中国养老地产网——美国养老地产模式分析

中国养老地产网——美国养老地产模式分析

现状

我国进入老龄化社会以来，呈现出老年人口基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国未富先老的国情和家庭小型化的结构叠加在一起，养老问题异常严峻。

未来

中国是人口第一的大国，而且人口仍在持续膨胀，增速为每年570万。一方面是人口总数持续增长，一方面是人口平均寿命不断延长，人口老龄化是不可避免，且愈演愈烈的社会难题。安联集团上一期《人口结构变化报告》的中国专题中显示，中国的退休人口（60岁及以上人口）与劳动年龄人口（15岁至59岁之间人口）的比例约为19:100。按照中国现行60岁的退休年龄计算，2013年劳动力拐点将会突显，15岁至59岁的劳动年龄人口将达到峰值，随后开始进入退休潮，届时社会养老保障体系将面临严峻的挑战。

一、养老地产

1、养老地产的概念

养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产一般称作为老年住宅。

2，老年住宅产业化

老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。回顾近代，我们就不难发现老年产业诞生、发展的线索。上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩的一章。人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每一阶段的人口比例失调，这是老龄化产生的一个重要原因。二次大战结束，人类社会进入了一个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。老年人口的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年保健、护理以及我们着重研究的老年住宅产业。

除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一部分老年人住在老年住宅中养老。为此，世界各国（含我国）的城市都根据自己的经济实力和实际需要，建设和发展一批专门供老年人居住的老年住宅。概括起来，各城市的老年住宅主要有以下几种形：

2.1、老年公寓

强制性行业标准《老年人建筑设计规范》JGJ122-99第2.0.6条，将老年公寓定义为专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。笔者认为该定义应该加上“由专门机构按照市场原则开发和经营的内涵。

一般的情况是，在住宅小区内，专门规划出一两幢楼，按照适于老年人居住的要求来进行设计和建设，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年公寓除了在建设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐交往等各方面，都有

妥善的安排。这种公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，虽然住房面积一般会比原来自已的住房要小一些，但仍是一家一户，可以保证老年人的私密性、独立性和领域，既能保持家庭的温情，又加上公寓对老年人周到的照顾和服务，必会受到不少老年人的欢。

北京的澳洲康都小区，就建设了一幢这种老年公寓，定名为乐龄公寓，并在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐、交往等各方面，专门做出全面安排，是一个重要的尝试。

老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。主要特征有：

1），在时间特征上，老年公寓的入住群体入住时间较长。它不同于托老所的流动性。暂时性。虽然老年人入住老年公寓的时间长短，由他们根据需要自愿决定，但多数入住老人相对稳定，居住时间比较长。

2），在经济特征上，老年公寓形成投入产出的良性循环。敬老院、福利院是以国家、集体供养为主，属福利救济型，而老年公寓是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓已经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要。

3），在社会特征上，老年公寓实行同吃同住、同活动的群居生活方式。

4），在服务特征上，老年公寓有较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等服务。

5），在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权，入住的老人则是租赁的形式。

6），在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境。

2.2老年社区（老年住区）

以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发、建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。

老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起，。因为社区主要是为老年人服务的，因而老年社区专门为老年人设置的医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多的优惠。

老年社区特征：

1），专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主的住区，其方式为居家养老。这是它区别于一般地产的主要因素。

2），空间环境上与居民行为上表现为聚集化得独立完整的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美统称为养生住区。如美国的“金岁山庄”“安养住区”退休新村“老人们生活在专门老年住区要方便安全，在规划设计上强调综合考虑居住与生活、工作、购物、文化、教育休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体。

3），具备一般社区的基本功能。除了本身构成完整的自成体系的服务功能外，海域一般房地产项目一样具有从事细胞的功能，具有对外的交通、通讯、商业网点、公共设施和行政管理功能，与社会形成共享的发展格局。

4），其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人创造丰富多样的同龄交流环境。

5），专门老年社区往往有2-3栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的模式和老年公寓的模式夹杂在一起，难以区分。

在我国各地，已逐步建成一批老年社区。例如，北京太阳城就是迄今北京规模最大的老年社区，它的总建筑面积为18万平方米。社区以家庭式养老与社会化养老相结合的形式。为满足老年人的生活需要，建筑形式多为三至四层楼房并带电梯，各种道路均为无障碍设计，并根据老年人特点，配套设计了齐全的设施，包括医疗康复、老年活动、家政服务等设施。

美国大力发展老年社区有四、五十年时间，已成为一个老年社区比较发达的国家。为此，专门介绍一下美国较大的老年社区——佛罗里达州的太阳城中心。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达环境最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。太阳城中心从1961年开始开发建设，目前已经成为佛罗里达乃至全美国最好的老年社区。

2.3普通型养老院

有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作”动员住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。

在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量又有新的发展。据不完全统计，截止2004年末，城市有养老院或敬老院4500多个，农村乡镇有敬老院37000多个。总的说来，一是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三、四个老人合住一间房，有的甚至六个老人合住一间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住一间房，很多老人就不愿意去住。据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是一个老人住一套一居室，包括一间卧室、一间客厅、一厨、一卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务、医疗服务以及伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次。因此，今后我国的养老院建设，不仅要稳步地、适度地增加数量，而且更要注意提高水平。也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。

2.4医护型养老院

在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已经有了一定数量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住

