房地产供需影响机制
房地产供需影响机制
——以烟台市为例一、研究背景
我国房地产业在计划经济时代曾经一度消失，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了快速的发展。
1980年，以邓小平关于建筑业和住宅问题的重要讲话为标志，拉开了住房商品化得序幕。1988年，全国人大修改宪法，规定：土地可以依照法律的规定转让，从而为中国房地产市场的进一步发展奠定了法律基础。1992年，在极为有利的政治、经济环境下，房地产业得到全面快速发展。尽管在某些区域出现了一定程度的“房地产虚热”，但从产业规模、产业速度方面有了巨大的发展。1998年国务院决定实行住房分配货币化得新政策，终结了近50年的住房实物分配制度。我国住房市场开始由卖方市场转向买方市场，由集团消费转向个人消费。2008年世界金融危机的出现对各国的经济产生了很大的影响，我国的房地产业也受到金融危机的冲击，导致一些房地产企业的亏本和倒闭。但是随着2009年后半年世界经济尤其是我国经济的复苏，一些地区的房地产又开始出现了大幅度的上涨。2005年召开的“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中明确提出，要把“稳定房价”作为政府的重要职责。这是在房地产泡沫论从2002年一直延续至今，全国房地产市场快速增长、华东等一些地区房价在投机的作用下飞速上涨至居民难以承受的价格这些情况下出台的、事实上，从2004年8月协议出让土地终止、国家查处“铁本”占地这一过热行业投资，到央行发布紧缩信贷管理的文件、10月底升息以来，这一这一宏观调控的趋势就已经露出端倪。但是到2005年初，国家对固定资产投资的宏观调控政策效果不明显，尤其是房价仍然在一些地区暴涨。。两会结束后不久，政府的实质性政策已经接连出台。央行提高贷款利息、国务院出台“国八条”，紧接着国务院稳定房价的八项措施发布，房地产税试点城市选定，国家土地部门、财政部门、建设部门的联动明确告诉社会，政府对房地产业的新一轮宏观调控已经到来。2011年，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，着重提出了监督问责体系和保障房建设的相关细则。
二、研究的目的及意义
1、有利于我国住房制度改革的深入
在住房制度改革逐步深化时期，住房由实物分配向货币化分配的制度转变不仅会在认识上遇到困难，相关政策、制度的不协调更会引发不易解决的住房问题，如房地产供需结构不平衡、有效需求不足和低收入居民居住条件需要改善等。因此，通过对区域房地产市场的供需均衡研究，可以找到区域房地产市场存在的问题、市场的特点和规律，理顺区域房地产市场发展的思路，为解决住房制度改革中出现的问题提供切入点，提高住房资源公平、合理、有效地分配。
2、有助于区域房地产市场的平稳发展
房地产产品有很强的区域性特征，不同的区域市场存在地方政策层面、社会层面的差异。并且，房地产业的市场化发展规律是由发达地区逐渐向次发达、欠发达地区推进。在发达地区土地、消费资源和利润空间日渐变小、次发达地区房地产市场开始发展之后，外来资本向次发达地区的流动必然打破当地原有相对平衡的房地产市场竞争格局。所以，在宏观政策和区域市场因素的共同影响下，研究区域房地产市场的变化趋势、未来格局对区域房地产市场的稳定发展具有现实意义。
3、有利于房地产企业和房地产业的健康发展
房地产企业发展基本需要经历一个由项目公司到真正的企业体的过程。项目是房地产企业的最基本工作对象。项目在投资前进行定位研究是控制投资风险必选的手段，而项目定位的基础就是对项目区域市场供需状况的研究，包括对项目所在的周边小范围区域和可能对项目产生影响的大区域。对区域房地产市场的供需形势、需求类型特征、需求价格范围、发展趋势和竞争对手的研究将明确投资项目在这些方面的定位，最终实现项目完成后的盈利与企业的持续发展。
4、
三、主要内容
本文解析了房地产供需影响机制中的主要影响因素包括影响供给的因素和影响需求的因素，以及烟台市房地产市场中供需存在的问题。
第一章相关文献述评
1.1房地产与房地产市场论述
1.1.1房地产
1.1.2房地产市场
1.2房地产供给理论
1.2.1房地产供给与有效供给
1.2.2房地产供给的存量与增量
1.2.3房地产供给的影响因素
1.3房地产需求理论
1.3.1需求的层次
1.3.2房地产需求的影响因素
第二章烟台市房地产供需影响机制
2.1烟台市房地产供给分析
2.2烟台市房地产需求分析
第三章烟台市房地产市场中存在的问题及解决措施
3.1烟台市房地产市场中存在的问题
3..2问题的解决措施
房地产中的客户关系管理
房地产中的客户关系管理（CRM） 摘要：客户关系管理(Customer RelationshipManagement——CRM)是20世纪末营销学界提出的新营销手段，它改变“以产品为中心”的营销理念．倡导“以关系为中心”的理念。随着市场化程度的深入，客户的或熟以及产品总量的供大于求，房地产客户关系管理也逐渐被企业所接受。 一、客户关系管理应用的背景 上百年来，企业都围绕着品牌进行经营。人们一直认为产品的功能和质量塑造了品牌，因此经营的核心是产品，即通过提供令客户满意的产品建立品牌。但，这一理念在新经济中发生了动摇。著名的跨国公司嘉信理财的一位管理人员讲：“当一个公司通过客户为中心而不是以产品为中心树立品牌时，品牌才会有长久的生命力。品牌给客户的体验才是核心。 在当前的环境下，市场竞争的焦点已经从产品的竞争转向品牌的竞争、服务的竞争和客户的竞争。与客户建立和保持一种长期的、良好的伙伴关系，掌握客户资源、赢得客户信任、分析客户需求，提供满意的客户服务等等这些客户关系管理的核心思想在实践中具体运用是企业提高市场占用率，获取最大利润的关键。 事实上，对于客户来说，他们不仅仅是信赖一个品牌，而是信赖这个产品所带给他的体验。这种体验不仅来自产品，还有赖于贯穿购买和使用过程的各种服务。任何不满意，都足以使客户走向别人，即使产品本身没有造成他们的不满。因此企业经营的核心不再是产品，
