景区物业管理服务总体方案
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一、物业管理服务总体方案
第一章管理与服务需求的综述
某某水景公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，节假日和政府重大活动较多，因此必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。
第二章保洁管理方案
第一节保洁范围及服务特点分析
一、保洁服务范围
某某水景公园是以某某为轴线的大型综合性公园，范围为黄河4号桥—3号桥段，全长1.8公里，总面积82.9公顷，其中绿地面积42.7公顷，道路、广场面积6.7公顷，水体面积33.5公顷，房屋建筑3400平方米。
1、室外空间
(1)、公园内所有广场、道路和广场、道路外延绿地内目视可见的垃圾（除修剪、修枝等绿化管理的衍生物）；
(2)、园灯、草坪灯、射灯、音箱等；
(3)、指示牌、宣传栏、树名牌等；
(4)、休息椅、桥面、栏杆、扶手等；
(5)、公园内所有的亭、廊、花架、园林小品的内部和外观；
(6)、游船码头、观景平台、亲水栈道；
(7)、水体和水面卫生保洁以及水体和水面衍生物（如浮萍等）清理；
(8)、园内河道、管道清淤疏通；
(9)、园内公共厕所及化粪池抽吸（每年一次）；
(10)、塑胶跑道、体育运动场、停车场；
(11)、公园内所有出入口；
(12)、园区内现存的其它所有设施。
2、室内空间
码头服务用房、游客服务中心、体育运动中心、园内其它构筑物的内部，包括：地面、卫生间、楼道梯级、扶手、墙面、电子门、配电箱、消防栓、消防管道、垃圾桶、门窗、灯开关及灯具等。
二、保洁服务特点分析
1、本项目为特殊物业，性质为公益性场所，人流量大，且外场面积较大，这就对保洁工作提出了更高的要求，针对这些特点，我司在制定保洁岗位职责时将定人定岗，要求保洁人员在保证正常服务的同时不间断循环检查，发现问题及时处理，确保外场整体卫生清洁。
2、本项目内场游客人流量较大，因此在开展保洁工作的同时就要对本岗位提出循环保洁的要求，以便在第一时间清除室内垃圾和杂物，对于常规保洁员无法完成的高处设施和大面积玻璃清洁等工作，配臵专项保洁员进行周期性的重点清洁。在进行保洁工作的同时考虑馆内工作人员及来参观人员的活动规律，尽量减少噪音、扬尘等现象，避免在服务过程中出现安全事故和客户投诉现象。
由于本项目的特殊性，我们的服务标准也有别于其他类型的物业。我们提供服务质量的优劣直接影响着某某水景公园的整体环境与品质。我司将会把服务品质控制纳入该项目的整体监督与运作中，同时接受甲方的服务品质约束与监督，真正实现管理链条无缝隙覆盖。
第二节保洁人员、设备配置及要求
根据本项目的具体情况和甲方的要求，为与我司开展的服务模式相符合，适合物业配套人力调配的弹性需求，合理调配各类人员，我们在本项目的保洁人员配备上采用合理的方法，有效的控制物业管理在运行过程中的人力成本风险，以确保工作质量的提升。
一、保洁人员配备原则
1、“精干、高效、专业、敬业、一专多能、训练有素”的用人原则；
2、以德为先、德才兼备、忠于职守、精于专业、勤于工作的用人观念。
二、保洁人员、设备配臵及要求
1、保洁人员配臵表和基本要求
（1）、保洁人员配臵表（27人）
（2）、保洁人员基本要求
保洁主管要求，身体健康、品行端正、能吃苦耐劳，高中以上文化，有相关工作经验。年龄20—55岁。
保洁人员要求，身体健康、品行端正、能吃苦耐劳，小学以上文化，有相关工作经验。女性，年龄18—55岁；男性，年龄18—55岁。
保洁人员在岗时要统一着装，保持外观整洁，整体形象良好。
2、保洁设备配臵和基本要求
（1）、水面保洁打捞船2艘，巡逻小艇1艘（巡逻、救人使用）状态良好，外形美观，9成新以上，表面无掉漆、无破损，使用功能良好。
（2）、三轮保洁车22辆，质量可靠，外观良好，全新。
（3）、机动垃圾清运车2辆，质量可靠，外观良好，履约期内能保持8成新以上，能满足垃圾运送需要。
（4）洒水车（吸粪车）1辆，质量可靠，外观良好，保证8成新以上。
（5）、保洁工具，按需配备，全新。
第三节保洁工作流程、操作规程及标准
一、室外空间（公园范围内）
保洁范围：公园所有广场、道路、停车场和广场、道路、停车场外延绿地，水面、公厕及化粪池、各类设施设备，垃圾清运，体育运动场地，建筑外墙清洗（1次∕季度具体时间根据招标方安排），大型活动或节假日期间公园保洁时间延长。
1、广场和道路（码头、平台、栈道等）、出入口、垃圾桶
（1）、保洁范围
公园内的广场、道路路面、出入口、垃圾桶等。
（2）、保洁时间：每天早晨7:00前完成一次保洁（可根据季节调整，需经招标方同意）。
（3）、保洁计划的制定
①不同天气情况保洁频率；
②重点路段的保洁频率；
③重点保洁工作措施；
（4）、广场、道路及其外延绿地保洁操作规程
①每天对公园内的道路定时清扫分早、中、晚三遍。
②每天除对主干路段除定时清扫外，我们将安排固定人员巡回保洁。
③巡回保洁的路线拟定不要太长，往返时间以1小时为宜。
④下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。
⑤旱季时每星期冲洗一次路面，雨季每三天冲洗一次。
⑥管理员发现路面有油污应即时安排保健院用清洁剂清除。
⑦用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。
⑧广场、道路的外延绿地实行动态巡回保洁。
（5）、垃圾桶、果皮箱保洁操作规程
①垃圾筒、果皮箱应每天清运两次。
②冬季垃圾筒、果皮箱每周清洗一次；夏季2—3天清洗一次。
③清洗垃圾筒、果皮箱时不能影响游客。
④清洗前应先倒净垃圾筒、果皮箱内的垃圾，除去垃圾袋，并集中运到指定的地方清洗。
⑤先将垃圾筒、果皮箱的表面冲洗一遍，然后用清洁剂反复擦拭。
⑥将油渍、污渍洗干净后，用清水冲洗干净，用布抹干。
⑦清洗完毕应及时将垃圾筒、果皮箱运回原处，并套好垃圾袋。
（6）、保洁标准
①每天早、中、晚各打扫一次，每小时循环保洁一次，每天下班后由队长安排人员轮值保洁，保持整洁。
②时刻保持广场、道路等路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹，广场、道路的外延绿地无果皮、纸屑等垃圾。
③果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物。
2、附属设施设备
（1）、保洁范围
公园管辖区内的各类灯、音响、指示牌、宣传栏、树名牌、休息椅、桥面、栏杆、扶手、亭、廊、花架、园林小品等。
（2）、保洁时间：每天早晨7:00前完成一次保洁。每天上午和下午进行两次全面保洁。
（3）、保洁操作规程
①备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具；
②桥面、亭、廊用扫把打扫；其它设施设备用抹布擦洗干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗；
③附属设施设备应每天擦拭一遍。
（4）、保洁标准
各类灯、音响、指示牌、宣传栏、树名牌、休息椅、桥面、栏杆、扶手、亭、廊、花架、园林小品等无污迹、积尘、干净整洁。
（5）、安全注意事项
①梯子放平稳，防止人员摔伤。
②保洁工具不要损伤被清洁物。
3、水面和水体
（1）、保洁范围：公园内所有水面和水体。
（2）、完成时间：每天早晨7:00前（可根据季节调整，需经招标方同意）。
（3）、保洁操作规程
①水面和水体的保洁工作除恶劣天气外，每天进行上、下午全面保洁。
②作业人员必须会游泳、习水性，每条船只至少配备2名保洁人员。
③一般情况下垃圾会自动飘浮到近岸，保洁工于岸边处持作业工具打捞湖面上的飘浮垃圾，并放到指定的垃圾桶。
④遇特殊情况手持作业工具无法打捞飘浮垃圾时可乘小船进行工作。
⑤水体衍生物必须乘小船进行清理。
⑥乘船作业前需经保洁主管批准并有人在现场监护时方能进行并穿上救生衣，随船携带打捞工具和盛放垃圾的器具。
⑦乘船作业时要注意安全，保持船体平稳，防止发生意外事故。如有人落水，应立即派水性好的人员前去救援。
⑧小船返回时，应将打捞上的垃圾放到指定的垃圾桶，并将打捞工具放回指定的工具存放处。
⑨保洁完毕后，要做到湖面无飘浮物、水体无衍生物。
⑩河道周边实行动态巡回保洁。
（4）、保洁标准
眼看水体、水面及水面周围平台梯级无杂物，无污迹，无青苔。
（5）、注意事项
注意防滑，防止跌倒并在危险处树立警示牌。
4、所有停车场、塑胶跑道、体育运动场
（1）、保洁范围
公园内停车场、塑胶跑道、体育运动场。
（2）、完成时间：每天早晨7:00前。
（3）、保洁操作规程
