房地产品牌保利汕尾金町湾四次提案推广方案
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汕尾_保利金町湾_前期报告_星河湾地块调研报告
万盛银湖湾 户型：110-220㎡ 均价：5300元/㎡毛坯 本年成交：约190套
地块 位置
三、汕尾市房地产市场——参考竞品
参考竞品一：汕尾碧桂园
位于品清湖北岸，新城市中轴线穿小 区中央，属汕尾目前第一大而且最高端的项 目，多年蝉联汕尾销售冠军，产品以136180㎡四房为主，规划有10万㎡商场和五星 级酒店（与万达合作开发），项目内部配套 齐全，但周边配套较少。
一、区域发展及经济调研——规划
红草工 业园区
高铁汕 尾站
金町湾 旅游区
旧城区 中心
中央商 务区
① 汕尾城区：总面积302平方公 里，仅占汕尾总面积的6%，其 中老城中心位于品清湖西面， 不足10平方公里，发展起步较 晚，仅几条主干道串联，内部 交通、配套杂乱低端；；
② 中央商务区：依托高铁汕尾站 的开通，汕尾计划推进中心城 区扩容提质，打造围绕品清湖 北岸、新城区中轴约10平方公 里的城市门户、交通枢纽、商 贸办公综合区； ③ 金町湾旅游区：拥有优秀海岸 沙滩资源，现全为保利金町湾 项目发展；
① 经济增长：汕尾近年GDP稳步上升，但在广东排名常年倒数第二，GDP增速基本保 持在广东平均水平，汕尾是全省唯一没有上市企业的地级市；
② 固定资产投资：全市固定资产投资额持续上升，但房地产开发投资额极小且不稳定；
③ 消费和收入：社会消费品总额增长温和且去年有所下滑，居民可支配收入低于全国平 均水平，储蓄存款增长稳定，但值得一提的是，汕尾居民隐性收入及灰色收入占据收 入的较大比例，且外溢人口实际购买力较高。
中央商务区效果图
④ 红草高新工业园：汕尾近年重 点打造，已吸引比亚迪、信利 、广物汽贸等项目入驻。
一、区域发展及经济调研——规划
中央商务区近期发展： 万达商业广场：规划约10万㎡大型地标性商业综合体。拟引入知名品牌超市、电影 院、KTV、健身俱乐部、连锁餐饮等，构建多层次丰富综合业态。2016年7月开始 动工建设。 汕尾农商行商业地块：汕尾农商行负责开发建设。原规划是建面5万㎡写字楼加上 建面2-3万㎡商业公寓。预计16年7-8月份开工建设。 保利地块：商业部分约2万㎡，规划建中小型集中性购物中心+零售商业街；住宅部 分约5.3万㎡，规划建以小面积的城市公寓为主的高层住宅，预计16年下半年开工 。
汇报文件(压缩版)
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 二 参考案例
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
Key words：标示性、广告ds：标示性、广告位、广场
沿河商业街
Key words：标示性、广告位、广场
沿河商业街节点设计——标准段墙身
标准段-B
标准段-C
标准段-A 标准段-C 标准段-B
段落一
段落二
段落三
段落四
标准段-A
标准段-B
标准段-C
沿河商业街节点设计——立面材质
方案一：超市保留
02地块应建人防地下室面积：9950平米，其中高层及裙房：9830平米；多层：120平米 02地块可建人防面积：27200平米
04地块应建人防地下室面积：17660平米 其中高层4100平米；高层裙房：5600平米；别墅：7800平米；多层：160平米 04地块可建人防面积：4100平米
其中
不计容建筑面积 其中 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 停车位 其中 总户数(户)
数值
64805 55595 153159 122309 住宅 商业 垃圾收集站 公共厕所
109829 12230 150 100
30850
架空园林 地下室
2050 28800
2.20
30%
30%
87.70（结构高度）
地下超市—— 入口造型方案 三 参考案例
地下超市—— 入口造型方案 二 参考案例
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
Key words：标示性、广告ds：标示性、广告位、广场
沿河商业街
Key words：标示性、广告位、广场
沿河商业街节点设计——标准段墙身
标准段-B
标准段-C
标准段-A 标准段-C 标准段-B
段落一
段落二
段落三
段落四
标准段-A
标准段-B
标准段-C
沿河商业街节点设计——立面材质
