创业中心建设项目可行性研究报告

岳阳至诚工业基础设施建设开发有限责任公司“135”工程创业中心建设项目

可行性研究报告

岳阳通源投资咨询有限公司

二〇一五年三月

岳阳至诚工业基础设施建设开发有限责任公司“135”工程创业中心建设项目

可行性研究报告

编制单位：岳阳通源投资咨询有限公司

总经理：颜鸿钊

副总经理：刘思贤

总工程师：汪帆

项目负责人：张军

参加编制人员：

刘思贤李智晔汪帆

龙新林张军

目录

第一章总论 (1)

一、项目概况 (1)

二、建设单位概况 (1)

三、编制依据 (3)

四、项目编制原则 (4)

五、综合评价 (4)

第二章项目建设背景及必要性 (4)

一、项目建设背景 (5)

二、项目建设的必要性 (8)

第三章项目建设地点及建设条件 (12)

第四章项目建设总体方案 (17)

一、指导思想及原则 (17)

二、建设总体方案 (17)

第五章辅助设施建设方案 (21)

第六章环境保护 (42)

一、坚持的原则 (42)

二、设计依据 (42)

三、环境影响分析 (42)

四、环境保护措施 (43)

五、环境影响评价 (44)

第七章劳动安全和消防 (45)

一、劳动安全 (45)

二、消防 (46)

第八章节能 (50)

第九章项目组织管理 (56)

第十章投资估算及资金来源 (61)

一、资源来源 (65)

第十一章项目招投标方案 (66)

一、编制依据 (66)

二、招标范围 (66)

第十二章项目社会效益与可行性评价 (71)

一、项目社会效益评价 (71)

二、可行性评价 (71)

附件及附图：

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：“135”工程创业中心建设项目。

（二）拟建地址：岳阳县城关镇林冲路

（三）项目单位：岳阳至诚工业基础设施建设开发有限责任公司

（四）建设规模：项目占地面积11573.05平方米，总建筑面积15119.6平方米。

（五）项目总投资及资金来源：项目总投资为4200万元，其中2100万元为项目单位自筹，其余为银行贷款。

（六）建设期限：2015年7月—2016年10月。

二、建设单位概况

2.1机构基本情况

岳阳至诚工业基础设施建设开发有限责任公司，组建于2005年10月10日，系国有法人独资企业，由岳阳县城市建设投资经营有限公司出资，经岳阳县工商行政管理局批准设立，注册资本人民币1000万元。公司主要经营范围涵盖工业基础设施建设、工业基础配套设施建设、工业企业投资服务、工业用地全程代理服务、项目策划与招商引进等领域。出资方岳阳县城市建设投资经营有限公司，负责筹建城市建设资金；负责对国有资产的投资项

目、城市建设投资项目及资金的使用，国家开发投资项目的管理及资金的使用；土地储备、水利建设投资；县人民政府依法授权管理的其它业务。

2.2服务能力情况

本公司主要开展公用工程更新改造，主要服务对象为岳阳县生态工业园管辖区内企业。园区规划面积4.44平方公里，目前已开发面积3410亩，正在抓紧实施1434亩五期扩园工程。园区现有科伦制药、茂昌医药、同安医药、健强药业、中粮米业、慧璟科技、大力神电磁机械、安达耐火材料、椰星饮料、盛路人防、智海科技等30余家优秀企业，合同引资70亿元以上，基本形成了以生物医药产业为主、以先进制造、新材料为辅的良好产业格局。

2.3运营管理情况

近2年来公司业绩突出，一是完成了岳阳县生态工业园9000万元以上的基础设施建设业务。道路工程建设方面，公司修建了园区工业大道南延、金信路、金石路等多条道路。辅助配套设施建设方面，公司先后完成了园区全长20.5公里的雨污分流管网、全程7.2公里的自来水管网扩容升级、全长8.9公里的天然气管网铺设以及全长7.3公里的电力杆线架设等辅助配套设施建设工程，实现了园区雨污分流管网、天然气管网、供电网络全覆盖。二是为入园企业提供了用地全程代理服务。为园区30余家企业，竭诚

提供了土地报批、用地规划、土方平整及项目建设相关策划、工程报建服务。

2015年，公司将以更加优质的服务和专业的水准，全力加速完成岳阳县工业园日处理能力3万吨的工业污水处理厂建设前期策划工作，全力推进园区四期272亩和五期1434亩新增用地区域道路骨架、雨污分流管网、自来水管网、电力线路等工程建设，同时进一步优化四、五期扩园区10家以上落户工业企业的土地报批、土方平整、用地规划等用地全程代理服务，赢取社会各界信誉，创造更优业绩。

