城市维护建设税法和 城镇土地使用税法
房地产开发企业主要涉及的税种及税率
房地产开发企业主要涉及的税种及税率SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
一、营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。
对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。
计算公式=营业税计税依据×5%二、城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。
城市维护建设税和城镇土地使用税
2．城镇土地使用税的计算
（1）计税依据 城镇土地使用税以纳税人实际
占用的土地面积（平方米）为计税 依据。 （2）应纳税额的计算
计算公式如下： 应纳税额计税土地面积适用税额
个案思考与分析
某市一商场坐落在该市繁华地段，企业 土地使用证书记载占用土地的面积为6 000 平方米，经确定属一等地段；该商场另设两 个统一核算的分店均坐落在市区三等地段， 共占地4 000平方米；一座仓库位于市郊， 属五等地段，占地面积为1 000平方米；另 外，该商场自办托儿所占地面积2 500平方 米，属三等地段。计算该商场全年应纳城镇 土地使用税税额。
第 5 章 其他相关小税种筹划
本章学习目标：
了解本章各税种的纳税环节、纳税义务发生时间； 理解本章各税种对征税范围、纳税人的界定； 掌握本章各税种的税率和计算方法； 理解本 章各税种计税依据的相关规定； 熟练运用本 章各税种的相关规定进行税务筹划。
第一节 城市维护建设税和城镇土地使用税 第二节 房产税和车船税 第三节 土地增值税、契税和印花税
从2001年1月1日起，对个人居住用房出租仍用于居 住的，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。自2008 年3月1日起，个人出租住房不区分用途，按4% 的税率缴 纳房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场 价格向个人出租用于居住的住房，减按4% 的税率征收房 产税。
（4）申报缴纳
1）纳税期限 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期 限由省、自治区、直辖市人民政府规定。 各地一般规定按季或半年征收。 2）纳税申报 3）纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。
城镇土地使用税实行分级幅度税 额。每平方米土地年税额规定如下：
工程施工涉及的税率(3篇)
第1篇一、增值税增值税是我国现行税制中的一种重要税种，工程施工涉及的增值税税率为9%。
根据《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）规定，建筑业一般计税自2019年4月1日起按9%税率计税。
增值税的征收对象是施工企业在工程施工过程中产生的增值部分，即销售货物、提供劳务、转让无形资产、销售不动产等应税行为所取得的增值额。
二、城市维护建设税城市维护建设税是一种地方税，以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，税率一般为7%。
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定，纳税人所在地在市区的，税率为7%。
城市维护建设税的征收旨在筹集地方资金，用于城市基础设施建设和维护。
三、教育附加税教育附加税是一种地方性税种，以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，税率一般为3%。
根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》（中华人民共和国国务院令第448号）规定，教育费附加的征收旨在筹集地方教育资金，支持教育事业的发展。
四、其他相关税率1.印花税：建筑工程合同按承包金额的万分之三贴花。
2.企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业所得税的税率为25%。
对于应纳税所得额在3万元（含）以内的，适用18%的税率；在3万元至10万元（含）的，适用27%的税率；在10万元以上的，适用33%的税率。
3.个人所得税：根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，个人所得税的税率分为七个档次，最高税率为45%。
