房地产税改革应把握的几个问题_唐吉荣
房产税改革过程中存在的问题及建议
房产税改革过程中存在的问题及建议作者：池玮来源：《今日财富》2022年第23期近年来，我国大中城市出现房价暴涨、房地产业大规模投资、房地产市场紊乱等问题，国家对此出台了一系列治理措施。
2011年1月房产税改革正式拉开帷幕，首批试点城市确定为重庆和上海，作为试点开始对个人住房房产税进行改革，房产税改革的问题逐渐地进入了人们的视线。
一、房产税概述对于房产税来说，它是一种以房屋为主体作为征税对象的财产税，以房屋的计税余值或者房屋的租金收入作为计税依据，向房屋产权所有人征收的一个税种。
一般来说房地产市场的流通主要分为三个环节，首先是房屋的开发阶段，之后进入房屋的交易阶段，最后则是房屋的保有阶段。
我国对房产税种的征收主要集中在前两个环节上。
开发环节的税费主要涉及城镇土地使用税、土地出让金、土地增值税、契税等;交易阶段的税费涉及契税、土地增值税等;保有环节的税种主要就是房产税。
这些税费都发挥了对房地产市场经济的调节作用。
其实，我国早在1986年就已经开始了对房产税的征收工作，而并非大家认为新出现的一种税种。
1986年国务院在房产税暂行条例详细界定了房产税的相关内容，对房产税的具体征收对象以及征收办法做了详细的介绍和规定。
在当年的条例中，房产税的税率问题得到了详细的解释，一般来说，房屋不存在出租情况的，按照房屋原值扣除扣减金额后的剩余房屋价值作为计税对象，剩余房屋价值的1.2%即是需要缴纳的税额;房屋如果存在出租情况的，则需要按照出租房屋获得的租金金额的12%来缴纳税额。
房地产市场价格居高不下引起了国家的高度重视，并且进行了多次的宏观调控。
2010年，国家加强了对房地产市场混乱局面的整治力度，试图通过税收政策的调整来对房地产市场进行合理的调控，通过税收的积极调节作用，引导房地产市场的正常发展，挤占房地产市场泡沫，形成一个稳定合理发展的态势。
2011年1月，重庆和上海两地的房产税征收试点工作开启，两地纷纷对房地产税进行了试点征收工作。
现行房产税计税依据规定中存在的问题及调整思路
现行房产税计税依据规定中存在的问题及调整思路随着房地产市场的快速发展，房产税成为了社会关注的焦点之一。
目前我国现行的房产税计税依据规定存在着一些问题，需要进行调整和改进。
本文将针对这些问题进行深入分析，并提出合理的调整思路。
一、存在的问题1. 税收依据不够科学合理目前我国房产税的计税依据多数是建筑面积或者房屋的评估价值，但这种计税依据并不足够科学合理。
建筑面积虽然可以反映出房屋的大小，但未必能够准确反映出房屋的价值；而房屋的评估价值在评估过程中往往存在主观性和不确定性，难以得到客观公正的结果。
2. 存在税负过重的问题在一些发达城市，由于房产价格飙升，导致房产税负过重，这不仅增加了居民的生活成本，而且也不利于房地产市场的稳定发展。
特别是在一些热点城市，房产税负过重的问题更加突出，成为了社会矛盾的一个重要方面。
3. 缺乏税收差别化和激励机制目前我国的房产税缺乏税收差别化和激励机制，对于一些高价值的房产和闲置房产的税收待遇并不明确，导致了一些不良的市场现象。
而且，缺乏税收差别化和激励机制也使得房地产市场的有效资源配置能力降低，不利于市场的健康发展。
二、调整思路1. 科学合理确定计税依据为了解决房产税计税依据不够科学合理的问题，可以考虑将房产税的计税依据调整为房屋的实际交易价格。
实际交易价格可以直接反映出房屋的市场价值，避免了评估价值可能存在的不公正和不确定性，是一种较为科学合理的计税依据。
2. 建立阶梯式征税制度为了解决房产税负过重的问题，可以考虑建立阶梯式征税制度。
根据房产的市场价值进行分档计税，对于市值高的房产增加相应的纳税比例，对于市值低的房产降低相应的纳税比例，以实现税负的差别化调整，减轻居民的税收压力。
现行房产税计税依据规定存在的问题较为突出，需要进行适当的调整和改进。
