耕地占补平衡制度在土地保障中的重要意义

耕地占补平衡制度在土地保障中的重要意义
耕地占补平衡制度在土地保障中的重要意义

耕地占补平衡制度在土地保障中的重要意义

□张如春

【内容摘要】土地越来越成为制约经济发展的因素,为了保持土地供应市场的动态平衡,确保土地红线,耕地占补平衡制度必须坚持土地复垦整理和中低产田改造并重,重点抓好国家、省、市级重点工程的占补平衡,构建并完善共同责任与多

方激励机制,才能真正实现保护耕地和粮食安全的长远目标。

【关键词】耕地占补平衡;土地市场;有序发展;土地整理;重点工作;激励机制

【作者单位】张如春,潍坊市国土资源局土地整理中心

一、保持土地的数量和质量促进经济平衡

耕地占补平衡即建设占用耕地与土地开发整理新增耕地之间的平衡,设立之初并没有对平衡的内涵界限、时空尺度、评判标准等进行严格限定,对“保证耕地数量不减少、质量不降低”的笼统规定,在实际操作中难以把握,“占优补劣”现象仍很突出。

目前,耕地占补平衡正处于由数量平衡向数量———质量平衡的过渡阶段。随着农用地分等定级成果的推广应用,在数量平衡的基础上加入质量平衡因素,可以满足增减耕地在质量上的平衡要求。但在局部地区,对数量平衡的片面追求,仍造成通过围湖造田、毁林造田、侵占河床等方式增加耕地的现象屡见不鲜,导致水土流失、土壤沙化、洪涝灾害等频繁发生,酿成更大的生态悲剧。有数据表明,截至2009年,全国水土流失面积达356万平方公里,占国土面积的37%,年平均土壤侵蚀量高达45亿吨,损失耕地约100万亩。另外,我国现有坡耕地有3.6亿亩,占耕地总面积的20%;坡耕地全部是水土流失的土地,面积占全国水土流失总面积的6.7%,产生的土壤流失量却占到全国的28.3%,西南、西北等地区坡耕地土壤流失量占当地土壤流失总量的50%以上。

因此,生态内涵在耕地占补平衡中必须予以重视,并在土地生态系统管理的实践中得到体现:在整理、复垦、开发补充耕地前应开展生态环境影响评价,评估生态系统结构和功能的变化,论证新增耕地可能对环境产生的影响,考虑将建设占用耕地耕作层土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他土地土壤改良的可行性,制订生态保护方案和应对措施,避免或减轻由此造成的水土流失等生态环境问题。

此外,耕地占补平衡不是为满足建设占用而去平衡,其根本出发点是保障国家粮食安全。考虑到占补平衡与城镇化在空间转移方向上存在逆向差异(耕地远离城镇、劳动力涌入城镇),如果补充的耕地本身禀赋就不好,耕作距离远、水热条件差,再加上地块零散、人力耕作强度不够,这样的耕地不仅粮食产量低、效益差,而且还面临撂荒的危险。因此,耕地占补平衡在内涵上还要充分体现耕地数量与耕地粮食产出水平、经济效益的协调一致性,对建设占用的耕地不仅要“有补充”,新增的耕地更要“有人种、能产出、得收益”。

二、实现耕地占补平衡的途径

自1998年土地整理成为一种正式制度安排以来,通过土地整理复垦开发,1999 2008年平均年内增加耕地面积相当于建设占用耕地面积的131.7%,10年间均实现了耕地占补平衡。然而,由于多年高强度的土地开发,中国耕地后备资源已经十分有限,扣除生态环境建设重点区域,可开发的耕地后备资源已由2000年的700多万公顷锐减至不足500万公顷,且分布不均衡,依赖大规模开发后备资源补充建设占用耕地的模式已难以为继。

为突破上述瓶颈,我们既要坚持把土地整理尤其是耕地整理作为实现耕地占补平衡的重要途径,也要同时从产出总量的角度去考虑实现占补平衡,不断加大中低产田的改造力度。具体而言,在宜农后备土地资源缺乏和生态脆弱地区,占补平衡方式应由土地开发逐步向以整理复垦为主转变,在综合评价补充耕地的灌溉条件、排水条件、土层厚度、土壤质地和肥力等基础上,科学确定改造中低产田的数量及标准。

因此,从中长期来看,必须坚持把整理复垦和改造中低产田作为我国未来实现占补平衡的重要手段和方向,可以考虑在耕地占补平衡上用“以质抵量”替代“以量抵质”,即允许通过中低产田改造等基本农田建设提高耕地质量和产量,以此按一定比例来换算折抵被占用的耕地。

三、确保重点工程占补平衡

重点工程在全国耕地占补平衡工作中占有重要地位,其占补平衡完成程度对耕地占补平衡工作全局具有决定性和示范性作用。近年来,在投资拉动尚未根本扭转的宏观经济形势下,大量铁路、公路、机场、水利、电力、煤气等重点工程集中上马。这一方面刺激和带动了地方经济的发展;另一方面,由于重点工程一般占地较大,也加重了地方政府补充耕地任务的负担和难度。从特点上看,重点工程往往跨越多个行政区域,由于耕地补充工作由项目所在地承担,某些工程的受益主体和项目承担主体之间存在利益协调的问题,不同类型的重点工程建设涉及的利益问题也存在差异。

