某项目物业管理实施方案
“@@?###”住宅小区
物业管理（服务）
实施方案
@@物业服务有限公司
“@@?###”小区
物业管理（服务）实施方案
目录
目录................................................................1页“@@?###”接管理后的计划.........................................2页
公司发展目标........................................................4页
第一章管理服务理念及管理思路..................................5页
第二章资源配置情况............................................... 4页
第三章物业管理经费收支预算...................................... 7页
第四章各项专业管理工作方案及服务标准 ........................... 8页
第五章物业管理工作岗位职责 ..................................... 11页
第六章配合销售的措施 .................................... 11页
第七章物业管理规章制度和档案的建立和管理 ...................... 12页
“@@?###”接管计划
为保证“@@?###”接管工作能顺利开展，特制定如下各阶段工作计划表。阶段序号工作项目时间具体措施
前期介入阶段1
勘察“@@?###”的物业环境，
提供相关建议
工程期间
全面了解小区整体布局及房屋、配套
设施、文化场所、机电设备情况
2 建立“@@?###”管理机构
进驻前一个
月内
内部调配人员一周内到位；外聘人员
一个月内到位；所有人员均培训上岗3 人员培训
物业公司成
立后
按培训计划执行
4 现场派驻人员提升销售形象销售期间
派出保安、保洁、客服主管、物管员
等人员，树立物业管理形象，协助售
楼工作。
5
参加智能化系统、机电系统的
安装调试、运行培训
开发商安排派电工，进驻现场。
6
参与小区房屋的竣工验收接
管验收与移交
开发商安排
做好记录；督促施工单位修整；复验；
办理书面移交手续。
入
伙入住阶1 物业公司运作的准备工作
与接管验收
同时进行
物资装备的配置；入住资料的印刷；
人员配备等。
2
熟悉业主（住户）情况，准备
业主入伙工作
业主入伙前资料准备；业主（住户）入伙安排
阶段序号工作项目时间具体措施
段
3 办理入伙入住手续正式接管后按公司现有文件资料办理
日常管理阶段1 房屋的使用、维修、养护
管
理
期
内
按公司文件资料运行2
公用设施、设备及场所的使
用、维修、养护和管理
3 清洁卫生
4 公共生活秩序
5
便民服务网点及其它公共场
所的管理及维修养护
6 区内车辆行驶及停泊
7 社区文化活动
8 住宅区档案资料管理
9 其它事项
公司发展目标
我们秉承“诚信、务实、高效、精细、创新”的理念，坚持以人为本、持续创新、追求卓越，不断提升员工价值、股东价值和社会价值。公司以质量求生存、以技术为依托、以服务求发展、以信誉为保证，实现传统家居理念与现代生活方式的高度共融，共创固原地区物业高端品牌！
我们大胆设想，运用文化居住区感召力渗入日常的管理和服务之中，强调由简单的物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标。我们拟在“@@?###”的物业管理中建立以流程运作为基石的需求管理模式，以实现我们所提供之物业管理服务能够
持续超越业主的实际需求。
文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。
我们将在管理服务中着力于以下三个方面：倡导“以真心、诚心去赢得业主的安心、舒心和放心”的服务宗旨、推广“平等互动”的服务文化、营建“事业至真、生活至爱”的社区文化、塑造“朴实无华、追求时尚”的审美文化。
第一章管理服务理念及管理思路
一、倡导“以真心、诚心去赢得业主的安心、舒心和放心”的服务理念：
我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,经过大量的培训,以达到省时、高效的服务准则.我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务情况，以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。
二、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化。
我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划社区活动，努力把“@@?###”小区创建为精神文明建设的窗口。
三、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念
在新的人居环境里，业主开始更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一些结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的环境卫生及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文化新社区”。科学技
术的发展带来了建筑设计理念的日新月异,业主对服务的需求也不断提升。作为二十一世纪的“@@?###”小区物业管理模式，必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制。在管理机制上，建立按劳分配和按资分配相结合的分配机制，建立多种体系有机结合的激励机制，建立竞争上岗、双向选择的用人机制。
第二章资源配置情况
提要:
1、物资装备坚持经济、实用、节俭的原则进行测算和配置；
2、“@@?###”前期开办费人民币总计：万元。
为确保对“@@?###”实施物业管理的高起点和高水平,我们按照科学性和实用性的原则进行论证,并结合实地调研,制订出详细的物资装备计划(详见附表)。
一、管理用房的配置面积和要求
1．管理用房
经初步测算管理用房为195M2，对管理用房拟安排如下:
序号部门面积(M2)序号部门面积(M2) 1经理办公室20 2各部门主要负责人20 3管理人员204综合事务（含财务）30 5会议室406仓库20
7档案资料室308 前台接待15 备注管理用房拟安排195平方米