三、编制依据

1.《投资项目可行性研究报告编制指南》；

2.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

3.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》；

4.《国务院关于加快发展服务业的若干意见》；

5.《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》；

6.《国务院关于进一步支持文化事业发展若干经济政策》；

7.《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》；

8.《国务院办公厅关于加强我国非物质文化遗产保护工作意见》；

9.国家、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范；

10.《某某市人民政府加快发展服务业实施意见》；

11. 建设单位提供的其他资料。

四、项目编制原则

1、结合大路新区城市总体规划；

2、坚持资源综合利用，节水节能降耗原则。

3、贯彻环境建设和保护相结合的原则，力求取得社会效益、环境效益的统一。

4、坚持统一规划，合理布局，确定合理的发展目标和规模。在工程建设的内容和工期安排上做到远近结合，分期实施。

5、从整体出发，合理确定大厦各个功能布局，实现各个功能分区的完美结合。

五、综合评价

本项目符合国家的有关政策和投资方向，符合岳阳县城市建设发展方向，对于推动新区城市建设进程具有重要的促进作用。

本项目的实施，可以完善城市功能，提高城市建设水平，方便人民生活，改善消费与投资环境，提升城市的文化以及城市总体品位，促进就业等诸多方面有着积极的作用。

综上所述，本项目目标明确，建设规模适宜，结构合理，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的社会效益。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目区概况

1、岳阳县概况

岳阳县地处洞庭湖畔，位于湖南省的北部，岳阳市南部，全县总面积3100平方公里，辖20个乡（镇），至2010年末全县总人口706746人，其中农业人口589045人，占总人口的83.35%，非农业人口117701人，占总人口的16.65%。

县域三面环绕岳阳市区，县城离岳阳市区23.6公里，离省城长沙125公里。京广铁路（含武广高铁）临城而过，107国道、京珠高速公路贯穿县境。1983年，县城由岳阳市区迁至荣家湾镇。县城搬迁后，县城建设发展较快，城区由3000余人增加到现在的近8万人口，建成区达6.5平方公里（规划拓展到42平方公里），由于基础薄弱，县城的城市化进程相对同类县级城市要缓慢。

2、综合经济实力

(1）经济总量：2014年全年实现地方生产总值1105683万元，比上年增长15.4%。

(2）人口总数：2014年年末全县总人口706746人，比上年增加8460人。

(3）固定资产投资：2014年完成全社会固定资产投资总额850865万元，比上年增长66.0% 。

(4）工业生产：2014年全部工业完成工业增加值429141万元，

比上年增长24.4% 。

(5）财政收入：2014年全年实现财政总收入32097万元，比去年增长26.4%。

岳阳县被评为湖南省十大经济强县，并荣获湖南省推进新型工业化先进单位，湖南省发展非公有制先进单位，在岳阳市新型工业化工作综合考评排名全市第一。

3、产业经济发展

目前岳阳县逐步形成了“三园三区”的工业发展格局，即：县城生态工业园、新墙建材工业园、台湾农民创业园，麻塘电磁铁功能区、新开食品功能区、鹿角临港产业区。目前入园入区企业达83家，占全县规模企业的66%。

岳阳县目前已形成生物医药、建材、机械制造、食品、轻纺化工等五大支柱产业。除生物医药外，其它均属传统产业。

整体而言，岳阳县产业经济存在三个问题：一是经济总量偏小。全县规模工业企业数量不多、产值不高，规模企业的总数和总产值仅排岳阳市第五。二是产业结构不优。在规模工业企业中，劳动密集型企业、简单加工业或低端产业类企业占60％以上，资源能源消耗高，技术水平低，产品附加值不高，抗风险能力不强，产业结构和发展方式亟待调整和转变。三是特色优势不强。特色产品不特，优势企业不强。

目前岳阳县政府大力推进的产业发展方向为：生物医药、新

材料两大战略性新型产业。

4、居民收入及消费

2014年城镇居民可支配收入14573元，同比增长16.0% 。至2009年末全县城镇单位从业人员人数28597人，其中在岗职工28043人，从业人员年劳动报酬467983万元，其中在岗职工年工资总额461864万元，在岗职工年人平工资16599元。

2014年实现社会消费品零售总额369418.2万元，比上年增长23.1%。其中县级消费品零售额181476.9万元，增长24.2%；农村消费品零售额187941.3万元，增长22 %。

城乡居民储蓄存款余额294777万元，增长9.57%。年末各项金融贷款余额247691万元，增长29.89%。

居民收入水平属于一般，但存款余额若以居民总数计，则是较高的储蓄率，当地理财观念较为保守。

5、城市规划发展

结合岳阳县县城总体规划（2001—2020）总图，未来岳阳县的重点发展方向是在满足城市规划的基础上以东方路为中心，以长风路东西两翼为重点，在荣家湾水库建设水上乐园、水库水系营造城南风光带，建设宜居城市。

