2016年上半年广东省房地产估价师《理论与方法》：划分路线价区段模拟试题

2016年上半年广东省房地产估价师《理论与方法》：划分路线价区段

模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。

A．14%

B．10%

C．33%

D．15%

2、下列关于路线价法中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格

3、按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为。A：5‰

B：2．5‰

C：1．5‰

D：0．8‰

E：执行层的组织协调

4、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。

A．882

B．1765

C．1667

D．1538

5、廉租住房租金由构成。(2009年试题)

A：维修费和管理费

B：维修费和利润

C：维修费、管理费和利润

D：维修费、利润和税金

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价

师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元A．2500

B．3000

C．3500

D．4000

7、抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由负担．

A：抵押权人

B：抵押人

C：中介公司

D：保险公司

E：执行层的组织协调

8、配比原则是指将与对应的费用、成本进行对比，以结出损益。

A：资产

B：负债

C：收入

D：利润

E：执行层的组织协调

9、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

10、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。

A．征收人

B．征收主管部门

C．房地产登记机构

D．规划行政主管部门

11、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场，4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。

A：2 100万元

B：3 000万元

C：1 270万元

D：2 400万元

E：工业用地的监测点评估价格

12、房地产估价的核心是__。

A．测算和判定价值

B．明确估价目的

C．明确估价时点

D．明确估价对象

13、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行

为，所产生的法律后果__。

A．直接归于该他人

B．直接归于该行为人

C．由该他人和该行为人按约定分担

D．由行为人代该他人承担

14、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。

A：省房地产管理部门

B：市(县)城市管理部门

C：市(县)规划管理部门

D：市(县)房地产管理部门

E：执行层的组织协调

15、某宗土地面积10 000 ㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1 500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20％，销售价格为3 000 元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。

A：10 000

B：120 00

C：180 000

D：15 000

E：借款合同

16、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年．该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期．建筑物经济寿命为50年．假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为．【2007年考题】

A：2．00％

B：2．13％

C：2．22％

D：2．50％

E：工业用地的监测点评估价格

17、张某取得了房地产估价师执业资格，按照规定，张某报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试科目。

A：《房地产经纪相关知识》

B：《房地产基本政策与制度》

C：《房地产经纪实务》

D：《房地产经纪概论》

E：执行层的组织协调

18、下列关于地籍图的表述中，不正确的是__。

A．地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图B．城市地籍图比例一般为1:500

C．宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图

D．宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或小于1:500

19、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地

单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由无偿收回土地使用权并予以公告。

A：乡级以上政府

B：县级以上人民政府

C：市级以上人民政府

D：省级以上人民政府

E：执行层的组织协调

20、控制性详细规划的作用是__。

A．规定城市规划区范围

B．确定用地面积和用地界限

C．引导建设

D．对当前拟建的项目和地区进行空间布置

21、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。

A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则

B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款

D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1 000元／㎡，容积率为3。后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。

A：100

B：200

C：300

D：600

E：工业用地的监测点评估价格

23、建设用地规划管理由__部门负责。

A．建设

B．房地产管理

C．城市规划行政主管

D．土地管理

24、某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为__万元。

A．1125

B．1800

C．2250

D．3375

25、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。

A：土地总量有限

B：规划限制

C：房地产不可移动

D：价值量大

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符

合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列说法不正确的是__。

A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离

B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有

C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等

D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让

2、下列会计恒等式，正确的是。

A：收入-费用=利润

B：资产=权益=债权人权益-所有者权益

C：资产=负债+所有者权益

D：所有者权益=资产+负债

E：资产+利润=负债+所有者权益+(收入-费用)

3、某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。A：50

B：100

C：150

D：200

E：执行层的组织协调

4、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是

A：1843.86

B：1847.55

C：2279.87

D：2291.27

E：借款合同

5、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。该企业符合__级房地产开发企业资质。A．一

B．二

C．三

D．四

6、如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过年的，人民法院不予保护。

A：5

B：10

C：15

D：20

E：执行层的组织协调

7、制定租售方案的工作内容主要包括。

A：租售选择

B：宣传手段选择

C：租售进度安排

D：广告设计及安排

E：租售价格确定

8、吸纳率是指报告期内吸纳量占同期__的比例。

A．可供租售量

B．出租量

C．销售量

D．房地产需求量

9、房地产权属登记的地域范围是__。

A．城市建成区内的所有房地产

B．城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产

C．城市行政区域内的国有土地及其上的房屋

D．城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产

10、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本

11、房地产估价机构的不良行为也作为该机构的不良行为记入其信用档案。

A：法定代表人或者执行合伙人

B：全体股东或全体合伙人

C：全体注册房地产估价师

D：全体董事

E：执行层的组织协调

12、融资方案分析包括。

A：资金来源可靠性分析

B：融资结构分析

C：融资成本分析

D：融资风险分析

E：融资能力分析

13、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。

A：定额计价以直接费单价为基础

B：定额计价以综合单价为基础

C：定额计价是分部分项工程的不完全价格

D：定额计价是分部分项工程的完全价格

E：目前采用单位估价法和实物估价法确定

14、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B．贷款期限越长，期限系数值越大

C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

15、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。

A：以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险

B：以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险C：以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险