二、前期开办物资装备计划:
附表1：“@@?###”物业管理公司前期开办行政办公用品
名称数量单价（均价）合计备注办公桌椅6套500.00 3000.00
会议桌椅1套2500.00 2500.00
电脑3台4000.00 120000.00
打印机1台3500.00 3500.00
复印机1台12000.00 12000.00
传真机1台3000.00 3000.00
保险柜1台1000.00 1000.00
电话5部300.00 900.00
档案、资料柜2套1500.00 3000.00 整体制作员工服装30套400.00 12000.00
VI-各类标识牌1批4000.00 4000.00
各类办公文具1批1000.00 1000.00
饮水机1台800.00 800.00
棉大衣22件150.00 4950.00
入住、办公管理资料1批5000.00 5000.00 印刷
雨衣5件100.00 500.00
强光手电筒6把120.00 300.00
茶几2套300.00 600.00
电烧水器3台1500.00 4500.00
小计61500.00
附表2：“@@?###”物业管理公司前期开办维修工具及清洁工具名称数量单价合计备注75型室内疏通机1台2000.00 2000.00
梯子1把1000.00 1000.00
万用表2台200.00 400.00
清洁胶管400米 2.00 800.00
电工工具3套500.00 1500.00
常用材料备件1批5000.00 5000.00
三轮垃圾清运车3台1300.003900.00
推车、抹布、拖把、清洁工具10套300.00 3000.00
笤帚等小计25900.00
附表3：“@@?###”物业公司治安、交通、消防装备
名称数量单价合计备注
无线对讲系统6台1500.00 9000.00
消防工具1套300.00 300.00
警棍6棍100.00 500.00
物品搬运便民服务推车4辆500.00 1000.00
不可预见装备费3000.00 3000.00
小计15800.00
总计99300.00
前期开办费为物业管理首期一次性支付经营管理费用，由开发商支付。此费用以固原当地购买价格为准，实报实销。前期开办费产生差额以多退少补由开发商监督执行。
第三章经费收支预算
提要：
在物业管理经费收支上，我们将“取之于业主，用之于业主”作为物业管理收支的基本原则。收入方面，一部分为固原市房产局、物价局等政府部门的定价标准执行，另一部分为市场调节价格。政府部门没有规定服务项目的收费标准，坚持平均于市场价格执行。支出方面，以服从业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采
取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。
一、物业管理资金的筹措与使用
管理资金是物业管理正常有效运作的基础和必要条件，为此，我们把物业管理经费收支的管理作为物业公司工作的又一重要内容，确保“@@?###”居住区物业管理的经费收支实现良性循环。
二、物业管理经费测算
1、物业管理费用支出测算（见附表）
2、物业管理费用收入测算（暂略）
第四章各项专业管理工作方案及服务标准
一、各项指标的承诺及采取的相应措施
为把“@@?###”建设成物业管理典范小区，参照《全国城市物业管理优秀示范小区考核标准》，结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：
序
号指标名称
国家
标准
管理
指标
指标计算依据采取的措施
1 房屋及配
套设施完
好率
98% 98%
（完好房建筑面积+基本完好房建
筑面积）÷总的房屋建筑面积×100%
采取小围合管理与管理中心控
制相结合的工作方法，分区负
责，责任到人。建立完善的巡查
制度，严格审批装修管理，健全
档案记录。
2 房屋零修、
急修及时
率
98% 99%
∑及时完成零修、急修的次数
∑报修的零修、急修次数
×100%
建立严格的修缮制度，要求维修
人员接到急修请求后携带工具
十分钟之内赶到现场，零修工程
及时完成，急修工程不过夜。并
建立回访制度和回访记录。以优
质服务为本。
序号指标名称
国家
标准
管理
指标
指标计算依据采取的措施
3 维修工程
质量合格
率
100% 100%
∑（报告期评定为合格的单位工程
建筑面积）÷∑（报告期验收鉴定
的单位工程建筑面积）×100%
分项监督，工程维护处严格把
关，按照工序一步到位，杜绝返
工，并及时回访，确保功效。
4 维修工程
质量回访率100% 100%
∑维修住户满意人数
∑维修住户人数×100%
建立维修回访制度，及时征求住
户意见，保证反馈渠道畅通，以
确保维修服务质量。
5 清洁保洁
率
99% 99%
∑已保洁的面积
∑区内保洁总面积×100%
区内保洁落实到人，每天进行8
小时保洁工作，巡查记录完善，
监督检查得力，严格考核制度，
确保小区垃圾日产日清，设施完
好，无环境污染现象。
6 道路完好
率
95% 96% ∑完好道路面积
∑区内道路总面积
落实责任人，坚持对道路、路灯
及停车场等公用设施进行日常
巡视、检修和定期维护保养，由
工程部监督执行，各物业助理配
合检查落实。并建立健全档案记
录，确保公共设施完好并正常使
用。
7 停车场、单
车棚完好
率
95% 96%
∑完好停车场、单车棚面积
∑区内所有停车场、单车棚面积
╳100%
8 路灯完好
率
95% 96%
∑完好路灯盏数
∑区内路灯总盏数×100%
9 小区内治
安案件发
生率
1‰1‰
∑治安（刑事）案件发生次数
∑区内住户总人数×100%
实行24小时保安巡查，由中控
调度中心24小时值班，接受报
警及实施调度，根据实际情况，
确立入住期“人防为主、技防为
辅”，日常期“技防为主，人防
为辅、全面防范”的治安思路。
明确保安职责，层层防卫，以确
居民人身财产安全。
自行车、摩
托车、汽车
被盗率
1‰1‰
∑车辆总被盗数╳100%
∑小区登记车辆总数
10 火灾发生
率
1‰0 ∑火灾受灾人数×100%
∑区内住户总人数
全员义务消防员制，定期培训和
演习，加大宣传和检查力度，由
保安进行日常巡视，发现隐患及
时处理，确保小区安全。
11 违章发生
率
1‰
0.5‰
∑违章发生次数×100%
∑区内住户总人数
建立交叉巡视制度，跟踪管理，
及时发现及时处理，加强宣传工
作，杜绝违章发生并建立相应的
回访记录。
12 业主有效
投诉率
业主投诉
处理率
投诉回访
率
2‰
95%
95%
2‰
100%
100%
∑有效投诉次数×100%
∑区内住户总人数
∑完成处理投诉次数×100%
∑有效投诉次数
