当前我国房地产税制改革研究

当前我国房地产税制改革研究【摘要】近年来，房价上涨成为当前社会的热点问题，房地产市场投机性投资的兴起，致使房价飞速上涨。

房产投机、投资者利用国家对居民自住及开发商未售出的房产免征房产税，并且通过房产投资、投机的利得无须交纳所得税，从中获取利益，这在一定程度上使中国居民收入差距急剧拉大，财富分配日益不公。

鉴于房价不断飙升带来的社会影响，其根本原因在于我国房地产税收制度的缺陷，本文通过分析我国现行房产税改革相关的财政、税收、产权制度背景，分析了我国房产税制存在的问题和房产税改革的内容，针对存在的问题提出了一些可行的建议，并分析了房产税改革产生的影响，提出现阶段推进房产税改革，扩大征税范围，提高调控功能，这对减少贫富悬殊、促进房地产市场的持续健康发展、进一步推进房产税以致整个房地产税制改革、构建集约和谐社会具有重要意义。

【关键词】房产税改革税收制度一、现阶段我国房产税制改革的背景分析改革开放以来，我国的经济持续高速稳定地发展，城市化进程日益加快。

在城市化中，大批的农村劳动力向城市转移，同时，随着经济的发展，居民可支配收入的增加，对生活质量的要求也在不断提高，住房的消费需求不断增长。

同时，在政策的引导下，部分先富起来的人，在满足基本的生活消费后，寻求资金的保值增值。

由于我国工业基础比较薄弱，服务业不发达，投资渠道相对较窄，股票与房产成了老百姓主要的投资保值选择。

而我国资本市场不发达、不规范，投资于股票风险较高，房地产行业在与政府利益正相关的制度背景下，成了最佳的投资产品。

随着房市的火爆，房价的不断上涨，房市的暴利吸引着更多的资金进入房地产行业：国外热钱的涌入、国内近几年本应进入实体经济领域的大量银行贷款，通过借壳融资，最后进入房地产行业炒房炒地。

住房的投资投机需求剧增。

税收政策，作为重要的调控手段，也为政府部门所充分重视。

在房地产的开发、持有、销售流转各个环节我国都设置了不同税种，但由于这些税种大多是在上世纪九十年代前设立的，在当时的经济基础上制定的税收制度，随着经济的发展，市场的变化，已经不能适应房地产市场的发展，甚至在一定程度上阻碍了市场的健康发展，需要进行全面、系统地改革。

二、我国房产税征收的影响和意义（一）房产税是地方税体系的重要财源支柱地方政府的主要功能是有效的提供满足辖区内居民需要的公共服务，可靠稳定的地方财政收入是保证实现这一职能的重要基础。

通常来说，地方政府财政收入的来源主要有税收、政府转移支付、公共服务收费、政府借款等几项，而房产税是地方税收中最重要的税种之一。

从国际经验来看，房产税不但是主要的地方税种之一，而且也是地方财政收入的主要来源，同时，随着地方政府权限的扩大，一些国家还在逐步下放财产税的立法权，使财产税作为地方税种的地位更加明确。

从我国目前的状况来看将房产税收作为筹措财政收入的功能并不十分明确。

我国由于财产税税种少，收入低，比重小，难以满足地方财政收入的需要，因而许多地方政府只能靠出卖土地使用权来补充财政收入。

开征房产税有利于规范财产税制度，增加财产税收入，提高财产税比重，促进土地的合理使用，规范财政分配关系，引导地方政府关心经济发展，通过发展经济增加财政收入。

同时房产税有一定的弹性，对于地方政府公开财政的透明度有极高的要求，同时对于地方财政的支出有刚性约束，可改变地方政府行为，从注重短期效应转为重视长期可持续发展，保证了地方固定资产投入资金的稳定来源，并可以减少其他税收，缓解社会收入不平等的扩大。

将房产税作为地方财政收入的重要来源，有利于完善地方政府的公共财政体系，有助于政府权力的下放，增加地方政府财政决策的透明度和效率，鼓励居民对地方事务的参与。

而且房产税以房屋为征税对象，税源比较稳定，在一定程度上缓解地方政府财力紧张矛盾。

在我国，房产税也被赋予了更直接解决民生问题的期待，房产税负有调节收入分配差距的重任，房产税收入的财政开支主要是用于改善地方公共基础设施和公共服务，如道路、学校、消防、安全等，除此之外，我国还将房产税收用于建设保障性住房，如廉租房、公共租赁房、经济适用房等保障性住房建设。

此次改革应以试点房产税为契机，推动地方政府财务公开，推行公众监督渠道，在推动地方政府税收转型的同时，推进地方政府职能转变。

目前我国房产税收占地方政府财政收入的比重较低，还有很大的发展空间，今后作为主要税种必然是我国税收制度改革的主要目标之一。

（二）房产税改革可以调节收入分配，缓解贫富差距作为我国深化财税体制改革的一项重要内容，房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场，更多是作为一种调节贫富差距的手段。

经济体制改革以来，我国各阶层居民的收入水平差距快速拉大，收入分配不公己经接近国际公认警戒线。

因此，调节收入分配，缩小贫富差距，己经势在必行，刻不容缓。

高房价会使得中国的贫富差距更加扩大，因为同样收入，拥有房产和没有房产、拥有多套房产和仅仅拥有一套房产者已然在资产上形成差异，而随着房价的不断走高这种差异表现得更为明显且不断扩大，高房价成了贫富差距的“助推器”。

