2014年宿州政法干警民法重点：业主的建筑物区分所有权的概念

2014年宿州政法干警民法重点：业主的建筑物区分所有权的概

念

政法干警民法学的教育科目分为文化综合，法学专业综合和政法干警民法学。其中民法学是理论性、系统性、实践性都很强的学科，其重点不可能体现在部分的内容上，所以考生在复习民法学内容时，重点应在于理解和准确把握民法的体系、民法的基本理论、民法的调整原则和民法的各项基本制度。下面中公政法干警考试网为大家总结了业主的建筑物区分所有权的概念，供大家参考。

建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权的一种形态。所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。物权法规定的业主的建筑物区分所有权，与有些国家规定的建筑物区分所有权是同一概念，加上“业主的”三个字，是因为“业主”、“物业”的含义已经为人们所熟悉，为了便于人们理解，故在建筑物区分所有权之前加了“业主的”三个字。为了叙述方便，以下称建筑物区分所有权。

依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格而言，与物权客体须为独立物，以及一物一权主义原则不相符。但是，依社会观念，一建筑物区分为若干部分，各有该部分的所有权，应为常有之事，而且这样也不妨碍物权的公示，无害于交易安全。基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，需具备一定条件，才可以作为建筑物区分所有中专有权的客体。这些条件有：

(1)须具有构造上的独立性，即被区分的部分子啊建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。至于是否具有足够的独立性，应依一般的社会观念确定。例如，一个住宅单元通过固定的楼板。墙壁与其他单元相隔离，成为独立的住宅单元。其内再以屏风分割成数个部分的，其内部各部分则不具有构造上的独立性。

(2)须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居中、工作或其他目的而使用。其主要的界定标准，应为该区分的部分有无独立的出入门户。如果该区分部分必须利用相邻的门户方能出入的，即不具有使用上的独立性。

(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当为专有部分的组成部分。

成功不是将来才有的，而是从决定往做的那一刻起，延续积累而成。中公政法干警考试网预祝广大考生在政法干警考试中取得优异的成绩!

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民法基本理论

民法基本理论本章考情分析最近3年本章考试题型、分值与核心考点分布 2014年2013年2012年核心考点分布单选题4分6分4分 1.权利主体 2.民事权利 3.民事法律事实 4.民事法律行为的分类与效力 5.代理制度 6.诉讼时效制度多选题3分- 2分综合题- - 1分合计7分6分7分本章教材的主要变化 2015年本章发生重大调整，主要变化有：（1）对民法的特征及其基本原则、民事法律关系、民事权利、法律行为、诉讼时效部分进行了重新编写；（2）新增民事义务部分、权利主体一节内容；（3）删除民事法律关系的分类。本章结构框架图一、民法概述民法，是调整平等主体的自然人之间、法人之间以及自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。（一）民法的特征 1.民法是权利法 2.当事人法律地位平等 3.民法规范多为任意性规范任意性规范是当事人可以选择适用的规范，也可以排除适用；而强制性规范是当事人必须遵守和适用的规范。

4.民事责任具有直接救济性民事责任以回复被侵害权利的原状作为原则，在回复原状不可能时，则依价值规律予以金钱赔偿。（二）民法的基本原则 1.私权神圣原则 2.身份平等原则（1）法律平等地赋予民事主体以民事权利能力；（2）民事主体在民事法律关系中既享有权利，又依法承担义务；（3）民事主体平等地受到法律的保护。 3.意思自治原则 4.公共利益原则（外在要求）民事主体所从事的民事活动及其效果，必须符合我国社会公认的道德规范和公共利益的要求。 5.诚实信用原则（内在要求） 6.禁止权利滥用原则（是对意思自治的限制）行使民事权利不得超越正当边界、不得损害他人权益、不得违反法律和社会公德、不得损害社会公共利益。【例题·单选题】民法与行政法各有其调整对象。下列有关二者调整对象的表述中，正确的是（）。（2008年） A.民法调整的是主体之间地位不平等的社会关系，比如雇主与雇员之间的关系；而行政法调整的是主体之间地位平等的社会关系，比如土地出让合同双方当事人之间的关系 B.由于行政法调整的是平等主体之间的关系，所以，行政机关与公民在行政诉讼中地位平等 C.民法调整的社会关系中主体之间的权利能力是平等的