∑已回访投诉住户数×100%
∑投诉住户总数
按照政策规定做好做细各项工
作，采取措施，加强与住户的沟
通，定期走访住户，征求管理意
见，强化服务意识，提高员工素
质，及时为住户排忧解难。投诉
处理有结果，有记录和回访。
序号指标名称
国家
标准
管理
指标
指标计算依据采取的措施
13 居民对物
业管理的
满意率
95%
95% ∑调查住户满意人数×100%
∑调查住户人数
采用现代化的科学管理手段，开
展温馨服务，亲情服务、助残服
务，个性社区服务，在日常工作
中注意收集业主的广泛意见，加
强住管双方的沟通交流，以确保
业主对物业管理工作的满意。
14 绿化完好
率
95% 95% ∑完好绿化履盖面积×100%
∑区内绿化总面积
后期建立专业绿化养护队伍，责
任到人，片区负责与巡视制度相
结合，发现问题及时修补，确保
小区公共绿化无破坏、无践踏、
无黄土裸露。
15 机电设备
完好率
95% 100%
∑运行完好台日数×100%
∑计划运行台日数
完善机电设备的运作制度和维
护保养制度，配备专业工程技术
人员，所有维修人员全部持证上
岗，实行24 小时专人值班，出
现故障及时排除。
16 应急预案
处理
接到
信息
后90
秒
模拟测试、实战结合
应急反应分队由巡逻人员组成,
受中央调度中心统一调度,熟悉
小区内任一治安角落,在接到信
息后,由最临近事件发生位置的
岗位人员分队及时到达现场处
理.
注：具体工作全部遵守标准作业规程要求。小区服务等级标准见附表。
二、公共设施设备管理（具体内容略）
三、安全管理（具体内容略）
四、装修管理（具体内容略）
五、消防管理（具体内容略）
六、车辆管理（具体内容略）
第五章物业管理工作岗位职责
全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系。实行标准作业程序、工作指导书与现场管理相结合的管理方式。按国家评优标准制定各岗位工作说明书（具体待介入期时制定）
第六章配合销售的措施
物业公司在介入“@@?###”的物业管理工作后，将在销售期从销售角度出发提供尽可能多的协助与配合。“@@?###”开发公司销售部已有非常成功的一期销售状况，在配合销售方面要逐步形成了一整套完善的运作体系和运作模式，有信心力促“@@?###”再创楼盘销售奇迹。
一、前期介入管理
“@@?###”开盘期物业管理工作资将投入运行，将派出保安、保洁、物管员提前进驻小区，经理及助理定期进行日常管理及检查（具体进驻时间与开发公司确定）。
1、保安、保洁、物管员由物业公司招聘、培训出经验丰富的人员组成，派驻人员的工作能力、形象、敬业程度均须得到开发公司认可，同时开发公司有对表现不合格人员的调整建议权。
2、保安人员负责小区大门等岗位的保安工作，同时负责客户看楼的相关接待、指引、泊车等工作；保洁人员负责售小区的清洁工作。
3、经理及助理负责物业管理相关事务的日常管理及协调工作。
4、物业公司会定期从操作、实务、礼仪、服务规范等方面对上述人员进行培训。
二、签定物业管理委托合同
规范的合同是提供优秀物业管理的根本前提。如有公司管理，建议在派出前期管理人员进驻现场前，开发公司应在固原市物业管理条例的指导下，就“@@?###”的物业管理与物业限公司签定正式的前期物业服务合同，将物业管理服务的内容和深度、标准、双方的权利和义务以及管理用房的划拨、前期开办等重大问题用合同的形式明确下来。而在销售前期管理上,建议亦签定委托管理协议,明确管理范围、费用、内容、期限等事宜，为后期销售的正常运作提供良好的保障。
三、提供物业管理培训
为销售人员提供必要的物业管理培训，以减少因此而产生的销售纠纷，并就销售员反馈的物业管理方面的意见和建议提出具体的解决方案，增强业主信心；
四、协助制作整个小区的标识系统、导向系统，树立小区尊贵形象。
五、根据开发有限公司实际情况及要求，在销售上提供其他方面的配合。
第七章物业管理规章制度和档案的建立和管理管理规章制度
科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的。在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。
1、公众制度
（1）《业主手册》
（2）《业主公约》
（3）《精神文明公约》
（4）《楼宇使用维护管理规定》
（5）《二次装修管理规定》
（6）《二次装修管理协议》
（7）《装修人员管理规定》
（8）《出入物品管理规定》
（9）《安全管理规定》
（10）《消防管理规定》
（11）《清洁卫生管理规定》
（12）《园林绿化管理规定》
2、运作管理制度
（1）《员工手册》
（2）《管理人员文明服务准则》
（3）《员工办公制度》
（4）《各部门月工作计划及总结制度》
（5）《物业管理工作廉洁制度》
（6）《员工培训制度》
（7）《内部财务管理制度》
（8）《档案资料管理制度》
（9）《值班管理制度》
（10）《公共用品申请、购买、领用制度》（11）《管理质量评优制度》
（12）《接待投诉处理及回访制度》（13）《维修回访制度》
（14）《机电设备管理手册》
（15）《机电设备的编号方法》
（16）《机电设备的统计制度》
（17）《配电房管理制度》
（18）《物业防火安全检查制度》
（19）《小区应急灭火抢救方案》
（20）《物业管理运作流程》
（21）《业主投诉处理程序》
（22）《业主入住工作程序》
（23）《业主入住装修管理工作程序》（24）《物业管理档案建立工作程序》（25）《物业管理档案监督工作程序》（26）《物业资料控制工作程序》
（27）《公共设施维修、养护工作程序》（28）《机电设备维修工作程序》
（29）《安全管理工作程序》
（30）《消防应急处理工作程序》
（31）《园林绿化管理工作程序》
（32）《清洁管理工作程序》（33）《社区文化开展工作程序》
第八章
物业管理项目实施方案实施计划书
项目实施方案 (一) 人员管理 1、组建一支专业化的服务队伍 在服务过程中，我们将以高标准、严要求，组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化服务队伍。通过严谨的管理，以及有效的培训、考核，确保个人素质得到保持和提高，以形成整个服务队伍的高素质。约束员工不拿、不贪、不占电视台的一针一线，不利用工作之便使用业主的健康活动场所，遵守贵单位物业的纪律。 （1）招聘人员的流程： 确定人员需求——制定招聘计划阶段——人员甄选阶段——招聘评估阶段针对这样的基本流程，我们可以确定最基本的工作流程： 一、用人部门提出申请：部门经理向人事部门提出所需人数、岗位、要求、并解释理由; 二、人力资源部门复核，由最高管理层确定招聘计划 三、人事部根据部门递交的需求人员申请单，确定招聘的职位名称和所需的名额; 四、对应聘人员的基本要求即资格及条件限制，比如该职位所限制的学历、要求的年龄、所需能力和经验等; 五、所有招聘的职位的基本工资和预算工资的核定; 六、制定及发布资料，准备通知单或公司宣传资料，申请办理日期; 七、联系人才市场或贴招聘通知;安排面试时间及场地和面试方式。 八、最终确定人员，办理试用期入职手续，合格录用转正及手续。 九、签订合同并存档。 而这样基本的工作流程，显然是不够的，因为用人部门对招聘工作是没有概念的，还需要我们去细化每一个招聘流程的具体标准，以本人服务的企业为例，每个阶段可以细化为：