医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住一间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在一起。因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动，一般不需要带有客厅和厨房。养老院对这些老人进行24小时的医护，包括诊断、治疗、吃药、打针、穿衣、吃饭、大小便、洗脸、洗澡直至睡觉翻身(有的病人自己无力翻身)，都由医护人员进行护理。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。

在我国，目前还没有专门的医护型养老院。但在有的养老院（敬老院）中，拿出几间房照顾生活不能自理的老人，进行24小时的医护，使这个养老院也兼有医护型养老院的职能。

世界各国城市众多，情况各异。以上4种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式。由于有的形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了一些西方国家的老年住宅形式。由于我国各城市存在着较大的差异，应该允许各个城市的专门老年住宅的形式多种多样，有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。

二，美国养老地产

1，美国养老地产的历史

美国养老地产从无到有，随着其地产业的发展不断发展，如今已形成非常成熟的体系。回顾美国老年地产的发展史，对于新兴市场的老年地产的发展颇具借鉴意义。

2，老年地产的成熟阶段及特征。

由美国的老年地产的形成可以总结如下关于成熟老年住宅的主要发展阶段及特征：

3，美国老年地产的开发现状

3.1, 美国养老地产的分类状况

美国具有设施完善的老年住宅体系。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅的费用一般较低，并且注意提供完善的社区功能。而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人所需服务(但一般不包括医疗和护理服务)，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。

美国的老年公寓一般分为三类：自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务。特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。美国老年公寓及护理业项目投资中心(NC)估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现在有超过28000个老年公寓遍及全国。

在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。太阳城中心是美国较大的老年社区之一，于1961年开始建设，已经成为全美最好的老年社区之一。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户16000名，且一直处于持续增长的态势。

美国太阳城中心的居民必须是55岁以上的老人，陪同老人的中青年人一年居住在中心的时间不能超过30天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料

式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

在太阳城中心，无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且还可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。

在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。住在太阳城中心的居民，大约三分之一是活跃的高尔夫球爱好者，因为高尔夫球是一种最适于老年人的健身运动。无论您是初学者还是高手，都可以参加。因为太阳城中心的高尔夫球场共有126个洞，比标准的18洞球场大得多，球洞也多得多，以利众多老人同时活动。在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。在社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，例如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，您可以到木工坊去做您喜欢的木匠活，也可以到缝纫坊去做缝纫活等等。根据美国一项调查表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长十岁。当然，这个延长十岁，不一定很科学，也可能是商业宣传的用语。

3.2 美国养老地产的市场状况

3.2.1 激烈的市场竞争

根据美国老年公寓及护理业项目投资中心最近的一项调查表明, 住进陪助型公寓的美国公民平均年龄是85岁, 平均居住时间是30个月。对一个拥有张100床位的老年公寓来说, 折算下来每月至少需要3一4名居住者。市场却要求开发商在控制好成本的前提下、在一合理价位向老年人提供公寓。据不久前的统计, 生活在陪助型公寓中的老人, 2/3的年收人只有$25000左右, 但这些公寓每年就需要支付左右。费用太高会导致大多数老年人负担不起, 市场需求不旺己造成负面影响。开发商可以为老年人提供更多的舒适性, 但租金的回报使业主不能负担成本。

对老年公寓市场另一个错误的认识是认为每一个超过65岁的老人都想搬进老年公寓。事实上, 美国当今85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代,对食品短缺和大量失业记忆犹新, 对每年花上上万美元住老年公寓的观念难以接受。但二战时期出生的一代则有可能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年, 因为他们已经适应了高消费。

为了吸引这两代人消费老年公寓, 开发商重点对美国家庭中的成年孩子（20年之后的潜在客户）进行不遗余力的营销, 聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到去老年公寓社区参观的所有事情,并且经常组织各种适合老年人的活动以吸引潜在客户的注意力。

在提高居住舒适性方面, 开发商更是不遗余力。2000年1月份, 芝加哥地区一个老年公寓项目Maravilla in Vernon hills落成, 它营造了另一种居住氛围。六层楼的建筑, 屋顶覆盖18000平方英尺的玻璃弯顶, 有一个非常大的中庭, 完全模拟热带气候, 里面植有热带雨林植物, 人工瀑布、休闲小径、温泉点缀其间。

3.2.2不同的经营策略

美国一家大型房地产信托投资公司—太平洋海湾物业公司3年前小规模地进人老年公寓市场, 经营一类对入住者年龄进行严格限制的自住型老年公寓。每个公寓单元带厨房, 配有家具及所有日用品。现在公司准备每年平均开放5所新的老年公寓设施, 集中在市场进人障碍非常之高、人口密集的地区,比如加里福尼亚州南部靠近洛杉矶的地区, 那是一个老年公寓市场需求很大但开发成本也高得使许多开发商到了望而却步的地方。

与此经营思路完全逆反的是一家专门从事小规模陪助型公寓的开发商bee hive homes。他们远离土地价格昂贵的大都市, 选择居住人口仅有5000人左右的小镇, 所建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右, 由于规模过小而不受一些类似美国残疾人法等法律的限制, 采取许特经营方式, 也非常成功。总之, 谁具备在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力, 谁就会笑到最后。

3.2.3 老年公寓发展的限制因素

在宾州西南地区, 老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策, 但是也缺少必要的政府监控。老年公寓的投资兴建被大多数地方政府视为正面的、积极的因素, 一般都会对此大开绿灯。

