10-14-其他估价方法2
要素计点法
要素计点法要素记点法要素记点法又称点数法，该法首先是选定职位的主要影响要素，并采用一定点数〔分值〕表示每一要素，然后按预先规则的权衡规范，对现有职位的各个要素逐一评选、估价，求得点数，经过加权求和，最后失掉各个职位的总点数。
与要素比拟法不同的是，要素记点法并不能直接失掉某职位的工资率，而是失掉一个笼统的〝点数〞，最后用添加的〝点数-工资〞表来停止换算。
要素记点法是最常用的一种职位评价方法，罕见的CRG/Mercer的点要素评价与Hay的三要素评价方法都是属于要素记点法。
要素记点法的普通操作流程如以下图5所示分为四个步骤：图5：要素记点法的操作流程要素记点法最后会构成一个如以下图7相似的一张分数表，我们再依据权重计算出某个职位最后的得分：表7：要素记点法例如付酬素类型要素目的等级1 2 3 4 5 小计劳动技能文明和技术实际知识6 8 10 12 14 50操作技艺12 14 16 18 20 80 作业复杂水平 3 6 9 12 14 44劳动质量责任 2 4 6 8 10 30 原资料消耗责任 2 4 6 8 10 30责经济效益责任 2 4 6 8 10 30 任平安责任 2 4 6 8 10 30休息强度体力休息强度12 14 16 18 20 80脑力消耗疲劳水平3 6 9 12 14 44作业姿态 2 4 6 8 10 30 工时应用率和任务班制1 2 3 4 6 16休息环境气候条件影响12 14 16 18 20 80 作业条件风险性 3 6 9 12 14 44 有毒有害物危害 2 4 6 8 10 30 噪声危害 1 2 3 4 5 15但是要素记点法最重要的不是下面的计分表，而是各个付酬要素的等级划分与等级描画。
究竟一项职位分为几个付酬要素，各要素的等级如何描画？是不同要素记点方法关注的焦点。
正是基于对职位的不同角度的调查，人们才提出了不同的要素记点方法：HAY的〝三要素评价法〞是分为三个要素〔知能、处置效果、应付责任〕，八个维度，如以下图6所示：图6：HAY三要素评价法CRT/Mercer的职位评价方法共有4个要素，10个纬度，104个级别，总分1225分。
2022房地产估价师继续教育答案doc
2022房地产估价师继续教育答案doc1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对）2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。
（错）3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制）4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对）5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。
（对）6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。
（错）7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。
（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。
（对）9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。
（对）10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对）11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。
（对）12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。
（对）13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。
（必修）历史性建筑介绍王全民1第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。
（对）2第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。
（D.坛庙建筑）3第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。
（错）4第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。
（C.防御性较差）5第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。
（对）（必修）历史性建筑估价案例分析王全民1第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。
（错）2第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。
房地产金融(第三版)课件：收益性房地产贷款
自有资金收益率
一时期资金流通 和价格变动
资本化率
回收期
多时期资金流通模 型
资金流通贴现
内部收益率
抵押自有资金 自有资金收益率
回收期 净现值 内部收益率 调整后内部收益率
房地产金融（第三版）
第二节 贷款人对贷款的评价
一、申请文件内容
在申请时应包括以下文件： （1）贷款申请书 （2）房地产或建设项目地点 （3）房地产自身状况 （5）借款人经济状况及信誉 （6）预测的财务清单和可行性分析 （7）评估书 （8）房地产未来前景综述 （9）抵押物的产权证明
房地产金融（第三版）
第二节 贷款人对贷款的评价
（一）直接收入还原法
直接收入还原法是将求算得到的净营业收入直 接转化为资产价格。计算公式为：
资产价格=期望净营业收入/资本化率=I/R
整个估价过程可以分成净营业收入、资本化率 和价格的求算。
房地产金融（第三版）
第二节 贷款人对贷款的评价
1.净营业收入的求算 2.资本化率的求算 （1）市场比较法 （2）毛收入乘数法（GIM） 计算公式为：V=I×GIM
房地产金融（第三版）
收益性房地产贷款
内 容 提 要（二）
收益性房地产（也可称为营业或商业房地 产）同其他房地产有明显不同，还款的来 源及投资风险很不一样，在计算房地产的 收入时存在很多独特的方法。
房地产金融（第三版）
第一节 收益性房地产投资及放款决策
一、收益性房地产的投资
在进行收益性房地产投资时，首先要分析收益 及风险，然后分析收益性房地产同其他投资的组合 是否适宜。 （一）投资过程