因此,在近一段时间内,应强化国家、省、市级重点工程的耕地占补平衡工作,构建重点工程耕地储备制度,建立国家和省级耕地后备资源基地;在重点工程建设选址、选线时,应通过严格的专家评议程序,采取少占耕地的最优方案,如绕行、高架、隧道等设计方案;进一步明晰重点工程补充耕地任务的主体,完善对重点工程耕地占补平衡的考核和对地方

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农村土地制度改革论文土地方面的论文: 制度变迁理论视角下我国的农村土地制度改革 摘要:本文从制度变迁的角度解释我国农村土地制度变迁的规律,回顾我国农村土地制度的三次变迁,并分析当前农村土地流转状况及其完善,为进一步完善农村土地产权制度提供理论依据。 关键词:制度变迁;农村土地产权制度;农村土地流转;路径依赖 中图分类号:DF4 文献标识码:A文章编号:1673-0992(2010)11-0000-01 一、制度变迁理论概述 制度是一种“公共产品”,包括正式和非正式的规则,制度变迁简单说就是一种效益更高的制度对另一种效益相对较低的制度的替代 过程。制度由个人或组织生产出来,成为制度的供给。在人的有限理性和资源的稀缺性前提下,制度供给也是有限、稀缺的。随着外界环境的变化,人们会不断提出对新制度的需求,以实现预期能够增加的收益。当制度的供给和需求基本均衡时,制度是稳定的;当现存制度不能满足人们的需求时,就会发生制度变迁。制度变迁的动力是潜在利益的存在。制度变迁成本与收益的比较对于促进或延缓制度变迁起

着关键作用,只有在预期收益大于预期成本的情况下,行为主体才会去推动直至最终实现制度变迁。 制度变迁分为诱致性变迁和强制性变迁。前者指由个人或一群人,受新制度获利机会的引诱,自发倡导、组织和实现的制度变迁,又称“自下而上”的制度变迁。后者指由政府充当第一行动集团,以政府命令和法律形式引入和实行的制度变迁,又称“自上而下”的制度变迁。 二、我国农村土地制度的三次变迁 建国以来,我国农村土地制度经历了由农民土地所有制到农村土地集体所有制,再到农村土地家庭联产承包经营责任制的制度变迁。 土地改革时期,建立了以“耕者有其田”为特征的农民土地所有制,这种土地制度是一种集所有权、使用权、收益权、处置权于一体的“单一产权结构”,其产权归农民个体所有。农村合作化和人民公社化时期,建立起以土地所有权和经营权高度集中、集体土地无偿使用为特征的农村土地集体所有制。十一届三中全会以来,确立起集体所有、农户经营为特征的家庭联产承包责任制。这一土地制度在坚持土地集体所有制不变的前提下,实现土地所有权和使用权分离,调动了农民的生产积极性。三次变迁中,前两次属于强制性变迁,第三次是诱致性变迁,最后又由国家给予肯定并在全国推广。

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的、落后的建立在个体私有制基础上的小农经济”有活力,为国家完成工业化原始积累,为了适应国家当时优先发展重工业战略的历史过程中做出的不可磨灭的贡献。 1978年国家初步工业化的目标已经顺利实现,工业化原始积累已经完成,人民公社制已完成了其应有的历史使命,其弊端也日益暴露。 人民公社制本质上是高度集中的“政社合一”体制,由于受到“左”的指导思想影响,强调提出合作化运动高潮的到来,强行在全国建立高级农业合作社,并建立以“一大二公”为特点的人民公社,实行统一核算、统一分配、统一安排生产、统一调配劳力,彻底废除农村土地私有制,彻底剥夺农民对土地的私有权,从而使土地乃至农民的生产资料、生活资料等都属公社共有,由公社统一经营。由于管理权限过于集中和分配上的平均主义,严重挫伤了广大农民的生产积极性,阻碍了农业生产的发展,农民生活长期得不到改善。到1978年,全国尚有2. 5亿农民的温饱问题没有解决。因而,一轮新的农村土地制度变革迫在眉睫,一种新的农村土地制度安排呼之欲出。1978年安徽凤阳县小岗村18户农民的分田单干,包产到户,揭开了中国农村改革的序幕,土地政策的变革成为农村改革乃至中国改革的突破口。[1] 二、家庭联产承包责任制的实施和演进 改革开放以来,我国土地管理制度发生了巨大的变化,且带有鲜明的渐进发展的特征,家庭联产承包责任制,作为一种新的农地制度在具体的实施过程中,经历了两大历史时期:第一轮土地承包时期(1978-1993年),第二轮土地承包时期(1993年-至今),具体可分为四个阶段[2]:

