农村信用社贷前调查提纲和技巧
农村信用社贷前调查、贷后检查提纲和技巧贷前调查、贷时审查、贷后检查是防范贷款风险的重要环节，是确保贷款“三性”的前提条件和重要手段。当前，全省农村信用社大额贷款的对象主要是各类中小型企业，相对大型企业而言，中小企业因存在信息不对称现象，贷款“三查”则应重点对其各项经营活动真实性、合理性、合规性等进行认真的甄别和分析，特别是对“三品”（人品、产品、抵押品）和“三表”（水表、电表、报表）要进行认真的分析、评审。现从做实贷款“三查”角度，对大额贷款贷前、贷后两个环节的管理要求进行说明。
（一）如何做实贷前调查？
1、调查产业政策和借款主体资格情况。调查客户是否符合国家的产业政策要求或规定，是否为“四有三不”企业，是否具备借款主体资格。重点调查核实客户基本证照是否合法合规，注册资本是否经有权部门验资，且出具了验资报告，注册资本到账情况或拟于何时到位。不同行业的客户应核实其他证照（批文）。
2、调查客户行业前景情况。调查分析客户行业风险(包含自然、社会风险)和经营风险，主要包括以下两个方面：
（1）行业风险分析。行业风险分析主要包括行业成本结构、行业的生命周期、行业与经济周期的关系、行业的盈利水平、行业的法律环境以及行业的宏观经济和政策环境等方面。在分析时，可以参照以下行业风险的预警信号：一是客户所处的行业利润水平低于社会平均利润率；二是客户所处的行业整体经济衰退，或虽属新兴行业但产品未完全进入市场；三是客户所严重依赖或高度相关的其他行业出现衰退，或存在密切依存关系的行业供应商、销售商或顾客的需求发生
变化；四是因重大的技术革新与消费观念改变，使客户所处行业的产品出现众多的替代品或产品功能萎缩与丧失；五是国家产业、货币、税收、贸易等宏观经济政策变化，给客户所处行业带来不利的影响；六是宏观经济进入衰退期或萧条期，行业受到消极影响；七是与行业相关的法律、行业规定或标准出现不利改变。
（2）经营风险分析。经营风险分析是对客户经营特征以及采购、生产、销售等重要经营环节的风险程度分析。与行业风险反映行业整体共性风险不同，经营风险反映客户独特风险。行业风险从本质来说是该行业所有企业必然共同面对的系统风险，主要由企业外部环境决定，一般难以分散。而企业风险可以通过企业自身进行控制，从企业方面讲具有分散风险的可能性，经营风险分析主要包括以下三个方面：
一是经营规模。一般来说，企业经营规模与经营风险成反比，经营规模越大，行业市场份额也就越大，企业经营也就越稳定；反之，规模偏小，则很容易被竞争对手挤出市场，面临较大的经营压力。
二是经营战略。企业的经营战略对企业的经营发展起着导向性的作用。分析一个企业的经营战略对企业产生的影响，关键要分析企业的竞争环境。
三是产品特征分析。产品具备较强的竞争力，就容易占领市场优势，扩大销售规模，及时收回货款，加速资金周转，产生现金流量，贷款风险就较小；反之，贷款风险就越大。
3、客户信誉情况（高管层人品）。通过外围侧面了解客户相关信息，通过交谈等方式重点了解客户法人代表及高管层的人品，客户是否遵纪守法，是否恪守信用。主要调查以下方面：
（1）调查客户的组织形式及变化情况。客户的组织形式是否有
变化，及其变化是否有利于企业的经营管理，都需要在调查中高度关注。要注意分析客户股权和组织形式变化对还款能力的影响。
（2）调查客户公司治理结构情况。公司治理本质是一种现代企业组织管理制度。良好的公司治理是现代企业健康发展的基础，也是客户持续稳定还款能力的重要保证。对于存在明显或潜在公司治理问题的客户，应引起高度重点。
（3）调查客户管理层人品情况。对于企业来讲，管理者包括整个管理层。要重点考察管理者的文化程度、年龄结构、道德品质、个人发展历史、个人和家庭收入和负债情况、个人社会背景、管理经验和管理技能、经营思想和作风、开拓精神、团结精神、与管理者经济关系密切人员情况等。对管理层素质分析应主要着眼于管理层人员的人品、文化程度、年龄结构、开拓精神、团队精神等。如果重要高管人员特别是自然人入股的企业高管人员品行不端（如有生活作风、赌博、吸毒行为等问题）、信用状况差，则贷款风险可能较高。
（4）调查客户财务管理能力。财务管理直接关系企业资金运营管理能力，如果一个企业财务管理控制能力不强，财务人员素质差，财务制度建立和执行混乱，就可能存在资金安全风险。如果客户高管层对现有注册会计师不满或突然无故更换，拒绝或阻挠农村信用社与其注册会计师、资产评估师或者内部财务等人员进行接触，也说明贷款可能存在较大风险。
（5）调查客户法律纠纷情况。客户经常会遇到一些法律纠纷问题，对客户的还款能力会造成一定影响，有时甚至成为决定贷款偿还的主要因素。如客户与供应商、消费者、关联企业及职工之间产生纠纷或案件，客户因违反法律、法规或合同而受到税务、银行、工商、环保等部门单位的严重处理、处罚等，如果性质严重甚至有可能对企
业生产经营产生致命影响。如果客户高管层或其法定代表人涉及重大案件，对客户的正常经营活动造成重大影响，贷款归还将得不到保证。
4、调查贷款用途情况。调查核实、测算客户借款用途真实性和合理性。以及客户自筹资金占比情况、自筹资金已到位或何时到位情况。可以根据企业生产经营周转率等情况测算客户流动资金需求量，核实客户项目总投资明细及资金投入情况等。
在调查中，要通过对客户资金短缺的真实原因作出分析，对客户真实和具体的资金需求情况了解得越具体越详细越好，这对确定贷款的金额和期限非常有利。要核实客户资金需求量总额，其中自筹资金比例多少，申请贷款比例多少，要核实自筹资金落实到位的真实情况，以及今后自筹资金如何到位等情况。
申请中长期贷款的、新建项目的企业法人所有者权益与所需总投资的比例不抵于国家规定的投资项目的资本金比例。如房地产开发贷款客户就要求自筹资金比例达到35%以上。一般而论，对于流动资金贷款来说，自有资金越多，贷款风险越小，反之，则越大。
对于中小工业企业，一般可通过资产转换周期与资金需求分析测算其流动资金的需求量，可通过了解客户支付结算方式、企业资金流、企业生产经营的特点及其是否适应等，调查核实客户商品交易的真实性、合法性，调查核实贷款用途真实性、合法性。对于以产品销售定单来申请流动资金贷款的，应核实客户定单的真实性、合法性和合理性。
对于房地产开发企业，要对其已投入资金认真核实，如已投资额超过公司注册资金时，其超出部分从那里来的？如果是银行贷款，则相应减少其自筹资金额度，如果是股东自有资金增资，则可算其自筹资金。“四证”的土地使用权面积是否相等，建筑面积是否相等，且
与项目实施的面积相吻合。
对于土地储备中心贷款，要核实其贷款总额是否超过了财政部门核实的贷款规模。
5、客户第一还款来源情况。对于大中型企业，通过查看账表信息，包括总账、分户账、明细账、成本核算账等分析其第一还款能力；对于中、小企业除上述外，还要查看水表、电表等情况。对于房地产开发企业，要通过分析其所开发的房产地理位臵、开发成本、销售价格等情况。对于政府成立的城投公司（主要为政府城市建设融资平台）贷款，要看其还款来源是否已由人大通过决议列入财政预算；对于土地储备中心的贷款，要看其以前年度土地出让收益情况、今后两年的土地出让计划及其用于还款的额度情况。
（1）询问相关人员，了解客户经营大体情况。如询问客户高管层或主要负责人，询问财务负责人，询问车间等基层工作人员。
（2）实地查看客户生产经营情况。实地查看了解企业的建设情况，查看企业生产车间生产情况，查看机器设备情况、查看抵押物情况等，查看、盘点企业的原材料、产成品等情况。
（3）调查分析客户产（采购）、供、销等情况，测算客户生产的产品成本，核实销售利润情况。重点包括以下内容：
一是采购合同情况，核实客户原材料的价格。可以直接电话或询问原材料（产品）供应商，或者直接到生产企业查看采购合同、库存和购货记录，或者侧面询问生产企业的原材料运输人员，这样就能从一个侧面了解被调查企业的经营风险变化情况。
在对客户采购环节调查时，要注意以下六个方面的情况：即原材料价格、购货渠道、企业的采购量、应付货款、原材料库存管理。如果原材料供应商突然停止向其供货或供应商降低其销货款的授信额
度，说明生产企业资金状况引起供货商警觉，生产企业很有可能存在严重的现金流紧缺问题。
二是生产能力情况，核实客户产品生产成本。判断生产企业是否正常生产有几种方法：直接了解生产企业生产订单有多少，执行情况如何？定期或不定期到企业车间查看生产运转情况；侧面询问企业工人生产进行情况，如果生产企业开始削减工人数量，也能说明企业订单不多或开工不足；侧面了解企业能源消耗情况，如企业季度用电量下降，说明企业开工不正常，如果这种情况不是由于电力紧张造成的，企业的经营风险就要引起高度关注。
通过上述两方面的分析测算后，计算客户产品成本。