对过度开发的一个限制是,与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准。各州医疗护理制度要求不同, 对医疗护理费用支付的许可要求也不同。同时, 医疗保健优先支付制度对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响, 像提供较高保健服务的美国太阳保健园就受此影响而濒临倒闭。

最大的限制是资金匾乏。据NIC (Network Information Center) 估计, 老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%, 现在超过28000个老年公寓设施遍及全国。另对老年公寓投资贷款人的一项调查反映出1999年共贷出108亿美元, 比1998年增长15%。但是到了2000年, 资金开始紧缩。市场的过度开发使出贷人变得更加挑剔与谨慎, 一般只贷给他的固定客户。

华尔街金融市场很早就对这类带医疗设施的物业投注了极大热情。但是到了1998年, 热情开始降温, 最后导致房地产信托股票的逐波下降, 甚至跌破其净资产的价值。

总体上看, 现在美国特护型老年公寓已经饱和, 陪助型老年公寓投资己呈现下降趋势, 只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。

3.3 美国养老地产建筑商

3.3.1 美国老年住宅开发商Pulte Homes

Pulte Homes 公司是目前全美55岁以上活跃长者置业市场的领导者，而这一市场在美国增长是最快的。Pulte Homes 公司在2001年以17亿美元通过并购Del Webb 公司，获得了Sun City 品牌。Pulte Homes 公司把客户分为首次置房、首次换房、二次换房和活跃长者置房四类，强调深化对不同TCG（目标客户群）住区建立不同的建设理念，根据不同的TCG 调整思路，进行针对性的设计，实实在在地按客户实际情况建房，取得了很好的市场成绩。

3.3.2 Meadowmont Retirement community (Meadowmont 退休住区有限公司)

该公司是目前美国最为专业的老年住宅建造商之一。The Cedars of Chapel Hill 就是它的经典案例。该住宅项目规模庞大，有自理型老人居住的适老化住宅，有辅助生活型老年住宅，还有特护型老年住宅。

The Cedars of Chapel Hill开始于2002年五月十五，预计2010年五月十五完工。该社区专门为退休的老人设计建造的。总的建造规模为251套公寓，公寓面积为507711平方英尺；49栋独立式小住宅，面积为108929平方英尺；痴呆老人专业床位36张，24118平方英尺；特别护理52张，30606平方英尺。普通社交活动空间43566平方英尺；公共厨房4879平方英尺；零售商业面积1273平方英尺；健身房1499平方英尺；游泳池3246平方英尺。

专门老年社区的销售方式要适应专门老年住区市场定位及多元化发展的要求，销售方式即包括出售房屋（或房间）的产权，由包括出租房屋使用权及产权式酒店销售（产权式酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）。其中出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造地衍生出多种即满足消费者的消费需求又适合开发经营的租赁方式。产权酒店的销售方式适合专门老年住区中部分老年公寓的本地养老、异地养老等服务模式的市场定位，其一方面满足了投资者获得投资收益的心理预期，另一方面可以使开发商快速回笼资金，继续拥有专门老年住区的经营权，从而有利于专门老年住区的经验方向。4，美国养老地产发展的社会环境

4.1 养老金

养老的支付来源是整个养老产业运行的关键。通常情况下，人们年轻时工作赚钱，消费

一部分后，将剩下的储蓄以支付老年生活。由于现代金融的发达，人们的储蓄工具非常丰富，一方面可以购买保守的储蓄产品，获得较为稳定的未来回报；另一方面，可以选择更为激进的储蓄方式，如购买股票、垃圾债券等。这样的储蓄方式更加容易受到金融市场波动的影响，每一次的金融市场的危机都会导致很多老年人失去他们的收入来源，使其晚年生活陷入困境。因此，从社会角度看，如何构建一个稳定高效的金融体系将是养老产业发展的关键。

美国三大支柱养老金计划

美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这三个支柱的格局并不是一开始就形成的，而是不断发展完善的。最先有的是雇主养老金计划，也就是目前的第二支柱，然后才出现第一支柱——政府强制性养老金计划，个人储蓄养老金计划作为补充，是最后才出现的。

1），第一支柱——政府强制性养老金计划

政府强制性养老金计划又称为社会保障养老金计划或公共养老金计划，是一种普及全美国公民的养老金计划，也是美国养老金计划的基石。在美国，所有公民都会有一个“社会保障号”，用这个号码对应着自己的社会保障养老金，这一社会保障号的地位类似于我国的身份证号码，由此可见养老金在美国国内的重要地位。

美国的政府强制性养老金计划资金来源于专项税收——社会保障税，这项税收与美国的其他税收分开管理，专项供给养老金。养老金的运营采取的模式是现收现付制，就是说当期的社会保障税税收收入用于当期的保险金支出，不足的话有政府财政保障。由于是政府强制型的养老金计划，所以社会保障税的征收也是全国强制性统筹，由雇主和雇员共同缴纳，比例各为50%，这是雇主和雇员的法定义务。当然，这种养老金计划的覆盖面也相当广泛，不仅覆盖公司或机构雇员，也包括了各种形式的自雇用人员，自雇用人员既是雇员又是雇主，所以要负担所有的社会保障税。