D：以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险

E：执行层的组织协调

16、在下列费用中，属于债务融资成本的有。

A：承诺费

B：手续费

C：担保费

D：利息

E：税费

17、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

18、下列关于现金流量表，表述正确的是。

A：现金流量表分为基本部分和补充资料两部分

B：现金流量表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表

C：现金流量表是反映企业在一定会计期间內经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入与流出情況的报表

D：基本部分的现金分为三类，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量

E：基本部分的经营活动产生的现金流量净额项目，与补充资料同一项目的金额应该相等

19、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用__评估可能会更科学。

A．成本法

B．收益法

C．市场法

D．其他

20、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%

21、县级以上人民政府土地管理部门对应受理的建设项目征地，应在30日内拟定编制建设项目用地呈报说明书。

A：修订土地利用总体规划方案

B：供地方案

C：补偿安置方案

D：补充耕地方案

E：农用地转用方案

22、下列关于城市规划的表述中，正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行

C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域

D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施

E．城市规划管理不具有政府行政职能

23、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。

A．人民法院

B．公安机关

C．人民检察院

D．乡级人民政府

24、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究。A．区位

B．环境

C．政策

D．文化

25、下列选项中，属于违法建设的工程有。

A：未取得建设工程规划许可证的建设工程

B：临时建设工程

C：违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D：城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E：擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

广东省2016年高考生物试题及答案(Word版)

广东省2016年高考生物试题及答案（全卷满分90分.时间40分）第I卷一. 选择题：本题共6小题，每小题6分，在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的 1. 下列与细胞相关的叙述，正确的是 A．核糖体、溶酶体都是具有膜结构的细胞器 B．酵母菌的细胞核内含有DNA和RNA两类核酸 C．蓝藻细胞的能量来源于其线粒体有氧呼吸过程 D．在叶绿体中可进行CO2的固定但不能合成ATP 2. 离子泵是一张具有ATP水解酶活性的载体蛋白，能利用水解ATP释放的呢量跨膜运输离子。下列叙述正确的是 A．离子通过离子泵的跨膜运输属于协助扩散 B．离子通过离子泵的跨膜运输是顺着浓度阶梯进行的 C．动物一氧化碳中毒会降低离子泵跨膜运输离子的速率 D．加入蛋白质变性剂会提高离子泵跨膜运输离子的速率3 3. 若除酶外所有试剂均已预保温，则在测定酶活力的试验中，下列操作顺序合理的是 A．加入酶→加入底物→加入缓冲液→保温并计时→一段时间后检测产物的量 B．加入底物→加入酶→计时→加入缓冲液→保温→一段时间后检测产物的量 C．加入缓冲液→加入底物→加入酶→保温并计时→一段时间后检测产物的量 D．加入底物→计时→加入酶→加入缓冲液→保温并计时→一段时间后检测产物的量4 4. 下列与神经细胞有关的叙述，错误的是 A．ATP能在神经元线粒体的内膜上产生 B．神经递质在突触间隙中的移动消耗ATP C．突触后膜上受蛋白体的合成需要消耗ATP D．神经细胞兴奋后恢复为静息状态消耗ATP 5. 在漫长的历史时期内，我们的祖先通过自身的生产和生活实践，积累了对生态方面的感性认识和经验，并形成了一些生态学思想，如：自然与人和谐统一的思想。根据这一思想和生态学知识，下列说法错误的是 1

