花都踩盘报告
踩盘报告模板
踩盘报告模板一、引言在房地产领域，踩盘报告是一份非常重要的文件，用于对某一片区域的房地产项目进行调研和评估。
本文将介绍踩盘报告的基本模板和要素，以帮助读者了解如何撰写一份全面、详细、完整且深入的踩盘报告。
二、背景在撰写踩盘报告之前，我们需要先了解背景信息。
这包括地理位置、交通情况、人口分布、经济发展等方面的内容。
以下是踩盘报告的模板要素：1. 地理位置•主要交通枢纽：包括高速公路、铁路、机场等。
•邻近城市：附近有哪些主要城市。
•自然地理特点：例如山脉、河流等。
•区域划分：区域范围、社区划分等。
2. 交通情况•主要交通线路：列举主要道路及其通行状况。
•公共交通情况：包括公交、地铁、出租车等。
•交通拥堵情况：交通高峰时段是否存在严重拥堵。
3. 人口分布•人口数量及增长趋势。
•年龄结构：年轻人、中年人、老年人比例。
•家庭结构：核心家庭、单身人士等。
4. 经济发展•主要产业：列举该区域的主要产业。
•经济增长率：过去几年的经济增长情况。
•就业状况：失业率、就业结构等。
三、房地产市场分析踩盘报告的重点是对房地产市场进行分析。
以下是踩盘报告中相关的模板要素：1. 房价分析•历史房价走势：过去几年的房价变动情况。
•当前房价水平：区域内不同类型房屋的平均售价。
•房价预测：未来几年内房价的发展趋势。
2. 房屋供需情况•新房供应：近期新房项目的规划情况。
•二手房供应：二手房市场的交易情况。
•购房需求：潜在的购房需求量及类型。
3. 租赁市场分析•租金水平：当地租赁市场的租金水平和趋势。
•租赁需求：潜在的租赁需求量及类型。
四、项目评估基于对背景和市场的分析，踩盘报告还需对特定项目进行评估。
以下是相关的模板要素：1. 项目规模和定位•总建筑面积：项目的总建筑面积。
•项目类型：住宅、商业、办公等。
•定位：高端、中高端、中端等。
2. 市场竞争分析•邻近项目：附近有哪些类似的项目。
•项目优势：该项目相对于竞争对手的优势。
•潜在客户分析：该项目的目标客户群体。
踩盘调研报告(共3篇)
踩盘调研报告（共3篇）第1篇：踩盘项目调查报告踩盘项目调查报告?开发主要集中于旧城改造，其次是北坝开发区和梓锦新城，其余小盘零散分布。
户型情况：因为房屋需求的增多，土地供应的紧张，价格因素的影响。
三台房型多是中小户型，面积区间为40M2-120M2之间。
定价情况：多层主要定价区间为2200RMB/M2-2700RMB/M2,电梯公寓定价区间为2800RMB/M2-3000RMB/M2，各楼盘定价是根据区域位置，设计风格，房屋结构，房屋质量，小区特色，市场定位等而取定的。
销售情况：销售情况是询问置业顾问而得出的，所以有一定的不准确性，但是大体是相符合的，通过询问调查得出，三台房地产走势正由年初的低迷转向趋于平稳阶段，度过了国十条等房地产调控政策影响的艰难时期，春节将至又一波售房小高潮将袭来。
顾客的需求情况：顾客主要关心的还是房屋的价格，其次是屋院的环境，虽然不同的楼盘推出了不同的优惠，但是在顾客心里仍然是有顾虑，但是在全国物价普涨的情况下房屋价格还是有一定的底线这也是顾客所能理解的。
开发商情况：三台县的开发商以挂靠开发的仍然居多，大型的开发企业较少，目前只有重庆来迁公司，耀森集团等。
车位情况：三台县新开楼盘车位比较缺乏，没有对未来用户购车——文章来源网络，仅供分享学习参考汽车停车位没做长远的考虑。
我将把了解的情况用于工作当中，让以后新的楼盘策划，开发做的更好。
篇2：踩盘报告一，调查人：向浩天二，调查时间：20XX年8月9号三，调查项目：香年广场，蜀都中心，无国界，环球中心，凯旋南城四，调查目的：1，了解所调查项目的基本技术指标；2，了解所调查项目周边经济，区位，环境等；3，了解所调查项目的一些细节，比如销售人员素质，案场包装及一些营销方面的感受；4，可以调查到一些网上无法查到的数据信息；5，了解客户需求及找出自身项目的优势。
五，调查项目的基本数据：1，香年广场：位于高新区天府大道中段西侧。