而是客户。 在由产品型企业向客户型企业转变中，如何获得更多客户资源成了企业存亡的关键。而客户关系管理（CRM——Customer Relationship Management）对于建立和维系客户更是起着举足轻重的作用，在房地产业，尤其如此。 CRM是利用信息技术对客户资源进行集中式管理，将经过分析及处理的客户信息与所有与客户有关的业务领域进行链接，使市场、销售、客户服务等各个部门可以共享客户资源，在此基础上开展的包括判断、选择、争取、发展和保持客户所需的全部商业过程。 2001年底，全国范围内只有深圳一个城市，且只有招商地产一家公司导入CRM。经过几年的发展，CRM 的运用渐蔓延到广州、杭州、上海、苏州、郑州、北京等地，如今，房地产行业已经成为CRM 解决方案应用的重要行业。 二、客户关系管理的意义 客户关系管理(Customer Relationship Management，CRM)源于“以客户为中心”的新型商业模式，是一种旨在改善企业与客户之间关系的新型管理机制。CRM正在成为中国企业管理软件市场上炙手可热的话题。CRM对企业是一种真实而迫切的需要，对相关软硬件厂商和咨询服务机构是一个巨大的商机。WTO和新经济更将极大地推动CRM在中国的蓬勃发展，可以预言，CRM将成为未来几年中小企业应用信息化市场上最重要的领域之一。 企业实施客户关系管理对企业的意义是极其重大的。企业实施客
房地产员工激励制度
房地产员工激励制度 房地产员工激励制度 随着我国城镇化进程的逐步开展，我国房地产中介的规模日趋庞大，竞争也日益激烈。作为高附加值的服务行业，其员工的全方位服务水平成为企业提升竞争力的关键因素。本文通过对现有房产中介机构的激励机制现状分析，对如何构建有利于企业长远发展的激励机制作了初步探讨。一、研究背景及理论综述（一）研究背景随着“国五条”的出台，其针对二手房交易差额征税20%的规定，令房产中介交易量剧减，房产中介行业面临巨大转型压力，行业进入门槛将大幅度提高，其员工全方位服务质量成为其提高竞争力的关键环节。另一方面，大多数房产中介企业并没有建立良好的激励机制，从而导致房地产行业从业人员不稳定、衍生出社会各界对房地产中介管理不规范等方面的多种质疑。面对房地产中介行业竞争日趋激烈的现状，需指出现代企业的竞争归根到底是人才的竞争，一个企业如果流失了核心的员工也就失去了灵魂和实质，所以，企业激励机制的合理与否，直接影响人力资源的投入与产出效果，进而影响到企业的长久发展。（二）激励理论基础所谓激励，“就是组织通过设计适当的外部奖酬形式和工作环境，以一定的行为规范和惩罚性措施，借助信息沟通，来激发、引导、保持和归化组织成员的行为、以有效的实现组织及其成员个人目标的系统活动”。激励机制是通过一套理性化的制度来反映激励主体与激励客体相互作用的方式。其目的是为了极大的调动企业员工的积极性和创造力；制度设计的核心是建立使组织运行更有效率的分配制度和行为规范；其最佳效果是使员工利益与企业利益实现趋同。 二、我国房产中介企业员工激励机制的现状及问题房产中介企业比较特殊，它不需要有自己的楼盘和物业，它的客户和房源依赖于中介机构自己去挖掘，在这个过程中，房产经纪人是这个企业发展的主要借助工具，企业效率的提升依赖于每位经纪人的专业素质，企业为了提高竞争力，必须通过合理的制度激励员工，提升员工素质。我国房产中介企业的激励机制主要从以下几个方面设计：（一）薪酬制度薪酬的构成是房地产中介员工关心的焦点问题。经纪人的基本工资=底薪×出勤率。可变薪酬是工资里与绩效直接挂钩的部分，主要包括提成、奖金等。以二十一世纪不动产为例，在房屋租赁业务中，提成比例为佣金的25%左右；在
某企业员工激励机制的研究
某企业员工激励机制的研究 摘要：员工激励是企业人力资源管理的一个重要内容，激励就是指企业通过设计适当的外部奖酬形式和工作环境，以一定的行为规范和奖惩措施，借助信息沟通来激发、引导、保持和规划组织成员的行为，以有效地实现组织及其成员个人目标的系统活动。员工激励是一项系统性综合性的工作，需要企业建立科学完善的员工激励机制，针对企业自身实际灵活运用各种激励手段和方法，制定各种激励措施和规章制度，从而持续激发员工为企业发展做出贡献。 本文在阅读大量有关企业员工激励机制文献的基础上，结合企业实地调查了解的情况，对云南省交通运输有限责任公司现有的员工激励机制存在的缺陷作出了具体分析，并就如何改进激励机制的不足提出了相应的对策，以期借此帮助企业完善员工激励机制，提高激励机制激励员工的水平。 关键词：人力资源管理；员工激励；激励机制
Abstract：Human resources staff motivation is an important part of management, motivation is an enterprise by designing an appropriate form of external rewards and work environment to a certain code of conduct and incentive measures to stimulate the use of information communication, guidance, and planning to keep members behavior in order to effectively achieve organizational and individual goals of the system activity. Motivation is a systematic comprehensive work, the enterprise needs to establish a sound scientific staff incentives, practical and flexible for their own means and methods of use of various incentives to develop a variety of incentives and regulations, which continue to motivate employees for business contribute to the