方案一：超市保留
02地块应建人防地下室面积：9950平米，其中高层及裙房：9830平米；多层：120平米 02地块可建人防面积：27200平米
04地块应建人防地下室面积：17660平米 其中高层4100平米；高层裙房：5600平米；别墅：7800平米；多层：160平米 04地块可建人防面积：4100平米
其中
不计容建筑面积 其中 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 停车位 其中 总户数(户)
数值
64805 55595 153159 122309 住宅 商业 垃圾收集站 公共厕所
109829 12230 150 100
30850
架空园林 地下室
2050 28800
2.20
30%
30%
87.70（结构高度）
地下超市—— 入口造型方案 三 参考案例
保利垄阶段性推广方案暨开盘前相关工作建议pPPT教案
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项目开盘前主题活动策动
垄上家庭奥斯卡之夜
时间：2009年6月28日（星期日） 地点：保利垄上会所中餐厅 参与人群：前期老业主、保利会高端会员、新 访客群、媒体记者 活动形式：向项目前期所有参与和参加活动的 家庭发出邀请，以家庭为单位，根据前期活动 参与的表现和评分进行现场颁奖，并将前期活 动中各家庭的精彩留影，制作家庭相册，一并 颁发，通过现场回顾和展望项目前述三个活动 的精彩瞬间，来加深客户对于垄上成熟生活的 体验。同时穿插表演； 活动配合：物业和销售活动通告、现场备餐、 媒体告知和后续宣传； 活动要点：家庭奖项设置、垄上家庭活动纪念 相册制作；
项目老带新策略设计
“保利VIP贵宾生活卡”的策略要点
1、每个积分周期仅限于活动当天和项目客户介绍新客户签约后，才可给予积分奖励兑现，认购 期内或有意向成交不算积分，；
2、为配合项目阶段性的销售和推广，对于积分原则在不同的活动期间和项目销售周期内都是灵 活可变的。
3、为避免客户集中使用，对项目服务设施带来服务压力，可以设置如“节假日兑换积分，每1.5 个积分抵1元”，或者积分累计够一年可以获得双倍积分等规则变化来延长项目积分周期，
客群、媒体记者
客群、媒体记者
向前期参加活动的家
以名犬欣赏聚集吸引 以家庭为单位，结合 以家庭为单位，举 庭发出邀请，根据活
人气参加和客户关注 端午传统节日，举行 行家庭烹饪大赛， 动参与表现评分并现
内容及形 式
，客户家庭的宠物表 包粽子、家庭才艺展 同时邀请知名餐饮 场颁奖，并将前期活
演为主线，设置表演 示游戏互动，设置评 品牌大厨现场指导 动中各家庭的精彩留
项目产品 主题画 面
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项目开盘前现场布置建议 项目现场布置-工地围挡-南侧围挡
项目开盘前主题活动策动
垄上家庭奥斯卡之夜
时间：2009年6月28日（星期日） 地点：保利垄上会所中餐厅 参与人群：前期老业主、保利会高端会员、新 访客群、媒体记者 活动形式：向项目前期所有参与和参加活动的 家庭发出邀请，以家庭为单位，根据前期活动 参与的表现和评分进行现场颁奖，并将前期活 动中各家庭的精彩留影，制作家庭相册，一并 颁发，通过现场回顾和展望项目前述三个活动 的精彩瞬间，来加深客户对于垄上成熟生活的 体验。同时穿插表演； 活动配合：物业和销售活动通告、现场备餐、 媒体告知和后续宣传； 活动要点：家庭奖项设置、垄上家庭活动纪念 相册制作；
项目老带新策略设计
“保利VIP贵宾生活卡”的策略要点
1、每个积分周期仅限于活动当天和项目客户介绍新客户签约后，才可给予积分奖励兑现，认购 期内或有意向成交不算积分，；
2、为配合项目阶段性的销售和推广，对于积分原则在不同的活动期间和项目销售周期内都是灵 活可变的。
3、为避免客户集中使用，对项目服务设施带来服务压力，可以设置如“节假日兑换积分，每1.5 个积分抵1元”，或者积分累计够一年可以获得双倍积分等规则变化来延长项目积分周期，
客群、媒体记者
客群、媒体记者
向前期参加活动的家
以名犬欣赏聚集吸引 以家庭为单位，结合 以家庭为单位，举 庭发出邀请，根据活
人气参加和客户关注 端午传统节日，举行 行家庭烹饪大赛， 动参与表现评分并现
内容及形 式
，客户家庭的宠物表 包粽子、家庭才艺展 同时邀请知名餐饮 场颁奖，并将前期活
演为主线，设置表演 示游戏互动，设置评 品牌大厨现场指导 动中各家庭的精彩留
