资本市场与商业地产_毛大庆

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毛大庆:一直在路上

毛大庆:一直在路上

FEBRUARY 2019 | 23财达人FIGURES他,1996年加入凯德集团并工作多年,却在如鱼得水之际选择离开,回到中国;自2009年加入万科,5年里将北京万科的销售额从43亿元拉升到200亿元,然而又再度离开,另起炉灶去创业;面对刚刚起步的公司,开疆拓土,成立近4年即连续并购7次,成了这一轮并购浪潮中绝对的明星,这在行业无人可比,其他创业领域也鲜有这样的成绩。

现如今,他带领的优客工场有10万张桌子,20万会员,估值已近30亿美元。

而在2018年即将结束时,毛大庆在公开社交上发了这样一条信息,内容大致是:优客工场这样的企业还非常稚嫩,处于小学生阶段。

毛大庆,他的人生就是这样一个不断再出发,一直在路上的故事。

46岁创业,图什么一直以来,毛大庆都是一个不安分的人。

1991年东南大学建筑学毕业后,他又去北京教育学院读了3年的外国语。

就在很多人以为他要从事语言相关工作时,他转眼加入了地产行业。

从北京市政府住宅建设总公司到南京装饰公司香港分公司再到嘉德,直到2009年加入万科,毛大庆一直在地产行业摸爬滚打。

在入职万科时,万科销售额是43亿元;5年后,毛大庆让这个数字变成了200亿元。

与之相应的,他也得到了万科顶级职业经理人的千万元年薪。

然而,让人想不到的是,就在他在万科做到千万年薪级别时,他又突然选择离开,与当年离开毛大庆:一直在路上“如果他去创业,所有人都会抢着去投资他!”这是投资界大佬徐小平曾对毛大庆的评价。

没想到,毛大庆真的创业了,而成绩绝不仅仅停留在被人投,事实上目前他带领的优客工场已经完成了7次并购。

文/本刊记者 白利倩赵新江 邮箱:425562621@Copyright©博看网 . All Rights Reserved.24 | 2019 FEBRUARYFIGURES 财达人嘉德时情景一样。

对此,毛大庆曾经这样解释:“这个数字的变化确实让我的收入到达了一定的高度,但仅仅是数字的变化和叠加,已经不能再带给我新的刺激和追求。

房地产行业不景气 众高管或离职或跳槽

房地产行业不景气 众高管或离职或跳槽

调整内部结构。眼下,房企纷纷加快转 型,不少企业旧业务高管裁员和新业务 高管招兵买马并行。房企加快多元化, 导致复合型高管人才频频跳槽。例如, 近几年房企都往商业地产
领域转型,万达商业运营领域的高管流 失率因此持续居高不下。随着房企加 快“金融+商业地产”轻资产化运作,今 年该领域的黄埔军校凯德商用也开始 遭遇高管离职。那些被房企
。退休派:功成身退代表人物:任志强、 刘希模经历了几次行业变革,曾经的行 业大佬也相继功成身退,这其中包括原 华远地产董事长任志强、原首开董事 长刘希模。不过虽然退居
二线,任志强依旧活跃在业内。创业派: 自己做BOSS代表人物:毛大庆、蔡雪梅 毛大庆离开万科创建的优客工场,搭乘 了大众创业、万众创新的时机,为各界 所熟知。原世茂集
内猜测,郑周刚的离职与业绩压力不无 关系。张学凤最近,据媒体报导,星河湾 副总裁张学凤已经离职。2013年,曾在 侨鑫、美林基业任职的张学凤接替梁 上燕出任星河湾首席
操盘手。张学凤接任后,以自己的方式 给星河湾带来新变化。虽然最终去向 并未确定,但在其发表的离职感言中,张 学凤称,她要“做一个互联网世界里的 新人,参与其中。”王亮
和问题会更多,也会引发离职。”同策 咨询研究部总监张宏伟表示。“房企 面临转型,管理层压力大、任务重,未来 前景却并不明朗。不如梳理拥有的资 源,趁早找条更适合自己的
出路。”曾在多家品牌房企任职的职 业经理人韩彤(化名)表示。确实,在业 内看来,很多高管不再看好房地产领域, 尤其对职业经理人来说,行业前景驱动 他们积极性的动力已经
团副总裁蔡雪梅,在离开世茂后也选择 创业,推出Elab这一新房定制平台。■ 分析人事变动折射行业变迁自去年开 始,房企的离职潮就持续涌动。万科、 阳光城等公司的高管层