development. In this paper, a lot of reading about the literature of employee incentives based on the combination of field surveys to understand the case of enterprise, Transport Yunnan limited liability Company existing staff incentives has made specific defects analysis, and on how to improve incentives. The lack of proposed countermeasures to take to help enterprises to improve their employee incentive mechanisms are inadequate to raise the level of incentives motivate employees. Key Words: Human Resource Management；staff motivation incentives；Incentive mechanism
深圳市房地产市场监管办法第221号
第221号 《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，现予发布，自2010年9月1日起施行。 市长 二〇一〇年七月九日 深圳市房地产市场监管办法 第一章总则 第一条为加强深圳市（以下简称本市）房地产市场管理，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。 第三条房地产开发经营、经纪和估价，应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。 房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。 房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密，不得违法利用其所获取的信息。 第四条市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。 发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管。 第五条主管部门应当根据房地产市场监管的要求，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台，实现对房地产市场的动态监控。 除依法公开的信息外，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。 信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。 第六条鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。 房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。 房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。
房地产中介企业员工激励机制浅析
房地产中介企业员工激励机制浅析 摘要：随着我国城镇化进程的逐步开展，我国房地产中介的规模日趋庞大，竞争也日益激烈。作为高附加值的服务行业，其员工的全方位服务水平成为企业提升竞争力的关键因素。本文通过对现有房产中介机构的激励机制现状分析，对如何构建有利于企业长远发展的激励机制作了初步探讨。 关键词：房地产中介激励机制 中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号： 一、研究背景及理论综述 （一）研究背景 随着“国五条”的出台，其针对二手房交易差额征税20%的规定，令房产中介交易量剧减，房产中介行业面临巨大转型压力，行业进入门槛将大幅度提高，其员工全方位服务质量成为其提高竞争力的关键环节。另一方面，大多数房产中介企业并没有建立良好的激励机制，从而导致房地产行业从业人员不稳定、衍生出社会各界对房地产中介管理不规范等方面的多种质疑。 面对房地产中介行业竞争日趋激烈的现状，需指出现代企业的竞争归根到底是人才的竞争，一个企业如果流失了核心的员工也就失去了灵魂和实质，所以，企业激励机制的合理与否，直接影响人力资源的投入与产出效果，进而影响到企业的长久发展。 （二）激励理论基础 所谓激励，“就是组织通过设计适当的外部奖酬形式和工作环境，以一定的行为规范和惩罚性措施，借助信息沟通，来激发、引导、保持和归化组织成员的行为、以有效的实现组织及其成员个人目标的系统活动”。[秦增梅：浅谈激励方法在企业管理中的应用，中小企业管理与科技，2011（5）.] 激励机制是通过一套理性化的制度来反映激励主体与激励客体相互作用的方式。其目的是为了极大的调动企业员工的积极性和创造力；制度设计的核心是建立使组织运行更有效率的分配制度和行为规范；其最佳效果是使员工利益与企业利益实现趋同。 二、我国房产中介企业员工激励机制的现状及问题 房产中介企业比较特殊，它不需要有自己的楼盘和物业，它的客户和房源依
某企业激励机制现状及对策研究