总占地面积30亩，总建筑面积约25万平米，是一个集写字楼，精装商务公馆，艺术酒店和商业于一体的城市商务综合体。
楼盘踩盘报告模板
楼盘踩盘报告模板篇一：楼盘踩盘报告样本楼盘调查表楼盘区位图开盘报告纲要一、项目介绍1、楼盘简介项目由云南金达房地产开发有限公司开发建设，项目属于城中村拆迁改造项目。
位于广福路中段，拥金路与广福路交叉口东北侧，距市中心仅3公里，毗邻广福商业中心、香槟小镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电，并紧邻昆明市新儿童医院和南市区公交车站，因此配套完善，生活方便。
片区集中省级行政单位，已然成为省级政治、文化、经济的核心。
该项目是一个居住品质较高、设施先进、体现21世纪绿色生态居住环境的住宅小区，由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成，总建筑面积10万多平方米，住宅总户数616户，完全按照低密度、高绿地指标建设。
700个地下停车位。
通过关注生态、休闲和人居舒适度的概念设计，展现项目独特的建筑风格。
将生态、休闲、景观、人文、建筑等要素和谐统一，做到“人—家—自然—科技—品位—生活”的高度融合。
2、户型概括本次推出的首批房源共218套，总户数616户，占比35%。
由于项目已经封顶断水，本次推出的房源分布5栋住宅项目的其中4栋。
为A1、C1、C2三种户型，其中A户型位于第1栋朝为东西向LOFT，复式结构设计，为二室二厅一厨一卫双阳台，面积为89.5平米；C1户型位于第3、4、5、6栋朝向为东北和西北两种，为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层设计，面积为89.36平米；C2户型位于第3、4、5、6栋，朝向为东南或西南，面积为三室二厅一厨二卫二阳台带储物间和一个入户花厅，面积为138.95平米。
3、车位停车位：项目合计700个，附一层。
4、周边环境描述：项目位于广福路与拥金路交汇处，位于城市成熟地段，距离一环不到1千米。
周边有10、23、61、67、3、71、K1、55、114、69、119、158、25等十多条公交线路，地铁1、4、5号线路经过本案。
5、本期开盘的是11栋共340套房源。
二、开盘概括1、开盘现场氛围描述开盘遇冷，到场客户不是很多楼盘自2011年12月底开始进行宣传，并于2012年开始办理认筹卡5000元/张，办卡费用较大部分楼盘的1-5万/张为低，但由于定位开盘价在8000-10000元/㎡，而市场一直低迷，因此办卡率不高，而自去年底宣传开始，项目的宣传力度不大，更加上项目亮点不突出，因此至开盘当天据了解，办卡人数不满一百人，因此原定抽号5人一组，但实际抽号时变为1人1组，而且大部分到场客户，现场办卡率也非常低，至中午12点，买房客户陆续离开，仅有熟人咨询，成交量仅为17套。
【VIP专享】广州市花都区房地产市场调查报告
广州市花都区房地产市场调查报告一．花都区概述花都位于广州北大门，广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。
素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。
1993年，花都（花县）撤县建市；2000年成为了广州市花都区。
花都区位于广州市北部，辖区面积968.64平方公里，人口76.87万，外来人口50.5万。
花都区城区（新华镇）人口28.38万。
花都区共有11个镇。
区内有广州火车北站、狮岭皮具皮革城、汽车城、珠宝城和广州新国际机场。
花都区总面积960平方公里,地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。
东有流溪河流经，西有巴江河过境。
花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。
阳光、雨量充足，草木常青，四季花开。
花都的自然资源、人文资源十分丰富，是太平天国革命领袖洪秀全的故乡。