现代建筑物区分所有权制度

第三章现代建筑物区分所有权制度复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义？建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权； --- 参与订立规约权； --- 选聘和解聘管理者的权利； --- 请求权:①请求召集集合； ②请求正当管理共同关系的事务； ③请求收取共用部分应得的利益； ④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除其共同关系； ⑤其他请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务： --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务； --- 遵守管理规约的义务； --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。

一民法的概念和意义

一、民法的概念和意义（一）民法的概念及其理论分类民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。民法是我国法律体系中独立的法律部门。民法是国家重要的基本法律之一。 1.广义民法与狭义民法广义民法：所有关于民事的成文法和不成文法，其中包括商法；狭义民法：专指除商法之外的民法典。 2.实质意义上的民法与形式意义上的民法实质意义上的民法：调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称，包括民法典、各项民事法律、法规等。形式意义上的民法：系统编撰的民事立法，即按照一定体例编撰、以法典方式命名的民法典。 3.民法典与《民法通则》民法典：系统地把民法的各项制度编撰在一起的立法文件。传统民法典的典型形式包括：总则、物权法、债权法、亲属法、继承法，如：《德国民法典》。《民法通则》：我国制定民法典条件尚不成熟条件下民事立法的特殊形式，包括民法典的一般原则性内容。 4.民法与商法民商合一的国家：民法范围涉及国家权力不直接介入的整个财产关系和人身关系领域，其含义与私法相同。民商分立的国家：商法与民法并列。商法：规定商人和商业组织的地位及其生产经营活动的法律规范。

5.公法与私法公法：以政治、公共秩序、国家利益为内容，以权力为中心，以命令和服从为特点的法律；私法：以民事主体的利益为内容，以权利为核心，以平等自愿为特点的法律。其含义同广义的民法。（二）民法的调整对象我国民法的调整对象是：平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系。 1.平等主体的概念和特征任何一个独立的法律部门都有自己特定的调整对象。依据不同的调整对象，将法律分为不同的法律部门。我国民法所调整的对象是：平等主体的公民与公民之间、公民与法人之间、法人与法人之间的财产关系和人身关系。法律是调整一定社会关系的。社会关系分为纵向社会关系和横向社会关系。纵向的社会关系是隶属的社会关系。社会关系的参加者之间存在管理与被管理、领导与服从、上级和下级的关系、命令与服从的关系；横向的社会关系是平等的社会关系。参与平等社会关系的主体法律地位平等。民事法律关系的设立、变更、终止，相互之间没有管理、领导、命令与服从的关系。 2.平等主体之间财产关系的概念和特征平等主体的财产关系，是指主体在生产、分配、交换、消费工程中形成的具有经济内容的社会关系。包括财产所有权关系和财产的流转关系。（1）主体之间法律地位平等；（2）当事人意思表示自由；（3）等价有偿。 3.平等主体之间人身关系的概念和特征

论建筑物区分所有权中业主共有权的保护

论建筑物区分所有权中业主共有权的保护本文作者：焦富民扬州大学法学院教授一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提识别共用部分[1]的范围建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。 (一)共用部分的识别模式和范围的确定比较法视野的考察如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1.排除式排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第(二)款规定的成为共用部分的附属建筑物;第4条规定：共用部分即指通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。 [5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有。台湾公寓大厦管理条例第3条第4款规定：共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。[6] 2.列举式该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分;(2)门房和看门人的住

民法的概念和基本原则

民法的概念和基本原则文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]

一、民法的概念：民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律关系的总和二、民法的性质：1 民法是私法；2 民法是任意法；3 民法是人法；4 民法是民事财产法。三、民法的基本原则：民法的基本原则是指导民事立法、民事司法、进行民事活动的带有根本性和普遍性的指导意义的基本行为准则。其效力贯穿于整个民事法律制度的始终。四、简述民法的调整对象与基本原则。调整对象：1）民法调整的社会关系发生于公民之间、法人之间以及公民与法人之间；2）民法调整的社会关系属于上述主体间的财产关系和人身关系；3）民法只调整平等主体之间的财产关系和人身关系。原则：1）民事主体地位平等原则；2）自愿、平等、等价有偿原则；3）诚实信用原则；4）合法原则；5）尊重社会公德、社会公共利益原则；6）民事权益受法律保护原则。五、民法的渊源[1]：指民法规范的表现形式或存在形式，其因具有这一特征，即可作为法院或仲裁庭进行民事裁判的依据，因此这里所说的民法的渊源即民事规范的载体或在哪里可以找到民法规范。六、民法的渊源[1]：指民法规范的表现形式或存在形式，其因具有这一特征，即可作为法院或仲裁庭进行民事裁判的依据，因此这里所说的民法的渊源即民事规范的载体或在哪里可以找到民法规范。具体说来，民法有以下几个基本原则：（一）民事主体地位平等原则。（1）民事主体资格平等。