政府强制性养老金计划对受益资格也作了规定，对年龄的要求为65岁，如果想在65岁之前领取，只能领取全额的一定比例，并且最早也不能在62岁之前领取。

2），第二支柱——雇主养老金计划

雇主养老金计划是美国养老金计划的第二支柱，它的重要性在某种程度上都超过了第一支柱。2002年，美国参加雇主养老金计划的人数已经超过了6000万，平均领取的退休金约占退休人员总退休收入的40%左右，截至2002年底，美国雇主养老金总资产已经达到10.2万亿美元，占到当时美国GDP的102%，其重要性由此可见。雇主养老金计划又包括私人养老金计划和公共部门养老金计划两个部分。

2.1），私人养老金计划

我们一般意义上说的雇主养老金计划都是指私人养老金计划，前面已经提到，雇主养老金计划在上世纪70年代得到了大发展，1974年，美国国会通过了《雇员退休收入保障法案》，为雇主养老金计划制订了标准。雇主养老金计划相比于公共养老金计划有很多好处，对

于雇主而言，建立雇主养老金计划可以缓解劳资双方的矛盾，有利于吸引和稳定优秀的雇员；对于雇员而言，雇主养老金计划是福利计划的重要组成部分，有利于保障雇员退休后的基本生活。当然，雇主养老金计划也不仅仅是劳资双方普遍获益的措施，同时也对活跃金融市场、促进经济发展发挥了重要的作用。

在美国，几乎每个公司都有自己的雇主养老金计划，所以也就导致了雇主养老金计划的复杂多样性。不过从总体上可以分为两种模式：缴费确定计划（ＤＣ）和待遇确定计划（ＤＢ）。美国的雇主养老金计划在20世纪70年代以前基本都是待遇确定型，即DB模式，自20世纪80年代以来，以个人账户为基础的缴费确定型，即DC模式的雇主养老金计划有了迅速的发展。目前这两种方式并存，但在具体组织方式上两者仍存在较大差别。

A，缴费确定计划（ＤＣ）

缴费确定计划又称为“个人帐户计划”，顾名思义就是这一养老金计划期初所交纳的费用是确定的，而最后获得的待遇是不确定的。缴费确定计划是指雇主和雇员共同缴纳一定比例的费用而形成的养老金帐户，最后雇员所获取养老金的多少取决于缴费年限的长短、缴费数量的多少和投资收益的高低。采取这种养老金计划的雇主，不必承担将来提供确定额度养老金的义务，只需按预先规定的额度比例存入一定的款项，雇员存入的额度由自己确定，好多公司规定了一个上限，比如规定雇员交纳额度不得高于工资的13%，雇主缴纳的数额一般和雇员相同。这种雇主养老金计划是后来才发展起来的，美国政府为鼓励其发展，给与了税收优惠的政策扶持。

这一雇主养老金计划还有其他很多优点，对雇员有很强的吸引力，尤其是雇员在退休前决定终止养老金计划时，雇员可以灵活的选择处理帐户资产的方式，可以将其转移到新的雇主养老金帐户中，也可以转存入其他基金或保险公司，或者继续留在原养老金帐户里。如果雇员在退休前死亡，其雇主养老金帐户所有金额会转给雇员的家属。不仅如此，如果雇员由于某种原因想提前享用养老金帐户的金额时，可以随时终止养老金计划并不比承担任何责任。

当然，这一养老金计划也会存在不足，首先是由于雇员缴费比例以及缴费年度的差异导致了该养老金计划金额差距较大，其次是由于政府采取的税收延迟优惠会导致雇员最后在享用养老金时一下子支付数量可观的所得税。

和雇主养老金计划类似，缴费确定型养老金计划也有纷杂的种类，比较著名的有401(k)计划、403B计划、457计划、利润分享计划、节俭储蓄计划、购买货币计划、股票所有权计划等等。这其中又以401(k)计划最为知名，401(k)是美国联邦税法中与养老金计划有关的条款代码，这一养老金计划是由联邦政府批准允许雇员在税前根据薪金的一定比例缴款而建立起来的一种养老金计划。与一般养老金计划不同的是,法律规定该养老金计划个人帐户金额的任何增值均可递延纳税，通常情况下该帐户内的金额在雇员59岁半之前不能随意提取，否则必须补交税款并且缴纳罚款。

B，待遇确定计划（ＤＢ）

所谓待遇确定型养老金计划是指缴费并不确定，雇员在退休时所获的待遇是确定的养老金计划。这种养老金计划不实行个人帐户制度。一般情况下雇员不缴费，缴费额全部由雇主承担。由于雇员退休时雇主有义务支付固定的待遇，所以雇主缴费多少部分取决于养老金投资收益的状况，如果收益较好，雇主就可以少缴费甚至暂时不缴费；反之，就得多缴费。这种养老金制度与我国目前仍然实行的退休时按工资的一定比例计发养老金的办法，有相似之处]。

在待遇确定型养老金计划中，多数雇主都会规定一个年龄限制，比如说在公司工作10年或15年以上，如果雇员达不到这一条件，就不会享受雇主的养老金待遇，这样也就在一定程度上稳定了雇员，能够减少人员流动。与缴费确定型养老金计划不同的是，在待遇确定养老金计划中，雇员退休之前不能提前支取养老金；雇员退休前死亡的，雇主不必向其家属提供养老金，只需一次性支付定额的抚恤金即可。]9[

对于雇员来说，待遇确定型养老金计划没有缴费的压力，但是也影响了雇员工作的流动；对于企业而言，待遇确定性养老金计划能够减少一定时期内的成本支出，但是由于养老金的支付总额是一个庞大的未知数，所以会导致公司利润的波动，影响公司的财务稳定。