下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、花侨、雅瑶十一个镇。
区委、区政府所在地为新华镇，是花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心，是广州卫星城，面积23平方公里，距广州中心城区仅22公里。
二．花都区房地产概况近年来，随着“大广州战略蓝图”的展开，广州的发展重心向北部转移。
而花都，则成为广州“北优战略”的中心，迎来了一个历史性的发展时期。
进入2006年，广州楼市的“热”也蔓延到了北部，以新国际机场为依托的花都区迎来了风华正茂的好年华。
在雅居乐花都项目、恒大金碧御水山庄、碧桂园假日半岛、合和新城的销售利好带动下，多个大集团加快了抢滩步伐。
花都以其低廉的地价、优美的自然生态以及强大的发展后劲，被喻为广州房地产业的最后一块“处女地”。
花都除天然的地理优势外，还有强劲的产业作为地区经济发展的推动力。
新机场投入使用后，国际商务、国际游客等将为花都注入勃勃生机，相关产业也将随之兴旺。
据统计数字显示，今年花都区仅整车制造产值就达到120亿元，零配件产值达20亿元，预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元，花都将被打造为全国汽车基地，规模达到50平方公里的汽车工业园。
广州市花都区房地产市场调查报告17879533
广州市花都区房地产市场调查报告一．花都区概述花都位于广州北大门，广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。
素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。
1993年，花都（花县）撤县建市；2000年成为了广州市花都区。
花都区位于广州市北部，辖区面积968.64平方公里，人口76.87万，外来人口50.5万。
花都区城区（新华镇）人口28.38万。
花都区共有11个镇。
区内有广州火车北站、狮岭皮具皮革城、汽车城、珠宝城和广州新国际机场。
花都区总面积960平方公里,地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。
东有流溪河流经，西有巴江河过境。
花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。
阳光、雨量充足，草木常青，四季花开。
花都的自然资源、人文资源十分丰富，是太平天国革命领袖洪秀全的故乡。
下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、花侨、雅瑶十一个镇。
区委、区政府所在地为新华镇，是花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心，是广州卫星城，面积23平方公里，距广州中心城区仅22公里。
二．花都区房地产概况近年来，随着“大广州战略蓝图”的展开，广州的发展重心向北部转移。
而花都，则成为广州“北优战略”的中心，迎来了一个历史性的发展时期。
进入2006年，广州楼市的“热”也蔓延到了北部，以新国际机场为依托的花都区迎来了风华正茂的好年华。
在雅居乐花都项目、恒大金碧御水山庄、碧桂园假日半岛、合和新城的销售利好带动下，多个大集团加快了抢滩步伐。
花都以其低廉的----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------地价、优美的自然生态以及强大的发展后劲，被喻为广州房地产业的最后一块“处女地”。
房地产踩盘报告
房地产踩盘报告随着城市化进程的加速和人口的不断增长，房地产市场成为了一个备受关注的话题。
在这个复杂而庞大的市场中，许多购房者常常面临着众多选择和信息不对称的问题。
为了帮助购房者做出明智的决策，房地产踩盘报告应运而生。
房地产踩盘报告是一项通过实地考察，对房地产项目进行全面评估和分析的工作。
