我国房地产企业开发费用分析
我国房地产企业开发费用分析
引言
房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一。上世纪90年代中期以来，房地产业对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用。房地产投资的平均增长率高于全社会固定资产投资的增长率，占全社会固定资产投资的比重逐年上升。2007年，房地产业投资高达25280亿元，占当年全社会固定资产投资的18.4%
在房地产开发费用中涉及到前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和销售费用、财务费用和开发间接费用等诸多环节和因素。那么各个环节的的成本分布如何呢？市场各个主体之间的最终支付分布如何呢？本研究在9城市房地产业开发项目抽样调查的基础上对上述问题进行分析。
房地产投资变化图
2007年，房地产业投资占当年全社会固定资产投资的18.4%。
-5%
0%5%10%15%20%25%30%35%
数据来源：国家统计局历年《中国统计年鉴》；2007年为统计公报数据。
一、调查数据的基本情况及主要指标解释
本部分通过调查数据进行实证研究，分析在房地产业总制出中各个环节的分布状况。我们所使用的调查数据来源于2008年7月份到10月份在北京、上海广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。
在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了8.1%。所调查的开发企业中大、中、小型企业1所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目2所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%开发项目的类型分别为：住宅项目（77.8%）、写字楼项目（16%）和商业用项目（28.4%）。在调查项目中，70.4%的为毛坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。
这次调查的数据分布比较符合我们的研究目的，能够使我们能够有效估计开发和销售阶段的各种税费情况。
这次调查的数据比较符合我们的研究目的。开发企业所在的城市不仅有一线城市（北京、上海、广州），还有一些二线和三线城市；调查样本来源的多样性可以有效控制不同地域的制度性差异。在项目规模上，大、中、小型项目基本上各占三分之一左右，在项目类型上，住宅、写字楼和商业用项目所占比例也基本符合房地产开发的中80：20的实际分布情况。大多数调查项目都已经完成开发处于销售或完成销售的阶段，这种状况能够使我们能够有效估计开发和销售阶段的各种税费情况。
当然这些数据也存在一些需要改进的地方。首先，数据样本量还不够大，全部样本只有81个项目；其次，虽然我们选择了不同地区的9个城市进行抽样，但是样本却主要集中在上海、广州等大城市，其他城市的样本量并不多。第三完成销售的项目数量还不充分，只有25个。
样本项目的分布及进展情况
1划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在30亿元以上；中型企业年销售额10-30亿元；小型企业年销售额10亿元以下。
2划分大、中、小型开发项目的标准为：大型项目销售额在10亿元以上；中型项目销售额为5-10亿元；小型项目销售额为5亿元以下。
在正式进行分析之前，有必要对本研究所涉及的几个主要指标进行界定。从企业财务的角度，开发项目的总成本等于直接成本和运营成本之和；但是从总成本的资金流向角度，则可以分为流向政府的部分和其他成本补偿。流向政府的部分主要是土地出让金（即土地成本）。开发项目的总费用支出等于总成本与总税收之和；但是从费用支出的流向角度，则又可以分为流向政府的部分以及其他的成本补偿。流向政府的部分主要是土地出让金和税收以及其他非税收费。开发项目的总销售收入的分配，则主要在三个方面：一是政府所得份额，包括土地出让金、税收和非税收费；二是非土地成本补偿；三是企业的“剩余”。
主要指标界定
调查项目的业态类别分布图
二、房地产业开发企业的总成本分析
房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包
括前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政
工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销
售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项3。
项目总成本构成（直接成本与运营成本）（81个项目）
