万象城平面图

华润中心“万象城”规划运营案例

华润中心“万象城”规划运营案例 华润中心“万象城”规划运营案例 在零售业中，ShoppingMall是一种高级的商业业态形式，译成中文为“超级购物中心”。在西方国家，ShoppingMall与百货店和超市一样是一种常见的业态形式，属于一种新兴的复合型商业零售业态，具有规模庞大、功能齐全的特征，ShoppingMall集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，是包括主力百货店、大卖场以及众多专卖店、娱乐中心、连锁店、餐厅在内的超级商业中心。 ShoppingMall发端于20世纪50年代的美国，现已成为西方国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。ShoppingMall进入中国时间不长，由于其本身需要投入巨大的资金和对经营有很高的要求，因此这一新兴的业态进入中国后出现了很多问题，一些地方出现一哄而上的局面，消费能力难以满足巨大的消费规模；某些超级购物中心项目则断裂于资金链条，出现资金漏洞，不得不中途搁浅或停建；还有一些超级购物中心即使勉强开业但却利用率很低，难以达到设计规模，造成了资源的巨大浪费。本期我们将关注华润集团的华润中心“万象城”项目的整体规划和运营模式，希望对国内方兴未艾的ShoppingMall市场带来新的思路。请看本期“华润中心‘万象城’规划运营模式案例”。 市场：

对区域购买力是一个真实的考验 ★ShoppingMall在中国市场的方兴未艾体现在各地纷纷上马超大型的购物中心，据了解北京、上海、广州、深圳、西安、青岛和武汉等城市都有不少已经建成、和正在规划中的ShoppingMall项目，例如已经建成的北京东方广场、上海正大广场、港汇中心、广州的天河城、深圳的中信城市广场等，正在建设当中的还包括深圳的华润中心“万象城”、北京的世纪金源时代购物中心、华贸中心购物广场、中关村国际商城、春天Mall和广州正佳广场等一大批超级购物中心。这些在建的ShoppingMall普遍的规模在50万平方米以上，有的甚至达到100万平方米，投资动辄几十亿元到上百亿元。 ★ShoppingMall在中国市场如何发展和规划，首先要看区域经济实力和商业环境，也就是说一个超大规模的购物中心的建设必须要充分考虑当地市场的消费能力和业态竞争状况，而且还要面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的消费能力，也包括了GDP的水准。例如在百货业发达的北京、上海，零售市场竞争已经非常激烈，仅仅两个城市建筑面积超过1万平方米的大型百货商场都超过了100家，政府已经明确不鼓励再建设大型的百货商场，而对于更大规模的ShoppingMall 而言，虽然其功能更多样化，业态形式更先进，但在这些几乎饱和的市场大规模建设无疑风险很大。 ★而深圳和广州则与北京、上海有很大的不同，这两个城市的消费能力

沈阳市场各大百货商场

沈阳市百货简介 一.华润沈阳万象城 2007年6月6日上午，总投资近50亿港币，建筑面积超过60万平方米的华润沈阳万象城项目盛大开工。 沈阳华润项目建设内容为大型购物中心、国际5A级写字楼、超五星级酒店、高档住宅和服务式公寓。地上地下总建筑面积超过60万平方米，总投资超过40亿港币。一期包括近20万平方米的购物中心、8

万平方米的写字楼。二期为高档住宅、超五星级酒店和服务式公寓。全部工程预计于2012年底完成。 沈阳万象城的物业类型与传统的百货店截然不同，传统的百货店90%以上是零售，但沈阳万象城的业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动、家具用品、银行、冲洗店等，它提倡的是一种全新的生活方式，把这种模式复制到沈阳。 在规划设计上，沈阳万象城聘请了深圳万象城的原班设计团队——美国RTKL建筑事务所，他们在商业建筑设计方面具有非常丰富的经验，是目前国际上首屈一指的商业设计公司。此外，沈阳万象城园林景观、灯光、消防、电梯、幕墙等等一系列的顾问公司，基本上都是来自于美国和香港的国际化顾问公司。 沈阳万象城的四大主力店： 泰国Central百货:泰国Central百货是泰国目前最大的百货集团，在泰国零售领域拥有垄断地位。Central百货的特色是让顾客享受到舒适、自然、没有任何压力的购物氛围，Central集团自身还拥有120多个自己定牌生产，或者总代理的品牌，其中大部分还没有进入中国市场。韩国美嘉欢乐影城（MEGABOX CINEPLEX）:Megabox影城是韩国好丽友集团旗下的连锁影院品牌，其保持着世界最高年上座人次记录。