4.城镇土地使用税：按实际占用的土地面积缴纳，具体税率由各地规定。
5.房产税：按自有房产原值的70%乘以1.2%缴纳。
6.车船税：按车辆缴纳，具体税率由各地规定。
总之，工程施工涉及的税率较为复杂，包括增值税、城市维护建设税、教育附加税等多种税种。
施工企业在进行工程建设时，应严格按照国家相关法律法规和税收政策执行，依法纳税，确保工程建设顺利进行。
CPA税法记忆口诀
税法快乐记忆口诀2020CPA税法快乐记忆口诀01第一章税法总论1.税法基本原则：公基法效课。
（公鸡罚翘课）法定原则（核心）、公平原则、效率原则、实质课税原则税法适用原则：四“优于”二“溯及”法律优位原则、新法优于旧法、特别法优于普通法原则、程序优于实体原则、法律不溯及既往原则、实体从旧、程序从新原则2.目前我国税收立法程序主要包括以下几个阶段：提议阶段、审议阶段、通过和公布阶段。
提审过公第二章增值税法1.光干司令高出租。
光租、干租（有形动产租赁服务13%）与程租、期租、湿租（交通运输服务9%）2.增值税视同销售移代投分送非个福，外购：投分送，视同销售交税务，进项税额可扣除。
外购：非个福，不用做销售，进项要转出。
3.增值税征税范围与税率一般销货十三爷，生活必需品优惠。
开着跑车寄情书，打着电话修别墅，出售房屋和卖地，以上几项按九计。
各类服务百分六，出境运输和设计。
电影软件和信息，国家扶持零税率。
4.征收率5% 劳务人力和房地，桥闸公路一二级，个人租房一点五，其它都按5 来计。
归类法记忆，5%共有14 个，前12 项与不动产相关，第13、14项为人力资源类。
5.路桥税率：高三，桥闸一二五6.按差额确定销售额金融卖两房，成本扣除忙；经航运旅建派，代收扣出来谐音：经航运旅（客）建派（煎牛排），代收扣出来7.加计抵减邮电先（现）生可加抵，各类出口抛出去，出口兼营比例计8.不得抵扣项目居里（娱）夫（福）人简免贷餐费（非）9.转让不动产的税务处理自建好记无差额，全额预缴全额报；非自建来分两类，简易：差额预缴差额报一般：差额预缴全额报。
10.一般：建筑2%；出租3%；转让5%（建 2 租3 转5）。
简易：建筑3%；出租5%；转让5%（建 3 租5 转5）。
11.增值税即征即退租动软管超 3 退，谐音：猪动软管朝山退。
第三章消费税法1.零售环节征收消费税的首饰，金银铂钻零售征2.增值税征税范围与税率消费税目十五类，烟酒一向是大头，化妆不含卸妆油，1015 新征收，鞭炮不含发令枪，汽柴石溶航煤油，航空煤油暂缓收，电池涂料污环境，有限资源要征收，小车只在23 下，雪地卡丁都不加，素板实木和地板，木制一次性筷子，浪费木材要征收，游艇手表高尔夫，劫富济贫不含糊。
小税种
应代收代缴的城建税＝4000×7％＝280元
五、计税依据 1、计税依据为纳税人实际缴纳的“三税”税额 2、滞纳金和罚款不作为计税依据 3、在被查补“三税”和被处以罚款时，应对偷逃的城建税进行补 税和罚款 六、税收优惠 1、城建税随“三税”的减免而减免 2、对进口产品征收的增值税、消费税，不征收城建税 3、对出口产品退还的增值税、消费税，不退还城建税
应纳城建税＝（30+40）×7%=4.9万元
§5.2 教育费附加
性质:为加快地方教育事业,扩大地方教育经费的资金而
征收的一项专用基金 •会计处理： 借 营业税金及附加 贷 应交税费——应交城建税 应交税费——应交教育费附加
征收制度:与“城建税”基本一致
征收比率：3%
第十章 关税
一、概念 关税是海关依法对进出境货物、物品征收的一种税。 “境”指关境，非国境。
七、征收管理和纳税申报： 由地税征管，与“三税”基本一致
例、某市一生产企业为增值税一般纳税人。2009年1 月进口原材料一批，向海关缴纳增值税20万元，在 国内销售产品缴纳增值税30万元、消费税40万元， 由于延期缴纳消费税被罚滞纳金2万元，出口产品获 得增值税退税4万元。该企业当月应缴纳多少城建税？
件数
权利、许可证照
领受人
•甲、乙双方签订一份商品买卖合同，合同金额1000万元，则 该份合同应纳印花税＝1000×0.3‰×2＝0.6万元，甲、乙各 自纳税3万元。 1、在国外书立、领受的，但在国内使用的应税凭证，其纳税人是使 用人；
2、由两方及以上当事人共同书立的应税凭证，当事人各方都是纳税 人；
三、纳税义务人：负有缴纳“三税”义务的单位和个人 外商投资企业和外国企业不征收城建税
个人出租房屋涉及七大税种,该如何计征？
个人出租住房涉及七大税种，该如何计征？编者按：个人出租住房所涉及到的税收问题呈现出税种繁多、税收总量小、征管繁杂等特点。