三是销售定单及销售环节情况。重点分析以下方面：客户产品销售订单及其按时履行订单情况。要调查核实客户产品订单价格，订单数量与生产能力是否相适应。客户市场营销能力。包括销售策略、销售网络、广告、产品形象、企业形象、销售方式、售后服务等。客户销售对象是谁，是否为多元化。客户产品的销售价格和销售利润是否存在不利变化。客户产品市场占有率情况及其变化情况。客户产品销售量情况及其变化情况。客户交货方式与销售方式是否发生变化。
（4）对企业财务账表等进行全面调查核实。重点查看损益表、资产负债表、现金流量表等，对财务情况及财务比率进行分析、测算。重点分析客户的长期偿债能力；分析客户的盈利能力；分析客户的成长能力；分析客户的短期偿债能力。
一是在分析偿债能力时，主要测算客户的资产负债率、流动比率、速动比率以及资产中应收账款等指标。
二是在分析客户的盈利能力时，销售利润率、营业利润率、税前利润率和净利润率，只是从不同角度分析了企业的利润率，其中使用
最多的是毛利率和净利润率。毛利率更多的时候是告诉我们每一年销售收入扣除生产产品后剩余的利润有多少，可以用于衡量公司的经营效率，一般来说，销售毛利率越高，反映主营业务的获利能力越强，主营业务的市场竞争力优势越强，可采用薄利多销等营销手段参与市场竞争，以获取超额利润。销售毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的销售毛利率，企业就不能盈利。而净利润率，则主要衡量公司的销售收入在扣除所有费用及所得税后的盈利能力，也就是每一元销售收入带来的净利润。通过将上述两个比率结合起来考虑，我们能够对公司的经营情况有相当程度的了解。
三是现金流量表具有直观、可比、准确的特点，能够直观地反映企业流动性最强的流动资产——现金的增减变化情况及变化后的结果。无论企业的经营方式、经营类别等有何种的不同，在现金流量表上仍能达到可比；无论企业有多少存货、有多少应提未提的折旧费用、有多少需增未增、需减未减的费用，现金流量表都能准确地反映出来，并能准确地反映企业的支付和偿债能力。通过对现金流量这一综合财务指标的分析，能够从盈利性和流动性两个方面揭示客户的现金状况和偿债能力。
（5）调查核实投资及交纳税收情况。重点调查核实客户投资及近三年交纳各种税收情况，有无欠税现象及欠税金额多少。
（6）调查核实客户水费、电费消耗量及资金支付情况。对于中小企业，由于其可能存在合理避税等情况，可以通过水费、电费的消耗量来佐证其是否生产正常稳定。因此，应对客户近三年的水费、电费消耗量及付款额的进行调查核实，进行增长率的比较分析，如果水、电费三年呈现增长之势的，说明企业处于稳定发展的态势。
6、调查核实担保情况，核实第二还款来源。调查人员要认真调
查核实担保是否合规、合法，价值是否足值且容易变现；保证人是否符合保证资格，是否具备保证能力。
（1）贷款质押担保的，要调查核实出质人身份，出质人是否出具董事会（或股东大会）同意质押决议书；质物是否经鉴定，并出具了价值评估报告。动产质押（指借款企业以其合法拥有的动产，如原材料、库存产品、采购商品等）作为质物，质押物是否价值稳定、易变现、易保存。
（2）以借款人所属的国有土地使用权、车间（厂房）、仓库、机器设备等作抵押的，应通过现场核查，确认其权属、现场界址、面积、价值等，要核实担保物价值稳定性以及变现能力。土地取得方式是否为出让（或划拨），土地性质是否为工业用地、商住用地、综合用地等。
（3）以担保人提供担保的，要核实保证人保证资格、保证能力以及信用记录。要调查核实保证人身份、营业执照、生产经营许可证、特殊行业经营许可证、企业资质等级证书等真实性、合法性，担保人是否出具了《同意保证意见书》，对担保人的财务情况进行调查核实，判断客户提供的担保是否符合担保条件和担保能力。
（4）质押、抵押和保证担保时，保证人为企业的，必须依据该企业章程规定提供同意质押、抵押和保证担保的合法、有效股东决议或董事会决议。
7、调查核实客户关联交易和关联人情况。调查核实客户股东及实际投资人情况，是否存在非法关联交易。调查分析客户的关键人和紧密程度高的关联人情况，判断是否影响客户的偿债能力等。
8、调查核实客户在其他金融机构融资和民间融资情况及信用记录情况。调查核实客户在其他金融机构贷款情况、到期情况、归还贷
款情况及资金来源等。可以通过查询人民银行征信系统了解客户在其他金融机构贷款情况，如果客户在民间大量举债或在其他金融机构有大额贷款，则必然会对农村信用社贷款的偿还能力造成影响。对有民间债务的客户，应在调查民间债务金额大小、利率高低和拖欠的基础上，对农村信用社贷款风险进行合理评估。如果客户近期在其他金融机构贷款申请被拒绝，那么，农村信用社非常有必要了解拒绝的原因，以便对贷款风险进行重新评估调整。
（三）如何强化贷后检查？
贷后检查的重点内容有以下三个方面：一是客户是否按约定使用贷款资金；二是客户生产经营等情况是否正常；三是抵押品是否完好无损，保证人是否仍然具备保证能力。
1、贷后首次跟踪检查。贷款发放后15天内，农村信用社客户经理必须进行首次贷后跟踪检查，对于流动资金贷款主要查阅借款人的购销合同、交易凭证和付款凭证，检查客户实际用途和申请用途借款使用是否一致，是否按照信贷业务合同规定的用途使用信贷资金，对尚未使用的资金进行连续跟踪；对于固定资产贷款主要监督贷款资金流向，贷款是否被挤占挪用，贷款用途是否符合规定，资本金来源是否真实、到位，购臵的设备建材是否适用适量，支付的费用是否合理且为项目所需等。
2、每季（月）或随时到企业了解生产经营情况。对于大额贷款，农村信用社客户应固定每季（月、遇到特殊情况应随时）对客户进行贷后跟踪检查，及时发现影响客户履行还款能力的重大事项及预警信号。检查的主要内容：
（1）对客户提供的财务报表进行分析，了解掌握其财务变动状
况。如查阅其资产负债表、损益表、现金流量表等账表，对客户的资产、负债、所有者权益、收入、成本、利润等情况进行对比分析，并进行“账账、账表、账实”等核对。
（2）检查客户的生产经营、资金管理和经营状况。重点是产品结构、主要产品的市场变化、销售、货款回笼、货款归行、对外投资、对外担保、盈亏等情况；掌握客户生产经营等变化趋势。
（3）对客户进行信用等级测评。对于变化较大或偏离正常值的指标，应查实原因，如有测评等级下降的，提出下调等级的建议并说明理由；测评客户授信总额，如经营情况变化或发现其他预警信号，需要调减客户授信总额的，提出调减授信总额的建议并说明理由；对客户贷款进行风险预分类，如有符合调整风险分类情形的，提出调整风险分类的建议和理由。
（4）查询客户他行信用及或有负债变化情况。掌握客户融资情况是否存在异常变化，是否影响到客户的近期和长期还款能力，了解其他行对客户的资信评价和信贷管理措施。
（5）了解客户有无影响贷款安全的重大事项。客户有无以下影响履约能力的重大事项：外部政策、经济环境发生重大变化；客户业主或主要股东或关联企业超能力对外担保，或抵（质）押物价值发生重大变化；客户业主或主要股东或关联企业财务状况发生重大变化；客户业主或主要股东或关联企业涉及诉讼；客户业主或主要股东或关联企业有重大违约行为；客户业主或主要股东，或关键管理人员，或技术人员发生变动；客户发生购并、重组或产权变更；其他。
客户有无以下预警信号：一是客户关键人员如经营决策人员、主要执行人员和技术人员失踪或无法联系；二是客户拒绝提供与信用审核有关的文件；三是客户隐瞒重要信息或提供虚假信息，如隐瞒资产、债务或抵（质）押品真实情况；四是客户无恰当理由突然改变会计政
策或核算方法以及折旧计提方式、存货计价方式等；五是客户无正当理由撤回或延迟提供与财务、业务、税收或抵押担保有关的信息或要求提供的其他文件；六是客户的竞争者、供应商或其他客户对授信客户的负面评价，以及媒体的负面报道；七是客户改变主要授信银行，向许多银行借款或不断在这些银行之间借新还旧；八是客户频繁更换会计人员或主要管理人员；九是客户卷入法律纠纷；十是客户有破产和解或破产重整经历。
客户业主及主要股东个人有无以下风险预警信息：一是有赌博、涉毒、嫖娼等违法或违反社会公德的行为；二是持有外国护照或拥有外国永久居住权，或在国外开设分支机构；三是被公众媒体披露的其他不端行为；四是社会公众对客户法定代表人或经营者个人品质、行为反映不良；五是客户法定代表人或经营者个人纳税额大幅度下降。
客户在银行账户变化有无以下信号：一是客户在银行的存款不断减少或出现异常变化；二是对授信的长期占用；三是缺乏财务计划，如总是突然向银行提出借款需求；四是短期授信和长期授信错配；五是经常接到供货商查询核实存款情况的电话；六是突然出现大额资金向新交易商转移。
（6）调查抵（质）押物的完整性和安全性。抵（质）押物的价值是否减少，抵（质）押权是否受到侵害，质押物的保管是否符合规定。
（7）检查项目建设进展情况。根据固定资产项目管理有关规定，对项目资金是否按期到位，是否按招投标计划进行，项目贷款是否被挤占挪用，项目工程进展是否正常，项目是否能按期竣工，项目竣工投产能否达产等内容逐项进行检查。