某企业激励机制现状分析及对策研究 摘要：企业的成败与企业的激励机制往往密不可分。企业的激励机制则是最大限度地激发企业员工的工作动机和工作积极性。企业应根据自身的特点，采取有效措施推进并建立灵活的分配激励机制和科学地考核激励机制与人才培养的激励机制。本文结合某公司的实际激励机制情况，选取主要的各项指标进行分析，并针对具体员工的个性激励，运用面向对象法最终构建企业的激励机制。 关键词：企业激励机制；个性激励；共性激励；面向对象法 Abstract：The success of enterprises and enterprise incentive mechanisms are often inseparable. Enterprise incentive mechanism is to stimulate enterprises to maximize the work of staff motivation and enthusiasm of the work. Enuld be in accordance with its own characteristics, and to take effective measures to promote the establishment of a flexible distribution and incentive mechanism and encourage scientific evaluation mechanism for personnel training and incentive mechanism. In this paper, a company with the actual incentive mechanism, select the main indicators for analysis and specific charactterprises shoer of staff motivation, the use of the final build object-oriented enterprise incentive mechanism Key Words：Enterprise incentive mechanism; Personalized incentive; Common incentive; Object-oriented
深圳市房地产市场监管办法
继“国十条”、“深十三条”之后，我市又一调控楼市政策出台：记者昨日从最新一期政府公报上获悉，《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，自2010年9月1日起施行。该办法规定，房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同（即“阴阳合同”）提供便利；若违反，将被处5万元罚款。业内人士指出，如果这一规定严格执行，再加上传言中的“二手房交易按评估价收税”落地的话，“阴阳合同”可能将成为历史。 １ 账户余额不低于项目资本金10% 《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称办法）分为房地产开发经营、房地产经纪、房地产估价、房地产组织、监督检查、法律责任、总则和附则等８个部分。 办法规定，房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金１０％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。 如果房地产开发项目申请预售前项目资本金账户余额低于项目资本金１０％，或者在项目取得规划验收合格凭证前擅自提取使用的，办法提出，将由主管部门责令其限期改正，并处１０万元罚款；同时，不予颁发《商品房预售许可证》，已经颁发的责令暂停预售。 相关工作人员表示，现在之所以做出这一规定，是为了保障房地产开发过程中后续问题的顺利进行，在经济上对开发商有所牵制，对业主权利有所保护。 ２ 未取得预售证不得内部认购和认筹 商品房预售何时可以出售？办法明确指出，必须同时符合多项条件，商品房才能预售：已付清地价款，并取得房地产权利证书；取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；七层以下（含本数）的商品房项目已封顶，七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二
房地产客户关系
· 物业公司的客户对象除了包括(拥有物业产权的)业主，还可能包括租用物业的租户(承租人)，在这里业主和租户统称为客户。 · 物业公司在业务方面：(a)面向套内物业的服务及管理；(2)面向套外公用部位、公用物业与场地、公用设施的服务及管理；(3)具有赢利性质的销售或有偿服务(代理租售、社区广告、停车位、会所经营等)，还包括收取物业管理费、可能代收代缴费用(水/电/暖等)以及其它公益活动。 要想留住客户，必须为客户提供迅捷、满意的服务，这就要求房地产开发企业掌握专业知识、熟悉市场和了解客户需求。研究分析成交客户资料成为获取成功的有效途径。通过对成交客户资料的研究，分析客户的行为特点，确定客户的服务级别，可为特殊的客户提供个性化服务。比如，对于来自国外的客户，由于文化、生活习惯的差异，导致居住偏好有很大的区别，通过研究成交资料，可以了解他们的居住及生活偏好，并运用在销售过程中，以帮助他们及时准确地找到满意的物业，从而提高客户的满意度。 2.正确处理投诉 对投诉的正确处理可以将因失误或错误导致的客户失望转化为新的机会，让客户感受到企业做的不是“一锤子”买卖，而是有长远、可靠保障的。企业在处理客户投诉时，良好的处理态度、及时的行动是非常重要的，能够获得客户的信任和良好的口碑宣传。即使不是由于企业的过错造成的问题，企业也应该向客户说明情况，及时消除误会，如果企业能帮助客户解决面临的困难，就更好了。在解决过程中，即使牺牲企业的一些眼前利益，从长远来看也是值得的。 3.与客户积极沟通 在信息时代，与客户沟通的方式多种多样，既可以是访问、联谊等面对面的形式，也可以是电话、网站、E-mail、杂志、手机短信等方式。 客户关系管理要针对客户的特点，寻找合适的几种或多种方式，才能恰到好处，促成交易。需要强调的是，过于频繁的沟通可能会使客户对信息变得麻木，甚至产生反感。4.提供关联服务 恰到好处的关联服务可以巩固企业的品牌。比如一个开发与管理商住两用物业的房地产企业，在流感传染季节，一位顾客托大厦管理人员去药房买一盒感冒药。这位管理人员经请示主管经理后，不但代买了感冒药，而且买来了预防感冒的空气净化剂，免费在顾客租赁的办公室内喷洒，使这位顾客既及时服了感冒药，又免去了将感冒传染给同事的担忧。