购房者往往只能通过开发商提供的宣传资料和销售员的描述来了解楼盘的情况，这样的信息往往存在一定的主观性和片面性。
房地产踩盘报告的目的就是通过客观、全面的数据和实地观察，为购房者提供一个真实可信的评估结果。
首先，房地产踩盘报告对楼盘的地理位置进行考察和分析。
地理位置是影响一个房产项目价值的重要因素之一。
报告会对楼盘周边的基础设施、教育资源、医疗条件以及交通便利程度等进行客观评估，帮助购房者了解项目所处的地理位置是否符合自己的需求和期望。
其次，房地产踩盘报告对楼盘的建筑质量进行评估。
购房者往往对楼盘的质量问题最为关注，而这个问题只有通过实地踩盘才能真正了解。
报告会评估楼盘的施工工艺、建筑质量以及后期维护等方面的情况，为购房者提供一个有关楼盘质量的客观而准确的评价。
除了地理位置和建筑质量，房地产踩盘报告还会考察楼盘周边的配套设施和环境。
购房者通常也会关注楼盘附近的购物中心、餐饮娱乐场所以及公园绿地等配套设施的情况。
报告将对这些设施的种类、数量和质量进行考察，为购房者提供一个全面了解周边环境的参考。
此外，房地产踩盘报告还会对楼盘的价格趋势和潜在增值空间进行分析。
购房者通常会考虑房产的投资价值，而这个价值往往需要通过长时间观察和分析才能得出结论。
报告会通过对市场走势和项目价值的评估，为购房者提供一个关于楼盘未来增值潜力的参考。
房地产踩盘报告的出现为购房者提供了一种更加客观、全面的房产信息评估方式，帮助他们更好地了解楼盘的真实情况和潜在风险。
购房者在购买前可以通过阅读踩盘报告来了解楼盘的地理位置、建筑质量、周边环境以及未来价值等方面的情况，从而做出明智的决策。
楼盘踩盘心得(优秀5篇)
楼盘踩盘心得(优秀5篇)楼盘踩盘心得篇1楼盘踩盘心得：深入了解房地产市场的体验之旅作为一位对房地产市场充满好奇心的观察者，我参加了这次楼盘踩盘活动。
这次活动为我提供了一个独特的视角，让我深入了解房地产市场的动态，同时也让我感受到了房地产行业的魅力。
在踩盘过程中，我了解到房地产市场受到许多因素的影响，如政策、经济形势、人口结构等。
同时，我也深入了解了不同楼盘的优缺点，如地理位置、配套设施、生态环境等。
这些信息让我对房地产市场有了更全面的认识，也让我更加关注房地产行业的动态。
在这次踩盘过程中，我也发现了一些问题。
例如，一些楼盘的物业服务不尽如人意，导致居住品质下降。
此外，一些楼盘的房价过高，对于刚需购房者来说，压力较大。
这些问题需要房地产开发商在未来的发展中加以重视和解决。
通过这次踩盘活动，我更加深入地了解了房地产市场的运作机制和行业现状。
同时，我也认识到房地产市场的复杂性和多元性，需要我们在购房过程中保持理性和冷静，同时关注自身的实际需求和实际情况。
总之，这次楼盘踩盘活动让我受益匪浅。
我不仅深入了解了房地产市场的动态，也更加关注了购房过程中的细节和问题。
我相信，在未来的购房过程中，这些经验和心得将对我产生积极的影响。
楼盘踩盘心得篇2楼盘踩盘心得：深入了解楼盘的体验与感悟最近的一次楼盘踩盘，给我留下了深刻的印象。
这次踩盘的经历，让我重新审视了房地产市场，也让我更加了解了自己的需求。
踩盘的目标楼盘位于市中心，交通便利，配套设施完善。
在现场，我看到了熙熙攘攘的人群，也看到了楼盘的品质和设计。
然而，我也发现了一些问题，比如周边环境不够优美，小区内部配套设施有待完善。
在这次踩盘中，我学到了很多。
首先，我学会了如何更好地了解楼盘的地理位置、交通、配套设施、价格等重要因素。
其次，我也发现了自己的购房需求，我需要的是一处交通便利、环境优美、配套设施完善的住宅。
最后，我深刻体验到了购房的重要性和必要性，这次踩盘的经历也让我更加坚定要拥有一套自己的房子。
房地产踩盘实习心得体会
房地产踩盘实习心得体会篇一:房地产踩盘实习心得体会通过到道县各个楼盘进行踩盘～我了解到“安家立业”的说法。
正所谓要想立业必先安其家～所以我认为在道县现阶段正处于建设发展初期～房地产事业必然是住房需求多过于商铺的需求。