万科集团执行副总裁毛大庆

万科集团执行副总裁毛大庆

万科集团执行副总裁毛大庆
佚名
【期刊名称】《住宅产业》
【年(卷),期】2013(000)001
【摘要】毛大庆,无党派。

博士,教授。

北京大学区域经济学博士后,中国对外经济贸易大学客座教授,清华大学继续教育学院客座教授,东南大学建筑系特聘教授,中科院MBA中心客座教授。

注册建筑师。

现任万科企业集团执行副总裁,万科北京公司总经理。

【总页数】1页(P39-39)
【正文语种】中文
【中图分类】F272.91
【相关文献】
1.毛大庆新年分享:r没有成功的企业,只有时代的企业 [J], 史诗
2.毛大庆:海归企业与海归群体的多重作用 [J],
3.毛大庆:融资时,我谈些什么? [J],
4.毛大庆人生就是寻找平衡 [J], 思语[1];史宏伟(图)[1];刘辉(图)[1]
5.毛大庆:疫情面前,中小企业怎样“扛”疫? [J], 毛大庆
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万科毛大庆房地产行业应坚持主流

万科毛大庆房地产行业应坚持主流

万科毛大庆:房地产行业应坚持主流2012年03月23日10:54凤凰网房产综合我要评论(0)字号:T|T凤凰网房产综合 3月21日,由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合主办的“2012中国房地产开发企业500强”测评活动在国贸三期聚贤厅隆重举行。

出席活动的万科[简介最新动态]副总裁毛大庆对于未来房地产行业的发展发表了自己的看法,以下是毛大庆讲话的现场实录。

尊敬的各位领导、各位同行、各位媒体的朋友们,大家下午好!今年是第一次开这么多人的会,我非常高兴。

刚才像刘部长说的那样,大家能够团结在一起,开一个团聚的大会,能和大家聊一聊对房地产行业未来的一些想法和看法,我很高兴。

目前我想的更多的现在行业遇到问题了该怎么办,这些问题的背后,需要整个行业有新的思考和行动。

虽然2012年的市场的形势都被看成是房地产的冬季,但是我觉得并不会比2011年差,因为我们已经预计到冬天的到来,正在尝试不断的做出改变,说2012年将会作为中国房地产行业的一个新的起点。

我们一直还是处在乐观的态度,在看待市场和政策的变化,形势也并不是末日来临或者以博求命的状态,而是新的产业调整下,行业规则和发展思路要怎么样不断的探索。

我们感觉更像球场,从主场变成了客场,我想场地、气候、观众氛围和裁判的力度都与原来不太一样,这个需要我们不仅要充分发挥自身的实力,还要有高度统一的思想和针对性的策略,大家总结为“坚持主流”四个字更好。

什么是主流,我曾经在想,是不是转行或者是转型做市场热点的业务,或者专门做市场销量最好的房型和户型,这些都是可以考虑的。

但是对于整个行业来讲,整个必然发展的和必将面临的转变都是过于片面的。

前一些日子,我想大家从温总理答记者问中得到的观点,可以说是对主流最好的概括。

首先中国经济需要房地产行业长期平稳的发展,世界也需要中国经济长期平稳的发展,我们从这个角度来看,政策的调控,我个人觉得不是一个鞭刑,更多的是鞭策。

毛大庆:融资时,我谈些什么?

毛大庆:融资时,我谈些什么?