①每天早、中、晚各全面清扫一次纸屑、果皮等垃圾，其余时间实行动态保洁；每周用水冲洗地面一次。
②发现油迹、污迹、锈迹时，应即时用清洁剂擦洗干净。
③下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。
（4）、保洁标准
目视地面无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无污迹和杂物。
（5）、注意事项
①发现机动车辆漏油，应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后，再用洗洁精清洗油污，以免发生火灾。
②保洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆，不要损坏跑道。
5、园内河道、下水道、管道排水口清淤疏通
（1）、保洁范围：园内河道、下水道、管道排水口。
（2）、操作规程
①每月检查一次河道淤泥沉积情况，如果影响游船或保洁船行走，必须立即进行清理；
②每天早晨7:00前检查一次下水道、管道排水口，发现有垃圾或其它杂物必须立即清理；
③如果下水道、管道已经被堵塞，应使用专业工具进行清理；
④
⑤清理出的垃圾必须及时运走，并用清水冲刷残留在地面的污渍。
（3）、保洁标准
下水道、管道排水口干净整洁，排水通畅，无堵塞现象。
（4）、注意事项
①河道清淤时不得破坏河道河堤，河道的水生植物
②保洁员无法处理的阻塞垃圾，应找有经验的保洁员清理，以免造成更严重的堵塞。
③清理垃圾时，应尽量避免喷溅到其它设施设备上。
6、园内公共厕所及化粪池抽吸
（1）、保洁范围：公共厕所及化粪池。
（2）、操作规程
①每季度清理一次；
②用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹杆(8m)搅散化粪池内杂物结块层。
③把吸粪车开到工作现场，套好吸粪胶管(5m长备3条)放入化粪池内。
④启动吸粪车的开关，吸出粪便污物直至化粪池内的化粪结块物基本吸完为止。
⑤盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具。
⑥化粪池一般半年清理一次，但要看化粪池的使用情况，如用量较大则需缩短清理时间，否则会造成溢池的情况。
（3）、保洁标准
①一级池清运90％，二级池清运75％，三级池硬的表面全部清运。
②清理后，目视井内无积物浮于上面，出入口通畅，保持污水不溢出地面。
（4）、注意事项
①吸粪时尽量防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。在用竹杆搅拌结块层时防止跌进化粪池内。
②因吸粪车的噪音较大,故应避开游人的游玩时间进行作业,一般情况于晚间10:00时后开始清理。
③在化粪池井盖打开后10-15分钟人不站在池边,且要有专人看护,清理后盖实,以防行人或小孩跌入井中发生意外。
④化粪池内的沼气有毒、易燃,故应待充分散发后,才能作业,且禁止在池边点火或吸烟,以防沼气着火烧伤人。
⑤人勿下池工作,防止人员中毒或陷入水
7、公厕
（1）、保洁范围：公园内所有公厕。
（2）、开放时间：保持24小时开放。
（3）、操作规程
①每天分三次重点清理公共卫生间，早晨7:00前全面保洁一次，中午11：:30保洁一次，下午6点前保洁一次，作业前打开门窗通风；
②先清理小便池中的杂物，然后进行冲刷清洗；
③清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，更换新垃圾袋后放回原位。用专门抹布加上去污剂、洁厕剂溶液擦抹洁具污垢，直至干净；
④将洁厕剂倒入水勺中，用厕刷刷洗大、小便器，再用清水冲洗干净；
⑤用去污剂和专用抹布擦抹洁具包括水箱、水管、盖板两侧基座的周围，注意不留卫生死角；
⑥用干净的湿毛巾沾洗洁精擦洗面盆、台面、墙面、镜面、及门窗标牌，不留水迹、污迹，定期刮洗镜面，最后将地面拖抹干净；
⑦公共卫生间要保持清洁，循环保洁。
⑧适量喷洒香水或空气清新剂，小便器内放臵香球；
⑨应每小时保洁一次，清理地面垃圾，抹干净台面水迹；
⑩每天早上保洁后用消毒水对洗手盆及大小便器、地面进行消毒。
（4）、保洁标准
①天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。
②目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。
③室内无异味、臭味，卫生间始终保持空气清新。
④地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。
⑤所有位臵内保持无污物、尘土、霉癍，油垢和积垢。
⑥在客流高峰时段，保洁员应在定点作业的基础上在各个卫生间进行不间断的巡视和保洁工作。
⑦纸篓内的垃圾袋要及时更换。卫生间地面应保持干燥，应使用消毒液擦净所有的污渍和溢洒物，清洁地面并擦干。
（5）、注意事项
①禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。
②用洁厕水时，应戴胶手套防止损伤皮肤。
③下水道如有堵塞现象，及时疏通。
8、公园建筑物外墙清洗
（1）、适用范围：适用建筑物、构筑物外墙高空保洁工作。
（2）、保洁主管职责
①保洁主管负责外墙保洁高空作业的工作计划制定、组织监督、检查外墙清洗工作和安全管理工作。
②外墙清洗由保洁班长负责依照本规程组织实施外墙保洁工作和高空作业安全管理。
③外墙保洁工负责依照本规程具体实施外墙清洗作业。
（3）、作业规程
①高空作业人员资格审查
②外墙清洗作业必须实行审批制度，符合下列条件的作业人员经审批后方可上岗：
a.年满18岁以上、40岁以下的健康男性；
b.无高血压、恐高症病史；
c.视力良好；
d.经过专门的高空作业培训并有高空作业操作经验；
e.作业前精神状态良好，情绪正常，无感冒头晕等不适症状；
f.作业前4小时内没有饮酒。
③外墙清洗工必须持有上岗证，并接受公司的有关培训后方可上岗，入职前每位外墙保洁工均应与公司签订责任合约书。
④符合上述条件的人员经本人申请填表、保洁主管对照审批表逐项检查全部合格后方可进行高空作业。如审查时表中有一项不合格者不允许上岗。
（4）、工作前的安全检查
①每次高空作业前保洁主管必须详细检查作业工具准备情况：
a.吊绳、安全绳有否破损，如有应采取补救措施或更换；
b.吊板绳与牢固件的绳结有否松脱，如有应重新打死结；
c.安全绳的结点是否打牢，否则，重新打死结。
②楼顶固定绳索点是否牢固，如不牢固应更换绳索锁定点。
③检查绳索与建筑物接触的棱角部位有否加胶皮或绳套，如否，应立即加套。
（5）、高空作业人员的着装检查
①高空作业人员的着装
必须符合下列要求：
a.工作服为紧身束腰式；
b.上下衣装没有口袋，鞋子不是系带式；
c.衣服钮扣完全扣好；
d.身上不佩戴钥匙链及任何硬物；
e.手套为五指薄型手套；
f.安全帽为紧口式。
②保洁主管应对上述着装逐项检查一遍，全部符合要求后方允许进行高空工作。
（6）、保洁工具的准备
①外墙装饰材料和脏污程度
选择、配制合适清洁剂：
a.清除水泥、白灰等污渍时，选用盐酸外墙清洁剂；
b.清除污渍、锈渍、油渍用万能外墙清洗剂，如油污、锈渍太强时，应用氢氯酸清洁剂（腐蚀性强注意安全）；
c.玻璃外墙用玻璃清洁剂。
②清洁剂勾兑配制后，装入容器内和毛刷、墙刷、抹布等保洁工具一起放入保洁桶内。
③保洁桶、喷水枪固定在吊板上。
（7）、底层的安全防护
①底层为路面或人行道时应设臵护拦、挂上警示牌，以警示行人绕开行走，禁行区内的路面铺上塑料布，以保护地面不被污染。
②建筑物周围如有绿化带的除设臵护栏、挂上警示牌外，应对绿化带采取防护措施防止毁坏绿化。
③以上工作准备完毕检查无误时方可开始作业。
（8）、外墙清洗操作程序
①缓缓将吊板放下，到达第一工作位臵。
②用水枪对准清洁位臵冲水除尘。
③将清洁剂涂在清洁面上，用墙刷反复擦拭。
④用水枪再次喷水喷净。
⑤逐渐下滑，依次作业，至到底层。
⑥登顶依次进行上述工作。
（9）、高空作业注意事项
①注意拿牢手中作业工具，防止掉落。
②不准在高空中相互传递工具或投掷物品。
③禁止在作业时谈天说笑。
④禁止在高空作业时做大的悠荡动作。
⑤注意墙面附着物、避免碰损或伤害自己。
⑥监控人员监控到位，严禁离开。
（10）、清洗次数：根据招标单位安排的时间，公园内建筑物、构筑物外墙每年清洗1次。
9、消灭鼠害蚊蝇
（1）保洁范围：所有窨井、明沟、垃圾箱等。
（2）操作规程：
每月至少对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月至少灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。