3不含税收。
在总成本中，直接成本所
占比例为83.5%，间接成本
所占比例为16.7%
在总成本中，直接成本所占比例为83.5%，间接成本所占比例为16.7%，房
地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。分城市来看，深圳开发企业的直
接成本所占比例最高，达到了91.3%；其次是上海，达到了90.8%。直接成本占
总成本比例最低的是呼和浩特，只有49.8%。
土地成本占总成本比例达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。
在总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.4%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。
开发企业的土地成本主要是向政府缴纳的土地出让金，是政府的土地所有权的租金收入。此外，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务。因此，在市政工程和公共配套成本中，还有一个份额实际成为了政府的“收入”。虽然我们没有具体数据来显示这一部分归政府收入的企业成本支出，但是可以肯定的是，在总成本的支出中，企业向政府的支出不仅是土地成本所占的41.2%。如果大致估计在市政工程和公共配套设施中，大约一半是向政府的支出，那么除土地成本外，总成本中向政府的支付还要再增加大约3个百分点。这样，在总成本构成中，企业向政府的支出大约达到44%。
如果按照每平方米可销售面积成本计算，全部样本的平方米成本平均为889元，其中直接成本为7523元，运营成本为1370元；每平方米的土地成本为382元。分年度和分城市看，在2003年到2007年间，上海每平方米土地成本在200年最高，达到了6849元，广州则在2005年达到最高，为4375元。
房地产开发企业总成本构成情况
土地成本呈现从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。
土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。所调查的9城市平均的土地成本占总成本的比例41.2%。土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安，最低的是呼和浩特。这种分布基本上呈现出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。
各城市土地成本占总成本比例分布
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
上
海
苏
州
成
都
北
京
广
州
青
岛
深
圳
西
安
呼
和
浩
特
土地成本过高增加了企业的资金压力，导致了政府土地收益的不可持续性；降低了房屋购买者的
从总成本构成的角度看，上面的分析显示土地成本构成了开发企业总成本的主要部分。这种状况对房地产业相关各方的影响主要是：首先，对开发企业而言增加了企业在房地产开发阶段的资金压力，进而使得开发企业所面临的潜在金融风险也大大增加了；其次，对于政府而言，虽然可以一次性征收较多的土地出让金，但是随着未来城市建设可用土地的减少，却也导致了政府土地收益的不可持续性；第三，对于房屋购买者而言，则大大增加了在房屋购买过程中的负担，客
购买力。观上降低了房屋购买者的购买力，增加了房地产销售市场的风险。
房地产开发企业总成本构成（81个项目）
0.40%
5.70%
3.08%
三、房地产业中的税收状况
房地产业税收的一个重要
房地产业的税收共有11种（12种）。按照规定，在保有阶段涉及2种（3种税收，而且对于非经营用住宅是免税的，所以报告没有分析保有阶段的税收。
在我们的调查中，在开发环节涉及到4种税收：房产税4、土地使用税、契税和印花税5；在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税6、企业所得税和土地增值税。在开发环节税收中，契税所占比例最大
4按照规定，房产税是在保有阶段征收的，在开发环节不征收房产税。在我们的调查中，因为有一部分企业还经营写字楼和商业用房屋，这部分则需要征收房产税，所以我们将这部分房产税也纳入到开发阶段。虽然从性质上分析，房产税应该是保有阶段的税收，但是从资金来源上分析，这部分税收则是由开发企业缴纳的，属于开发企业的总支出的一部分。
5没有涉及到耕地占用税，是因为所调查企业使用的土地主要是城市已有土地，没有新占用耕地。
6因为地方附加税是依附于营业税征收的，所以在分析中将营业税和城市建设税以及其他地方附加税合并