（2）总体原则： 招聘员工本着以用人所长、容人所短、追求业绩、鼓励进步为宗旨;以面向社会，公开招聘、全面考核、择优录用为原则，从学识、品德、能力、经验、体格、符合岗位要求等方面进行全面审核。 1、提交需求 各部门根据用人需求情况，由部门经理填写《招聘申请表》，报主管经理、总经理批准后，交人力资源部。由人力资源部统一组织招聘。 2、材料准备 人力资源部根据招聘需求，准备以下材料： (1)招聘广告。招聘广告包括本企业的基本情况、招聘岗位、应聘人员的基本条件、报名方式、报名时间、地点、报名需带的证件、材料以及其他注意事项。 (2)公司宣传资料。发给通过初试的人员。 3、选择招聘渠道 渠道主要有三种：参加人才交流会、人才交流中心介绍、刊登报纸广告。 4、填写登记表 应聘人员带本人简历及各种证件复印件来公司填写《应聘人员登记表》。《应聘人员登记表》和应聘人员资料由人力资源部保管。 5、初步筛选 人力资源部对应聘人员资料进行整理、分类，定期交给各主管经理。主管经理根据资料对应聘人员进行初步筛选，确定面试人选，填写《面试通知》。主管经理将应聘人员资料及《面试通知》送交人力资源部，人力资源部通知面试人员。 6、初试 初试一般由主管经理主持，主管经理也可委托他人主持。人力资源部负责面试场所的布置，在面试前将面试人员资料送交主持人;面试时，人力资源部负责应聘人员的引导工作。主持人在面试前要填写《面试人员测评表》，特别注意填写"测评容"的具体项目。主持人应将通过面试人员介绍至人力资源部，由人力资源部人员讲解待遇问题、赠送公司宣传资料。面试结束后，主持人将《面试人员测评表》及应聘人员资料交至人力资源部。通过初试并不代表一定被公司录用。 7、复试
物业服务精细化管理实施方案
物业服务精细化管理实施方案 物业服务精细化管理实施方案 根据集团“学习实践科学发展观，推行精细化管理”的企业文化活动主题，为切实开展精细化管理，特制定本实施方案，请公司各部门各管理处认真组织落实。 1.0 目的 响应集团公司的统一安排，以“关注细节、精益求精”的现代企业经营理念开展各项日常工作，体现“细化、量化、标准化、协同化、严格化、实证化、精益化”的管理特点，从而提升企业整体服务水平，打造高素质管理团队。 2.0 适用范围 本实施方案适用于物业公司内部贯彻实施精细化管理活动，提升整体服务质量。 3.0 职责 3.1 公司管理者代表负责精细化管理活动的总体督导。 3.2 品管部负责精细化管理的具体实施和检查，其它职能部门负责精细化管理期间其它相关工作的安排布置。 3.3 管理处负责对精细化管理各项工作任务的具体执行。 4.0基本要求 精细化管理要紧密结合物业公司实际，达到以下基本要求： 4.1 公司各部门管理员工要深刻领会实施精细化管理的重要性和必要性，结合实际工作，发现本部门、管理处不适应、不符合精细化管理要求的工作规定；精细化管理的内容包括安全、保洁、维修、绿化、客户服务等方面的服务理念、服务细节(把小事做细，把细事做透)、服务流程、工作标准等, 要重视员工的建议,制定在本部门推行精细化管理的具体实施措施，改进管理服务工作。 4.2 各岗位主管根据公司和本部门、管理处的实施措施合理有序的安排基层员工开展岗位岗位工作，培训，对基层员工岗位技能予以考核。 5.0 实施措施 5.1 活动实施期：年5—12月。 5.2 精细化管理首先要抓好学习培训和调研交流。 5.2.1 年6月中旬前公司安排一次主任助理级别以上人员参加的精细化管理纲要的专题培训，由品管部组织。 5.2.2 各管理处从6月份开始每月自行组织一次有骨干员工参加的内部培训，培训内容应包括： 1.清晰认知精细化管理理念，明确岗位职责和技能； 2.清晰认知精细化管理的推行重点； 3.明确公司实施精细化管理的核心规划，传达灌输精细化管理的理念、工作重点和实施安排； 4.树立正确、积极的工作观； 5.树立阳光、积极的职业心态； 6.变员工被动为主动； 7.变员工抱怨为自我改善。 培训要达到下列效果： 1.改善并消除影响效率的瓶颈工序； 2. 提高个体工作效率； 3. 提升班组长现场作业改善能力和作业现场的管理技能；
花园小区物业管理实施方案
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
物业管理服务策划书
天鹅湾小区物业管理服务策划书 一、企业理念 二、服务内容及模式： 三、目标管理： 1、管理目标： 2、财务目标： 四、团队管理 3、组织架构 4、人员培训 5、激励机制 五、社区文化建设 六、质量保障 七、创优达标管理 住宅小区需要物业管理尤其是对高品质的、大型的住宅区的管理更需要具有专业化、企业化、社会化、经营化的物业管理团队。姚城“天鹅湾”城市花园是高层结合多结构住宅小区，对于保安消防管理，客户服务等工作有较高的要求。万和物业将发挥自身具备的人才优势和高档住宅物业方面的成功管理经验，结合姚城实情，建立一套符合姚城“天鹅湾”城市花园物业管理模式的总体管理概念。 万和物业坚持“以人为本”的管理思想“业主利益至上，安全消防第一”；“创一流的管理、创一流的服务、创一流的环境”的管理理念将以卓越高效的物业管
理为客户服务，创造一个“亲人、亲家、亲合、亲才”的四亲空间，为姚城人民营造“高雅、和谐、亲近、美好”的居住环境，以达到物业的保值、增值，实现社会效益，经济效益的同步增长。 一、企业理念 1. 企业宗旨： 依法管理，业主至上，五心营造温馨家园 2. 企业精神： 敬业修德高效创优诚信进取 3. 工作态度： 主动热情周到细致 4. 服务准则： 用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 5. 企业管理理念： 5.1什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易？大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。 5.2 领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。 5.3 兼听则明，偏信则暗。 5.4 上级不引导，下级无目标。 5.5 要求下级做到的，自己要先做到。 5.6 谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。 5.7 奖励20%的优秀者，鼓励70%的普通者，淘汰10%的落后者。 6. 员工修养理念：