岳阳县的中心地段为东方路，东方路两侧聚集了大部分县直机关、法院、县委等政府部门及休闲娱乐、餐饮、宾馆酒店等商业配套设施，为岳阳县最繁华路段。

从城市格局来看，岳阳县城今后主要以长风路南北轴线为发展方向，目前长风路两侧500米范围，政府已进行土地储备。

6、岳阳县发展机遇

缺乏工业基础薄弱和区位比较优势欠缺，岳阳县经济及城市快速发展缺少明显的亮点作为支持。

目前来看，武广高铁的开通，岳阳东站距离县城约30分钟车程，交通时间距离的改善，将有助于招商引资，吸引产业转移，并由此带动当地经济发展及就业与收入提升。

因此，目前最大的发展机遇，借势于武广高铁带来的交通辐射作用，也可带动资金和人才由广东回流。

二、项目建设的必要性

近年来，岳阳县认真贯彻落实发展个体私营经济的政策,非公有制经济蓬勃发展，在繁荣城乡经济、增加财政收入、扩大社会就业、改善民生、维护稳定等方面都发挥了重要作用,截止2015年12月底，全县个体私营经济总户数已达到28193户，其中个体工商户26207户；私营企业1986户，其中规模以上的非公有制企业186户。2015年全县非公有制经济从业人员11.39万人，占全县从业人员的70.7%。2015年，全旗非有公有制经济实现增加值30.6亿元，占全县GDP的79.4%，上缴税收5.7亿元,占全县总税收的79.4%,成为全县经济发展最具活力的亮点之一。

但岳阳县民营企业特别是中小企业在发展中还存在一些不容忽视的问题，主要体现为：经济效益还较低，创业成功率不高；融资渠道狭窄，资金短缺依然突出；管理、技术人才严重短缺；产业结构性矛盾突出，行业分布仍以煤炭生产企业为主；企业自主创新能力不强。

针对上述困难和问题，广大民营企业家强烈要求建设一处集办公、服务、培训、科研等为一体，功能齐全的创业服务中心，为中小企业搭建一个内外信息交流的平台，便于相互间的联系、交流与合作，从而为中小企业健康发展提供全方位的服务。

三、服务内容及措施

（一）提供创业辅导，提高和增强中小企业创业活力。

积极组织开展对中小企业特别是初创型小企业进行创业辅导，对于提高中小企业创业的存活率、成功率和成长率意义深远。为此，创业服务中心将吸纳策划、营销、会计、法律、评估、工商、税务、金融、担保、典当等社会服务企业进驻，通过他们中的一些专家教授和企业家专门为中小企业创业者提供企业诊断、管理咨询、创业培训等方面的创业辅导服务，从而使中心成为一个不断孵化出中小企业的创业培育基地。

（二）提供融资担保服务，破解中小企业融资瓶颈。

加强银企深度合作，创新金融产品，改善金融服务，提高对

中小企业的贷款规模，改善中小企业间接融资环境，建立健全中小企业担保体系，是解决中小企业融资难的有效途径。为此，创业服务中心将引进省级再担保机构，投资企业，同时指导担保机构、投资企业组建全旗中小企业担保商会和中小企业投资商会，加强行业自律，从而，促进中小企业融资的持续健康发展。

（三）提供员工培训服务，开发中小企业人力资源，加快产业结构调整。

一是通过与湖南省管理学院等高等院校合作，加强对中小企业经营管理者的培训，不断提高经营管理者的素质和能力。二是借助矿业学院等平台，加强对中小企业员工的技能培训、职业道德教育和文化素质培训，为企业输送合格的人才，推动中小企业建立终身学习制度，加大投入，开发人力资源。三是通过与中国农业大学、矿业学院等高校、科研机构的合作，为企业开发新产品，提高产品的科技含量和附加值，从而调整企业的产业结构，提高企业的竞争能力。

（四）推进社会化服务体系建设，促进中小企业创业成长。

完善的社会化服务体系是促进中小企业健康成长的有力保障。为此，创业服务中心将积极联合有关部门，引导律师、评估、审计、会计、咨询、检测、信息等中介机构进驻创业大厦，为中小企业提供优质服务。同时，积极推进行业商会的建设，对进驻创业大厦同行的企业要组建行业商会，坚持“成熟一个、发展一个”

的原则，凡符合建会条件的行业，要积极申报中小企业行业商会。加大对各行业商会的指导、服务，深化中小企业行业商会的协调、服务职能，充分发挥沟通政府与企业之间的桥梁纽带作用，维护行业合法权益，加强行业自律，消除同行业内竞相压价、无序竞争局面。进一步构建“政府扶持中介机构，中介机构服务中小企业”的发展机制。

