中国房地产市场态势调研与发展商机研究报告(2014-2019)
中国房地产市场态势调研与发展商机研究报告（2014-2019）
中国报告网
出版时间：2014年
报告大纲
中国报告网发布的《中国房地产市场态势调研与发展商机研究报告（2014-2019）》内容严谨、数据翔实，更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，以及我中心对本行业的实地调研，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行研究分析。它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。
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?【关键字】产业调研市场监测行业分析投资评估前景预测
?【出版日期】2014
?【交付方式】Email电子版/特快专递
?【价格】纸介版：7200元电子版：7200元纸介+电子：7500元
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。
报告目录
第一章全球房地产发展状况 1
第一节全球房地产发展分析 1
一、2013年全球房产市场现状 1
二、2013年全球房产市场分析 1
三、2014年全球房地产发展形势分析2
四、2014年全球商业地产市场分析 6
五、2014年全球房地产市场投资预计7
第二节世界部分国家房地产发展分析8
一、2013年美国房地产市场发展分析8
二、2013年欧洲房地产市场发展分析9
三、2013年法国房地产市场发展分析9
四、2013年英国房地产市场发展分析10
五、2013年日本房地产市场发展分析12
六、2013年泰国房地产市场发展分析13
第三节港台地区房地产状况14
一、2013年香港房地产市场发展分析14
二、2013年台湾房地产市场发展分析14
三、2013年台商鼓励陆企赴台投资房地产18
第二章我国房地产发展环境20
第一节我国土地政策分析20
一、2013年我国土地政策分析20
二、2014年我国土地政策预测21
第二节政策环境25
一、2013年主要房地产政策综述25
二、2014年房地产行业主要政策分析28
第四节当前经济形势下我国房地产宏观调控预测50
一、当前形势下加强房地产市场调控的思考50
二、2014年房地产宏观调控政策取向预测54
第三章2013-2014年我国房地产业运行回顾56
第一节2013年中国房地产市场运行分析56
一、中国土地情况56
二、房地产开发完成情况57
三、房屋新开工面积58
四、商品房销售和待售情况59
五、房地产开发企业资金来源情况60
六、全国房地产开发景气指数61
七、大中城市房屋市场销售价格指数62
第二节2014年中国房地产业市场运行概况64
一、2014年全国房地产市场成交情况64
（一）销量均价同比涨幅64
（二）商品房销售金额及面积同比增速66
二、2014年房地产开发资金来源70
三、全国房地产开发投资73
四、新开工面积，库存替代指标76
五、2014年房价连续12个月上涨五大原因78
六、融资结构正悄然变化85
第四章2013-2014年我国房地产业市场分析与展望89 第一节2013年我国房地产市场发展状况分析89
一、2013年全国楼市发展情况89
二、2013年重点城市居住用地供应量情况91
第二节2013年我国房地产发展形势分析94
一、2013年我国房地产发展总体特征分析94
二、2013年我国土地市场发展分析95
三、2013年我国房地产市场融资形势分析97
四、2013年房地产企业资金形势99
第三节2014年我国房地产发展趋势及预测104
一、当前需要关注的几个问题104
二、2014年房地产市场走势预测105
第五章部分城市房地产市场分析与展望107
第一节上海房地产市场发展状况分析107
一、2013年上海市房地产基本情况107
二、2014年上海房地产市场运行分析109
第二节北京房地产市场发展状况分析110
一、2013年北京市房地产市场运行情况110
二、2014年北京市房地产企业家信心景气度111
三、2014年北京市房地产市场运行情况112
四、2014年北京房地产市场分析113
第三节广东房地产市场发展状况分析115
一、2013年广东房地产市场分析回顾115
二、2014年广东房地产市场分析128
三、2014年广州市房地产市场运行情况139
四、2014年广东房地产市场分析148
第四节成都房地产市场发展状况分析149
一、2013年成都房地产市场分析149
二、2014年成都房地产政策汇总154
三、2014年成都房地产市场分析158
第五节南京市房地产市场发展状况分析177
一、2013年南京房地产市场整体概述177
二、2014年南京房地产市场运行状况180
第六节苏州房地产市场发展状况分析181
一、2013年苏州住宅市场回顾181
二、2014年苏州房地产市场分析184
第七节其他地区房地产市场发展状况187
一、浙江省房地产市场发展状况187
（一）2013年浙江省房地产投资运行情况分析187 （二）2014年浙江省房地产市场发展状况189 二、青海省房地产市场发展状况189
（一）2013年青海省房地产市场发展状况189 （二）2014年青海省房地产市场发展状况190 三、深圳市房地产市场发展状况190
（一）2013年深圳市房地产市场运行情况190 （二）2014年深圳市房地产市场发展状况202 四、重庆市房地产市场发展状况211
（一）2013年重庆市房地产市场运行分析211 （二）2014年重庆市房地产市场发展状况214 五、天津市房地产市场发展状况215
（一）2013年天津房地产市场综述215
（二）2014年天津市房地产市场发展状况. 222
第六章我国房地产竞争格局分析228
第一节房地产市场竞争层次体系探讨228
一、产品式样竞争228
二、产品大类竞争229
三、产品使用价值竞争229
四、基于消费观念和文化导向的竞争230
第二节2013年房地产市场竞争格局分析231
一、2013中国房地产百强企业研究报告231
二、2013中国房地产上市公司TOP10研究245
三、2013年中国房地产企业销售排行榜257
第三节新形势下中国房地产企业的持续发展264
一、2014年房地产企业面临的新形势264
二、房地产企业持续发展存在的主要问题266
三、房地产企业持续发展思路269
第四节房地产开发企业竞争力分析276
一、房地产市场竞争阶段276
二、房地产市场的竞争格局278
三、房地产企业竞争力分析278
四、中小房地产企业的竞争方法282
第五节信息化与房地产企业核心竞争力286
一、2013年房地产行业洗牌状况286
二、新形势下房地产业的核心竞争优势287
三、房地产企业信息化的主要内容287
四、房地产企业信息化规划中的变和不变289
五、房地产企业核心竞争力的培育290
第七章房地产重点企业分析295
第一节万科企业股份有限公司295
一、企业概况295
二、2013年公司经营情况分析295
三、2011-2013年公司财务数据分析298
四、公司未来发展展望及策略304
第二节保利房地产（集团）股份有限公司305
一、企业概况305
二、2013年公司经营情况分析306
三、2011-2013年公司财务数据分析308
四、公司未来发展展望及策略315
第三节合生创展集团有限公司315
一、公司简介315
二、2013-2014年公司经营状况316
三、2014年公司发展战略317