这些小细节体现了企业对客户的关怀，比喊口号、做广告更深入人人心，对塑造企业品牌非常有力。 首先，物业公司以客户关系管理为工作中心进行机制和体制变革是必要的、迫切的。长期以来，物业管理法律/法规的不完善、物业公司经营管理的不透明、不规范、运作低效和成本较高等因素，造成了业主/租户与物业公司之间的大量矛盾，业主/租户对物业公司持怀疑或不信任态度，也造成物业公司一些应收应缴费用被延误、拒交。随着社会的进步，业主/租户维权意识不断提高的同时，其中越来越多的人开始强调、追求高质量的个性化服务和高品质的社区环境；物业管理市场的竞争局面日益呈现，物业公司正在主动变革以提高客户满意度、员工生产率并合理扩大赢利。物业公司引入并实施CRM顺应了时代发展和市场化的要求。、把市场营销引入社区，开展客户关怀 · CRM的重要价值——除了把客户关系管理理念、方法、手段和目标引入经营实体，还把以往销售组织较多采用的市场营销概念引入到服务组织中，物业公司要清醒认识到市场营销同样是以服务手段为主的物业公司应采用的策略，将更好地促进物业公司、员工、社区与客户之间的互动。 · 对客户做好个性化关怀，不断提高差别化服务水平。 另外，物业公司的管理还包括资金具体使用、账目管理等方面，这主要由财务管理知识和相应软件来解决，本文不再叙述。 无论是一家“在国内具有一定知名度并且其物业在全国拥有一定覆盖率的物业公司”，还是一家新兴的“小物业公司”，关键不是别人怎样看待物业公司是否实施CRM，而是物业公司是否真正以客户为 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
房地产公司可以采用的激励方案
地产公司可以采用的激励方案 一、地产现状 1.地产公司成立X年之久，前期有一批忠诚的员工为地产目前的辉煌奠定了基础。 2.地产尚未上市，股权流通较为繁琐，因此，采用虚拟方式进行模拟，以股权为激励方 式。 3.地产的业务发展核心是保持关键业务人员的稳定性，并设计合理的薪酬体系来吸引各 种专业人才加盟。 二、建议方案 一）利润分享类：利润分享是大企业运用最广泛的一种奖金支付方法。企业通常会在其税后利润中提取一小部分放在奖励基金中，依据每一员工的基本薪资进行分配。 1.利润分享计划通常一年实施一次。 2.在实际运用中，利润分享计划在成熟型企业中显得更为有效。它的好处是：它将员工 的利益在同一计划中体现，使核心员工都关注公司的利润，公司利润的大小直接影响员工的收益。 二）期权类：限制性虚拟股权，虚拟股票期权（以下按此方案制订）。 备注：行之有效的经营激励设计方案往往并不是孤立的使用单一模式，而是将多种激励方式结合起来，形成多方位的激励约束机制 三、针对长期激励方案设计把握的原则 1.坚持从实际出发，审慎起步，循序渐进，不断完善。 2.坚持依法规范，公开透明，遵循相关法律法规和公司章程规定。 3.坚持股东利益、管理层利益和公司利益相一致，有利于促进公司资本保值增值，有利 于公司的可持续发展。 4.坚持激励与约束相结合，风险与收益相对称，强化对公司管理层的激励力度。 四、高层限制性虚拟股权方案的设计基础 假设A先生是副总经理，在时间T公司以方案实行时授予他M%虚拟股权。这样在年终税后利润分红的时候，A先生就可以以所持股权参与企业利润R0的分配： 则A先生由此获得的收益R=M%*R0，R0越大，A先生获得的收益越大； 在达到预先设定的限制性条件之后，在A先生离开公司时候，可根据虚拟股票价格P1出售公司股权： 则A先生由此获得的收益R=M%*P1，P1越大，A先生获得的收益越大；
《深圳市房地产市场监管办法》关于房地产开发经营规定
《深圳市房地产市场监管办法》关于房地产开发经营规定 第七条从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。 禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权 的土地上进行房地产开发。 禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。 第八条房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。 房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的，发展改革部门不予核准立项，建设部门不予颁发施工许可证。 第九条房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。 在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。 商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。 第十条房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产 开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当 在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。 第十一条房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。 房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。 价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。 第十二条商品房预售应当符合下列条件： （一）已付清地价款，并取得房地产权利证书； （二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
房地产开发企业的客户关系管理