（3）注意事项：
消杀工作应在尽量不影响游人游玩的前提下进行，如在夜间；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好安全防护。
二、房屋建筑物内部保洁
1、楼层及通道地面和墙面
（1）保洁范围：所有楼层及通道地面和墙面
（2）操作规程：
每天清扫两次（上、下午各一次）各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净；保持墙面干净。
（3）保洁标准
①地面目视干净，无杂物，无污渍，有光泽；
②桌椅、沙发、家具、物品上无灰尘，无污垢；
③墙面无污垢、无水迹、无灰尘、无蜘蛛网等。
④所有设施目视干净，无杂物，无污渍。
（4）注意事项
①洗刷楼道时，防止水流入办公室等场所内。
②拖地，擦抹时务必将工具拧干，动作要轻，切勿将污水甩至墙壁上。
2、垃圾桶
（1）保洁范围：所有室内垃圾桶。
（2）操作规程
①垃圾分为“可回收”“不可回收”分别收集，安排人员专门分类运送，可回收垃圾资源化再利用。
②保洁人员应巡回收取垃圾桶内的垃圾，保证垃圾桶内的垃圾不能超过桶容
积的2/3，以方便使用。
③回收垃圾桶内的垃圾时，应先将垃圾桶内的胶袋提出放进垃圾车内，再重新铺好新的垃圾袋。
④铺垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5厘米折贴在垃圾箱外沿，再盖垃圾桶盖。
（3）保洁标准
①垃圾袋内垃圾不超过2/3，每日更换不低于两次。
②保证垃圾桶保持半空状态，垃圾桶周围无散落的垃圾，垃圾桶外干净、无污渍。
（4）注意事项
清理垃圾时，不散落垃圾、污渍等。
2、卫生间
（1）保洁范围：室内所有卫生间。
（2）操作规程
①打开门窗通风，用水冲洗大小便器、洗干净烟灰缸；
②清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋后放回原处；垃圾袋内垃圾不超过2/3，每日更换不低于一次。
③用洗洁精均匀喷洒在洗手盆及大、小便器上，用毛球洗刷大、小便器（如是座厕，注意清洁两块盖板及底座卫生)，用快洁布擦洗洗手盆，然后用清水冲干净；
④用毛巾从门开始顺时针方向依次将墙面、台面、开关、门窗标牌等抹一遍；
⑤先用湿布擦窗玻璃和镜子，然后用干毛巾擦干净；
⑥用拖把拖干净地面；
⑦补充卷纸、擦手纸和洗手液；
⑧适量喷洒香水或空气清新剂，小便器内放臵香球；
⑨应每小时保洁一次，清理地面垃圾，抹干净台面水迹；
⑩每天早上保洁后用消毒水对洗手盆及大小便器、地面进行消毒。
（3）保洁标准
①天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。
②目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。
③室内无异味、臭味。
④地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。
（4）注意事项
①禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。
②用洁厕水时，应戴胶手套防止损伤皮肤。
③下水道如有堵塞现象，及时疏通。
3、电子门、门窗
（1）保洁范围：电子门、门窗。
（2）操作规程
①擦拭门锁及门面；
②用玻璃清洁剂擦拭玻璃并用干布抹净；
③擦拭内外窗框、轨道；
④保洁完毕应关好门窗；
⑤幕墙请专业外墙清洗工人清洗。
（3）保洁标准
玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭若干厘米内无灰尘。
（4）注意事项
①高空作业时，应两人作业并系安全带，戴安全帽。
②作业时，注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。
4、灯开关及灯具
（1）保洁保养范围：室内所有灯开关及灯具。
（2）操作规程
①灯具保洁需关闭电源；
②灯具保洁时，架好梯子，人站在梯子上一手托罩，一手拿螺丝刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩；
③将灯罩放在有洗洁精的水中，用布洗擦灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍然后用干布抹干水分；
④将抹干净的灯罩装上并用螺丝刀拧紧固定螺丝；
⑤清洁日光灯具时应先将电源关闭，用手压住盖板取下盖板、灯管，然后用抹布分别把灯管和灯具盖板擦抹干净再重新装好。
⑥灯开关直接用半干毛巾擦干净。
（3）保洁保养标准
清洁后的灯开关无灰尘；灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。
（4）注意事项
①在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。
②清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电。
③人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。
④用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。
5、其它细节部位
（1）保洁范围：包括楼道扶手、配电箱、消防栓、消防管道、标牌以及卫生死角的清洁。
（2）操作规程
①每日用拧干的湿抹布擦抹楼道扶手及栏杆；
②用掸子扫掸墙面的灰尘及蛛蛛网；
③每日用干抹布擦抹区域内的设施设备。
（3）保洁标准
目视无烟头、果皮、纸屑、蜘蛛网、积尘、污迹、积水等。
（4）注意事项
擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。
第四节保洁工作流程图
1、室内保洁流程图
2、外场保洁流程图
3、灭四害用药作业流程图
公园物业管理方案
公园物业管理方案 第一部分整体管理目标和理念 xx公园公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。相信通过和的通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打造成为本土高品质休闲区。 公园占地1300亩，其中规划500亩水域，其余区域全部为绿化景观，针对公园的总体概况和各个要素，我公司确立了以下整体的管理设想及策划方案。一、管理基本定位 （从接管开始）：物业管理以配合为中心，促进配合公园的管理，物业管理的好坏必将直接影响到公园的整体形象，优质的物业管理和房屋质量保修承诺将形成良好的市场口碑，对公园起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。在此期间，物业管理服务的质量是关键，性价比高的物业管理对公园的宣传将起到积极作用，根据这一特点，我公司将在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该公园的物业管理品牌，形成良好的市场口碑。 二、管理理念定位 树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓装运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景”三个保障。 （一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念 坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造物业优质服务的品牌。不断听取公园游客的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。 该公园作为高端旅游休闲区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。我公司将秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的旅游环境，其环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个
景区物业管理方案
松烟花谷旅游区 物 业 管 理 方 案 遵义市强震撼保安服务有限公司