毛大庆:融资时,我谈些什么?作者:毛大庆来源:《中外企业家》 2017年第8期2015年,毛大庆从万科集团高级副总裁任上离职,继而创立联合办公项目优客工场。

2016年8月,优客工场完成新一轮融资,估值近55亿元,风头正盛。

两个月后,毛大庆第二个创业项目,生活方式平台“共享际”横空出世,获得4亿元A轮融资。

从某种角度来说,这两个创业项目都是商业地产的一种延续。

在共享办公项目遍地开花的时候,为什么优客工场能持续赢得资本青睐,成为第一只独角兽?来听听毛大庆是怎么说的。

融资是一个挺俗的话题,但也是一个完全不能回避的话题。

虽然创业者看起来平时都满脑袋琢磨战略和融资,但他们一定都被融资不断困扰。

我在新加坡曾经做过16次大型融资路演。

当时我们发的是REITs(房地产信托投资基金),虽然那时的融资规模都很大,一个基金大概有20亿~50亿美金,但融资的心态和做创始人融资其实是一样的。

关于融资,我先谈三个重要的词:趋势、战略、战术。

三者的顺序绝对不能颠倒。

对所在领域的趋势了然于胸无论大家在什么行业里,作为创始人要清楚你所从事这件“事”的趋势。

谈战略的人很多,谈战术的人更多,但很少有人谈趋势。

无论大家在什么行业里,作为创始人要清楚你所从事这件事的趋势。

我在融资时,一般连 BP(商业计划书)都不给投资人,先坐那儿讲这件事情大势所趋——你也可以不投我,觉得我不行,没关系,但我建议你投资我所说的领域,因为这是趋势。

以我所从事的房地产行业举例:首先,房地产在限购,全都得“自持有经营”了。

这意味着租赁经济来了,空间内容经济的春天到了。

第二,我能告诉投资人,美国是什么时候从硬发展转向空间和内容发展的,而中国现在正在这个趋势上。

拜访同行,提取分析行业大趋势我在创业两年间出国 11 次,每次出去都从早到晚密集地拜访同行,以及各种相关产业的人,从他们的话里分析提取特别重要的大趋势。

如果你要干的这件事不符合趋势,还怎么说服投资人给你钱呢?所以我觉得,趋势比战略还要重要。

到底是谁主导了中国房地产这幕大戏

到底是谁主导了中国房地产这幕大戏

深度解析:到底是谁主导了中国房地产这幕大戏如果说城市为产业转型和资本运作提供了指点江山的平台,那么产业和资本的集群整合那么为城市开展启动了核心开关。

随着城市化进程的提速加快,房地产开发如雨后春笋般遍地开花,这种过度开发也逐渐暴露出一系列遗留难题,使得经营城市成为开发、产业和资本三位一体的综合命题。

在这个过程中,城市价值复合化以及城市功能集约化产生了一个必然的结果,就是房地产开发走上了产业集群和资本集群的直轨道。

站在现在的时间节点上回忆过去,中国房地产的上半场已经结束,这幕大戏的主导力已经发生了变化。

毛大庆〔万科集团副总裁,北京万科总经理〕看了一眼表,再过10分钟,他将去赴饭局,和中国最有名的导演张艺谋吃饭。

10年可以只是脑海中的一瞬,也可以很漫长。

外人眼中的毛大庆,变化很大。

从外资企业凯德置地,到中国最大的房地产企业、最赚钱的区域之一做总经理,这是中国许多房地产职业经理人梦寐以求的职位。

对毛大庆来说既是巨大的压力,也是巨大的动力。

10年,演绎了太多的悲欢离合。

毛大庆慨叹,开发商也是演员。

而站在现在的时间节点上回忆过去,中国房地产的上半场已经结束,这幕大戏的主导力已经发生了变化。

“银行只是工具〞从1993年开始,住房开始商品化,但到了1998年,中国的房地产市场才真正走向市场化。

“从财富积累来看,上半场解决了‘从无到有’的问题,居住需求从没有到有。

〞但在毛大庆看来,前15年只是中国房地产市场的萌芽阶段。

这15年里,发生的最重要事莫过于1998年“23号文〞〔?国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知?简称“23号文〞〕的出台。

它之所以被反复提及,是因为它的出现促使我国房改取得突破性的进展,它令一个行业就此从弱小走向壮大,改变了一个行业的生产方式。

新制度确实立也必然会激发住房生产力的大开展。

然而,究竟是什么推动了一个行业的生产方式的改变?“23号文〞中提出,开展住房金融。

首先是扩大个人住房贷款的发放范围,所有商业银行在所有城镇均可以发放贷款。

毛大庆谈创业初衷:想知道主宰一个事情的人是什么感受

毛大庆谈创业初衷:想知道主宰一个事情的人是什么感受

毛大庆谈创业初衷:想知道主宰一个事情的人是什么感受“创客空间等于一个蔬菜大棚,有各种生物,我提供土壤,浇点水施点肥,很多东西就长得非常好,当然也会死掉一批,这都是很正常的。