物业管理实施方案
一、物业概况： 1、大厦一座，位于市中心，总建筑面积16471平方米，共有楼层16层，大厦内设消监控设施，配有3台电梯。物业类型：商业、办公综合物业。周边交通便利，地理条件优越。 2、代管一家加工厂物业，距离大厦2公里，占地面积20000平方米，总建筑面积5000平方米，物业类型：工厂。 二、管理目标 物管公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对不同业态的物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与客户及使用人层次及办公需求相符的管理模式，使广大客户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保客 户及使用人综合满意率达到93%—95%以上。 三、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业 管理过程中将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管 理理念，从客户及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和客户使 用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大客户及使用人的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取客户及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：
XX物业管理实施方案
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
物业实施方案
37团恒成物业公司管理方案 一、常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 （1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 （2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 （3）空调安装统一。 2、公共设备管理，保证设备与机房环境整洁，设 备良好，定期保养无事故隐患。 （1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。 （2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 （3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通； 保证无火灾安全隐患。 （4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水
质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。 3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。 4、保安及车辆管理。 （1）专业保安队伍，24小时值班，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。 （2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （3）车辆出入管理严格，有登记。 （4）停车场停放整齐，场地整洁。 （5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （6）联系群众，搞好群防群治。 （7）在公安派出所指导下搞好治安管理。 5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、
定任务、定质量。 （1）环卫设施完备。 （2）实行标准化清扫保洁。 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 （5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 6、绿化管理 （1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 （2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。 （3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 （4）绿化完好率达到95%以上。 7、房屋租售管理。 （1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。 （2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。 8、社区文化 （1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。 （2）制有居民精神文明建设公约。 （3）配合团、派出所开展各项工作。
物业管理策划方案
毕业设计 设计题目我国房地产融资现状调查指导教师赵巧英 姓名杜川 班级房地产07（2）班 所在系（部）经营管理系 2010年6月5日
浙江金融职业学院 毕业设计开题报告 姓名杜川班级房地产07（2）班系部经营管理系毕业设计题目物业管理策划方案 一、选题理由： 物业管理在我国深圳开始发展到现在只有20年左右的时间,随着房地产业的迅速发展和人民生活水平的不断提高，人民对物业管理的要求越来越高，一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行为，维护业主利益,解决纠纷，推动物业管理的健康发展。国务院于2003年6月颁布了《物业管理条例》，作为我国目前物业管理领域内立法层次最高的法规，标志着我国的物业管理行业进入了依法管理的轨道。 二、拟实现的目标： 通过对项目的宏观环境、房地产供需市场、项目SWOT分析来研究拟定的方案是否可行，并通过市场调查，数据分析来确定该项目具体的规模，适合的消费对象，以及环境，配套设施的建设。
