公允价值在投资性房地产计量中的应用问题研究
科技信息2008年第31期
SCIENCE&TECHNOLOGY INFORMATION
房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，被普遍认为是受新会计准则影响最大的行业之一。其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，而且由于投资性房地产的账面净值显著低于公允价值，计量模式一旦改变，对上市公司影响巨大。随着我国房地产企业的增多和宏观经济的发展，实施新会计准则后公允价值会逐渐成为评估投资性房地产企业的主要计量属性，这有利于引导市场更多的关注投资性房地产企业的真实价值。然而，我国目前尚不具备在投资性房地产领域广泛应用公允价值的客观条件。因此，适时分析新的会计准则对房地产行业的影响显得十分必要[1]。
一、分析公允价值的的必要性及制约因素[2]
（一）分析公允价值的必要性
本轮房地产已经持续景气了6年多，所以一般情况下，投资性房产的公允价值都高于账面价值。如果会计还固守历史成本，其提供的信息对社会没有价值，无疑将被边缘化，而适当采用公允价值计量属性则能够体现房地产的真实价值，有助于投资者做出正确的决策，符合投资者和现行市场环境的需要，同时也能增加企业净资产价值，增强企业融资能力，有利于企业在国际市场上的发展。
（二）应用公允价值的制约因素
1.中国房地产市场不够成熟，导致公允价值无法广泛应用。中国房地产市场是扭曲的、不成熟的市场。中国的市场经济由计划体制转变而来，土地以及资金等和政府政策资源有着千丝万缕的联系，而分配的不合理导致了房地产市场竞争主要是成本竞争。为了控制住成本，大多数发展商只好自己做操盘手。因此中国地产商实质上是建筑商、运作商，而非投资商、金融家。在管理上，大多是项目管理，而非公司化管理，导致了中国房地产市场的不成熟，给公允价值计量属性的推广造成的很大的障碍。
2.不恰当的运用会加剧利润波动，增加财务风险，增加企业税收负担，直接影响企业损益。如果采用公允价值计价，拥有投资性房地产的企业当期净利润会有较大程度的提高，形成利润操纵，并且需要多交税。某些公司甚至为了粉饰业绩或者达到某种那个目的（如达到再融资条件、施行股权激励）而滥用新准则。
3.评估人员整体素质不高，房地产评估行业的混乱也是应用公允价值的制约因素。我国新会计准则要求投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场；并且企业能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,进而对投资性房地产的公允价格做出合理的估计，我们才可以采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，但这些条件在现实中并不完全具备。
二、SWOT分析公允价值应用于投资性房地产计量的思路
现阶段，公允价值在投资性房地产计量中的应用已经被FASB和IASB等著名国际机构所采纳[4]，而在我国，虽然公允价值的应用时机尚不成熟，但是为了能在不远的将来合理应用公允价值，我们应该积极行动起来，从以下几方面加以重视和完善。
（一）SO战略（创新型发展）
我国已经有了房地产业协会、房地产交易所及信息门户，但是还不健全。我们应该增加房地产交易的信息透明度，逐渐形成一个公开的市场环境，同时辅助以法律、法规的建设；应重视社会公众舆论监督体系建设，以提高会计造假的机会成本；应在网站上设置论坛，收集公众意见；应建立公司内部审计委员会，加强企业内部控制建设，以便对每一份房地产评估报告进行公正。
（二）WO战略（学习型发展）
1.增加投资者的自我保护意识。我国的证券市场曾被称为“政策市”，波动比较剧烈，受伤害的多是广大中小投资者。去年以来一些房地产股股价翻番，很大程度上与我国新颁布的投资性房地产准则中公允价值的应用有关。增加投资者的自我保护意识，可以在一定程度上减少投资者的损失，维持市场的稳定。
2.增加信息披露。采用公允价值计量模式的公司不仅要在年报中披露投资性房地产的相关情况，而且要以单独公告的方式披露比年报更加详细的信息，包括投资性房地产的明细、初始成本等，帮助报表使用者获得充分必要的信息，同时让市场能够对公司披露的信息进行监督。
（三）WT战略（保守型发展）
在投资性房地产准则中，禁止含有较多假设的估值技术的应用，只有在具有一定的可靠性的基础上才可以采用公允价值。因此，房地产评估技术是限制公允价值大范围应用的制约因素，如果不能解决该问题，那么公允价值在投资性房地产行业的应用几乎是纸上谈兵。为此，一要完善公允价值理论体系；二要加强估值技术研究；三要加快社会信息系统建设，着手收集活跃市场的报价、建立计算机模型等手段作为辅助；四是尽快规范资产评估机构的操作环境。为维护房地产估价市场秩序，规范估价机构和执业人员的行为，我们应进一步规范机构资质和估价师注册出身的行政许可行为，加强对估价机构和估价师的监管力度。具体举措有：①对估价机构实行总量控制、末位淘汰。②对估价师实行分级制动态管理。③严格机构审批条件和年检制度。④建立严格查处估价纠纷和质量事故的机构和制度。⑤发挥估价行业学会、协会的作用。[5]
