专家分析2008年房地产走势
2008中国房地产市场报告
2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。
2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。
在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。
下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。
全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。
尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。
数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。
土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。
土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。
2008年中国房地产市场发展分析报告
2008年是我国经济社会又好又快和谐发展的关键一年，昂首迈入改革开放30周年和即将迎来 2008年北京奥运会的中国将在大踏步改革、开放、发展、变革的同时，加速市场经济发展，更好和更快的融入到世界经济的一体化发展格局之中。
我国既是一个发展中的大国，又是一个经济转轨中的大国，转变经济发展方式的着力点应该是：调整经济结构、优化产业结构、合理制度安排和协调持续发展。
作为国家“十一五”期间重点发展的房地产业，要加大力度贯彻实施党的十七大提出的“住有所居”的战略目标，确保在新的一年里房地产业健康、稳步、规范、和谐的发展。
一、新一年房地产业发展的背景和环境国家此轮宏观调控实施多年，针对我国房地产业健康稳定发展的开发、融资、利税、土地和销售等方面的政策多次出台。
虽然对我国此轮房地产的可持续发展起到了导航作用，但房地产业投资过大，商品房结构不合理和房价涨幅过快过高的情况仍没有在产业快速发展中从根本上得以改变。
因此，新的一年里要使政府宏观调控、房产各项新政和党的十七大提出的“住有所居”真正得到落实，就应对新一年我国房地产业的发展背景和环境进行认真的分析和研究，从而有的放矢的对症下药，确保我国房地产业发展方式得以合理转变，为我国经济社会的又好又快发展做出应有的贡献。
尽管外商投资中国房地产市场热情不减，但中国颁布的新版《外商投资产业指导目录》则显示，房地产业已被列入限制外商投资产业目录。
2008年1月1日开始实施的我国新版《外商投资产业指导目录》。
根据新版目录，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二极市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业目录。
国家统计局数据显示，2007年前三季度，我国完成房地产开发投资逾1．68万亿元，房地产开发企业资金来源约为2．54万亿元，其中，利用外资423亿元，增长60％多。
不难看出：房地产业此次被列入限制外商投资产业目录，对2008年遏制部分城市虚高房价将具积极意义。
2008中国房地产市场形势与发展趋势
2008中国房地产市场形势与发展趋势时间：2007-12-7地点：广州锦汉展览中心主持人蔡穗声（广东省房地产行业协会会长）：各位领导、嘉宾下午好，研讨会现在开始了，本来是三点开始的，但是主持人金贻国老师因为塞车所以延误了，今天下午主要是对市场进行研讨。
请允许我先介绍今天出席的嘉宾有：建设部政策研究中心处长、城市经济系教授、导师、中国不动产研究员首席经济师文林峰女士、广东省社会科学院、企业管理与决策科学研究所研究员林平凡先生。
主持人蔡穗声：下面有请建设部政策研究中心处长文林峰女士发表主题演讲。
文林峰：：尊敬的蔡会长，各位嘉宾大家下午好，今天非常高兴来到广州参加名优项目的展示和交流会，广东省的房地产一直走在全国的前列，在全国一直起着示范引导的作用，我们在各个时期经常到广州市调研，对广州市场有一定的了解，今天用半个小时的时间跟大家共同交流探讨全国房地产市场的形势，目前运行的特点以及未来市场发展的情况，因为时间比较短，我就讲半小时，留下十几分钟的时间，大家共同交流，这样就会更加的有针对性。
今天主要讲三个方面的内容：一、当前中国房地产市场的形势二、主要宏观调控政策，包括2004年以来各项宏观调控的要点和作用，目前的土地金融的政策对房地产的影响。
三、中国房地产业发展的方向，大家都知道2004年宏观调控以来，国务院各部位连续出台多个调控政策，特别是去年一年，除了37号文外，其他的配套政策出台了20多个，任何一个行业都没有如此密集的政策调控，很多人对未来的市场很迷茫，我谈一下自己的感想。