第四节北京首都开发股份有限公司318
一、企业概况318
二、2013年公司经营情况分析318
三、2011-2013年公司财务数据分析321
四、公司未来发展展望及策略327
第五节恒大地产集团有限公司327
一、公司简介327
二、2013-2014年经营状况329
三、公司发展战略分析330
四、公司品牌战略及实施策略332
第六节中国海外发展有限公司332
一、公司简介332
二、公司地产业务333
三、公司地产战略334
四、2013年公司发展状况335
第七节碧桂园控股有限公司336
一、公司简介336
二、2012年碧桂园经营情况分析336
三、2013年碧桂园经营情况分析337
四、2014年碧桂园经营策略分析338
第八节绿城房地产集团有限公司341
一、公司简介341
二、2013年公司经营情况分析341
三、2014公司战略动态343
第九节大连万达集团股份有限公司344
一、公司简介344
二、万达商业地产取得国家一级开发资质344
三、2013年公司经营情况344
四、万达全国独创“订单商业地产”模式345
第十节绿地集团346
一、公司简介346
二、公司发展战略347，
三、公司最新发展动态347
第八章2014-2019年房地产行业发展趋势预测349 第一节2014-2019年房地产行业发展预测349
一、2014年中国楼市消费者变化趋势349
二、2014-2020年我国房地产市场预测350
三、“十二五”末全国保障性住房覆盖面要求351
四、商业地产将成房企发展重点357
第二节2014-2019年房地产行业竞争格局趋势359
一、房地产市场未来分化趋势359
二、中国房地产市场变化环境363
三、房地产企业竞争格局变化预测363
四、房地产市场格局预测365
第三节2014-2019年房地产企业发展趋势分析366
一、房地产企业民营化趋势分析366
二、房地产企业集团化规模化经营分析366
三、房地产企业服务的差别化趋势368
四、房地产企业专业化和品牌化趋势369
五、房地产企业网络化信息化趋向371
六、房地产企业与金融业融合的趋势371
七、房地产市场营销新趋势374
八、小户型未来市场发展趋势376
第九章2014-2019年房地产企业发展战略378
第一节2014年土地和资金困境下的房地产开发策略378
第二节企业应对房地产周期波动的四种经营策略381
一、资本运作策略381
二、土地储备策略382
三、业务组合策略383
四、区域互补策略383
第三节2014年转型期房地产企业的发展策略384
一、城市布局的扩大化：二、三线城市成为主战场384
二、融资渠道的多样化：信托、海外发债等融资方式快速发展385
三、开发方式的丰富化：项目合作开发与并购、代建模式的发展385
四、开发方向的多元化：转战商业地产、积极探索旅游、养老地产386 第四节新经济形势下房地产企业一般发展策略分析386
一、积极参与保障房建设387
二、城市综合体建设387
三、旧城改造388
四、专业化突围388
五、商业同盟389
六、产融结合389
七、人才突围390
第五节新经济形势下房地产企业融资对策390
一、房地产企业融资存在的问题390
二、房地产企业融资对策392
第六节新经济形势下房地产企业土地储备战略选择395
一、转变经营模式，壮大企业规模实力395
二、增加二、三线城市土地储备396
第七节新经济形势下房地产市场创新策略396
一、房地产企业应在变革中求发展396
二、房地产产品应在创新中树品牌400
第十章2014-2019年房地产企业发展策略405
第一节房地产企业发展管理分析405
一、成本控制策略405
二、定价策略407
三、竞争策略409
四、并购重组策略412
五、融资策略415
六、资本运作策略417
第二节房地产企业财务风险管理及其防范421
第三节房地产品牌发展策略424
一、房地产品牌及其作用424
二、房地产品牌塑造的必要性424
三、房地产主流企业的品牌误区425
四、品牌开发步骤分析426
五、物业管理品牌化428
六、房地产品牌创建战略429
第四节我国旅游房地产业发展策略分析431
一、旅游房地产的概念及分类431
二、我国旅游房地产发展的市场前景432
三、发展旅游房地产业的宏微观思考433
四、我国旅游房地产业发展对策探究435
第十一章2014-2019年房地产营销策略分析437
第一节2014年房地产市场营销趋势437
第二节当前房地产营销策略分析438
一、房地产营销中的问题438
二、房地产营销策略439
第三节基于GISVR的新型房地产营销模式441
一、GIS和VR 441
二、基于GIS＼VR新型营销模式的优势441
第四节房地产企业开展网络营销的策略选择442
一、房地产企业开展网络营销的优势442
二、房地产企业开展网络营销的问题443
三、房地产企业实现网络“赢销”的主要策略444
图表目录
图表：2013年主要房产相关政策汇总25
图表：2014年加快推进保障性住房建设相关举措31
图表：2014年35个大中城市房价控制目标33
图表：2014年加快推进保障性住房建设相关举措38
图表：重庆、上海两地房产税征收对象、计税依据以及税率等相关比较44
图表：2008年10月份以来出台的关于加快推进保障性住房建设的主要政策措施47
图表：2008-2014年中央财政保障性安居工程支出增长情况48
图表：2007年12月-2013年12月国房景气指数及主要分类指数走势56
图表：2009年-2014年房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势57
图表：2008年12月-2013年12月累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动趋势58
图表：2013年-2014年累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势59
图表：2008年12月-2013年12月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势60 图表：2009年-2014年累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势61
图表：2009年11月-2013年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况62
图表：2008年12月-2013年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势62 图表：2013年-2014年累计全国房地产开发企业资金来源构成情况63
图表：2009年-2014年累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势64
图表：2008年12月-2013年12月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势65
图表：2008年12月-2013年12月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势65
图表：2009年-2014年累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势66
图表：2009年-2014年累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势67