（2）在具体的民事法律关系中当事人的地位平等。（3）民事主体的合法权益平等地受法律保护。（二）自愿原则（三）公平原则（四）等价有偿原则。（五）诚实信用原则。（六）合法和公序良俗原则。四民法的渊源五我国民法的历史和现状六现代民法的发展（一）概述（二）民法形式的发展（三）民法内容的发展（1）传统民法的基本内容有所动摇。（2）家庭婚姻关系的法律调整得到改善。（3）人格权的范围呈日益扩展之势。（4）知识产权愈来愈来受到保护。（5）产品责任已发展为独立的侵权责任。 (6) 强制性民法规范日渐增多。（7）民事责任的归责原则由过错责任向无过错责任转变。（8）私法与公法的界限已经开始淡化。

现代建筑物区分所有权制度

第三章现代建筑物区分所有权制度复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义? 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其它部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。中国学者对建筑物所有权作了如下界定:建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权,以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权(共有部分持分权)和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权,亦称构成员权,是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的,作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权; --- 参与订立规约权; --- 选聘和解聘管理者的权利;

--- 请求权:①请求召集集合; ②请求正当管理共同关系的事务; ③请求收取共用部分应得的利益; ④请求停止违反共同利益的行为,并有权请求拍卖违反义务者的专有所有权,解除其共同关系; ⑤其它请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务: --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务; --- 遵守管理规约的义务; --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容根据各国建筑物区分所有权法,区分所有建筑物的管理,也就是我们所说的物业管理,是指为维持区分所有建筑物的物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理,包括物的管理与人的管理。 ①物的管理所谓物的管理,是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。原则上仅限于物业的共用部分。 ②人的管理

论建筑物区分所有权中的共有部分登记

论建筑物区分所有权中的共有部分登记摘要 20XX年12月22日新出台的《不动产统一登记暂行条例》（以下称“暂行条例”）在第五条中列明了需要登记的九类权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。本文将结合此次《暂行条例》对共有部分登记进行研究，并对具体登记程序提出探讨。论文关键词建筑物区分所有权共有部分土地登记不动产建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。在20XX年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。一、共有部分登记范围的认定（一）法律规定中的问题在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条

建筑物区分所有权和相邻权的区别适用

建筑物区分所有权和相邻权的区别适用（摘自2012年1月5日人民法院报）陈明霞李春艳原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共

民法概述笔记整理

第一章民法概述 1.1民法的概念一、形式意义上的民法 1.形式意义上的民法就是指民法典。 2.民法典：指按照一定的体系结构将各项基本的民事法律制度加以系统编纂从而形成的基本民事法律规范文件。 3.罗马式、德国式。（1）罗马式：人法、财产法、财产取得法（2）德国式：总则、债权、物权、亲属、继承二、实质意义上的民法即广义上的民法：是指所有调整民事关系的成文法和不成文法。指调整所有的财产关系，人身关系和婚姻关系的法律。 1.3民法的调整对象。一、民法调整平等主体之间的人身关系和财产关系。 1.平等主体：指主题以平等的身价接入到具体的社会关系当中，而不是一般意义上判断主体间的平等性。 2.平等性：（1）当事人参与法律关系的地位是平等的，任何一方都不具有另加优越于另一方的法律地位。（2）适用规则平等（3）权利保护的平等二、民法调整平等主体之间的人身关系 1.人身关系：指没有直接的财产内容但有人身属性的社会关系。 2.特点：（1）非财产性（2）专属性（3）人格关系还具有固有性 3.人身关系包括：（1）基于公民和法人的人格产生的人身关系。（2）基于公民和法人的一定的身份产生的人身关系三、民法调整平等主体之间的财产关系 1.财产关系：指人们在产品生产、分配、交换和消费过程中，形成的具有经济内容的关系。 2.特点：(1)民事主体在民法上的地位是平等。（2）当事人意思表示自由（3）等价有偿 3.平等主体间的财产关系：财产所有关系、财产流转关系 1.5 民法的基本原则一、民法的基本原则，是贯穿于整个民事立法，对各项民事法律制度和全部民法规范起统率作用的基本准则。二、意思自治原则：其内涵主要表现在赋予民事主体在法律规定的范围内的广泛的行为自由。首先体现在当事人的意思形成过程的自由。其次表现在意思的表达自由。三、平等原则：1.《民法通则》第3条：当事人在民事活动中地位平等。 2.民法的平等原则的具体表现：（1）公民的民事权利能力一律平等。（2）不同的民事主体参与民事关系，适用同一法律，具有平等的地位。（3）民事主体在民事法律关系中必须平等协商。（4）对权力予以平等的保护。三、公平原则