房地产金融（第三版）
第一节 收益性房地产投资及放款决策
2019房地产估价师继续教育答案
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对）2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。
（错）3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制）4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对）5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。
（对）6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。
（错）7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。
（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。
（对）9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。
（对）10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对）11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。
（对）12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。
（对）13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。
（必修）历史性建筑介绍王全民1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。
（对）2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。
（D.坛庙建筑）3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。
（错）4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。
（C.防御性较差）5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。
（对）（必修）历史性建筑估价案例分析王全民1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。
（错）2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。
房地产估价师房地产估价理论与方法第九章 其他估价方法及其运用综合练习与答案
房地产估价师房地产估价理论与方法第九章其他估价方法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度为（）。
A.24；16B.27；13C.30；10D.16；24【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是临街土地价值的计算。
前街影响深度：40×3000/（3000＋2000）＝24m；后街影响深度＝40－24＝16m。
2、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。
A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是路线价法概述。
路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
3、当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用的修正率为（）。
A.深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是路线价法的计算公式。
当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。
4、某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。
A.2025B.2250C.2700D.3000【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是编制价格修正率表。
该地块面积=18×50=900平方米；单价=2430000/900=2700元/平方米；单价=路线价×平均深度价格修正率；平均深度价格修正率=（40+30+20）/（25+25+25）=1.2；路线价=单价/平均深度修正系数=2700/1.2=2250。
2019房地产估价师继续教育答案
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对）2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。
（错）3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制）4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对）5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。
（对）6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。
（错）7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。
（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。
（对）9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。
（对）10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对）11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。