图表：2009年11月-2013年12月累计不同用途房地产开发投资构成情况68
图表：2008 年12月-2013年12月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况68
图表：2009年11月-2013年12月累计不同地区房地产投资额完成情况69
图表：2008年12月-2013年12月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势69 图表：2009年-2014年累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况70
图表：2009年-2014年累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势71
图表：2013年-2014年累计不同地区房地产投资额完成情况71
图表：2009年-2014年累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势72
图表：2008年12月-2013年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势73
图表：2008年12月-2013年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势73
图表：2009年-2014年累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势74
图表：2009年-2014年累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势75
图表：2008年12月-2013年12月全国70个大中城市房屋销售价格指数同比变动趋势76 图表：2008年12月-2013年12月全国70个大中城市房屋销售价格指数环比变动趋势76 图表：2013年12月份70个大中城市房屋销售价格指数77
图表：2013年12月份70个大中城市房屋销售价格指数（续表）78
图表：2014年份70个大中城市住宅销售价格指数79
图表：2014年份70个大中城市住宅销售价格指数（续）80
图表：2009年与2013年广东GDP、固定资产投资情况及与全国比较115
图表：2009年与2013年广东房地产开发投资情况及与全国比较116
图表：2003-2013年广东近年固定资产投资与房地产开发投资走势116
图表：2013年度广东房地产完成开发投资情况117
图表：2013年度广东各地区房地产开发投资同比增速走势117
图表：广东近年房地产各类投资走势118
图表：广东近年房地产到位资金情况119
图表：2013年度广东房地产到位资金走势119
图表：广东近年房地产资金来源变动120
图表：广东近年房地产资金来源结构121
图表：2013年广东房地产企业国内贷款情况121
图表：2013年广东房地产企业其它资金来源中定金及预收款、个人按揭贷款情况122
图表：广东近年房地产企业购置土地情况122
图表：2002-2013年广东商品房建设情况123
图表：广东近年商品住宅、商业地产建设情况123
图表：近年广东商品房销售情况124
图表：近年广东商品住宅销售情况125
图表：2013年度广东商品住宅销售情况125
图表：2009、2013年广东商品房供需情况126
图表：2009、2013年广东商品房供需比走势126
图表：广东近年年末商品房待销情况127
图表：广东近年年末商品房待销结构127
图表：2014年完成开发投资增长数据表129
图表：广东近年上半年房地产开发投资走势129
图表：2008年以来各季度广东房地产发投资比较130
图表：2014年按用途完成开发投资数据表130
图表：广东近年上半年房地产开发投资走势131
图表：房地产资金来源基础数据表131
图表：广东近年上半年房地产资金来源变动132
图表：广东近年上半年房地产资金来源结构133
图表：广东近年上半年房地产到位资金情况133
图表：2014年房地产企业购置土地数据表134
图表：广东近年上半年房地产企业购置土地状况135
图表：各类商品房建设数据表135
图表：广东近年上半年商品房建设状况136
图表：房地产交易数据表136
图表：广东近年上半年商品房销售状况137
图表：广东近年上半年住宅销售状况137
图表：近年各季度广东商品住宅销售情况138
图表：广东商品房供需数据表138
图表：广东商品房待销面积138
图表：2013年苏州房地产市场年度成交情况182
图表：苏州全市住宅市场12个月成交走势图（2013.1-2013.12）182 图表：百强企业2006-2013年销售额及变化232
图表：百强企业2006-2013年销售面积及变化233
图表：百强企业2006-2013年市场份额及变化234
图表：综合实力TOP10企业2006-2013年市场份额235
图表：百强企业2006-2013年资产状况及变化236
图表：百强企业2006-2013年营业收入与净利润及变化237
图表：百强企业2008-2013年盈利及费用指标均值237
图表：百强企业2008-2013年盈利能力分析指标均值238
图表：百强企业2007-2013年成长性指标239
图表：百强企业2006-2013年土地储备规划建筑面积均值及变化239 图表：百强企业2006-2013年预收账款均值及变化240
图表：百强企业2006-2013年经营性现金流情况241
图表：百强企业2008-2013年资产负债率和流动比率241
图表：百强企业2006-2013年筹资活动现金流入和银行授信额度242 图表：百强企业2008-2013年运营效率指标分析243
图表：百强企业2006-2013年营业税及所得税244
图表：房地产企业核心竞争力的基本特征291
图表：房地产企业核心竞争力要素构成图292
图表：企业具备核心竞争力的住房市场均衡变化图293
图表：房地产企业核心竞争力的培育过程294
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司主营构成表298
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司流动资产表299
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司长期投资表299
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司固定资产表300
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司无形及其他资产表300
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司流动负债表300
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司长期负债表300
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司股东权益表301
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司主营业务收入表301
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司主营业务利润表301
