最实用物业业主手册

物业管理有限公司

前言

尊敬的业主：

恭贺您乔迁新禧！

我们很荣幸能为您提供各项专业化、人性化的物业管理服务，并期待着与您同心协力，共同创造高尚、文明、美好、温馨的生活居住环境。

我们将秉承温馨物业“敬业、专业、服务、创新”的企业精神，坚持“我们多努力，让您更满意”的服务理念，全心全意为您提供安全、文明、整洁、满足业主需求并且持续改进的高品质物业管理服务。要成功实现这一目标，有赖于各位业主、住户之通力协作。

为了增进沟通与协作，现将我公司提供的各项管理服务要点、相关法律法规及注意事项编撰成册，谨作为您居住之指引，以便于您充分行使权利、履行义务，与我们共同携手创建高尚的文明社区。

如果您对物业管理有疑问、要求或建议，请通过电话或者亲临管理处反映。

感谢您对我们工作的理解和支持！

祝您安居乐业，合家幸福，万事顺意！

物业管理有限公司

管理处

二零年月

物业管理有限公司

简介

凤凰县温馨物业管理有限公司成立于2010年，注册资金50万

元，具有国家三级物业管理企业专业资质，目前公司管理三种类型的

物业，管理面积近10万平方米。能够承接政府机关、银行、医院、

商住楼、工业小区等物业项目，是上规模、高品质的专业物业管理服

务公司。

温馨物业的追求——让城市因我们更加文明，让社会因我们更加

和谐，让社区因我们更加温馨，让物业因我们更有价值。温馨物业勇

敢地肩负起时代责任和社会使命，为客户提供更高价值的服务体验，

超越平凡，不断创新，保持中国物业管理行业的领先地位。

目录

一、物业管理常规服务 (5)

二、入住指南（附入住手续流程图） (7)

三、房屋装修 (11)

四、公共秩序 (13)

五、环境卫生 (16)

六、消防安全 (17)

七、公共安全 (18)

八、物品搬迁 (20)

九、停车场服务 (22)

十、公用设施 (23)

十一、电梯使用 (24)

十二、日常维修服务 (26)

十三、业主变更登记 (27)

十四、居家安全 (29)

十五、费用收缴 (32)

十六、常用电话 (34)

物业管理常规服务

一、物业管理服务内容

管理处根据前期物业管理协议对本小区实施物业管理服务。管理

服务内容包括：

（一）房屋共用部位的日常维护和管理；

（二）房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理；

（三）环境卫生、绿化管理服务；

（四）物业管理区域内交通秩序的维护；

（五）物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；

（六）物业装饰装修管理服务；

（七）物业档案资料的管理。

管理处根据相关法律法规，结合实际情况制定本小区的物业管理办法，依据前期物业管理协议和有关规定收取管理费用，制止违反小区业主公约和物业管理规定的行为，选聘专业公司承担专业经营业务，接受业主委员会及全体业主的监督。

业主和物业管理公司的权利及义务详见《前期物业管理协议》。

二、管理处服务时间

管理处办公室服务时间为：星期一至星期五8:30-12:00，

14:00-17:30。常规服务时间以外（包括星期六、星期日及节假日）均有工作人员值班。如有紧急情况可直接与客户服务中心联系。

三、管理服务人员

管理处的所有员工均佩戴由公司统一制作的工作牌，穿着统一制服。管理处员工在向业主提供物业管理服务时，绝不容许收取业主的任何额外费用或物品，敬请业主合作。

请业主避免私自任用管理处员工作任何私人服务，而导致该员工违反规定、疏于职守。

四、联络途径

小区内的现场安全管理人员和保洁人员较专注于安全事物及清洁事物，对于此专业以外的问题，未必能全面了解并准确地给予解答或指引。故请业主／住户有不明之处或有任何意见、投诉，请直接致电客户服务中心、管理处或与管理处管理人员联系。