据针对道县各个楼盘进行的踩盘调查了解到～道县现有住房楼盘销售量均超过了80%～并且都采用预售住房模式～这说明了道县正处于住房的市场需求量大于各楼盘的商品住房量～造成了道县房地产事业供不应求的现象～也正是道县住房馄房价迄今为止上涨了40%-60%的基鞣本原因。
针对各个楼盘房价的不同可以钠看出～楼盘位臵和楼盘整体构造包括项目构思理念等～是现阶段影响房价价格的主汀要因素。
楼盘位臵是影响楼盘销售的关键彦～而楼盘的构思理念则是塑造位臵的关键冉～二者都是影响房价的重要因素。
通过对华诚与松林苑的了解～华诚的项目构思交是打造道县最大、环境最高档的豪华小区芗～而松林苑是属于比较普通的小区～所以甲在造势方面～华诚做的比较好。
其次～华喾诚也是这样做的。
通过我对华诚踩盘了解焖到～其楼梯房是采用欧式洋房与中式庭院熙的建筑形态～为四层的多层建筑。
绿化保赏留了原机械厂内多年古树～并增加了许多鼹现代绿植～绿化范围比较大～小区内有休驺闲座椅和健身休闲设备～且小区内有完善糇的生活商业设施～例如生活便利店、幼儿铃园等。
安保方1 / 4面～小区内全面覆盖监控设备～并有保全人员巡逻。
所以华诚比松林柿苑高档。
但是这两个楼盘在道县城市建设桅小江口路未规划完善的情况下～交通极为芎不便～据我了解～小江口路通往城中心只鳙有一路公交车～它的发车间隙为10-20分钟～在某些时间段～甚至到30分钟痃～并且因为车量少的原因～乘客较多～对杏晚归人士来讲～公交10点之后不营业～蹉非常不方便。
所以据上述所言～我认为诋本公司项目不存在主要问题～而目前最主要的问题是道县市场需求偏向于住房～不过当住房市场需求接近饱和人们安了家便ド开始立业了～后期商铺发展兴起是大势所剖趋。
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花都楼市调研报告前言花都楼市发展年表✧2000年，花都撤市设区。
同年，预算投资4.7亿元的山前旅游大道建成通车。
✧2001年~2002年，山前旅游大道两边云集了泰湖山庄、云梯花园、芙蓉花园、南航碧花园等多个大型楼盘，形成了花都最早的居住板块——山前大道板块。
✧2003年，雅居乐开发雍华廷，一炮而红，启动了花都的中高端住宅市场。
✧2004年，广州白云国际机场迁入花都，提升了花都整体区域的形象。
✧2005年10月，碧桂园假日半岛以“平过自己起屋”为口号火热开盘。
同年，花都纳入全市土地储备系统。
✧2006年3月，祈福集团高调开发花都16个项目，万科在当地拿地；4月，中房天马河项目奠基动工；同时，合景泰富、新鸿基等开发商纷纷浮出水面。
花都楼市掀开了新篇章。
✧2007年3月，天湖峰境开盘，点燃了花都大热的导火索。
五一前后，新项目万科天景花园、马鞍山一号、朗悦君庭、中房国际公馆、美林湖国际社区、骏威项目等陆续上市，花都楼市全面开花。
从这份楼市年表不难看出，2006-2007年的花都楼市发展最为抢眼。
2006年是“拿地热潮年”，2007年已进入“开盘热潮年”，不少新项目开花结果。
花都楼市在不断催热中，已形成山前旅游大道和新华镇新区两大知名地产发展板块。
两大板块在今年上半年都有知名开发商的项目入市。
在此背景下，我们于近期对这两大板块内的几个典型楼盘进行了调研，分别是位于新华镇的合景马鞍山一号、中房观湖国际、万科天景花园以及位于山前旅游大道的别墅大盘合景天湖峰境。
以下结合对近2年花都楼市的整体分析，就本次花都楼市调研作以下几方面的总结：一、土地市场分析近2年，花都区优质的土地储备和广阔的发展前景吸引了广州及其外省众多大型发展商的关注。
目前花都区内的知名大型发展商数量达10个之多，开发占地面积总量超过2.3万亩。
下面对比较知名的十大发展商在花都项目的土地储备作大致统计。
花都主要发展商土地储备一览表2006年花都区的供应量在100万㎡左右，根据上表土地储备量大的特点，加上花都区施工项目较多，预计2007年、2008年的供应量还有明显增加的趋势，初步估算每年供应量均有30％的上升空间。
因此，预计2007年花都供应量在130万㎡左右，2008年达到170万㎡。
二、目标客户群分析1、新华镇新区板块主要客户构成特征一览表2、郊区板块（外围大盘）客户构成一览表从以上两图表可见，花都区市场的客户群组成因地域的差异而不同。