中国房地产业发展成就今年的经济工作会议和十七大以及年初的两会，对房地产行业的发展持有肯定的表述，房地产业在促进国民经济稳定健康增长，全面改善城乡居民居住状况发挥了巨大的作用，很多的代表提出要取消房地产的地位甚至是缩小房地产行业跟国务院领导的观点是不一致的，最近几年房地产发展的情况可以看得出来，城乡住宅的建筑量每年保持在13亿平方米，城镇是5.5—6亿平方米，竣工量是很大的。
中国房地产2008年趋势分析
中国房地产2008年趋势分析全国工商联房地产商会聂梅生2008年3月GDP亿元GDP%16.0035.008年一回首•从宏观经济的趋势上分析2000-2007 年8年间：房价平均涨幅 5.2% 2004年开始宏观调控后:4年房价平均增幅7.6%GDP平均增幅9.24 %城镇人均收入9.65%•房价上涨并没有脱离轨道，8年间与前一年相比涨幅上升的有5年，涨幅下降的有2年，负增长的为0年，总体为增长。
8年一回首•2004年房价涨幅达9.7%（2003年4.8%),房地产投资增幅连续5年超过固定资产总投资增幅, 需求旺盛,以上海为首,房价快速上升, 增幅与前一年相比上升1倍。
此年CPI 指数达3.9(2003年1.2%), 同比上升3.3倍。
•2004年以后政府出台一系列宏观调控政策，以紧缩供给收紧银根、地根为主要手段。
2005，2006年连续2年房价增幅下降，房地产投资增幅下降，并首次低于固定资产投资增幅，CPI指数下降。
这时似乎宏观调控效果显著，我国经济进入高增长、低通涨时代。
•2007年房价大幅反弹，11月涨幅10.5%(2006年5.5%), CPI达6.9(2006年1.5), 固定资产总投资增幅26.8%, 房地产投资增幅31.8%, 均达到8年来最高值•2008年, 针对防止经济过热, 通货膨胀, 房价过快上升的进一步宏观调控在所难免房地产调控政策重点——改善住宅供应结构调控需求•2007年初政府工作报告自2003年来首次提出要“保持房地产投资合理规模”•在严格土地管理背景下，优先保证居住用地的供应；•高度重视住房保障体系的建设（《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；国务院召开全国住房工作会议）；《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》•提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长•降低外资对住房市场的投资性需求•相关规章制度进一步健全（物权法、企业所得税法、城市房地产管理法、城乡规划法、节约能源法等）住房保障体系受到高度重视•2007年初，政府工作报告“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。
浅析2008年我国房地产的发展趋势
浅析2008年我国房地产的发展趋势2007年的中国房地产市场经历了一系列的宏观调控。
在这场洗礼中，房地产市场出现了从未有过的波动。
有人看到了“拐点”，有人看到了继续上升的趋势。
本文试图通过最近经济数据分析来探究我国08年房地产的发展趋势，标签：房地产市场拐点供不应求理性一、概述2008年已经来了几个月了。
中国房地产在这一年里到底如何发展呢？是否正如地产界老大哥王石所言，中国楼市已经进入拐点？还是会一如从前，呈现出一派蒸蒸日上的景象？笔者认为，真实的情况应该是介于两种看法之间。
2007年国家针对房地产市场出的宏观调控政策既不会使中国的房产拐弯而下，但也不会对之前“兴旺过头”是局面毫无作用。
实际上，房产界将呈现出与GDP增长较为一致的发展局面。
即较之过去几年的增幅放缓，但却依然有所攀升。
二、2007年数据及原因分析回顾2007年，中国房地产似乎依然一派繁荣景象。
国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）数据显示，2007年1月～10月，全国土地购置面积31350.8万平方米，同比增长了16.9％，增幅比2006年全年提高了20.6个百分点；土地开发面积19835.2万平方米，同比增幅7.9％，增幅较2006年全年下降了20.3个百分点。
同时，地价上涨较快情况依然突出，囤地现象依然严重。
在房地产开发投资方面，其增幅继续攀升。
2007年1月～10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4％，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。
另外，房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大。