万象城TC工作操作流程

万象城TC工作操作流程 2010年6月7日第一版 2010年6月15日起执行 第一部分流程说明 1.目的 本流程用于指导、规范TC如何为万象城顺利开业进行统一组织协调，确保开业筹备各阶段工作目标和职责清晰，保证开业筹备过程中各项事宜有计划有步骤的实施，以实现高效率完成开业任务。2.适用范围 2.1本流程适用于万象城开业筹备的全过程，用于TC对开业整体进度的规划及推进。 2.2本流程适用于市场部、设计部、华润中心项目部、IT、财务部、物业管理中心及总包配合租户开 业的操作程序。 3.流程原则 3.1开业总体进度应有各关键工作模块进度计划的支持，各关键模块进度和总体进度应保持步调一 致，相互协调。 3.2TC应不定期的召集会议，掌握各项工作模块进度的执行情况，调整各项工作进程，与相关部门协 调，解决开业过程中的问题。对于不能解决并影响开业时间、开业质量的，报公司领导。 4.各部门职责分工 ?市场部 -负责提供各租户签约信息、租户条件图。 -在签署租赁合同／租赁确认书，确定、审批完成工程技术条件，并发送租户条件图至租户后，负责组织召开租户移交会，实现TC人员与租户的对接。 -在租户移交完成之前，负责组织召开设计装修协调会。 -若租户在设计装修过程中变更工程技术条件，市场部负责与租户协调并审批变更条件。 -若合同租赁面积与租户现场实际测量面积存在差异，市场部负责跟进租赁面积调整的补充协议签署工作

-负责与TC共同督促租户在指定日期接场并推进租户装修进度。 -负责对店铺装修效果图提出意见。 ?TC -在市场将租户移交给TC后，TC负责租户的设计、装修、开业事宜的对接工作，把控租户设计、装修、开业的总体进度。 -负责组织召开设计与装修协调会（在租户移交完成后）与开业协调会。 -负责组织办理场地移交、图纸审批、开业验收、工程整改、二装退场等手续。 -负责协助办理装修许可证与施工出入证，并协调装修现场管理工作。 ?设计管理部 -参加设计装修协调会，提出设计要求及指引。 -负责对店铺效果图的最终审核。 -负责对设计图纸及装修图纸（结构设计）提出专业意见。 -负责跟进店铺的实际面积测绘。 ?华润中心项目部 -参加设计装修协调会，提出设计要求及指引。 -负责协调总包将店铺移交给租户。 -负责对店铺设计图纸及装修图纸（机电设计）提出专业意见。 -协调总包与物业间的关系，协助管理装修施工现场。 ?财务部 -负责办理店铺租金、租赁保证金、管理费、推广费、POS押金等各项租赁合同规定之所有财务工作。 ?IT -负责协助租户安装开通并维护网络、POS系统等设施。 -负责对租户进行POS收银培训。 -负责租户店铺的开业验收工作（网络、POS）。 ?物业管理中心 -参与设计装修协调会、开业协调会及场地移交工作。

华润建筑简介

华润建筑简介 华润建筑有限公司为华润集团在香港上市的综合性房地产公司华润置地有限公司(1109，HK)的全资子公司，拥有房屋建筑、机电安装、市政、装饰装修、智能化、幕墙等七项施工总承包和专业承包一级资质。目前已在深圳、上海、成都、杭州、南京、大连、青岛、沈阳、武汉、郑州、福州、宁波、海南等地设立了13个分公司。 公司先后承建了北京翡翠城、北京凤凰城、深圳万家配送中心、深圳万象城、丽江悦榕庄酒店、武汉凤凰城、珠海威立雅北区和香洲污水厂、江门新之城、青岛香格里拉酒店、深圳华润君悦酒店、深圳幸福里雅居、沈阳万象城、北京凤凰城公建、成都万象城、上海外滩九里、上海橡树湾、广西百色华润希望小镇、胡志明Crescent Mall等70多项大型工程，目前施工总承包在建大型工程有成都东湖商业、青岛万象城、郑州万象城、海南万宁华润希望小镇、重庆万象城、海南石梅湾九里、惠州小径湾等，机电总承包在建的有大连君悦酒店、沈阳君悦酒店、合肥五彩城等，精装修总承包在建的有沈阳悦府，PM+模式管理的工程有杭州钱江新城二期、合肥万象城、赣州万象城等，项目总控模式管理(PMC)的有无锡万象城、余姚五彩城、珠海励致家私厂等，机电设计的工程有重庆万象城、淄博五彩城等。 华润建筑源于香港，不断学习实践国际先进施工总承包管理理念，探索适合于中国市场环境的施工总承包管理模式，公司凝聚了一大批高素质、追求卓越的行业管理专才，已在商业建筑机电设计、大型综合体工程的施工总承包、机电施工总承包、幕墙装修项目管理等方面形成了差异化的竞争优势，形成了丰富的工程服务能力。 高品质是华润建筑施工总承包的特点和追求目标，公司总承包的武汉凤凰城、海南石梅湾道路、海南石梅湾后勤基地、深圳万象城、深圳君悦酒店幸福里雅居等六项工程获得了省优，深圳万象城获得2008年香港优质建筑大奖、2010年广厦奖，深圳华润君悦酒店及幸福里雅居工程获得2010年度鲁班奖，成都万象城获得四川省优质结构工程。