项目产品 主题画 面
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项目开盘前现场布置建议 项目现场布置-工地围挡-南侧围挡
汕尾市人民政府办公室关于印发汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定的通知
汕尾市人民政府办公室关于印发汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定的通知文章属性•【制定机关】汕尾市人民政府办公室•【公布日期】2022.12.25•【字号】汕府办〔2022〕51号•【施行日期】2022.12.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】法制工作正文汕尾市人民政府办公室关于印发汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定的通知汕府办〔2022〕51号各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：《汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
汕尾市人民政府办公室2022年12月25日汕尾市金町湾片区综合管理暂行规定第一条为了加强对金町湾片区的综合管理，以人民为中心推进城市建设，维护社会公共秩序，促进金町湾片区的持续健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条金町湾片区的综合管理活动适用本规定。
金町湾片区的范围以市人民政府批准的《汕尾市金町湾片区控制性详细规划》确定的范围为准。
第三条金町湾片区的综合管理应当遵循党建引领、源头管理、协同治理、保障安全、服务群众的原则。
第四条城区人民政府应当建立协调机制，对金町湾片区综合管理工作中的重大事项、重大问题进行综合协调。
马宫街道办事处按照职责办理金町湾片区内公共服务、公共管理、公共安全等工作，依法履行综合管理、统筹协调、应急处置和行政执法等职责。
第五条公安、民政、财政、自然资源、住房城乡建设、商务、文化和旅游、卫生健康、应急管理、市场监管、信访、消防救援等有关部门和机构应当按照各自职责，做好金町湾片区的综合管理工作，并加强对镇街综合执法工作的业务指导。
第六条金町村、金町保利社区应当协助城区人民政府、马宫街道办事处和有关行政管理部门做好金町湾片区的综合管理工作。
第七条物业服务企业应当按照规定落实消防安全责任、市容和环境卫生管理责任，协助有关部门以及马宫街道办事处做好居住出租房屋安全管理工作。
保利左岸茉莉推广策略提案
形象入市，占位左岸
通过系列画面树立左岸生活价值，给广大的珠海有 闲人一次向左的机会
对岸是对岸，我是左岸
里应外合，增加内场附加值
通过内容植入方式，将项目气质、价值与匹配的内容结合， 完成与客群的互动沟通。
• 小茉莉文创——
茉莉花茶、保温杯、日历、咖啡杯
• 蚂蜂窝·旅行人格概念民宿—— 对你来说，有吸引力的是尚未踏入的地方
旅保 行利 人
格概 左岸 念茉 民莉 宿
蚂 蜂 窝
有对 吸你 引来 力说 的， 是 尚
未
踏
入 的 地 方
• 左岸咖啡馆—— 懒散度日的感觉，就像吻一样 只有偷来的才甜美
左岸 保利
咖
啡 馆
左岸
（区府所在，就是最大的风向体现）
黄杨河仅作为风景，就是最大的浪费
它的价值绝不仅仅是透过窗户看到的， 它更大的功用是划分了两岸——对岸，以及本岸 因此，是不是一线江景又有什么所谓
本案价值不在本案，在本岸！
营造十里势力范围，本案要做的是统治一边岸，对岸 是对岸，本案是本岸。创造绝对值！
一河两岸、十里滨江
在江边，又不是一线江景
一线临河的招商也才卖15000，幸亏余货所剩无多。
集中式MALL，其他项目走两步也可以来
作为对外开放式的MALL，无法作为价值区隔
产品可以发力，目前却不确定
在120㎡以下的空间范围内，你有我有全都有，保利与招商、 时代、金地很难分出绝对值
品牌很强，别人却也不弱
更何况，一个项目光凭品牌卖货，要么甲方牛X，要么广告 公司无能
一次严重的左倾路线
可以小有资产，不必跟生活周旋
可以有钱，但更鼓励你有闲 ……
——定位——
一河两岸 有闲社区
商业地产品牌-汕尾保利大都汇品牌传播推广方案
户 外 效 果
候 车 亭
候 车 亭 效 果
本阶段活动建议
POLY TAL TO WUN - THE WORLD GATHER HERE.