房地产估价考试复习题

一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是

2016年高考广东英语高考真题

2016英语试题 Ⅰ. 语言知识及应用(共两节。满分45分) 第一节完形填空(共15小题；每小题2分，满分30分) 阅读下面短文，掌握其大意，然后从1~15各题所给的A、B、C和D项中，选出最佳选项，并在答题卡上将该项涂黑。 Robby was 11 years old when his mother dropped him off for his first piano lesson. I 1 that students begin at an earlier age, which I explained to Robby, but Robby said that it had been his mother’s 2 to hear him play the piano. So I took him as a student. Hard as Robby tried, he 3 the basic sense of music. However, he persisted, and at the end of each weekly 4 , he always said, “ My mom’s going to hear me play some day.” But it seemed 5 . He just did not have any inborn (天生的) ability. I only knew his mother from a distance as she 6 Robby off or waited in her old car to pick him up. She always 7 and smiled but never visited my class. Then one day Robby stopped coming to our lessons. He telephoned me and said his mother was 8 . Several weeks later I was preparing my students for the upcoming recital (独奏会) when Robby came and asked me if he could be in the recital. “Miss Hondorf… I’ve just got to9 !” he insisted. The night for the recital came. The high school gymnasium was packed with parents, friends and relatives. The recital went off well. 10 Robby came up on stage. I was 11 when he announced that he had chosen Mozart’s Concerto (协奏曲) No. 21 in C Major. I was not prepared for what I heard next. His fingers were light on the keys. He played so 12 that everyone rose to applaud him. In tears I ran up on 13 . “Oh! Robby! How did you do it?” “Well, Miss Hondorf… I kept on practicing at home. Remember I told you my mom was sick? Well, 14 she had cancer and passed away this morning. And well…she was born deaf, so tonight was the15 time she ever heard me play…” 1. A. prefer B. imagine C. suppose D. wish 2. A. plan B. belief C. need D. dream 3. A. held B. lacked C. hid D. showed 4. A. seminar B. lesson C. test D. show 5. A. meaningless B. senseless C. useless D. hopeless 6. A. put B. saw C. dropped D. sent 7. A. waved B. waited C. jumped D. left

房地产评估-成本法

成本法—房地产评估2 房地产评估使用成本法主要对象政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。应用举例 [例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费。土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米提示：1亩=667平方米（2）计算土地开发费。土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米提示：1平方公里=106平方米（3）计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米）土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米）（4）计算开发利润。开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）（5）计算土地价值。土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%） =475.84（元/平方米）土地总价=475.84×15000=7137600（元）该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600 三、新建房地产评估的成本法操作步骤新建房地产价值 =土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润）四、旧建筑物评估的成本法操作步骤建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 1.重置成本应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费 2.贬值额（2）贬值额的计算方法计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、

房地产估价心得

房地产估价心得在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。一、房地产估价的含义房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影

响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1）独一无二性。（2）价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。四、几种常用估价方法的介绍 1、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

市场法在我国房地产估价中的应用论文

题目：市场法在我国房地产估价中的应用院系：建筑工程系学科专业：建筑工程技术班级：学生：学号：

市场法在我国房地产估价中的应用内容摘要市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。关键词：房地产估价市场法房地产市场

目录序言 (1) 一、市场法概述 (1) （一）市场法的含义 (1) （二）市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) （一）市场法的适用对象 (2) （二）市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) （一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大 (3) （二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) （三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) （一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 (3) （二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)

序言市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。一、市场法概述（一）市场法的含义市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。二、市场法的适用对象和条件（一）市场法的适用对象市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》（三）房地产价格评估机构资质证书（四）营业执照（五）房地产估价师资格证书致委托方函内蒙古第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。估价对象均以划拨方式取得土地使用权。一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：*** 二00七年四月三日估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元

B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值

C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,

2016年广东省高考英语听说考试真题E

2016年广东省高考英语听说考试真题E Part B Tapescript: M: Hi, Mary. I know you are taking the gender differences course of Dr. Brown. How is it? W: It is very interesting. Dr. Brown’s class is always very popular among the students. M: You must like it very much. W: Sure. I’ve learned so many new things in his class. It provides me with new ways to understand people a nd arouses my research interest. M: It sounds really fun. What’s it about? W: It’s about the differences between men and women in behavior, psychology and so on. M: Oh. Ho w long have you been taking the course? W: For two months. Each week we have a 45-minute class. We finished half of our text book. I’m learning to observe people from different angles. 三问部分： Question 1: What do you learn from the course?/ What do you study from the course? Answer 1: I’ve learned that men and women are different in many aspects. For example, generally, men are physically stronger than women. And women do better than men in learning languages. Question 2: How do you know that women can do better in learning languages? Answer 2: Well, research shows that baby girls usually pick up language earlier and they are bette r at it than baby boys. And usually there are many more girls than boys in language schools. For exampl e, in our English department, there are 80 girls and only 28 boys. Question 3: What are the differences in their behaviors?/ What is the difference about their beha viors? Answer 3: That’s even more interesting. Usually, men tend to use more direct body language, stand more still and occupy more space. Dr. Brown tells us that on many business occasions, this body l anguage shows power and certainty. So many businesswomen tend to use this manly body langu age. 五答部分： Question 1: What does the course cover? Answer 1: The differences between men and women in behavior, psychology and so on. Question 2: How long is one class? Answer 2: 45 minutes. Question 3: In what aspect are men stronger than women? Answer 3: Physically./ Men are physic ally stronger than women. 2 Question 4: How many boys are there in the English department? Answer 4: 28./ There are 28 bo ys. Question 5: Why do businesswomen use manly body language? Answer 5: Because it shows po