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司营业利润表301
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司利润总额表302
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司净利润表302
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司每股指标表302
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司获利能力表302
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司经营能力表303
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司偿债能力表303
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司资本结构表303
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司发展能力表303
图表：2011-2013年万科企业股份有限公司现金流量分析表304
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司主营构成表308
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司流动资产表310
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司长期投资表310
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司固定资产表310
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司无形及其他资产表310 图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司流动负债表311
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司长期负债表311
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司股东权益表311
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司主营业务收入表312 图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司主营业务利润表312 图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司营业利润表312
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司利润总额表312
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司净利润表312
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司每股指标表313
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司获利能力表313
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司经营能力表313
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力表313
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司资本结构表314
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司发展能力表314
图表：2011-2013年保利房地产（集团）股份有限公司现金流量分析表314 图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司主营构成表321
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司流动资产表322
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司长期投资表322
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司固定资产表322
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司无形及其他资产表322 图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司流动负债表323
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司长期负债表323
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司股东权益表323
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司主营业务收入表324 图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司主营业务利润表324 图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司营业利润表324
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司利润总额表324
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司净利润表324
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司每股指标表324
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司获利能力表325
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司经营能力表325
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司偿债能力表325
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司资本结构表326
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司发展能力表326
图表：2011-2013年北京首都开发股份有限公司现金流量分析表326 图表：2008-2013年房企融资状况分析392
报告试读
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第四节顺丁橡胶产业链分析
一、产业链模型介绍