07年1月～10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6％，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。
房地产开发投资增速远高于GDP增速，已成为拉动经济增长的主要因素之一。
商品房新增速度稳健增长。
2007年1月～10月，全国商品房施工面积208565.7万平方米，同比增长22.8％，增幅比2006年全年提高4.8个百分点;而商品房新开工面积和竣工面积分别为73393.37万平方米和28134.8万平方米，同比增长分别为22.6％和9.1％，相比2006年增幅有所提高。
2008金融危机对中国房地产行业的影响 (2)
2008金融危机对中国房地产行业的影响来源：一、金融危机前国内房地产市场状况2008年7月到10月，我在重庆房地产市场“一哥”—龙湖地产做置业顾问，有幸在一线见证了国内房地产市场的实际销售状况。
我所在的项目是龙湖MOCO中心，一个占地26亩的小户型高层住宅，在毛坯房和延缓两年交房的条件下，还卖到了7000左右的均价，且不论重庆地区的人均收入在全国的靠后排名，单看这个销售价格已经超过了绝大部分老百姓的承受能力了，重庆地区的房市如此，就更不用讨论北京、上海、深圳等一级城市的房市了，其火爆程度可见一斑。
金融危机在2008年逐渐向房地产等资金密集型行业产生影响，我们暂且先讨论2008年前的房地产市场情况。
总体来看，2007年全国房地产市场供求两旺，房价涨幅比2006年有所增加，国房景气指数逐月上升达到近三年来的新高水平。
其市场运行状况呈现以下三个特征：1、房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高，高于同期房屋销售价格涨幅从全国数据来看，2007年3月以来，房地产企业购置土地面积增幅逐月增加，1-10月同比增长%，增幅增加了近20个百分点。
此外，2007年全国70个大中型城市土地交易价格出现大幅上涨，前3季度平均同比上涨%，高于同期房屋销售价格%的涨幅。
其中，1-3季度各季度土地交易价格涨幅分别为%、%、15%，涨幅逐季增加达到2000年以来的最高涨幅。
第四季度由于国家的调控交易价格略有下降。
2、商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺，2007下半年房价涨幅逐月增加，创出近三年新高。
商品住宅投资占房地产开发投资的比重超过70%，2007年商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺。
1-10月，房地产开发完成投资亿元，同比增长%，增幅比去年同期增加个百分点，前10个月，房地产开发投资增幅逐月增加，由1-2月的%增加到1-10月的%，其中10月增幅为%，达到近三年来新高。
08年上海房地产市场走势预测
08年上海房地产市场走势预测2008年上海房地产市场走势预测2008年，上海房地产市场预计将面临一些挑战和变化。
全球金融危机的爆发以及国内宏观调控政策的影响，可能会对上海房地产市场产生一定的影响。
下面是对2008年上海房地产市场走势的一些预测。
1. 限购政策的继续实施：为了控制房价上涨的速度，预计政府将继续实施限购政策。
这将使得购房者的选择范围收窄，对房地产市场的需求带来一定的压缩。
2. 股市的调整对房地产市场的影响：由于全球金融危机的爆发，预计国内股市将面临调整的压力。
这可能导致一部分投资者寻求其他投资渠道，其中房地产可能成为吸引资金的选择之一，从而对房地产市场带来一定的刺激。
3. 新建住宅供应量的增加：由于政府对房地产市场的调控力度加大，对于房地产开发商的土地供应有一定的要求。
这样一来，预计新建住宅的供应量会有所增加，使得市场上的房屋供应相对增加。
4. 经济放缓对市场需求的影响：由于全球金融危机的影响，预计中国经济增速将出现一定的放缓。
这可能对购房者的购买力产生一定的影响，减少了他们对房地产市场的需求。
综上所述，2008年上海房地产市场可能面临一定的挑战和变化。
政府的宏观调控政策将继续影响市场，股市的调整也可能带来新的投资机遇。
此外，新建住宅供应量的增加以及经济放缓对市场需求的影响也将是该市场的关键因素。
投资者和购房者应密切关注这些变化，制定相应的战略。
2008年上海房地产市场走势预测5. 二手房交易活跃度的下降：由于政府实施的限购政策以及经济放缓等因素，预计二手房交易活跃度可能会呈现下降的趋势。
限购政策使得购房者的选择范围变窄，使得他们更倾向于选择购买新房而非二手房，从而影响了二手房交易的市场。
6. 房地产投资回报率的下降：由于政府对房地产市场的调控和全球金融危机的影响，预计房地产投资回报率可能会出现下降的趋势。
投资者可能更加关注投资回报率低但更稳定的资产类别，从而减少对房地产的投资需求。
2008年房地产市场分析及2009年展望200855