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农村土地管理制度论文 【摘要】三农问题是我国发展面临的主要社会问题,直接关系着社会主义建设事业。因此,我国党和政府高度重视三农问题的解决,积极采取促进农村经济发展的措施。而土地作为农民生存发展的物质基础,直接影响着三农问题的解决,土地管理也成为我国政府部门的重要工作。在三农问题的解决中,政府加快改革农村土地管理制度,以促进农业生产。但是,由于受传统土地管理的影响,农村土地管理制度在承包土地流转、集体建设用地、宅基地置换等方面仍存在着很多问题需要政府解决。研究农村土地管理制度改革不仅能够提高土地管理效率,解决土地问题,而且农村发展和社会主义建设有着深刻意义。 【关键词】农村;土地;管理;制度改革 1.农村土地管理制度改革的必要性 在社会不断发展进步的背景下,我国对农村土地管理的相关制度和法律规定进行了一定的调整,推进了农村土地管理工作的开展。并且,农村土地直接关系着农民的生存和发展,关系着广大农民的根本利益。因此农村土地管理制度改革需要从农民入手,从农村发展实际出发,从立法、制度、整儿等方面入手,改进土地管理工作中的不足,保证农村土地的合理利用,充分发挥农村土地在农业发展中的作用。 2.农村土地管理制度存在的问题 2.1承包地流转问题。首先,农民的土地流出承包意愿不断减弱,很多农户都不愿意将承包来的土地流转出去,还有一些农户在流转承包土地之后要求将承包土地回收。这是因为,农民对土地存在着矛盾心理。一方面,他们认为土地的农业收益较少,无法从根生上提高经济收入。另一方面,农民对土地的依赖程度较高,认为土地是他们的唯一要价砝码。在这种情况下,很多农民不愿意讲自己承包的土地流转出去;其次,农村的规模经营主体缺乏劳动力。种植业的经营利润较少,劳动量较大,很多青年人都不愿意从事种植业工作。但是中老年的体力有限,无法从事劳动量大、劳动时间长的农业工作,导致农业生产缺乏劳动力。 2.2集体建设用地流转问题。农村土地管理中的集体建设用地存在着一些问题,严重影响集体建设用地的使用。首先,我国对农村集体建设用地的政策支持和法

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一、背景意义 大力推进生态文明建设,合理开发国土空间,优化国土空间开发格局,是关乎我国国土生态安全、保障可持续发展的重要战略,是增强国家综合实力,实现可持续发展的重要内容。我国国土空间辽阔,不同区域的地形地势、自然条件和资源环境禀赋存在着明显差异。随着人口的增长,城市化进程的加快,由于高强度的开发和产业布局不尽合理,部分地区的经济社会发展规模已经超出了资源环境承载能力,土地退化、生物多样性下降、生态系统服务功能降低等问题日益突出。开展国土空间适宜性开发评价是落实主体功能区战略的重要体现,也是贯彻落实国家相关政策意见和要求的具体体现。 2010年12月21日,国务院印发了《全国主体功能区规划的通知》(国发[2010]46号),明确了根据自然条件适宜性开发的理念,提出必须尊重自然、顺应自然,根据不同国土空间的自然属性确定不同的开发内容。 2016年12月27日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《省级空间规划试点方案》(厅字[2016]51号),明确要求开展陆海全覆盖的资源环境承载能力基础评价和针对不同主体功能定位的差异化专项评价,以及国土空间开发适宜性评价,为划定“三区三线”奠定基础。 2017年3月24日,国土资源部关于印发了《自然生态空间用途管制办法(试行)》(国土资发[2017]33号),明确要求市县级及以上地方人民政府在系统开展资源环境承载能力和国土空间开发适宜性评价的基础上,确定城镇、农业、生态空间,划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界,科学合理编制空间规划,作为生态空间

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程序十二:编制市政基础设施实施方案 程序十三:组织验收,评估土地成本 程序十四:纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10

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新中国农村土地制度演变及启示 摘要毛泽东主席说:中国的问题是农民问题,农民的问题是土地问题。新中国成立60年来,我国的土地制度经历了多次变革,但土地问题至今仍在很大程度上困扰着我国经济社会的发展。研究我国土地制度,尤其是新中国农村土地制度的变革历程及其影响,能为我国制定有关土地的方针政策提供借鉴和参考,具有重大意义。 关键词土地制度改革农村 一、土地制度与土地制度改革 1、土地制度 土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度。它既是一种经济制度,又是一种法权制度,是土地经济关系在法律上的体现,是构成上层建筑的有机组成部分。 土地制度有广义和狭义的概念之分。广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度,是人们在一定社会经济条件下,因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。 在新中国成立后的一个很长的历史时期内,由于特定的历史原因,在人们的传统观念上,习惯把土地制度理解为狭义的土地制度。改革开放特别是实行社会主义市场经济以后,随着我国社会经济制度的不断变化和发展,人们对我国土地制度含义的理解不断深化和发展。新的观点摆脱了旧的思想观念的束缚,更强调广义的土地制度,在重视土地所有制度、土地使用制度、土地的国家管理制度的同时,更增强了对新形势下由新的土地关系所产生的新的土地制度的关注程度,诸如土地利用制度、土地流转制度、耕地保护制度、土地用途管制制度等等。 本文所指的是广义的土地制度,但主要探讨的是土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。 2、土地制度改革 土地制度改革,顾名思义,就是为了适应生产力的发展要求,推动经济社

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国土空间规划编制工作调研报告 20XX年1月23日,中央全面深化改革委员会第六次会议审议通过了《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》《关于建立以国家公园为主体的自然保护地体系指导意见》等文件。这对于实现国土空间合理规划和利用,正确处理自然资源保护与开发的关系具有重大意义。其中,科学划定“三区三线”,区划生产、生活、生态“三生”空间,是协调自然资源科学保护与合理利用的基础性工作。国土空间规划是对国土空间资源和布局进行的长远谋划和统筹安排,以空间治理和空间结构优化为主要内容,是实施国土空间用途管制和生态保护修复的重要依据,旨在实现对国土空间有效管控及科学治理,促进发展与保护的平衡。国土空间规划的客体是国土,直接服务于空间治理,现阶段空间规划具有战略引领、底线管控、空间优化、基础保障、综合整治、政策引导等功能。 县级国土空间规划具体落实省级以及市级规划战略部署及指标约束,对县域范围内国土空间开发保护做出总体安排和综合部署,是制定空间发展政策、开展国土空间资源保护利用修复和实施国土空间规划管理的空间蓝图,是编制县域专项规划与详细规划的依据,是乡镇国土空间规划的上位规划。 一、xx县空间规划编制存在主要情况及问题 (一)秦岭生态环境保护任务较重 xx县全县位于秦岭生态保护范围,属于国家重点生态功能区,