资料来源：中国报告网，2013年顺丁橡胶以丁二烯为单体，采用不同催化剂和聚合方法合成。目前，我国顺丁橡胶主要用于轮胎、制鞋、高抗冲聚苯乙烯（HIPS）以及ABS树脂的改性等方面，其中轮胎制造业是我国顺丁橡胶最大的消费领域，占比约70%。
二、顺丁橡胶产业链模型分析
1.上游
丁二烯通常指1, 3-丁二烯，又称乙烯基乙烯，是一种重要的石油化工基础原料，是C4馏分中最重要的组分之一，在石油化工烯烃原料中的地位仅次于乙烯和丙烯。
目前，世界丁二烯的来源主要有两种，一种是从乙烯裂解装置副产的混合C4馏分中抽提得到，这种方法价格低廉，经济上占优势，是目前世界上丁二烯的主要来源。另一种是从炼油厂C4馏分脱氢得到，该方法只在一些丁烷、丁烯资源丰富的少数几个国家采用。世界上从裂解C4馏分抽提丁二烯以萃取精馏法为主，根据所用溶剂的不同生产方法主要有乙睛法（ACN法）、二甲基甲酰胺法
（DMF法）和N-甲基吡咯烷酮法（NMP法）3种。
近年来，随着乙烯工业的不断发展，世界丁二烯的生产能力不断增加。目前我国丁二烯的生产主要是从乙烯副产C4馏分中抽提丁二烯，也有采用丁烯氧化脱氢法的装置在运行。我国从乙烯副产C4馏分中抽提丁二烯主要有乙腈法、DMF法和NMP法，乙腈法由我国兰化公司研究开发，DMF和NMP法均为引进技术。1995年以前引进的丁二烯抽提技术均为日本瑞翁公司的DMF法，1995年后又引进了德国BASF的NMP技术。
表 1-2008-2012年我国丁二烯产量及进出口情况（单位：万吨/年）
资料来源：中国报告网，2013年目前我国丁二烯的产量不能满足国内的需求，每年都需大量进口。尽管我国丁二烯目前还供不应求，但趋势正在向供应过剩转变。
2010年国内丁二烯供应格局可以简单概括为：产能、产量提升，进口环比下降，出口猛增。后期随着大庆石化、抚顺石化、四川乙烯和武汉大乙烯共计65.4万吨/年丁二烯新装置投产，2011年产量增幅环比下降；进口量同比下滑。
多年来，我国丁二烯一直处于供不应求。我国镍系顺丁橡胶生产装置经过革新，改造、挖潜、工艺技术水平与国际先进水平大致相当。目前，国内生产规模较大的企业，丁二烯年平均单耗为1005～1015Kg/t，产品质量与进口产品无明显差别。
随着我国国民经济迅猛发展，汽车制造业发展迅速，国内对顺丁橡胶需求不断增加，国内顺丁橡胶及丁二烯生产不能满足实际需要，需要部分进口，同时受自然气候的影响，天然橡胶产量起伏较大，对我国橡胶市场影响较大。在原料方面随着我国石化行业飞速发展，天津、大连、抚顺、武汉、盘锦等地百万吨乙烯装置相继开工投产，丁二烯原料逐渐充足，为我国扩大顺丁橡胶生产规模提供了原料保障。
2.下游
顺丁橡胶是世界第二大通用合成橡胶，具有弹性好、耐磨性强和耐低温性能好等优点，可与天然橡胶、氯丁橡胶以及丁腈橡胶等并用。其是当前环保型轮胎的重要原料之一，也可制造缓冲材料以及各种胶鞋、胶布、胶带和海绵胶等。
随着我国橡胶制品工业的快速发展，对顺丁橡胶的需求量也迅速增加。目前我国顺丁橡胶主要用于轮胎、制鞋、高抗冲击聚苯乙烯（HIPS）改性等方面，其消费结构为：轮胎方面对顺丁橡胶的需求量约占总需求量的64.9%，制鞋约占10.2%，高抗冲击聚苯乙烯（HIPS）约占9.7%，胶管、胶带约占8.8%，其他方面约占6.4%。我国顺丁橡胶产品主要应用于轮胎和力车胎行业，因此，轮胎工业的发展对我国顺丁橡胶的市起着非常重要的作用。随着对“绿色轮胎”认识的不断提高，以及轮胎结构逐步向子午化、无内胎化和扁平化方向发展，使得轮胎行业对橡胶的性能提出了更高的要求，从而对传统的橡胶品种牌号提出了新的挑战。
第四章顺丁橡胶市场供需现状分析
第一节顺丁橡胶产业现况
目前世界顺丁橡胶的总生产能力约为400万吨/年，其中西欧地区的生产能力约占18.2%，北美地区约占29.4%，南美洲地区约占 2.3%，亚太地区约占37.2%，东欧地区约占10.2%，非洲地区约占1.4%，中东地区约占1.3%。
Bayer公司是目前世界上最大的顺丁橡胶生产厂家，生产能力约占世界顺丁橡胶总生产能力的17.6%，其在美国、法国和德国都拥有生产装置，分别采用钴系、钛系、锂系和钕系生产高顺式顺丁橡胶、低顺式顺丁橡胶、高乙烯基顺丁橡胶、中乙烯基顺丁橡胶以及充油顺丁橡胶和充油充炭黑母炼胶等产品；中国石油化工集团公司是世界上第二大顺丁橡胶生产厂家，产能约占世界总产能的9.3%，多数采用镍系催化剂体系，也采用锂系生产少量低顺式顺丁橡胶产品；美国固特异轮胎和橡胶公司是世界上第三大顺丁橡胶生产厂家，产能约占世界总产能的7.8%，采用钛系和锂系两种催化剂生产高顺式顺丁橡胶、中乙烯基顺丁橡胶和低顺式顺丁橡胶，也生产少量的溶聚丁苯橡胶；美国American Synthetic公司是世界上第四大顺丁橡胶生产厂家，产能约占世界总产能的5.3%，采用钛系催化剂体系，生产高顺式顺丁橡胶产品。
预计今后几年世界顺丁橡胶的消费量将以年均约2.2%的速度增长，其中西欧地区的消费量将以年均约2.4%的速率增长；北美地区将以年均约1.8%的速率增长；亚太地区将以年均约3.9%的速率增长；非洲和中东地区将以年均约5.2%的速率下降；拉丁美洲将以年均约3.0%的速率增加；其他地区将以年均约2.5%的速率增加。
世界各国顺丁橡胶的消费结构有所不同。美国：轮胎及轮胎制品占76.9%，抗冲击改性剂占18.8%，工业制品约占 4.0%；西欧地区：轮胎及轮胎制品占74.2%，抗冲击改性剂占20.5%，工业制品占5.3%；日本：轮胎及轮胎制品占62.2%，抗冲击改性剂占20.0%，制鞋方面占2.2%，工业制品等其他方面占15.6%。
第二节顺丁橡胶产能概况
一、2009-2012年中国顺丁橡胶产能分析
资料来源：中国报告网，2013年2010年和2011年，是我国顺丁橡胶生产能力增长最快的两年，先后有多套装置建成投产。
2010年，山东玉皇化工有限公司一套8万吨/年镍系顺丁橡胶生产装置建成投产。次年，该公司再投产一套8万吨/年稀土顺丁橡胶装置。
2011年，福建福橡化工公司5万吨/年、新疆天利高新股份有限公司5万吨/年、山东万达集团3万吨/年以及巴陵石化扩建的顺丁橡胶装置建成投产。
2012年1月和6月，山东华懋新材料有限责任公司10万吨/年和中国石油大庆石化公司8万吨/年顺丁橡胶装置建成投产。
二、2013-2017年中国顺丁橡胶产能预测
在顺丁橡胶的品种上，除了传统的镍系之外，还有稀土顺丁橡胶、钴系顺丁橡胶和低顺式丁二烯橡胶等产品。
今后几年，我国仍将有多套顺丁橡胶装置建成投产，包括中国石油四川石化公司新建的15万吨/年装置、茂名石化新建的10万吨/年装置、扬子石化金浦橡胶公司新建的10万吨/年装置、辽宁胜友橡胶科技公司新建的3万吨/年装置等。
预计到2017年，我国顺丁橡胶的产能大约220万吨/年，而届时的需求量只有不到120万吨/年。
资料来源：中国报告网，2013年第三节顺丁橡胶产量概况
一、2009-2012年中国顺丁橡胶产量分析
资料来源：中国报告网，2013年2008年，在金融危机的影响下，我国顺丁橡胶行业产量也有所下滑，同比负增长12.89%；近些年来，尤其是2010-2011年我国顺丁橡胶装置如雨后春笋般落地建成，国内产能大幅增加，因而国内供应量大幅攀升，2009-2012年三年间，国内顺丁橡胶产量复合增长20.6%。
二、2013-2017年中国顺丁橡胶产量预测
资料来源：中国报告网，2013年第四节顺丁橡胶市场需求概况
一、2009-2012年中国顺丁橡胶市场需求量分析