通过科学合理确定计税依据、建立阶梯式征税制度、建立激励机制等措施，可以有效解决现行房产税制度存在的问题，促进房地产市场的健康发展。
浅析我国房产税改革问题及改革方向
浅析我国房产税改革问题及改革方向作者：钟惠平来源：《财税月刊》2018年第07期房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。
我国最早的房产税征收记载在中国古籍《周礼》上，所称“廛布”即为最初的房产税。
至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。
1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。
1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。
1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。
1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。
1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。
由于房地产税税源相比于其他税种的水源更加稳定、广泛、充足，因而世界上绝大多数国家都征收房产税。
中国也计征房产税，但是发展并不成熟，近年来，我国对房产征税进行了大刀阔斧的改革。
一、我国房产税征收的不合理处1.税权划分不合理我国房产税的立法权集中在全国人民代表大会及常务委员会，地方政府仅仅可以对房产税扣除部分进行因地制宜地确认，导致税权划分不合理，不利于调动地方政府的积极性和主动性，无法有效地发挥税收的调节和财政作用2.房产保有环节征税的缺失目前我国房地产征税具有在流通环节税种多、税负重的特点。
我国房地产的流通环节多，流通中税种多导致这些成本和费用的承担都转移到了最后的购买者身上，但是在房屋的持有环节税负轻，刺激投资者囤房，投机氛围浓厚，房屋需求越来越紧张，进一步刺激房价攀升。
因此，我国的房产税的征收没有压低不断上升的房价。
反而加重了房屋刚性需求者的负担。
3.计税依据不合理以及配套设施不完善我国现行房地产征税制度按照从价计税和从租计税，近年来，随着房地产市场的繁荣，房地产市场价值大幅度上升，租金收入也是如此。
我国现行房地产税制的问题及改革思路
我国现行房地产税制的问题及改革思路
庹高瑜
【期刊名称】《商场现代化》
【年(卷),期】2007(000)07Z
【摘要】一、我国现行房地产税制中存在的问题
1.房地产的课税设计不合理。
首先,我国的税种繁杂、重复征税现象严重。
现行税制涉及房地产的14个税种,许多税种之间存在税基重叠,或统一税基设两个税种的情况。
第二,房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉,费挤税现象严重。
具体表现在以税代租,一费代租,以费挤税等。
第三,就税制结构而言,对房地产开发、建设和销售环节的税赋较重,房地产流转税类、所得税类、
【总页数】1页(P345)
【作者】庹高瑜
【作者单位】西南财经大学财政税务学院
【正文语种】中文
【中图分类】F812.42
【相关文献】
1.我国现行房地产税制存在的问题及完善对策 [J], 曲明荣
2.我国现行房地产税制的问题及改革思路 [J], 庹高瑜
3.论我国现行房地产税制存在的问题与对策 [J], 于明珠
4.我国现行房地产税制改革思路探讨 [J], 路小平;张红
5.我国现行房地产税制的现状与问题分析 [J], 岳树民;王海勇
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税收政策解读-有关房地产税收政策调整中涉及的几个问题