特征是税收主要集中在开发和销售环节，是典型的“重开发、交易，轻保有”的税收分布（64.51%），其次是土地使用税（20.26%）、印花税（10.85%）和房产税（4.39%）房产税的征缴只涉及经营写字楼和商业用房屋的开发企业，所以比例较小。在销售环节税收中，所占比例最高的是营业税及地方附加税（57.42%），其次是企业所得税（26.40%）和土地增值税（16.18%）。
专栏：我国房地产业的土地交易制度及税收体制的特征
按照《宪法》规定，我国城市的土地属于国家所有。在土地交易中，国家出让的只是土地的使用权，因此我国的土地交易制度只是土地使用权的交易制度。经过改革开放近30年的历程，我国城市土地交易制度基本成型，在商业性房地产开发用地制度上，基本形成了以政府为供给方，通过招拍挂方式向市场投放国有土地使用权的一级交易市场7。这种土地交易制度有如下特征：
首先，国有土地出让方式主要以招标、拍卖、挂牌方式为主；房地产开发企业（用地者）通过市场公开竞争，获得国有土地一定期限（住宅用地70年）的使用权。
其次，一次性缴纳土地使用期限的土地使用权出让金8。这种方式属于“土地批租”的制度，以与按年缴纳土地租金的“年租制”相区别。
第三，按照规定9，土地使用权出让金纳入地方财政预算，归地方财政支配和使用。
在社会主义市场经济条件下，房地产业的税收不仅是政府用以调控房地产经济活动的主要杠杆之一，也是保证市场公平竞争、各个市场主体合理收益及整个房地产业健康、有序运行的重要条件。因此，房地产业中税收在各个环节中的分布和在各个利益相关者之间的分布，不仅影响对各个环节的利益相关者收益和行为有重要影响，而且还对整个房地产业的健康发展有重要影响。
从房地产的存在形态出发，我们将房地产业分为三个环节：开发建设环节（开发环节）、销售或转让环节、保有或使用环节。
附表1给出了在房地产业开发环节、销售环节和保有环节相关各方需要缴纳的各种税收。下面我们按照各个环节依次分析各种税收：
（一）开发环节
在房地产的开发环节，主要涉及的税收种类包括：营业税、契税（开发企业作为土地承受方）、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税等5个税种。
（二）销售环节
在销售环节，主要涉及的税种是：营业税（房地产销售方）、契税（房地产承受方）、印花税、土地增值税企业所得税、个人所得税、地方附加税（城市建设维护税、教育费附加）等7个税种。在这7个税种中，如果不计在个人所得税，由房地产开发企业承担的税收有6种（如果将地方税附加分开，则是7种）。
（三）保有环节
在房地产的保有环节，房地产的实际占用者或使用人主要担负三种税收：城镇土地使用税、房产税和城市房地产税，其中房产税主要针对内资企业和个人，城市房地产税主要针对外资企业和个人。因此，在这个环节实际上只有两种税。从平均税率来看，这个环节的税负最低。而且根据规定，个人拥有的非营业性住房免征此三类税收，也就是说，在商品房（非营业性住宅）交易市场中，在保有环节的实际税负为零。
我国房地产业当前的税收体制具有如下特征：首先，税负在三个环节的分布上不均衡，形成了“重开发和交易、轻保有”的特征。在开发环节涉及到5类税收，在销售环节涉及到7类税收，而在保有环节则只涉及到两类税收，而且对于个人非经营性房产免税，相当于在保有环节，对商品住宅不征税。其次，房地产业所涉及
到了一起计算。
7在土地出让方式上，除了协议出让、招拍挂出让外，还有国有土地租赁、国有土地作价入股等方式。但
是，在商业房地产用地领域，当前主要是招拍挂出让方式。
8土地使用权出让金与“地租”的概念有差别：土地使用权出让金不仅包括地租折现值，而且还包括征地
拆迁费用、政府投入的土地前期开发费用等；但是，其主要部分还是出让土地的地租。
9国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发【2006】100号）。
的税收种类多、计税依据和方法复杂，涉及的政府相关部门过多。第三，税收重叠，重复征收。
在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%
在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%，销售环节税收远高于开发环节税收；在全部分项税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。较高的销售环节税收，从其对房地产市场的影响角度分析，虽然政府的税收成本降低了（纳税人数量少，且一次性征缴），但是却增加了房地产市场的交易成本，降低了交易效率
开发环节和销售环节的税收分布（25个项目）
房产税,4.39%
64.51%
印花税,开发环节
占总税收11.55%
企业所得土地增值销售环节
占总税收88.45%
全部开发环节和销售环节的总税收占总成本的比例为26.06%，其中销售环节税收占总成本的比例为23.43%。