房地产开发企业的客户关系管理 2012年09月18日13:52 来源：《中国市场》2012年第28期作者：沈玲娜字号 打印纠错分享推荐浏览量 103 摘要：本文分析了目前中国房地产开发企业组织结构中存在的弊端，结合房 地产行业的具体情况，提出了一种面向客户关系管理的基于流程的房地产开发企业组织结构模式。 关键词：房地产组织结构，客户关系管理，业务流程 1 客户关系管理的概念 客户关系管理（CRM）是指企业为提高核心竞争力，达到竞争制胜、快速成长的目的，树立以客户为中心的发展战略，并在此基础上开展的包括判断、选择、争取、发展和保持客户所需实施的全部商业过程。客户关系管理也称为“一对一营销”，与一般大众营销最大的区别是，客户关系管理把每个客户当做个体去理解，通过剖析每个客户的特点，提供个性化的产品，和顾客进行双向的沟通，及时了解客户的反馈。CRM认为客户不仅是企业供应链的终端，也是企业一切经营活动的起点和归宿，实施有效的客户关系管理，可以建立企业与客户良好的信任关系，帮助企业维持老客户，吸引和开发新客户，创造更大的效益和竞争优势。 2 客户关系管理的功能 2．1 提供优质服务，锁定终身客户 CRM基于房地产消费的生命周期的理论。万科总裁王石说：“深圳的客户大约每隔6年半就会换一次房。”6年半的周期未必在全国通用，但是房地产的梯级消费却是普遍存在的。随着市场的发展，梯级消费将愈加明显。年轻人刚就业时选择租房或购买小户型公寓，到他娶妻生子的三居室，再到他事业有成时象征身份的独立别墅，一直到他退休后入住的老年住宅。不同阶段有不同需求，这正是房地产客户关系管理要关心的，也是客户关系管理的利润来源，客户关系管理需要终身锁定客户。 基于终身客户的理念，房地产开发企业会努力提供优质的服务。比如，在房地产销售中协助客户办理签约、按揭、产权办理，协助业主与物业管理接洽，提供装修咨询等事务。更值得一提的是，客户关系管理要求注重处理客户的投诉。俗语说“好的产品，消费者会对十个人提起；坏的产品，消费者会向一百个人抱怨。”这就不得不促使企业正确处理客户的不满，增强服务意识，从而提高服务质量，形成和提高客户的品牌忠诚度，促使其重复购买。 2．2 提升企业品牌，增加客户推荐 房地产商品是后验性产品，价值量大，消费者在购买时相对谨慎，咨询亲戚朋友同事是常有的事。 通过CRM，已有客户如果感到满意，他们不仅会重复购买，而且往往愿意把开发企业或产品介绍给亲戚朋友。正如美国著名的房地产顾问专家约翰·塔西楼所说的“通过创造特有的价值来永远锁定客户”、“把每一个客户看做是一个延伸的个体”。试想，如果客户已将一个房地产开发企业视为自己的朋友，他总会
某企业员工激励机制研究[任务书]
本科毕业论文（设计） 任务书 题目某企业员工激励机制的研究 学院商学院 专业人力资源管理 班级 学号 学生姓名 指导教师
一、主要任务与目标 现代企业的竞争归根结底是人才的竞争。企业如果向在激烈的市场竞争中立于不败之地，并且实现可持续发展，关键在于吸收和保留优秀的员工。吸引和留住优秀员工框架你就在于对他们施以有效的激励，充分调动他们的积极性和创造力。员工激励使企业人力资源管理的一个重要内容，激励就是指企业通过设计适当的外部奖酬形式和工作环境，以一定的行为规范和奖惩措施，借助信息沟通来激发、引导、保持和规划组织成员的行为，以有效地实现组织及其成员个人目标的系统活动。员工激励是一项系统性综合性的工作，需要企业建立科学完善的员工激励机制，针对企业自身实际灵活运用各种激励手段和方法，制定各种激励措施和规章制度，从而持续激发员工为企业发展做出贡献。 本课题的主要任务是：运用所学员工激励的有关理论知识，收集阅读国内外有关学者和相关管理人士对于员工激励机制的研究成果资料，结合具体企业实际，分析该企业在员工激励机制设计、建立、实施过程中的优缺点，研究探讨如何根据企业自身实际建立实施完善有利于企业发展的员工激励机制，以便企业更好的吸引和留住企业的优秀人才。 本课题的主要目标是：结合具体企业的实际情况，运用激励的相关理论知识，综合企业激励机制研究的相关成果，帮助企业设计出一套科学完善的激励体系。实现对企业员工激励持续性和高效性。凸显人力资源管理在企业发展中的重要作用。 二、主要内容与基本要求 ㈠主要内容 ⒈员工激励的概述：激励的定义，员工激励机制对企业发展的重要作用和意义，我国企业人力资源管理中激励机制存在的缺陷，员工激励机制的主要组成部分。 ⒉某企业员工激励机制概述：企业简介，员工激励机制的现状，现行激励机制存在的主要问题和不足。 ⒊某企业员工激励机制的完善：针对企业现有员工激励机制存在的缺陷提出
2018最新《房地产经纪管理办法》全文 (2)
2017最新《房地产经纪管理办法》全文 第一章总则 第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。 第三条本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。 第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。 第五条县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。第六条房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。 第二章房地产经纪机构和人员 第七条本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构可以设立分支机构。 第八条设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。 第九条国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。 第十条房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由房地产经纪行业组织负责管理和实施考试工作，原则上每年举行一次考试。国务院住房城乡建设主管部门、人力资源社会保障部门负责对房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格考试进行指导、监督和检查。 第十一条房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。
房地产开发 公司客户关系部组建及运行方案