”3月20日,毛大庆在接受观点地产新媒体访问时如此形容他正在开始的新工作。

选择创客空间作为创业方向,源于毛大庆此前在万科时对于存量不动产的研究。

“当时有几个不同的线索,比如北京万科跟链家合作时,看到链家有个关于住宅的模型,把存量房整合到一个平台上。

这些模式在美国很多人都在做。

”此外,两会时也有提案提到把北京存量的写字楼、在京办事处限制的楼宇等存量资产变成社会上的医疗机构。

“在万科的时候研究过把卖不出去的写字楼办成医疗设施,这些都是有成功案例的,北三环边儿上的宝岛妇幼以前就是闲置的存量。

”万科在存量房的研究、北京已有的一些案例以及国外的成功经验,都让毛大庆开始思考,如何把“弄不出去的房子转成其他用途”。

“商业地产的变革不是研究如何提供商场的经营效率,这不是根本,商业地产的变革来自于整个的经营方式的变革和经营思想变革,可能会营造出好多好多新的,也叫商业地产的模型,我做的这个事情也是一种商业地产。

”用开发商思维做创客空间毛大庆毫不讳言,他所做的孵化器与“开复老师”做的不同,他是要用开发商思维来做创客空间,并笑称“其实还是没离开本行,除了房地产,别的我也不懂啊。

”据毛大庆介绍,国内做孵化器多以三种模式为主,一是风投思维,诸如李开复、徐小平等“天使投资人”。

他们将提供办公场地和孵化作为一种投资入股,以未来企业成长获得的增值来获得回报;第二种则是房地产思维,依靠房租利差获利;再者还有两者混合的多级孵化,将上述两种收益模式相结合。

毛大庆还将孵化器的客户,其用熟悉的房地产术语归纳为“刚需、首改、再改”。

简言之,刚需客户即为较为弱小甚至尚未到能够孵化的状态,这类客户支付能力较弱,但肯定是主流。

首改、再改则是一些已经不需要孵化了的客户,其进入创客空间可能只是因为需要更灵活的空间。

郁亮辞职信

郁亮辞职信

肖莉发布的辞职信原文:昨天,我向我的上司王石和郁亮正式提出了请辞:告别我服务了20年的万科,告别这个实现了我职业梦想的平台。

我将把这二十年的记忆装入行囊,我的黄金岁月,我生命中最美好的那些时光。

20年前,我辞去三菱的职务,离开成熟的跨国企业,来到万科,我未曾想到,我会在这里驻足二十年之久,一代生命。

我和它共同经历了上市初期的艰难,感受了成长的风雨,见证了它一步步成为行业龙头,成为全球最大的住宅开发企业。

20年,荣辱与共,甘苦相随,在表面的一纸雇佣合约下,将自己全情投入,留下深深的感动和热爱。

在未来漫长的生命里,当我回忆起在万科这二十年的时光,那将是我生命里浓墨重彩如金子般闪亮的岁月。

这二十年,我得到了放飞职业梦想的空间,得到了家人一样温馨的同事关系,得到了尊重和被尊重的机会,在分享成功喜悦的同时,也留下了自己的小小印记。

在人生的黄金岁月里,找到一群志同道合的人,让彼此的热情相互激发,让彼此的光芒相互辉映——对于一个职业经理人,还有什么能比上天赋予的这个平台更让你眷恋不舍呢?但我决定走了。

这个决定几乎在邀请发出的那一瞬间就在我内心落定,无条件。

一如我在过去的职业生涯里遇到各种问题、困难、寻找解决方案的过程,有判断和思考,但一旦做出决定,则不再犹疑。

我知道,那是我生命里一股不可遏制的力量,充满激情和勇气地去尝试和追逐新的事物,大胆、果敢而理性。

我将成为一家年轻的创业公司的一个小小合伙人,和一群年轻人分享他们创业的历程。

我将回到我二十年前那样的一个大空间,人群里一张小小的办公桌,每天穿梭于一群年轻的小伙伴们中间,跟他们一起挥洒汗水,分享喜怒哀乐。

这家公司的名字叫房多多,它创立仅三年,没有太多的积蓄,但有着纯正的互联网基因,和互联网时代创业者满满的激情和梦想。

它的创始人说,我们要让互联网融入房地产,要让信息更透明,要让买房的人和卖房的人更快乐。

约两周前,房多多的创始人之一段毅邀我加盟;一周前,在等待郁亮总裁出差回深后,我有些歉疚地向他提出我的想法;昨天,王石主席从英伦回到公司,我有些忐忑地告知他我的打算。

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资本市场与商用地产
北京万科企业有限公司 毛大庆 博士 2010-08-09