市区（新华镇）已本地消费力为主，外地买家较少。
而郊区大盘吸引了很多广州买家（占总体比例近一半）；花都本地约占30％；投资客比例也较市区为多。
3、未来客户群置业需求分析随着花都楼市的板块化发展趋势的逐渐明朗，结合不同区域的发展特色，未来花都楼市可混群的置业需求基本可概况为以下三类：①市区楼盘以自住型为目的，需求面积在120㎡左右，属于舒适改善型住宅；②靠近产业园（汽车、珠宝、物流、皮具）的购房需求呈现“纺锤型”。
经商老板对环境要求较高，基本属于二次以上置业，对别墅产品需求大；产业园员工大多首次置业，需求面积较小，一般喜爱80㎡左右的中小户型，自住投资两相宜；③郊区大盘的环境和价格优势明显，外地买家众多，绝大部分为多次置业者。
需求最大的是200㎡左右的性价比较高的别墅产品。
三、典型个案分析1.楼盘基本档案合景·天湖峰景合景·马鞍山一号万科·天景花园中房观湖国际建筑类型独栋别墅、联排别墅、小高层公寓小高层、高层住宅小高层住宅小高层、高层洋房位置北兴山前旅游大道东段北侧新华镇凤凰北路，马鞍山公园西南面新华镇天马河西岸，风神大道转荔红南路新华镇滨湖路东侧，西临天贵路，东临新街河公园容积率首期规划约0.5 1.8 2.4 2.676整体规划占地67万平方米，首期占地约50万平方米，规划约2500户，首批开发用地22万。
占地33672平方米建筑面积59798平方米。
总占地6万平方米，共15栋18-25层占地7.5万平方米建筑面积约24万平方米，共16栋17至28层的住宅天景花园马鞍山一号中房观湖国际天湖峰境花都区政府合景·天湖峰境整体印象——大手笔、大投入打造的山水别墅大盘。
目前，在山前旅游大道自西向东，聚集了美林湖国际社区、碧桂园假日半岛、南航碧花园、五溪御龙湾、金碧御水山庄、天湖峰境等以休闲旅游为主题的大型别墅项目。
有别于早期别墅大盘，天湖峰景高调定位为广州最具价值的顶级国际山水别墅社区，立创南中国山水第一墅。
项目大胆投入，聘请名家，在规划、设计、配套、物业管理等方面的打造都尽显豪华，改变了山前大道板块一直以中、低档产品入市的局面。
➢ 整体规划项目现阶段规划2期，因地制宜的理念在项目的整体规划设计中得以充分体现。
区内大兴土木开挖占地近7万平方米的人工岛，利用低洼地势巧妙引入天然水库活水，极大丰富了小区内水资源，使整个一期50%以上都成为亲水别墅。
配套先行的开发思路是项目的另一亮点。
首批产品入市之前，区域主要配套设施已先行建成，包括有10000平方米水岸会所（总投入据称5000万）、商业街、国际小学、国内小学以及幼儿园等。
作为大型郊区项目，在周边配套匮乏，交通相对不便的情况下，完善、高端的自身配套能带给客户充足信心。
➢ 产品分析首批产品以独立别墅为主，少量联排别墅，面积区间215-519平方米，全配 套 区人工岛高档别墅区天然水库高尔夫练习场部为地上2层（首批产品一律为露天停车场，无地下室，后续推出产品也仅少量带地下室），户户带前庭后院。
户型设计无特别亮点，相对实用，从5房到9房不等，全部为套房。
部分临水别墅设计了私家亲水码头，进一步提升了产品附加值。
9房5厅建筑面积519平方米一层二层✓活水引入小区✓亲水别墅户户带私家码头➢营销分析项目定位高端，瞄准的买家群是成功人士和社会精英。
因此，在营销策略方面，采取了小众营销与大众营销相结合的策略。
前期推广阶段，主要针对花都区各专业市场私营企业主、多次举办小型座谈会、高档酒会等活动，让这批高端客户率先接受项目信息。
在项目即将入市的时期，开始持续采用报纸、电视、广播、户外广告等媒体组合，面向大众传播项目信息。
这种小众与大众结合的营销策略经过当前已成交客户的检验，被证明是行之有效的。
已成交客户中，花都和广州市区的私营企业主占据绝对主力，客户范围更是涉及到珠三角地区。
➢缺点和不足1)由于强调户型设计的实用性和室内空间的宽敞，而相对忽视了室外花园、庭院空间的打造，花园绿化空间不足，楼宇密度相对偏大；2)别墅缺乏自身露台、退台设计，使住户感受自然、享受“天与地”的机会减。