税收政策解读-有关房地产税收政策调整中涉及的几个问题［作者：佚名转贴自：新疆地税点击数：796 文章录入：廖勇］减小字体增大字体为了更好的执行《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件，2005年10月，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）文件，对在实际执行中遇到的常见问题进行了明确，如成交价格的确定标准、契税完税证明中注明时间的确定等，分析如下：一、明确成交价格的具体涵义原有规定：国税发[2005]89号文件第三条第二款指出，2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
新规定：国税发[2005]172号文件明确了上述规定的“成交价格”是住房持有人对外销售房屋的成交价格。
分析：由于市场原因，同一房屋在持有人购进和卖出时的价格不可避免的存在差异，89号文件中并未明确“成交价格”是房屋购进价格还是对外销售价格，这样在实际执行中会造成税务机关和纳税人对“成交价格”认定的差别，进而造成房屋在对外出售时应缴纳的营业税额产生差别。
新规定的出台，避免了上述情况的发生。
二、明确“契税完税证明中注明的时间”为填发时间原有规定：国税发[2005]89号文件第三条第四款指出，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
新规定明确了上述契税完税证明上注明的时间为契税完税证明上注明的填发日期，避免了纳税人选择以契税完税证明来证明购房时间时可能出现的认识不清的问题。
三、明确房屋产权证和契税完税证明的“孰先”原则原有规定：国税发[2005]89号文件第三条第四款指出，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
房地产税改革的关键问题研究
房地产税改革的关键问题研究
房地产税改革是当前中国经济发展中的重要议题，一直备受关注。
以下是房地产税改革的关键问题：
1.税基问题：确定房地产税的征税对象和计税方法，確定应纳
税的不動產类型和范围。
2.税率问题：制定合适的税率标准，既要考虑税收收入的效果，也要考虑对经济发展的影响，避免高税率对房地产市场的负面影响。
3.税收利用问题：如何合理利用房地产税收，以增加财政收入
和促进经济发展。
4.衔接问题：如何与相关税种衔接，如土地增值税、房产税等，避免税负重叠和重复征税。
5.调节市场秩序问题：如何通过税制安排调节房地产市场的供
求关系和稳定市场秩序。
6.社会公平问题：如何使税收制度更加平等，并避免对低收入
群体的不利影响。
综上所述，当前需要在以上关键问题上进行深入研究，制定科
学合理的房地产税制，使其成為中国税收制度的一大亮点，为中国
经济的持续发展做出更大的贡献。
房产税改革厘清三大问题
房产税改革厘清三大问题作者：卫祥云来源：《新经济导刊》 2011年第7期文/ 卫祥云国务院国资委商业科技质量中心主任网上流传中国社会科学院《房地产蓝皮书》建议，房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。
不愧是政府智库的研究报告替政府说起话来如此理直气壮，一点不脸红。
但不能不顾研究问题的基本原则。
作为政府，当然具有法律赋予的决策权和行政许可权，但作为研究机构的建议，却不能罔顾基本的事实：自从上海、重庆两地率先试点推出房地产税以来，不仅质疑声不断，而且两地试点中存在的问题及实施效果从未见披露，也没有见到更加深入的调查研究和分析报告，怎么就能贸然建议在“十二五”期间向全国推广呢？当然，从上海、重庆两地试点房产税以来，赞成和反对的都大有人在，那么谁的意见更有道理呢？结果肯定是：公说公有理，婆说婆有理。
而赞成的意见则主要认为开征房产税能降低房价，并遏制炒房。
而反对的意见则主要认为开征房产税从法理上不能自圆其说（我属于反对者：房产税改革需要大智慧），且不能起到降低房价的作用。