我国现行的有关个人房屋出租的税收的法律法规散布在各个相关税种的税收实体法之中，由于每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，给征税部门带来很大的征管困难。
本期华税文章将对个人出租住房所涉及的税收问题加以梳理，以飨读者。
一、个人出租住房整体税收负担对于个人出租住房的税收征缴方面，名义税负较重，但是国家对此给予了大量的税收优惠，予以支持。
具体而言，增值税在“营改增” 后按5%的征收率减按1.5%计算征收，除此之外缴纳城市维护建设税和教育费附加也有条件的享受减免税政策。
个人按市场价格出租住房取得的所得按照10%的税率缴纳个税。
房产税的税率也有大幅降低，由12%减为4%。
免征城镇土地使用税和印花税。
二、个人出租住房税负依据及相关计算1、增值税《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
个人，是指个体工商户和其他个人。
上述条款中的个人并不是通常意义上所理解的自然人。
其包括个体工商户和其他个人，其他个人指自然人。
根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。
文件中说纳税人是“个人”出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，根据上述文件规定，个人包括个体工商户和其他个人，也就是个体工商户（包括）同样适用上述条款，出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
各税种分别如何计算应纳税额
各税种分别如何计算应纳税额答：（1）城市维护建设税。
计算公式：应纳税额=实际缴纳的增值税消费税和营业税的合计数*适应税率。
税率：市区7%，县城、镇5%，其他地区1%。
（2）个人所得税。
①工资、薪金所得。
计算公式：全月应纳税额=（全月工资、薪金收入额-费用扣除数）*适用税率。
税率：九级超额累进税率（5%~45%）②利息、股息、红利所得。
计算公式：每次收入额*适应税率。
税率：20%。
（3）房产税。
①按房产余值计算（自有房产）。
计算公式：应纳税额=房产原值一次减除10%-30%后的余额*税率。
税率：1.2%②按租金计算（自有房产出租）。
计算公式：应纳税额=租金收入*税率。
税率：12%。
（4）土地使用税。
计算公式：应纳税额=应税土地面积*单位税额。
（5）车船使用税计算公式：车辆（除载货汽车）应纳税额=应税车辆数量*适应税额。
载货汽车应纳税额=净吨位数*适用税额。
（6）印花税①对合同或具有合同性质的凭证，资金账簿，产权转移书据的应纳税额计算。
计算公式：应纳税额=计税金额*适用税率。
比例税率：共分为四档，分别为0.1%,0.05%,0.03%,0.05%。
②其他营业账簿，权利许可证照。
计算公式：应纳税额=件数*定额税率。
定额税率：每件5元。
（7）教育费附加。
计算公式：应纳费额=实际缴纳的增值税、消费税、营业税之和*3%。
（8）企业所得税。
计算公式：应纳所得税额=应纳税所得额*适用税率。
税率：3万元以下18%，3万元-10万元27%，10万元以上33%。
有关小税种的总结A2009-03-2022:11房产税——属于财产税（比例税率）1.两种计税方法计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产余值 1.2%全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%从租计征房产租金12%全年应纳税额＝租金收入×12%（或4%）2.特殊规定：（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。
15秋北航《财政税收法》在线作业二答案
北航《财政税收法》在线作业二单选题多选题判断题一、单选题（共 15 道试题，共 60 分。
）1. 下列业务活动中，不属于营业税范围的项目有. 转让土地使用权. 开设旅馆. 销售建筑物. 加工、修理修配-----------------选择：2. 某运输公司为改善服务质量，在提供运输劳务的同时，销售一些纸箱等包装物。
对销售包装物的行为应征收( ). 营业税. 消费税. 增值税. 增值税和营业税-----------------选择：3. 税法分类的方法是. 按纳税人的法律地位划分. 按纳税人的经营规模划分. 按征税对象性质不同、管理权限和纳税主体适用税法不同划分. 按照纳税主体组织形式来划分-----------------选择：4. 增值税的纳税人以1个月为一期纳税的，自期满之日起（）. 5日内申报纳税. 7日内申报纳税. 10日内申报纳税. 15日内申报纳税-----------------选择：5. 根据《海关法》规定，进口货物的完税价格，由海关以进出口货物的( )为基础审定完税价格。
