高层综合楼的物业管理

12 高层综合楼物业管理

12.1高层综合楼物业管理的特点

12.1.1高层楼宇与高层综合楼

1）高层楼宇

高层楼宇系指楼层高、层数多的高层房屋建筑。世界各国对高层楼宇的界限各不相同。美国规定高22-25米以上或7层以上为高层建筑；英国规定24.3米以上的为高层建筑；日本把8层以上或高度超过31米的称为高层建筑。我国高层民用建筑设计规范中规定，8层或8层以上的住宅及高度超过24米的其他建筑为高层建筑。高层楼宇一般分为以下几类：（1）高层住宅；（2）高层生产用房；（3）高层商业用房；（4）高层办公用房；（5）其他高层房屋。

2）高层综合楼

高层楼宇中，相当一部分具有商业、办公、居住、酒店客房、餐饮、健身娱乐、车辆停放等功能，一般称之为高层综合楼。如北京京广中心高209米，共55层，地下3层设有停车场，地上1-7层为商业、餐饮、健身娱乐场所，8-23层为拥有491套客房的五星级酒店，25-38层为写字楼，40-52层为公寓。具有综合功能的高层楼宇是现代化都市发展的象征之一，拔地而起的高楼大厦鳞次栉比、风格各异、精彩纷呈。二十年前的南京，高层建筑屈指可数，而今在建的和已竣工的高层建筑已达数不胜数。随着一幢幢高层综合楼的竣工交付使用，大厦的物业管理工作要立即跟上去。大厦的建设与大厦的管理二者同等重要，不可偏废。

12.1.2高层综合楼物业管理的特点

1）高层综合楼物业管理的任务较为艰巨繁重

高层综合楼高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，因而物业管理的任务较为艰巨繁重。如上海金茂大厦共88层，高420.5米，单体建筑面积达29万平方米。金茂大厦1-2层为门厅大堂；3-50层是写字楼办公室；51-52层为机电设备层；53-87层为五星级酒店--金茂君悦大酒店。大厦内还设有展览厅、演示厅、宴会厅、多功能厅、会议室、商场、餐饮、酒吧、咖啡、游泳、桑拿、健身中心、俱乐部，以及邮电、快递、票务中心等服务设施。大厦在地下1-3层设有大型停车场，提供多达800个泊车位和2000个自行车车位。深圳国贸大厦建筑面积10万平方米，内有大型商场、银行、办公楼、饮食、娱乐等设施，能容纳5千多人办公，每天接待5万多人次，相当于一座中小规模的城镇。要管理好高层综合楼，保证大厦各个部位的正常运作，确保大厦物业和楼内居民的生命财产安全，其任务是十分艰巨和繁重的。

2）高层综合楼对物业管理队伍的素质要求较高

高层综合楼一般都设有中央空调系统，上水、排水、排污系统，高、低压供电系统，煤气供应系统，电梯系统。一些现代化程度较高的大厦内还设有楼宇自动化系统（BAS）、通信自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）、安保自动化系统（SAS）、消防自动化系统（FAS）。

实例12-1：金茂大厦机电系统

1、电梯系统

大厦设有各种电梯100多部，高速电梯可保证客人候梯时间不超过35秒，符合国际最高标准。远程监控系统随时监控所有电梯的运行情况，有效调度每台电梯完成各种技术动作，独特的“空中对接”功能保证客人的安全。

2、供电系统

大厦供电系统采用4台35KV/6.3KV变压器组，总容量48000KVA，全备用、全封闭、全自控。电脑控制2路独立市供电源切换，另备3台1600KW高性能柴油发电机组作为应急电源。

3、空调系统

大厦空调系统选用19EX和19XL离心式制冷机组，取暖及加湿选用4台油汽蒸汽锅炉，4管2级VAV系统，可同时供冷、热，全面数字化远程控制。6台1200冷吨，2台400冷吨，5275KW制冷量的电动封闭式冷水机组。

4、给排水系统

大厦日用水量3，400立方米，由2路市政水管供应。在地下3层、51层、91层分别设置大容量生活与消防水箱。生活、消防水泵可提供114升/秒的水量。

5、消防系统

大厦消防系统由火警自动化报警系统、干式喷淋灭火系统、湿式喷淋灭火系统、消火栓系统，二氧化碳，轻水泡沫及化学灭火系统组成。与正压送风系统、排烟系统、电梯自动回归系统、应急广播系统、应急电源供应系统共同构成生命保障系统。

6、智能化弱电系统

智能化弱电系统由楼宇自动化、通讯自动化、办公自动化、消防报警自动化、安保监控自动化以及结构化布线、停车管理等10个子系统组成中央BMS机房远程监控。地下室特设金茂电话分局，二万门容量两路光缆进线。每层预留

600UTPS5类线（非屏蔽双绞线5类线）、24芯单模光纤电缆、72芯多模光纤电缆，并采用PDS 结构化综合布线，RJ通讯插口每10平方米1个。综合业务数据网、ATM宽带网，区域集成网络传输速率达一百兆乃至数千兆以上，适用于模拟、数据、图象、语言、电视会议以及在高速通道上传输。

随着科学技术的发展，高层综合楼的现代化程度也越来越高。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍，运用先进的管理手段和管理方法，对大厦的各个系统进行维护、保养和管理，以保证这些系统的正常运转，使其处于良好的工作状态，为大厦业主和使用人提供高质量、高水平的服务。