为提高管理服务效能，加强与业主的沟通，避免不必要误会和阻延，管理处设有24小时服务电话。业主若有不明之处或有任何意见、

投诉，请直接致电管理处24小时客户服务热线。

此外，我们在各公共场所将装有通告栏及意见箱，以加强与业主联系；若有书面建议，除邮寄外，亦可投递至意见箱。

欢迎各业主提供任何有关本物业之管理意见，恳请留下姓名及联系电话、地址，以便联络及处理回访。

业主若有产权更改、长期外出、出租房屋、通讯电话更改时，请及时通知管理处，以便联络。

管理处地址、电话详见“住户服务卡”。

入住指南

尊敬的业主：

为方便您收楼，避免产生遗漏而引起不便，敬请您仔细阅读本入伙指南：

一、如果您是个人或家庭购房，办理入住时，请您携带以下资料：

1）入住通知书（原件）1份；

2）业主身份证原件及复印件4份；

3）家庭成员身份证复印件各1份；

4）已填妥的《业主（住户）档案登记表》；

5）《购房合同》或《按揭合同》及收款收据原件及复印件1份。

二、如果您是公司或集体购房，办理入住时，请您携带以下资料：

1）入住通知书（原件）1份

2）公司法人代表身份证原件及复印件4份；

3）营业执照复印件（加盖公章）1份；

4）已填妥的《业主（住户）档案登记表》；

5）《购房合同》或《按揭合同》及收款收据原件及复印件1份。

三、如果您是委托他人代办入住手续．请您提前准备以下资料，并请您的受托人携带来：

l）入住通知书（原件）1份；

2）业主委托书原件1份；

3）被委托人身份证原件及复印件1份；

4）业主身份证复印件4份；

5）家庭成员身份证复印件各1份；

6）已填妥的《业主（住户）档案登记表》；

8）《购房合同》或《按揭合同》及收款收据原件及复印件1份。

四、入住办理程序

1）验证：请您交验《入伙通知书》、《业主（住户）档案登记表》、业主身份证原件复印件以及入住相关资料；

2）签定有关协议：为了给您带来方便，管理处将在入住时请您填写并签定《业主公约》、《前期物业管理服务协议》、《治安、

消防安全责任书》等相关协议；

3）交纳入住有关费用；（费用明细请见“费用收缴”）

4）验房：管理处将派人陪同您验房，并抄录水、电、煤气表底数。验房后，请您填写《房屋交付验收表》；

5）领取房间钥匙和入住资料袋（内附《住户手册》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》等）。

五、入伙手续流程图

六、其他注意事项

l）请业主按入住通知书指定的时间到管理处办理入住手续。管理服务费自入住通知书指定之日起开始计收，逾期办理入住

手续，管理服务费计收时间不变。

2）业主验收房间时，请仔细查看室内设施是否完善，功能是否正常。如有缺陷，请在《房屋交付验收表》中详细注明，以

便管理处及时通知施工单位返修。

3）为了维护物业整体美观，保证物业的保值和增值，本小区一律不许在阳台或窗外安装防盗网。您可安装隐型防盗网，可

以参考管理处提供的样式。

4）为保障您的利益，装修验收合格后，请您陪同装修公司前来办理装修保证金退还手续，同时为了保证有足够的资金，请

提前一个工作日通知管理处。

5）根据燃气公司的有关规定，浴室如使用燃气热水器的必须安装强排式和烟道式热水器，且安装后经燃气公司验收合格方

可开通点火使用。

6）业主准备迁居时，请通知管理处预约电梯使用时间。在搬运时，请督导搬运工人确保公用设施不受破坏，若造成损坏由

业主照价赔偿。搬运完毕，自行清理现场。

尊敬的业主，您可能会在办理人住手续时稍感繁琐，但这全是为了维护您的长期利益。不便之处，敬请谅解。

房屋装修

质量、安全是家居装修中不可忽视的重要问题，请您详细阅读本管理处制定的《装修管理规定》，并请您装修时注意以下事项：

一、装修前应先进行装修设计，设计图纸和方案须经管理处申报审查，并填写装修申报表，如实填报装修项目、范围、时间、标准、施工图和装修队伍名称，按规定标准缴纳装修保证金，并经管理处批准后方可动工；

二、装修应由正规的专业施工单位进行，特种作业人员须持证上岗。施工人员须持身份证到管理处办理临时出入证并随身携带。装修人员应遵守楼房管理制度，违反规定造成的赔偿金从保证金中扣除；

三、装修不得改变、影响或损坏楼宇原有结构、外貌及公用设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能；

四、装修垃圾必须袋装，并按管理处指定的位置、方式和时间进行堆放、清运。

五、装修过程中应接受管理人员的检查，装修完工经验收后，如无违章装修行为，装修完工后十个工作日内退还装修保证金；如有违章行为，管理处将依照有关规定要求其进行整改并在保证金中扣除；

六、空调安装及保养

（一）为了保持小区外观的整体统一，当您需要安装空调机时，请提前知会管理处，并按照管理处指定的位置安装，请勿安装超出设计要求尺寸的空调机，安装完毕后请将百叶窗装回原位。

（二）请选用合格的安装队伍，使用符合材质规定的高强度防锈蚀的支架，以防坠落或对墙面造成污染；

（三）安装空调时，请务必注意冷凝水管管口保护，不要造成堵塞。冷凝水需按设计要求集中排放，冷凝水管由空调室内机向下坡向冷凝水排水立管，保证排水通畅。安装空调时请特别注意外墙空调洞的密封处理，同时注意空调机内外机连接铜管在穿过外墙后要把铜管做成滴水弯形式，以防止下雨时雨水沿铜管流进室内。