3、对借款人的资金账户进行监管。客户经理自贷款发生之日起对借款人资金账户实施监管。主要监管以下内容：
（1）根据有关规定或与借款人约定，对账户资金使用进行监控，借款人大额资金的划付和大额提现必须由客户经理或有权人审核确认。
（2）督促借款人实施货款归行，确保借款人货款归行比率不低于借款人在农村信用社信用年平均占比或约定的比率。
（3）在结息日之前督促客户将款项存入存款账户，协助会计部门按照与客户约定的还款方式扣划本息，并及时与会计部门、客户做好账务核对工作。
（4）风险处臵。发现客户出现贷款安全的重大事项应及时按照相关流程进行处臵。特别是在贷后检查中发现客户挪用信贷资金，擅自处理抵（质）押物以及合同规定的其他违约情形，需要采取限期纠正、要求补充担保、停止发放新贷款、加罚息、提前收回已发放贷款等措施的，经联社（合行）或授权人同意后，向客户发送贷款提前到期通知书、信贷制裁处理决定书等，并负责组织实施。
关于对XX有限公司新增
XX元贷款的调查报告
借款单位: XX有限公司
借款金额: XX万元整
贷款类型:抵押贷款
贷款期限:五年
贷款种类:抵押贷款
贷款用途: XXX
还款方式：按X结息，到期还本
XX有限公司因XXX等项目向我联社申请贷款XX万元，期限5年，贷款担保方式为经营性物业抵押。根据借款企业的申请，我们对该公司进行了调查核实，现将调查核实情况报告如下：
一、借款企业基本情况
(一)公司法人代表及法人治理情况
XX有限公司（以下简称X）成立于1999年，公司注册地址X市南京东路509号，企业类型为有限责任公司，注册资金2000万元，法人代表XXX，男，江西XX人，1968年出生，大学文化，从业经历如下：
1979年－1981年高中毕业；
1986年－1993年从事XX行业，并任XX公司总经理；
1994年至今在南XX大市场从事XX市场行业，并任总经理；
2000年至今任XX有限公司董事长及XX有限公司、江西XX运营管理有限公司股东，从事多年房地产业；
2001年11月在省委党校进修工商企业管理，并获大学本科学历；
2008年至今担任XX有限公司总经理。
公司设有董事长、总经理，下设财务部、市调部、客服部、企划部、防损部，现有员工107名。经查询人行个人征信系统，董事长XX在他行及我社无个人借款，个人信用记录良好。
(二)公司股东组成情况公司注册资本2000万元，股东分别由XX（占55%股份）、XXX（占25%股份）、XXX（占20%股份）组成，股东会是公司的权力机构。公司下设董事会，成员3人，分别为XXX、XXX、XXX。
（三）经营范围
公司经营范围包括房地产开发与管理、国内贸易，主要经营XXX大市场等，经营合规合法。
（四）公司经营证照情况
公司营业执照号360100219404828，组织机构代码证71654552-4，湖地税证360105716545524，开户许可证J4210001180501，贷款卡号360101000102964102，开发资质为叁级，证书编号：赣建房开字1128号，有效期至2012年12月，经营证照齐全、合法有效。
(五)单位简介
公司成立于1999年，经营范围涉及民用家具、办公家具、整体厨柜、家装饰品、酒店宾馆家具等各个家居领域。继一期工程推出2万多平方米，2000年，二期工程推出3万多平方米以来，京东·鹿鼎发展迅速，现已成为江西省民营企业百强之一。为使企业进一步做强、做大、做优，2003年11月，京东·鹿鼎又推出6万多平方米规模的第三期（北楼）工程，且于2008年底，第三期（南楼）工程又投入运营，面积达78000平方米，建成后的南楼和北楼融为一体，形成一个整体三期工程面积达20万平方米的大型专业家居一站式购物中心。整个大市场荟萃海内外知名家居品牌，为消费者提供多元化、高品质、全方位的家居品牌，形成一个集家具展销、家居咨询、仓储物流、电子商务、休闲娱乐等多功能为一体，具有国际竞争力的专业家具行销终端。
（六）信用状况
据查人行征信系统及调查核实，XXX在他行有贷款余额14654万元，共5笔，分别为工商银行贷款800万元；农业银行贷款余额5500万元；兴业银行贷款余额8354万元（详见表1）。贷款形态均属正常类贷款，能够按期结息及按期归还贷款，公司累计已结清贷款共计10500万元，信用记录良好。
XX有限公司借款基本情况表
表1 单位：万元
贷款银行贷款时间期限金额利率
备注
工商银行2008.8.19-2009.8.6 1年800 8.52% 农业银行2008.9.28-2009.9.26 1年1500 8.55% 农业银行2007.7.31-2012.7.30 5年4000 7.92%
兴业银行2007.6.29-2013.6.29
6年3752 7.20%
每
年还款832
兴业银行2008.9.12-2016.9.11
8年4602 7.83%
每
年还款592
借款合计14654
综上所述，借款人具备借款主体资格。
二、贷款用途真实性分析
（一）XXX三期北楼改造项目
1、三期项目北楼基本情况
XXX大市场位于城市主干道南京东路，是XX路家具街的主体，地理位臵优越，交通便利。周边小区密集，楼盘林立，环境优美，人气、商气鼎盛，是城市商业核心地带。三期北楼于2003年底落成，现有面积达6万平方米，共三层，规划为整个市场的“精品中心"，荟萃海内外知名家居品牌，涉及民用家具、办公家具、整体厨柜、家装饰品、酒店宾馆家具等各个家居领域，其中1万多平方进行了销售，另5万多平方租与其他商户经营。大市场交通十分便利，东临南昌进城东大门，西靠交通干道广场市中心，目前该区域交通干道有南京东路、南京西路、北京东路、高新大道、青山湖大道等成为连接区域与城市中心交通的枢纽。市场运作十年来，实现了持续稳定的繁荣与发展，仅08年一年，三期北楼就实现销售额3个多亿，该公司实现租金收入4000万元，取得了经营户与公司共嬴的局面。
2、项目合法性
为促进市场长远发展，取得更好的社会效益和经济效益，南XX市人民政府办公厅对该项目下发了抄告单（X府厅抄字［2008］369号），同意京东鹿鼎国际家具中心北楼加建两层。
3、工程预算
该工程总面积约4万多平方米（层均2万多平方为米），总造价16548万元，相关预算如下表：
表2 单位：万元安装工程费用14241
电梯费用650
有关费用1372
其他费用285
合计：16548
（二）XXX交易市场项目
1、XXX交易市场基本情况
为促进城东区中心的发展需要，完善南昌市城东购物餐饮、娱乐、休闲等综合消费功能，拟在南京东路509号鹿鼎国际一期家具市场进行改建，利用原址建筑设施面积约2万平方米提升改建为南昌惟一一个专业茶叶交易市场—南昌国际茶叶交易市场。集茶叶批发零售、特色茶具、茶艺表演、茶产品价格指数发布、茶叶拍卖、娱乐休闲、仓储物流等多元化于一体；该项目有利于填补我市茶叶市场的空白，有利于打造南京东路多元化业态的商业街建设，有利于增加税收，安排就业，符合培育南京东路多元化业态商业街的发展需要。
2、项目合法性
南昌市人民政府办公厅已对该项目下发抄告单（洪府厅抄字［2008］385号），同意鹿鼎国际一期家具市场进行改建，利用原址建筑设施面积约2万平方米提升改建为鹿鼎国际茶叶交易市场，并冠名为“南昌茶叶交易市场”。
南昌市商业网点规划建设管理领导小组办公室下发关于建设鹿鼎国际茶叶交易市场的论证意见（洪网建办字［2008］6号）对该项目提出了高标准，高要求。
3、工程预算
该工程总面积约2万多平方米，总造价8069万元，相关预算如下表：
表3 单位：万元
土建工程造价2442
装饰工程造价3955
工程费用1672
合计：8069 （三）京东鹿鼎家具大市场三期南楼建设工程款
京东鹿鼎家具大市场三期南楼工程建设项目，总造价3.3亿元，建筑面积约10万平米，套内面积为7.82平方米，现已投入运营，7.82平方米已全部租给上海红星美凯龙家居饰品有限公司经营，近五年内年均收取租金4457万元。该工程虽已投入运营，但仍差相关施工单位工程款8099万元，具体明细见表4：表4 单位：万元
单位名称费用名
尚欠金额
南昌市第六建筑工程公司
土建工程施
工费
2500
南昌大凤混凝土工程有限公司
混泥土材料
费
700
江苏省钟星消防工程有限公
司
工程施工费760 江西省恒达供电工程有限公
司
专电工程费220 江西省工业设备安装公司水电安装费655.6
杭州华电华源环境工程有限公司
空调蓄冷槽
工程费
260
康力集团有限公司电梯设备费350.78 徐洲市双维钢结构工程有限
公司
网架施工费555.75 远东电缆有限公司电力电缆252
江西通用电力开关有限公司
高低压开关
柜
150
南昌市第六建筑工程公司工程装修费825
其他870
合计：8099.13 （四）资金筹措及落实情况