2 2 处于初级开发阶段，品牌开发商匮乏，仅保利、碧桂园、 大中华，其他为本地私人开发商，房地产开发水平较低， 但居民对高端产品需求较大，保利、碧桂园产品受热捧。
汕尾中心区发展水平低下，城市首位度低。新领导班子 志在提振汕尾经济发展，对商业市场的关注度和投入力 度将加大 。
汕尾新城三大起步区，目前金町湾旅游度假区建设进度 最快，将成为汕尾的旅游新标签，成为汕尾经济发展的 一大引擎，带动中央商务区的发展。
红草高新科技产业园
电子信息、海洋生物制药、食品深加工和机械装备制 造产业集中地。地价便宜，主要对外招商引资。
金町湾滨海旅游区
位于金町湾海岸带，带动汕尾发展的核心引擎，高端酒店、 商业、旅游、会议服务配套于一体的滨海旅游休闲度假区。
三个启动区中，金町湾片区发展最好，中央商务区还处在发展初期，但： 一、金区带动的旅游业，会给汕尾吸引更多的人流促进城市的发展，中区有高铁，是汕尾交通的桥头堡； 二、从金区的成功发展可见政府建设三个起步区的决心，日后中区的发展也更有信心保障，会有更多的实 实在在的政策利好而不是空画饼而已； 三，保利参与了金区的发展，现在即将参与建设中区，可见，保利作为一个央企，被政府赋予了带动两个 启动区发展乃至整个汕尾城市发展的任务。
世界汇于此
POLY TAL TO WUN
整体推广思路
POLY TAL TO WUN - THE WORLD GATHER HERE.
打造汕尾【新高铁时代】概念， 本项目位于高铁的核心商圈，首享红利。
以【汇】聚焦，阐述项目价值。
样板间施工方案计划(全)
目录第一章：编制依据 (2)第二章：工程概况 (2)第三章户型选择 (3)第四章：展示区线路规划 (4)第五章：施工准备 (4)第六章样板工程施工人员及进度安排 (4)第七章：样板工程主要施工方法 (5)一、第15层样板房主要项目 (5)二、第16层主要项目 (5)三、施工机具 (15)四、质量检验 (16)第八章保证措施 (16)一、成品保护 (16)二、质量保证 (17)三、安全保证 (17)第九章：文明施工 (18)第十章样板间的验收程序---------------------------------- 18第一章：编制依据1）深圳筑博设计院、结构及安装施工图纸2）《建筑施工手册第四版》3）《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001 4）《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）5）《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2011）6）《建筑施工安全检查评分标准》（JGJ59-2011）第二章：工程概况1、工程概况2、平面功能3、装修工程概况3.1地面：本工程卧室、书房室内地面20mm厚水泥砂浆找平，20mm挤塑聚苯板，50mm厚C15细石混凝土随打随抹平。
上刷素水泥浆一道；20mm厚1:2水泥砂浆压实、感光。
厨房、餐厅地面在细石砼面层上外加30mm厚1:3干硬性水泥砂浆结合层，8-10mm厚地面砖，干水泥擦缝。
3.2门窗：本工程外窗采用断热铝合金内开下悬中空玻璃窗，形式参铝合金门窗L03J602，尺寸以设计为准，建筑外门窗抗风压性能为≥2.0KPa, 气密性能为≤1.5㎡/m.h，水密性能为≥250Pa，保温性能分级为≤3.0（W/m.K)、隔声性能等级分级为≥30（dB(A))。
窗玻璃为中空玻璃，面积大于1.5的窗玻璃、玻璃雨棚、玻璃幕墙、门连窗系列面积大于0.5的门玻璃均需要安全玻璃。
3.3顶棚：顶棚刮白水泥腻子两遍。
3.4内墙：200mm、100mm蒸压加气混凝土砌块墙体，2cm厚混合砂浆抹面。
广州昭阳和牧场-2017保利和府整合推广方案
Strategy 属于当代的豪宅观——海景资源
长岛
深圳湾
东西方文化的交流，也将海洋文明的豪宅认知带到中国。 如今近海、望海、亲海……已经成为判定豪宅的重要资本。