料来源：中国报告网，2013年随着我国橡胶制品工业的快速发展，对顺丁橡胶的需求量也迅速增加。目前我国顺丁橡胶主要用于轮胎、制鞋、高抗冲击聚苯乙烯（HIPS）改性等方面，其消费结构为：轮胎方面对顺丁橡胶的需求量约占总需求量的64.9%，制鞋约占10.2%，高抗冲击聚苯乙烯（HIPS）约占9.7%，胶管、胶带约占8.8%，其他方面约占6.4%。我国顺丁橡胶产品主要应用于轮胎和力车胎行业，因此，轮胎工业的发展对我国顺丁橡胶的市起着非常重要的作用。随着对“绿色轮胎”认识的不断提高，以及轮胎结构逐步向子午化、无内胎化和扁平化方向发展，使得轮胎行业对橡胶的性能提出了更高的要求，从而对传统的橡胶品种牌号提出了新的挑战。由于溶聚丁苯橡胶、丁基橡胶和充油橡胶不仅能降低轮胎的生热和滚动阻力，而且对提高轮胎的质量、降低成本和适应环境要求都有较好的作用，因此将会被广泛使用。而通用胶种乳液丁苯橡胶和顺丁橡胶的需求增长速度将低于其他合成橡胶的增长。
二、2013-2017年中国顺丁橡胶市场需求量预测
资料来源：中国报告网，2013年第五节进出口分析
资料来源：中国报告网，2013年随着我国经济的不断发展，受汽车工业及橡胶制品行业的拉动，我国顺丁橡胶的消费快速增长，但由于国内产量增长不及需求增长，并且品种较少，我国顺丁橡胶需进口量远高于出口量。2012 年进口量和出口量分别为23.6万吨和3.5万吨，较上年有所减少。
我国顺丁橡胶的进口来源地主要是周边国家和地区。主要是韩国、泰国、中国台湾省和日本。另外，来自法国、美国、英国等美欧地区的进口量也在快速增加。我国顺丁橡胶进口省市主要为广东省、江苏省和山东省，其次是福建省、上海市和北京市及浙江省。
我国顺丁橡胶进口，以进料加工及一般贸易方式为主。从进口价格看，随着
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
校园商机调查报告(1)
关于校园商机市场调查报告 大学生是一个独特的消费群体，知识水平相对较高，愿意尝试也容易接受新鲜的事物和理念。虽然现在消费力相对偏低，但人数庞大，消费领域集中。为了深入了解我校的市场情况，挖掘商机，特进行此次调查。调查由福州大学多啦A梦小组承担，调查时间是2011年9月，调查方式为访谈调查，本次调查选取的样本总数是20人。其调查报告如下： 一、我校市场基本情况 我校处于闽侯上街，属于福州市郊区比较偏僻，街铺较少，学生的消费主要是生活学习用品，校园内现有的超市和餐馆能够满足大家的需求，但是也存在不少的问题，例如超市货物质量问题、价格问题，餐饮行业的卫生问题以及一些其他领域消费的空白使得很多方面还是很空白，一些同学也只好选择网购这样的方式来满足消费。总之我校的市场还有很大的开发前景。 二、校园商机 1、大学生周末、节假日包车 观察现象：过节回家的时候特别难等公交车到火车站或汽车站，有的时候被迫要坐很贵的的士，打的还走的是公交车走的路线很远还很堵，浪费很多时间。每次回家都要提前两个小时坐公交，还有可能坐不到公交，会耽误了上车。 :发展前景：由于大学生节假日经常回家，而大学城到汽车站或火车站的距离遥远，给同学们带来了很多的不便，在节假日公交车特别拥挤，道路特别拥堵，很多同学坐不上公交车，给同学们带来了很大的烦恼。而且打的特别贵！ 这就给包车带来了很大的市场。 2、可以聊天、喝茶的糕点店 观察现象：学校一共有六家奶茶店，主要提供平时小额奶茶消费，店铺较小，有70%访谈者表示环境不够舒适，若环境舒适提供各色糕点会吸引更多的人来消费。
发展前景：校园内的糕点店和奶茶店虽然很多，但是可以坐下来聊天的环境优雅的店铺却很少，而大学生很多时候需要一个温馨舒适的环境和朋友小聚或讨论活动，这就很有必要开一个可以聊天。喝茶的糕点店。 3、更地道的、便宜的福鼎肉片 观察现象：鱼丸、福鼎肉片这都是福建的一些特产，据受访者提议学校的闽南小吃要是能地道点就好了。 发展前景：福鼎肉片在学校附近不少，可是味道却不怎么样。很多都不正宗，如果开一家更地道的福鼎肉片，生意肯定很好。 4、实惠，一定要便宜化妆品店 观察现象：访谈女生普遍表示学校化妆品店很少没有可挑的，并且价格较贵。 发展前景：化妆品店很多，但是大多数很贵，没有实惠便宜的化妆品店。 5、学生自主体验的爆米花（还可以是其他)店 观察现象：据访谈者80%喜欢自己动手，也有较多的课余时间，而大学城目前都没有diy的店铺，这也给diy店铺带来了无限商机。 6、不要太贵，但样式齐全的冰激凌店 观察现象：据访谈者(女生们）在夏天都很喜欢吃冰激凌，可是好吃的冰激凌专卖店又很贵，且在大学城也没有，开一家价格实惠，品种齐全的冰激凌店是一个不错的选择！ 7、实惠、时尚点的女生饰品店 观察现象：据访谈者谈论现在大学城的饰品店很多，可是规模够大，够时尚，够便宜的也很少。如果吸引品牌精品店入驻，价格实惠又时尚，也会很吸引同学的。 8、卖鸡爪、鸭翅等卤味的绝味吧 观察现象：据访谈者说大学生总是和吃离不开关系，也有很多同学喜欢吃卤味，可是，学校附近也没有好吃的卤味店，这也给爱吃卤味的同学带来困扰。 9、回收旧自行车，要学生证登记（防止盗车等不良事件发生），用以卖或出 租的店。 观察现象：据访谈者说大学城偷车事件频繁，很多同学都是受害者，还有很多同学要买车，为了改善不良的现状，可以回收旧车且要有学生证登记的，
大学校园里的商机分析
大学校园商机分析 ——南航篇 031050123甄武斌
大学校园的商机分析 【前言】大学是一个小社会，一个一般规模的校园里面生活着数以万计的学生，可以说是一个人口密度相当大的地方。这么多的人要在学校里面生活学习，当然就会有很大需求，物质的、精神的。 航空航天大学将军路校区有在校学生一万多人。由于校区尚未完全建设完毕，因此存在很大的服务缺口，这就为在校园创业提供了良好的条件。经过仔细筛选和综合分析，我认为在南航校园开小饰品店和文史类刊物书店前景较好。 学生由于经济限制，所以会选择一些相对来说价格不是很高，但搭配之后却可以增加自身形象塑造的小饰品来装饰自己。一来满足了自己对美的追求，二来比较实惠；最近一段时间日风尚席卷全国，人们纷纷哈哈日，年轻的高校学生更是乐此不疲，日风格的饰品，动漫周边产品无疑就成了热点。而此类店铺在南航校园也是绝无仅有的，因此，若选择这个方向去创业的且经营管理方式得当的话，在这个校园赚一笔是不成问题的。 【关键词】小饰品市场经营模式 第一部分小饰品 一、市场需求分析 1.校园商家现状 所谓知己知彼百战不殆，先对南航校园现有的商家和其经营状况做一分析。南航校园现有的店面主要分为学习类的和生活类的。其中，生活类的较多，如水果店、理发店、专售各种零食的小店、移动和电信营业厅、洗衣房、眼镜店、电子产品店；学习类的有科技书店和打印店；还有就是经营围较广的教育超市。这些店铺都集中分布在樱花广场附近，基本上生意都还不错，但就客流量来说还是不尽相同的。除教育超市外的小店中，生意最火爆要属樱花广场东侧的打印店，简单概括其原因，就是填补了学生考前复习资料的空白和提供了便利的打印条件。其余小店得客流状况，均因主营围和地理位置而有所不同，在此不做详细分析。 2.市场饱和程度分析
中国房地产各阶段发展史(非常详细)
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
近五年中国房地产发展变化
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
我国房地产发展史
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
市场营销环境的分析方法与市场机会分析报告