长沙天能房地产开发有限公司 客户关系部（CRM）组建及运行方案（草 案） 【目录】 Ⅰ客户关系战略在公司运作中的指导意义【02】 Ⅱ确立客户关系推广与维护的战略思想【03】 Ⅲ客户关系部的组织架构及相关职责【07】 Ⅳ客户关系部的工作方向【10】 Ⅴ客户关系部工作流程【15】
Ⅵ客户关系部组建与运行的相关支持【17】 营销中心收集整理 2004.2.18
Ⅰ客户关系战略在公司运作中的指导意义 客户关系管理就是有计划、有步骤地开发和培育那些对公司的生存和发展有重要战略意义的客户。房地产企 业实现客户关系管 理的最终目标是：挖 掘潜在客户价值、提 高服务质量、提高利 润、降低成本，扩大 市场份额。 1.客户关系管理是一种销售的方法 CRM三大支柱：销售、市场营销和客户服务，客户关系管理是一种销售的方法，它的销售是重复或持续的而不是一次性的销售活动，销售者与购买者之间有着持续的业务关系。 2.客户关系管理是一种投资管理 客户关系管理是将有限的资源（人的精力、时间、费用）充分投放到能给公司带来利益的客户身上。 3.客户关系管理是一种可持续发展的品牌战略 客户关系管理是一种企业及其产品的品牌管理，在最大限度是传播企业文化及品牌效应，让企业及其产品得以可持续发展。
Ⅱ确立客户关系推广与维护的战略思想 1、为什么要提倡客户关系推广与维护的战略思想 房地产企业在今天的市场竞争中，所面临的情况越来越严峻：客户越来越理性、越来越成熟，客户所获得信息越来越对称；涌入这个市场的竞争者也在增多，产品的拷贝状况越来越严重，日趋同质化；政府的管理越来越细化，过去的一年当中，政府先后出台多项与房地产相关的法律法规。面对这样的竞争态势，公司必须寻求新的竞争优势来源，了解客户的价值产生过程，从而为客户提供满足其价值生成过程的产品和服务，变交易营销为关系营销，变卖方市场为客户市场，这样做，无疑可以提升公司的核心竞争力。 2004年，长沙楼市竞争越来越剧烈，长沙楼市的发展格局是大盘多、开工量大，尤其是金阳、三桥板块。因为政府主导舆论工具宣传力度大，加之现有的大盘营销模式均以大广告投放作为主要方向，会对公司即将开发的“兴隆二期”和“珠江湾畔”在营销上造成大的压力。根据长沙市房地产预警办公室初步分析判断，长沙楼市在2005年出现自1995年来的第一个低谷期。在以现有的传统营销模式是难以应对市场环境的，因此在公司原确定的“先建环境后建房”“场景和情景营销”模式上，如何开创一条有别于其他楼盘的营销模式，如何更加有效的将楼盘信息告知目标客户群，如何在现有的业主中建立良好的口碑，产生“羊群”效应，如何扩大我们信息接收有效群体，
房地产员工激励制度
房地产员工激励制度 第一章总则 第一条为激发员工的工作积极性,使员工融入公司融入团队,提高员工的职业道德,鼓励员工奋发向上,做出更好的工作绩效,防止和纠正员工的违规行为,确保企业经营目标的顺利完成,特制定本制度。 第二章奖励种类 第二条奖励本公司共设三种奖励: 1、合理化建议奖 2、特殊贡献奖 3、功绩奖 第三章合理化建议奖 第三条合理化建议的范围: 1、有关企业经营、财务、开发、人力资源、施工建设等管理方法或管理制度的改善; 2、有关提高员工士气或提高工作效率的方法; 3、降低成本(来自:)费用; 4、工作环境及员工福利的改善; 5、本职或非本职工作范围内,有重大突破性发现的建议; 6、其他任何有利于公司发展而又切实可行的建议; 7、以下内容不属于建议的范围: (1)提出缺点,欠缺具体改善内容及方法的; (2)已被采用或以前已有的提案; (3)工作中应做的本职工作; (4)其它对公司可能有益但暂时无法实现的建议。
第四条提案处理 员工提出的建议应以书面形式投放到”总经理信箱”内,或通 过网络发送到总经办秘书的邮箱内;公司领导班子对建议及时进行受理评议,被采用的建议公司将给予物质奖励;对被采用的员工建议由总经办在网上予以公布表彰,总经办负责对员工的建议进行登记存档。 第五条奖励标准 1、鼓励奖:效果不明显,但本人提案用心良苦、态度认真;奖励奖金:100元,三次/年。 2、优秀奖:思路准确,效果可以预见,需在实践中检验;奖励奖金:500元-1000元,1次/年。 3、最佳奖:具有明显效果,构思新颖,可直接实施,会取得很好的效果。奖励奖金:1000元--5000元,1次/年。 第四章特殊贡献奖 第六条符合下列情况之一,表现突出者,在以下奖励范畴的: 1、维护公司名誉、形象、利益做出重大贡献; 2、超标准完成工作目标,并产生显着绩效者 3、对公司的利益损害能(来自:)防患于未然; 4、保护公司财务、控制开支节约费用有显着成绩者; 5、拾金不昧、对接受的客户礼金主动上交事迹突出者; 6、具有优秀品质,可为公司楷模,有助于企业完善良好文化的行为。 此项奖励由部门经理提出书面申请,交人力资源部,由公司领导班子半年评议一次,评议结果由人力资源部通知申请部门并在网上发布通报全员。 第五章功绩奖 第七条每年初公司将奖励上年度为企业发展做出卓越贡献的员工,通过员工投票推选和领导提议相结合的方式进行,功绩奖分设以下项目: 1、优秀管理奖 条件:能卓有成效的领导本部门工作,与其他部门很好的协作,部门业绩显赫员工士气高
华为公司激励机制分析80541
华为公司激励机制分析 摘要：分析已有的激励机制，建立更加完善的激励机制已经成为当今对于组织研究的重点问题。已有的激励知识体系对于建立华为公司的激励体制起到了重要作用。但是，由于理论知识的局限性，仅仅运用现有的理论知识还不足以建立一个完善的激励机制。所以，需要结合实际，深入分析华为公司的激励机制，才能更好地建立一个更加完善的激励机制，进而建立一个更加完美的公司。 关键词：华为激励机制有效性 1. 引言 对人的激励是从人的需要和动机开始的。只有先了解人有哪些需要，人的动机有哪些特点才能予人所需，从而激励人。激励在组织中有非常重要的作用，通过激励可以吸引大量优秀人才，通过激励提高员工绩效，通过激励可以为组织留住人才。 华为公司成立至今，经历了26个年月，取得现今国内最大、全球第二大通讯供应商、全球领先信息与通信解决方案供应商的优良成绩。华为能够取得今天的不凡成绩，在很大程度上，得益于它的激励机制。 