2008年房地产市场分析及2009年展望内容摘要：2008年，房地产市场出现调整，虽然房地产开发投资继续较快增长，但企业资金来源增速持续回落，开发商资金回笼压力加大；房价涨幅逐渐回落，部分区域房价下跌明显；消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，市场交易呈现“量跌价滞”的局面。
2009年房地产市场调整将加剧，房地产开发投资增速有可能下滑到10%以下；房地产交易有可能从“量跌价滞”发展为“量价齐跌”，大城市房价跌幅将超过中小城市，高档住宅价格回落幅度将超过中低档房。
一、2008年房地产市场运行特点分析2008年，一度蓬勃发展的房地产市场开始调整，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，房价涨幅持续回落，部分区域房价下跌明显，企业资金来源增速回落至2004年以来的最低水平，开发商资金回笼压力加大。
1、全球房地产市场形势严峻，国内市场信心受到冲击自2005年以来，美国房价进入下降通道，且降幅不断加大。
2007年次贷危机的爆发更是危及全球金融市场，加剧了全球房地产降温的趋势。
2008年，多数国家房地产市场更趋恶化。
2008年8月份，美国新屋平均售价大幅下降12.4%，销售量环比减少11.5%至17年以来的最低水平。
由于大量未售出房屋积压，新屋开工数持续降低，2008年8月份新屋开工数连续第二个月下降，创17年来最低水平。
英国2008年8月份平均房价跌幅达到5.3%，跌幅为7年来最大。
俄罗斯房地产今年开发新楼面积比2006年缩减了近100万平方米。
日本和德国的房地产市场长期不景气，目前住房价格仍然十分低迷。
全球房地产市场降温蔓延将给我国住房投资和需求造成强大的心理冲击，推动房地产市场向下调整。
2008年1季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，创调查以来最低水平。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
专家分析2008年房地产走势:调控效果将更为显著
2007-12-27 08:17:41 新华网【大中小】查看评论
∙日本地震造成10人死亡231人受伤(组图)
∙印共总书记：美国想让印度成为制衡中国的前哨
∙日本海上保安部官员就撞沉台湾渔船事故道歉
∙银行贷款开始严堵不良记录者三成购房者未获批
∙失事直升机组遇难烈士追悼会在成都举行(组图)
∙直航包机拉近两岸距离台商包二奶现象可能退潮
∙“洋小姐”蠢蠢欲动北京奥运严防国际卖淫集团
∙灾后涉及五类司法问题房屋倒塌责任担当成难题
∙四川什邡检察院介入倒塌学校质量初查
∙郑州开发商强拆民房楼盘曾挂满政府贺幅(组图)
∙警察夫妇冲课堂打老师女教师被打大便失禁(图)
∙广东江门14名女工被疑偷窃遭脱衣裤搜身(图)
∙小伙被砍20刀姐姐欲拿10年青春换弟救命钱(图)
∙广州1500名比基尼女郎合照打破世界纪录(图)
∙怀孕母牛掉进2米深洞警民营救6个多小时(图)
∙民警驾车撞人推行600米被抓获3人被撤职(图)
∙轿车300米内撞飞2人数百群众追2公里砸车(图)
∙四六级作弊公司用周星驰电影制作说明书(图)
∙王姬与国航初步言和其子已乘飞机到达北京
∙女子被绑游街农民救人发现是行为艺术(图)
∙日本地震造成10人死亡231人受伤(组图)
∙印共总书记：美国想让印度成为制衡中国的前哨
∙日本海上保安部官员就撞沉台湾渔船事故道歉
∙银行贷款开始严堵不良记录者三成购房者未获批
∙失事直升机组遇难烈士追悼会在成都举行(组图)
∙直航包机拉近两岸距离台商包二奶现象可能退潮
∙“洋小姐”蠢蠢欲动北京奥运严防国际卖淫集团
∙灾后涉及五类司法问题房屋倒塌责任担当成难题
∙四川什邡检察院介入倒塌学校质量初查
∙郑州开发商强拆民房楼盘曾挂满政府贺幅(组图)
∙警察夫妇冲课堂打老师女教师被打大便失禁(图)
∙广东江门14名女工被疑偷窃遭脱衣裤搜身(图)
∙小伙被砍20刀姐姐欲拿10年青春换弟救命钱(图)
∙广州1500名比基尼女郎合照打破世界纪录(图)
∙怀孕母牛掉进2米深洞警民营救6个多小时(图)
∙民警驾车撞人推行600米被抓获3人被撤职(图)
∙轿车300米内撞飞2人数百群众追2公里砸车(图)
∙四六级作弊公司用周星驰电影制作说明书(图)
∙王姬与国航初步言和其子已乘飞机到达北京
∙女子被绑游街农民救人发现是行为艺术(图)
主持人：记者任晓
嘉宾：北京大学房地产研究中心主任冯科
长江证券研究员苏雪晶
2008年的房价会是何种走势?调控政策将在多大程度上发挥效果?被称为房地产业调控政策“最后一只靴子”的物业税，能聚集多大的势能?本报特邀北京大学房地产研究中心主任冯科和长江证券研究员苏雪晶，请他们谈谈对2008年房价、调控效果和物业税的看法。
部分地区房价适度回落
主持人：怎样看今年房价，明年的走势又如何?