上述项目所需资金共计32716万元，公司货币资金2732万元，已付工程款7984万元，自有资金比例32.75%，缺口22000万元，故该公司向我社申请贷款22000万元用于上述工程建设。
三、第一还款来源分析
（一）经营情况分析
1、经营收入情况。公司2008年底财务报表显于，主营业务收入40265万元，主营业务利润10784万元（主要组成是：北楼年租金收入约4000万元和商铺出售收入约6000万元）。其中6000万元商铺销售收入为往年销售的结转，以后这一部分收入将大幅下降。
2、租金收入情况。
（1）该公司三期工程南楼面积7.8万平方米，于2009年1月起整体租赁给上海红星美凯龙家居家饰品有限公司，期限5年，年租金收入约4457万元(未进08年的利润表)。
根据XX公司的经营以及借款情况，该公司租金收入较为稳定，业务经营预期良好，以现有的每年较为稳定的租金收入8500万元的水平计算，5年累计租金收入4.25亿元，减去相关的开支及他行借款，利润足于覆盖此笔贷款本息，故该公司未来第一还款来源较为有保障。
（二）财务情况分析
根据该公司提供的财务报表，并经过现场核查，其财务数据、财务比例及成本核算情况如下：
近三年财务状况表
表5单位：万元
近三年现金流量表
近三年财务比例（状况）
表7
根据该公司以上财务数据及财务比例，财务分析如下：
农村信用社调查报告
内蒙古财经大学金融学院 金融专业社会调查报告 土左旗农村信用社察素齐十字路分社存贷比的调查 姓名 院系 班级 学号 指导教师 职称
指导教师评语： 成绩： 教师签字： 年月日
土左旗农村信用社察素齐十字路分社存贷比的调查 社会实践的参加者： 实践的主题：土左旗农村信用社察素齐十字路分社存贷比调查 时间：2016.07.20---2016.08.15 地点：察素齐十字路分社 现将此次实践活动的有关情况报告如下。 一、基本情况 （一）察素齐十字路分社基本情况 察素齐是呼和浩特市土默特左旗旗委、旗人民政府驻地，地处呼包鄂经济圈中心地带，土地面积4060平方公里。该分社位于察素齐十字路，在1982年就已成立，是土左旗18家分社之一，在社员工8人，全联社员工480人。（二）察素齐十字路分社存贷数及其比例
1
幅度有 60,060,709.31 元，增幅达到1.06，所以上升幅度非常大。 图 2贷款余额 由图2可得，贷款余额也呈上升趋势，其中2015年以后明显上升，并在15年末16年初有激增，贷款总额从2013年初的9,338,731.32元增加到2016年6月的86,408,209.60元，增幅达到8.25，增幅非常大。 图 3存贷余额对比
图 1贷款/存款 与图3相比，图4更直接的反应了贷款与存款的关系，从13年初的16%到16年6月份的74%，增加了58% 并且15年末到16年初有很大的跳跃，在此期间增长幅度将近有一倍，所以贷存比总体上在持续增长，个别月份或季度有激增。 二、主要体会 （一）存款数据分析 关于图一的情况，有这样一些因素导致： 1、绩效与工资相关联 信用社的绩效考核时间是在每个季度的末尾，后来，在15年引进新的绩效考核体系后，绩效与工资挂钩，员工为增加绩效，存款数额会有一个很大的提升。 2、与周边网点有关 因为相临近的网点撤走，居民分散一部分来该社办理业务，存款就会相应增加。 3、与管理者有关 在询问中，工作人员曾提到该社在14年10月时更换过领导。数据显示，在14年10月份后一年内确有小幅增长，因此，存款数可能与经营者的管理能力有关。 4、贷款沉淀为存款 有一部分银行统计的存款来源于贷款人已获得的贷款，但这些贷款并未全都使用，一些贷款还在该账户未使用于是便成了存款，这一因素也影响了存款总额。 5、存款营销
个人经营性贷款调查报告样本
关于xxx申请x万元个人小额贷款的调查报 告 一、借款人基本情况 1、借款人身份介绍 借款人xxx，女，42岁，身份证号码：xxxxxxxxxxx，家庭住址：xx省xx市xx区xx园210楼3门201室。配偶：xxx，身份证号码：xxxxxxxxxxx。二人自结婚以来，夫妻关系和睦，家庭生活稳定。现在xxxxxx水产品批发市场共同经营冷冻水产品生意，商户性质为个体工商户。 借款人较早在我行开立结算账户，办理结算业务。持有、我行双币贷记卡、借记卡，存有定期储蓄存款。 2、借款人资产负债状况 借款人现拥有个人资产450万元,每年实现租金收入18万元。本市xx区别墅一套，占地面积208平方米，价值230万元（附房产证、土地证）；xx道步行街有商业门市房1套，建筑面积180平方米，价值220万元，现租给xx医院使用，合同租期为10年（2006.9.1-2016.8.31），年租金收入18万元(附产权证、土地证、租赁合同)。 经查询《个人信用报告》，借款人在他行原有个人商用房贷款1笔，金额80万元，期限5年，现已结清，无不良纪录。 二、借款人的经营状况 借款人从1992年在xxx市场经营冷冻水产品生意，主要以批发带头虾、去头虾、虾肉为主，以供应饭店水产品为辅。
在十几年的经营过程中，借款人诚信经营，形成了一定的业务规模，建立了稳定的进货渠道和销售渠道。其中批发客户35个，主要有大连的xxxxxx、xxxxxxx，沈阳的xxxxxx，秦皇岛的xxxxxxx。零售客户38个，主要有xx、xxx、xxx、xxx等。在xxx水产批发市场租用80平方米冷库两处，存货共20多个品种价值200多万元（详见库存清单）。从借款人提供的储蓄存折、银行卡等账户的业务流水计算，平均每月销售额为120万元，月净利润为10万元左右，现有职工8人。今年1-7月份已实现销售收入800万元，实现净利润70万元。 其水产品进货渠道主要是北京、广东等地。这些产品销往我市xx、xxx、xxx、xxxxx等大型饭店、酒店及二级批发商。借款人所经营的冷冻水产品在我市规模较大，占据一定的市场份额，具有良好的信誉。 三、借款人的财务状况 借款人自90年代初在我行开立账户，办理结算业务，没有违约记录。由于借款人为个体工商户，纳税主要为定额税，年纳税1.2万元。故无法从借款人的财务数据上做具体分析，只能从其销货清单及进货单据来分析其具体经营状况。通过票据的具体查看，借款人依法经营，纳税及时。首先从今年前7个月的销售情况来看，已累计实现销售收入800万元，实现净利润70万元。其次从借款人签订的商业门市租赁合同查看，借款人每年实现租金收入18万元，这也是一笔比较稳定的收入。另外，根据其存货清单及实地调查，存货量约200多万元，结合经营水产品收益、租金收入，借款人每年创造效益130万元左右。以上数
农村信用社的行业发展现状分析
农村信用社的行业发展现状分析 我国农村信用社至今已有50多年的发展历史，经历了多个阶段的发展历程，目前已成长为资产、负债及其职工规模仅次于四大国有银行的合作金融组织。合易咨询自2008年初开始关注农村信用社，开展了一系列的调查工作，对其目前的发展现状、未来发展趋势，尤其是人力资源管理提出了自己独到的分析。 一、农村信用社发展现状SWOT分析 截至2007年末，全国农村信用社在原有基础上改制组建农村商业银行17家，农村合作银行113家，以县（市）为单位统一法人的联社1818家。农村信用社法人机构由改革前的35527家降至8348家，股金余额2224亿元，比1996年末增加2018亿元。2008年起，新一轮的省级联社管理体制改革、农村中小法人金融机构兼并重组、引进战略投资和上市深化改革工作正在进行。 （一）农村信用社的发展优势（strength） 1、客户资源优势 农村信用社长期在农村从事金融服务，与农村客户的感情联系非常密切，积累了庞大的客户群，95%的农户贷款来源于农村信用社（来自: : ）。随着农村经济的快速发展，在广大农村出现了一批高端客户群体，已成为县域经济的主要力量，也成为农村信用社天然的优质客户。丰富近乎垄断的农村客户资源是农村信用社未来发展的支柱优势。 2、机构网点资源优势 农村信用社立足农村，辐射城乡，经过50多年的发展，村村有机构，乡乡成网络，像深入农村肌体的毛细血管，真正做到了贴近农村、深入农村、服务
农村，具有天然的信息对称和同步优势，这是其他金融机构所望尘莫及的。 3、品牌资源优势 农村信用社立足农村、服务农村，经过50多年的发展，已在广大农民心中形成良好形象和市场信誉，形成了很高的品牌认知度和忠诚度。同时，由于农村信用社长期是“国营”体制，在广大农村客户心中，农村信用社的信用就是国家信用，这进一步增强了农村信用社的品牌效应。 4、市场资源优势 农村信用社是农村金融名副其实的主力军，据资料表明，其农业贷款余额占全部金融机构农业贷款余额的%，占农村贷款户数的95%。农村信用社在农村市场占有绝对多数的市场份额，并且与客户保持着良好的合作关系。（二）农村信用社的发展劣势（weakness） 1、体制和机制不适应发展 目前农村信用社法人治理结构不完善，权力制衡机制比较薄弱，即使已完成商业化改革，其法人治理大多仍存在股东会对经营管理层的委任权缺位、董事会和股东对农村信用社的发展要求缺位、信用社经营业绩与经管层的收入及升迁等关联缺位、对经管层的监督评价缺位等现象，并导致经营权凌驾于所有权之上，代理和被代理角色扭曲，股东权利虚化，经管层的经营权异化为经营特权，对管理层经管能力、绩效缺乏客观评价，农村信用社业绩好坏责任不明，利润最大化的经营目标流于空谈。 2、人力资源管理基础薄弱 受到管理体制和制度的制约，农村信用社的人力资源管理基础比较薄弱，人力资源管理体系不够健全，制度不够完善。农村信用社地理位置相对偏僻，