建筑物区分所有权包括哪些部分

建筑物区分所有权包括哪些部分建筑物区分所有权分析 “建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用的加剧而产生的一种特殊的所有权形态。物权法草案对此作了专章规定。” 对外经济贸易大学法学院教授苏号朋解释说，当一栋建筑物由多个独立的单元组成，且各个单元可以由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。苏号朋教授说，建筑物区分所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。苏号朋教授介绍说：物权法草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：一是首次使用了业主的建筑物区分所有权的概念。虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。物权法草案采纳了这一概念，从而为我国的物权类型增加了新的内容。二是确认了建筑物区分所有权的内容。物权法草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。三是明确了重要设施的权利归属。物权法草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。四是对业主的行为加以严格规范。物权法草案规定业主对建筑物专有部分实施的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有人将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房时，应当经有利害关系的全体业主同意。名词解释建筑物区分所有权指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。

论建筑物区分所有权的构成下——兼议物权法第70条的规定

论建筑物区分所有权的构成（下）——兼议《物权法》第70条的规定关键词: 建筑物区分所有权/构成/解释内容提要: 建筑物区分所有权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。中国《物权法》第70条采取“三元论说”。该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。（四）关于“新一元论说”（“享益部分说”） “新一元论说”是现代各国家和地区关于建筑物区分所有权意义的最新学说。它产生于对二元论说的批判过程中，但事实上却未能越出二元论说的框框，实际上属于二元论说的另一种翻版或变形。这表现在它将二元论说中的专有权和共用部分持分权的客体——专有部分和共用部分予以并合，抽象为一个单一的“享益部分”，进而将区分所有权解为在此享益部分上成立的权利。另外，“新一元论说”将建筑物区分所有权的客体把握为享益部分，其根本目的在于使区分所有权的客体物质化，以避免因专有部分的空间成为区分所有权的客体而面临的理

论上的困惑。而事实上，自近代以来尤其是自19世纪工业革命以降，空间可为物，并得成为权利的客体已为大多数国家的立法、判例及学说所承认，并因此成为现代不动产法发展的一项潮流。可见，奠基于批判二元论说的专有部分仅仅是

“抽象空间”基础上的新一元论说是有其理论基础上的缺陷的。从而也就可以认为，对新一元论说倡导的建筑物区分所有权的享益部分权利观，在现阶段作出肯定的评价，是不妥当的。（五）关于“三元论说” 三元论说将建筑物区分所有权解为由三部分构成，即专有所有权、共有所有权和成员权。该说为晚近以来各国关于建筑物区分所有权构成的最新学说，其具有以下五项优点。其一，将建筑物区分所有权解为由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，可以克服前述各说之不足。其二，三元论说从根本上反映了建筑物区分所有权的本质属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，以及此种特殊的不动产所有权形态所具有的若干特殊性。

民法的概念和基本原则

民法的概念和基本原则民法是商品的产物。在漫长的商品交换的历史发展过程中，形成了大家所共同遵守的习惯和规则。商品经济的发展，要求国家将人们自然形成的习惯和规则，提升为具有强制力的规范，于是产生了早期的民法。随着商品经济的进一步发展，国家加强了对经济的干预，产生了一些民法新观念，民法在走向现代化。我国历史上商品经济不发达，所以不重视民法的作用，形成“重刑轻民”的传统。新中国成立后，很长一段时间里实行计划经济，没有重视民法的作用，造成人们头脑中的民法观念淡薄，一提到法律手段就是《刑法》，在很多情况下，所谓要追究侵权责任，一些人主要考虑的是《刑法》中有没有这种罪名设置：能不能抓起来？能不能给他判几年？好像这才叫有法律管了。实际上，随着我国市场经济的发展，更主要的法律调整手段是民法手段，民法的重要性越来越明显地表现出来了。因此，我们必须认真学习和研究民法。接下来，我们就来共同学习什么是民法、民法的调整对象，民法的基本原则？什么是民法？民法的含义——调整平等主体的自然人之间、法人之间以及自然人之间与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。什么是自然人？什么是法人？什么是平等主体？民法在调节财产关系和人身关系又有哪些具体的法律规范？自然人（natural person）是在自然状态下出生的人。