冯科：各个地方的市场不一样。
局部市场的房地产销售价格出现回落，但不一定是拐点。
广州、深圳等南方地区的房地产比较市场化，整个区域的人都相对理性，所以房价的上升滞后于上海和北京。
广州、深圳房价在2007年上半年涨幅很大，大概是50%到100%。
这里面可能有外部的力量，如香港和外资的力量在炒作，我相信本地的购买力是非常有限的。
房价在短期内快速上涨必然会有一个相应的回落，这是正常的。
房地产也是商品，没有永远涨价的时候。
但是从结构来看，趋势不太好判断，在银行信贷收紧和改善需求的产品供给减少之后，房价很可能出现反弹。
苏雪晶：预计在四季度后，一线房价将回归理性状态。
由于上海和北京的实际供给仍旧偏紧，以及地价和房价的关系，我不认为两个城市地产价格会出现大幅下跌，深圳地区前三季上涨速度偏快，价格可能会出现一定调整，但幅度和时间还有待观察。
支持房地产价格上涨的很多因素是长期存在的，我们对房地产市场趋势长期乐观，影响房价中期走势最为关键的是政策调控因素。
调控效果会继续显现
主持人：如何看待宏观调控的效果?
冯科：从目前的调控情况来看，对房地产业影响最大的调控措施是信贷紧缩，其次是提高准备金率，最后是加息。
从目前的情况看，房地产信贷包括个人房贷已经占了很多银行信贷总额的50%以上，有些银行甚至达到了80%。
如果房地产市场进入拐点，意味着房价进入下降通道，这会给银行带来大量不良资产。
未来调控政策除了控制信贷规模以外，还应该利
用金融创新拓宽房地产企业的融资渠道。
如果说次贷危机暴露了美国金融创新“过犹不及”
的话，我国在金融创新方面还处于“过于不足”阶段。
苏雪晶：地产行业对宏观经济影响是非常显著的，任何国家对地产行业的调控都是相当谨慎的。
我认为，政府调控的目的不是想打压房价而仅仅是控制增速，抑制投资过热。
2007年开始的调控政策，整体趋势是针对性加强，操作性加强。
政府从2003年开始对房地产行业出台调控政策，曾经尝试过调控供给和需求，直至今年开始采取多方面相互配合的调控手段，这样的发展态势，必然导致未来调控效果越来越突出。
我们分析，将来有关房地产宏观调控的重点不是出台新的措施，而是如何把已有政策落到实处。
物业税推出尚无时间表
主持人：物业税预期何时开征，将对市场有何影响?
冯科：物业税所要解决的问题不是简单的房价问题，它还涉及到中央和地方政府关系，主要体现在财政土地出让金上，地方政府把70年的土地出让金收取以后，透支了几十任市长的财政权，未来城市和政府的运营会非常困难。
所以物业税改革的重点是中央和地方的财政关系，而不是简单的市场调节。
物业税不可能明年就一定会开征，也不太可能先收商业物业，既然要收就要全收。
苏雪晶：我认为物业税政策短期内不会大范围出台。
从其他国家物业税的开征情况看，物业税推出肯定会对地产市场产生深刻影响。
但房价是由多种因素造成的，物业税不一定是解决高房价的灵丹妙药。