信用社调查报告3篇
信用社调查报告3篇 中间业务是指银行业在资产业务和负债业务的基础上不运用或较少运用自身的资产，以中间人或代理人的身份为客户办理委托、担保和信息咨询等业务并收取服务费用的业务。由于中间业务以其独有的对资本无需求、风险低、盈利高、服务性能强等特点，在业内获得了空前的发展，并受到广泛而高度的重视，成为与资产负债业务并驾齐驱的重要业务领域，中间业务正被快速抢占和瓜分。快速发展中间业务是农村信用社信用提高和业务发展的重要标志。也是我们将科学发展观运用于实际的最为深刻的表现。当前我们农村信用社中间业务发展状况如何、存在什么问题、应采取什么拓展策略？带着这些问题，笔者对万源市农村信用社中间业务开展情况进行了调查，从中也发现了一些问题。 一、我市农村信用社中间业务发展的现状 1、起步较晚，项目品种开发不力。 1999年，万源市农村信用社的中间业务是以代扣存款利息税为标志开始发展的，但在以后的几年中一直未见其它中间业务出现，直到XX年才陆续有了代发工资业务，XX年有一个代理它行保管库款、押运现金的业务，XX年开始代发农民的各类直补款。可以说万源市农村信用社中间业务经历了一个从无到有的发展过程，但起步较晚，而且中间业务还是建立在传统业务的基础上，其业务品种单一。 2、中间业务净收入虽逐年增加，但发展速度缓慢，收入比例还
处在一个很低的水平。 经统计，XX年我市全辖营业总收入为4151万元，中间业务收入为10万元，占总收入的0. 24%；XX年我市全辖营业总收入为4710万元，中间业务收入为12.58万元，占总收入的0.27%；XX年我市全辖营业总收入为6178万元，中间业务收入为14.10万元，占总收入的0.25%，XX年我市全辖营业总收入为8433万元，中间业务收入为87.6万元，占总收入的1.04%，而据有关资料显示，XX年全国各金融机构中间业务收入占比的平均水平为10%，最高的金融机构占比达到17%，外资银行占比更高，大约为50%，最高的占比达到70%(花旗银行)，而我市农村信用社仅为0.002%，可见我们的中间业务发展规模小、范围较窄，仍然处在一个很低的水平。 3、精通中间业务的专业人才匮乏。 中间业务是知识密集型产业，具有集人才、技术、网络、资金和信用于一体的特征，它涉及经济、金融、贸易、法律、科技等诸多领域，是金融业的高科技“模块”。中间业务的发展需要大批知识面广、实践经验丰富、懂技术、会管理的复合型人才，尤其需要具备系统的银行、保险、证券、外汇等金融专业知识，通晓各种金融商品和投资工具，了解国际国内经济金融形势的专家。与商业银行相比，这种高素质复合型人才在信用社是极难找到，大部分信用社目前根本就没有这种人才，因此造成信用社中间业务的品种少，功能单一，缺乏综合性和有自身特色的产品。所以，中间业务专业人员的匮乏严重制约了我市中间业务的发展，成为我们信用社中间业务发展的一大瓶颈，让
个(新)人贷前调查报告
关于借款人XX个人贷前调查报告 一、借款人及家庭基本情况 性别□男 联系电话：家庭3873317 身份证号码□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 户籍住址XXXXXX邮编□□□□□□ 现固定住址XXXXXXX 邮编□□□□□□ 住房性质□自有□共有□租赁□其他面积101.64㎡家庭人口 4 人 职业□管理人员□技术人员□职员□农民□军人□无职业□自由职业者□私人业主□其他 地址XXXXXXXXXXXXXXXXX 应□部队系统□农林牧渔□社会服务业□其他 □初级□中级□高级及以上 借款人配偶姓名/ 性别□男□女年龄/ 证件名称□居民身份证□军官证□护照□士兵证 证件号码□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 职业□管理人员□技术人员□职员□农民□军人□无职业□自由职业者□私人业主□其他 文化程度□研究生及以上□大学本科□大专、电大、高职□中专、技校、高中□普及教育及以下 工作单位/ 地址/ 邮编□□□□□□单位性质□国家机关□科教文卫□邮电通讯□工业交通□金融保险□商业贸易□房地产建筑□水电气供应□部队系统□农林牧渔□社会服务业□其他 职务□科以下□科级□处级□厅局级以上职称□初级□中级□高级及以上 收入及存款情况 □有收入证明□无有收入证明□调查判断 □有收入证明□无有收入证明□调查判断 借款人供养人口（含本人）/ 人 目前银行存款情况□是□否 具体银行□工行□建行□交行□农行□中行□徽商行□扬子行□其他/ 存款余额/ 元 所在银行业务开办情况□办理个人贷款且按期偿还贷款本息，无不良记录；□办理个人贷款但历史上有不良记录； 二、贷款担保情况 （一）房产抵押 权证人所有人一：XXXXXXXXXXXX房产地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 总层数3 所在楼层1/2/3 建筑面积166.15㎡房产性质私有 抵押房产所处城市区域地段/ 类地区。房产共有人/ 房产结构□商业门面房□商业办公房□商业区住宅□自建房□政府安置房□钢结构标准化工
贷前调查报告两篇
贷前调查报告两篇 贷前调查报告（一） 一、企业基本情况 （1）企业概况：主要包括企业名称、法人代表、企业性质（国有、集体、股份、私营等）、法定地址、注册资金总额、股份的主要构成、生产经营范围、经济核算形式、成立时间、所属行业、职工人数、演变过程、老企业名称、收购（拍买、转让）总价格（其中出资现金金额）、债务转让金额等，属关联企业的还要说明关联企业的有关情况。 （2）经营情况：企业规模、主营项目、年产值、上年利税、总资产和总负债、主导产品的产销情况、市场占有率、在同行业中的地位和发展前景等。 （3）行业情况：行业成本结构、行业的经济周期性、行业赢利性、国家政策等。 （4）管理情况：营业执照、企业代码证、税务登记证等有关证件的合法有效性；企业组织形式、管理体制、法人代表及财务负责人情况、财务制度以及关联企业经营情况；企业内部各车间、部门之间的运作是否通畅；管理人员、员工对企业领导的评价，对企业发展计划的了解程度；安保、环保、员工保险工作是否正常等。 二、企业借款原因 企业申请贷款的原因、用途、用款计划，是否符合国家
有关政策和农村信用社信贷政策，市场前景如何？预计效益如何？自有资金多少，尚缺资金多少，多长时能收回成本，什么时间能还清贷款等。 三、企业还款能力 这是贷款调查报告的主要内容。一是分析申请贷款的企业是否具备产品有市场、生产经营有效益、无挤占挪用信贷资金、无恶意拖欠信用社及其它银行、其它单位和个人借款或货款的历史、恪守信用等情况。二是借款申请人从事的经营活动是否合规合法、符合国家产业政策和社会发展规划要求。三是企业生产技术水平、产品销售情况、产品价格变化（与原材料变动幅度比）、主要销售单位、货款结算方式、货款回笼情况。具体内容为： （1）产、供、销情况分析 对借款单位生产能力、产品质量与供销情况进行调查。调查借款单位材料采购落实情况，分析判断原材料是否有来源，调查原料市场价格变化情况、主要供货单位、购货与销售的方式。 （2）财务和信用分析 据调查了解，目前，某些企业的报表一般至少有三套报表，交给银行、财税部门和内部股东的报表都不一样。因此，我们必须认真分析企业的固定资本、存货、资本金、银行存贷款和其他短期负债等几个大项来考察企业的现金流量表、
信用社调查报告三篇
信用社调查报告 1 对乡农村信用社支农服务情况的调查报告 一、贤庠信用社支农基本情况最近，我对贤庠农村信用社支农服务情况进行了一次问卷调查。调查选择了农户、种养大户、个体工商户以及农村经济组织共102户，其中纯农户50户，占55.9%;种养大户11户，占10.8%;农村个体工商户25户，占24.5%;农村经济组织9户，占8.8%。调查显示，农村信用社围绕农民增产增收这个中心，立足服务“三农”，切实加强管理，增加信贷投入，在促进本地农村经济发展的同时，自己的服务质量和服务水平也得到了明显提高。具体情况综述如下： 1.增加信贷投入，成为“三农”资金供应主渠道。据对102户调查显示，有78户表示向信用社借款是其解决生产、生活资金的最主要渠道，占被调查户的76.5%;有99户在农村作用社借过款，占被调查户的97.1%。 2.不断简化贷款手续，为支持“三农”发展提供优质服务。近几年来，信用社在切实转变观念、积极筹措资金、增加信贷投入的同时，深入农户，及时了解农民的心志，努力简化贷款手续，切实为农民提供优质服务，得到了广大农户的肯定。例如：在黄避岙乡塔头旺村实行送贷上门、农户联保的模式;在辖区范围内评定“信用户”、“信用村”，实现农户随到随贷的方式。