国家信息中心发布的一份报告称，房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚，向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，这在一定程度上加重了我国收入分配的不平等状况。

（三）房产税改革对我国城市化的影响经过改革开放后30年的长足进展，中国城市化已步入中期阶段，步伐加快，质量显著提高。

从世界各国情况看，30%—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段，70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。

而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段，1995年至今城市已达660个，城市人口已超过6亿，城市化率已达45%，虽然低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增长，最高年份达4.65%的增长率。

中国政府目前推行的扩大内需、拉动经济增长的政策措施，有助于尽快启动新一轮城市化进程。

反过来，新一轮城市化也将为中国经济发展开辟更广阔的增长空间。

在中国，城市化的进程有着一系列的积极意义，推进城市化不仅是解决农民收入增长的重要途径，也是解决现阶段我国社会经济发展中一系列其他深层次矛盾的重要突破口。

应当肯定，城市化给我国的房地产业带来了空前的机遇和长期广阔的空间，但使中国成功实现城市化就是要降低城市化的成本，可是目前中国房价持续快速上涨，影响了城市化的进程。

三、现阶段我国房产税改革建议（一）扩大征税范围应统一房产税的征税范围和纳税人，以体现社会主义市场经济的公平原则。

但目前房产税的征收范围是有限制的，广大的农村地区没有征收房产税。

随着我国城市化进程的加速，农村非农经济的增长，房产的迅猛增长及质量攀升的形势，应将房产税征税范围扩大到农村，将农村非农生产经营性用房纳入征税范围。

为适应时代和经济发展的需要，房产税改革的征税范围应由城市扩大到农村，并覆盖所有的个人自有住房，应取消原来由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产税的免税规定。

尤其对房地产开发商开发的商品房设定免税空置期限，超时规定时限的一律征税，这样，对空置的房屋征税，既可以抑制盲目开发，避免资源浪费，又可以打击投机性投资行为，进一步规范房地产市场。

房产税的征收范围应该包括一切符合房产特征的不动产，即在中华人民共和国境内拥有房产且进行生产经营单位和个人都应缴纳房产税，包括涉外企业、内资企业，农村、城市。

这样实质上提高了房屋的保有成本，有利于促进房屋利用率，控制了房价上涨，同时还有利于所有企业进行公平竞争，促进经济的发展。

（二）统一计税依据实行差别比例税率目前我国房产税是按房屋的计税原值（余值）或租金收入为计税依据，但随着经济社会的发展，计税依据问题日益凸现。

关于计税依据，大多数市场经济比较发达、税制比较完善的国家趋向于以市场价值作为产课税的依据，有些市场机制不健全的发展中国家则普遍以土地面积或财产账面价值作为计税依据。

我国正处于经济转轨时期，也是我国税制改革的关键时期，以评估价值作为房产税计税依据的有很多好处，以评估价值作为房产税计税依据使房产税具有随着经济增长而增长的弹性特征，可以随土地房产价格的升值相应增加税收，有利于有效组织收入，税基可以动态反映财产价值的时间差异，计税依据相对科学合理。

同时也客观的反映了房地产价值和纳税人的承受能力。

因此，随着政府行政能力的加强和房地产价值评估体系的建立，以房地产评估价值作为征税依据是一个发展趋势。

房产余值是以过去的经济状况为依据确定的，并不反映房产目前的市场价值，所以应以市场价值作为房产税的计税依据。

市场价值即是对房产进行评估的房产现值，房产现值（房产评估值）可以由省、自治区、直辖市人民政府认定的有专业资格的专门房地产评估机构按照市场规则进行评估。

这样，不但使物价水平和税收水平相协调，有效地解决了现行房产税计税依据存在的一些不合理问题，同时还有助于税收公平的实现。

（三）完善配套制度改革房产税应科学合理地制定一套与之相应的法律法规，通过建立一套完善的房地产法律法规体系来为房产税的征收提供充足的法律保障。

完善房产税征收的配套制度应该按照以下几点方法。

首先，应健全房地产产权登记制度。

产权登记制度是房地产管理的基本制度，也是税收征管的最基本依据。

完善产权登记制度应建立统一的房地产权登记制度，明确房地产产权登记内容，保证房屋所有人的房产信息完整、准确，从而保证房产税足额、正确地征收，还要进一步加快与房产税制相关的信息化建设，要实现国土、建设、地税等多部门的信息共享制度。

其次，加强房产税收征管，不仅要完善房产税的自身立法，还要尽快建立、完善适应我国国情的房产评估制度，房产税的有效征收必须建立在对房地产价值的正确评估上，应联合房产管理、土地管理等多个部门，同时参照国外的先进经验建立一套适应我国市场经济发展的专业房地产评估机构，综合考虑管理、效率成本和公平性等多方面因素，方便开展房产税征收工作。

最后，应实行房地产估价人员资格认证制度，一支合格和高素质的评估队伍是房产税改革和成功运行的关键。

在这方面，我们的基础十分薄弱，应努力建立一支职业化、专业化、成熟的房地产评估师队伍。

四、结论房产税改革不仅对房地产市场的发展会产生深远影响，对中国的财产税体系改革也意义非凡。

房产税的改革，即对个人住房开征房产税是政府对包括消费、收入、财产等多个环节实施税收调节的相应手段，这对于正处在转型关键期的我国的发展至关重要。

房产税改革不仅是为了调节房价上涨，更是为了房地产市场能走上健康良性的发展之路，也是为了能够调节贫富差距，成功构建我国社会主义和谐社会。

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