3）高层综合楼管理成本高，收取的物业管理费也较高

高层综合楼动力设备繁多，能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也较高。纽约的帝国大厦仅服务人员就达9000多人。深圳天安大厦，设有19部电梯，每年电梯和中央空调的电费支出就达到100多万元，大厦聘请的管理人员中，仅保安人员就达到100 多人。支出的管理成本要分摊到业主和使用人头上，支出费用大，收取的物业管理费相应就高。目前南京市普通高层住宅的物业管理的公共服务费为每月每平方米0.2-0.5元，而高层综合楼的物业管理的公共服务费达到每月每平方米4-8元，最高的达到每月每平方米16.6元（2美元），而上海最高的已达到每月每平方米32.2元（4美元）。

12.2高层综合楼物业管理原则、内容和标准

12.2.1 高层综合楼物业管理的原则

1）早期介入的原则

高层综合楼的物业管理特别强调早期介入。早期介入有以下几个方面的重要作用：一是熟悉物业情况。通过早期介入，能全面了解、熟悉、掌握大厦的建筑特点、质量水准、设备设施的性能、管线管网的埋置状况等；二是参与工程管理。物业管理专业人员特别是负责大厦机电设备管理的人员，应能参与选择设备的招投标工作、设备的考查与培训、设备的安装与调试、设备的试运行等过程。这样管理人员就能全面了解设备的性能，掌握较多的技术资料，为管理好这些设备打下基础；三是提出整改意见。开发建设单位在规划设计阶段和建筑施工阶段，要充分征求和听取物业管理单位的意见。物业管理单位要从买家的角度、从使用者的角度、从管理者的角度，对大厦从规划设计、建筑施工、设备安装到交付使用一系列环节进行分析研究，对不满意、不合适、不合理的地方及时提出批评和建议，以便及时进行调整和修改，避免大厦建成后留下无法更改的缺陷，为日后更好地从事物业管理、更好地发挥大厦的综合效益创造良好的条件。

2）统一管理的原则

高层综合楼要特别强调统一管理。大厦的产权关系一般来说比较复杂，同一幢大厦内，有出售的房产，有出租的房产，也有开发商自营的房产，加上大厦的功能多种多样，因此在一定程度上存在着多头管理的要求。比如商场的业主或承租人可能会提出自行管理商场的要求，希望商场内的保安、卫生、电梯、消防等自行负责，而不希望由物业管理公司来统一管理。大厦的多头管理无论是理论上还是实践中都是不可行的。首先大厦是一个整体，大厦的各个系统都是着眼于整个大厦的，如中央空调系统、供水供电系统、电梯系统、消防系统、安保监控系统等，都是为整个大厦所服务的。大厦的整体性客观上要求集中统一管理，人为地将大厦划分为若干块实行分散的多头管理，势必影响大厦整体的正常运行；其次，多头管理会造成职责不清、互相扯皮等现象，使出现的问题和故障得不到及时解决。比如处于大厦上部的商住楼的下水管道发生故障，而故障原因很可能是位于大厦下部的酒店引起的，如果商住楼与酒店的管理者不是一家，那么，商住楼的管理者要进入酒店检查下水管道，首先要征得酒店的同意，这样既浪费时间，又容易产生不必要的矛盾；第三，多头管理往往会造成管理的死角，使大厦的某个部位或某个环节无人过问。因此，必须坚持统一管理，整个大厦只设一个物业管理机构，所有管理工作、服务工作、维修工作都由这家物业管理机构统一组织和安排。

3）依法管理的原则

高层综合楼必须依法管理，依法管理是使管理走上法制化、标准化、规范化、制度化的轨道的根本途径。依法管理包含三方面的内容：一是依法办事，管理者要学法、懂法、守法。在管理中严格按照国家和地方的有关房地产管理的法律、法规办事；二是信守合同。物业管理企业与业主和使用人签订的合同、合约、公约要完备、具体，明确各自的责任、权利和义务，主要条款特别是收费条款、违约及处罚条款要具体、明细、能操作。物业管理企业自身要信守合同 , 同时要求业主和使用人也要自觉按合同办事，任何一方如有违约行为，守约方都应以处罚条款追究违约方的责任，以保证合同的严肃性和权威性；三是按规章制度办事。强化内部管理，建立健全大厦内部管理制度，用制度来规范管理行为，提高管理效率。

4）收费合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则

对高层综合楼的物业管理物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第一要做到收费合理。物业服务收费应以价值补偿为依据，遵循价值规律和市场供求关系，不可漫天要价。国家鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成；第二要做到收费公开。物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。收费公开包含两个方面的含义：一是物业管理公司要公开自己的收费标准，将所有提供的服务项目明码标价，对外公开。这种公开，至少有三个方面的作用：其一是业主委员会在选择物业管理公司时，可以在比较各物业管理公司的收费水平、服务水平、市场信誉等因素后作出选择；其二是业主和使用人个人可以自主选择服务项目，并按照所选择的服务项目的收费价格交纳费用；其三是有利于政府管理监督部门加强对物业管理的监督。二是物业管理公司要公开收支情况，增加透明度，自觉接受业主和使用人的监督，提高业主和使用人对物业管理的信任程度；第三要做到费用与服务水平相适应。物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主和使用人提供质价相符的服务。优质优价、按质收费，物业管理企业所收取的物业服务费与物业管理企业所提供的服务内容和服务质量相一致，不能质次价高或质优价低。

5）经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则

物业管理不能单纯追求经济效益，而应做到经济效益、社会效益和环境效益三者兼顾。要通过良好的服务，解除业主和使用人的后顾之忧，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得业主和使用人的信任，取得良好的社会效益。通过科学管理，为业主和使用人创造优美的环境，取得良好的社会效益。通过优质优价、合理收费，在提高社会效益和环境效益的同时提高自身的经济效益。

12.2.2 高层综合楼物业管理的内容

1) 大厦各系统设备设施的管理

物业管理人员要经常对大厦的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等设备设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证大楼的设备设施处于完好的运行状态。