市场营销环境的分析方法及市场机会分析 一、市场营销环境的分析方法 市场营销环境分析常用的方法为SWOT法，它是英文Strength(优势)、Weak(劣势)、Opportunity(机会)、Threaten(威胁)的意思。下面予以介绍。 (一)外部环境分析（机会与威胁） 环境机会的实质是指市场上存在着“未满足的需求”。它即可能来源于宏观环境也可能来源于微观环境。随着消费者需求不断变化和产品寿命周期的缩短，引起旧产品的不断被淘汰、要求开发新产品来满足消费者的需求，从而市场上出现了许多新的机会。 环境机会对不同企业是不相等的，同一个环境机会对这一些企业可能成为有利的机会，而对另一些企业可能就造成威胁。环境机会能否成为企业的机会，要看此环境机会是否与企业目标、资源及任务相一致，企业利用此环境机会能否比其竞争者带来更大的利益。 环境威胁是指对企业营销活动不利或限制企业营销活动发展的因素。这种环境威胁，主要来自两方面：一方面，是环境因素直接威胁着企业的营销活动，如政府颁布某种法律，诸如《环境保护法》，它对造成环境污染的企业来说，就构成了巨大的威胁；另一方面，企业的目标、任务及资源同环境机会相矛盾，如人们对自行车的需求转为对摩托车的需求，给自行车厂的目标与资源同这一环境机会造成矛盾。自行车厂要将“环境机会”变成“企业机会”，需淘汰原来产品，更换全部设备，必须培训、学习新的生产技术，这对自行车厂无疑是一种威胁。摩托车的需求量增加，自行车的销售量必然减少，给自行车厂又增加一份威胁。 （二）内部环境分析（优势/劣势分析） 识别环境中有吸引力的机会是一回事，拥有在机会中成功所必需的竞争能力是另一回事。每个企业都要定期检查自己的优势与劣势，这可通过“营销备忘录优势／劣势绩效分析检查表”的方式进行。管理当局或企业外的咨询机构都可利用这一格式检查企业的营销、财务、制造和组织能力。每一要素都要按照特强、稍强、中等、稍弱或特弱划分等级。 很清楚，公司不应去纠正它的所有劣势，也不是对其优势不加利用。主要的问题是公司应研究，它究竟是应只局限在已拥有优势的机会中，还是去获取和发展一些优势以找到更好的机会。 有时，企业发展慢并非因为其各部门缺乏优势，而是因为它们不能很好地协调配合。例如有一家大电子公司，工程师们轻视销售员，视其为“不懂技术的工程师”；而推销人员则瞧不起服务部门的人员，视其为“不会做生意的推销员”。因此，评估内部各部门的工作关系作为一项内部审计工作是非常重要的。 波土顿咨询公司的负责人乔治·斯托克提出，能获胜的公司是取得公司内部优势的企业，而不仅仅是只抓住公司核心能力。每一公司必须管好某些基本程序，如新产品开发、原材料采购、对订单的销售引导、对客户订单的现金实现、顾客问题的解决时间等等。每一程序都创造价值和需要内部部门协同丁作。虽然每一部门都可以拥有一个核心能力，但如何管理这些调子中的优势能力开发仍是一个挑战。斯托克把它称为能力基础的竞争。
2008中国房地产市场报告
2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。
关于市场机会分析
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市场机会分析 讲师手册
培训名称：高级店长系列培训课程---市场机会分析培训时间：一五0分钟 培训对象:获得店长资格认证，并欲进一步提升的店长学员人数：25-30人 培训目标：学员完成培训后，可以 1.认知行业间的区别 2.认知行业变化的各种因素 3. 掌握SWOT分析法 4.. 运用SWOT分析法进行案例分析 5．了解市场总需求分析 6．可以运用所学，进行竞争对手分析 场地布置参考：
课程大纲： 目的:1.快速增进与学员之间的熟悉感情 2.引导学员进入本次课程内容 时间: 5分钟 内容： 1．有没有注意身边百货商场的变化？2．为什么会发生这样的变化？ 二．课程简介 目的:让学员了解课程的目标和安排 时间: 5分钟 内容: 1.课程的目标 学员完成培训后，可以： 认知行业间的区别
●认知行业变化的各种因素 ●掌握SWOT分析法 ●运用SWOT分析法进行案例分析 ●对市场总需求分析有概念了解 ●可以运用所学，进行主要竞争对手分析 三行业之间在以下几个方面有着重大的区别： 1．经济特点 2．竞争环境 3．未来的利润前景 无论你的公司经营什么，都必须了解行业及其竞争状况。行业及竞争分析是对公司商业生态环境的重要层面做战略性的评估。 行业之间在以下几个方面有着重大的区别：经济特点、竞争环境、未来的利润前景。行业经济特性的变化取决于下列各个因素：行业总需求量和市场成长率、技术变革的速度、该市场的地理边界（区域性的？全国范围的？）、买方和卖方的数量及规模、卖方的产品或服务是统一的还是具有高度差别化的？规模经济对成本的影响程度、到达购买者的分销渠道类型；行业之间的差别还体现在对下列各因素的竞争重视程度：价格、产品质量、性能特色、服务、广告和促销、新产品的革新，在某些行业中，价格竞争占统治地位；而在其它行业中，竞争的核心却可能集中在质量上，或集中在产品的性能上，或集中在品牌形象与声誉上。 一个行业的经济特性和竞争环境以及它们的变化趋势往往决定了该行业未来的利润前景，对于那些毫无吸引力的行业，最好的公司也难获得满意的利润；相反，颇有吸引力的行业中，弱小的公司也可以取得良好的经营业绩。 四．行业变化的各种因素 因为行业之间在特征和结构方面有很大差别，所以行业及竞争分析必须首先从整体上把握行业中最主要的经济特性。 ●市场规模：小市场一般吸引不了大的或新的竞争者；大市场常能引起公 司的兴趣，因为它们希望在有吸引力的市场中建立稳固的竞争地位。 ●竞争角逐的范围：市场是当地性的？区域性的还是全国范围的？ ●市场增长速度：快速增长的市场会鼓励其它公司进入；增长缓慢的市场 使市场竞争加剧，并使弱小的竞争者出局。 ●行业在成长周期中目前所处的阶段：是处于初始发展阶段、快速成长阶 段、成熟阶段、停滞阶段还是衰退阶段？
浅谈中国房地产行业的发展历程
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
中国房地产市场供求关系分析报告
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
我国房地产市场供求关系分析.doc
我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加
华润万家的市场机会分析
天津外国语大学国际商学院本科生课程论文（设计） 题目：华润万家的市场机会分析 姓名：张青青 学号：07 专业：人力资源管理 年级：2013级 班级：13710班 任课教师：骆振华 2014 年 12 月
内容摘要 无论对什么市场而言，消费者都是一个庞大且复杂的购买群体，其所处的区域环境、文化背景以及心理特征都存在着差异，这些特征在一定程度上使消费者需求产生差异性。因此，任何一个企业都不可能满足消费者的所有需求。企业需要通过市场细分、目标市场选择和产品竞争性定位三个重要的战略步骤，来规划企业并准确的选择目标市场，从而才能制定针对目标市场需求的营销战略组合战略。 本文将对华润万家的市场细分、目标市场的选择进行分析，从而对华润万家的市场机会进行分析，为华润万家做出有针对性的营销战略提供基础。 关键词：企业市场机会；华润万家；目标市场；市场细分