主要有渔洞河水源地保护区、皇冠山省级自然保护区核心区、平河梁省级自然保护区核心区、天华山国家级自然保护区核心区、大熊猫保护公园(国家级)、牛背梁自然保护区、即将形成的引汉济渭水源地区等一系列诸多保护制度,生态保护责任重大,为国家生态建设做出了重大贡献。也由于全县位于秦岭保护核心区,县域内地貌以山地为主,山岭纵横,导致全县自然生态系统脆弱,滑坡、泥石流等地质灾害频发,为今后全县生态建设及修复带来诸多影响。 (二)城镇周边基本农田保护任务较重 由于xx县地处秦岭山区,地貌以山地为主,地势平坦适宜耕种的土地较少,优质耕地多位于城镇周边、道路沿线和川地坝区,因而在划定基本农田时,大部分道路沿线耕地划为城镇周边基本农田,而xx县城镇发展几乎全部集中在河谷及道路沿线,城镇周边基本农田保护范围较大,导致城镇发展空间受到一定限制。 (三)“三区三线”划定存在突出问题 “三区”是指城镇、农业、生态空间。其中,城镇空间指以城镇居民生产生活为主体功能的国土空间,包括城镇建设空间、工矿建设空间以及部分乡级政府驻地的开发建设空间;农业空间指以农业生产和农村居民生活为主体功能,承担农产品生产和农村生活功能的国土空间,主要包括永久基本农田、一般农田等农业生产用地以及村庄等农村生活用地;生态空间指具有自然属性的以提供生态服务或生态产品为主体功能的国土空间,包括森林、

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当前中国农村土地制度改革的现状与问题 中国社会科学院农村发展研究所党国英 土地制度改革始终是中国整体改革中的一个重要方面。大量观察表明,农村土地制度不仅直接影响到中国土地资源的保护和农业生产的可持续发展,还关系到整个国民经济的宏观运行和行业效率,也关系到中国农村社会的政治稳定。可以断定,从2004年开始,中国农村土地政策乃至一般的土地政策将发生重要变化,变化的程度取决于多种因素,特别取决于高层决策者远见卓识和行动魄力。本报告将集中分析目前中国农村土地改革的现状与问题,并对一些具体政策的影响做出评论。 一、2004年农村土地政策的变化及其背景 2004年,中国政府的农村土地政策的基本法律框架没有大的变化,但在局部上也做出了较多调整。这年土地政策的显著特点是强调中国政府要执行世界上“最严格”的土地政策,以保护中国日益紧缺的土地资源,控制乱占和滥用土地。 2004年中央政府出台的与土地有关的最重要的政策调整,体现在10月21日颁发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)中。这个决定发布之前,国务院先后发布了两项通知,意在稳定和回复农业播种面积。这两项通知分别是3月20日的“国务院关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知”和4月30日的“国务院关于尽快恢复撂荒耕地生产的通知”。28号文件责成有关政府机构根据文件精神制定具体的落实意见。本着这个要求,国土资源部很快出台了两项决定,分别是11月9日关于加强农村宅基地管理的意见和随后发布的新版“征地补偿标准”。 本年度发布的一系列文件的主要特点是: 第一,加大了对违反土地法规行为和行政渎职的处罚力度,体现了实行“世界上最严格的土地管理政策”的精神。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》指出:要加大土地管理执法力度,严肃查处非法批地、占地等违法案件。建立国土资源与监察等部门联合办案和案件移送制度,既查处土地违法行为,又查处违法责任人。典型案件,要公开处理。对非法批准占用土地、征收土地和非法低价出让国有土地使用权的国家机关工作人员,依照《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂

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关于创新农村土地管理制度助力乡村振兴的思考 摘要:土地是经济开始、是财富之母、农业的基础、农民的根源。土地制度是 国家生产关系重要部署和所有管理制度中最基本的制度。21世纪以后,随着社会经济的不断发展与进步,城乡一体化发展背景下的农村地区的土地管理更加严重。为了管理农村土地,需要继续完善综合管理战略,不断改善农村基础设施条件, 从而落实城乡一体化发展背景下的中国农村土地管理制度改革,解决农业、农村、农民问题,实现城乡一体化发展。 关键词:土地管理制度;改革创新;措施 引言 在现代化社会发展过程中土地资源是重要的物质资源,我国国土辽阔,但是 由于人口基数较大,人均占有土地量较少,为了保障土地资源能有效应用,当前 要进一步强化土地资源管理工作。在现阶段土地工作开展过程中,土地管理战略 能保障各项土地工作有序开展,对全面提升管理工作效率以及扩大管理范围具有 重要意义。但是从现阶段我国部分区域土地管理工作现状来看,仍旧存在较多问题,当前要进一步完善各项管理制度,保障各项管理工作能落实到实处,推动我 国土地资源可持续发展。 1土地管理制度中存在的各项问题 1.1耕地保护面临的挑战 当前我国人口约有14亿,粮食自给量不足60%。如果继续降低我国农产品的占比,必将对我国粮食安全带来严重的影响,因此我国制定了严格的耕地面积红线。但在具体工作中,1.2亿hm2的耕地红线难以得到有效的保障。首先,在计 算耕地面积的过程中,我国将实测面积作为具体的考核标准。但依据传统的统计 标准,土地的实际产量是基层计算耕地面积的主要计量方式,因此,我国的耕地 面积有虚高的成分。其次,我国部分地区在补偿占用耕地的过程中,存在以次充 好的现象。近年来,城市发展占用了大量的农业用地,这部分土地的质量普遍较好。在耕地补偿的过程中,部分地区开垦了对等的贫瘠土地,但是这些土地的产 量远低于被占用的耕地。 1.2监管不合理,管理措施落实不到位 在社会经济发展中对农业耕地、林业用地不合理监管与保护,受到自然条件 等要素影响,土地会发生不同程度荒漠化与水土流失问题,致使土地质量不断降低。其次城市发展过程中各类废水废气不合理应用,不通过处理随意排入土地中,将会导致区域土地资源与水资源受到污染。从现阶段土地管理工作发展现状来看,国家已经拟定了各项土地管理政策,但是由于缺乏有效监管,地方管理部门难以 重视。加上部分管理人员自身缺乏良好的责任意识,专业素质有待提升,需要更 新管理思想,致使各项管理政策未能全面实施。 1.3土地强制征用情况的存在 从改革开放至今,中国城市的发展和建设,在几十年内可以迅速发展,这其 中的原因就有征收农村土地,且征用土地基本上都是强制征用,这一行为严重损 害着农民利益以及相关权益,这由两个方面可以体现:(1)由于土地征用后农 民目前的补偿制度不完善,补偿只是根据征地后的土地效益制定的,没有考虑到 土地成本,对农民进行补偿。(2)一直以来,我国土地征收范围一直很广,不 利于土地的合理利用和土地资源的合理配置,从而阻碍着城乡一体化发展的推进。 2农村土地管理制度改革创新探索

土地一级开发管理办法(1011修订)

土地一级开发管理办法 第一章总则 第一条为了适应土地新政,加大土地一级开发力度,加强北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“母公司”或“北京城建”、“股份公司”)土地一级开发管理工作,特制定本办法。 第二条本办法所指土地一级开发包括通过授权、招标、项目收购、政府委托等方式取得项目的土地一级开发权,对待开发土地进行立项核准、办理规划、征地手续,在完成所开发土地的整理(包括用地范围内单位和居民的拆迁、地上建筑物的拆除)、市政基础设施、交通、环境的建设后,该地块经过国土部门的验收和相关评估机构的评估定价,进入土地二级市场交易的动态过程。 第三条本管理办法适用于北京城建投资发展股份有限公司及各控股子公司(以下简称“各子公司”),参股企业可参照执行。 第二章工作职责界定 第四条土地一级开发阶段,母公司和子公司的工作职责和权限划分如下:(1)股份公司工作职能: 1)项目拓展部负责收集整理市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息 并进行整理分析,筛选出优质项目信息。 2)项目拓展部负责组织对所有一级土地拓展项目的评价、决策。 3)项目拓展部按照股份公司投资管理制度和合同管理制度规定,负责股份公司 主导的一级土地购置、合作协议的起草、谈判、组织签订、组织实施等工作。 4)相关职能部门负责指导子公司组织征地、拆迁、市政和基础设施建设等工作。 5)项目拓展部负责指导子公司一级土地项目挂牌方案的制订、挂牌手续的办理、 报批及履行挂牌手续等工作。 (2)子公司工作职能: 1)子公司营销管理部负责及时搜集区域市场的土地一级开发项目信息录入信息

库,经过整理分析后,从中筛选出优质项目信息并及时上报母公司项目拓展 部。 2)子公司相关部门参加股份公司项目投资评审会议,上报项目所在区域投资机 会研究报告、上报子公司拓展房地产项目所提交的项目投资可行性报告,供 股份公司召开项目投资评审会议参考。 3)子公司对取得一级开发权的土地开发负责具体的实施工作。 第三章土地一级开发管理工作内容 第五条土地一级开发管理主要包括以下五方面内容: (1)土地计划的编制; (2)土地信息的筛选; (3)土地一级开发项目获取; (4)土地一级开发项目实施管理; (5)二级开发项目获取准备工作。 第四章土地一级开发项目拓展规范 第六条编制土地计划 项目拓展部依据母公司的发展战略、年度经营计划、财务预算,提出年度、季度土地购置和开发计划草案,经主管领导审定后由企业发展部统一汇总; 项目拓展部对各子公司上报的上一计划期土地开发计划(包括但不限于土地一级开发)完成情况进行收集、汇总、分析,提出母公司年度、季度土地资源情况统计草案,经主管领导审定后由企业发展部统一汇总; 第七条土地信息的筛选 1)各子公司及时搜集市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息并进行整 理分析,筛选出优质项目信息及时上报母公司项目拓展部; 2)项目拓展部将目标项目信息和部门专业意见汇报分管领导,经母公司决策机构 审议选定有价值的目标项目,根据实际情况组建项目拓展工作小组; 3)项目拓展工作小组对目标项目进行进一步深入调查、论证工作和合同谈判,提