• 房地产与资本市场的发展趋势 • 商用地产的资本融资及盈利模式 • 商业的开发流程及操作要点说明 • 北京昌平、长阳商业项目解析



本世纪初国际融资体制的改变:由银行 资本市场转移
• 资本市场逐渐成为房地产主要的融资途径,其效果
为:
– 房地产的拥有权与资金来源发生根本性的转变 – 房地产的投资与运作会更具透明性及专业化 – 房地产将成为更普遍的一项投资资产 • 当美国在上世纪80与90 年代发展房地产基金市场时
也有类似以上的经验
资本市场:与传统开发模式不同的游戏 • 传统的房地产公司关注产业增长 – “传统商人” 概念 : 增值,增值,增值! • 资本市场投资者关注收益 – 物业归类为资产: 回报,回报,回报! • 资本市场需求 – 专业人员/企业管理 – 透明度 – 强有力的企业监管
住宅项目
策略导向 超规范能化分析 机电要求 设计、销售为导向 一般不需要 无特殊情况没有高要求
商业项目
招商、运营为导向 复杂结构的项目需要进行 消防、结构性能化分析 对强电、弱电及容量都 有很高的要求 尽量减少承包商数量, 发挥承包商的作用 需要有效的协调,并组 织二次消防报批
施工采购
多个承包商
二次装修改造



商业房产项目开发流程概览
运营线索
• SWOT • 退出策略 • 财务分析 • 融资方案 • 定位 • 业态配比 • 主力店 • 运营模式 • 设计输入 • 主力招商 • 主题 • 经营目标 • 招商 • 设计审核 • 推广 • 运营团队 建设 • 物业交接 • 设备调试 • 备品备件 • 财产保险 • 改造洽商 • 设备调试 • 备品备件 • 财产保险 • 收支管理 • 企划推广 • 物业管理 • 租户提升
建议散售:
• 社区级商业:2万平米以下的 商业,规模在2-5万平米但业 态组合不好的; 主要考虑因素在于小规模商业 不宜做规模的业态组合,不满 足大多数投资者的投资额度及 回报要求;业态组合不好也会 影响整体回报率



• 房地产与资本市场的发展趋势 • 商用地产的资本融资及盈利模式 • 商业的开发流程及操作要点说明 • 北京昌平、长阳商业项目解析
写字楼 物流/工业
稳定的投资回报 以租金收入和资本增值为 投资者的主要收益来源
商城/购物中心
住宅
酒店/公寓
分红较其他上市投资工具 高且相对平稳 较一般直接的房地产投资能为 投资者提供更好的流动性
全球主要国家REITs的发展时间
全球主要国家REITs概览
新加坡上市REITs的回报率情况
Mixed Retail Office Industrial Specialized
Recycle Capital
Land/Project Acquisition
Design/ Approval
Development/ Enhancement
Divestment
Private Equity Funds
Strategic exits
来福士中国基金模式简介
总募集金额 10亿美金; 凯德置地控 股50%
万科北京公司现有商业统计分类 社区级商业
规模小(一般建筑面 积为2万平米以下), 体现为街铺形式,没 有主力店;典型项目 如:假日风景、红狮 、新五街、蓝山等 规模较大(建筑面积 在2-5万平米),体现 为综合大卖场的形式 ,即以超市为主力店 ,带动其他小型店铺 经营;假日有潜力做 成,但是没有选择做
Shenyang
Beijing
Tianjin Suzhou
Shanghai
Ningbo
Chengdu Hangzhou
Chongqing Guangzhou
Shenzhen
北京来福士在基金中的优异表现
北京来福士中心 办公楼 商业购物中心 服务式公寓 整体回报 成熟运营阶段 净回报率 9.5% 12% 10% 9% 各部分面积比 例 ~40% ~31% ~29% 100%
城市级商业
• 服务半径覆盖整个 城市,吸引四面八 方的目的型消费者 • 或者有明显的地段 优势,或者有明显 的规模优势,或者 有难以被复制的业 态组合 • 北京暂无此类型项 目


