2011年潍坊房地产市场走势预测

姓名：袁涛

职务：潍坊鑫润置业有限公司营销总监

操作项目：北国之春、花样年华、香岸花园、紫金花园

主题：2011年潍坊房地产市场走势预测

正文：

大多数人一定还记得2010年整个房地产市场的火热与疯狂，潍坊也不例外。购房者像在超市买白菜一样买房子，完全就是在“抢！抢！抢！”；而市场另一边的卖家也就是开发商，则表现的更加积极，加快开工建设和营销推盘的速度，不断向市场推出各式各样的物业产品，同时也一次次的挑战着老百姓对于房价的各种猜想与极限。

这其间，对于整个潍坊房地产市场的走势预测，我身边大多数人也是抱着完全的自信，特别是在二0一0年第三季度开端，随着“4.15”调控带来了短暂的成交量低迷后，整个市场开始发力。第四季度国务院导入更加从紧的政策调控，火爆的市场热度没有立刻降温，反而因政策层面的挤压再度引爆整个宏观环境。购买力面对市场供应没有出现停滞，反而出现了一种近似“照单全收”的局面。潍坊楼市就是在这种“一片看好”的牛市局面下大踏步跨进了二0一一年的门槛。

那么二0一一年潍坊房地产市场将会呈现怎样的走势预期呢？下面将从行业政策、货币政策及供求关系三方面做如下分析：

1、行业政策对房地产市场的影响

（1）密集政策效力的持续时间：随着2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显见的。今年春节前“国八条”的出台已经为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。受国八条和密集地方限购细则出台的影响，可以预见2011年上半年受调控的一二线城市依然会出现几个月

的观望期。而典型的三级城市潍坊在近几个月表现出来的不是持续观望，而是成交量和成交价格急速攀升，以刚性需求的购买在抢先释放。

（2）限购政策对房地产市场的影响：限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大，如天津、合肥、佛山和东莞等城市。潍坊作为目前还未被限购的三线城市，按当前经济发展实力和房价水平在本年内进入限购城市名单的可能性极大，在6月份之前上限购名单的可能性为70％。因此，市场的改善型客户和投资型客户存在抢在限购前购买的普遍心态。

（3）限贷政策对房地产市场的影响：国八条规定将二套房首付比例提升至六成。实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，自住需求旺盛的城市，所受影响将较小。潍坊作为三线发展中城市，刚需占绝对主导，一次置业者对房贷首付比例和利息敏感，当一次置业者的首付比例也相应提高时，可能有部分收入低的工薪族会放弃置业而选择继续租房，但这会进一步刺激二手房的租金涨潮，限购在潍坊直接打击的是改善型和投资型置业，对于已有多套房屋的投资者来说，限购意味着投资成本增加，房租也必然看涨，这又进一步逼迫有一次置业意向的购房决心。如此循环，就是越限购，房价越高。

（4）保障房政策对房地产市场的影响：根据预测，保障房将造成商品住房市场被动萎缩3.2%。而在潍坊经济适用房和保障房的启动露端倪，造成房市被动萎缩的影响几乎不显现。

（5）各类政策对房地产市场的叠加影响：参考2010年各类政策对楼市的影响程度，对2011年潍坊商品房销售面积增速与去年相比较进行了测算。我们将预测分为中性和乐观二种。

中性预测：在潍坊成为限购城市之前和之后的两个月，楼市成交量和成交价有大幅攀升，接下来到年底如没有意外的政策导向，潍坊楼市进入平整期和阶段性调整期，平均增幅明显降低或缩至历史最低水平。

乐观预测：潍坊作为经济排名全省前列而房价指数排名不高的城市，即使限购也会在地方性限购政策里有开口，成为部分限购或有条件限购的城市；2011

年一二线城市由于全面限购，而假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，不考虑保障房的影响，潍坊的销售面积上涨15－20％；房价向更快更高的水平发展。城市核心区房价升至8000元／㎡大关时将面临深度调整；2012年楼市经上半年时间分化阶层，销售面积占市场10％的大品牌高品质高定位楼盘继续向更高价格冲刺；近郊3000－4000元／㎡的低价楼盘热销；中档品质楼盘面临残酷竞争，价格水平逐渐拉开，将出现不同系列的断层。

2、货币政策对房地产市场的影响

2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会削弱购买力，影响成交量的走低，进而导致开发商销售回款速度放缓。作为我们开发商应当顺应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备。推测2011年CPI将是前高后低。与此对应，货币政策可能是前紧后松，下半年货币政策可能有所改观，但房地产行业政策全年不会放松，直至十八大召开。

3、供求关系对房地产价格的影响

影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系，其中决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。2010年潍坊中心城区新开工面积为758万㎡，施工面积为1350万㎡；中心城区2010年商品房登记销售面积达665万㎡，其中住宅占581.65万平米。对以刚性需求为主的潍坊市场来说，商品房新开工面积（潜在供应/供应增速）与实际销售面积（实际需求/需求增速）两个指标是影响房价的决定性指数。同期2010年潍坊全市土地购置面积高达868万㎡，根据粗略预计，新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应，滞后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合。

将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供应”，而将当期的销售面积称为“实际需求”。通过研究深圳世联集团近期的市场研究资料，发现一个新名词——供

销差（供销差=实际需求-潜在供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积），用它来反映市场供过于求的程度。

由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，在潍坊市场上造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。通过粗算，2011年第二季度潍坊主城区市场潜在供应面积超过400万平方，潜在供应将大幅超过实际需求。

2011年第二季度开始，供销差将逐步会低于2008年的水平，价格面临较大的下行压力。房价涨到一个阶段，有可能会像2008年下半年一样停滞一段时间，年末在开发商套现促销的带动下，有可能出现短期部分降价。

以上是从三个主要宏观角度来预判二0一一年楼市的走势，转化到微观角度，不妨来看一组最新的统计数据显示。春节过后，潍坊市区商品房呈现出“量跌价升”的局面。1月、2月市区新建商品房分别销售64.14万平米、21.65万平米，其中新建商品住宅分别销售54.32万平米、17.67万平米，同比回落35.6%和48.5%。但据此不能简单认为调控政策和利空消息已深度影响潍坊市区商品房市场，毕竟2010年1月份商品住宅销量为全面峰值，达84.37万平米。与此同时，一批全国性知名房地产开发集团，在春节过后加快和加大了土地储备的步伐和总量，从此角度来看，整个潍坊市区的区域化格局将会在二0一一年发生变化的端倪，潍坊房地产市场的层次性将更加鲜明。

后市变现如何，还将取决于调控政策执行面、开发企业运营策略，以及广大市民对市场的预期。