3.切实加强支农宣传，助推服务功能增强。为使群众真正了解农村信用社的性质和服务宗旨，真正发挥民主办社、群众监督作用，从而更好地服务于农业和农村，贤庠信用社通过临柜宣传、标语等各种形式广泛宣传，取得了一定成效，使农民对农村信用社的认识逐步得到了提高，农村信用社在农户中的形象也得到了一定的改变。据调查显示，102户调查户中有98户表示有钱愿意存入农村信用社，愿意向农村信用社借款，分别占被调查户的99%。对贷款种类，有70户占68.6%的调查户表示清楚，只有3户 2.9%的调查户表示不清楚。因此，近几年贤庠信用社存、贷款业务发展较快，支持本地经济发展能力明显增强。 4.切实加强信贷管理，力促农民信用观念转变。农民信用观念比较差一直是影响贤庠信用社及其他信用社发展的一个主要因素，为此，在县职社动员下，信用社把培养农民的信用观念作为一项重要工作来抓，使广大农户还贷意识增强。据调查显示，102户调查户中有94户表示能按期归还农村信用社借款，占 92.2%，只有8户7.8%的调查户表示不能按期归还贷款。 二、农村信用社支农服务中存在的主要问题 1.服务对象不广。据调查看，仍有众多的农户、个体工商户，没有把农村信用社作为贷款的首选机构，从存款看，本地同有一家农行的储机构，其存款效益与贤庠信用社不相上下，说明许多农户事实上没有把农村信用社作为存款的首选机构。102户调查户中只有51户表示在农村信用社有存款，占50%，另有50%的农
个人贷款调查报告
个人贷款贷前调查报告 借款人姓名 ********* 身份证号码 *************** 工作单位 *************** 经办支行零售业务部
关于***申请信用贷款的调查报告 借款人***因购买拖拉机需要，于201*年*月20日向我行提出了15万元的信用贷款申请，我们于201*年*月21日对其基本情况及借款用途等进行了实地调查。经调查，该笔业务符合《三法一指引》的有关规定，我们认为可以为借款人发放金额为15万元，期限1年，利率为**‰的信用贷款。 现将借款申请人截止目前的基本情况、资产负债、家庭成员信用等情况的调查结果报告如下： 一、借款申请人情况 ***，曾用名***，男，汉族，今年40岁，身份证号码是41040319*******557，户籍所在地是**市**派出所。***2001年7月毕业于河南农业大学土地管理专业（专升本）；现在许昌市***局东城区分局工作，任局长，工作稳定，月工资性收入3300元。借款人为人厚道、讲究诚信、交际面广泛、清正廉洁，目前住址为许昌市东城区魏文路怡景花城*****。联系电话：159********。 二、申请人其他家庭成员的情况 申请人配偶***，汉族，今年38岁，身份证号码41100219*******047，户籍所在地为许昌市南关派出所，中专学历，现工作单位是*****，任所长，工作稳定，月工资性收入2400元。申请人配偶另承包87亩土地和10亩河流，用于生态农业建
设，每年盈利约40万元。联系电话：*****。 儿子***，今年14岁，学生。 三、借款人家庭财产债务及收入支出情况 （一）、借款人家庭资产情况： 经调查，***家庭总资产253.3万元。明细如下： ***有两处房产，价值65万元。一处位于许昌市魏文路怡景花城******，面积130平方米，购入时房屋总价款14.5万元，现价25万元；另一处位于公务员二期小高层*号楼*单元*楼东户，面积165平方米，车库36平方米，储藏室20平方米，总购入价30万元，现价值40万元。 借款人配偶于2006年承包土地87亩，河流10亩，已经在经营用地及河流上投资约187万元。土地主要使用用途为生态农业，承包期限为2006年12月20日至2027年12月20日。地上种植有价值20万元的银杏树，价值15万元的杨树。河流中养的鱼大约有6万斤，价值约36万元。地上盖的房屋价值约30万元。院内养有各类名犬，价值约60万元；各类猪，价值约3万元。***购买机械设备价值约10万元。土地已经缴纳13万元的租金。 ***夫妻双方三金齐全，截止目前***公积金账户余额1.3万元。 （二）、借款人家庭负债情况： ***有住房公积金贷款余额约19.2万元，个人住房贷款余额约6.3万元。负债总额为25.5万元。
农村信用社年度财务分析报告
农村信用社年度财务分析报告 今年以来，我县联社以改革统揽工作全局，认真贯彻落实省、市农村信用社工作会议精神，按照“打基础、练内功、强管理、提素质、树形象，努力构建合规化、程序化发展长效机制”的思路，一手抓深化改革，一手抓业务经营，以严谨的工作态度，务实的工作作风，真抓实干，团结奋进，攻坚克难，顽强拼搏，开创了各项工作新局面。并紧扣增效、发展的主旋律，突出一个“早”字，狠抓一个“实”字，关键一个“干”字，各项业务取得突破性进展，储蓄存款大幅度上升，不良资产下降，经营效益明显改观。具体分析如下： 一、主要财务指标完成情况 1、资产及其构成。各项资产余额**万元，同比增加**万元,增幅为**%。其中：存放央行**万元，占资产总额的**%，同比增加**万元，增幅为**%；存放同业及联行**万元，占资产总额的**%,同比增加**万元,增幅为**%;拆放同业**万元，占资产总额的**%,同比增加**万元, 增幅为**%；各项贷款**万元，占资产总额的**%,同比增加**万元, 增幅为**%；长期投资**万元，占资产总额的**%,同比减少**万元,减幅为**%；其他非生息资产**万元，占资产总额的**%,同比增加**万元, 增幅为**%。 2、负债及其构成。各项负债余额为**万元，同比增加**万元，增幅为**%。其中：同业及联行存放款项**万元，占负债总额的**%,同比增加**万元，增幅为**%；同业拆入**万元，占负债总额的**%,同比增加**万元，增幅为**%；各项存款余额为**万元，占负债总额
的**%；其他非生息负债余额为**万元，占负债总额的**%,同比增加**万元，增幅为**%。 3、所有者权益及其构成。所有者权益为**万元，同比增加**万元，增幅为**%。其中: 股金**万元，同比增加**万元，增幅为**%;历年亏损达**万元，同比减少**万元,减幅为**%本年盈余**万元。 4、财务收支及增减变化情况:各项收入**万元，同比增加**万元，增幅为**%；各项支出**万元，较去年增加**万元;其中营业费用支出**万元，较去年增加**万元。全县盈亏相抵盈余**万元，较去年同期增盈**万元，增长了**%。 二、，财务执行情况分析 1、资产规模增大，各项营业收入同比增加。 年末全县资产总额为**万元，比去年同期增加**万元，营业收入**万元，同比增加**万元。 （1）贷款及其利息收入。12月底各项贷款余额为**万元，同比增加**万元，利息收入**万元，占总收入的**%，同比增加**万元，收息率为**%。增加的主要原因：一是按照中央的精神，坚持为“三农”服务的方向，进一步加大信贷支农的投入力度，在发挥自身的资金优势情况下，并利用**万元支农再贷款，及时解决农民春耕生产急需的资金，为今年收入增加奠定了基础。二是在开办农户小额信用贷款的同时优化信贷结构，对市场前景好，有发展潜力的企业在保证支农资金的前提下，严格审查给予支持，为今年收打下了良好的基础。三是运用法律手段，依法清收不良贷款。对于一些有钱不还的“钉子”
如何开展个人贷款贷前调查
如何做好个人贷款的贷前调查贷前调查是拓展客户、发放贷款的第一道关，是防范风险、减少坏账的重要前提，贷前调查的真实性和可靠性，对贷款的安全性意义重大。这是决定贷与不贷，贷多贷少，贷款期限和方式的重要依据。村镇银行服务的对象主要是农户、小微企业和农村个体工商户等客户群体，有相当一部分客户提供的资料缺少真实性，通过现场的调查，发现间接收集的资料和客户提供的资料存在“信息不对称”的情况，所以客户经理的贷前调查尤为重要。 如果贷前调查过程中，未能对客户的基本情况、经营状况和存在风险有一个客观的了解，甚至走马观花，草草了事，没有真正起到调查作用，这样的调查本身就存在不可轻视的风险。一次不负责任的贷前调查，就有可能导致一笔不良贷款的产生，由此带来的是欠息、逾期、催收甚至起诉等一系列的工作。而银行往往要经过几个月甚至几年的时间，才能完成消化，既耗费了我们银行工作人员的时间和精力，也损害了银行的利润。 贷前调查如果只查看借款申请人提供的资料，就会造成贷前调查失实。在贷前调查中，除了按一般的调查方式对申请人进行必要的调查外，还要摸清申请人的真实背景。因此，在对客户的贷前调查中要坚持听、查、核、析四个步骤： （1）听。在调查过程中，大部分农村客户往往会主动介绍自己的基本情况（或者客户经理要求客户进行情况介绍）。这个时候，客户经理所需要做的，就是耐心细致的聆听，并稍加引导，