（四）请正确使用并及时保养空调机，同时采取适当的方法防止滴水和产生噪音，避免干扰他人。

（五）使用时如果支架松动或锈蚀，请及时维修。

七、白蚁防治。建议您在房屋装修装饰时聘请正规的专业防白蚁单位做好防白蚁工作，隐蔽工程应做好防腐、防虫处理。

八、为了保持小区内的清洁和宁静，请入住后三个月内完成装修工作。

详细规定请参照管理处制定之《装修管理规定》。

公共秩序

一、广告招牌

（一）请勿随意在小区内散发、张贴广告，确需展示的，请提前与管理处联系，征得同意后在指定位置张贴。

（二）安装店铺广告、招牌，须经管理处同意和政府相关部门的批复，并符合管理处的统一要求。

（三）招牌请勿阻塞消防通道或楼梯，请勿缩减消防通道或楼梯的宽度。请勿遮挡或减少楼宇所需的天然光线或空气流通。（四）请勿安装载有迷信、淫秽或不雅内容的招牌。

（五）招牌须用耐用及抗火材料制造，并须防腐蚀、防锈。结构安全、安装牢固，不会对他人造成损伤。

（六）招牌物主应定期检查所安装的招牌，并进行适当的维修，以确保安全。损毁或欠妥的招牌应及时修固、翻新，招牌如无

需再用，请及时拆除。安装的招牌如造成损毁或伤亡，其物

主须承担法律责任。

二、宠物饲养

（一）如果您饲养有宠物，请遵守法律法规和政府的相关规定；饲

养犬只需持有政府相关部门颁发的有效牌照，并请持牌照的

原件及复印件到管理处登记备案；

（二）请勿让宠物在管理区域内四处游荡；携带宠物外出时，请牵引宠物或将其置于宠物笼/宠物袋内；请勿让宠物吠叫、骚

扰或袭击其它人或动物，请勿将宠物带进管理区域内的儿童

游戏场所；您携带的宠物进入公共场所时如令他人感到不

安，请主动回避。

（三）请勿在电梯使用高峰期携带您的宠物乘坐电梯。

（四）请勿让您的宠物发出令人不安的声音或噪音。

（五）请勿在公共场所喂食宠物，请勿让宠物在公众场所或楼宇的公共地方便溺，如便溺，请即时妥善清理；请勿在公共场所

进行让您的宠物进行交配活动。

（六）定期为宠物清洗及防蚤，以免宠物滋生细菌，如宠物遇伤病时，请携带它及早就医；

（七）请定期为宠物注射预防狂犬病、犬瘟热、肝炎及出血性肠炎等疾病的疫苗。

三、高空抛物

（一）请勿从窗户、阳台抛出物品，以免落下伤及行人及车辆，避免您因此产生的赔偿责任和法律责任。

（二）刮风时请收回阳台上晾晒的物品，各种盆栽物品及搁置物品，切勿放置在阳台栏板、栏杆顶部或窗户外侧。

（三）门窗请及时检查是否松动，及时维修，遇台风等灾害性天气

预报，请注意关好门窗。

四、噪音控制

（一）夜深时分，为避免影响他人休息，请尽量关小家中电视、音响的音量，尽量降低家庭娱乐所产生的噪音；

（二）如果您喜欢晨练，晨练时请尽量关小音响的音量、降低晨练产生的噪音（特别是星期六、星期日），以免影响他人休

息；

（三）有车辆停放在小区，请控制好车辆的报警器，以免报警器产生的噪音影响他人；

（四）在对房屋进行装饰装修时，请您要求施工人员在规定的工作时间内进行，产生较大噪音和震动的装修装饰活动尽量

安排在适当的时间段内进行；尽量降低对邻居的干扰；（五）小区内的商业活动，请遵守法律法规和政府的相关规定，避免对其他住户的生活造成干扰；

环境卫生

为了维护本小区环境整洁、优美，让您居住舒适，心情愉快，敬请您予以充分合作，共同保持维护小区的优美环境。

一、请勿在公共部位堆放杂物；

二、请勿在公用区域（包括楼梯间、走道）设立神位、牌位及

燃点香烛、烧纸；

三、请勿在户门外摆放神龛、香炉、鞋架、鞋子等私人物品；

四、请将当天的生活垃圾袋装后丢放于指定垃圾箱内；生活垃

圾、装修垃圾不得放于楼内走道；

五、晾晒衣物、浇灌花木或清洁时请注意不要让滴水侵扰楼下

的住户；

六、除楼房设定的晾晒衣物处所以外，请勿在窗外或公共区域

晾晒衣物或摆放其他有碍观瞻之物品；

七、餐饮行业的商业住户的商业垃圾、废料由商户自行清理运

送到小区垃圾中转站；

八、勿在公共场所随地吐痰、乱丢烟头、垃圾、杂物等，并劝

导小孩不在墙上乱涂乱画；