设备设施的维修保养分为自行保养和外包维修保养两种情况。

（1）自行保养的设备设施的维修保养

对自行保养的设备设施，主要是推行预防维修制度，日常检查、定期保养和维修改造相结合。要根据不同设备设施的具体情况，确定维修保养的项目和周期，编制维修保养计划进行定期保养，并做好检查、维修、保养记录。

（2）外包设备设施的维修保养

大楼的部分设备设施如电梯承包给生产厂家或专业公司进行维修保养，物业管理公司要与承包单位签订维修保养协议，明确双方的责权利关系，并按合同做好对承包单位的监督管理和协调配合工作。

2）大楼建筑主体维修管理

物业管理应熟悉和掌握大楼的建筑主体情况，对大楼的结构、楼面、楼道、内墙、外墙、门窗等要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。

3）装修管理

对业主或使用人的内部装修要进行严格的监督管理，内部装修不得损坏大厦的水、电、煤气、空调、电梯、消防等固有设备设施，不得影响房屋结构及外部造型，不得损坏大厦公共部位和其他业主或使用人的设施及装修，使大楼不因装修而影响使用寿命和危及他人安全。装修管理的具体内容为：

（1）装修审批

业主或使用人的内部装修涉及到结构、通道、墙体、地面、天花的改动和分隔的改变，均须报物业管理公司审批，涉及到消防改动的，还需报消防部门审批。

（2）施工监管

内部装修图纸和装修方案经审批同意后，方可施工。施工进场前，要交纳一定数额的装修押金（具体数额可根据装修工程量来确定），办理施工人员出入证，材料设备进场出场要办理物品出入证。施工中需要进行动火作业如电焊等，要办理动火许可证）。物业管理公司要加强对装修施工的监督管理，严格按批准后的装修图纸和装修方案施工，同时防止各种安全事故的发生。

（3）完工验收

完工后必须报物业管理公司组织验收，未经验收或验收不合格的不得使用。验收合格后，施工人员全部退场，交还出入证，如有违章行为交纳相应的罚款后，退还所收的装修押金。

（4）违章处罚

对未办理装修审批手续或虽然申报但尚未获得批准而施工的，对在施工中擅自改变审批后的装修图纸和装修方案的，对未办理动火许可手续而擅自动火的，对未经验收或验收不合格擅自使用的，对材料、垃圾乱堆乱放、不及时清理的诸如此类的装修违章行为，要有相应的处罚措施和办法。

实例12-2 ××大厦装修管理规定

为加强大厦装修管理，特制定如下规定：

1、使用方（乙方）对房屋进行装修时，必须向物业公司（甲方）提出装修

申请，其装修图纸和装修方案须经甲方审定同意后，方可施工，涉及到消防改动的，还需报消防部门审批。乙方在施工中，如要改动原装修图纸和装修方案，必须事先向甲方提出改动申请，经甲方同意后可以改动。

2、乙方在装修施工中要自觉接受甲方的监督管理。乙方施工人员应遵守中

华人民共和国国家和地方的法律、法规，执行本大厦的各项管理制度，爱护大厦的设备、设施，注意公共道德；

3、乙方在装修前，须向甲方交纳装修押金×元。

4、乙方装修施工中，不得损坏大厦的水、电、空调、电梯、消防、电讯等

固有设备设施，不得影响房屋结构及外部造型，不得损坏大厦公共部位和其他使用单位的设施及装修，不得更改走道隔墙。房间之间的内隔墙一般情况下也不得更改，特殊情况要拆除或更改，必须事先提出书面申请，在经双方协商确定管线更改方案，并得到甲方批准后，方可拆除；