而认为在我国目前的情况下，开征高档住房“特别消费税（在交易环节征收）”是比较合理的选择方案（原国家税务总局副局长、现任全国政协财经委员会副主任许善达的建议堪称经典），可惜这样理性的声音太少太小，未引起政府和研究部门的广泛关注。
所以，我认为下一步在全国推进房产税改革一定要厘清三个问题。
问题之一——开征房产税一定要从法理上自圆其说。
按照我国宪法和目前中央领导高层宣示的“不搞私有化”政策，我国土地在短期内不会“私有化”，所以在国有土地上盖的房产具有不完全产权。
而在集体所有的土地上盖的房子（小产权房）连有限的产权都没有，属违法建筑。
大家知道，房产税是个人财产的持有税，而没有土地所有权的房产实际上就是一堆钢筋水泥的混合体，且从交付使用开始就会不断贬值，须知房产持有者已经在购买房子时交了70 年的土地出让金，也就是说在70 年内，持有者不仅具有房屋的完全产权，而且一次性地交纳了70 年的房地产税金。
关于我国房地产税收制度改革的一些思考
关于我国房地产税收制度改革的一些思考摘要：近年来，中国房地产市场的发展趋势是非常热的，在这种背景下，本文，从房地产税的角度讨论了税收和一些具体的改革方向和措施的改革的必要性，并希望通过合理有效的税收改革，将中国的房地产价格引导指引向良好的发展方向。
关键词：房地产税制，地方财政，房地产现在随着改革开放的深入和社会主义市场经济体制的越来越完善，中国的房地产行业发展的很快。
通过近几年来看，在中国一些地区如北京，上海，深圳，杭州，房地产市场价格扭曲的增高，运行也是越来越偏离正常轨道。
问题的原因是有很多因素的，房地产市场的税收制度的不合理是其中一个重要原因。
在关系到人民的重大民生问题，房地产市场更应该健康发展。
它也是在很大程度上影响到了宏观经济可持续的不震荡的发展，还要合理的规范产业结构这样才能协调发展，金融机构的经营风险，高质量的劳动力流向，政府还要保证广大人民的信心。
房地产税制在调节房地产市场价格上是起着很大的作用的是非常有效地工具，也是影响重要政策和地方财政来源。
一个规范的好的制度是能够引导产业有序地，不畸形的发展，房地产税保证稳定和地方财政可以可持续增长。
因此，中国的房地产税转型改革是必须的。
第一，房地产税改革可以很好的解决很多税费方面的问题。
改革最重要内容是税收代替收费，这样德牧的是为了解决现在房地产市场乱收费的问题，一个房地产税收形成的有很多的税种，这些税种作为地方税体系的辅助税。
第二，房地产税转型改革可以监官各个地方政府的财政收入和支出。
从房地产收入的所有房地产税的形式直接向地方政府财政预算提供，形成详细的房地产税收和支出数额的项目，根据房地产税收利益多的规定，房地产税收入基本满足的城市基础设施建设需求。
我们还要防当地政府把房地产收入作为一个有利可图的对象，乱收费，随随便便浪费的情况发生。
还有就是，房地产税改革对房地产市场的健康发展是非常有利的。
房地产税可分为流转税和保有环节这两种税。
通过对房地产税的科学设计，如增加土地溢价来积累增值税，可以避免房地产市场的投资投机行为，削弱了一些地产商的利润，抑制房价过热，这样可以更好的让房地产市场走向可持续发展的道路。
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2012.05 中国财政
财税改革
CHINA STATE FINANCE 房地产税改革应把握的几个问题
唐吉荣
源。
在通过开征房地产税增加住房保有成本的同时，采取措施限制租金涨幅（限制在3%以内或不能高于当地物价涨幅），防止房屋所有者把税收成本转嫁给普通消费者。
目前，国内已经在上海和重庆进行了房产税的改革试点。
两地的房产税改革，标志着我国房产税改革终于走出了第一步。
两地的房产税改革虽然是一种探索性的做法，可以为全国的改革探索经验，最终实现由增量征税向增量和存量统一征税推进，最终实现房地一体征税。
（二）拓宽税基——实现税基核定全面覆盖。