九、小区内的花圃、草坪皆为美化小区环境而种植，请爱惜花

草树木，保持园林绿化的清洁卫生；

十、请勿坐卧草地，请勿在草地、平台上玩耍球类、脚踏车、

滑板和各类游戏；

十一、敬请经常教育孩童不要攀折园林树木、翻越围墙、栏杆以

免发生危险。

消防安全

一、请勿将易燃、易爆、有毒物品带入小区；

二、业主／住户如发现初期火灾，请立即与管理处联系或拨打119电

话求救。并协助维持现场秩序，配合处理事故；

三、严禁私自移动或毁损消防设施、器材；

四、业主／住户进行室内装修，请遵守装修管理规定，防止火灾发生；

业主／住户若需进行动火作业，请到管理处办理动火申报手续。

五、请勿在公用区域堆放杂物，确保消防通道畅通无阻；

六、请勿焚烧祭纸、燃点香烛、燃放鞭炮、焚烧废纸、垃圾等，请勿

乱扔烟头和火种，以免引发火灾；

七、不可将裸线直接接驳插座，应使用适当插头；

八、住户及家庭各成员应知道电源总开关的安装位置，当出现紧急情

况时，立即切断电源；

九、不可储存过量（0.5公斤）易燃物品，如天那水、煤油、石油气等；

十、火柴、打火机及其他易燃及危险物品，应远离儿童；

十一、外出时，请检查家中电器、天然气阀、水阀等是否已处于安全状态，以确保家居安全。

十二、任何人发现危及公共消防安全的行为，都可向安全消防部门或值勤公安人员举报。

公共安全

在硬件设施完善的前提下，住宅区内实行封闭式管理，整个小区24小时有人值班、巡逻，维护小区的公共秩序，并协助处理任何紧急情况。

一、业主／住户资料收集

凡居住在本小区的人士均需在管理处登记建卡，以便于管理处掌握小区居住人员变化情况，做好安全保卫工作。您可以为长期雇请的家政工人申办住户登记，但请勿为非常住人士办理住户登记。

二、住户卡（IC门卡）

住户卡（IC门卡）只限本人使用，请勿借予他人，如果您的住户卡遗失请立即挂失，并重新补办。请不要图方便将楼内的门锁密码告诉送货等非居住人员。

三、访客接待登记

为加强住宅区保安措施，为大家提供一个安宁的生活、工作环境，我们的人员需要对进入住宅区的陌生人询问、验证、登记，方可允许进入。来访客人进入住宅区需征得受访者的同意，并持有效身份证件在住宅区入口登记后方可进入。请您向来访的亲友解释，不便或失敬之处敬请谅解。

四、陌生人来访

在不明来访人员身份的情况下，最好不要让其进入室内。对于自称因工作需要（例如维修、抄表等）要求进入您室内的人员，开门前请查验其证件及其公司标识。如有异常情况，请您立即与值班安管员

联系，以防发生意外。

五、各住户开启防盗门时，请留意有无陌生人士跟随，提防其偷随而入。若有可疑人尾随，请即通知附近安全管理人员，亦可致电管理处。

物品搬迁

当您需要搬大件物品时，请提前与管理处服务中心联系办理物品搬出手续。如果您是业主，请携带您的有效身份证明（身份证或护照等），如果您不是业主，请业主陪您同去或携带有业主签名的书面许可证明。

搬出物品时请您务必出具管理处开出的物品放行单，安管员在小区出口处对物件、手续验证属实后方可放行，否则需要补办放行手续，会延误您的时间，给您带来不便。

如果您搬出大量及大件物品需要使用电梯，请提前向管理处申请，管理处将妥善安排，为您提供方便。

一、谢绝下列物品上下电梯：

（一）整块夹板或板料尺寸超出电梯轿厢内空间尺寸；

（二）铝合金、不锈钢型材的长度超过2米；

（三）未密封的液体材料，如天那水、油漆等；

（四）超长超宽的其他物品和未用袋装好的装修垃圾；

二、谢绝进入小区的物品：

（一）室内地面装修材料（大理石、花岗岩）厚度不超过10mm；

（二）国家有关治安和消防方面谢绝在小区内贮存的易燃易爆有毒物品等；

（三）未经许可搬运的电焊机、氧焊、氩弧焊和空调架、防盗门窗等。

三、搬运行为损坏公用设施的赔偿规定：

（一）管理处对公用设施遭受损坏行为，依据“谁损坏谁赔偿”的原则进行处理；

（二）在物品搬运过程中，若公用设施被损坏，管理处将根据被损坏设施的损坏程度，酌情请当事人予以赔偿。

停车场服务

小区停车场为业主提供车位有偿使用服务，按政府相关规定及车