5、装修期间要保持公共走道、电梯厅、楼梯间等公共场所的畅通和整洁，

不得在公共场所内堆放任何物品和材料；

6、装修材料进场使用电梯运输要提前与甲方联系，水泥沙子及建筑垃圾进

入电梯要袋装化，材料及建筑垃圾运输一般安排在夜间使用服务梯运输；

7、装修施工人员必须办理并佩戴临时通行证才能出入大厦，通行证需贴照

片，只限本人使用；施工人员必须衣着整洁，不得打赤膊、不得赤足或穿拖鞋，严禁施工人员进入非装修楼层和非装修房间；

8、施工单位严禁在大厦内储存危险品和易燃易爆品；施工人员在装修现场

不得抽烟，现场动火必须到甲方办理动火申请单，并配备现场防火监督员和足够的手提灭火器，采取有效措施，严防火灾事故的发生；

9、严禁施工人员在装修现场烧饭做菜，夜间除值班人员外其他施工人员不

得在装修现场留宿；

10、所有装修用的材料、工具、设备等物品由乙方自行负保管责任，物

品离场出门，一律要办理出门手续；

11、装修期间，乙方要采取有效措施，降低噪音和振动，减少干扰，不

影响其他单位的正常工作；若施工中确需发出强噪音，需安排在17：30至21：00进行施工，避开正常工作时间，特殊情况，另行商定；

12、因乙方装修施工不当而造成的自己及他人的人身伤害或财产损失，

由乙方负完全责任。

13、乙方装修竣工后必须报甲方组织验收，未经验收或验收不合格的不

得使用。

14、乙方有下列违章行为，将受到处罚：

（1）未办理装修审批手续而施工的，罚款×元。同时乙方必须立即停工，补办装修审批手续后再开工。

（2）已向甲方提出装修申请，但尚未获得批准而施工的，罚款×元。同时乙方必须立即停工，装修申请等甲方审批同意后再开工。

（3）在施工中未提出改动申请，而擅自改变原装修图纸和装修方案的，罚款×元。同时乙方必须立即停工，补办改动申请审批手续后再开工。

（4）未办理动火申请手续而擅自动火的，罚款×元。同时乙方必须立即停工，办理动火申请手续后再开工。

（5）未经验收或验收不合格擅自使用的，罚款×元。同时乙方必须立即停止使用直至验收合格为止。

（6）材料乱堆乱放的，每次罚款×元。垃圾不及时清理的，每次罚款×元。

15、装修结束验收合格后，施工人员全部退场，交还通行证，如有违章

行为交纳相应的罚款后，甲方退还所收的装修押金。

4）清洁卫生管理

大厦清扫保洁人员全面负责大厦各楼层以及公共场所的清洁和保洁工作。要明确各个不同岗位的清洁人员的工作职责，制定各个岗位每天、每周、每月的清洁卫生工作内容、工作程序、工作周期和次数，同时确定工作标准和注意事项，并要加强检查，检查分为日检查、周检查和月检查，并填写检查记录表，确保大厦的卫生与清洁。