以上说的两种养老金计划是美国私人养老金计划两种主要的形式，随着高新技术产业的不断发展，采用待遇确定计划的企业数量有所下降，而缴费确定计划的发展很快。目前，缴费确定型养老金资产占整个私人养老金总资产的40%以上，参加的职工也高达60%以上，新建立的私人养老金计划中大多选择缴费确定型。

2.2.），公共部门养老金计划

所谓公共部门养老金计划是指联邦政府、州以及地方政府为其公务员定制的养老金计划，这一养老金计划类似于我国一直采用的行政、卫生、教育及企事业单位养老金计划。

由于美国属于联邦制国家，其公务员便分为联邦政府公务员和地方政府公务员两个独立的部分，除了联邦政府为其公务员建立养老金计划外，地方各级政府也都为其雇员建立了养老金计划。这些养老金计划统称为公共部门养老金计划，这一养老金计划又分为公务员退休金计划和联邦雇员退休金计划。两者之间的主要区别是：公务员退休金计划的对象是1983年以前参加工作的公务员，而联邦雇员退休金计划则主要是为1984年以后参加工作的公务员设立的。

公务员退休金计划是一个待遇确定型的养老金计划，由联邦政府根据公务员的工作年限和工资水平为其退休时提供一定的养老金。这种养老金计划的资金来源主要是雇员和政府部门的共同缴费，不足的部分由政府财政负担。和私人养老金计划类似，长期雇员将得到较高的退休金待遇，而短期雇员的退休金待遇则要低一些。

前面已经提到，美国在1935年通过了社会保障法案，建立了社会保障养老金制度，然而当时的联邦政府公务员并未包括在内。直到1983年，美国国会修订了社会保障法案，规

定联邦政府的新雇员全部参加联邦社会保障计划。这一法案的修订为联邦政府公务员养老金制度改革提供了机会，新的联邦雇员养老金计划正是在这种情况下产生的。1987年，联邦雇员退休金计划正式建立，范围覆盖了所有1984年以后参加工作的公务员，1984年以前参加工作的公务员可以根据自己的选择执行新制度或者旧制度。

3）第三支柱——个人储蓄养老金计划

个人储蓄养老金计划即为个人退休账户养老金，是由联邦政府提供税收优惠、个人自愿参加的养老金计划，是美国社会保障体系的有力补充。按照美国现行法律的规定，所有70岁以下且有收入者均可开设个人退休金账户（IRA）。目前联邦政府对个人储蓄养老金计划的税收优惠主要有以下两种方式：

第一种是税收延迟，就是说个人在向退休金帐户注入资金时免收个人所得税，只有到提款时才收取的优惠政策。

第二种是税收免除，这种方式在注入资金时仍旧收取个人所得税，只是对本金最后获得的投资收益免收，这些收益包括利息、投资分红等。

联邦政府对于第二支柱和第三支柱的养老金计划都不提供政府保障，给与的是政策上的支持。

4.2 美国医疗保险

美国的医疗制度以其费用高昂、覆盖面小、保障有限、制度复杂、改革艰难而闻名。美国的医疗制度不同于世界上大多数工业化国家,没有建立统一医疗保险制度,既不是像德国的社会保险型医疗保险,也不像英国的国家保险型医疗保险,而是以复杂多样的自由市场型为其主要特征,商业保险盛行。美国的医疗保障主要包括两大类:第一类是由政府承办的社会医疗保险,以资助老年、残疾或患有严重肾病的美国公民的医疗照顾制度(Medicare)和资助贫困家庭的医疗援助制度(Medicaid)为主,但在美国的整个医疗保障体系中,这种社会医疗保险计划并不占重要地位,覆盖人群有限。第二类就是私营医疗保险,包括非盈利性医疗保险(以蓝盾、蓝十字等组织为代表)与盈利性的商业医疗保险两种,是美国医疗保障制度的重要组成部分,其中开展医疗保险的商业保险公司就有1 000多家,目前在美国80%以上的国家公务员和74%的私营企业雇员通过购疗保险为自己及家人转移疾病风险。此外,有14%左右人口的无保险者,由于无能力购买保险和支付高额医疗费,除得了重病外,获得量血压、止血等极平常检查与治疗的机会都很少,因延误诊治而留有后遗症、长期住院的不少,死亡率高。这不仅对个人不利,也成为整个医疗上的公平性问题。

美国医疗制度存在的主要问题是费用上涨和公平性问题。WHO的1997年部分国家医疗保障制度指标排名显示美国在被统计的191个国家里面人均医疗支出排名第一位,而国民总体健康水平排名却只有第72位,医疗筹资分配公平性排名在第55位左右。无疑,美国的医疗保健费是世界上最昂贵的,占该国GDP的14%左右,但其医疗保险的效果却不理想,其国民预期寿命低于大多数欧洲国家。美国医疗费用失控和医疗效果不佳的主要原因是医疗服务市场

缺乏管制,为患者提供的医疗服务之中的绝大部分是由私人医生提供的,医生拥有相当多的决策权,其行医行为较少受到限制,导致不必要的手术、住院治疗、体检和处方过多。美国医疗制度的公平性也存在严重问题,由于缺乏国民健康保险,那些经济上处于不利地位的人们在获取高质量的医疗服务上也处于不利地位。那些没有任何医疗保险的人口就是医疗制度缺乏公平性的最好例证。