改革开放以来中国农村土地承包制度的历史沿革

改革开放以来中国农村土地承包制度的 历史沿革 作者:秦英羽 家庭联产承包责任制是中国土地制度的一大创举,自提出至今也不过三十几年,通过不断创新、完善,现已形成一套比较系统的具有中国特色的土地制度体系。自改革开放以来,我国的农村土地承包制度大概可分为三个阶段: 一、家庭联产承包责任制的确立阶段,此阶段主要以中央文件及部门规章的调整为主。 1、中国农村土地承包制度无疑是以1978年11月24日安徽省凤阳县凤梨公社小岗村18位农民分田到户为起点,小岗村18位农民在严立华家低矮残破的茅屋里创造了极具中国特色的家庭联产承包责任制。 2、1979年9月28日党的十一届四中全会通过《中共中央关于加快农业发展若干问题的决定》,其中规定“不许分田单干,除某些副业生产的特殊需要和边远山区、交通不便的单家独户外,也不要包产到户”,这表明对于“包产到户”,国家在政策上有所放松。 3、1980年9月,中共中央在《关于进一步加强和完善农业生产责任制的几个问题》中规定:“在边远山区和贫困落后地区,集体经济长期搞不好的生产队,群众要求包产到户的,应当支持,也可以包

干到户”;“已经实行包产到户的,如果群众不要求改变,就应允许继续实行”。这是第一个肯定包产到户的中央文件,对解决“包干到户”、“包产到户”问题的争论及推动农业体系改革,产生了重要的影响。 4、1982年1月1日,中共中央1号文件《全国农村工作会议纪要》第一次明确包产到户的社会主义性质,明确指出包产到户、包干到户或大包干都是社会主义生产责任制,其不同于合作化以前的小私有的个体经济,包产到户是社会主义农业经济的组成部分。 5、1983年1月,第二个中共中央1号文件《当前农村经济政策若干问题》出台,该文件对家庭联产承包责任制作出了高度评价,赞扬它是“党的领导下中国农民的伟大创造,是马克思主义关于合作化理论在我国实践中的新发展”。 6、1984年1月1日,中共中央发出第三个1号文件《关于1984年农村工作的通知》,主要强调要稳定和完善生产责任制,将土地承包期政策明确规定为延长15年不变;对农民向土地的投资应予合理补偿;自留地、承包地均不准买卖,不准出租,不准转作宅基地和其他非农业用地等。 上述4-6点所述的三个中央1号文件从政策上、理论上将包产到户稳定化、长期化、合理化、规范化,正式确立了家庭联产承包责任制度。因此制度在全国各地的迅速推广实施,1978年至1984年我国农业得到飞速发展,粮食产量大大提高。 二、逐步完善阶段,此阶段将家庭联产承包责任制写进法律,

中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革

石河子大学毕业论文 题目:中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革 院(系): 专业: 学号: 姓名: 指导教师: 完成日期: 2017年5月14日

目录 一引言 (5) 二农村土地产权制度的历史演变 (5) (1)土地改革(1949-1952年) (5) (2)人民公社体制(1953-1978年) (5) (3)家庭联产承包责任制(1978年以后) (6) (4)建国以来土地演变分析 (6) 三当代农村土地制度现状 (7) (1)现有法律制度 (7) (2)存在的问题 (7) (3)引发的经济和社会问题 (9) 四当前农村土地改革方向解析 (10) (1)承包权改革目的 (10) (2)土地改革中承包权的方向 (10) (3)土地改革中经营权的方向 (11) 五结语 (11)

中文摘要 1978年以来,经过进30年的演变和发展的家庭联产承包责任制在当下的时代巨变中逐渐展现出其不适的一面,2014年中央拉开了土地改革的帷幕。本文从建国开始探讨土地制度的演变过程,分析当代土地制度的现状,分析其优势和缺陷,探讨2014年土改的出发点和目标,预判其未来走向。本文认为:现阶段,土地改革依然要以保护进城务工农民的利益为考虑,维持农村土地集体所有,保护承包权的稳定发展,实行经营权的有序流转。从远目标是要实现承包权的自由流转,从立法和制度两个层面上完善土地法律体系。 关键字:土地产权、三权分置、土地改革

Abstract Since 1978, after 30 years of evolution and development, the HouseholdContract Responsibility System has showing its discomfort side gradually in the current era of changes. In 2014, the government opened the curtain of the reform of land. This paper started from 1949 to explore the evolution of the land system, analyzing the status of contemporary land system, analyzing its strengths and weaknesses, to explore the starting point and goals of land reform in 2014, and predicting its future direction. This paper argues that at this stage, agrarian reform is still necessary to protect the interests of migrant workers and peasants, to maintain the steady development of rural land collectively and protect the right of contracting, and to carry out the orderly circulation of management rights. From the far goal is achieving the free flow of contracting rights, from the legislative and institutional levels to improve the land legal system. Key word: the Land Property Rights, the Separation of the Property Right, the Reform of Land System