全部开发环节和销售环节的总税收相当于总成本的比例为26.06%，其中开发环节税收占总成本比例的比例为2.64%，销售环节税收占总成本比例的比例为23.43%。这个税收比例说明，在总成本之外，房地产开发企业在完成销售后，还需要再缴纳占总成本大约四分之一的税收。如果房地产市场的需求弹性小于供给弹性，那么这部分支出实际上还要转嫁到购房者身上。从购房者的角度分析，则在总成本外还需要一次性支付大约占总成本四分之一的税收。
开发企业大约需要将其总成本的四分之一（26.06%）、总支出的五分之一（19.06）、销售收入的七分之一（14.21%）作为税收缴纳。
如果将税收和总成本算作开发企业的总支出，可以更清楚地看到上述关系开发环节和销售环节的总税收占到了开发企业总支出的19.06%，其中开发环节税收占到总支出的2.00%，销售环节税收占到总支出的17.06%。在企业的总支出中，有五分之一是向政府缴纳的税收。
从销售收入角度分析，则总税收占到了开发企业总销售收入的14.21%，其中开发环节税收占销售收入的比例为1.41%，销售环节税收占销售收入的比例为12.80%。开发企业的销售收入等于其回收的总支出和预期利润之和。在完成销售时，开发企业需要将其销售收入的大约七分之一作为税收缴纳。
在房地产税收的过程中，一些税收项目，例如增值税，是提前预缴的。根据我们的调查，税收的提前预缴给企业带来了较大的资金压力。预缴所产生的利息也成为政府的一项收入。
总费用支出=总成本+总税收=流向政府的份额（土地成本+总税收）+非土地成本补偿四、房地产开发企业总费用支出与总销售收入的分布
从企业费用支出的角度，除了成本外，还需要加上各类税收以及非税收费的支出。由于我们没有各个企业非税收费的具体数据，所以无法将其加入到总费用支出中。我们将在后文专门对此进行说明。撇开非税收费不算，开发企业总支出的资金流向有两个：一个是政府，一个是企业的成本补偿。在总支出中，流向政府的部分，又分成两部分：一个是政府通过行使土地所有者权利获得的土地出让金；另一个是政府通过行使公共财政职能收取的各类税收。此处，我们将开发企业的总费用支出分解为政府所得和企业成本补偿两部分，即：总费用支出=政府所得（土地出让金+税收）+成本补偿。从财务分析的角度，土地出让金对于企业而言应该属于成本；但是从政府收入角度，则企业的土地成本又构成政府的土地收入。为了避免重复计算，我们将土地成本计入政府所得，在企业成本补偿中只计算企业除土地外的成本。
统计结果显示：在总费用支出中，流向政府的份额为49.42%。
首先分析开发企业的总费用支出的构成和分布情况。房地产开发企业的总支出等于其总成本和缴纳的总税收之和。在25家完成销售的项目中，从企业财务角度分析，总成本（直接成本和运营成本）占到了80.94%，向政府缴纳的税收占到了19.06%。从总支出的流向分析，则应该将总成本中的土地成本也算作政府的收入。结果显示，在项目的总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%；除土地之外的其他成本所占占总费用支出的比例为50.58%。也就是说，在开发项目的总费用支出中，大约一半流向了政府。
从三个一线城市来看，流向政府的份额上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。应该指出的是，如果将市政工程和公共配套设施中隐性流向政府的部分也计算在内，那么流向政府的份额还要增加。
总销售收入的三个流向：政府、总成本补偿、企业剩余。企业“剩余”不等于企业的“利润”。如果将所有其他支出计入，并根据项目周期调整，那么企业的利润要低于这个“剩余”。
我们使用已经完成销售的25家企业来分析开发项目总销售收入的结构和分布情况10。如前所述，开发项目的总销售收入的流向主要有三个方面：一个是政府所获得的部分，包括土地成本和总税收；第二个是对总成本的补偿；最后是企业的剩余。值得注意的是，这里的企业“剩余”并不是利润的概念，而是在总销售收入中，扣除掉政府所获份额和总成本补偿后的剩余部分。诸如预缴税费等的利息并没有计算在内，也没有扣除企业的一些其他杂项费用。而且这个“剩余没有根据项目周期进行调整。如果项目周期较长，那么企业的年利润率则会降低如果将这些项目计算在内，并根据项目周期进行调整，计算企业的年利润率，那么企业的年利润要低于此处的“剩余”。也就是说，此处的“剩余”是扣除掉政府所得份额以及成本补偿后的整个项目的“剩余”。这一简化分析的优点是可以较为清晰地看出总销售收入的分布状况。
房地产开发企业的总支出资金流向（25个完成销售的项目）
房地产开发中向政府的支
付占到总成本的50%
25个完成销售的开发项目的总销售收入的统计结果显示，开发项目中流向
政府的份额占总销售收入的37.36%，除土地成本外的总成本补偿占总销售收入
的36.49%，企业的剩余所占份额只有26.14%。如果将各种非税收费以及总成本
