2016开封房地产市场研究分析报告(终)

2016年开封房地产市场研究分析报告

2017年2月17日

一、宏观经济分析

二、2016年开封土地市场情况回顾目录

三、2015年1月-2016年12月开封楼市成交分析

四、2016年开封主流楼盘销售完成情况

五、2017年开封市场各楼盘推货量

六、开封西区代表性楼盘现状

一、宏观经济分析

1、2011-2016开封市GDP及增速分析

分析：

2011-2016年开封GDP整体处于上升趋势，但是增幅出现下滑；

经济总量越来越大，出现理性下滑符合市场规律，与全国经济走势相吻合；

2、2011-2016开封市固定资产及增速分析

分析：

2011-2016年开封固定资产处于上升趋势，但是增幅有所下滑；

开封无大型厂矿及制造业，2016年固定资产增速出现下滑，与土地市场供应量减少有一定关系；

3、2011-2016开封市三大产业增长分析

分析：

2011-2016第一产业、第二产业缓慢增长，第三产业大幅上升，说明开封市经济趋于理性发展； 第三产业的大幅发展，得益于开封市旅游城市的定位，旅游业将带动开封经济迅速发展；

4、2011-2016开封市一般公共预算收入和支出分析

分析：

2011-2016开封市一般公共预算收入稳定上升；2014-2016预算支出，增幅较大；

从收入和支出的情况来看，开封市整体经济理性健康发展；

二、2016年开封土地市场情况回顾

分析：

2016年共计出让15个地块，其中：住宅地块1个；商业地块6个；商业+住宅地块8个；

政府积极相应国家“去库存”的号召，控制土地出让的数量，以减少市场供应量，从而达到去库存的目的；

三、2015年1月-2016年12月开封楼市成交分析

1、开封市2014年1月-2016年10月土地供应及金额（包含郊县）

分析：

开封市（含郊县）实际完成土地出让面积、保障房用地面积、出让金额，连续出现下滑，充分说明市政府积极响应国家去库存的号召，控制土地出让，消化市场存量，挤压房地产泡沫；

2016年下半年开封房地产市场出现井喷式爆发，成交量大幅上升，部分楼盘出现无货可售的局面，再加上土地源头的减少，市场存量大幅缩减，因此有货可卖将成为2017年房地产市场的主旋律；

2、开封市2014年1月-2016年10月商品房销售情况（包含郊县）

分析：

新建商品房销售套数、销售面积、销售金额，稳步上升，说明商品房市场健康、稳定发展；

新建保障房销售面积、销售套数，逐步下滑，说明保障房市场存在一定萎靡，但居住需求在逐渐扩大，因此，客观上也刺激了商品房市场的发展；

3、开封市区商品房销售面积分析

分析：

2015-2016年土地供应的减少，导致了商品房销售面积逐渐递减，符合国家响应去库存的号召； 2015年全年商品房销售面积比较平稳，大于2016年全年商品房销售面积，2016年全年销售面积出现一定起伏；

备注：此数据来源于开封市住建局备案数据（恒大帝景备案存在一定延迟，预计2017年将会增长）；

4、开封市区商品房销售套数分析

分析：

2015年全年商品房销售套大于2016年，整体处于下滑趋势，说明库存量在逐渐减少；

2015全年商品房销售套数比较平稳，但2016年起伏较大，其中8-10月主要受郑州火爆楼市影响；

分析：

2015-2016开封市商品住宅和商业销售均价稳步上升；

2016年9月开封市商品住宅达到最高值，主要受郑州火爆楼市影响，各楼盘出现了一定涨价幅度；

分析：

2015年开封商品房整体销售金额大于2016年；

2016年开封商品房销售金额起伏较大，其中9月份达到最高值，主要原因受郑州火爆楼市影响，郑州刚需置业客户分流到开封市场；

开封市场分析总结：

开封市（包含郊县）居住用地出让面积、出让金额、新建商品房销售面积、销售套数、销售金额，2014-2016.10逐年递减，这直接导致市场上可供开发用地减少，可售房源减少，市场主要消化存量房，积极响应了国家的去库存号召。

开封市区（不含郊县）整体去化情况较好，截止到2016年底市场上有预售证房源基本去化一空，市场上开始大量出现违规售房现房，其中晖达新世界表现尤为激烈，去年无预售房源去化货值超过10亿，西湖印象、圣桦城、江山宋城、金悦湾等项目也进行了无证开盘，恒大、碧桂园在积极赶工程进度（12月18日恒大已经开盘，推出1000余套房源全部售出，销售金额达10亿，再一次掀起了楼市火爆）。

随着恒大、碧桂园等大型房企的加入，开封房地产未来竞争势必更加激烈，大开发商利用成本优势进行低价倾销，小开发商将难以为继，面临生死存亡，未来开封市场将迈入巨头时代。

四、2016年开封主流楼盘销售完成情况

分析：

2016年开封房地产市场销售金额前3名依次为：橄榄城（13.9亿）、辉达新世界（12亿）、东方今典（10.8亿）；

2016年下半年房地产整体较为火爆，凡是有货值的楼盘均取得了一定的销售业绩，基本上完成了各自的年度销售目标，部分楼盘甚至出现了高层售罄的局面，如：郑开绿地城、翡翠华庭、碧水蓝城、帝湖世家；

由于土地供应的减少、市场库存量的不断消化，预计2017年将出现大盘竞争主导的局面，代表性楼盘如：恒大未来城、郑开碧桂园、枫华西湖湾；

五、2017年开封市场各楼盘推货量

分析：

2017年销售目标前4名分别是：郑开橄榄城（24亿）、枫华西湖湾（20.9亿）、恒大未来城（20亿）、郑开碧桂园（20亿）；

由于大盘的推售（恒大未来城、恒大帝景、郑开碧桂园、枫华西湖湾），2017年房地产市场推货量巨大，达到历史最高值，但市场需求相对平稳，因此，预计2017年竞争将会更加激烈，大盘竞争将成为市场主流；

六、开封西区代表性楼盘现状

1、恒大帝景

项目总归图

五期地块

4、海马公馆

5、圣桦城

16#

20#

（完）