三、综述﹛与本设计相关的已有研究设计成果的综述﹜： 有关房地产开发可行性研究文献中，谭术魁（2005）在《房地产开发与经营》一文中从环境分析、开发用地的获取、可行性研究、开发项目的准备与实施、房地产营销管理及项目等方面，论述了房地产开发与经营的相关理论。赵延军（2000）在《房地产策划与开发》一文中对近年来国家对房地产业的最新政策法规和房地产市场的最新发展的叙述，[美]尼尔·卡恩（Neil Carn）（2005）在《房地产市场分析方法与应用》一文中对房地产市场分析与其他形式的房地产分析进行了区分，通过对住宅及写字楼的等市场的分析，运用了城市经济学、市场营销、金融和其他学科的理论，方法和模型，根据市场分析收集的数据，进行了分析，提供了相当多的案例，给我们借鉴。 四、设计主体框架与进度安排： 主体框架 一、项目基本情况 （一）项目位置 （二）项目经济技术指标 二、宏观环境分析 （一）区域经济环境 （二）环境分析 三、房地产市场状况 （一）房地产开发状况 （二）房地产需求状况 （三）房价走势 四、消费者情况分析 （一）本次调研分析过程 （二）调研结论 五、项目分析 （一）竞争性楼盘分析
物业服务总体实施及管理方案
物业服务总体实施及管理方案 第一节房屋日常管理与维修养护方案 一、房屋建筑养护目标 我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 二、房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准
三、房屋本体维护管理计划和实施 1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案
2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案 四、房屋本体管理与维修措施大纲 为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。 五、房屋建筑日常定期维护的实施细则
根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护 由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。 2.砌体结构的修缮与养护 2.1砌体结构的修缮 主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。 2.2砌体结构的加固 砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。 2.3砌体结构的养护 为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。 3.钢筋混凝土结构的修缮与养护 管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。
物业管理实施方案
物业管理实施方案
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司
一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。
5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责 1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效
物业管理项目策划书
物业管理项目策划书 1项目名称：原盛国际广场 2项目概况 2.1土地位置 郑州郑东新区起步区内 2.2土地面积 规划总建设用地面积79236.3平方米，合118.8亩 2.3土地性质 商业服务用地。 2.4周边概况 位于金水路与东风东路交汇处东南角。西邻郑东新区政务区，东依新107国道，南侧紧邻七里河 商住物流区、CBD中央商务区、龙湖南区高档住宅分布周围 3主要经济技术指标 3.1建筑容积率：4% 3.2绿化率：35% 3.3室外场地标高控制要求：与相邻市政交通设施相协调。 3.4规划建筑面积：约376201平方米。 4项目定位： “原盛国际广场”是一个集商业、办公、酒店的大型多功能CBD
我们的管理优势 1、服务经验和资源共享优势 我司在3年前已进驻郑州地区，开设了郑州分公司，已有3年以上在郑州的郑东地区管理OFFICE的亲身历练。通过3年多的实际管理，使我司不仅对郑州地区的地理环境，人文环境有所了解，对郑州地区的发展趋势、消费能力、消费习惯、地方特色有了一定的熟悉；对当地的物业管理手段、方法和定位也有深刻了解，在此基础上，我司在郑东新区的世纪峰会、峰会天下物业管理服务中也积累了丰富的经验，为我司此次管理原盛国际广场打下了坚实的基础。 2、先进的酒店式管理理 我司与豪生酒店管理集团（中国）的长期友好联盟关系，使我们管理理念和方式具有了不可替代的优势，即有效地借鉴世界知名品牌企业的管理模式、管理制度、服务用语等，并将这些管理理念根植于我们的物业管理中。从而也保证了我们能够紧跟时代步伐、适应市场竞争、及时地调整管理方式和组织架构。此次对原盛国际广场一类大型CBD的管理，我司将豪生品牌的精细流程和酒店式管理运用于原盛国际广场，充分符合其时尚CBD的整体规划。 3、圣维仕的自身品牌优势 我们的品牌 上海圣维仕物业管理有限公司是上海最早从事中高档楼宇管理的专业 公司之一，专营高档公寓、酒店式公寓、甲级OFFICE、别墅、学院、商业不动产的物业管理、营销策划和管理顾问服务等，也是全球酒店管理集团旗舰——美国豪生国际酒店集团(Howard Johnson International China )的关联企业。
创省示范物业管理项目规划和实施方案
花园小区物业 创建江苏省省级示范物业管理项目 规 划 和 实 施 方 案 物业管理有限公司 二〇一七年七月十四日