目前的激励理论基础，对不断发展、改革的华为经营者激励机制提供了坚实的基础。但是这些基础理论有着一定的局限性，不能提供一个普遍、有效的激励机制。所以，我们有必要以华为为例，分析目前的激励机制，联系未来的前进目标，运用目前我们所掌握的方法，对目前的激励机制进行改进，建立更加完善的激励机制。 2.公司概况 华为是一家生产销售电信设备的员工持股的民营科技公司，是电信网络解决方案供应商。主要营业范围是交换、传输、无线和数据通信类电信产品，在电信领域为世界各地的客户提供网络设备、服务和解决方案。 华为公司在26年的持续深化改革中，逐步建立了一个内部运作效率高、运营风险小的大规模公司。逐步将公司战略目标转化为各层组织的组织绩效目标，并通过层层述职、员工个人绩效承诺管理、加强组织及个人绩效结果运用等方式，保证公司、组织、个人目标的一致性和全体员工对战略的有效理解和支撑落实。 3.激励机制分析 3.1物质激励机制 物质激励是所有激励方式中最直接、最普遍的激励方式。目前最常用的两种物质激励方式是薪酬激励和股权收益激励。华为公司在这两种激励机制中，均有比其余公司更加完善、合理的方面 3.1.1薪酬激励机制 在谈到华为的人才激励机制的时候，任正非说：“我们是摸着石头过河，没有理论基础。我们的激励机制主要有两个方面：一是不让雷锋、焦裕禄吃亏，不让焦裕禄累出肝病，不让雷锋穿破袜子；二是集体奋斗”。 华为公司保证在经济景气时期和事业发展良好的阶段，员工的人均年收入高于区域行业相应的最高水平。它被称为“三高”企业，指的是高效率、高压力和高工资。任正非坚信高工资是第一推动力，因而华为提供的是外企般的待遇。就一个群体而言，华为的高薪是中国其他任何企业所无法比拟的。 薪酬激励制度的设计应该是基于企业的发展战略，并保证“对外具有竞争性，对内具有竞争性”，这样才能为企业吸引人才，留住人才并充分发挥人才的才能，为企业求得最大发展。
《房地产经纪管理办法》
《房地产经纪管理办法》 百科名片 住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。《办法》的出台，是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪活动当事人合法权益，促进房地产经纪行业健康发展，将起到积极作用。 目录 住房城乡建设部第8号令 第一章总则 第二章房地产经纪机构和人员 第三章房地产经纪活动 第四章监督管理 第五章法律责任 第六章附则 颁布意义 住房城乡建设部第8号令 第一章总则 第二章房地产经纪机构和人员 第三章房地产经纪活动 第四章监督管理 页脚内容1
第五章法律责任 第六章附则 颁布意义 " 禁止中介吃差价 " 各界对《房地产经纪管理办法》实施的认可 展开 编辑本段住房城乡建设部第8号令 中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家发展和改革委员会令 中华人民共和国人力资源和社会保障部 第8号 《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现予发布，自2011年4月1日起施行。 住房和城乡建设部部长姜伟新 国家发展改革委主任张平 人力资源社会保障部部长尹蔚民 二〇一一年一月二十日 房地产经纪管理办法 编辑本段第一章总则 第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法 页脚内容2
房地产项目拓展及中介服务奖励制度
项目拓展推荐奖励制度 （试行） 为了提高项目拓展人员的工作积极性，拓宽项目获取渠道，及时、快速收集相关项目信息，提高项目拓展开发工作的效率和项目质量，激励项目提供者，特制定项目拓展推荐奖励制度。 一、项目定义： 1、是指能适用于企业发展所需要的商业用地或可转为商业用途的四川、重庆范围内的土地、资产和物业； 2、能够取得政府批复和政策支持，有产权证明，可直接或间接创造较大价值的有关商业和地产项目。 二、职责： 1、战略发展小组负责项目拓展的统筹管理、筛选、申报和奖励申请工作； 2、公司资金财务中心负责项目拓展和推荐奖励费用的统计、核实、发放工作； 三、拓展与推荐项目的奖励标准：统一按项目价值提成和奖励。 （一）内部提成和推荐奖励标准（元） 1、项目价值在1亿元人民币以上的，按成交后的千分之一提成奖励，5亿元以上项目提成比例为千分之零点五；未成交的按信息费用进行核实奖励，资料齐全的，奖励500元，仅是单一信息提供的，奖励200元一次/项，相同项目以先提供者（原则上以在战略发展小组备案为准）为奖励，不重复奖励； 2、项目价值在1亿元人民币以下的，按成交后的百分之零点二提成奖励，项目在五千万元以下的项目，提成比例为百分之零点五，未成交的按信息费用
进行核实奖励，资料齐全的，奖励300元，仅是单一信息提供的，奖励100元一次/项，相同项目以先提供者（原则上以在战略发展小组备案为准）为奖励，不重复奖励； （二）外部推荐奖励标准（元） 1、外部推荐和奖励标准，包括公司的合作伙伴，政府相关部门或有关领导，中介公司，业界人士，除中介公司约定的提成点数和有关商议的点数以外，全部参照内部提成标准执行奖励； 2、提供了并未成交信息的奖励按内部推荐标准的1.5倍计算。 （三）内部拓展奖励标准（元） 1、根据岗位工作安排，由集团公司提供情报资源跟进拓展的项目，不直接参与本奖励活动（但可作为绩效突出来提出奖励，奖励额度报由领导审批为准）； 2、由业务工作人员在岗位职责工作范围内挖掘开发拓展的项目，所拓展项目有突出贡献和重大效益时，也可参照内部推荐制定的奖励标准实施奖励。 3、业务经办联系中介服务的项目，公司支付过中介费用的，原则上不能重复奖励，可视情况按支付给中介费用的10%~20%给予奖励。 四、奖励的实施 1、提成奖励：项目成交后，提取一部分奖励，一般原则为50%，办妥所有手续后，支付全额奖励；小项目（5000万元以下）亦可以一次性支付所有提成奖励； 2、推荐奖励：项目介绍后，根据资料完整度，信息真实性，经战略发展小组审核后，书面报由董事长批准，交由资金财务中心执行，一次性支付； 五、管理办法 1、归口管理到战略发展小组，按月为单位进行统计存档，以月为时间进行总