第三章项目建设地点及建设条件

3.1场址选址

3.1.1选址要求

⑴本项目建设选址应在交通便捷、环境适宜、公共服务设施条件较好和远离污染源的地点，应避免建设在工业区、商业区、居民区和交通流量过于密集区域。

⑵项目建设应节约用地、少占或不占耕地，因地制宜，充分提高土地利用率，满足城镇规划的要求。

⑶项目场址有利于合理布局和安全运行，符合岳阳县城区建设有关基地绿化等指标的规定。

3.1.2项目选址

根据选址要求和项目承办单位的实际需要，以及岳阳县“南移东扩、适度西延”的县城发展总体规划，项目建设选址岳阳县城关镇林冲路。用地为东西长的矩形地块，地势平坦，交通便捷，其土地性质为建设用地。根据岳阳县县长办公会议的会议精神，本项目建设用地通过划拨取得，地价按12万元/亩。

3.2建设条件

3.2.1地形地貌条件

岳阳县县境地貌自东北幕阜山余脉向西南东洞庭湖呈降阶梯状倾斜。山地、丘陵、岗地、平原、水面比例大致可分为12:11:24:13:40。全县水域面积1190平方公里，占全县总面积的40.60%，主要为县辖东洞庭湖水面。项目用地为东西长的矩形地块，地势开阔平整。

3.2.2工程地质条件

项目地处九岭-幕阜山凸的西侧，自上而下上为复耕土、黏土，下为前震旦冷家溪群泥质、粉砂质板岩，呈强风化。地基承载力150~350kpa，工程地质条件较好。

根据国家质量技术监督局2001年2月发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该地区地震动峰值加速度为0.10g，对应地震烈度为7度。

3.2.3自然环境条件

项目所在地处在东亚季风气候区中，气候带上具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属湿润的大陆性季风气候。其主要特征是严寒期短，无霜期长，春湿多雨，夏秋多旱，四季分明，季节性强，光照充足，热能充裕。

⑴气候

年平均气温17℃

极端最高气温40.8℃（2003年8月2日）极端最低气温-11.8℃（1956年1月23日）

无霜期279天

年平均气压1009.9百帕

年主导风向东北偏北风（NNE，18%）夏季主导风向偏南风（S，16%）年平均风速 2.90m/s

瞬间风速在17m/s以上大风日数14.6天

年降雨量1211.3-1463.9mm

年最大降雨量2336.5mm(1954年)

年最少降雨量787.4mm(1968年)

日最大降雨量256.4mm(1954年6月16日)

年平均初雪日12月13日

年平均终雪日3月6日

冬季积雪日8天

年积雪最大深度23cm(1972年2月7日)

年平均相对湿度78%

月平均最大相对湿度91%（1982年2月）

日最小相对湿度12%(1958年12月10日)

年平均日照时数1764.1小时

年最多日照时数2064.9小时(1959年)

年最少日照时数1370.8小时(1982年)

⑵水文

岳阳县地表水系为洞庭湖水系，洞庭湖连湘、资、沅澧四水，北接长江。主要河流有直泄东洞庭湖的新墙河、费家河、坪桥河，以及直入南洞庭湖的罗水河。全县干支河流63条（入东洞庭湖59条、入南洞庭湖4条）。新墙河干流总长115.40公里，沙港、游港河为新墙河两大支流，其中沙港河县境流域面积974.69平方公里；游港河县境流域面积275平方公里。县境湖泊有与长江相通的东洞庭湖，有与境内河流相连的内湖。东洞庭湖面积1327.80平方公里。县境尚有大小内湖22个。

3.2.4区位交通条件

项目选址于岳阳县城关镇林冲路，沿岳荣公路距离岳阳市中心城区约20多公里，项目选址地外部交通非常便利，交通区位优势明显。

3.2.5基础设施条件

项目公用工程给排水、电力电讯等有岳阳县市政工程作为依托，能为项目提供可靠保证。

3.2.6征地、建材、施工条件

项目用地已经取得相关手续。项目建设所需主要建材如钢材、水泥、木材、砂石、砖瓦等，本地市场均可解决，其质量和数量均可满足工程要求。

根据工程建筑物结构形式，本工程施工技术无特殊要求，用

常规施工方法均可解决。该场地主要为低山丘陵与洞庭湖平原过度区域，基础条件较好。

本项目施工场地宽敞，便于工程施工，但项目建设期应按相关规定做好安全防护，做到文明施工。

3.2.7政策支持条件

本项目建设得到了岳阳市相关部门、岳阳县人民政府的高度重视，经岳阳县县长办公会议研究决定，同意在林冲路东侧新建“135”工程创业中心。同时，项目建设符合岳阳县城市总体规划和有关项目建设政策要求，项目建设具有良好的外部环境和多方面的政策支持。