花园小区物业 创省级示范物业管理项目工作实施与工作进度 为了实现江苏省省级示范物业管理项目验收达标合格，结合花园小区实际，现就争创江苏省省级示范物业管理项目制定如下实施方案。 以“人本、乐业、诚信、求实”的企业精神，“优质服务,诚信立业”的服务理念为指导，以创造一流工作业绩为目标，以改进服务质量，提高服务水平为中心，对照《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准》，加大工作力度，采取有效措施，切实完成创优工作任务，争取顺利通过江苏省省级示范物业管理项目达标验收。 一、成立创优工作领导小组 组长： 副组长： 成员： 二、创优工作职责分工 1、总指挥： 2、副总指挥： 3、资料收集档案管理负责人 4、现场管理负责人： 5、工程管理负责人： 6、保洁、绿化负责人： 7、安全、消防负责人： 三、具体措施 1、组织广大员工认真学习《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准》细则要求，对照评分细则逐项逐条的落实。 2、紧紧结合本小区实际，健全、完善各项制度，实行定岗定责，落实到人。 3、狠抓基础性工作，搞好公共设施日常维护、整改，确保供水、供电、环境卫生，绿化养护，排污等正常运行。 4、加强秩序维护，充分发挥秩序维护人员的作用，实行24小时值班巡逻，对小区重点部位实行重点巡防，充分发挥自动化监控设施的作用，实行全天候、全方位监控。 5、学习消防知识，熟练掌握消防器材的运用，搞好消防管理，实行“零”火灾事故的目标，确保广大业主人身、财产安全。 6、有计划、有步骤地开展精神文明建设活动，并采用积极有效的措施，组织和引导广大业主参与到这项活动中来，丰富业主们的精神文化生活，融洽业主之间的关系，增进物业公司与业主之间的沟通和理解，构建和谐文明小区。 7、建立信息反馈体系（回访体系），通过开展走访服务，预约服务，信息服务等便民服务活动，取得良好的社会效益。 8、挖掘物业公司的人才优势，利用有效资源大力开展多种经营，实行多元化发展，增加收入，厉行
办公楼物业管理服务实施方案.docx
一、物业概况 办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不 齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。 单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务 水平势在必行。 二、管理目标 以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理， 勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。 在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、 有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求 相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高 品质的管理所带来的超值享受。 三、客户分析 办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户 以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对 物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般 客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就 给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理 服务，是该项目的基本要求。 四、项目定位 办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的科研办公形象。
高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。 五、管理原则 为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： ( 一) 业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。 管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 ( 二) 专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 ( 三) 物业管理为主、多种经营的原则 在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。 六、服务项目 根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动
物业管理实施方案
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特
点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责
1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。 2、业务流程： 根据公司机构设置，通过资源整合，流程设计，任务分解，过程控制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责： 主任：根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定，前面主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 （二）专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区
【策划方案】某住宅小区物业管理策划方案(doc 101页)
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荆州香格丽舍住宅小区前期物业管理方案书 致送函 尊敬的荆州市金宾士房地产开发有限公司领导： 您们好！ 诚挚感谢您们，给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。 我公司是一家新兴的物业管理服务企业，是荆州市物业管理协会会员单位，目前接管项目为观邸城市别墅住宅小区，另有一个待接管项目为天缘居城市花园住宅小区。我们深信，在金宾士地产公司领导支持和关心下，通过我们的努力，“利嘉物业”和“香格·丽舍”结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保香格·丽舍安全、便利、优雅、舒适的居住环境，确保香格·丽舍业主们购置物业保值、增值。 在此，我们郑重承诺：秉承利嘉物业“服务创造价值·品质成就未来”的企业理念，推行“客户满意是我们永恒的追求”的全员服务宗旨，倡导“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”，最终形成以“高档物业特征、优质服务标志、合理收费取向”为核心的利嘉物业管理品牌风格。 我们根据与金宾士地产公司领导就香格·丽舍物业管理的相关接洽中贵公司要求及所得资料，精心制作了此份物业管理方案书，希望能凭我们在高端物业项目的物管心得和经验，结合政策法规和客户实际需要，向金宾士地产提供促进销售、节约投资、方便物业管理的专业化物业管理服务建议。 恭请各位领导在百忙之中细阅赐教。 顺颂祺祥！ 荆州市利嘉物业管理有限公司