美国的医疗保险制度由私人医疗保险和社会医疗保险构成。人们常说的“医疗保险"(Medicare)属于政府资助的社会保险项目。在美国﹐不少人同时参加私人医疗保险和社会保险。美国的医疗保险行业雇员大约有900万人﹐每年生产的产值占GDP的14%﹐约1万亿美元。最大的两项开支是医院(约占39%)和医生服务费(约占18%)。以下将简述美国医疗保险的规模与结构; 医疗保险的筹资;医疗保险中隐含的政府补贴;卫生保健的社会负担. 1），医疗保险的规模与结构

美国政府的医疗保险是一种特指的社会保险制度。它起始于1965年﹐是为了向65岁以上的老年人提供医疗保险。1990年﹐美国政府医疗保险的支出额达981亿美元﹐占联邦财政总支出的7.8%。1995年政府医疗保险支出额达到1598亿美元﹐占联邦财政总支出的10.5%﹐它是仅次于社会保障项目的第二大政府财政支出项目。医疗保险几乎包括了65岁以上的全部人口。1993年参加者达3200万人。医疗保险项目由联邦政府负责管理﹐各州间政策统一。不同于医疗补贴需要进行生计检验﹐医疗保险无需测定参与者的收入情况。医疗保险大约包括了老年人住院治疗医疗费用的90%。与此相比﹐医疗补贴大约包括了低收入者住院治疗费用的80%﹐不足部份通过医院对私人投保者提高收费来解决。因此﹐平均起来﹐私人投保的医疗费价格要高出近30%。

2），美国医疗保险福利金

A 部份为“住院医疗保险"(HI)﹐1993年的支出额为900亿美元。参加A部份保险是强制性的﹐它允许参与者每年享受90天的住院治疗和100天的技术护理。如果两者都在同一年发生﹐病人则要承担少量费用。

B 部份为"补充性医疗保险"(SMI)﹐用于支付院外医生诊费﹐医生指定的药品和其它院外医疗服务等方面的费用。与强制性的住院医疗保险不同﹐补充性医疗保险是自愿性的。参加补充性医疗保险者每月需要支付一定的保险费﹐目前为每月每人40美元。实际上﹐几乎所有(99%)的老年人都参加了补充性医疗保险。

在美国的老年人全部医疗保健支出中﹐医疗保险(Medicare)﹐包括住院医疗保险(HI)和补充性医疗保险(SMI)﹐二者合计约占44%。医疗补贴(Medicaid)约占12%﹐个人自负和私人保险公司支付合占约44%。

3），医疗保险的筹资

医疗保险中的A部份(HI)通过对在职人员征收医疗保险工薪税(与社会保障工薪税合称为社会保险工薪税)来筹集资金﹐由雇主和雇员分别交纳工资收入的1.45%﹐合起来为2.9%

。医疗保险工薪税的税基包括全部工薪收入﹐没有上限。医疗保险工薪税收入存入“专款专用的"医疗保险(HI)信托基金﹐用于支付保险金或叫医疗保险福利金。医疗保险的A部份(HI)实行的是"现收现付"制度.与医疗保险的A部份(HI)不同﹐医疗保险中的B部份“补充性医疗保险"(SMI)不依赖于工薪税收入﹐而是一般性财政收入和自愿投保者每月交纳的保险费。目前﹐75%来源于一般性财政收入﹐25%来源于保险费。可见﹐这部份的财政补贴负担较重﹐同时也表明财政转移支付成份较大。

4），私人医疗保险

美国私人保险的一大特点是雇主为雇员支付保险金(Employer-Provided Insurance)﹐这种情况约占90%。这是二战期间政府实行工资和价格管制的一种意外结果。由于医疗保险保健属于非工资福利﹐当时不受政府管制﹐雇主便用它来吸引工人。当然﹐这种情况也有美国所得税税法中某些条款上的原因。

保险金支付办法的演变: 80年代以前﹐多数私人保险公司支付保险金的办法都是实报实销(Cost-Based Reimbursement)﹐但是这种机制不利于鼓励人们节约﹐因为患者医疗费用越高﹐医疗单位收益越好。面临急剧高涨的医疗费用﹐保险公司投保者便设法改用其它办法﹐其中最主要的便是“按人收费"(Capitation-Based Reimbursement)方法。按这种方法﹐医疗单位每年按人收取一定的医疗费用。"医疗保障组织"(HMOS)是一个规模较大的医疗保险组织﹐1982年其会员达1080万人﹐1992年达到4140万人﹐就以这种方法为主。但是﹐这种方法也有弊端﹐主要是选择性较差。

5），社会医疗保险

医疗保险方面﹐政府可起重大作用。政府这方面建立了三类主要医疗保险项目﹕医疗保险(Medicare)﹐医疗补贴(Medicaid)和通过联邦所得税税制对私人保险的隐含补贴。政府医疗补贴(Medicaid)项目﹐在很大程度上带有财政转移支付的功能。医疗补贴项目与医疗保险项目的区别是﹐前者是为贫困者而设﹐后者是为老年人而设﹐二者之间没有直接联系。政府介入老年人医疗保险市场是有充份理由的。由于种种原因﹐私人保险公司自身不可能胜任规模如此庞大﹐涉及面如此广的医疗保险。医疗保险中隐含的政府补贴按照联邦税法，个人的工资收入需要同时交纳社会保险工薪税和个人所得税。由雇主交纳的医疗保险费不必交税。自我雇用的私人业主﹐医疗保险费用的25%是免税的。据估算﹐税基中不包括雇员的医疗保险收益﹐大约使美国财政部每年失去560亿美元的税收。