另外，室内设计的创新性不足，个性不够鲜明；3)建筑立面的打造相对缺乏个性，用材的色调搭配（石材、涂料、面砖之间的搭配）不够协调，没有比雅居乐等别墅盘显出明显的超越。
合景·马鞍山一号整体印象——高调定位，敢于创新，与誉峰操盘手法如出一辙。
马鞍山一号地处花都新华镇新区的中心地段，东临马鞍山公园，借雅居乐效应，享受成熟的居住氛围和商业配套。
项目沿用誉峰豪华设计团队，包括许李严建筑设计、新加坡英柏建筑景观设计、梁志天设计室等，捕捉花都市场的产品空白点，研发净空5米的错层，2梯1户的空中别墅产品。
高定位、高价位的操作思路将目标受众锁定在相对狭小的花都市区顶端客户层（核心客户为皮具市场、汽车城私营企业主、高级管理人员等）。
➢整体规划项目的整体规划已尽显奢华。
占地3.3万平方米，东临马鞍山公园的新华镇新区黄金地段仅规划200余套住宅。
8栋10－28层楼宇呈点式布局，围合2万平方米亲水主题艺术园林。
一梯两户、两梯一户设计全部南北对流，考虑最大限度纳入公园景观，各户型主景观面大部分朝东。
➢户型分析户型设计大胆创新，富于变化、包括有平层、错层、空中别墅，其中净空最高达5米的错层设计是本项目的最大的亮点与卖点，在产品设计相对保守的花都市场赚足了眼球。
➢售楼部错层单位：✓建筑面积298.62平方米，4房3厅，3错层设计；✓净空最高5米，最低3.1米，空间开阔，采光通风俱佳；✓入户花园、大露台将景观面最大限度延伸。
空中别墅：✓建筑面积397.39平方米，5房3厅；✓传统别墅概念的大胆演绎，在别墅用地严格限制，别墅产品日益稀缺的现状下，不失为一种值得借鉴的产品创新思路。
空中泳池✓装饰用料高档、线条变幻丰富，充斥着强烈的现代感；➢样板房出自同一设计师手笔，马鞍山一号的样板房基本是在誉峰的基础上做细部改动。
相对于誉峰的内敛，这里的风格相对张扬，用料、饰品色彩更加丰富。
➢营销分析由于项目地处花都市区热点板块，昭示性强，项目前期基本未做大型营销推广。
其主力目标客户群主要锁定花都高端客户，为数不多的媒体广告基本未辐射到广州市区。
3月31日开盘至今，定价6500-7000元/平方米的平层单位和7500-8500元/平方米错层单位消化相对理想，目前已成交50多套。
空中别墅价位在8500-10000元/平方米左右，建筑面积200-300平方米左右，单套毛坯总价超过200万，与花都区内独立别墅主力价位不相上下。
因此能接受该价位产品的客户层面相对更加狭窄，目前该类型产品去货速度缓慢。
➢缺点和不足1)售楼部设计风格缺乏鲜明的主题；2)样板房设计风格大路化，特点不够鲜明；3)产品做工欠精细，品质感欠缺；4)立面风格沿用誉峰白、灰、紫的面砖搭配，整体效果比较一般。
万科·天景花园整体印象——“万科牌”操作模式下相对保守的中档住宅项目。
本项目所处的天马河板块相对新华镇新区位置较为偏远，生活配套不足，整体居住水平较低。
但规划在2010－2011年通车的花都轻轨将穿越该板块，加之区内土地资源充足，祈福、中房等大型开发商近2年纷纷在天马河板块囤集土地，蓄势待发，该板块楼市的发展后劲十足。
万科·天景花园是板块内首个亮相的新住宅项目，占地300亩左右。
该项目无论从产品设计、包装、推广等方面都较广州万科的其它项目相对保守。
产品方面摒弃了其标志性产品——情景洋房，设计了中规中举、并不出彩的2梯4户，80-140平方米的平层二房、三房、四房，大量的主力户型集中在100-110平方米紧凑实用的三房。
定价方面，首批300余套单位带精装修均价4600－4800元/平方米，万科的品牌效应以及较花都区同期楼盘低廉的价位已吸引了愈500位买家的关注，其中有1/3以上都为投资客户。
✓ 整体规划分2期，首批300余套单位位于B 、C 栋，定位中档，预计去货速度较快。
B AC✓万科一直沿用的工法样板房，意在向客户展示“万科制造”的流程化、规范化，给予客户充分的信心；✓严谨的公示系统在对消费者信息透明的同时，也保护了企业自身，值得借鉴。
中房·观湖国际整体印象——力求快速去货，忽略细节打造，品质感弱。