土地一级开发实施方案的编制和审核办法

土地一级开发实施方案的编制和审核办法 (征求意见稿2006-6-22) 第一章:总则 第一条为规范本市土地一级开发行为,加强土地一级开发项目管理,切实保证土地利用规划和城市建设规划的实施,科学、合理地制定土地一级开发方案,根据《北京国有建设用地供应办法(试行)》(京政发【2005】6号)《北京市土地储备和一级开发暂行办法》(京国土市【2005】540号)和《北京市土地一级开发项目招投标管理办法》(京国土市【2006】290号)的有关规定,制定本办法。 第二条在本市行政区域内,土地一级开发项目均需遵照本办法编制土地一级开发实施方案。 第三条北京市国土资源局是土地一级开发实施方案编制的主管部门,在市土地局和区县国土资源分局的领导下和协调下,各级储备机构负责组织编制土地一级开发实施方案。 第四条土地一级开发实施方案编制与申报的单位为储备机构、市区危保办、国有土地原土地使用权人,具体编制工作可以委托具有资质的相关中介组织。 一级开发项目提出后,应征得区、县政府或国有土地使用权人上级主管部门同意,同时向市国土局申报后,方可编制土地一级开发实施方案。 第二章:编制内容 第五条土地一级开发实施方案的编制,主要包括土地一级开发项目基本情况、成本测算与市场预测、开发进度等内容。

第六条项目基本情况的编制主要包括以下内容: (一)项目区域位置描述和附图,自然环境描述和分析。 (二)土地利用情况分析:集体土地、国有土地数量和分布;农用地(含耕地等)、建设用地(宅基地)、未利用土地的数量和分布图,并提交土地勘测成果报告。 (三)上物现状分析:结合现场调查,分别在地形图上进行房屋现状调查统计;基础设施调查统计(含地下管线);树木、古树、文物调查统计。城八区提供1:500或者1:2000地形图,远郊县提供1:2000或者1:10000地形图。 要规划指标说明并附控制性详细规划成果。 (五)人文环境和特殊适用政策说明。 第七条土地一级开发成本包括直接成本和间接成本。直接成本包括以下内容。征地成本、拆迁成本、市政建设成本。间接成本包括以下内容:有关税费、财务费、不可预见费。 第八条征地成本测算包括以下内容 (一)经集体土地所有权人表决同意的、或者乡镇政府同意的有关土地征用方案,包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费(含乡镇企业房屋、树木、构筑物)、青苗补偿费;也可以包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿的金额。土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁,分别计算土地征用补偿费,并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额。 (二)不能达到前条测算条件的,可以由区县土地储备机构结合周边案例估算土地征用补偿费用。 (三)测算征地有关税费。 (四)说明支付土地补偿费用的方式。 第九条拆迁工作成本测算包括以下内容

土地改革

中国农村土地制度的世纪变革 自辛亥革命至今,我国农村土地制度经历了近百年的跨世纪的变革。站在新中国60周年的历史关节点上回望之,它给我们带来强烈震撼和深思:没有哪一个国家的农村土地关系演化有中国之剧烈、之频繁;也没有哪个国家能像中国那样,土地归农是民心趋从的重要条件;土地制度变革常常成为社会革命的动因和前导,引发经济、政治、文化乃至整个社会结构的深刻变革,因此土地制度变迁中的政治稳定权衡多于经济效率权衡。历史经验告诉我们,有效的土地政策、法律和制度必须在相当长的时期内保持稳定,长期坚持家庭承包经营制度是历史的必然选择。 本文梳理了我国传统的土地经济理论、政策思想和制度特色,分析了中国革命和风暴时期的不同土地政策主张和实践,重点回顾了新中国60年农村土地制度的四次重大改革,反思了我国农村土地制度世纪变革中土地文化传统的影响和历次变革中的经验和教训。 自辛亥革命至今,现代中国农村土地制度变迁经历了98年的历程。近百年的历史跨越了两个世纪,大致可以划分为两个历史时期。第一个历史时期是中国革命和风暴的时期(1911~1949.9),就农村土地制度变迁而言,先有孙中山的“民生主义”和“耕者有其田”的主张,后有共产党的“耕地农有”的思想和打土豪分田地的实践。蒋介石控制下的南京政府实际执行的土地政策,则背叛了三民主义的主张,极力维护封建土地所有制,这种做法实际上为共产党以“耕地农有”为号召,动员农民参加革命推翻反动政权创造了条件。“得民心者得天下”,“土地归农”再次成为民心趋从和革命成功的关键。第二个历史时期是我国国民经济恢复、建设和转型发展的时期(1949.10~今),其间,农村土地制度经历了土地改革、农业生产资料的社会主义改造、人民公社运动、家庭承包经营等三次重大变革,至今已形成“农村土地集体所有、家庭承包经营、长期稳定承包权、鼓励合法流转”的一套完整的新型土地制度,从而加速了中华民族的伟大复兴,奠定了我国国民经济持续发展和社会长治久安的坚实基础。 一、中国农村土地世纪变革的政策思想和制度基础 中国是最古老的农业国家,五千年文明史其实就是农耕文明发展史。自周建立民族国家始,至辛亥革命以前的全部封建社会的经济政策思想史也是一部土地经济思想史。中国的农耕文明孕育了丰富的土地经济理论和政策思想,从而构筑了中国封建土地制度,并使之成为中国封建社会的经济基础。它不仅维系和支撑着中国封建社会大厦沿袭两千多年不倒,甚至深刻而全面地影响着中国现代近百年的土地革命和制度变迁,乃至整个社会革命和经济发