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

干货版广东省统表监理用表(2016)

省统表监理表格目录 1、总监理工程师任命通知书……………………………………………… GD220201□□ 2、项目监理机构印章使用授权书………………………………………… GD220202□□ 3、项目监理机构设置通知书……………………………………………… GD220203□□ 4、项目监理机构监理人员调整通知书……………………………..…… GD220204□□ 5、监理规划……………………………….…….…………………….…… GD220205□□ 6、监理实施细则…………………………………….………………..…… GD220206□□ 7、施工组织设计（方案）报审表………………………………………… GD220207□□ 8、承包单位试验室考察表………………………………………………… GD220208□□ 9、工程材料、配件、设备报审表………………………….…………… GD220209□□ 10、施工测量放线报验单…………………………………….………..… GD220210□□ 11、工程报验申请报表…………………………….… GD220211□□ 12、混凝土工程浇灌审批表………………….…………….…………… GD220212□□ 13、不合格工程项目通知…………………………..………………..…… GD220213□□ 14、工程质量事故处理方案报审表……………………………………… GD220214□□ 15、工程竣工报验单……………………………..………….…………… GD220215□□ 16、工程开工/复工报审表……………………………………….……… GD220216□□ 17、施工进度（调整）计划报审表……………………………..…..…… GD220217□□ 18、工程暂停令……………………..……………………………….…… GD220218□□ 19、工程开工/复工令…………………………….………………….…… GD220219□□ 20、工程计量申报表…………………………………………….………… GD220220□□ 21、工程变更估算表………………………..………………….……..…… GD220221□□ 22、费用索赔申请表………………….………………………..………… GD220222□□ 23、费用索赔审批表……………….………………..………..….……… GD220223□□ 24、工程款支付申请表……………………..……………….…………… GD220224□□ 25、工程款支付汇总表………………………………..………….……… GD220225□□ 26、工程款支付证书…………………………………………...….……… GD220226□□ 27、分包单位资格报审表……………………………………………….… GD220227□□ 28、主要施工机械进/退场报审表………………………………………… GD220228□□ 29、工程临时延期申请表…………………………………………….…… GD220229□□ 30、工程变更单…………………………………………………….…….… GD220230□□ 31、工程变更指令………………………………………………………… GD220231□□ 32、工程变更统计表………………………………………….……..…… GD220232□□ 33、工程临时延期审批表…………………………………………….…… GD220233□□ 34、工程最终延期审批表………………………………………..….…… GD220234□□ 35、竣工移交证书………………………………………….……….……… GD220235□□ 36、监理工程师通知单………………………………………………..…… GD220236□□ 37、监理工程师通知回复单………………………………………….…… GD220237□□ 38、工作联系单……………………………………………………….…… GD220238□□ 39、监理机构审查表………………………………………………..……… GD220239□□ 40、旁站监理记录表…………………………………………………….… GD220240□□ 41、会议纪要……………………………………………… GD220241□□ 42、监理工程师备忘录…………………………………………………… GD220242□□ 43、监理月报……………………………………………………….……… GD220243□□ 44、监理工作总结………………………………………..…………..…… GD220244□□ 45、建设单位审查表……………………………………………………… GD220245□□ 46、工程质量监理报告………………………………..………………… GD220246□□ 47、监理快报……………………………………………………..……… GD220247□□

房地产评估习题市场法及收益法.docx

房地产评估习题 1.有一待估宗地G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的 6 宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5 之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加5%；超过 1.5 时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为 1 时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2005 年的价值。解：（ 1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 低价指100105110115120125=100+100128=125+100 数× 5%[(1.5-1)/0.1]× 3%[(1.6-1.5)/0.1] （2）案例修正计算。评估价值 = 参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数 A ： 680× 112/110×100/101 × 105/115× 100/101=620 元/ 平方米B： 610×112/110×100/100 × 105/105× 100/99=627 元 /平方米C： 700×112/107× 100/105 × 105/120× 100/98=623 元 /平方米D： 680× 112/108× 100/100 ×105/100 × 100/99=748 元 / 平方米E： 750×112/107× 100/99× 105/128× 100/102=638 元 / 平方米F： 700×112/112× 100/100× 105/115× 100/101=633 元 /平方米（3）评估结果案例 D 的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G 的评估结果为：(620+627+623+638+633) ÷ 5 =628(元 /平方米 ) 2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为层数为 18 层，建筑结构为钢筋混凝土结构。 5300 平方米，总建筑面积该写字楼的土地使用权于 25000 平方米，建筑 2000 年 4 月 1 日以出