实例12-3 ××大厦清洁工作内容

一、大堂及裙楼商场清洁工作程序

1、每天用清洁剂重点拖清云石地面。

2、每天用吸尘地拖轮回推扫地面。

3、每天清洁云石柱和灯饰。

4、每天用高速吸尘打磨机补蜡及磨光二次。

5、入口大门玻璃每天用中性玻璃清洁剂清抹一次。

6、及时处理大堂及裙楼商场地面所有污渍、纸屑、果皮等。

7、轮回清理烟盅、废纸桶。

8、指示牌每天清抹一次。

9、用玻璃清洁剂和清洁工具清抹大堂玻璃门每天两次。

10、电梯及自动扶梯每天清扫二次。

11、每天打扫从大堂上至四楼商场行人楼梯数次，保持梯级干净，并抹

干净两边楼梯扶手。

12、每天清理大堂至四楼公共场所所有绿化带和盆景之垃圾，并经常观

察，如有人丢进垃圾应立即清理。

二、主楼公共走廊清洁工作程序

1、各层公共走廊每天清洁二次（根据各层出人人数的情况而增加或减

少）。

2、清洁公共烟灰桶，并清倒废纸桶、果皮、垃圾等上下午各一次。

3、墙身每天重点清理一次，包括污渍、蜘蛛网。

4、各层电梯门每天重点抹净一次。

三、洗手间清洁工作程序

1、每天用厕所清洁剂清洁男女洗手间座厕（主楼两次，裙楼及大堂八

次），

清除黄渍。

2、每天用厕所清洁剂清洁厕所小便斗三次，清除黄渍。

3、每天喷香水保持空气清新并放樟脑丸。

4、每天用云石清洁剂清洁洗手间地面一次，并用清水拖三次，地面烟

头、污渍、纸屑、果皮及时清理干净。

5、每天用清洁消毒剂清洁洗手间墙身、洗手间防火板隔墙门一次。

6、每天用玻璃清洁剂清洁洗手间面镜数次。

7、每天用清洁剂抹洗手间大门及拉手、洗手间指示牌各一次。

8、用瓷器清洁剂抹洗手间洗手盆内及下部每天一次，保持无水锈。

9、清理废纸篓每天两次，并放回原位。

10、洗手间内设备如有损坏或缺少，应及时维修或补缺。如有轻微堵塞，

应立即采取措施疏通。

11、每周用厕所消毒剂对洗手间小便斗、座厕、座垫进行全面的消毒一

次。

12、用消毒清洁剂清洁洗手间云石墙身，并清抹消毒洗手间大门每周一

次。

13、擦洗手间天花及灯饰灰尘和清扫蜘蛛网每周二次。

四、电梯清洁工作程序

1、每天清洁电梯云石地面，并进行补蜡磨光。

2、每天用玻璃清洁剂清洁电梯内镜子，保持无水渍污渍。

3、用金属清洁剂清洁电梯两边金属墙每天两次，保持光洁。

4、用不锈钢清洁剂擦各层电梯不锈钢门每天两次，保持无污渍、水渍。

5、用工具清洁电梯内外门槽垃圾，保持电梯门关闭自如。

6、用清洁剂清洁天花灯饰每周两次。

7、电梯井底清理垃圾每月一次。

五、地下停车场清洁工作程序

1、每周打扫停车场公共楼梯两次，并用清洁剂拖洗一次。

2、每天清理停车场地面一次，彻底清扫天花、墙身、天花蜘蛛网一次。

及时清理地面上的果皮、烟头等。

3、每周疏通停车场内下水道一次，将沟内的污泥、垃圾等清理干净。

4、每月冲洗停车场地面一次，清洁消防栓一次。

5、每月用清洁剂抹所有灯饰一次。

六、广场、道路、露天绿化带清洁工作程序

1、每天清扫地面垃圾两次，及时清理地面果皮、纸屑、烟头等杂物。

2、每天清理花圃垃圾数次。

3、每天清理垃圾桶两次，垃圾桶周围地面用水洗一次。

4、每周清扫下水沟两次，将沟内的污泥、垃圾等清理干净。。

5、每月用水冲洗广场、道路一次，垃圾桶水洗一次。

6、每周清扫沙井沟的垃圾一次。

七、外围排水、排污管道、化粪隔油池、垃圾的清理工作程序

1、每月清理、疏通排水、排污管道两次。

2、每季清理所有沉沙水井一次；吸运化粪池的粪便或油渣一次。

3、经常检查，确保化粪池、隔油池和管道畅通无堵，没有外溢地面。

如发现管道堵塞，污水外溢地面，及时进行清理疏通。

4、收集垃圾实行垃圾袋装化。垃圾收集大堂及裙楼商场层每天四次，

其他楼层每天两次。

5、每天派压缩车清运垃圾至指定垃圾场。

6、每天清洁垃圾桶及地面二次。

7、每天喷洒杀虫药一次，视察害虫及老鼠之出人口道，并收集死去虫

鼠。视察放鼠点并补充药物。

5）绿化管理

根据大厦的环境特点，做好绿化设计和植物选择工作。由于大厦区域空间有限，要充分利用大厦周围的空地，设计小块的绿地，同时要注意与大厦建筑和周围环境相协调。

大厦绿化人员应对大厦周围及内部的花草树木进行定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除草和培土，并及时修枝整型，补栽补种。负责绿化管理，劝阻、纠正破坏绿化的行为。要明确绿化人员的工作职责，制定育苗培植、整形修剪、中耕除草、防风防涝、浇水抗旱、补栽补种、草坪施工与养护、施肥、防治病虫害等绿化工作的工作内容、工作程序、工作标准和注意事项，同时加强检查，填写检查记录表，为业主和用户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

实例12-4：××大厦绿化设计和植物选择

1、绿化布置与植物选择与大厦相匹配，在选材上拟选用体型特大或较

大的高大乔木。

2、大厦所在地为亚热带海洋气候，夏季炎热，冬季温和。植物配置以

亚热带常绿树种为主。这些植物适应本地气候条件和土壤环境，枝叶

繁茂，而且能显示出特有的亚热带风光。

3、大厦周围环境开阔，阳光充足，前庭光照时间长，宜选阳性耐热之

品种，如大王椰子、大叶榕、木菠萝等栽植；后庭有高楼阻挡，光照

时间较短，宜选中性植物栽植，如白玉兰、桂花、山瑞香等。

4、绿篱采用叶小、枝干密而具有脚叶的为宜，阳光充足的地方宜选用

九里香，阳光不足的地方则以福建茶为宜，高度修剪控制，视环境地

段宽窄营造成高、中、矮整齐有宽有窄的带状环绕带。

5、选用之树木有春暖花开的红棉，有炎夏如火如茶的凤凰木，有花期

较长灿烂夺目的红花紫荆，有四季飘香的白玉兰和桂花，达到色香兼

有的美的艺术效果。

6、间种灌木多选用花期长的而能修茸成型之植物如大红花、朱槿、山

瑞香等。

7、高矗的木棉挺直矗立一角，而脚部衬种常绿樟树，以弥补木棉冬季

落叶之不足。

8、角隙与弯位地方，以生长起伏自然的灌木花卉点缀其间，除按生长

环境布置外，还注意考虑花色，结合起伏程度聚散分布。

9、车库入口边缘应筑花槽，栽植黄素馨使下垂飘扬，避免两侧过于整

齐和呆板，后面用开花灿烂的红花勒杜鹃，出口点缀一丛艳丽的红桑，

形成万绿丛中有点红的艺术效果。

10、所有空隙角地，选用优美的台湾草，既消灭黄土，又能起到衬托

花木和呈现翠绿底色的作用。

11、花坛位于大阳台下，阳光不足，影响生长，宜采用阴生的苏铁为

主体，以红铁、洒金榕、天冬围绕，间以盆栽时花配置，按季节置换，

各有夺目花色，以增景观。

12、几条绿带，采用一品红、冬红、洋凌霄等，能茂密生长，枝态伸

展自然（适当修剪控制），在不同期间有灿烂花朵，更具美化作用。

13、室内多选用喜阴大小盆花、盆景、藤蔓植物，给人一种清新、优

雅的感觉

6）停车场、车辆及交通管理

目前，我国不少大厦由于设计车位不足，再加上城市车辆加速发展，导致大厦停车困难，因此，大厦物业管理部门要大力加强停车场、车辆及交通的管理，保证道路畅通，车辆停放整齐并保证车辆安全。要做好以下几个方面的工作：（1）车位划分。在停车场和可以停车的道路边划出车位线，车辆停放在车位线内。未划车位线的行车道、回车道不得停放车辆。

（2）设置交通标志。用交通标志指明行驶路线、禁行区域、禁停区域、车库限高、限速等。

（3）做好现场疏导。管理人员要引导车辆行驶、停放，疏散上下班高峰期车流。

（4）按标准收费。停车收费是根据停车场级别、停车区域（道路、室内等）、车辆大小、白天夜间以及计时还是计次等情况收取不同的金额。停车场级别由停车场经营管理单位根据本停车场的条件和状况向当地公安局交通管理局提出申请，由交管局根据其条件是否具备进行审批。

