工程服务的案例四

[案例四] 设备能耗过大怎么办
上海华联物业有限公司福兴大厦中央空调镍化锂机组， 用蒸汽作为动力来制冷，由附近的热水站统一供应蒸汽。 中央空调进气管口径为100mm，每天用气起步计量为7.2t， 而在5至6月份时，每天实际用气量仅为2~3吨。为此，每天 要多付3-4t的蒸汽费。面对这一情况，物业管理公司应该怎 么办？b5E2RGbCAP
[案例分析] 由于设计或入住后业主使用等原因，经常出现设备设施 能耗或提供功能（功率）过大或不足的情况。本案例所涉 及的就是中央空调镍化锂机组因原设计进气量过大，造成 能耗过多，资金浪费的情况。针对这一情况，工程部门应 积极开动脑筋，群策群力，开展技术革新改造，在设备设 施技术要求许可的条件下，以不影响为业主服务为前提， 进行设备设施改造，努力降低能耗，节省资金。p1EanqFDPw
[解决方法]
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为了减少能耗，降低成本，该公司设备部开展技术革新 ，在5-6月份时，将空调进气管口径由100mm改为50mm， 蒸汽进气量减少一半，每天用气量起步计量由7.2t减少为3.5 t。这样做操作起来比较麻烦，但保守的估计，一年能节约 能耗费近6万元。DXDiTa9E3d
[相关法规制度] 1． 《工程部经理、部分主管、领班岗位职责》 （节选） 岗位名称：项目工程部经理 直接上级：行政上级项目、专业上级公司工程部经理 直接下级：工程各专业主管、档案管理员、工程部文员 直接责任： 1．在项目经理的直接领导下负责小区有关工程各项工作 的具体实施； 2．熟悉和遵守国家有关小区各种设备、设施的运行管理 的法规、及安全使用规程； 3．负责协调管理处各部门的工作，积极配合管理处其他 部门处理好客户的各种投诉事件。 4．负责执行公司工程部下达的各项任务，并监督工作进 行的全过程。定期汇报工程进展情况，完工后上报项目经理 和公司工程部；
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5．积极配合国家有关部门对小区特种设备、设施的检查
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工作； 6．负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及 开发商的各项工程问题的处理； 7．负责向项目经理提出公司管理方面的合理化建议； 8．负责每月定期向上级领导汇报当月完成和进行的主要 工作及下月的主要工作安排。1 月 10 日和 7 月 10 日前向项 目经理提交工程部工作总结；5PCzVD7HxA 9．负责组织人员配合公司工程部对小区内物业接管验收 和交接工作的顺利进行，负责住宅区全部工程资料的交接和 使用管理工作。jLBHrnAILg 10．负责向小区业主管理委员会出具小区设备、设施大、 中工程施工报告，并进行各方面的解释； 11．负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和 内部管理规定； 12．负责小区内所有施工现场的统一管理和协调； 13．负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面 各种合同文本的起草，并负责监督乙方执行合同的全过程；
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14． 负责小区已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结 算认定； 15．负责监督小区各种设备、设施大、中修工程和更新改 造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理； 16．负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的
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工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法；
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17．负责组织人员参加住宅区物业接管验收和交接工作， 负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作； 18．负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设 备、设施及系统可靠性试运行； 19．负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人 员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要 的措施进行处理；Zzz6ZB2Ltk
岗位名称：运行及设备维护主管 直接上级：工程部经理 直接下级: 设备维护领班、 空调直燃机运行领班和热水锅 炉领班 本职工作： 1．对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务； 2．熟悉和遵守有关给排水及暖通专业国家标准、技术规 范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业 知识及本小区供热水、给排水、消防、制冷通风系统；dvzfvkwMI1 3．负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验 收工作； 4．负责小区已接管项目包括水泵房、三台深水井、直燃 机房、PI 底商空调系统、热水锅炉房中设备的正常运行，及
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其设备、设施的管理、维护、维修、保养。负责小区的用水 安全，保证达到国家生活饮用水标准；
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5．负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、 改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提 交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设 备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经 验总结；EmxvxOtOco 6．负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主 要工作，每年 1 月 5 日和 7 月 5 日前向工程部经理提交工作 总结；SixE2yXPq5 7．负责每周一次对小区内包括水泵房、三台深水井、直 燃机房、热水锅炉所属的主要设备、设施进行检查； 8．负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； 9． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任； 10．负责每月 15 日前提交所有本专业的维修工具、设备、 材料采购计划和配合填写相关表格； 11．负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、 给排水、消防、制冷通风系统图； 12．负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制 度，出具设备、设施巡检表； 13．负责小区内施工用水的现场安全管理、计量和收费工 作；
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14．负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知 识的培训及技术管理和指导； 15．积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本； 16．每月底负责小区设备、办公及非住户用房用水计量的 抄录、汇总并上报收费组和给水办公室。负责向给水办公室 按照上报水量交纳水费和按照财务科目进行水量和费用分 摊；6ewMyirQFL 17．积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。
2． 《物业管理处：工程部工作程序-4》 设备翻新、改造及增加项目的处理流程 1． 工程部根据设备使用要求确定是否需要翻新或改造设 备，并制定出详细的可行性方案报总经理批准。 2．经批准后，工程部即组织人力、物力在尽可能不影响 营业的情况下按方案实施。 3 、增加设备的项目由需要增加设备的部门先填写申报 表，交工程部进行可行性和成本的初步预算后送总经理审 批。批准后即由工程部进行申购、安装，然后交付使用。
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