6），卫生保健的社会负担

美国的医疗保健支出(包括所有有关项目以及公共支出﹐雇主支出和个人支出) 与GDP 的比例﹐在60年代约为5%﹐70年代约为8%﹐80年代约为10%﹐95年已超过15%。全部卫生保健支出中﹐政府支付的公共负担部份接近二分之一。近30年来﹐美国医疗保健费用的急剧上升主要有三个原因﹕一是人口的老龄化﹔二是医疗服务(包括检查﹐治疗﹐护理)的复杂化﹔三是与医疗保健有关的价格上升幅度高于一般的通货膨胀率。在1992 年﹐美

国近2.6亿人口中﹐有1.78亿人参加了私人医疗保险﹐有0.63亿人享受到了公共医疗保险(包括医疗补贴和医疗保险等项目)的受益﹐当然也有人同时参加了私人和公共卫生保险。但仍有0.39亿人没有参加任何卫生保险﹐这部份人口约占总人口的16%。而在1980年﹐未参加医疗保险的人口只占总人口的12.5%﹐这已成为一种严重的社会问题。1990年﹐全美国医院接收急诊病人却无法收费这一项的费用价值就达100亿美元。

7），低收入医疗保险

目前政府对于低收入医疗保险的基本要求为，要有居住位址证明、合法身份及收入证明等，而合法身份所指的并不一定是要美国公民，但是所持的C8、C9及A5的身分不能过期，持有这些身份的人如果临时没工作、无身份也不能续期，且必须是居住在的居民。

持有学生签证(F1)与工作签证(H1)者是不符合办理的资格，而收入方面，则是以人口数来算，单身的人不管正职或兼职月收入都不足＄776，就可申请政府的低收入医疗保险﹔如果夫妻俩月收入不及＄1041，也可列入政府的低收入中。一般保险公司只是帮政府过滤申请人的身份符不符合资格，但是决定权还是在于政府本身。

8），低收入医疗保险种类

目前政府低收入医疗保险分为儿童(Child HealthPlus)及家庭(FamilyhealthPlus)两种。就儿童来说，以0～19岁但不超过19岁，这一方面政府把关较松，如果父母临时失业等，政府无论如何都会替小孩投保的，但如果父母的收入突然增多，超过标准则需收一点点的月费；家庭保费，则是指19～65岁的成人，只要收入不超过政府规定单身的＄776或夫妻俩人的＄1041，都可以获得低收入的医疗保险。

其次，如果以一家六口收入为例，一对夫妻及四个小孩，夫妻俩的收入低于＄3488，政府最多只能收三个小孩的保费，也就是家长只能为三个小孩购买低收入保险，即使是生七﹑八个小孩的家庭，政府还是只收三个小孩的保费。以一家六口来算，月收入为＄5253的家庭，每名子女每月需付＄110左右，这是对于一些收入没那么高的家庭，政府以夫妻收入的高低来做为部分补助的标准，所有政府收入表的标准，都是夫妻俩人收入加起来的税前收入。

低收入保险都是以人口数来计算的，超过低收入标准的则要自己买保险，纯低收入的甚至连挂号费都不用自行担负。如果子女年龄在21岁以上﹐就不能算入人口数了，要独立核算，且需自己负担保费。

9），低收入保险服务

一般来说，政府对低收入的医疗保险标准是一样的，只是所授权的保险机构不同而已，通常只要是适合你的就是好公司，如有些人想放在牙科多一点，但很多保险公司并没有包含牙科。有些低收入保险计画就有包含牙科，举凡洗牙、补牙及拔牙，公司都有指定的医生。

有的低收入的医疗保险系统里的医生，保险人可以自己指定，不满意时可以随时更换。

内科﹑妇科﹐都有较多的选择，不用转诊。以牙科为例﹐可以选在不同的地区，最主要是一张卡可以用到底，只要主治医师的转诊单即可，很是方便。年度性的身体检查，看病时门诊也不需挂号费，小孩疫苗接种也是免费，住院及处方签都是免费的，也有视力保健的服务，每2年可以免费配一副眼镜。

很多在美国各州工作的华人，如果临时发生意外等紧急的状况，可以在事件发生后48小时内与保险公司回报。

通常，只要是医疗的部分都可以保的，只要是健康需要的保险公司都会保的，如矫正牙齿通常是不包含的，但如果医生帮你申请，证明是会影响健康或日后吃东西、牙齿咬合等问题，都是可以申请保险的。但不包括美容﹑矫形部分。

10），业务代表与客户的关系

美国的医疗保险费用很高，都是雇主提供，自己买保费则是非常的吃力。除此，还需有正式身份才可以保险，非法移民是拿不到的，而且每年政府不一定有给低收入的预算，如一些不稳定的因素，可能钱不够，就没有预算；一般的医疗保险只是项目不同，目的却是一样的，当保险人进医院看病等，医疗保险可以帮你负担花费，由第三者也就是保险公司帮你承担风险，而低收入有合法居留权的，可由政府部门提供这个保险。