公允价值的确定需要资产评估机构认定,理论上讲资产评估所确定的价值通常能够真实地反映企业资本保全状态。但从我国目前的现状来说，注册资产评估师的行业规范不尽完善，还存在一些与新准则不能完全适应的地方。应该从维护行业发展的角度出发，借鉴国际评估行业的经验，结合我国的实际情况，主动跟进新会计准则，及时出台公允价值有关操作细则，进一步制订和完善资产评估领域的法律法规，增加社会公众和审计界对公允价值评估结果的认可度。同时，我们应该借此契机，迅速改正房地产评估行业的不正之风，切实、有效、迅速地建立一支强大、可靠的房地产评估师队伍。
（四）ST战略（融合型发展）
1.建立符合市场运行规律的房地产市场。
法律一般都具有滞后性，而且我国的准则体系又一直被称之为“救火式”准则体系,所以在短时间内，新的企业会计准则与实务操作之间还有一定的距离。要在最短的时间内，加紧完善与新准则相适应的法律法规,加大会计舞弊的处罚力度,用高标准、严要求保障新准则的顺利实施。
2.提高会计人员的职业素质和职业判断能力，加大教育培训力度，加强道德约束。
表1总结了公允价值在我国投资性房地产计量中应用的合理性建议。
表1公允价值在我国投资性房地产计量中应用的合理性建议
（下转第20页）
公允价值在投资性房地产计量中的应用问题研究
于秀丽
（联合润通水务股份有限公司山东潍坊261061）
【摘要】本文具体而完整地分析了公允价值在投资性房地产计量中应用的必要性及面临的制约因素，结合国内外的研究结果，采用SWOT分析法，对公允价值在投资性房地产计量中的应用提出了合理性建议。
【关键词】公允价值；投资性房地产；计量
优势S劣势W
机会O SO（依靠内部优势去抓住外部机
会）尽快建立健全法律法规，加强
监管；
WO（利用外部机会来改进内部弱点）
①培养投资者的自我保护意识。
②增加披露。
威胁T ST（利用内部优势避免或减轻外
部威胁的打击）
①建立符合市场运行规律的房地
产市场；
②提高会计人员的职业素质和职
业判断能力，加大教育培训力度，
加强道德约束。
WT（克服内部弱点和避免外部威胁）
①完善公允价值理论体系；
②加强估值技术研究；
③规范资产评估机构的操作环境；
④要加快社会信息系统建设，着手收
集活跃市场的报价、建立计算机模型
等手段作为辅助。
○科教前沿○
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SCIENCE &TECHNOLOGY INFORMATION ●（上接第33页）
【参考文献】
［1］路晓燕，“FASB 公允价值计量准则的制定及其框架”，《财会通讯.学术版》，2006年第10期，71～73。
［2］常勋，“公允价值计量研究”，《财会月刊》，2004年第3期。
［3］魏玮，“投资收益和公允价值变动收益-中报业绩异动两大新看点”，中国证
券报，2007年8月20日。
［4］FASB “Statement No.157:Fair Value Measurements ”，https://www.360docs.net/doc/f912334233.html,,2006.09.［5］于扬，“证监会要求上市公司做好新会计准则实施后的首份年报，坚决防止用公允价值操作利润”，证券时报，2007年12月19日．
［责任编辑：张慧］
3.结论与建议
根据对以上调查结果的分析，可以推论出沈阳市初中毕业升学体育考试影响因素主要包括以下六个方面：
3.1沈阳市初中毕业升学体育考试政策因素
2008年3月14日，沈阳市教育局正式发布《2008年沈阳市初中毕业生毕业与升学考试工作方案》，其初中毕业升学体育考试政策变化、改革始终按照国家教育主管部门所提出的要求并贯彻“健康第一”教育指导思想来进行。此政策的出台，很好地促进了学生参与体育锻炼，并在一定程度上确保考试工作平稳、有序，做到了相对的公平、公正、公开，让学生、家长及社会满意。
3.2学生主体认知
关于“中考体育”的意义，作为当事人和直接受益者的学生总体持认可态度。认为有意义的占绝大多数。认为有必要的理由，第一位是对中考有利，第二位是锻炼了身休，第三位是全面发展，与教师和家长相
比，学生对实用价值看得更重一些(如锻炼身体和
考分)。3.3学生家长认知及行为
从对“谁最重视中考体育工作？”问题的调查得知，除了学生对中考体育考试显示最大的重视之外，考生家长对升学体育考试的重视最高。然而，家长获取信息的途径，导致了一部分学生家长对初中升学体育考试的认识存在一定的偏差，因此，产生了学生家长只关心体育考试的成绩，而不关注体育考试的准备过程，只注重结果，而不注重内容。此种认知导致其行为的偏差，主要表现为为了学生升学考试体育成绩的满分或高分而不懈努力，在这种行为的作用下，学校的体育教学、体育考试的实施者、体育考试过程及评分都受到很强的影响。