停车场应将收费标准牌置于停车场出入口明显位置，严格按标准收费。

（5）加强停车管理。明确车辆管理员职责，制定车辆管理员岗位责任制度、交接班制度。同时制定停车场使用规定，要求停车人共同遵守，共同维护停车场秩序和车辆的安全。

实例12-5：××大厦停车场管理规定

一、汽车停车管理规定

1、车辆进出停车场，请按标志驶入和驶出。

2、车辆进场，要服从管理人员的指挥和调度，不得乱停乱放。

3、严禁带危险品的车辆进入停车场。

4、不得在停车场内学习、练习和实习驾驶车辆。

5、车辆不得在停车场内维修、加油、清洗，不得乱丢垃圾。

6、停车场内禁止动火，禁止吸烟。

7、驾乘人员离车时请锁好车门窗，车辆内不要遗留贵重物品。

8、车辆进出停车场不得超速、超高，发生事故及损坏公私财物，由肇事者

负责赔偿。

二、摩托车、助力车、自行车停放管理规定

1、各单位根据本单位员工摩托车、助力车、自行车的实际数量向我公司

申领停车牌，并由我公司统一安装。

2、停车牌要妥善保管，如有丢失，及时重新申领。重新申领停车牌者，

要缴纳工本费。

3、摩托车、助力车、自行车按我公司规定的地点摆放整齐，不得乱停乱

放。

4、无停车牌的摩托车、助力车、自行车不得停放在本大厦的停车场，特

殊情况要事先向停车场管理员说明情况，得到允许后才能停放。

5、摩托车、助力车、自行车放好后，要锁好。新车要求前后上锁。车上

的东西要自行取走。过夜的摩托车、助力车、自行车必须停放在夜间

停车场。

6、摩托车、助力车、自行车不得在停车场内维修、加油、清洗，不得乱

丢垃圾。

7、本停车场仅为各单位员工提供摩托车、助力车、自行车停放场地，不

承担其它保险、保管等责任。请车主自行办理保险，如有遗失，由车

主及时报案，我公司出具证明，车主向保险公司索赔。

6）消防及治安管理

建立大厦的安全管理委员会或安全领导小组，明确安全责任人和消防责任人，建立消防队，明确安全领导小组、安全责任人、消防责任人、消防队、消防控制中心、安全监控中心的职责，制定安全管理、消防管理的各项规章制度，确保大楼的安全，防止各种刑事案件和火灾的发生。

7）收费管理

要严格按照协议或合同约定的收费方式和标准收取物业服务费。加强收费管理，建立业主和用户交费档案，及时通知业主用户交费。对不按时交费的业主和用户，除及时催交外应严格按合同约定加收滞纳金。对拒不交费的，要通过法律途径，追究其违约责任。同时要加强财务管理，节约开支，控制成本，保证资金

的合理使用，并接受业主和用户的监督。

8）全方位服务

物业管理应对业主和用户提供全方位、多层次的服务，方便业主和用户，同时增加物业管理公司的收入。提供全方位服务包括：开设业主和用户食堂，解决业主和用户的午餐问题，开设餐馆酒巴、健身娱乐场所，代办飞机、火车、汽车票务，提供或代办旅游、租车服务，开设储蓄所、邮政所，代订送报刊杂志等，并可根据业主和用户需要，提供特约服务，比如室内家具设备的维修，室内卫生，室内绿化等。