每一个医疗保险公司给的底薪都差不多，而做这一行是不会给奖金的，因为有奖金制度的话，每个业务代表会有拼业绩的压力，恶性循环下，服务品质就会受影响，所以尽量是以服务社区为主，不做恶性的竞争。有一些不良的医疗保险公司，也会破坏一般人对优良医疗保险公司的印象，因为一般人可能会认为所有的医疗保险公司的品质都是一样的。而有些医疗保险公司跟保险人讲解的不够仔细，许多保险人拿到保险卡却不知如何使用。

投保人有权利跟保险公司或政府部门投诉，一般正常申请的时间是2个半月到3个月左右，如被退件的话则会多花一倍的时间。

总之，在美国，很多人的养老费用由个人支付的。不少人年轻时买了养老保险，上了年纪后，养老保险为他们支付护理费用。很多养老设施是由教会支持、或州政府、联邦政府资助的。联邦政府的资助被称为"医疗保险"，这个项目针对所有65岁以上的老人。但是它用于护理院的开支是很有限的。对于那些符合条件因而得到资助的老人，"医疗保险"每年支付100日以内在护理院居住的费用。今年是美国总统竞选年，人们在努力争取联邦政府作出进一步改善医疗保险条件的许诺。州政府的资助是"医疗补助"，这是一项针对穷人的项目。由于医疗费用很昂贵，老年个人口袋里的钱很快就用光了，这时就可以申请"医疗补助"了。

州和联邦政府的钱是通过政府的各种税收得到的。由于用的是纳税人的钱，即老百姓自己的钱，每一个纳税人都有权要求得到更好的服务。

4.3 美国地产业

4.3.1 美国地产概况

美国作为世界一号发达资本主义国家，其地产业的分工非常细致，包括房地产开发、经

营、租赁、中介经纪、物业管理、评估、产权保险、房地产服务等。

房地产业是美国国民经济的重要组成部分，是重要的基础产业，但其在美国整体经济结构中的比重并不大。如表一所示，1992年美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%, 房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例为1.2%，房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为1.3%。1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%, 工资额占1.2%, 就业人口占1.3%。虽然1992年与1997年的具体数字不同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致，这不是偶然的，它说明了两个问题：一是房地产业发展与整体国民经济发展配合得非常协调，二是反映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，保持这种比例就足于满足生产和生活对房地产的需求。因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，它不能脱离整体经济而肓目发展。

表一、1992年和1997年美国房地产业与其它产业主要指标比较

通过对美国房地产业的考察，笔者认为美国房地产业具有如下特点：

（一）房地产业发展与社会经济发展比较协调

美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调，这在上面的数据中已体现出来。之所以如此，主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济发展与房地产业的关系把握得比较准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究，有时研究时间跨度前后十年，对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小，很少有象日本、香港那样的大起大落。

房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是“28-36”----即借款人每月

的供款额一般不超过家庭月收入的28%，如果借款人还有其他债务（如供车等），则供楼款加其他债务支出不能超过家庭月收入的36%，如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重，买房者应该另外选择较便宜的房子。房地产开发商根据这个指标，结合对民众收入的调查，对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。（二）商业房地产以租赁作为主要经营方式

美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点：有利于房地产的专业化规模化经营；可以减少了公共部分产权分割带来的许多麻项；有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上，且进退容易；有利于房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率性”，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场，从投资角度来看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法等一般都是建立在租金分析的基础上的，而比较少用售价来分析。

（三）房地产业经营的规模化专业化程度高

现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，美国房地产行业也体现了这一特色。美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。例如，美国最大的写字楼投资者之一-----“写字楼投资信托基金公司（Equity Office Properties Trust）”拥有287幢写字楼，总面积760万平方米，分布在26个州。

美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司（或基金）开发并持有产权，然后由商家租赁经营。（四）房地产贷款结构以消费市场为主

美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。1998年上半年统计，个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%，如果加上多户型住宅，

则比例高达82.4%。其它贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%。这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去。商品房卖得出去，房地产开发商有了资金，就等于支持了开发商。相反，如果把钱贷给开发商，购房者没有资金支持，只能是房越建越多，积压越来越多，结果只能是房地产公司经营困难，金融机构的烂账坏账越来越多，最后危及金融市场的安全。另外，贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司，玩空手套进入房地产市场，影响房地产市场稳定。实践证明，美国的这种贷款结构是非常合理的，这也是抵押证券化的基石。（五）有健全的房地产保险制度

保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。

（六）集约用地，土地利用效率高

虽然美国地大物博，人口密度不高，但是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想，充分合理利用每寸土地，土地的集约化程度和利用效率很高。美国的城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外，商业房地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使城市既环境优美，又生机勃勃。如纽约市，是世界经济中心城市，全市面积645平方公里，但商业用地（写字楼、商场、酒店、车库等用地），只占30.37平方公里，比例不到5%，在这块比例不大的土地上，提供了176万就业岗位，而工业用地也只有58.32平方公里，比例不到10%。

4.3.2 美国养老产业地产简况

1）美国老年住宅开发商Pulte Homes

Pulte Homes 公司是目前全美55岁以上活跃长者置业市场的领导者，而这一市场在美国增长是最快的。Pulte Homes 公司在2001年以17亿美元通过并购Del Webb 公司，获得了Sun City 品牌。Pulte Homes 公司把客户分为首次置房、首次换房、二次换房和活跃长者置房四类，强调深化对不同TCG（目标客户群）住区建立不同的建设理念，根据不同的TCG 调整思路，进行针对性的设计，实实在在地按客户实际情况建房，取得了很好的市场成绩。