中的市政建设和公共配套设施也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额至
少要超过40%。从这个角度分析，在房地产开发企业的总销售收入中，政府所占
比例（37.37%）超过企业所占比例（26.14%）大约11个百分点。
10未完成销售的项目，得不到其销售环节的税收。为了对房地产业的税收进行比较全面的分析，我们仅使
用截止到调查日已经完成销售的项目。
分城市分析，则上海的开发项目总销售收入中，流向政府的份额最高，为
61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；其次是北京，流向政府
的份额为42.42%，出土地之外的成本补偿所占份额为45.71%，企业剩余部分只
有11.87%。
房地产开发企业总销售收入的分布（25个项目）
统计结果显示：在开发项
目总销售收入的流向中，
政府所占份额为37.36%，
企业剩余部分为26.14%；
政府份额超过企业份额大
约11个百分点。
非税收费包括行政性收费、事业型收费和经营性收费。
此外，在房地产开发和销售环节中，除了上面所涉及的正式税收外，房地产开发企业还需要缴纳多种非税收费。这些非税收费包括行政性收费、事业型收费和经营性收费。在我们的调查中，北京的开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳多达20多种收费。这种状况无疑也大大增加了房地产企业的资金负担。
从税收的时间变化上分析，在对税费问题有回答的60家开发企业中，有5家开发企业认为近两三年政府在房地产项目上的税费增加了。他们认为：税费增加的原因在于这几年房地产价格上涨；同时，地方政府通过提高税费来增加财政收入。
我们没有获得开发企业相关非税收费的具体数据。但是，可以肯定的是，非税收费有增加的趋势。如果将非税收费也计入政府所得的份额，那么不论是在总成本构成中，还是在总费用支出和总销售收入的构成中，政府所占份额都会大大增加。本文给出的政府所占份额的比例，应该理解为政府在“至少”所占的份额
近九成的企业认为近两三
年房地产项目的税费增加
房地产税费在总成本、总支出和销售收入中的分布（25个项目）
房地产开发中向政府的支付达到总成本的63.19%，总支出的49.42%，总销售收入的37.36%
占总成本比例占总支出比例占销售收入比例直接成本82.33%67.00%50.18%
运营成本17.67%13.94%9.47%
土地成本37.13%30.36%23.16%
土地成本和总税收63.19%49.42%37.36%总税收100.00%26.06%19.06%14.21%开发环节税收11.55% 100.00% 2.64% 2.00% 1.41%
房产税0.30% 4.39%0.06%0.05%0.04%土地使用税0.71% 20.26%0.15%0.12%0.08%
契税9.18% 64.51% 2.09% 1.59% 1.12%
印花税 1.36% 10.85%0.34%0.25%0.17%
销售环节税收88.45% 100.00%23.43%17.06%12.80%营业及附加税48.84% 57.42%9.56%7.60% 5.37%
企业所得税24.33% 26.40%7.71% 5.36% 4.21%
土地增值税15.28% 16.18% 6.16% 4.09% 3.22%
注：样本量为25个项目；这25个项目都是截止到调查日已经完成的项目。营业及附加
税包括：营业税、城建税和附加税。总支出=总成本+税收。
五、抽样调查分析的主要结论
1、在房地产开发企业的总成本构成中，土地成本所占比例最高，为41.2%土地成本占直接成本的比例为58.2%。
2、从房地产开发企业的总支出角度分析，开发和销售环节税收占到了总支出的19.06%，土地成本占到了总支出的30.36%；开发企业的总支出中流向政府的比例占到总支出的49.42%，即在开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付。
3、在房地产开发企业的总销售收入中，政府所占份额（税收和土地出让金占到了总销售收入的37.37%；企业的非土地成本补偿所占份额36.49%；企业剩余（总销售收入减去总成本和税收）占总销售收入的26.14%。在总销售收入的分布中，政府所占比例高出企业剩余大约11个百分点。
4、在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%。从税收小项看，营业税及地方附加税所占比例最高，为48.84%其次是企业所得税，为24.33%。税收占开发企业总成本的26.06%，占开发企业总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。
