中国商业地产发展现状与趋势分析
２Ｏ罴嚣黧蓦；！：：摹，嘉凿家统计局统计，２００７年全年商业营业用房投资达２７７５．６亿元，增长率为１７．９％，基本维持了２００６年增幅１７．３％的水平，可以认为市场已进入稳定发展时期。办公楼投资额从２０００年的一１２．１％增长速度，到２００３年超过３３％的增长速度，直到２００７年的１１．７％发展速度，可以初步论断办公楼投资市场从２０００年开始的高速发展阶段转变成目前的平稳发展阶段。
商业营业用房和办公楼的主要资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似，主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。融资渠道狭窄、过度依靠银行信贷
３４国土资源２００９年５月号
文◎刘波
是我国目前商业地产融资市场面临的最
大问题，这种问题在短期内很难改变。
从２００７年开始，为了抑制国内流动性过
剩以及固定资产投资增速过快的问题，
同时为了防止局部资产价格泡沫膨胀，
央行开始执行从紧的货币政策，使得以
银行贷款为主要融资方式的商业地产行
业将面临一定的贷款限制，建立多元化
融资方式成为未来相当长一段时间内行
业融资的发展方向。目前房地产信托、
基金等国外运用成熟的融资方式在我国
刚起步，相信也会有较大的发展潜力。
２００８—２００９中国商业地
产发展趋势
从２００７年下半年开始，深圳、北
京、武汉等大城市的商品房价格开始回
调，进入２００８年后，国内房地产市场的
成交量急剧萎缩。由于银行信贷紧缩导
致的房地产企业资金链的紧张，对整个
房地产企业造成了显著的影响，商业地
产作为其中的～部分，会发生怎样的变
化呢？２００８年商业地产发展趋势可以总
结为以下７点。
１．由于金融危机的影响全球商业地
产行业投资下降，我国商业地产发展较
为稳定
２００７年上半年，全球商业房地产交
易量曾达到历史最高水平，但由于全球
性的金融危机以及美国次贷的影响，
２００８年上半年，全球商业房地产交易量
比上年同期下跌４１％，投资额仅有
２３６０亿美元。我国商业地产行业的发展
总体而言是较为稳定的。进入２００８年，
我国商业地产行业在经过前几年的高速
发展后，目前也暴露出不少的问题，值
得我们去研究。其中比较突出的问题有 万方数据
万方数据
６６
２（）（）３年“８?３１”大限
后。全国房地产企业购置土地的面积同比增速就由２∞３年的４（腻左右迅速下降到１ｆ脯以下，２００５年后政府加强了“招拍挂”和土地管理，土地供应持续１７个月同比负增长，土地供应
短缺一览无余。
９９
度、区域商业繁华程度、城市居民生活态度等。在这些因素中，有主次之分、直接和间接之分，每种因素的变化对商业地产需求量的影响程度是不同的。目前影Ⅱ向我国商业地产的最主要的影响因素有两点，分别是收入需求和投资需求。
２．成本方面分析
房地产企业的成本包括土地成本、拆迁补偿费、建安成本、资金成本和房地产开发税费等。近年来，除了建安成本变动不大外，毛地价、拆迁补偿费、资金成本、税费等都不断上升。房地产市场的垄断属性和产品供不应求使房地产企业有能力将抬高的成本顺利转嫁给消费者。商业地产行业的成本方面包括非常广泛，在这里只能列举最为重要的几点进行论述。
第一，土地的限制与供应短缺。土地是房地产开发过程中最重要的生产要素。我国实行最严格的耕地保护制度，耕地净减少和建设用地占用耕地不断下降。政府号召在２０２０年前死守１．２亿公顷耕地红线，但２００６年底全国耕地总量已经减少到１．２１８亿公顷，因此，２０２０年前年耕地减少不过１３．３３万公顷。退耕还林、还牧也要占用一部分耕地，估计２０２０年前占用耕地造成的新增建设用地供应只有７万公顷。我国的城市大多位于平原地区，周边大多是农用耕地，其他类型的土地很难转换为城市建设用地。２００６年，建设用地占用耕地占建设用地