华润中心项目简介

华润中心简介及二期住宅基本数据 一、华润中心简介： 华润中心位于深圳CFD（金融中心区）核心地带，紧邻地王大厦，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的城市地产综合体，总建筑面积约55万平方米，总投资逾40亿港币。由中资四大巨头之一背景的华润集团齐下的华润（深圳）倾力打造的地产旗舰项目。 华润中心前期预备性项目包括两幢名为“逾峰台”的高层独立住宅及一座名为“木棉花”的商务酒店。木棉花酒店自2001年12月落成启用以来，已在深圳市场赢得广泛赞誉，并正以其独特的定位和品位在全国范围连锁发展之中。 华润中心首期项目包括一座名为“华润大厦”的国际标准5A甲级写字楼及一座名为“万象城”的超大型室内购物中心，总建筑面积近25万平方米。万象城将于2004年落成开业，节假日人流量超过10万人次/天。 华润中心二期项目包括超五星级君悦酒店、高档住宅及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场（OUTDOOR商业），总建筑面积近25万平方米，已于2005年12月全面开工建设。 二、华润中心二期开发背景： 来自万象城的支持——深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心的万象城。 由华润集团投资40亿元在深圳开发的“华润中心”，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米。其中，定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。 在深港经济一体化的背景下，万象城在定位方面除了考虑有别于深圳已有商户之外，还有意识地寻求和香港购物中心的差异化。他表示，在香港，太古广场定位于较为成熟的品牌，又一城定位则偏重于休闲品牌，“华润万象城购物中心的整体消费水平将定位在香港的太古购物中心和又一城购物广场之间”。

华润中心万象城规划运营案例doc11

华润中心万象城规划运营案例doc11 在零售业中，ShoppingMall是一种高级的商业业态形式，译成中文为“超级购物中心”。在西方国家，ShoppingMall与百货店和超市一样是一种常见的业态形式，属于一种新兴的复合型商业零售业态，具有规模庞大、功能齐全的特点，ShoppingMall集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，是包括主力百货店、大卖场以及众多专卖店、娱乐中心、连锁店、餐厅在内的超级商业中心。 ShoppingMall发端于20世纪50年代的美国，现已成为西方国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。ShoppingMall 进入中国时刻不长，由于其本身需要投入庞大的资金和对经营有专门高的要求，因此这一新兴的业态进入中国后显现了专门多咨询题，一些地点显现一哄而上的局面，消费能力难以满足庞大的消费规模；某些超级购物中心项目则断裂于资金链条，显现资金漏洞，不得不中途搁浅或停建；还有一些超级购物中心即使将就开业但却利用率专门低，难以达到设计规模，造成了资源的庞大白费。本期我们将关注华润集团的华润中心“万象城”项目的整体规划和运营模式，期望对国内方兴未艾的ShoppingMall市场带来新的思路。请看本期“华润中心‘万象城’规划运营模式案例”。 市场： 对区域购买力是一个真实的考查 ★ShoppingMall在中国市场的方兴未艾体现在各地纷纷上马超大型的购物中心，据了解北京、上海、广州、深圳、西安、青岛和武汉等都市都有许多差不多建成、和正在规划中的ShoppingMall项目，例如差不多建成的北京东方广场、上海正大广场、港汇中心、广州的天河城、深圳的中信都市广场等，正在建设当中的还包括深圳的华润中心“万象城”、北京的世

深圳华润中心万象城项目商业规划及业态组合方案-15DOC

深圳华润中心万象城项目商业规划及业态组合方案 第一部分项目基本情况 华润中心效果图华润中心实景图 项目概况 华润集团在深圳投 资开发的“华润中心”， 位于深圳市罗湖金融商 务中心区，是集零售、餐 饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币。首期项目于2002年10月破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准 5A 甲级写字楼“华润大厦”，已于 2004 年 12 月竣工开业。二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，预计投资逾22亿港元，已于2005年12月16日开工建设，将于2009年初落成

启用。 位置交通 深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。 ■华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域 ■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间■与"地王大厦"隔深南大道相望 ■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 ■周边共有巴士线路30多条 ■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米 ■距皇岗口岸约5分钟车程 ■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程

规划设计 华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。 华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万平方米，设计车位近3000个。 其中，一期万象城建筑面积达18.8万平方米，停车位1000个，华润大厦建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。 二期项目建筑面积为26万平方米 项目整体布局