. 到岸价格. 申报价格. 实际成交价格. 离岸价格-----------------选择：6. 税收征管法及其实施细则规定，从事生产经营的纳税人应自领取（）之日起15日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送税务机关备案。
. 税务登记证件. 发票领购簿. 营业执照. 财务专用章-----------------选择：7. 下列各项中，符合房产税纳税人的是（）。
. 产权属于全民所有的，其经营管理的单位是纳税义务人. 产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人. 产权出典的，承典人. 承租房屋的外商投资企业、外国企业、和外籍个人以及华侨、港澳台同胞-----------------选择：8. 农业特产税应纳税额的计算公式是( ). 农业特产税的应纳税额=(实际产量×收购价格)×税率. 农业特产税的应纳税额=(常年产量×收购价格)×税率. 农业特产税的应纳税额=常年产量×税率. 农业特产税的应纳税额=(实际产量×销售价格)×税率-----------------选择：9. 张某家住北京，在北京某处拥有一家餐馆，对该处房产应缴纳的房产税，下列叙述中正确的是( ). 个人所有的房产免征房产税. 房屋产权出典，不影响张某成为房产税的纳税人. 依照房产价值计算纳税的，房产税税率为1.2%. 依照房产租金收入计算纳税的，房产税税率为1.2%-----------------选择：10. 某公司是中外合作经营企业，2002年的来源于中国境内的收入为1000万元，来源于中国境外的收入为100万元，它的成本和费用共计400万元，上年度经营损失为700万元，该公司所适用的所得税税率为33%，则2002年的应纳所得税是( ). (1000+100-400-700)×33%=0(万元). (1000+100-400)×33%=231(万元). (1000-400-700)×33%=-33(万元). (1000-400)×33%=198(万元)-----------------选择：11. 纳税人经营不同税目业务应. 按高税率征税. 按低税率征税. 分列不同税目核算其营业额征税. 按平均税率征税-----------------选择：12. 纳税人同税务机关在纳税上发生争议时，可能涉及以下行为：①按法律、行政法规的规定缴纳税款及滞纳金；②向上一级税务机关申请复议；③向人民法院起诉。
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• 涉外单位和外籍人员不适用此税。
• 即：对外商投资企业和外国企业在华机构的 用地不征收城镇土地使用税。
• 二、税率、计税依据 • 城镇土地使用税适用地区差别定额税率，
按每平方米规定的年税额如下：P384 • 1、大城市 0.50元－10元 • 2、中等城市 0.40元－8元 • 3、小城市 0.30元－6元 • 4、县城、建制镇、工矿区 0.20元－4元
• 要求：根据上述资料，依据税法有关规定， 计算该公司应纳城市维护建设税。假定该公 司据实缴纳增值税和消费税。
解：海关代征增值税和消费税，但不代征城市维护建设税
（1）海关代征消费税
①小轿车为:200（1+40%）（1-8%）8%=24.38(万元) ②化妆品为:300(1+30%) (1-30%) 30%=167.14(万元)
由代管人或实际使用人 • （3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由
实际使用人 • （4）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。 • 在开征此税地区范围内使用国家和集体所有土
地的单位和个人，都是该税的纳税人。 •
• 2、征税范围P382
• 征税范围包括：城市、县城、建制镇、工 矿区。其中城市的征收范围为市区和效区；
（1）国家机关、人民团体（指经国务院授 权的政府部门批准设立或登记备案并由国家 拨付行政事业费的各种社会团体）、军队自 用的土地（指这些单位的办公用地和公务用 地如从事生产、经营则不属免税范围）。
（2）由国家财政部门拨款付事业经费的单位 自用的土地。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
• 以上各单位的生产、营业用地和其他用地， 如公园，名胜古迹中附设的营业单位：影剧 院、饮食部、茶社、照相馆等均应按规定缴 纳土地使用税。