公民：公民指具有一国国籍，并根据该国法律规定享有权利和承担义务的人。法人：法人不是人！法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，是社会组织在法律上的人格化。平等主体： 1.当事人之间具有平等地位。当事人之间互不隶属，没有管理与被管理的关系，没有命令与服从的关系，没有高低贵贱之分。 2.当事人的意志是平等的，各自可以独立地表达自己的意愿，自愿结成各种关系。 3.当事人相互间平等地享有权利，平等地承担义务。例：儿女平等地承担赡养父母的义务，也平等地享有继承父母遗产的权利。接下来，我们从民法的调整对象分析起。民法调整对象作为社会规范的一种，民法不外乎也是调整社会关系的行为规范，而社会关系概括起来有两大类，一是财产关系，二是人身关系。财产关系所谓财产关系，是指人们在生产、占有、支配、交换和分配中形成的具有经济内容的社会关系。比如：占有、支配反映的是动态的财

民法重要概念汇总

民法重要概念汇总 1.民法，是指调整平等主体的自然人、法人和其他组织之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。 2、财产关系，是指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的关系。 3、人身关系，是指因民事主体的人格利益而发生的社会关系。 4、民法的基本原则，是民法及其经济基础的本质和特征的集中体现，是高度抽象的、最一般的民事行为规范和价值判断准则。 5、自愿原则，法律确认民事主体得自由地基于其意志去进行民事活动的基本准则。 6、公平原则，是指民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动，以维持当事人之间的利益均衡。 7、诚实信用原则，是市场经济活动中形成的，要求人们在市场活动中讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。 8、民事法律关系，是由民事法律规范调整所形成的以民事权利和民事义务为核心内容的社会关系。 9、财产法律关系，是指因财产的所有和财产的流转所形成的、满足民事主体财产利益需要的民事法律关系。 10、人身关系，是指与民事主体的人身不可分离、为满足民事主体的人身利益所形成的民事法律关系。 11、绝对法律关系，是指与权利人相对应的义务人是权利人以外的一切不特定人的民事法律关系。 12、相对法律关系，是指与权利人相对应的义务人是特定人的民事法律关系。 13、物权关系，指权利人可以直接支配物，不需要义务人实施某种积极行为予以配合即可行使并实现其权利的民事法律关系。 14、债权关系，是指权利人必须由义务人的一方行为相配合，才能行使和实现其权利的民事法律关系。 15、自然人，是基于出生而取得民事主体资格的人。 16、监护，是指对未成年人和精神病人的人身、财产及其他合法权益进行监督和保护的一种民事法律制度。 17、宣告失踪，是指自然人离开自己的住所，下落不明达到法定期限，经利害关系人申请，由人民法院宣告其为失踪人的法律制度。 18、宣告死亡，是指自然人离开自己的住所，下落不明达到法定期限，经利害关系人申请，由人民法院宣告其死亡的法律制度。 19、个体工商户，是指自然人在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的。 20、农村承包经营户，是指农村集体经济组织的成员，在法律允许的范围内，按照承包合同规定从事商品经营的。 21、个人合伙，是指两个以上的自然人按照协议，各自提供资金、实物、技术等共同经营，共同劳动。 22、退伙，是指合伙人与其他合伙人脱离合伙关系，丧失合伙人资格的行为。 23、入伙，是指合伙成立后，第三人加入合伙并取得合伙人资格的行为。 24、法人，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。 25、社团法人，以人的组合作为法人成立基础的私法人。 26、财团法人，是指以一定的财产的设定作为成立基础的私法人。 27、企业法人，以从事生产、流通、科技等活动为内容，以获取盈利和增加积累、创造社会财富为目的的营利性社会经济组织。 28、机关法人，是指依法享有国家赋予的行政权力，并因行使职权的需要而享有相应的民事权利能力和民事行为能力的国家机关。 29、事业单位法人，是指为了社会公益事业目的，由国家机关或者其他组织利用国有资产举办的，从事文化、教育、卫生、体育、新闻等公益事业的单位。 30、社团法人，是指自然人或法人自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性