松烟花谷旅游区物业管理方案 （一）项目概况 松烟花谷旅游区位于遵义市余庆县松烟镇。是一个花卉苗木产业与花海旅游相结合的农旅一体化项目，总占地面积500亩左右，核心景区占地面积约300亩。 项目商业定位为包含儿童成长乐园、亲子娱乐、科普教育、乡村旅游等内容的家庭度假休闲旅游区。 本公司结合本项目的规划布局、建筑面积范围等特点，确定了如下的服务定位及目标。 （二）、物业管理的整体服务设想 从接管开始，将致力于为业主和使用人及游客提供人性化、专业化的高品质物业管理服务，将组织人员对相关服务进行了跟踪分析，并结合政府或业主制定的《松烟花谷旅游区管理办法（条例）》、《开放须知》及本物业实际情况和管理经验，始终完善、提高我们的运作实施方案。 在此次松烟花谷旅游区的物业服务中，针对商业物业管理的特点，凭借我们积累类似管理项目的管理心得与经验，力争基本服务保满意，创新服务促提高。 （三）、物业管理服务的定位及目标 我们将以贵州苗夫都市园艺有限公司为中心，促进配合松烟花谷旅游区的管理。物业管理的好坏必将直接影响到松烟花谷旅游区整体
形象，优质的物业管理服务将确保优秀品质及良好的市场口碑，将对松烟花谷旅游区起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。在此期间，物业管理服务的质量是关键，根据这一特点，我们将在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中优势，始终树立“以品质求生存，以品牌拓市场”的理念，坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，不断听取合理化建议和要求，及时弥补以往工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀，尽快创出XXX的物业管理品牌，形成良好的市场口碑，确保优秀的管理品质。 （四）相关管理制度 物业公司管理制度 １、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。 ２、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。 ３、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。 ４、工作中坚持原则，秉公略带，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。 ５、主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。 ６、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须签到，有事外
【新编】物业管理服务工作手册
威宁万鸿商贸城管理有限公司 物业管理服务工作手册 文件编码： 版本号： 编制： 审核： 批准： 生效日期： 总页数：
文件名称：物业管理服务工作手册 文件编号：01 版本状态：A/0 客服部工作手册目录
文件名称：物业管理服务工作手册 文件编号：02 版本状态：A/0 序言 客服部具有协调、沟通、公关、服务等职能，是物业公司对客服务的执行与反馈并提供多种直接服务的部门（岗位）。物业公司的主要对客服务是通过客服部的业务程序和服务环节来完成的，它是管理公司与业主（用户）之间的桥梁，是管理公司的窗口。客服部的管理体系、工作程序、资料存档，及其员工的服务意识、职业道德、服务质量、操作技能、应变技巧，乃至仪表、言谈、举止等，对管理公司的形象和声誉多会产生影响。客服部的主要服务内容有：提供咨询服务； 受理业主（用户）投诉； 受理业主（用户）入住手续； 办理业主（用户）迁离手续； 办理业主（用户）室内装修及装修验收的申请手续； 办理业主（用户）非办公时间加班手续； 办理项目出入证（临时出入证、施工人员出入证等）； 办理业主（用户）公司水牌制作手续（如有）； 办理汽车、摩托车、自行车停放手续； 办理业主（用户）破/换门锁手续； 办理业主（用户）大门临时封闭手续； 办理、保存、补充业主（用户）资料信息； 负责与业主（用户）沟通，接待业主（用户）投诉，受理业主（用户）服务要求，做好业主（用户）的回访工作； 负责为业主（业主（用户））分发投递邮件和征订报刊； 负责为业主（用户）分发投递邮件和征订报刊； 负责做好项目的业主（用户）满意度测量工作； 配合各部门做好突发事件及特殊天气的应急处理。 文件名称：物业管理服务工作手册
公园物业管理服务总体方案(新)
公园物业管理服务总体方案(新) 胜利花苑公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。相信通过和宏淼物业的通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打造成为本土高品质休闲区。 针对公园的总体概况和各个要素，我公司确立了以下整体的管理设想及策划方案。 第一章总则 一、管理基本定位 1、（从接管开始）：物业管理以配合社区为中心，促进配合胜利花苑公园的管理。物业管理的好坏必将直接影响到公园的整体形象，优质的物业管理和房屋质量保修承诺将形成良好的市场口碑，对公园起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。 在此期间，物业管理服务的质量是关键，性价比高的物业管理对公园的宣传将起到积极作用，根据这一特点，我公司将在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该公园的物业管理品牌，形成良好的市场口碑。 二、管理理念定位 树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓住“运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景” 三个保障。 （一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念 坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造宏淼物业优质服务的品牌。不断听取公园游客的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。 该公园作为中档的旅游区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。我公司将秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的旅游 环境，其环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足游客（使用人）的“安全需求”需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。
旅游景区物业管理
旅游景区物业管理 （课时：1—2天） 适合人群：景区物业一线管理人员、物业公司中层管理人员课程大纲： 一、目前旅游景区（景点）管理上存在的问题 1.管理体制 2.人才及用人 3.营销 4.价格 5.服务 二、旅游实践中的旅游容量问题 1.最主要的是容量超载问题与生态破坏 2.旅游景区的核心品牌资源 3.核心功能定位 4.区域市场定位 5.目标客源定位 三、旅游景区人力资源管理 1.“人力资源”与“人力资源管理” 2.人力资源管理与旅游景区发展的关系 3.人力资源管理在旅游景区发展中的地位 4.我国景区人力资源管理存在的问题 5.人力资源管理对景区发展的作用 6.旅游景区人力资源管理的原则 四、商业物业管理区别于其他物业管理的根本特征 1.商业经营是商业物业的核心 2.商业物业管理是为经营创造条件
五、商业物业管理的基本知识 1.商业物业管理企业及机构 2.商业物业管理人员素质要求 3.商业物业管理常用文书的撰写及档案管理 六、商业物业管理的实务知识 1.客户接待服务、租赁管理、商业物业及设备的维修与养护管理、安全管理、环境卫生管 理等 2.赢得客户，创造超越期望服务——优质客户服务的构成 3.从优秀到卓越——优质客户服务技巧训练 4.客户投诉处理 5.紧急事件处理预案 6.各级职务代理人的培训 7.公司岗位职责与团队执行力 8.物业管理法规、条例等管理规约 七、商业物业管理服务方案的制作 1.企业简介 2.企业理念 3.质量方针 4.公司管理优势 5.公司发展历程 6.基本数据 7.管理服务原则 8.重点难点分析 9.基础物业管理服务内容及范围 10.商业（推广）运营管理 11.商业物业管理服务质量目标 12.人员配置方案 13.物业管理综合成本测算 14.商业物业管理制度 八、案例分析与情景模拟
物业管理工作手册