让客户主动的介绍其从业时间、发展经历、经营模式，以及近两年的生产经营情况、销售利润、存在问题、发展规划及借款用途等。在这一过程中，客户经理可就其中未能听清或者感兴趣的内容开展进一步的询问和交流。 通过这一步骤，客户经理可以对客户的整体情况有一个初步的了解和判断，也建立了进一步深入调查了解的感性材料。 （2）查。在“听”的基础上，客户经理需要进一步查实借款申请人的相关资料。这一步骤的工作内容包括：查看客户的身份证、户口簿、在当地的居住年限、生活习惯、社会关系、财产状况、家庭是否和谐等，如是小企业则应该查看工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡等的原件，并注意有无年检记录等。同时，也应查看客户与生产经营相关的采购合同、销售合同、施工合同等。 （3）核。在做好前两个步骤的基础上，进入最关键的第三阶段，其任务主要是核实前两个阶段所搜集的信息。 首先，核实客户上一年的家庭总收入及来源、家庭总支出及去向、家庭纯收入及人均收入等。核实客户家庭财产情况：一是不易变现财产，主要包括房屋间数及结构、面积、坐落位置、构建时间、变现价值，其他不易变现的财产及变现价值。二是可变现财产，主要包括机械设备名称、数量及变现价值，交通运输工具及变现价值，家电器具及变现价值，存货及变现价值。
农村信用社调查报告
农村信用社调查报告
内蒙古财经大学金融学院 金融专业社会调查报告 土左旗农村信用社察素齐十字路分社存贷比的调查 姓名 院系 班级 学号 指导教师
职称指导教师评语：
成绩： 教师签字： 年月日 土左旗农村信用社察素齐十字路分社存贷比的调查 社会实践的参加者： 实践的主题：土左旗农村信用社察素齐十字路分社存贷比调查 时间： .07.20--- .08.15 地点：察素齐十字路分社 现将此次实践活动的有关情况报告如下。 一、基本情况 （一）察素齐十字路分社基本情况 察素齐是呼和浩特市土默特左旗旗委、旗人民政府驻地，地处呼包鄂经济圈中心地带，土地面积4060平方公里。该分社位于察素齐十字路，在1982年就已成立，是土左旗18家分社之一，在社员工8人，全联社员工480人。 （二）察素齐十字路分社存贷数及其比例 表 1存贷余额及比例 年度/月份存款余额（元）贷款余额（元）贷款/存款 1月 56,481,538.36 9,338,731.32 0. 2月 69,519,803.32 10,220,731.32 0. 3月 70,104,866.08 14,862,731.32 0. 4月 72,787,959.34 15,848,861.00 0. 5月 70,516,436.39 16,078,861.00 0. 6月 69,507,579.12 15,806,861.00 0.
年度/月份存款余额（元）贷款余额（元）贷款/存款 7月 72,262,813.00 14,786,861.00 0. 8月 70,708,649.23 14,789,861.00 0. 9月 74,051,319.11 14,632,861.00 0. 10月 106,056,203.87 14,453,861.00 0. 11月 74,485,136.84 12,272,860.32 0. 12月 120,028,804.87 10,410,761.00 0. 1月 102,793,789.56 14,467,761.00 0. 2月 82,715,137.91 13,707,861.00 0. 3月 85,372,580.18 16,027,861.00 0.18774015 4月 134,296,138.75 17,600,861.00 0. 5月 101,440,499.96 18,170,861.00 0. 6月 80,668,412.98 18,418,861.00 0. 7月 74,708,646.24 18,882,861.00 0. 8月 82,419,799.51 19,287,861.00 0. 9月 90,984,520.32 20,577,000.00 0.22615935 10月 78,420,828.61 20,711,926.00 0. 11月 79,448,025.51 19,911,729.00 0. 12月 90,608,551.55 27,318,839.00 0. 1月 89,315,103.40 27,338,439.00 0. 2月 98,796,763.69 31,390,439.00 0. 3月 99,600,071.34 30,453,039.00 0. 4月 98,115,998.77 32,987,039.00 0. 5月 96,153,949.13 37,414,039.00 0. 6月 95,427,358.81 39,141,539.00 0. 7月 126,625,845.59 46,856,539.00 0. 8月 120,039,850.09 47,308,039.00 0. 9月 131,642,689.21 48,512,236.00 0. 10月 133,297,566.02 49,755,136.00 0. 11月 132,541,716.70 46,139,737.73 0. 12月 115,310,855.64 78,396,837.73 0. 1月 108,570,589.79 73,755,837.73 0. 2月 114,022,803.34 74,820,044.81 0. 3月 143,007,421.10 78,146,851.79 0. 4月 121,460,831.09 83,137,601.73 0. 5月 117,450,235.56 85,339,657.20 0. 6月 116,542,247.67 86,408,209.60 0.
对乡农村信用社支农服务情况的调查报告
对乡农村信用社支农服务情况的调查报告 一、贤庠信用社支农基本情况最近，我对贤庠农村信用社支农服务情况进行了一次问卷调查。调查选择了农户、种养大户、个体工商户以及农村经济组织共102户，其中纯农户50户，占55.9%;种养大户11户，占10.8%;农村个体工商户25户，占24.5%;农村经济组织9户，占8.8%。调查显示，农村信用社围绕农民增产增收这个中心，立足服务“三农”，切实加强管理，增加信贷投入，在促进本地农村经济发展的同时，自己的服务质量和服务水平也得到了明显提高。具体情况综述如下： 1.增加信贷投入，成为“三农”资金供应主渠道。据对102户调查显示，有78户表示向信用社借款是其解决生产、生活资金的最主要渠道，占被调查户的76.5%;有99户在农村作用社借过款，占被调查户的97.1%。 2.不断简化贷款手续，为支持“三农”发展提供优质服务。近几年来，信用社在切实转变观念、积极筹措资金、增加信贷投入的同时，深入农户，及时了解农民的心志，努力简化贷款手续，切实为农民提供优质服务，得到了广大农户的肯定。例如：在黄避岙乡塔头旺村实行送贷上门、农户联保的模式;在辖区范围内评定“信用户”、“信用村”，实现农户随到随贷的方式。 3.切实加强支农宣传，助推服务功能增强。为使群众真正了解农村信用社的性质和服务宗旨，真正发挥民主办社、群众监督作用，从而更好地服务于农业和农村，贤庠信用社通过临柜宣传、标语等各种形式广泛宣传，取得了一定成效，使农民对农村信用社的认识逐步得到了提高，农村信用社在农户中的形象也得到了一定的改变。据调查显示，102户调查户中有98户表示有钱愿意存入农村信用社，愿意向农村信用社借款，分别占被调查户的99%。对贷款种类，有70户占68.6%的调查户表示清楚，只有3户2.9%的调查户表示不清楚。因此，近几年贤庠信用社存、贷款业务发展较快，支持本地经济发展能力明显增强。 4.切实加强信贷管理，力促农民信用观念转变。农民信用观念比较差一直是影响贤庠信用社及其他信用社发展的一个主要因素，为此，在县职社动员
个人抵押贷款贷前调查报告正式版
For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 个人抵押贷款贷前调查报 告正式版
个人抵押贷款贷前调查报告正式版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 借款人姓名：张某 身份证号码：xxxxxx 家庭住址：xxxxxx 关于张某申请抵押贷款的调查报告： 关于xx申请个人经营性贷款200万元的调查报告： 借款人xxx于XX年2月份份承接xx 市xx花园安装工程项目，现因自有资金不足，特向我司申请200万元的贷款，现将贷款申请人截止目前的基本情况，资产负债，等情况的调查报告如下 一借款人基本情况张某男土家族已