论建筑物区分所有权中业主共有权的保护(焦富民)

论建筑物区分所有权中业主共有权的保护焦富民扬州大学法学院教授上传时间:2007-12-17 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提——识别共用部分[1]的范围建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题”，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。“共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’——共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。”[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。（一）共用部分的识别模式和范围的确定——比较法视野的考察如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1．排除式排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为“建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第（二）款规定的成为共用部分的附属建筑物”；第4条规定：“共用部分”即指“通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。”[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。[5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即“区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有”。台湾“公寓大厦管理条例”第3条第4款规定：“共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”[6] 2．列举式该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：（1）建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分；（2）门房和看门人的

建筑物区分所有权纠纷

建筑物区分所有权纠纷谢东、吴宁、X俊杰诉吴小敏建筑物区分所有权纠纷案【要点提示】业主改变房屋的分隔墙壁XX或侵权的，应承担相应的民事责任。【案例索引】一审：XX省丹阳市人民法院（2008）丹民一初字第1588号（2008年5月16日）二审：XX省XX市中级法院（2008）镇民一终字第593号（2008年6月20日）【案情】原告：谢东、吴宁、X俊杰。被告：吴小敏。原、被告系楼上楼下的相邻住户。原告谢东是丹阳市画院路30号北楼1单元401室房屋的登记所有人，吴宁是丹阳市画院路30号北楼1单元501室房屋的登记所有人，X俊杰是丹阳市画院路30号北楼1单元601室房屋的登记所有人。被告吴小敏于1999年8月领取了丹阳市画院路30号108门面房的房屋所有权证，该门面房是三原告所在的丹阳市画院路30号北楼1单元的一楼。该1单元的二楼也属被告吴小敏所有。在该楼的北部，有一个独立的归该一、二层房屋独用的楼道，该楼道现已纳入被告的私人活动空间。一楼门面房被

告现用于开设麻将馆。该门面房内室南墙上原来无门也无窗。2008年3月，被告在未经有关部门审批以及未与原告等其他同一单元业主协商一致的情况下，在前述内室南墙上开设了一扇门，并安装了防盗门，此即本案诉争之门。该门正对着三原告所在的北1单元南部的楼道口，楼上住户在此楼道口安装了一扇铁皮门。在此南楼道内，二楼无门，三楼住宅的门朝西开设在东墙上，四楼至六楼住宅的门则开设在南墙上，即同与诉争之门的地理位置，此均为该楼道内的原始设置。三原告于2008年4月25日向本院提起诉讼，要求被告排除妨碍，将其在墙体上开设的门恢复原状。原告谢东、吴宁、X俊杰诉称：三原告与被告系相邻关系，三原告所在单元一楼楼道的北面即被告的门面房。2008年3月，被告在三原告毫不知情的情况下，擅自在楼道北面的墙体上开设了一个门，以致原告所在的单元直接与被告开设的临街的麻将馆相通，严重妨碍了三原告的正常通行，造成了三原告住宅的不安全性，麻将馆的嘈杂喧哗声和烟尘也严重影响了三原告的正常生活和休息。原告方多次与被告交涉，要求其恢复原状，被告均置之不理。三原告起诉请求判令被告立即排除妨碍，将其擅自开设的门恢复原状。被告吴小敏辩称：被告在自己房子的墙壁上开门并安装防盗门是被告行使房屋所有权的正当行为，是合法使用共同共有建筑物的行为。开设该门有利于被告室内通风和采光，利于被告改善室内环境，且未对原告的住宅带来不安全性，也未对原告造成通行妨碍。该楼道是公共通道，属整个单元的各业主共同共有，不为任何一方单独所有，