物业管理工作手册 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
物业管理篇 一、××××物业管理服务内容 ××××的物业管理服务由××物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前，物业管理服务的主要内容如下： 1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。 2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。 3、公共绿化 （1）及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长； （2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁； （3）必要的补种，保持绿化的完整；（4）保护和改善生态环境。 4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。
5、公共环境卫生 （1）公共场所清扫、道路的保洁； （2）公共设施设备的保洁； （3）生活及装修垃圾的收集、清运。 6、保安 （1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范； （2）门岗值勤； （3）物业区域内巡查； （4）报警监控。 7、交通秩序与车辆停放 （1）外来车辆进出管理； （2）停车泊位管理； （3）维护交通安全； （4）车辆行驶，停放有序； （5）退速、限重、禁鸣，保持小区安静。 8、房屋装修管理 根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。 9、消防管理 （1）消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效； （2）确保消防通道畅通； （3）加强易然、易爆品的管理； （4）加强消防常识的宣传，开展义务消防；
物业服务投标方案
物业服务投标方案 “西昌山海苑”物业服务 投标方案 竞标人（加盖公章）：西昌市金灿物业管理有限公司 日期：二零一六年八月
第一章物业管理投标报价表 第二章物业管理服务理念及目标 第一节项目简介 第二节项目管理理念及目标 第三节物业服务标准 第三章项目管理机构运作及管理制度 第一节项目组织结构 第二节各岗位工作职责 第三节物业管理机制 第四章管理服务人员配置 第一节人员配置 第二节人员培训计划 第五章物业管理服务实施方案 第一节物业前期管理 第二节装修管理 第三节公共设施、设备运行维护管理 第四节安全、消防管理方案 第五节环境管理方案 第六节客服服务 第七节规章制度和档案管理 第六章物业应急措施
第七章社区文化 第一章物业服务投标报价表 ●该价格为包干价,包含所有的费用、税收等。报价包括但不限于预备费、人工费、管理费、开办费、维护费、税金、利润等实施本项目前期物业服务所发生的所有费用。 第二章管理服务理念及目标 第一节项目管理理念及目标 要想把【西昌山海苑】物业管理服务做好，必须在认真研究项目物业管理项目的具体特征及其客户群个性需求的基础上，量身订制切实可行的物业管理与服务整体方案及策划思路，提出规范和行之有效的针对项目物业管理与服务的具体内容及其配套措施，结合项目地域特性以及我公司的管理优势，同时从全方位去把握服务要点。 “安全”——从治安、消防、车辆、设备四个方面来做好管理工作，
同时以满足客户的“安全需求”为出发点，建立严密、高效的安全防范体系。 “舒适”——用优质服务为物业使用人创造温馨的居住环境 “高效”——为物业使用人提供高效快捷的物业管理服务。 在确定管理模式的基础上，针对【西昌山海苑】的特色及实际情况，提出物业管理的目标： 服务质量—“满意+惊喜”用心极致，变满意客户为惊喜客户。 产品质量—保证建筑物和设施维护良好，并对业主不断变化的需求做出相关反应。 成本控制—尽力保证以最为有效的方式开展物业服务 第二节物业服务标准 按照《凉山州住宅物业服务等级指导标准（试行）》一级标准执行 （一）、基本要求： 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、服务人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业服务职业资格证书或者岗位证书 4、有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全 5、服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情 6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服
公园物业管理方案
环城公园 物 业 服 务 方 案
物业管理服务有限公司二0一六年九月十八日
目录 序言 (4) 一、项目简介 (5) 二、项目服务方案 (5) 三、人员配备及培训管理方案 (11) 四、员工的仪表、行为规范 (17) 五、项目费用预算明细 (18) 六、突发事件的处理程序 (20) 七、附公司营业执照及相关资质 (24)
序言 有限公司是具有国家二级资质和独立法人资格的物业服务企业。公司以“依法管理、优质服务、追求卓越、持续创新”为质量方针，不断发扬团结、务实、高效、奉献的企业精神，牢固树立企业的品牌形象。 悦华物业深信质量是企业的生命，率先在西北地区物业管理内推广ISO9001：2000国家质量管理体系，在公司内部推广6S活动，以便更好的满足物业管理的需求。完善企业的管理运作，从秩序、保洁、绿化养护、工程设备管理，员工培训等方面实施标准化、程序化、专业化的管理工作，使公司的体系运行有着标准化的程序。管理模式全面推行“人性化物业管理模式”；提供个性化服务；实现“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想；物业管理人职业化；全面实施MIS、CIS系统以及CS系统工程；建立治安快速反应系统；逐步增加社区管理服务的技术含量；逐步增加技防在管理中的比重；环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。 悦华物业经营理念： 精细化管理打造精品控制成本增强竞争力 拓宽领域多元化发展特色化服务树立信誉
一、项目简介 项目名称： 地址： 项目简介： 二、项目服务方案 （一）、环境卫生管理服务 1、工作流程及质量管理标准。 保洁工作流程及标准将按照相关卫生标准实行。 2、公共场所，主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次） （1）硬化地面 2次/天清扫不定时巡视保洁（2）室外标识、宣传栏、信报箱 1次/天擦拭 （3）水池、沟、渠、沙井 1次/天清理 （4）及时清扫积水、积雪 3、公共部位 （1）通道、楼梯 1次/天拖扫 （2）共用活动场所 2次/天清扫 （3）信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/天擦洗 （4）公共卫生间 2次/天全面清洁不定时巡视保洁
景区保洁物业服务方案
目录 XX公司公司简介 (1) 管理业绩 (1) 公司管理优势 (2) 第二章项目概况及管理构想 (3) 物业管理概况 (3) 物业管理构想 (3) 物业服务管理思路 (5) 第三章物业服务事项要求 (7) 一、物管工作范围（委托管理事项内容）★ (7) 二、物管工作检查验收标准★ (7) 三、服务承诺★ (10) 第四章物业管理人力规划 (12) 一、管理处组织架构描述 (12) 二、管理体系及组织架构★ (12) 三、物业服务人员要求 (13) 四、人员工资★ (14) 五、各岗位人员职责 (14) 第五章物业人员培训与管理 (17) 第六章日常管理及考核细则 (19) 一、经理管理规章制度 (20) 二、公司主管及组长管理规章制度 (20) 三、水电工管理规章制度和考核目标 (21) 四、绿化、保洁管理规章制度和考核目标 (22) 五、垃圾清运管理制度 (24) 六、农药管理制度 (25) 第七章景区清洁执行细则 (26) 管理内容 (26) 管理措施 (26) 清洁管理工作流程与质量标准 (26) 物业经理保洁检查工作流程与质量标准 (27) 保洁员工作流程与质量标准 (27) 第八章应急事件的处理预案 (28) 地质灾害防灾预案 (28) 雪灾应急预案 (32) 停水、停电应急预案 (34) 突发事件采取的相应措施 (35) 意外伤亡应急预案 (36) 景区保洁应急预案 (37) 游客中心保洁应急预案 (38) 景区节假日增加保洁人员实施方案 (39) 结束语 (41) 技术要求偏离表.......................................................................................................... 错误！未定义书签。