关于农村土地制度改革的几个理论问题

关于农村土地制度改革的几个理论问题 董祚继 “地者,政之本也”——孟子 “批判的武器当然不能代替武器的批判,物质力量只能用物质力量来摧毁,但是理论一经掌握群众,也会变成物质力量。理论只要说服人,就能掌握群众;而理论只要彻底,就能说服人。所谓彻底,就是抓住事物的根本。”——马克思 马克思在《〈黑格尔法哲学批判〉导言》中的这段精辟论述,对正在开展的农村土地制度改革试点工作具有现实指导意义。三项试点工作去年初启动,目前已进入“下半场”,取得了积极进展,但在土地增值收益分配、土地征收范围确定等一些重大问题上仍然众说纷纭、莫衷一是。改革推进既需要有关地方解放思想、大胆探索,也需要加强理论研究,用有说服力的理论成果“掌握群众”、推动实践。 一、关于土地增值收益分配问题 农村土地制度改革的核心是利益调整,利益调整的关键是土地增值收益分配。农村土地制度改革三项试点都涉及到土地增值收益分配问题:土地征收补偿标准按照被征地原用途还是规划用途,集体经营性建设用地直接入市取得的出让收益与实施土地征收转用的补偿费用之间的差额如何处置,农户宅基地有偿使用或有偿退出产生的土地收益如何安排,归结起来,都是土地增值收益如何分配问题。这就是学界长期争论不休的“涨价归公”“涨价归私”还是“公私兼顾”问题。 根据现行法律规定,集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,农村集体经济组织之外的非农建设必须使用国有土地,征收土地按照被征地的原用途给予补偿。这些规定实际上遵循了“涨价归公(国)”的原则。 但“涨价归公”的理论和实践并非社会主义中国所独创。英国经济学家约翰·穆勒较早提出这一主张,在1848年出版的经济学著作中,他提出应把土地自然增长的价值收归社会所有,“社会的进步和财富的增加,使地主的收入无时无刻不在增长;……他们不干活儿,不冒风验,不节省,就是睡大觉,也可以变得愈来愈富。依据社会正义的一般原则,他们究竟有什么权利获得这种自然增加的财富?如果国家从一开始就保留有权利,可以根据财政上的需要对地租的自然增长额课税,又有什么对不起地主的呢?”[1]其后,美国经济学家亨利·乔治发展了这一思想,指出:“土地价值不表示生产的报酬,……它在任何情况下都不

土地管理制度

我国农村土地制度改革分析摘要:土地是民生之本,是农业活动最基本的生产资料,建立完善的农村土地制度对促进社会和谐具有重大的现实意义。当前,农村土地问题是“三农”问题之症结所在。为此,对农村土地制度的规范和完善,既是中国农村乃至整个国民经济实现可持续发展的保证,也是当前农村经济和社会稳定发展亟待解决的重大课题。本文根据当前我国农村经济和社会的现实情况,对农村土地制度存在的现有问题做出详细的分析,并提出了农村土地制度改革和创新的基本思路。 关键词:农村土地制度改革与创新土地改革模式土地制度缺陷 一、土地制度国内外相关理论综述 土地制度的概述: 西方新制度经济学是我们进行土地制度创新研究的主要理论依据,而至于什么是土地制度,学者们存在不同的看法,尤其是国内外理论界存在着明显的分歧。简单来说,存在以下五种代表观点: 1、土地制度是一定社会经济制度下一个国家与社会因人们利用土地而产生的人地关系以及其中人与人关系的一种法定的结合形式,即由国家社会定制的人们共同遵守的土地利用法制规范与政策。 2、土地制度是一定经济条件下土地关系的总和,是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系,它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。 3、土地制度是由土地所有制、土地使用制度、土地流转制度和土地管理制度及其他要素构成的社会经济制度。 4、土地制度有广义与侠义之分,广义的土地制度包括有关土地问题的一切制度,侠

义的土地制度主要指土地所有、使用与政府管理三大制度。 5、土地制度包括两个基本制度,一是土地的所有制度,而是地权制度即土地产权制度。 上述的五种专家学者的观点反映出其不同的视角和思维,前四种属于广义的土地制度,后一种是侠义的土地制度。从发展的观点来讲,土地制度作为社会经济关系的总和,其形成与发展的根本动力在于社会生产力的进步与人地关系的演进,因此从本质上讲,农村土地制度是一个动态的概念,其内涵也不是一成不变的。 综合以上的学者观点,结合我国的具体国情,将我国农村土地制度概括为以下几点:一是农村土地产权制度;二是农村土地经营制度;三是农村流转与配置制度;四是农村土地收益制度等。 二、我国农村土地管理制度存在的主要问题和缺陷 我国农村现行的土地制度, 是20世纪80年代初形成的。从城乡统筹发展的要求看, 农村土地产权制度存在的问题主要是产权不明晰、承包期不稳定、宅基地产权不清等。同时 由于土地要素配置时间长、效率低、交易成本过高, 造成土地闲置、浪费和稀缺并存。现行农村土地制度的缺陷主要体现在以下几个方面。 (一)集体土地产权主体不清晰 中国农村土地归农民集体所有,这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是,“集体”是哪一级,在法律规定中则较为含糊。例如,在《宪法》中被笼统界定为集体所有,在《民法通则》中被界定为乡(镇)、村两级,而在《农业法)和《土地管理法》中则指乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。为此,在集体所有制下,“谁”真正拥有土地,实际上是不明晰的。所有权的虚设造成产权模糊,“责、权、利”不清,法律赋予农民的权益,由于实现形式的模糊不清而得不到落实和保证,但农民却要承

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