丰富的海景资源 让本项目不再局限于传统中式人居
而是在现代人居层面有所突破 在“新豪宅”领域占据了一席之地
Strategy 另一种“叛逆”，现代化的家居内涵
网媒&生活类微信大号炒作趋势
汕头吃喝玩乐：《他们这么说的汕头，汕头人表示不同意》 每日汕头： 《为什么别人会这么说我们》 汕头头条： 《汕头的标签，到底是谁造的谣》 汕头头条：《我去外面的时候，有人建议我不要说自己是汕头人》 汕头日报： 《有一种企业，就是看不惯别人这么说汕头》
事件户外
主题：反驳系列，他们说+城市标签 玩法：将正言H5所征集到的正言直接附加在第一波“他们说……”系列广告上
长岛
• 现代的人居环境，最具代表性的，实际上 就是一系列工业文明沉淀下的产物。
• 包括灯光的可调节、室内环境的可监控、 家电家具的智能化等等，这些是传统中式 人居环境中，不具备更是无法具备的。
深圳湾
Strategy 参考案例——海德公馆的内部设置
健康管家
清风系统 暖浴系统 畅饮系统 光音系统
舒心管家
网媒炒作
《陈幼坚亲自设计的房子，怎么看都有股文化味》 《大师设计的家，到底有什么不一样》 《错过了陈幼坚的签售会，从来不是大问题》 《世界向西的时代，我们的故乡在东方》
第三阶段 产品篇
阶段三户型折页
在很多人的认知里， 汕头人带着太多的标签。 会做生意\爱喝茶\抱团讲义气\传统观念强…
现场活动
一片茶叶的互联网思维—— 茶叶电商最近搞到最轰动的莫过于“网易严选”app，拿地、种茶、 ceo直播采摘仪式，于是我们邀请网易CEO丁磊到现场，让这位中国 最具互联网思维的人之一向中国最会喝茶的城市讲述这片茶叶的故事， 同时分享关于电商时代、IT技术发展等等看法。 渠道：现场、网媒报道、KOL、直播
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• 城区近5成人了解我们的区域，有近三成看 好未来片区的发展；他们一方面有对传统的
文化”，惠州近深圳优势相比，我们滨海的
尊崇，另一方面也有着城市化的期待
特色是原生态处女地、渔港文化特色 • 圈内面的迪拜地球村新竞品的出现，可以选
•
攒人气
与城区住宅以及代表高端居住的凤凰湾相比， 我们是汕尾唯一的滨海产品，也是辐射珠三
置业区域分析
数据来自《世联代理保利汕尾项目客户调研分析报告》
• 城区是置业首选；本区离城区15分钟仍有58%的客群能接受 • 本区是生地，市场认知低，知道的人对本片区发展潜力看好的近3成 • 对置业本区的主要因素依次是价格、交通、规划
置业产品分析
• 看中朝向，7成人不愿意为了折扣改变朝向，喜欢正南、东南朝向 • 面积段以110-160，三、四房为主要需求，符合项目的产品户型 • 看中产品功能设计的舒适性 • 看中日常生活配套，对享受型配套不太敏感
REVIEW
提案 回顾
商业课题 4500亩大体量的滨海度假项目， 如何 吸引更多的人 购买
珠三角客户（圈外）
本地城区客户（圈内）
墙外开花 • 中产消费倾向高，文化、旅游的主力消费人 墙内香
• 国际渔港海洋王国里的滨海洋房、双拼别墅
群，喜欢大众化、有特色，家庭式度假
•
与深圳的“滨海+城市”，阳江的“滨海+ （大盘形象）
百万平米启动区的现代化滨海综合体标杆 4500亩全方位高配国际化大城
集都市生活中心、文化旅游中心、游艇中心一体的全方位高配大城 120-160方海景洋房 160方双拼创意别墅
央企保利与政府规划同行 再造滨海时代传奇
生态型海岛国际旅游目的保利·银滩的再升级 政府大力的政策扶持
金町湾最大的全方位的高配大城
产品的机会点：金町湾最大的全方位的高配大城 汕尾新区的新一代城市标杆作品
• 针对本地城区改善型三口、四口之家而言，有对传统的尊 崇和城市化的期待
• 他们一方面很务实看中产品的性价比、生活性、物理属性 比对，另一方面好面子、有理想化的追求
消费者的机会点：对汕尾新区新一代国际滨海大城的期待 对面子感的渴望
择跟随策略但要联合区域炒作，也可以选择 国际渔港特色进行差异化的竞争
（滨海NO1）