12.2.3 高层综合楼物业管理的标准

高层综合楼物业管理的标准应按《全国物业管理示范大厦标准》的要求实施。

《全国物业管理示范大厦标准》共分为九个方面，具体如下：

1）基础管理

（1）按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用；

（2）己办理接管验收手续；

（3）由一家物业管理企业实施统一专业化管理；

（4）建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确；

（5）在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确；

（6）建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定；

（7）房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善；

（8）业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责；

（9）业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确；

（10）物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意；

（11）大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；

（12）物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨；

（13）物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率；

（14）物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；

（15）房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

（16）建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便；

（17）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的

收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；

（18）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上；

（19）建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录。

2）房屋管理与维修养护

（1）大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著名置；

（2）无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象；

（3）大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；

（4）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；

（5）空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀；

（6）封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等；

（7）房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

3）共用设备管理

（1）综合要求

⑴制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行；

⑵设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求；

⑶配备所需专业技术人员，严格执行操作规程；

⑷设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

（2）供电系统

⑴保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户；

⑵制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行；

⑶备用应急发电机可随时起用。

（3）弱电系统

⑴按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作；

⑵监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

（4）消防系统

⑴消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用；

⑵消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；

⑶组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；

⑷订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；

⑸无火灾安全隐患。

（5）电梯系统

⑴电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；

⑵电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好；

⑶轿厢、井道、机房保持清洁；

⑷电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗；

⑸运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修；

⑹运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

（6）给排水系统

⑴建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划；

⑵设备、阀门、管道工作无常，无跑冒滴漏；

⑶按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染；

⑷高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患；

⑸限水、停水按规定时间通知住用户；

⑹排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生；

⑺遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；

⑻制定事故应急处理方案。

（7）空调系统

⑴中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象；

⑵中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修；

⑶制订中央空调发生故障应急处理方案。

（8）供暖供气系统

⑴锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常；

⑵管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患；

⑶北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃。

4）共用设施管理

（1）共用配套服务设施完好，无随意改变用途；

（2）共用管线统一下地或入公共管理，无架空管线，无碍观瞻；

（3）道路、楼道、大堂等公共照明完好；

（4）大厦范围内的道路通畅，路面平坦。

5）保安及车辆管理

（1）大厦基本实行封闭式管理；

（2）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责；

（3）结合大厦特点，制订安全防范措施；

（4）进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；

（5）大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐；

（6）室内停车场管理严格，出入登记；

（7）非饥动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；

（8）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

6）环境卫生管理

（1）环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站；

（2）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁；

（3）垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋共用部位共用设施设备无蚁害；

（4）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；

楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物；

（5）商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；

（6）无违反规定饲养宠物、家禽、家畜；

（7）大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

7）绿化管理

（1）绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象；

（2）花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；

（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物；

（4）对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实。

8）精神文明建设

（1）全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定；

（2）设有学习宣传园地，开展健康向上的活动；

（3）大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件。

9）管理效益

（1）物业管理服务费用收缴率98％以上；

（2）提供便民有偿服务，开展多种经营；

（3）本大厦物业管理经营状况良好。

12.3高层综合楼物业管理需要注意的几个问题

12.3.1管理要突出重点

大厦管理工作千头万绪，各项工作都要做，但要突出重点，消防和治安是大厦管理的重点工作。

1）消防

高层综合楼的消防问题较为严重，其原因一是通道单一，易被堵塞。特别是消防通道，一般只有集中的几个，经常会被占用或被擅自增设铁栅门，一旦火灾来临，消防通道不畅，其后果不堪设想。许多火灾造成大量人员伤亡的重要原因之一就是消防通道被堵塞；二是，电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延；其三是使用的装饰材料，有不少不符合防火规范，其防火性能很差，一旦起火，这些装饰材料就会成为助燃材料，而且其燃烧释放出的有毒有害物质会加快人员的伤亡；四是外部救灾困难。高楼失火，消防车、消防云梯往往是鞭长莫及，主要通过内部的消防系统自救，而一旦内部消防系统在火灾发生时不能正常运作，就会造成严重后果。因此必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。消防人员要熟悉消防设备设施的部位和性能。对消防系统、消防设备设施要经常检查、试验、保养、检修和维护，使其处于良好的使用状态。要保持消防通道的畅通无阻，同时对业主和用户进行消防知识宣传教育，并制定防火安全指南，让业主和用户参与共同做好消防工作。

实例12-6：××大厦防火安全指南

本大厦的建筑标准是严格按照国家高层建筑防火规范设计施工的。鉴于大厦的消防设施精密复杂，其正确的使用需要入住大厦客户的密切合作才能发挥其功

能，所以，本“防火安全指南”提供给入驻大厦的每个客户认真阅读并参照使用，以确保每个客户的生命财产安全。

一、本大厦防火安全设施及使用简介

（一）安全通道

安全通道是指提供给人们在发生紧急情况（如火灾）时的安全逃生通道。对于高层建筑，安全通道是由水平通道和垂直通道（楼梯）组成的。

1、本大厦各层的水平安全通道即为平时使用的公共走廊或走道。在水平安全通道上设有“出口EXIT”方向诱导灯。寻其指示方向，可以最终找到垂直安全通道即楼梯出口。

2、大厦的垂直安全通道有两个。南面的设在客用电梯厅处；北面的设在卫生间对面的门厅内。每个客户入住后，应先了解自己的房间与两个垂直安全通道的相对位置，以便将来能顺利使用。

3、两个垂直安全通道中，只有南面的在失火时是“永不封闭的”！而北面的垂直安全通道仅在发出消防警报的1分半钟之内，可以提供逃生；在1分半钟之后，其防火卷帘门将自动落下，封闭隔离此通道。所以，如果当您发现此通道不通时，请勿企图打开它，而应立即转向南面的垂直安全通道离开。

4、火灾发生时，请勿企图使用电梯逃生。因为火灾发生后，除消防电梯外的其他所有电梯将自动停止运行。而消防电梯在火灾发生时仅供消防人员使用。

5、如果在电梯中碰到火警，您应设法：

（1）电梯轿箱失火。按动梯上紧急对讲按钮，发出求救信息，听从指挥人员的指令，并在电梯停层时，迅速离开电梯轿箱。

（2）电梯开门时发现门厅及以外区域发生火灾。您应果断离开轿箱，并通过安全通道逃离现场。

无论如何，您应该离开电梯，进入安全通道。

（二）火灾及消防报警系统

本大厦设有三套火灾及消防报警系统。

1、火灾紧急广播系统和电力警铃。当火灾发生时，消防报警系统自动运作，启动过道上的电力警铃报警并触发火灾紧急广播系统通过设在天花板上的扬声器发出声音通知起火疏散。

2、主动火灾报警系统。当您发现火灾时，可以立即击破设在走廊上的火灾手动（主动）报警按钮实施报警。

3、自动喷淋系统启动时的水力警铃自动报警系统。

当客户听到其中任何一种火灾报警讯号时，均应尽快从安全通道逃生。

（三）火灾紧急照明系统

本大厦设有火灾紧急照明系统。发生火灾后，正常的供电系统将会自动切断，紧急照明系统将开始工作，保证水平安全通道有最基本的照明（一定数量的走廊筒灯），以供逃生时使用。

当走廊的紧急照明回路被大火烧坏时，走廊的“出口EXIT”方向诱导灯将是您剩下的唯一的紧急照明设备。

所以，发生火灾时，您还是应当在最短的时间内离开现场。

（四）正压新鲜空气输送系统

火灾发生时，有毒气体和缺氧对人员的杀伤力往往大于燃烧本身。为确保失火时为楼内逃生的人们提供新鲜空气和防止有毒气体逸入逃生通道。楼内设有正压（高于大气压强）新鲜空气输送系统。

发生火灾时，中央空调送风系统将被自动切断。同时转由紧急正压送风系统向逃生通道提供新鲜空气。当然，正压送风系统提供的风量是有限的。所以，您如果发现有大量烟雾并导致呼吸困难时，仍需降低身体姿势，用打湿的衣物等过滤气体，并迅速通过安全通道逃离现场。

（五）火灾自动探测系统

本大厦采用了可靠性高的火灾自动探测系统。当起火发出的烟达到一定浓度时，设在楼层和房间内的烟感探测器就会感应并及时向消防中心发出火灾信号，同时触发火灾紧急广播系统和电力警铃，向用户发出火灾警报。火灾探测系统与自动灭火消防系统是联动的。当火警发出时，同时将大厦的自动灭火系统启动为预工作状态。

（六）自动灭火系统

本大厦内的各个空间，包括房间内、走道、卫生间、门厅均设有自动灭火系统。自动灭火系统的喷嘴设在天花板上，喷嘴内的红色小玻璃管相当于一个阀门。当火灾发生时，温度达到75度时，红色小玻璃管就会自动破裂，喷嘴将会自动打开，开始强力喷水，并启动消防泵，可将大火瞬间扑灭。所以，自动灭火系统只有当火势达到一定程度时，才会起作用。自动喷淋系统启动后，楼道内的水力警铃会连续报警。虽然有功能强大的自动灭火系统，我们仍然强烈建议您，在火灾发生时迅速离开现场。