３６国土资源２００９年５月号净增加的７８％，即使考虑到未来会加大
盘活存量土地的力度，占用耕地占建设
用地净增加减少到５０％，２０２０年前建设
用地年平均净增加也不过１３．８万公顷，远
低于２００２—２００６年的水平。
同时土地的出让目前是在政府的监
管之下。更加透明的土地“招拍挂”方
式确实有效地杜绝了“暗箱”操作，同
时把土地腐败中个人、某一团体或开发
商的收入转化成国家的利益。但“招拍
挂”需要通过发布公告、接受申请、竞
价拍卖等诸多程序，比起２０世纪９０年代
出让土地的速度更慢，手续更加复杂。
更何况为了保证国家利益的最大化，政
府还在“招拍挂”前提下加一个“限量
供应”。２００３年“８?３１”大限后，全国
房地产企业购置土地的面积同比增速就
由２００３年的４０％左右迅速下降到１０％以
下，２００５年后政府加强了“招拍挂”和
土地管理，土地供应持续１７个月同比负
增长，土地供应短缺一览无余。
第二，商业地产企业融资成本的上
升。伴随着我国执行从紧的货币政策，
以银行贷款为主要融资方式的商业地产
行业将面临前所未有的资金压力。同时
随着近来连续的加息与提高准备金率，
一年期贷款利率由２００８年年初的
６．１２％上升到７．２９％，商业地产企业的融
资成本越来越高。所以，一方面，国家
收紧房地产信贷：另一方面，房地产开
发的社会化融资难成主流，房地产企业
的融资成本水涨船高。
第三，房地产企业税金水平的上
升。伴随着融资成本的增加，商业地产
开发企业承担的税金也一路走高。房地
产开发企业承担的税金，包括城镇土地
使用税、印花税、营业税和附加、土地
增值税等。国家为了控制房价上涨和投
资过热，曾多次增加房地产开发企业的
税金，特别是在２００７年强调严格按照超
额累进税率征收土地增值税，市政配套
费、勘察设计费等开发税费也不可能减
免，房地产开发企业的税费成本水涨船
高。
商业地产的相关政策回顾
２００１年以后，国务院、建设部、国
家税务局等出台了一系列涉及商业地产
以及房地产的相关政策法规，为了更好
地归纳总结这些政策法规，下面按照政
策类型分别进行简述。
１．房地产行业调控：行业方针和制
度建设政策
我国城镇住房制度改革拉动了内
需，帮助宏观经济走出１９９８年金融危机
后的困境。城镇住房改革承认住宅是商
品，催生了今天的房地产行业。而房地
产业的高速发展，又带来了一系列的问
题，国务院、发改委等相关监管部门为
了更好地促进产业的发展，从２００３年开
始制定和出台了不少行业方针和制度建
设政策。
在一系列政策措施中，不乏对整个
房地产行业影响深远的政策措施。
万方数据
２００６年５月１７日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策：合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长：加强房产开发全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度”共六条意见（即“国六条”），正式拉开了房地产调控序幕。
“国六条”是２００６年中央指导房地产市场的纲领性文件，明确了房地产宏观调控的目标和方向。２００６年，建设部、国土资源部、银监会和国家税务总局等相关主管部门针对房地产市场出台的各项政策措施均以“国六条”为纲，是对“国六条”的具体贯彻落实。
２．商业房地产行业调控：金融政策
‘从２００３年６月开始，中国人民银行就采取一系列措施来抑制房地产市场发展过快的问题。经过２００７年中国人民银行５次上调存贷款利率，１１次上调准备金率，２００８年初我国一年期的存款基准利率由年初的２．５２％上升到３．８７％，一年期贷款利率由年初的６．１２％上升到７．２９％。贷款利率的上调进一步紧缩了银根，虽然由于对市场前景看好，房地产的投资增速没有受到大的影响，但在房地产融