5、如果将市政工程成本、公共配套设施成本中政府的隐性收入、税收预缴的利息收入以及各种非税收费等也算入政府所得份额，那么政府所得份额还会增加。
六、对税收相关政策的调整建议
（一）当前房地产税收体制对房地产业发展的影响
房地产业税收主要集中在开发和交易环节的特征，造成了政府未来可用财力的不可持续性，也容易增加企业和银行的金融风险。
房地产业税收主要集中在开发和交易环节的特征，固然在房地产业和城市建设中发挥了重要的作用，但是其存在的弊端以及对房地产业健康稳定发展所造成的不利影响也是显而易见的。
房地产业的税收集中在开发和交易环节，虽然大大增加了当期的政府可用财力，但是将未来年限的土地租金和税收一次收取，却大大降低了政府未来的收入可能性，造成了政府未来相当年限内可用财力的不可持续性。对于房地产业的整体发展而言，这种制度特征也容易导致房地产业开发企业所面临的金融风险大大增加。
我国房地产业的税收集中在开发和销售环节征缴的特点不仅使得房地产开发企业面临巨大的潜在金融风险，而且支出资金的补偿还面临着市场风险。一旦开发企业不能顺利完成销售，那么预先“代垫”的税收支出就得不到补偿，潜在的金融风险就有转化为现实金融风险的危险。市场风险叠加会扩大企业的偿付风险。房地产开发企业资金来源中有高达60%左右的银行贷款，这种偿付风险还可能转嫁到银行系统中，使银行也面临潜在的金融风险。
房地产业相关各方的资金流动
说明：图中实线表示的是现实中房地产业的资金流向；虚线表示的是如果在房保有阶段实行统一的物业税以及土地年租制下的资金流向。
上图给出了房地产业相关各方的资金流动图示。图中的实线箭头表示资金流向，数字表示资金流向的步骤。开发企业第一步首先通过自有资金或银行贷款获得资金来源。从资金来源中，开发企业需要向政府缴纳土地出让金和税费。在这个过程中，不必要的金融风险产生了。因为土地出让金（土地租金）和税收最终还是要由房屋消费者承担的，但是在资金流动的第一步和第二步中，却没有房屋消费者的参与。在第一步和第二步的资金流动中，开发企业实际上是承担了本应有大量房屋消费者在未来若干年份内承担的金融风险。开发企业的全部资金在开发和销售过程中分成三部分支出：一部分为直接成本，一部分为运营成本，一部分为税费。在这三部分中，直接成本中的土地成本和税费实质上是土地交易制度和房地产税收体制所带来的。这部分支出占到了开发企业全部支出的将近一半从而大大增加了开发企业所面临的潜在偿付风险。在第一步和第二步完成后，开发企业需要得到资金补偿，而资金补偿的途径就是第三步：通过房屋出售从房屋消费者那里回笼资金。在第三步中又存在着市场风险。市场风险叠加又放大了潜在偿付风险。一旦房地产开发企业不能完成第三步，得到资金补偿，或者由于资金来源枯竭，那么潜在偿付风险就转化成现实的偿付风险。通过房地产开发贷款的渠道，这种风险还会转嫁到银行系统，从而导致更严重的银行风险和金融体系
（二）近期政府房地产政策变化的政策评估
自2007年底以来，我国的房地产业发展呈现出了低迷状态，包括商品住房交易价格、商品住房交易量、房地产开发投资等在内的各个指标都出现了下降的
趋势，而商品房空置面积则出现了上涨的趋势。国家统计局发布的全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）自2007年12月份开始持续下降。
鉴于房地产业在国民经济中的重要地位和产生的重要影响，首先是一些地方政府，而后包括中央政府在内，都纷纷出台了一系列政策措施以图改变房地产业的这种低迷状况（附表2）。在中央政府方面，财政部要求自2008年11月1日起，降低住房交易环节税收，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%（原来为3%-5%），对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税；鼓励地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。与此同时，中国人民银行也自2008年10月27日起将商业个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7%，最低首付款比例调整为20%；同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。地方政府有关房地产政策的调整也纷纷出台。
目前的政策调整基本上都围绕着三个方面进行：第一，税收减免（财政补贴）；第二，购房贷款的利率下调或首付比例下调；第三，减少政府的非税收费。
不论是中央政府的政策调整还是地方政府的政策调整，基本上都围绕着三个方面进行：第一，税收减免（财政补贴）。第二，购房贷款的利率下调或首付比例下调，其实质是通过银行宽松的信贷政策增加购房者手中的流动性。第三，减少政府的非税收费，简化交易环节，降低交易成本。这些政策上的调整在一定程度上刺激了房地产市场，减轻了购房者的负担。但是，这些政策调整没有涉及到根本性的问题，没有涉及到房地产业的制度层面的问题，基本上属于政策的微调而且这些政策调整都没有考虑到房地产开发企业的金融风险问题，在刺激房地产市场的同时有可能引发金融风险。