工业园物业管理服务方案
工业园物业管理服务方案 一、服务承诺 尊敬的X工业园领导： 1、为构建安全、绿色企业，营造干净舒适的生产和办公环境，经与工业园协商并实施物业管理服务，其管理费用按照以下标准收核定：保安服务费用：按18000元/年/人收取（详见后成本测算） 保洁服务费用：按15000元/年/人收取（详见后成本测算） 绿化服务费用：按面积6元/平方/月 2、根据贵方的要求，负责对其管辖范围履行物业服务职责（具体内容与贵方协商签订）。我们承诺：在合同条款约定的范围内不向贵方增加任何费用，不提高费用标准。（另有约定或增加其他服务项目除外） 3、本管理方案在实施的过程中，对其运行的结果进行验证，双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。 4、如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后25天进入物业管理工作。 5、我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同，并接受贵方提出的合理化建议，建立健全沟通机制，接受工业园的公开监督。 6、我们承诺从签订合同起，严格遵守本方案的各项承诺。 7、我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同，都不会影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。
二、物业管理服务成本测算（人均） ㈠保安支出：18000元/年/人（含3年一次性装备费1000元） 1）保安工资：1100元/月/人；13200元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 4）佣金：总支出的7%（18000*7%）=1260元/年； 5）税金：总收入（支出）的5、5%（18000*5、5%）=990元/年；6）3年一次性装备费1000元 年支总计：1）+2）+…+6）=13200+960+600+1260+990+1000=18010元/年 收入-支出=18000-18010=-10元。基本持平 注：三年一次性保安装备费用：服装200元；通讯设备500元；警棍、充电电筒300元 ㈡、保洁支出：15000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）1）保洁工资：700元/月/人；8400元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）清洁用品、用（器）具：180元/月/人；2165元/年 4）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 5）佣金：总支出的7%（15000*7%）=1050元/年； 6）税金：总收入（支出）的5、5%（15000*5、5%）=825元/年；
景区物业管理
景区物业管理 集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-
景区物业管理 公司始终贯彻“以人为本，和谐物业服务，服务第一”、“100%客户、用户第一”的服务理念，倡导与各方共同合作，营造人与自然相融会的物业管理服务环境。 公司将认真贯彻国家《物业管理条例》，坚持只有学习才能理解，只有在理解的基础上，才能做好宣传贯彻工作的方法。作为物业管理业内翘楚要身先垂范，规范自生和企业的行为。我公司将充分利用现代科学技术到物业管理之中，根据本景区的特点，将逐步提高物业管理的科技含量，从停车管理、档案管理、游人管理、设备管理到于客户沟通、交流以及实现企业形象设计和宣传都通过网络进行，使物业管理更上一个台阶。公司吸收了丰富的管理信息资源和人力资源。在景区物业管理方面，服务中心将充分利用公司的人力资源和管理信息资源，同时可将可能出现的疑难问题提交公司共同研究探讨并提出适合客观情况的解决问题的方案。建立全面有效的管理体制和方便、便利、全方位为客户服务的运作模式，形成了制度化、标准化、人性化、专业化、市场化、及灵活的管理机制。成熟可靠的智能化安全保障体系，完善的管理制度以及有纪律严明保安队伍，实施了人防、技防相结合的保安管理系统，保障了物业安全运行。 1.完善施工设计我公司将以物业管理和客户的角度，通过审视建筑、机电设备及装饰方案和施工图纸，及时提出各种有利于日后发挥各项综合设计使用功能和物业管理的意见和建议，达到完善设计、节约投资和方便管理之目的。 2.专业技术支援我公司不仅具备有各类优秀的专业物业管理和工程管理人员，而且拥有物业管理专业的各项专业服务和合作伙伴，随时可提供各项咨询、清洁、园林绿化、工程技术和保安等各方面的技术支援。 3.一站式服务客户、游客只需将他的需求告诉我公司任何一位员工，都将迅速、进入一套严密、高效的处理程序，以其为客户、游客提供最为便捷之服务。
小区物业管理服务标准手册【最新版】
小区物业管理服务标准手册 0 1 一、公共服务 1 、接待 佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切;对业主(使用人)一视同仁;接待时主动、热情、规范;迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致;使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。 对业主(使用人)的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主(使用人)的意见。 2、值守 有完善的值班制度和交接班制度;工作有记录。 3、服务时限
急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。 0 2 二、房屋、共用设施、设备维护与管理 1、巡检 每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价; 每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议;根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作; 在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等;
每两日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次; 业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施; 巡检有记录; 巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。 2、装修管理 (1)将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人; (2)对业主(使用人)装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签订装饰装修管理服务协议; (3)业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况;
项目物业管理服务方案
XX项目物业管理服务方案 XX物业管理有限公司 目录 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) 社区项目概况
XX花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6 层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 本市XX花园位于本市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既本市科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可