第九章 城市维护建设税法 第十章 城镇土地使用税法
• 第九章 城市维护建设税法
• 一、 城市维护建设税的特点：
• 1、它是一种附加税
• （1）以纳税人实际缴纳的增值税、 消费税 和营业税额为计税依据。
• （2）附加于上述“三税”税额，本身没有 特定的、独立的征税对象。
• 2、具有特定目的
• 城建税税款专门用于城市的公用事业和公 共设施的维护建设。
• 计税依据为纳税人实际占用的土地面积。
• 三、应纳税额的计算及减免 • 1、计算公式： • 年应纳税额＝ • 实际占用土地面积（平方米）×适用税额 • 若分季或月缴纳时： • 季度应纳税额＝年应纳税额÷4 • 月应纳税额＝年应纳税额÷12
• 2、减免规定。P388-393
• 对以下土地的使用免税：
例外：按缴纳“三税”所在地规定的税率就地 缴纳城建税。
1、由受托方代征代扣增值税、消费税、营业 税的单位和个人，其代征代扣的城建税按受 托方所在地适用税率。
2、流动经营等无固定纳税地点的单位和个人， 在经营地缴纳“三税”的，其城建税的缴纳 按经营地适用税率。
• 三、纳税环节、地点、纳税期限
• 城建税的征收与增值税、消费税、营业 税的征收同时进行，所以，纳税环节、地 点、纳税期限的规定，均按上述三税的规 定办理。
（4）市政街道、广场、绿化地带等公用土地。
（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废 弃土地，从使用之月份起，免税5至10年。
（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和 妇幼保健机构等卫生机构自用的土地免税； 对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免 税3年。
(2)海关代征的增值税
①小轿车为:[200(1+40%)+24.38] 17%=51.74(万元)
②化妆品为:[300(1+30%)+167.14] 17%=94.71(万元) (3)境内销售应纳增值税,不再缴纳消费税
①小轿车销项税为:585(1+17%)17%=85(万元) ② 化妆品销项税为:70017%=119(万元) (4)境内销售应纳增值税=(85+119)-(51.74+94.71)=57.55(万
• 纳税人违反增值税、消费税、营业税规 定被加罚的滞纳金和罚款不能作为计征城 建税的计税依据。违反上述三税法规定被 处罚时，同时对其城建税也应进行处罚， 按拖欠或偷漏的城建税金为依据计算滞纳 金或罚款。
• 城建税采用地区差别比例税率：
在市区的税率为7％；
在县城、镇的，税率为5％；
非市区县城、镇的税率为1％。
元) (5)应缴的城市维护建设税为: 57.557%=4.0285(万元)
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
• 第十章 城镇土地使用税法
• 城镇土地使用税对在城市、县城、建制镇和 工矿区范围内使用土地的单位和个人，按其 实际占用的土地面积和规定的土地等级征收 的一种税。
• 重点是掌握计算方法和减免规定。
• 一、纳税人、征收范围 • 1、纳税义务人 • （1）拥有土地使用权的单位的个人 • （2）拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人，
• 四、应纳税额的计算
• 应纳税额＝（实纳增值税＋实纳消费税＋ 实纳营业税）×适用税率
• 注意事项：P378
• 1、根据纳税人“所在地”确定适用税率
• 2、城建税计税依据是实际缴纳的“三税”， 不包括非税款项
• 3、海关对进口产品代征增值税、消费税， 不征收城建税。
• 例如：
• 例：某处在城市的公司，进口小轿车20辆， 关税完税价格为200万元，关税税率为40%； 进口化妆品一批，关税完税价格为300万元， 关税税率为30%。公司境内销售小轿车，取 得含税收入为585万元；销售化妆品，取得 不含税收入为700万元。消费税税率为：小 轿车8%；化妆品30%。
• 城市维护建设税实际是一种附加税的性质
• 二、纳税人、税率、计税依据
• 城建税以缴纳增值税、消费税和营业税的 单位和个人为纳税人；即只要缴纳以上 “三税”就必须依法缴纳城建税。
• 例外：不适用于外商投资企业和外国企业，
因此，对外商投资企业和外国企业不征收 城建税。
• 以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营 业税税额为计税依据，包括被查补的上述 三项税额。
（8）企业、集体和个人办的学校、医院、幼 儿园、托儿所自用土地能明确区分的免税。