目前北京万科对于不同商业类型的处置模式
建议持有:
• 城市级商业 • 区域中心级商业 • 社区级商业:选择规模在2-5 万之间,地段好且有发展提 升潜力、具有良好业态组合 配比空间、回报率较高的项 目进行持有
2
项目股本金
开发贷款
购物中心
租金
评估增值
3
资产抵押贷款 经营性贷款
再抵押贷款
4
商用房产资本市场通用的持有架构
£ million
5000 4500 4000 3500 3000 2500
资产持有平台(基金公司)
100%
2000 1500 1000 500 0
Q4/2004 Q1/2005 Q2/2005 Q3/2005 Q4/2005 Q1/2006 Q2/2006 Q3/2006 Q4/2006
• 来福士基金—优秀资产包组合适宜各类型的投资者: • 上海来福士和北京来福士可以为投资者在介入时带来稳定的租 金收益; • 成都来福士和杭州来福士处于开发的初级阶段,有较大的利润 空间尚待挖掘; • 放心的稀缺型投资产品: • 各中国门户城市的绝佳核心区位 + 开发商及管理公司的品牌、 成熟的团队和基金运作经验
房地产资本市场的主要表现形式:资产证券化 融资 Funding
创造 Origination
资产 Assets
特殊目的 公司 SPV
分销 Distribution

商业票据 Commercial Paper 浮动利润票据 FRNs 贷款/债券 Loans/Bonds 优先股 Preferred Stock 私募票据 Privately Placed Notes 银团贷款 Syndicated Loans 中期票据 MTNs 其它 Others
可行性 研究
方案
设计
施工
竣工 交付
二次装 修改造
运营
• 方案强排 • 成本估算 • 地质勘查
• 开发计划 • 方案竞标 • 顾问团队
• 方案比对 • 扩初 • 目标成本 • 开发计划
• 招投标 • 设备选型 • 施工管理
• 政府验收 • 使用手册 • 质保
• 设计审核 • 监理
• 设备维护
技术线索
住宅开发与商业开发阶段的重要区别


代理银行 Agent Bank

资产证券化的两种主要形式:REITs和IPO
特性
投资政策
分红政策 企业管理方法
投资风险 回报率结构 最高负债比率
REITs 有限制. 如REITs需要额外融资,须得 到基金持有人的许可,且投资产业必 须与投资策略一致. 分红分配率必须至少达到90%,分红 较高. REI Ts是"信托". 企业管理具透明 度,为得持有人的信任,要求独立委 托人任命监督操作和保障财产. 房地产市场风险.
资本市场REITs 上市 将整个母公司的平 台整体或部分出售 给机构投资者 单体项目资产 整体转让
将持有小资产包的 子公司整体出售
培育成熟体系,实现 资本利用率及利益回 报最大化
单体项目公司 股权转让
单体项目分单元 散售
Why?商业地产基金
投资者
基金经理
基金管理/ 收购费
每股股利
开发项目 管理费
开发商
Total Trades
子公司1 100%
子公司2 100% ……
子公司3 100% ……
…… 100% ……
项目公司1
项目公司2 100%
项目公司3
项目公司4 100%
100%
100%
项目1
项目2
项目3
项目4
多元化的项目组合,不同“篮子里的鸡蛋”
TA KE
REITs
OF F
商用房产通常的退出渠道及模式
接触房地产业 界人士
在国际资本市 场的卓越表现
稳固的Байду номын сангаас资产负 债表
房地产领域 + + 知识
金融技能
+
市场营销
开发商会从资本市场的成长中获益
透明度更高,市场规则,关注收益,减少 投机,维持平衡
房地产公司的融资渠道更加多样化,融资 成本也更加便宜。
资本市场
整合、变现、多样化房地产投资的能力 • 所有者可以进行资产脱售 • 小投资者也可以参加

商业房产项目开发流程(运营线索图示)
商业房产投资及设计阶段重点注意事项
项目的定位要清晰,并预先制定好持有和退出策略
招商前期介入,完成业态组合落位,并介入设计
运营前置,降低后期运营成本
商业房产项目管理开发流程(运营线索图示续)
商用资产持有的价值:通过经营,提升价值
商用项目的前期培育,第一次 和第二次的租金拉升直接体现 商用物业管理者的价值
北京昌平万科城购物中心
商用项目的退出回报率直接决 定物业的退出价值
商用资产通常情况融资渠道和模式
注册资本及股东贷款 股权性融资 1
在公司股权层面的融资 通常是商业地产在资本 市场解决融资渠道或实 现退出的重要环节
财务顾问
顾问费
物业 管理费
资产 管理费
运营者
物业经理
品牌
+
资金
商用资产在资本市场层面的接力赛
孵化基金
培养基金
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