新的房地产税应实行“见房征税、例外免税”，税基范围包括城市、县城、建制镇、工矿区农村及所辖的行政村等全部地区，对所有的房地产征收房地产税。
改革推进过程中，在对土地和房产一体征税的同时，由企业扩大到个人或家庭，实现对个人住房（存量和增量）征税；由城市扩展到农村，并对直接用于农业生产的房地产和农民住房继续免税。
税基范围全面覆盖，并不意味着全面纳税，仍然需要按照家庭实际情况，对个人基本居住需求按照人均40平方米的居住面积免税，对于城镇自建房按照评估价值或当地政府确定的面积免税。
按照国际惯例对慈善、宗教等非营利机构的房地产予以免税，其他非免税范围的房地产一律纳入征收
范围。
（三）优化税率——灵活设置不同类型和档次的税率。
改革初期，可以选择偏低的税率水平，逐步培育居民住户的纳税意识。
长期来看，税率范围可考虑为1—3%之间（目前上海和重庆的房产税最高税率分别为0.6%和1.2%，但仅对增量部分纳税）。
具体来说：一是赋予地方政府适当税政管理权。
在保证中央行使统一税政权的前提下，赋予地方政府一定的税收管理具体权限，让各省、自治区、直辖市能够根据本地区情况和房屋性质等选择税率，合理确定税率结构。
二是区分住房性质实行不同的税率。
对于生产经营用房、普通住宅从低适用税率，对于高档住宅、别墅等从高适用税率；将固定比例税率调整为幅度比例税率，并赋予地方具体适用税率确定权。
三是均衡分布房地产流转和保有环节的税负水平。
通过改革适当提高房地产保有环节的税负水平，降低流转、开发环节的税收负担。
同时，建议将耕地占用税的征收范围扩大到包括耕地、草地、林地、农田水利用地、养殖水面等在内的所有农用土地，从而更好地保护有限的农地资源。
（四）严格征管——实行科学规范的税收征纳管理。
首要的是将房地产的评估价值作为计税依据，并按一定周期进行重新评估。
推进这
当前，全面推进房地产税（也称物业税）改革意义重大。
这是进一步完善税制、合理调节收入分配、维护社会公平正义的迫切需要，也是完善房地产市场调控制度、促进房地产稳定健康发展的一项重要举措。
我们应抓住房价上涨压力仍然较大、各方面呼声较高的有利时机，进一步凝聚各级政府、学界、业界和社会大众等各方共识，切实推进房地产税改革。
根据主要市场经济国家的经验做法，结合我国具体国情，推进房地产税改革应本着“精简税种、拓宽税基、优化税率、严格征管”的原则，整合现有土地和房产相关税种，开征真正意义上的房地产税，实现税基全面覆盖，合理确定税率结构，健全财产登记管理系统和定期评估制度，实行科学化、规范化的征纳管理。
（一）精简税种——整合现行税种为新的房地产税。
整合现有的房产税、城镇土地使用税、土地增值税，开征统一的“房地产税”。
在突出主体税种的同时，合并印花税和契税，最终在流转环节仅保留印花税和转让所得税（在企业所得税或个人所得税中征收）。
与此同时，开征土地闲置税，研究开征遗产税和赠与税。
将房地产税确立为地方主体税种，通过稳定的房地产税收收入，替代现有的相关收费，为保障和改善民生提供稳定的财
财税改革CHINA STATE FINANCE
一改革，需要做好一些具体工作：一是清理规范各项收费。
为保证在开征房地产税的同时，市场主体的税费负担不会提高太多，要对与房地产相关的收费项目进行清理，促进形成一个透明、公平的市场环境。
二是健全财产登记制度。
在全国范围内开展一次全面的土地清查，设置土地台账，建立完善产权登记管理信息系统，实现全国联网，便于税务部门全面掌握房地产税源情况。
依托计算机系统建立部门协作和信息共享制度，提高房地产税的征收效率。
三是完善房地产评估制度。
合理的计税依据是房地产税制实现公平原则的一个重要内容，按照国际惯例，通常采用以房地产的评估价值来征税，当前应大力促进房地产评估业的发展，加快相关机构建设和专业技术人员队伍的培养。
试点初期，要审慎选择房地产评估机构，以保证评估结果的科学性和权威性。