为地块提供燃气供应。项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况： B．户型指标：
写字楼物业服务规范手册
2016年04月
写字楼物业服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB5749生活饮用水卫生标准 GB17051二次供水设施卫生规范 GB50034建筑照明设计标准 DL/T596电力设备预防性试验规则 DB51/190四川省水污染物排放标准 建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》 建设部令第156号《城市供水水质管理规定》 卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》 卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 《成都市公共信息标志标准化管理办法》 《成都市物业管理条例》 3 术语和定义 本标准采用以下术语和定义。
写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 物业管理 由业主选聘物业服务企业或其他管理人，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业服务承接验收 物业服务企业承接物业时，以保证物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 客户 接受物业服务的组织或个人。 注：业主、使用人及其他相关方。 延伸服务 写字楼物业服务企业在前期物业服务合同、物业服务合同约定的服务内容之外，为满足客户个性需求所提供的服务。 突发性公共事件 在写字楼建筑区划内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等），事故灾难（包括各类安全事故、消防安全事故、交通运输事故、共用设施设备事故、辐射事故、环境污染和生态破坏事件），公共卫生事件（包括传染病疫情、群体性不明原因疾病、食品安全和职业危害、动物疫情、以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件、经济安全事件、涉外突发事件和群体性事件）等。 4 基本要求
公园物业管理办法
精心整理 常青花园?中心公园物业管理方案 第一部分整体管理目标和理念 常青花园?中心公园作为面向社会一个居家、生活、休闲场所，必须委托具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、休闲环境。相信经过通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打造成为武汉市东西湖区高品质休闲园区。 案。 集中 安全、尊贵”。我公司将秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的休闲环境，其环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足游客（使用人）的“安全需求”需要制定出相应的管理制度和应急预案。
尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让游客或使用人体现到生活尊贵的一面。高标准的物业管理将使游客感受到档次和身份的象征，通过我们的管理，力求让游客满足“受人尊重的需求”。 （二）抓住三个保障：“运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景”。 1、运转良好的公园设施设备 要保证公园的正常运转，最基本的条件就是保证公园各种设施设备的可靠运行。我们选拔综合素质好、技术精的技术人员对公园的设施设备进行日常管理和维护，对公园的水电设备、智能化设 2 3 经济效 1 2 3 五、管理原则 根据全国《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》及其实施细则，本着“精干高效、优质服务”的管理原则，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。 六、管理内容 1、公园建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备房等）的维修，养护管理。
(完整版)物业管理考核办法
江苏铁汉生态旅游有限公司“汉花缘”景区物业管理服务考核管理办法 第一章总则 第一条为加大景区理力度，加强和规范对物业服务的管理监督检查考核工作，使景区物业管理工作标准化、制度化、规范化，创建整洁、安全、舒适、文明的景区环境，特制订本办法。 第二条本办法适用于江苏铁汉生态旅游有限公司“汉花缘”景区物业管理工作。具体包括以下方面：安全防范管理、服务人员配备管理、卫生保洁管理、绿化养护管理及其他日常服务管理。 第二章组织职责 第三条公司委托第三方物业公司为汉花缘景区提供物业服务。物业公司需根据合同约定为我公司提供物业管理服务。公司相关部门对物业公司进行统筹监督管理与考核。 第四条物业服务监督管理工作由园务管理部牵头对物业管理公司开展考核工作，负责与物业管理公司进行沟通协商，具体负责园区物业管理工作，及时处理安全防范、环境卫生，对物业管理中重大突发性问题及时上报公司领导，妥善做好相关处理，确保物业管理稳步、有序、规范开展。 第五条园务管理部门需认真履行职责，加强与物业管理公司沟通协调，并就物业管理公司是否按照服务合同约定为我公司提供物业服务进行管理、监督及考核。 第六条加强对物业管理工作情况的监督管理，园务管理部需指定负责人每天对当日物业管理状况进行了解与跟进；每周至
少进行一次物业管理服务情况抽查或巡查；每月召开一次例会对当月物业管理工作情况进行总结，对发现的问题及时与物业公司协商沟通，对排查出来的风险与问题点，制定举措，并要求限期整改完善，确保人员、物力调度到位，保持正常工作秩序。 第七条坚持落实物业管理沟通协商制度，积极与物业管理公司协商沟通，及时反馈发现问题并跟踪落实情况是否到位。定期召开专题会议布置物业管理工作，并做好会议记录。 第八条公司每季度组织相关部门对物业公司进行考核，并根据物业公司管理工作情况对物业公司进行奖惩。 第三章物业服务监督管理考核方式 第九条考核根据物业管辖区域由部门组织实施。 第十条由综合管理部牵头，园务管理部组织实施园区物业管理考核； 第十一条考核结果报分公司领导批准后，由综合管理部负责对物业管理单位实施奖惩兑现。 第十二条考核由日常考核、月度考核和年度考核三部分组成。 （一）日常考核。日常考核由园务管理部根据物业考核内容组织对物业服务情况进行不定期抽查及专项检查。每周至少进行1次抽查或巡查，填写并保存《物业服务日常考核记录表》，每周巡查面需覆盖所有物业服务项目。日常考核记录将作为月度考核的重要依据。巡查过程中如发现问题需及时反馈给物业相关岗位责任人，并跟踪整改落实。 （二）月度考核。月度考核于每月30日前完成。每月由园
(定岗定编)物业管理服务配置方案
（定岗定编）物业管理服务 配置方案
武汉市万科物业管 理XX公司 目录 社区项目简介·03 顾客群特点及需求分析··08 物业管理服务模式·09 服务模式实现计划及要求··10 社区服务人员配置方案·15 物业管理费测算·18 一、社区项目简介 万科城市花园壹期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各壹处，18班制学校，9班幼儿园各壹所；保留且丰富中部的小丘形成壹期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目壹期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面和武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊
湖内湖，距光谷商贸中心5km、华中科技大学4km，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府和光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之壹，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于壹体，是十分理想的“人居”环境。 壹期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别和用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正于建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供） A．基本情况：