房价的主要组成部分应该是土地成本和各种税收（接近一半），由房地产企业代为垫付，并且是不能降低的。
在我们的调查中，北京7个开发项目的净利率为12.7%（毛利率为26.3%）在全部完成销售的25个项目中，净利率为28.7%（毛利率为40.3%），也就是说房屋价格的主要组成部分并不是开发企业的高利润。而购房者看到的房屋价格除了企业的成本和预期利润外，还有转嫁的税收。
从开发项目的总成本构成角度，房价的主要组成部分应该是土地成本和各种税收（接近一半）。而土地成本和各种税收从性质上分析，是房地产开发企业预先为购房者“代垫”的，需要在房屋销售过程中得到补偿。因此，这部分成本和税收不能降低。这也是房地产企业不能降低房价的根本原因。而如果房价不降低在市场购买力不足的条件下，开发企业的销售就不能完成，从而也就不能补偿其成本和预先缴纳的税收，其最终结果就是潜在金融风险转化为现实的金融风险
这次房地产业政策的调整虽然在一定程度上解决了短期的市场问题，但是却没有从根本上消除影响房地产业健康、稳定安全运行的制度障碍，导致房地产开发企业潜在金融风险集中的制度性因素仍然存在。
（三）政策建议
根据上文的分析，房地产税收体制改革的目标应确立在政府既能够通过房地产税收对房地产市场进行政策干预，降低房地产市场的交易成本，提高交易效率又能通过房地产税收增加和保持政府收入，而且应以不导致金融风险集中为原则。从分散金融风险的角度出发，房地产税收体制的改革应该确立减少开发环节
和销售环节一次性征收的方式，将收税环节适当后延，集中在房屋保有环节征收
将房地产税收集中到房屋保有环节
对房地产收税，除了增加政府收入外，另一个重要目标应该是房地产税收能够对土地资源进行有效配置11。将房地产税收集中到房屋保有环节则能够有效实现上述三个目标：首先可以分散集中到房地产开发企业身上的金融风险。在房地产税收集中到保有环节的情况下，税收的主要负担者是房屋的实际占用和使用者。其资金的流向是直接从房屋占用和使用者流向政府（资金流动图中上方的第二条虚线箭头）。而在房地产税收主要集中在开发和销售环节的情况和税负转嫁的条件下，资金的流向是首先由开发企业缴纳税收，然后在房屋销售时得到补偿（资金流动图中的第1、第2和第3步）。这实际上将分散的金融风险集中到了开发企业身上。其次，将房地产税收集中在保有环节征收，能够为政府带来稳定的长期的收入。第三则能够对土地资源进行有效配置。
除了将税收集中在房屋保有阶段征收外，针对我国房地产税收种类过多、繁杂的特点，还需要对税种进行合并。具体的改革思路是对现行房地产税种进行整合，如将契税并入印花税，将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税合并为一个税种，在房屋保有阶段征收统一的物业税12。
减少开发环节和销售环节税收，将房地产税收集中到保有阶段征收物业税。
对于这一改革思路，中共中央十六届三中全会已经明确提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”十一五规划也提出要“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费。改革资源税制度。完善城市维护建设税、耕地占用税、印花税。”这种改革思路正是减少开发环节和销售环节税收，将房地产税收集中到保有阶段征收的思路。
将房地产税收集中到房屋保有环节，征收统一的物业税也存在一些约束条件。首先，对房屋等物业具备清晰的产权。其次，需要公平、公正的评估体系第三则需要对原先体制下的已经征缴过税收的房屋和新体制下未征缴税收的房屋进行衔接与协调13。这三个约束条件对开征物业税的影响并不是很大。在《物权法》已经颁布实施的情况下，房屋等物业产权的界定将会逐渐明晰。其次，由于税收属于公共财政的范畴，所以对税收的评估可以直接适用其他类似税种的评估。至于衔接和协调问题，也可以采取“新人新办法，老人老办法”的方式进行过渡。因此，开征统一的物业税的现实条件已经基本具备。
11陈淮，2005，“房地产税能否化解土地利益分割的矛盾”，《财经科学》2005年第1期。
12物业税是对拥有土地及地上建筑物的业主在不动产占用环节征收的一种税，是以不动产为课税对象的一种税。一些国家也称作不动产税、房地产税。从本质上讲，它是一种财产税。见李冬，2005，“我国开征物业税的政策效应分析”，《中共杭州市委党校学报》2005年第3期。
13李冬，2005，“我国开征物业税的政策效应分析”，《中共杭州市委党校学报》2005年第3期。
附录：
附表1 房地产业各个环节税收分布情况
附表2 一些城市有关房地产政策调整情况