2016年高考年报(广东)

2016年高考年报（） 2016年高考语文科试卷分析华南师大学金涛胡家俊一、试卷总体评价 2016年省高考语文恢复使用全国卷。从呈现出来的试卷来看，表现出稳、难、活三个特点。 (一)稳说2016年使用的高考语文卷最大的特点是“稳”，是相对于全国卷的发展轨迹来说的。全国课标卷语文试题，从2007年至今，考点稳定、结构稳定、难度稳定。2016年有多个省份加入到全国卷的考试中，“稳”字的强调是共同的需要。2016年呈现在考生面前的试卷与多年的全国卷模式一致，考生都应该有相应的预期。相比去年的卷，全国卷除拼音这个考点不考以外，考点与卷完全一致，只是试卷结构、考点赋分、题型设计上有所变化。经过一年的备考探索，省的考生对这样一套试题不会有陌生感。语言综合运用还是使用思维导图考查图文转换。思维导图的考查是之前就有的，只是换了个表达的容，要求也差不多。在最近5年里的全国卷，语言综合运用就考两种类型的图文转换，就是图标和思维导图，中学备考不可能不重视。选考部分一如既往地考查小说和传记，多年没有改变，中学里的备考很稳定,很有针对性。作文没有明显地跟“任务驱动型写作”的热风，考查的是多年没考查的漫画看图写作。这个略有些突然，但是看图作文是老的题目形式，并没有新的转变。这些都体现了2016年高考语文全国卷在“稳”字上的特点。（二）难 “究竟是卷难还是全国卷难？”这是很多老师和同学都问到的一个问题。从科学分析来说，相对于多年的卷，全国高考语文试卷的难度确实有所加大，考生成绩的下降在预料之中。去年卷全省平均分为95.68，今年大概是89.908分，降低了5.772分，足以证明。难度的加大来自哪里呢？首先,难度的加大来自于要适应卷与全国卷的差异。相对于考生来说，全国卷相比卷，实质性的变化还是有点大，而且恢复使用全国卷的决定来得有点突然，备考的时间有点仓促。变化只要表现在以下方面： 1.试卷编排顺序的变化。卷相对全国卷，考点变化不大，但是试卷结构顺序编排的变化是比较大的。这样的变化，需要考生去适应，有不同的时间安排，对考生确实是有影响的。今年在限定的时间完不成考卷的情况特别突出，就是证明，大约有2%的考生写不完作文，这是近十年来最严重的一年。 2.赋分与分值比例安排的变化。赋分的变化基本上是跟考生的优势考点逆向改变的，考生考得比较好的，例如现代文阅读（必考），分数降低了6分；考生历年考得不大好的现代文阅读（选考），分数提高了10分。同样历年考得不想的古诗词鉴赏题，从7分提高到11分，提高了4分。这样的变化都是都考生不利的。其次，难度的加大来自于试卷要求的提高。翻译题选择的句子普遍比卷所选的句子要长，文言文文段的阅读量也比卷有所增加。论述文阅读全为选择题，选文的容跨度很大，考生在平时极少主动阅读这样的文章。考生适应的情况不理想，这个板块的失分情况严重。全国语文卷中实用类文本阅读采用的选文形式是非连续性文本阅读，这样的文本组织方

房地产估价之成本法.doc

精选第六章成本法教学时数： 6 课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。教学内容：第一节基本原理一、成本法的称呼原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法二、概念成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。三、理论依据从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客观成本，不能用实际成本五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2 、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格第二节房地产价格构成房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费

3、管理费用主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润第三节基本公式一、基本公式：房地产价格＝重新构建价格－折旧二、新开发土地：新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润三、新建房地产：新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润四、旧房地产：旧房地价格＝房地的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧第四节重新购建价格一、定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。二、房地产重新构建的求取 1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。 2、土地成本的求取若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。 3、建筑物重新建造成本求取方法： A．建筑费 + 其他费用 + 正常利润 B．承包商的建筑费+ 发包的负担的附带费类型：