角的国际渔港目的地，更是汕尾新区城市价 值的引领者
机会点：国际渔港风情小镇 珠三角最后的原生态滨海明珠
机会点：汕尾唯一的国际滨海大城
传播定位 新亚洲渔人风情小镇
新亚洲复合滨海新城
国家滨海战略资源带 海上的香格里拉
大盘对外方向一 新亚洲渔人风情小镇
Our Task
4500亩大体量的滨海度假项目， 圈内传播如何 吸引更多本地人 购买
产品
机会点
金町湾，汕尾新区滨海城市引擎 国家海洋战略的新增长点
珠三角与粤东协同发展的首要门户，广东海洋经济发展的新增长点 15分直达老城，宜居宜业宜游的现代化滨海新区
原生滨海处女地 未经开发的辽阔国土
零距离的原生处女地，幅员辽阔的零负担起步区 国化高端滨海旅游资源带
人群
机会点
• 对区域了解并看好的客群而言，亮出大蓝图
• 对区域不了解、不看好的客户而言，一方面用大城来驱动购买；另一方 面用用项目的标杆性来满足他们的面子感
对汕尾新区新一代国际滨海大城的期待 对面子感的渴望
置业竞争品比对分析
项目/ 利益点
地段
汕尾碧桂园·凤凰湾
汕尾市老城中心
规划
中高端城市湖居
资源
20平方公里品清湖（泄湖）
配套
逐渐成熟的教育、商业、运动、休闲等社区配套
品牌
进驻早，汕尾NO1
本案
评分
离老城区近约15分钟车程
略
劣
生地
略
汕尾新区启动区 4500亩的现代滨海旅游目的地
劣
原生态处女地，山海环绕
6公里海岸线
优
4500亩大城规划
全方位的高配大城体系：五星级酒店、风情海湾、特色商业、
略
文化中心、旅游中心、都市生活中心等
• 我们作为滨海新区的唯一滨海高端大盘，带来的不仅仅是全方位高配大城的生活享受，央企保利带 给多个第一和首席的改变也代表汕尾新区发展的城市名片
汕尾唯一滨海最大的全方位的高配大城 汕尾新区的新一代城市标杆作品
本案的机会分析
（圈内本地传播）
• 金町湾，汕尾新区滨海城市引擎，国家海洋战略的新增长点 • 原生滨海处女地 • 百万平米启动区的现代化滨海综合体标杆，4500亩全方位高配国际化大城 • 央企保利与政府规划同行，再造滨海时代传奇
汕尾新区的新一代城市标杆作品
爱面子、骨子里敢闯彪悍的传统学佬人
天上雷公，地上海陆丰
• 相比有成熟市井文化、擅长处理复杂人际关系、中庸平和的潮州人而言，海陆丰人性格彪悍 • 早年出海下洋的人多，历经磨难，有所成就
爱面子 传统风俗习惯
• 重视宗族，不同姓的人形成不同的村落，祠堂是重要的建筑 • 信奉神明，尤其是对妈祖的信奉 • 擂茶、渔歌等传统文化遗产
• 与凤凰湾及区内竞品相比，我们是汕尾唯一的滨海高端产品
• 凤凰湾强调产品品质、成熟配套和增值软服务为汕尾人带来 的人居升级，本地人对品质感和配套比较关注，因此我们也 需要亮出自己的品质感和大城价值
优
央企，城市运营商
略
劣
凤凰湾传播分析
汕尾最高端的大盘，不仅有硬卖点还有软服务
对务实、看中物理比对的汕尾人，碧桂园将硬卖点进行整体输出，甚至还 将房屋建造商的建筑实力单独拉出强调品质，同时还提供了高端物业才拥 有的增值服务体验，诉求高品质形象
重线下渠道
案场多卖点输出的展架，为务实的汕尾人提供更多的信息来做购买决定
大盘对外方向二
国家滨海战略资源带，海上的香格里拉
汕尾本地
新亚洲复合滨海新城
大盘对外方向一更多表现
新亚洲渔人风情小镇
Feed Back
• 认同圈外传播的“海上香格里拉”概念 • 圈内传播概念不满意，需要展现“保利带给汕尾的多个第一、首席”，
并且项目2015年春节入市，需要进入汕尾的完整的圈内传播策略
联动销售
碧桂园·珊瑚宫殿项目信息输出，再次挖掘本地的高端人群、到访的深圳客 异地置业
本地NO.1的品牌信任度
竞品
• •
与凤凰湾及区内竞品相比，我们是汕尾唯一的滨海高端产品 虽然规划、配套目前看起来不如凤凰湾眼见为实的实在，但是升级的新一代滨海人居和政府对新区
机会点
规划利好将成为我们的优势
• 凤凰湾强调产品品质、成熟配套和增值软服务为汕尾人带来的人居升级，本地人对品质感和配套比 较关注，因此我们也需要亮出自己的品质感和大城价值