（对）12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。
（对）13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。
（必修）历史性建筑介绍王全民1第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。
（对）2第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。
（D.坛庙建筑）3第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。
（错）4第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。
（C.防御性较差）5第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。
（对）（必修）历史性建筑估价案例分析王全民1第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。
（错）2第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。
房地产估价师《理论与方法》考试大纲
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
6进出口税费核算
周四
周五
周六
周日
1
8
起征日
2
9
3
10
4
11
5
6
7
12
5
13
6
14
7
1 8
2
海关接受 申报
3
4
9
+ 完税价格的确定
自然天数！！
+ 滞报金的计算：
滞报金额 = 进口货物完税价格 X 0.5‰ X 滞报天数
经济管理学院 经济系
• 5、滞纳金的核算
+滞纳期的确定：
– 自缴款期限届满之日起，至缴 清税款之日止。
经济管理学院 经济系
+（3）合同发票应规范完整 +（4）相关计入项目和扣除项目费用应能够 按照规定进行调整
– 计入项目：
• 除购货佣金之外的佣金和经纪费； • 与进口货物作为一个整体的容器费用； • 包装材料费用和包装劳务费用；
• ……略
经济管理学院 经济系
• 2、成交价格须满足的条件
+买方对进口货物的处置和使用不受限制； +价格不应受某些条件或因素的影响而导致无法确定； +卖方不得直接或间接从买方获得因转售、处置或使用进口货物而产生的 任何收益，除非上述收益能够被合理确定； +买卖双方之间没有特殊关系，或虽有特殊关系但不影响成交价格。
经济管理学院 经济系
经济管理学院 经济系
• 2、进口环节增值税 • 计算公式：
增值税应纳税款 = 增值税组成计税价格 X 增 值税税率 增值税组成计税价格 = 关税完税价格 + 关 税税额 + 消费税税额
经济管理学院 经济系
案例：国内某公司进口德国产排量为6升的汽油动力四轮驱动越野车 一批，经海关审核，其成交价格总值为CIF境内某口岸460000.00美 元。外汇折算价格为1美元等于6.1005元人民币，计算应征增值税税 额。 计算过程： （1）确定应税货物定CIF价格： CIF价格为460000.00美元 （2）按照归类原则确定税则归类，将应税货物归入适当的税号： 确定该货物归入税号87032422
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其他估价方法
假设开发法 路线价法 基准地价法 长期趋势法 大宗评估
大宗评估法
概念
指利用计算机程序，以事先搜集的反映房地产特 征、市场状况等信息的数据为基础，按照一定规 则实现对大量物业单元在指定时点上市场价值的 准确、快速和批量评估
Computer Aided Mass Appraisal，CAMA
∑ d = (Pn − Pn−1) = Pn − P0
n
n
Vi：第i期房地产价格的趋势 i：时间序数 d：逐期增减量 P0 ：基期房地产价格的实际值 Pi ：第i期房地产价格的实际值
3
长期趋势法——几种计算方法
（2）平均增减量法
应用
年份 房地产价格Y 逐年上涨 i d 房地产价格的趋势值
已知 2001
Pi−1
Pn−1
P0
Vi：第i期房地产价格的趋势 i：时间序数 P0 ：基期房地产价格的实际值 Pi ：第i期房地产价格的实际值
t：平均发展速度
长期趋势法——几种计算方法
（3）平均发展速度法
应用
已知 预测
年份 2001 2002 2003 2004 2005 220 985 1200
在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别 活不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用 途，分别评估确定的一定使用年限的建设用地土地使用权在 某一个时点的平均价格
政府公布、定期修正
基准地价法
基本思路
考虑基准地价和评估价之间口径上的差异，并还 原，利用调整的系数，把基准地价修正为二级市 场的评估价
681
0
0 33.5
2002
713
32
1
714.50
2003
746
33
2
748.00
2004
781
35
3
781.50
2005
815
34
4
815.00
总计
134
预测 2006
5
848.50
2007
6
882.00
∑ d = (Pn − Pn−1) = Pn − P0 = 815 − 681 = 33.5
n
n
4
V2006 = P0 + d × i = 681+ 33.5× 4 = 848.50
长期趋势法——几种计算方法
（3）平均发展速度法
适用条件
房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同
计算思路
Vi = P0 × ti
t = n P1 × P2 ×"× Pi ×"× Pn = n Pn
P0 P1
= 385
Y2006 = a + bX = 3522.22 + 385× 5 = 5447.22
长期趋势法——几种计算方法
（2）平均增减量法
适用条件
房地产价格的变动过程是持续上升或下降的
各期上升或下降的幅度大致接近
计算思路
未来变量 = 即期值 + 平均增减量× 期数
Vi = P0 + d × i
基准地价——标定地价——评估价格
在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、性状、 容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块在 某一时期的价格