目录 一、引言........................... 错误!未定义书签。 二、华润万家的市场细分............... 错误!未定义书签。 三、华润万家的目标市场的选择......... 错误!未定义书签。（一）目标市场的概况........................... 错误!未定义书签。（二）目标市场的选择原因.................... 错误!未定义书签。 1.目标广泛..................................... 错误!未定义书签。 2.高收入，高购买力............................. 错误!未定义书签。 3.消费观念..................................... 错误!未定义书签。 四、华润万家的市场机会分析........... 错误!未定义书签。 (一)市场需求情况 ........................... 错误!未定义书签。（二）竞争状况.............................. 错误!未定义书签。（三）发展趋势.............................. 错误!未定义书签。参考文献 .. (6)
中国房地产发展史
昨天在查阅中国房地产历史文献的时候，冷不丁得看到上面一段话，感触颇深。二十年前的一句话也似乎正在映射现在我们的住房情况。 如果你知道这是什么的话，你就会明白，二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房，那么商品房和你是无关的。至于未来如何，也决不能让你露宿街头。 纵观长达三十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情。 例如“中国人是有买房传统的”，“政府每次放水都是为了拉动经济发展”，“任何调控都可以控制房地产市场”，这些其实都是伪命题。 “周易八卦，五行占卜”，中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样，购房者咨询我最多的问题就是：未来房价到底怎样？我该如何选择购房时机。 其实这个答案完全可以用历史证明。今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。（历史漫长但有其韵味，也可直接翻阅至底部） 一、中国房地产市场诞生
1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。 不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。 1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。 1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。 所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。 二、中国第一个房地产泡沫破裂 1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。 1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。 1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。 地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。
2020中国房地产市场
2020中国房地产市场 2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代， 新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土 地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件， 但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳 增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自 身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。 市场展望：宏观趋稳，调控深化，市场量价将回调 在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。需求方面，2017年是本轮房地产周期 的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%~14.8%，其中一线及二线城市销售面积 将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。 供应方面，鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也不足，而前期 土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅 在 3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格 方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。 价值城市标尺重塑，掘金存量、抢占洼地 市场表现仍将持续分化，预计2017年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。具体来看，2017年，我们预计一线城市的调整幅 度将弱于二线。主要源于一线城市此前限购政策并未放开，此轮需
市场机会与问题分析
市场机会与问题分析 针对产品目前营销现状进行问题分析；一般营销中存在的问题；多表现为以下几个方面。 ①：企业知名度不高. 出差直接对公司的产品和形象进行推广；当然得需要制定公司形象的手册；介绍和彩页；CI；通过网络对产品进行推广；通过客户对公司进行推广。 ②：产品质量不过关、功能不全、被消费者冷落. 应对音质进行提升；调试；做工、功能款式加以改善。 ③：产品包装太差；提不起消费者的兴趣. 包装方面；我们的包装还算可以；目前不需要太大的改动；后期根据市场需求再完善。 ④：产品价格定位不错. 就公司的情况；客户反应价格偏高；我觉得价格是另外一个问题；主要的是我们的价格优势不明显；价格高就应该让客户感受的东西不一样；高价产品我们应该从顾客对产品的使用角度、功能上去完善；目前的产品和市场上同类相比并无明显的优势；音质表现平平；望后期改善。公司应该有一款低价位的东西带动市场；同时出一款高端价位；当然；以中间价位为主导。 ⑤：销售渠道不畅或渠道选择有误；使消费者受阻。 没有制定完善的推广计划和推广方案；未进行具体的行动；完善这些
制度；待新产品推出即进行出差实地考察选择渠道；就目前该对网络渠道这一块进行推广；例如：慧聪网、阿里巴巴、中国供应商等B2B 平台和百度搜索排名等进行完善和建设。 ⑥：促销方式不好；消费者不了解企业产品. 这个主要是从网络推广和出差的方式和客户和市场进行产品介绍；需要彩页；产品、相关公司背景资料；如营业执照；经营状况；公司环境等。 ⑦：服务质量太差；令消费者不满. 服务是个永恒的话题；也是一个公司立足于市场的保证；主要的从公司人员的素质；售前；售中和售后进行客户的沟通和问题的解决方案；速度快是关键；能快速解决客户的相关问题；例如我们要完善；从客户咨询、下单到出货到售后这个通道上的责任人。下单；确定时间；提交订单；安排生产；出货等以速度为目标；争取客户对公司的满意度达标。 ⑧：售后保证缺乏；消费者购后顾虑多. 我们将对售后制度进行完善；给出书面制度；给出相关负责人；对相关人员进行素质考核；售后不好是很多代理商经常换代理公司的直接原因。