3.4学校体育教学的开展
作为教育实际工作者和理论工作者，体育教师明白体育锻炼在人的发展中的作用对体育的加强不会有任何疑义，但是他们会提出体育考试制度是否完善，是否公平，学生在体育上的个体差异较大如何处理等问题，并影响正常的体育教学；作为体育教学开展的单位，在体育教学的开展过程中，每个学校所采取的政策不尽相同。如何权衡体育教学与体育考试的问题摆在了学校开展体育教学的面前，学校间对体
育考试政策的实施、体育教学的开展存在着异议，可以看出学校间的异议既有理论上的，也有实践上的，政策上的，影响也比较大。
3.5体育考试实施者行为
由于体育考试的实施者大都是学校体育的管理人员和体育教师，又因为体育考试后学校体育工作受到重视，自己工作得到承认，因此都表示极大的热情和近乎100%的支持。然而，体育考试相关的实施者也受到了来自社会各方面的影响。在这种情况下，这个群体容易产生两种应该注意的情绪:一是急于推进这项工作，如要求增加分数，增加考试内容；二是麻痹大意，放松管理，甚至个别同志经不住诱惑给人走后门，致使在极个别地区出现体育考试的舞弊现象。
3.6社会宣传因素
中学升学体育考试不仅在学校内部进行，它需要社会范围的宣传与认同。在学校、媒体对体育考试工作向家长进行宣传这一问题上，有52％的专家认为学校、媒体对体育考试工作向家长的宣传不够深入、全面。学校应作为中学升学体育考试的主要宣传主体，为学生家长理解、认知、掌握相关的体育考试政策提供良好的渠道；与此同时，社会
媒体应承担起对升学体育考试的正面宣传任务。【参考文献】
［1］毛振明.影响升学考试体育政策实施因素的分析［J ］.中国学校体育.1996(5)：57-58.
［2］林莉.对中考加试体育几个问题的研究［J ］.福建师范大学福清分校学报.2001(2):94-95.
［3］姜伯乐，蔡忠建等.温州市部分学生中考体育态度的调查［J ］.温州师范学院学报(自然科学版).2001(6)：52-53.
［4］沈建敏.浅析浙江省初三学生对中考体育的认识及对策［J ］.台州学院学报.2006(6)：92-93.
［5］杨波，庄丽坤.辽宁省部分城市初中升学体育加试对体育课影响的调查分析［J ］.辽宁体育科技.2004（12）：90-91.
［责任编辑：韩铭］
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（上接第34页）根据混沌时间序列法j 进行实际矿井瓦斯涌出量进行了预测。通过预测结果，容易发现混沌时间序列法对于短期内的矿井瓦斯涌出量进行预测的精度较高，能满足实际工程需要。因此混沌时间序列法是可以应用于矿井瓦斯涌出量的短期预测工作。
表12007年11月1日至20日的预测结果表【参考文献】
［1］张国枢.通风安全学［M ］.徐州：中国矿业大学出版社，2000.
［2］王凯，俞启香等.煤与瓦斯突出的非线性特征及预测模型［M ］.徐州：中国矿业大学出版社，2005.
［3］施式亮，宋译，何利文，朱川曲.矿井掘进工作面瓦斯涌出混沌特性判别研究［J ］.煤炭学报，2006，31（6）：701-705.
［4］吕金虎，陆君安等.混沌时间序列分析及应用［M ］.武汉：武汉大学出版社，
2002.
［5］张步涵，刘小华，万建平等．基于混沌时间序列的负荷预测及其关键问题分析［J ］．电网技术，2004，28(13)：32-35．
［6］梁志珊，王丽敏，付大鹏，等．基于Lyapunov 指数的电力系统短期负荷预测［J ］．中国电机工程学报，1998，18(5)：368-371．
［7］杜杰，陆金桂，曹一家.短期负荷预测最大Lyapunov 指数预报模式预测值的判定［J ］.电网技术，2006，30（20）：20-24.
作者简介：倪小军（1982—），男，安徽省无为人，在读硕士研究生，安徽理工大学能源与安全学院。
［责任编辑：韩铭］
编号
实测值
m 3/min 预测值
m 3/min 误差%编号
实测值
m 3/min 预测值
m 3/min 误差%
1 2.54 2.57 1.1811 3.05 2.6513.1
2 2.68 2.64 1.4912 2.54 2.8612.6
3 2.55 2.59 1.5713 2.68 2.949.7
4 2.5
5 2.560.3914 2.55 2.45 3.925 2.64 2.59 1.8915 2.55 2.8612.2
6 2.84 2.69 5.2816 2.64 2.457.20
7 3.01 2.797.3017 2.84 2.860.70
8 3.01 2.748.9718 3.01 3.268.30
9 2.92 2.83 3.0819 3.01 2.748.7110
3.01
2.86
4.92
20
2.92
3.22
10.3
○科教前沿○●
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