、娱乐、商务、采购、综合等11个部门，每个部配1名负责人，项目管理人员14人，需聘用员工200人。

为减少成本，提高经济效益，公司应按现代企业制度进行管理，实施经理负责制，建立层层责任制，保证宾馆工作的顺利工作。

十一、总体进度安排

项目建设期为2年，2007年4月以前完成土地购置、论证、立项、规划设计、办理有关手续等，2006年5月至2009年4月完成建设。

十二、环保卫生与消防安全

一、要切实依法保护环境。本项目建设必须严格遵循《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国地表水环境质量标准》、《中华人民共和国野生动植物保护法》、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《中华人民共和国大地污染防治法》、《IS014001 environmental management systems》、IS09001质量管理体系等国家对环保的各相关管理法规，其保护规划要与湖南省及周边地区的文化氛围和自然环境相适应，维护整个区域的完整性。

二、通过项目的建设，提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率，到项目完成期使绿化率达到35%以上；整个项目施工期及营运期内，度假区大气中的S02、NO和颗粒悬浮物等主要污染物指标不超过

《中华人民共和国国家标准：大气环境标准》的二级标准，并力争逐年减量，空气质量应为优等。

三、要加强法制宣传和生态意识教育；加强对植物的防病防虫措施管理；严格遵守生态环境保护地方法规，在项目开发建设中不得有损生态环境；成立环境保护队伍，对项目区内污染行为进行查处纠正，对项目区外的不良行为，及时发现报告，报上级有关部门处理纠正；对项目区内外因地制宜种植花草和树木，消除了裸露的土地；禁止车辆高声鸣笛，消除噪声污染；加强餐饮卫生管理，执行国家《饮食娱乐服务业管理条例》标准。

四、项目区域内的所有生活污水采取分片集中处理，分片收集处理达标之后排放入规定区域，严禁未经处理直接排；对于垃圾的处理，应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理为标准，实现垃圾处理的综合化。

五、项目区内的消防安全做到“三同时”，要舍得花钱，安排专项经费，由专人负责；要配备完善的消防设施，在人员集中的地方应重点配置消防安全设施及设置醒目的警示标志；加强消防安全保卫工作，明确责任，实行专人专片，专人负责。

十三、结论

通过分析，可得出以下基本结论：零陵金芙蓉宾馆建设项目，有巨大的潜在市场，从建设资金来源、经济效益、环保、卫生、技术等诸方面来看，都是切实可行的。

关于新建零陵金芙蓉宾馆立项的

请示

零陵区发改委：

为建设社会主义新农村，进一步贯彻落实区委、区政府“三城一区”的发展战略，充分利用零陵的地域优势和资源优势，我们决定利用永州市零陵城区南津南路区交通局旁1000亩的土地，招商引资2800万元，新建零陵金芙蓉宾馆，目前该项目前期工作基本完成，建设内容为高档酒店、水上娱乐、体育健身等项目，建成集休憩、娱乐、度假、健身及文化活动为一体的综合性场所，规划用地面积1000亩，其中主体工程建筑总面积10400平方米，计划建设期为2年（2007年5月—2009年4月），该项目建成后，年收入2408万元，创年利润592万元，年上缴税收400万元，可安排劳动就业200余人，又可促进零陵中心城市建设的发展。由于该项目经济效益和社会效益明显，是真正的惠民工程，故今呈文请求立项。

妥否，请批示。

2007年4月10日