资仍然主要依靠银行贷款的情况下，土
地新政的出台连同银根对地产的紧缩，
抬高了房地产行业的准入门槛，资本在
地产业显现力量，进一步推动了大型企
业在房地产市场中领导地位的建立。
２００７年下半年，中国人民银行分别
在８月２２日、９月１５日和１２月２１日３次上
调存贷款利率，一年期贷款基准利率上
调Ｏ．侣个百分点，一年期存款基准利率上
调０．２７个百分点。可以说，从２００６年开
始我国一系列以利率工具作为控制经济
过热的货币调控政策，起到了一定的作
用。但随着２００８年以来深圳、北京、武
汉等大城市住房价格下调，以及成交量
不断萎缩的局面，中国人民银行也开始
调整其货币政策。在２００８年９月１６日与
１０月９日，中国人民银行两次下调存贷款
基本利率；２００８年１０月２２日，央行和财
政部出台了一系列救市方案，主要内容
包括居民首次购房最低首付比例减至
２０％（原比例为３０％）：个人买卖住房暂免
征收印花税（原比例为０．０５％），免土地增
值税；个人住房公积金贷款各档次利率
下调Ｏ．２７个百分点：首次购买９０平方米
以下住房契税下调１％《原全国税率为
３％，北京为１．５％）。
３．商业房地产行业调控：土地政策
２００２年５月由国土资源部颁布的《招
标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定＞
无疑是改变整个房地产行业的最重要的
一项政策措施，摒弃了之前在房地产行
ＯＯ
２（ｗ）２年５月由国土资源部颁布的
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权
规定》无疑是改变整个房地产行业的
最重要的一项政蓑措施，摒弃了之前
在房地产行业中的土地“暗箱”操
作，使其更加透明化；同时，把土地
腐败中个人、某一团体或开发商的收
入转化成国家的利益，形成了土地的
国家垄断。（≥（二≥
业中的土地“暗箱”操作，使其更加透
明化；同时，把土地腐败中个人、某一
团体或开发商的收入转化成国家的利
益，形成了土地的国家垄断。
２００４年颁布的《关于继续开展经营
性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执
法监察工作的通知》与《要求半年内暂
停将农用地转为建设用地审批》意见限
制了农用土地转非农建设（包括房地产开
发）。比如，规定半年内暂停农用地转非
农、控制建设用地的审批等，这些措施
的直接效果也是减少住房的供给，并使
土地价格上涨；同时，央行进一步控制
对房地产开发的信贷资金，要求商业银
行将开发商项目资本金比例从２０％提高
到３５％以上。
２００７年１０月９日，国土资源部公布了
经过修订的《招标拍卖挂牌出让国有建
设用地使用权规定＞明确规定：“未按
出让合同约定缴清全部土地出让价款
的，不得发放国有建设用地使用权证
书，也不得按出让价款缴纳比例分割发
放国有建设用地使用权证书。”该法规
于２００７年”月１日起正式实施，可以说是
对２００２年出台的《招标拍卖挂牌出让国
有土地使用权规定》的有益补充与完
善。虽然从中长期看，这一规定可能会
影响土地供应量，进而在未来进一步加
剧商品住房的供需矛盾，但是它也会进
一步加快行业整合的速度。今后资金实
力有限的小开发商将越来越难以通过
“招拍挂”的方式获得土地。图
Ｎｏ５，２００９ＬＡＮＤ＆ＲＥｓｏｕＲｃＥｓ
３７ 万方数据
中国商业地产发展现状与趋势分析
作者：刘波
作者单位：
刊名：
国土资源
英文刊名：LAND & RESOURCES
年，卷(期)：2009(5)
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