最新版风景区物业管理服务方案
风景区物业管理服务方案
目录 一、基本概况,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 4 1、争创优势,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 5 2、完善施工设计,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 6 3、管理特点,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 6 4、组织架构图,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 7 5、拟派主要管理人员,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 7 二、物业管理整体设想、策划与分项管理方案,,,,,,,,,,,,,, 8 （一）整体设想,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 8 1、弘扬一种全新的服务管理理念,,,,,,,,,,,,,,,,, 8 2、实现两个双赢的管理目标,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 8 3、依据三项管理原则实现三大保证,,,,,,,,,,,,,,,, 9 4、突出四个管理服务重点,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 10 5、创造企业管理服务五大特色,,,,,,,,,,,,,,,,, 10 （二）策划,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 11 1、管理方式,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 11 2、服务中心机构设置、人员配备、培训及管理,,,,,,,,,, 13 （1）、景区物业服务中心组织机构图,,,,,,,,,,,,,, 13 （2）、景区物业服务中心人员配备表,,,,,,,,,,,,,, 14 （3）、拟配备本项目的设备清单,,,,,,,,,,,,,,,, 15 （4）、培训与管理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 16 （5）、人员管理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 18 （三）分项管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 21 1、安全防范管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 21 2、消防管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 24 3、清洁方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 26 4、亭廊、设施设备管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,, 30 5、河、渠、池塘管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,, 37
物业管理手册范本
物业管理手册 第一章、物业管理常规服务 一、物业管理服务内容 （一）房屋共用部位的日常维护和管理； （二）房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理； （三）环境卫生、绿化管理服务； （四）管理区域内交通秩序的维护； （五）管理区域内人居生活基本的水、电、暖等供给与维护； （六）管理区域内其它需要协助、协调管理事项的服务； （七）代收、代缴费用工作； （八）物业档案资料的管理。 二、物业服务时间 （一）办公室服务时间：周一至周六早8：00-12：00；午14：00-18：00；周日休息，特殊情况可电话联系； （二）门卫安全服务时间：全天24小时服务，节假日照常。白天实行交替值班，夜间实行坐班和巡查值班； （三）常规维修、维护时间：常规例行检查维修；预约维修、维护；紧急情况下即时维修、维护； 三、物业服务人员 安全保卫、清洁卫生、绿化养护、水电维修、办公室及后勤均设有专职人员，员工都有相应的从业岗位证书，有相应的工作牌。 第二章、公共秩序 一、宠物饲养
（一）如果您饲养有宠物，请遵守法律法规和政府的相关规定；饲养犬只需持有政府相关部门颁发的有效牌照，并请持牌照的原件及复印件到物业登记备案； （二）请勿让宠物在管理区域内四处游荡；携带宠物外出时，请牵引宠物或将其置于宠物笼宠物袋内；请勿让宠物吠叫、骚扰或袭击其它人或动物；请勿将宠物带进管理区域内的儿童游戏场所；您携带的宠物进入公共场所时如令他人感到不安，请主动回避。 （三）请勿让您的宠物发出令人不安的声音或噪音。 （四）请勿在公共场所喂食宠物，请勿让宠物在公众场所或楼宇的公共地方便溺，如便溺，请即时妥善清理； （五）定期为宠物清洗及防蚤，以免宠物滋生细菌，如宠物遇伤病时，请携带它及早就医； （六）请定期为宠物注射预防狂犬病、犬瘟热、肝炎及出血性肠炎等疾病的疫苗。 二、高空抛物 （一）请勿从窗户、阳台抛出物品，以免落下伤及行人及车辆，避免您因此产生的赔偿责任和法律责任。 （二）刮风时请收回阳台上晾晒的物品，各种盆栽物品及搁置物品，切勿放置在阳台栏板、栏杆顶部或窗户外侧。（三）门窗请及时检查是否松动，及时维修，遇台风等灾害性天气预报，请注意关好门窗。 三、噪音控制 （一）夜深时分，为避免影响他人休息，请尽量关小家中电视、音响的音量，尽量降低家庭娱乐所产生的噪音；
公园物业管理服务方案
公园物业管理服务方案 （此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）
第一部分管理理念 一、服务理念 以“管理服务人性化、品牌化，管理项目精品化、品牌化”的双品牌思路为指导，始终以客户需求，市场发展为关注焦点，与“业主、发展商、商家、社会团体”真诚合作，通过对所服务项目精细化、专业化、前瞻性的运营管理，塑造项目市场品牌形象，带动项目物业市场价值的稳步提升，实现项目在区域市场内可持续发展，创造属于业主、发展商、商户、社会公众的共同价值，塑造成都的文化名片。 二、管理方针 以市场为导向，持续不断地引导和满足客户和公众需求。 1、以客户满意为关注焦点，根据市场变化，对客户和公众现有需求和潜在需求作出迅速、敏感的反应及决策，引导和满足客户和公众需求。 2、提倡协作、诚信、专业、廉洁、严谨，作为每位员工的行为准则，为客户提供诚信、专业、优质、准确、高效的人性化管理服务，确保管理服务质量，促进物业的保值和增值。 3、持续改进，持续发展。以IS9001/IS14001为标准，实施科学规范的物业管理服务，不断改进和提高管理服务质量，通过创新服务，为客户创造超值和持续价值。创造客户、发展商、管理公司、社会公众的共同价值及多赢，实现经济效益、社会效益的双丰收。
第二部份管理方案 一、管理服务原则 1、以市场竞争态势、市场发展为导向。 2、以满足消费者需求，协助客户经营为经营管理指针。 3、以客户需求为关注焦点，以持续提升客户满意度为服务目标。 4、以项目商业品牌塑造，实现物业保值增值为经营目标。 5、以建立完善管理体系，打造高效管理团队为管理目标。 6、依法管理，为发展商利益、客户利益、管理公司整体发展服务。 二、某某区人民公园项目分析 鉴于建设路商圈是个新兴商业圈，且本项目是由老工业区改造而成的，商业基础相对薄弱，如此大规模集群性的以音乐为主题的商业综合项目前所未有，无论是商业营运管理还是物业基础管理都是一个挑战，因此我们必须在充分认知市场竞争态势的基础上扬长避短，提出具有某某区人民公园公园特点的可行、实效又具有市场前瞻性的营运、管理思路，以先导者的姿态，差异化的策略取胜于未来的市场竞争。某某区人民公园公园作为商业音乐的先行者，在营运管理过程中积累了一定的市场知名度和品牌效应。虽然在某某区人民公园公园商业辐射范围内有家乐福双桥店、北京华联、SM广场、财富又一城等大型商业卖场，但是也仅有财富又一城和SM广场有局部零星的娱乐