婚，今年xx岁，身份证号码：xxxxx，户籍所在地是：xxxx，经过调查，该借款人现有位于xx别墅区xx栋的别墅一栋二借款人负债情况： 经过查询银行查询个人征信信息系统，该借款人张某在其他金融机构贷款余额约为550万元，分别为XX年5月30日在信用社办理的45元房贷一笔，到期日为20xx年5月30日，XX年10月13日在农行办理的400万个人经营性贷款一笔，到期日为XX年10月9日，贷款余额为345万，XX年12月9日在信用社办理的55万个人经营性贷款一笔，到期日为XX年10月9日，贷款余额为55万元，借款人配偶xx现有20.8万元的房贷一笔，到期日为
农村信用社的发展前景分析
论文纲要一、内容提要1提出中心论题2关键词。二、正文一农村信用社目前的现状二当前农村信用社面临的突出问题1发展战略和市场定位不明确2网络资源不足科技支撑力量薄弱3法人治理结构不完善经营管理体制落后4工作人员素质较低。三农村信用社发展趋势和对策建议1正确确定农村金融机构的市场定位2以效益为中心积极开拓中间业务3重构农村信用社监管体系健全科学的绩效评价体系4加强农村信用社的职工队伍建设5搞好企业文化建设提高银行的核心竞争力6争取政策支持营造实现市场定位的良好氛围。四结语三、参考文献农村信用社的发展前景分析内容提要农村信用社正处于改革和发展的关键时期落实和树立科学发展观是农村信用社实现可持续发展的现实选择。农村信用社的发展必须以科学发展观为指导正确处理好速度与质量、规模与效益、当前与长远、显绩与潜绩之间的关系把与时俱进与求真务实很好地结合起来明确支农方向提高认识转换观念加强管理注重效益突出支农重点把握支农力度促进农村经济与自身经营的全面、协调、可持续发展。关键词农村信用社问题发展前景科学发展观当前农村信用社正经历着极不平凡的改革发展历程。这是一段对农村信用社发展方向及政策进行重新思考和选择的历史进程。市场化原则和股份制方向的确立成为有着60多年发展历史的农村信用社摆脱历史包袱泥潭迈向快速发展轨
道的转折点。一、农村信用社目前的现状2003年6月27日国务院印发《深化农村信用社改革试点方案的通知》国发〔2003〕15号进一步确立了农村信用社定位为农民、农业和农村经济发展服务的社区性地方金融机构积极探索和分类实施股份制、股份合作制、合作制等各种产权制度使信用社真正成为“自主经营、自我约束、自我发展、自担风险”的市场主体新的改革方向并把信用社的管理交给省政府负责通过省级联社对信用社实施管理、指导、协调、服务。截至2010年末农村信用社资产规模达到10.6万亿元是“十一五”初期的1.7倍其中贷款余额5.7万亿元是“十一五”初期3.0倍实收资本达3461亿元是“十一五”初期的0.9倍。2004年实现统算盈利后连续7年利润保持大幅增长与2003年改革前相比资产负债和存贷款规模均增加了5倍以上。农村信用社改革发展进入了长足发展的历史机遇期然而在农村信用社长期发展过程中所积累的各种体制内外的问题已经成为制约其提高竞争力和快速发展的瓶颈。二、当前农村信用社面临的突出问题1、发展战略和市场定位不明确综观我国当前的金融市场各家商业银行在目标客户的选择和业务拓展方向上存在趋同化现象一是没有基于市场竞争的行业分工业务范围与经营领域基本一致二是金融产品的设计上不存在互补相互的替代性和模仿性很强三是在客户选择上大都将目光投向国家垄断性行业、大型企业集团、具有良好发展前景的
有关农村信用社的调查报告范文
有关农村信用社的调查报告范文 精心整理：更多出色文章请查阅： 农村信用社扎根农村，服务“三农”，是农村地区金融服务的主力。农村信用社的健康发展，直接关系到农村产业结构调整的步伐、关系到农民增收，对于全面建设小康社会具有重要意义。20XX年2月10～24日，笔者在河南省许昌市就县域金融服务问题进行了专题调研。许昌市地处中原，农业人口367万，农业以种植业为主，在传统农业地区中具有一定的代表性。调查发现:当前农村信用社经营已出现转机;如果能够妥善处理一些深层次矛盾，农村信用社将能够走上良性发展的快车道。 一、农村信用社经营已出现转机 20XX年以来，在人民银行的指导下，农村信用社以小额信贷为突破口，转变经营观念，调整经营思路，严格内部控制制度，强化风险防范，经过广大员工的共同努力，其经营终于走出了低谷，呈现出良性发展的势头。 通过“一户一证、一次核定、随用随贷、余额控制、周转使用”的办法，大力推广小额农户信用贷款。到20XX年12月底，全市农村信用社共发放农户小额贷款证16，379户，评定信用村49个，评定信用镇1个，累计发放小额贷款105，169次，累计投放小额信用贷款24，381万元，小额信用贷
款余额较年初增加18，239万元。通过“一次核定、两年有效、限额授信、余额控制、周转使用”的办法，全面推行“农户联保贷款”。在自愿的基础上，5～10家农户或个体私营户组成联保小组，相互进行贷款担保，大大降低了信用社贷款的风险，推动了信用社贷款的投放。20XX年，全市已建立农户联保小组25，000个，累计投放“小额农户联保贷款”156，960次，共发放贷款10，833万元。 大力开展“一联、三送、两促进”活动。20XX年，全市农村信用社共联系农户113，693户，为农户送资金26，563万元、送信息84，569次，受到农民的普遍欢迎和热烈拥护。 小额信贷业务的开展，使农村信用社的贷款业务保持了高速增长势头。在国有商业银行退出县域经济的大环境下，农村信用社在对农信贷投入中发挥了主导性作用。据统计，在许昌市20XX年对农业的新增贷款中，农村信用社贷款所占的比重高达99%!农村信用社的资金投入，加快了禹州市中药材园区、襄城县无公害蔬菜生产示范区等“一园九区”的建设步伐，推动了当地产业结构的调整，增加了农民收入。发放小额贷款的工作量比较大，但利差大、风险小。把工作重点转到发放小额贷款上，降低了农村信用社新增贷款的风险，提高了贷款资产质量。据统计，许昌市辖区内农村信用社发放小额贷款的不良资产率只有1%。即便出现信用风险，经过努力，其本息大部分还能最终收回，贷款损失率很低。
贷前调查报告(多篇)
贷前调查报告(精选多篇) 信贷业务人员要将贷前调查与信用风险分析结果形成贷前调查报告，供风险管理部门或风险评审委员会评审、批准。在贷前调查阶段就应参照各商业银行要求安排调查提纲和计划。 1.商业银行固定资产贷前调查报告内容要求 2.银行流动资金贷前调查报告内容要求 流动资金贷款是为满足客户在生产经营过程中临时性、季节性的 资金需求，保证生产经营活动的正常进行而发放的贷款,或银行向借 款人发放的用于满足生产经营过程中长期平均占用的流动资金需求 的贷款。 贷前调查报告是银行系统使用的专用文体，属于调查报告的一个 分支。在经济活动中，当申请贷款单位基于发展生产或从事某种商贸交易的需要向银行提出贷款的请求之后，银行部门应该指派信贷员深入到申贷单位进行可行性调查，摸清全部情况后，写出的出面材料即贷前调查报告，作为决定贷与不贷，贷多贷少的文字参考材料。 主要分类 贷前调查报告的写作格式代替可分两类，一类是表格式，即按照 印制好的表格逐项填写内容。表格式写法比较简便，容易书写，一般说来对于申请贷款数额小且内同简单的业务使用这种形式。另一类是制作式，即制作出完整的书面材料，这主要是对申贷数额较大，涉及内容较复杂，或者关系到某些带有政治性问题的情况下适用这种形式。 组成部分
贷前报告主要有标题、正文、尾部但部分组成。 贷前调查报告 （一）标题一般要写明申请单位名称、贷款项目及文种三项。在写法上通常使用的是公文式标题，即开头冠以“关于??”为起语，如“关于××厂申请酿制汉斯啤酒的调查”。标题的拟制要求简介、扼要、清楚、明了，使人一看即能把握调查的对象是什么。 （二）正文这部分主要写明调查的内容，是该报告的重点部分。 （三）尾部主要写明两项内容：一是调查人的书名，二是制作的年、月、日。正文内容 1.交代调查的缘由和背景 应该具体写明调查对象何时提出了何项申请，申请多少，具体的要求是什么，交代出调查是在什么情况下进行的。如：“上海毛麻纺织公司所属的××厂，于1980年十二月初向纺织部申请了3000吨原料麻，其中要求15000是河南麻，1500是进口麻。纺织部回电告知该厂统一拨给3000吨山东麻，并落实产地。为了加强生产服务并提高资金使用效率，我们对该厂所需原料麻的情况进行了调查。” 2.写明被调查单位的情况 调查情况是决定银行贷款与否的依据，具体写法应该针对调查的不同对象来确定。如系扩大再生产厂家贷款，一般说来，应该写明申请贷款单位的规模、职工人数、技术力量、厂房设备条件、固定资产数量、流动资金数量、产品市场的供需情况和偿还贷款的能力等。若系开发新产品贷款，应该针对调查情况着重写明该新产品开发的技术