（七）消防栓系统

本大厦按规范安装了第二套消防灭火系统，即消防栓系统。火灾发生时，可以使用此消防栓将火势消灭在萌发状态。消防栓设在消防栓箱内，为专业消防人员和受过培训的义务消防员使用。每个消防栓箱中设有两支消防水枪，在大楼的

顶部有专用的消防水箱为其提供备用水源。如果需要较长时间灭火，消防队员将会随时击破箱内的高压水泵启动按钮。消防栓箱是供专业人员使用的，任何无关人员不应动用箱内的任何设施。

（八）手提灭火器

本大厦在电梯厅和走道内均配置红色的灭火器箱，每个灭火器箱内放有4个手提灭火器。手提灭火器仅在明火始发，火势较小时使用才有效。当发生火情时，可迅速到灭火器箱内取出手提灭火器进行灭火，并立即通知消防中心处理。

（九）消防中心

大厦的消防中心装有完善的消防监视和控制系统，不分昼夜的24小时有专人值班，负责处理每一个火警和火灾事件。消防报警系统开始报警时，消防中心首先要确认是火灾发生还是系统误报，如属消防系统误报，消防中心将会关闭消防系统的继续运作。当火灾发生时，消防专业人员将会以最快的的速度赶赴失火现场处理险情和组织人员疏散。人员在撤离火灾现场的过程中，一定要遵从消防专业人员的调度和引导，以便迅速、安全地撤离现场。

二、消防演习

整个大厦的消防及报警系统是十分庞大、复杂、精密的。为了检验消防系统的功能、消防设备的运转、相互的协调组织以及指挥系统是否正常，就必须经常做系统的检查和实验。同时，为了使进驻大厦的用户熟悉通道，以便真有突发事件出现时能从容自如的应对，这也需要一定的训练。所以为了大家的生命财产安全，我们要组织消防演习。对于消防演习，提请大家注意：

1、消防演习通常会定期（按计划）或不定期（按要求）举行。

2、举行消防演习前，我们会及时通知大家。请大家积极配合，共同做

好消防演习。

3、消防演习通常会暴露平时难以发现的问题。

4、消防演习后，会针对暴露出来的问题进行整改。如果涉及到用户需要整改的，请按要求及时整改。

5、消防演习后的整改，将使大厦的消防系统更趋完善。

所以，我们相信大家都会正确、认真的对待消防演习。

三、大厦消防管理若干规定

为加强大厦消防管理，保障大厦各单位、各用户的财产及员工生命安全，特制定本大厦消防管理的若干规定：

1、各用户装修改造涉及到消防系统改动的（如对通道、消防、供电送风等系统需要变更的），除要得到我公司的同意外，还应向消防部门提出申请，经消

防部门批准后方可施工。

2、如因用户装修施工不慎引发火灾，由用户承担全部火灾责任，赔偿火灾损失。所以各用户在选择装修施工单位时应当选择正规注册、具有一定资质的装修公司施工。同时在与施工单位签订的装修施工合同中，应有施工安全防火的规定及发生火灾的赔偿条款，以便向施工单位追偿火灾损失。

3、各用户选用的装修材料必须符合国家高层建筑施工防火规范的要求。

4、各用户不得以任何形式永久或暂时封闭防火安全通道；也不得以任何名义在安全通道内堆放物品。如因搬家等需要临时在走道放置正在搬运的物品时，时间不应超过30分钟。

5、各用户除应自觉遵守通常安全用电的规定外，还应注意不得超负荷用电。各用户购买和使用大功率用电设施（单相功率超过1000W者），应事先向我公司提出申请，经我公司同意并采取相应措施后方可使用。

6、严禁各用户在大厦内储存危险品和易燃易爆品；严禁在大厦内燃烧废纸。

7、各用户如在大厦内动火（电焊、氧焊等）必须到我公司办理动火申批手续，并配备现场防火监督员和足够的手提灭火器，采取有效措施，严防火灾事故的发生。

8、各用户工作人员下班最后离开单位前，要检查并保证烟头已熄灭，关闭电灯、空调和各种电器。

9、自觉爱护各类消防设施，不得擅自动用或损坏消防设备设施。发现有人为破坏或损坏消防设施的行为，应及时向我公司通报。

以上管理规定望各用户大力支持并自觉遵守。

××大厦物业管理公司

×年×月×日2）治安

高层综合楼的业主和用户较多，来人来访办事消费的其他客人也很多，人流量大，再加大厦具有较多的公共区域，任何人都可借故在这些公共区域滞留，因此大厦的安全问题也是一个十分突出的问题。大厦的物业管理部门需要不断加强完善保安工作。一是必须掌握大楼各业主和用户的基本情况，如单位名称、经营范围、所在楼层、占用面积、电话号码、一般工作时间、领导人姓名及联系方式等；二是掌握楼内重点要害部位，对重点要害部位要进行重点防范；三是定期检查楼内安全设施，对监控设施经常进行维修、保养、监控室要24小时有人监控；四是设立固定保安岗位和流动巡逻岗，坚持大厦安全巡逻制度，进行24小时定期或不定期的治安巡逻检查，发现异常情况及时处理；五是把好大门，有条件的可安装门禁系统，门禁系统要求凭卡出入。对在本大厦内工作和居住的各类人员制作发放仅供个人使用的通行磁卡，进出均要刷卡，刷卡后电脑会记录进出人的姓名和所在单位，以及进出的时间。外来人员均要凭有效证件登记领取临时通行