二零零六年八月八日 郑重申明 本方案书内容为我公司商业机密，仅对有合作意向的荆州市金宾士房地产开发有限公司公开。本公司要求金宾士地产公司收到本方案书时做出以下承诺： ?本方案书仅供金宾士地产公司高层人士在决策项目前期物业管理合作单 位时使用。 ?妥善保管本方案书，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第 三方公开本方案书内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 ?若本方案书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ 荆州市利嘉物业管理有限公司 二零零六年八月八日
物业管理实施方案(参考)
小区物业管理实施方案 一、首语 非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。 在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。 本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。 凤成物业管理有限公司是经国家职能部门批准的合法企业。公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。 公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。 二、项目管理分析 贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；
同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。 物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。 四、物业管理初步方案 说明 本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。 在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。 4.2管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少7人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。 4.2.3项目部 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理1人，管理员 4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。
物业管理服务实施方案
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
最全的住宅小区物业管理方案
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
物业服务实施方案
物业服务方案 一、物业基本情况 物业类型： 物业名称：_______________________ 坐落位置： 占地面积：_____________ 万平方米 建筑面积：万平方米 栋数：________________ 栋 二、管理服务事项 1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。 2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。 3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。 4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。 5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。
6、维护小区内公共秩序，协助做好区域内的安全防范工作。 7、交通秩序与车辆停放的管理。 &物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。 9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。 10、房屋装修管理。 11、组织开展小区文化娱乐活动。 12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括：物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。 13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。 14、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。 15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，米取规劝、制止等措施。 16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。 三、物业服务质量和标准 （一）房屋公用部位的日常养护维修：对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。 （二）共用设施设备的维修、养护：配电设施、主供水、供电、供气管线等设施设备定期进行日常养护维修，保证其正常运行。 （三）共用畜水池的维护管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保证饮用水符合卫生质量标准。 （四）排污设施管理：定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化