基准地价法
特点
（1）区域性价格 （2）土地使用权价格 （3）平均价格 （4）一般都要覆盖整套城市
建成区 （5）单位土地面积的地价 （6）具有现实性，评估出的
长期趋势法——操作步骤
Step 3：分析建模
观察、分析时间序列特征 选择适当方法，寻找价格变化规律 直线、指数曲线、二次抛物线 建立数学模型
Step 4：推算价格
根据数学模型，推测估价时点的价格
长期趋势法——几种计算方法
（1）数学曲线拟合
种类
直线趋势法、指数曲线趋势法、二次抛物线趋势法
年份 已知 1997
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 总计 预测 2006 2007
房地产价格Y 2200 2400 2700 3000 3400 3800 4200 4700 5300 31700
X XY X*X -4 -8800 16 -3 -7200 9 -2 -5400 4 -1 -3000 1 00 0 1 3800 1 2 8400 4 3 14100 9 4 21200 16
一定时期内的价格
作用
（1）具有政府公告作用 （2）宏观调控地价水平的依据 （3）是国家征收城镇土地税收
的依据 （4）政府参与土地有偿使用收
益分配的依据 （5）是进一步评估宗地地价的
基础 （6）引导土地资源在行业部门
间的合理配置
基准地价法
基本思路
利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估 成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和 个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并 对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价 进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格
2
长期趋势法
操作步骤
Step 1：搜集资料 Step 2：排列程序 Step 3：分析建模 Step 4：推算价格
长期趋势法——操作步骤
Step 1：搜集资料
搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料 进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠
Step 2：排列成序
整理搜集到的历史价格资料 统一价格标准 按照时间先后顺序进行时间序列排序 作图——时间序列图
798
移动平均的逐月上涨额
10 10 10 12 12 12 12
VY 0501 = 762 +12 × 3 = 798
4
长期趋势法——几种计算方法
（5） 指数修匀法
原理 以本期的实际值和本期的预测值为依据 经过修匀之后得出下一时期预测值的方法
计算方法
Ft+1 = aYt + (1− a)Ft = Ft + a(Yt − Ft ) = 第t期预测值 + 第t期预测误差
23100 60 5 6
趋势值（a+bX ） 1982.22 2367.22 2752.22 3137.22 3522.22 3907.22 4292.22 4677.22 5062.22
5447.22 5832.22
a = ∑Y = 31700 = 3522.22
N
9
b
=
∑ XY ∑X2
=
23100 60
长期趋势法——几种计算方法
（4）移动平均法
原理 将原有价格按照时间序列进行修匀 采用逐项递移的方法分别计算一系列移动 的时间序列价格平均数 以此消除价格的短期波动 按照房地产价格变化的周期长度进行移动 平均
长期趋势法——几种计算方法
（4）移动平均法
使用条件 房地产价格波动较大，难以判断其发展趋 势
逐年上涨速度(%) -
120.5 121.5 120.1 121.8
it 0 1.21 1 2 3 4 5 6
房地产价格的趋势值 -
678 820 992 1200 1452 1757
t=
n
Pn
=
1200
4
= 1.21
P0 560
V2006 = P0 × ti = 560 ×1.215 = 1452
Step4：评估宗地地价
估价时点 土地用途 土地使用权性质 土地使用期限 土地条件 容积率
被估宗地地价= 待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数 ×容积率修正系数×其它因素修正系数
其他估价方法
假设开发法 路线价法 基准地价法 长期趋势法 大宗评估
长期趋势法
概念
运用预测科学的基本理论和方法，特别是时间序 列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价 格的方法
长期趋势法
理论依据
房地产价格波动，在短期内难以看出其变动，但 从长期来看，会呈现一定的变动规律和发展趋势
已知——未知 过去——未来
长期趋势法
作用
评估房地产价格 市场比较法中交易日期的修正 收益法中未来净收益的预测 假设开发法中预期价值和成本的预测 填补某些房地产价格历史资料的缺失 房地产价格发展趋势的比较
1
基准地价法
适用范围
完成基准地价评估的城镇土地估价
短时间内大批量进行土地价格评估 宗地地价评估中的辅助方法，而非主要方法
基准地价法
操作步骤
Step1：搜集有关基准地价的资料 Step2：确定估价对象所处地段的基准地价 Step3：制定被估宗地因素修正系数
确定被估宗地使用年限修正系数 确定期日修正系数 确定容积率修正系数
长期趋势法——几种计算方法
（4）移动平均法
应用
2004 预测 2005
月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1
房地产价格Y 670 680 690 680 700 720 730 740 740 760 780 790
每5个月的移动平均数
684 694 704 714 726 738 750 762
模块二：主要房地产估价技术
第十四讲 ：
其他估价方法Ⅱ
任课教师：孙峤 大连大学建筑工程学院
2010-12-9
其他估价方法
假设开发法 路线价法 基准地价法 长期趋势法 大宗评估
基准地价法
定义
将基准地价作为市场比较法中的可比实例，然后 对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素 修正，得到某一宗地价格的估价方法