全面推进房地产税改革，理论上可行、客观上需要，但是实际当中有效推进这一改革，需要解决好立法程序、民众认同、地方政府配合、技术条件准备等具体难题，以真正形成改革合力。
（一）先立法后实行。
考虑到开征真正意义上的房地产税，对社会公众特别是先富阶层的利益触动比较大，各方面配套条件要求比较高，一些地方政府在算“收支账”的同时，可能会存在畏难情绪。
因此，需要采取“先立法、后实行”的办法，预留一段缓冲时间给各地做好相关准备工作。
可以考虑先由中央层面制定房地产税法，授权国务院或省级人大制定实施细则，各地方政府具体实施。
赋予地方政府一定的自主权限，以合理选择本地区税率、扣除项目、免税面积或
免征额。
个别经济相对落后地区，可
以根据当地经济发展水平和纳税人
分布状况，适当延后实施。
与此同时，
还需要抓紧做好《土地管理法》和《城
市房地产管理法》等相关法律法规的
配套修订工作。
目前，《土地管理法》、
《土地管理法实施条例》和《城市房地
产管理法》等相关法律法规，其中的
一些规定已不能很好适应土地出让
及收支管理政策改革的需要，未来开
征新房地产税，不可避免也会有一些
条款需要进行修订。
在启动房地产税
法立法进程的同时，宜同时启动《土
地管理法》和《城市房地产管理法》
等相关法律法规修订工作。
这样做既
积极又稳妥，有利于加快房地产税改
革步伐，推动完善房地产税制，在调
节收入分配、稳定房价方面迅速发挥
导向作用。
另一方面，又留有充足的
时间讨论研究具体征收管理问题，凝
聚社会共识，有效落实房地产税征纳
管理。
（二）保持宏观税负稳定。
当前，
广大群众对新开征税收问题非常敏
感，前期关于个税问题的讨论就突
出反映了这一现实。
因此，要开征真
正意义上的房地产税，必须首先保证
整体的宏观税负相对稳定。
房地产税
开征以后，对应的税负不宜超过所整
合、吸收的原有税种和收费项目的税
费负担总和。
如果税负在原来基础上
有所突破，则需要统筹考虑基础设施
建设配套费、地方教育费附加、城建
建设维护税等税费项目，以保持总体
税负相对稳定。
这也是房地产税改革
取得社会支持和认可、得以顺利推进
的重要因素。
（三）稳定地方财政流量。
地方
政府对于房地产税开征的一个顾虑，
是担心房地产税开征后，市场预期发
生急剧改变，房地产价格回落，导致
土地出让收入大幅下滑，带来较大的
收支压力。
2010年，全国土地出让收
入29398亿元，相当于地方公共财政
预算收入的40.3%，可见地方经济社
会发展对土地出让收入的依赖程度之
高。
但地方政府应该清醒地认识到，
从制度上减少政府征地范围、允许集
体建设用地直接进入一级市场流转是
未来大势所趋。
在进行房地产税改革
过程中，虽然开征新的房地产税并不
直接影响土地出让收入流量，但应当
测算土地出让收入和房地产税税收收
入的流量变化，在未来土地出让收入
流量出现下降时，通过房地产税相对
稳定的税收收入，用以弥补土地出让
收入形成的支出缺口，稳定地方财政
收入流量，支撑经济社会稳定健康发
展。
届时房地产税将会起到主体税种
的作用，我国的房地产稳定健康发展
将成为一种常态，经济发展方式转变
将会取得突破性进展。
（四）做好相关技术准备工作。
从
房产税、城镇土地使用税到房地一体
计征的房地产税，从技术上至少要解
决三个问题：土地与房产权属性质的
确认；免税与征税房地产的范围界
定；房地产价值评估技术能力与社
会认可度。
如果这三个问题没有很好
解决，那么再完美的方案设计也很难
得到有效执行。
只有扎实做好相关技
术准备工作，全面掌握房地产权属信
息,确定住宅估值标准,科学合理进
行技术测算,具体核定征税范围、税
基、税率以及抵扣标准等，并通过房
地产税征收“空转”试点，不断积累
经验，调整完善改革方案，确保技术
上可行，才能真正全面推进房地产税
改革，把理论上的完美推演转化为利
国利民的改革实践。
（作者单位：湖南大学）
责任编辑 冉 鹏
中国财政CHINA STATE FINANCE。