建筑物区分所有权读后感

《建筑物区分所有权》读后感建筑物区分所有权作为现代民法之一项重要的不动产权所有权形式，自19世纪初叶迄至20世纪60年代，已经普遍为德国、法国、日本、意大利、美国、英国、新加坡、瑞士及我国台湾、香港民事立法所确立，并由此成为各国家和地区法制上的一项重要制度。更重要的是建筑物区分所有权对与老百姓来说，也是息息相关的。因此，本人阅读陈鑫所著的《建筑物区分所有权》，深刻的了解到作者深厚的法学背景及将物权法从“纸面上的法律”转成“现实中的法律”法学功底。这本书从学理、法条、立法争议和典型案例等视角，深入精到地剖析了与我们的生活密切相关的物权法制度。体现了以下几特点：“专”。以建筑物区分所有权主要制度为主题，在内容上力图最大限度总结和反映近年来我国这领域的新进展和新成果。 “精。突出重点，在每个点的整理中力争容纳最大限度的信息量，追踪立法过程，梳理各版草案的变化，厘清争点、热点、疑难点，力图精确地反映和论述立法、立法解释的内容，对其理论缺陷及适用中的问题，也不回避。 “实”。理论联系实际。从现实生活中精选出真实的案例，展现建筑物区分所有权对现实生活的影响。可以帮助我们融会贯通，学以致用。概念和特性建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权共同构成的复合物权。建筑物区分所有权具有的特征：内容构成的复合性、权力处分的一体性；规范对象是特定的空间，而非实体；是人与物的关系和人与人的关系的结合。由于其规范的是一种非实体、复合性的权利，特别是在我国土地所有权归国家集体所有的特殊条件下，理解和认识有一定难度，甚至一些学者和专家都认为它是一种“假所有权”。但从另外角度看，正是说明了确立我国的建筑物区分所有权的重要性。法律规定

建筑物区分所有权司法解释

建筑物区分所有权司法解释 1政府规定最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）为正确审理案件，依法保护的合法权益，根据等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 2管理办法第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条内符合下列条件的房屋，以及、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定中的等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理，损害他人合法权益的除外。第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及依法决定或者依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照记载的面积计算；尚未进行的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； 3物权法规（二）建筑物总面积，按照的统计总和计算。第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

民法知识点大全.

一、民法概述 (一民法的概念 1、民法的概念民法,是指一定社会调整特定财产关系和人身关系的法律规范总和。主要内容包括: 财产关系方面:权利的种类归属行使救济途径人身关系方面:民事主体的法律地位(法律人格; 民事主体的人身权及身份关系; 民事主体的行为(法律行为; 民事主体违反义务时的法律责任等。民法的地位:是国民生活的基本法。 2、民法的起源 (二民法的特征(调整对象 1、民法调整的是民事关系(属私法民事关系是指自然人、法人为私利而实施的生产、生活、处分权利、履行义务等活动所引发的财产和人身关系。民事:即私事,是与国事无关的私人事务。如,投资、合伙、劳动力的雇佣,订立遗嘱、签订合同,婚姻的结合与离异,亲属间的扶养,遗产的继承等等。国事:即国家公共事务。如,国家机关的设置对市场的干预。 2、民法调整的是财产关系和人身关系

财产关系:在法律上,财产关系是指财产所有关系和财产流转关系这两类。财产关系财产所有关系是指因占有和支配物质资料或精神财富而产生的经济关系。如,所有权、使用权、占有权、占有使用处分权等等。财产流转关系是指平等主体之间因交换劳动成果或其他财产而发生的财产由一方转移到另一方的经济关系,即财产所有权的转移。如,因转移所有权而发生的财产流转:买卖、赠与。因转移财产的使用权而发生的财产流转:出租物品、借贷。人身关系:是指与人身不可分离而又不具直接财产内容的社会关系。如,姓名权、生命权、健康权、名誉权等。对财产所有关系的调整包括四个方面。确定所有权的内容;确定所有权的归属;所有权的取得方式,确定所有权的保护方法对财产流转关系的调整,主要是设立债的制度。对人身权的调整包括三个方面。规定人身权及其保护范围;确定对他人人身权应当遵守的义务,规定保护的方法。 3、民法调整的是平等主体之间的财产关系和人身关系。平等主体:是指双方或多方在人格和法律地位上平等的人。平等主体之间的财产关系:如,买卖、借贷关系中双方当事人之间的关系。不平等主体之间的财产关系:如,纳税、财政拨款、上缴利润、征收、征用、扣押、没收、罚款等。简言之,民法调整的财产关系主要是商品交换关系。 4、民法是适用民法的原则和方法调整财产关系和人身关系刑法与民法在调整对象上是有交叉,但调整方式和原则不同。