农村土地流转的再审视——以农村人多地少的基本矛盾为视角

收稿日期：2009-03-25修稿日期：2009-08-20

第一作者：彭卫兵（１９６７－），男，湖南溆浦人，博士研究生。主要研究方向为经济法。Ｅ－ｍａｉｌ：ｈｐｅｎｇｗｅｉｂｉｎｇ＠１６３．ｃｏｍ

中国土地科学China Land Science Ｖｏｌ．２４Ｎｏ．１Ｊａｎ．，２０１０

第２４卷第１期

２０１０年１月Reexamining Rural Land Transfer:Through the Perspective

of Limited Farmland per Capita in Rural China

ＰＥＮＧＷｅｉ－ｂｉｎｇ１，２，ＺＨＡＮＧＸｉａｏ－ｍｉｎ１

（１．ＳｃｈｏｏｌｏｆＢｕｓｉｎｅｓｓ，ＣｅｎｔｒａｌＳｏｕｔｈＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｃｈａｎｇｓｈａ４１００８３，Ｃｈｉｎａ；

２．ＩｎｔｅｒｍｅｄｉａｔｅＰｅｏｐｌｅ’ｓＣｏｕｒｔｏｆＨｕａｉｈｕａＣｉｔｙ，ＨｕｎａｎＰｒｏｖｉｎｃｅ，Ｈｕａｉｈｕａ４１８０００，Ｃｈｉｎａ）

Abstract:Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｐａｐｅｒｉｓｔｏｒｅｓｅａｒｃｈｔｈｅｄｅｆｉｃｉｅｎｃｉｅｓｏｆｌｅｇａｌｓｙｓｔｅｍｆｏｒｒｕｒａｌｌａｎｄａｎｄｔｈｅｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙｏｆｌａｒｇｅ－ｓｃａｌｅｒｕｒａｌｌａｎｄｔｒａｎｓｆｅｒｓｉｎＣｈｉｎａ．Ｍｅｔｈｏｄｓｏｆｌｉｔｅｒａｔｕｒｅｒｅｖｉｅｗａｎｄｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓｗｅｒｅｕｓｅｄ．ＴｈｅｒｅｓｕｌｔｓｉｎｄｉｃａｔｅｔｈａｔｔｈｅｃｕｒｒｅｎｔｒｅｓｅａｒｃｈｅｓｏｎｔｈｅｄｅｆｉｃｉｅｎｃｉｅｓｏｆｒｕｒａｌｌａｎｄｌｅｇｉｓｌａｔｉｏｎｓａｒｅｎｏｔｈｅｌｐｆｕｌｆｏｒｓｏｌｖｉｎｇｔｈｅｅｓｓｅｎｔｉａｌｃｏｎｔｒａｄｉｃｔｉｏｎｂｅｔｗｅｅｎｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅｌｙｌｉｍｉｔｅｄｌａｎｄｒｅｓｏｕｒｃｅａｎｄｈｕｇｅｐｏｐｕｌａｔｉｏｎｉｎｒｕｒａｌＣｈｉｎａ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｍｏｎｌａｎｄｐｒｏｐｅｒｔｙｒｉｇｈｔｓａｎｄｌａｎｄｔｒａｎｓｆｅｒ，ｗｈｉｃｈａｉｍｓｔｈｅｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔｏｆｌａｂｏｒｐｒｏｄｕｃｔｉｖｉｔｙ，ｗｉｌｌｃａｕｓｅｍａｓｓｉｖｅｌａｂｏｒｓｕｒｐｌｕｓ，ａｎｄｆｕｒｔｈｅｒｃｏｕｌｄａｇｇｒａｖａｔｅｔｈｅｃｏｎｔｒａｄｉｃｔｉｏｎｓｏｆｒｕｒａｌｌｉｆｅａｎｄｅｖｅｎｓｏｃｉａｌｔｕｒｂｕｌｅｎｃｅ．Ｉｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔｔｈｅｅｘｉｓｔｉｎｇｒｕｒａｌｌａｎｄｓｙｓｔｅｍｓｈｏｕｌｄｂｅｍａｉｎｔａｉｎｅｄｂａｓｉｃａｌｌｙａｎｄｔｈｅｌａｒｇｅ－ｓｃａｌｅｒｕｒａｌｌａｎｄｃｏｎｖｅｒｓｉｏｎｓｈｏｕｌｄｂｅｃｏｎｓｉｄｅｒｅｄｗｉｔｈｃａｕｔｉｏｎ．

Key words:ｌａｎｄｌａｗ；ｌａｎｄｔｒａｎｓｆｅｒ；ｌａｂｏｒｐｒｏｄｕｃｔｉｖｉｔｙ；ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｆｕｎｃｔｉｏｎｏｆｒｕｒａｌｌａｎｄ

１农村土地所有制缺陷的现有研究

１．１农村土地所有制缺陷的现有研究概览

现行的农村土地集体所有制缺陷主要表现在两个方面：一是所有权主体虚化；二是农村土地权能残缺不全［１－４］。农村土地流转的再审视

——

—以农村人多地少的基本矛盾为视角彭卫兵１，２，张晓敏１

（１．中南大学商学院，湖南长沙４１００８３；２．湖南省怀化市中级人民法院，湖南怀化４１８０００）

摘要：研究目的：对农村土地法律制度缺陷和中国农村土地是否可以大规模流转进行研究。研究方法：综述文献资料进

行综合分析。

研究结果：现有农村土地法律制度缺陷的相关研究，无益于中国农村人多地少主要矛盾的根本解决。以提高劳动生产率为目标的农村土地产权和流转改革，会产生大量的农村剩余劳动力，加剧农村矛盾和激活社会动荡。研究结

论：基本保持现有农村土地制度，慎谈农村土地的大规模流转。

关键词：土地制度；土地流转；劳动生产率；农地的社会保障功能

中图分类号：P301.2文献标识码：Ａ文章编号：１００１－８１５８（２０１０）０１－００２２－０５

彭卫兵等：农村土地流转的再审视———以农村人多地少的基本矛盾为视角为什么会出现这些缺陷，学者们首先对现有农村集体土地性质的认识存在许多分歧，归纳起来主要有以下几种观点：（１）农村集体土地所有权是现行《宪法》、《土地管理法》上明文规定的农村土地三级所有［５］；（２）农村集

体土地所有权表面是农村集体所有，但由于

“第一是重合行政边界和集体土地边界，使该集体既是行政单位，又是一个经济组织。第二是使该集体领导既是行政官员又是经济组织的管理者……”，故“土地的控制权事实上不

在所有者，而在国家手中［６］。”

（３）中国现行法律虽然确立了“农民集体”的农村集体土地所有权主体地位，但“农民集体”并不是一个严格的法律概念，更多的是一个政治意义上的名词。它是传统公有制理论在政治经济上的表述，并不能成为法律关系的主体［７］。

也有学者跳出这种思路，认为如果农民有结社权，可以自由结成“集体”，那么土地归农户还是归这种集体，并没有原则上的区别（在国外民法中它们都算“私有”），但如果农民并无结社权，那么土地归农户还是归官办“集体”，实际上就是土地归农民还是归官府之别［８］。更有一些学者认为需要转换研究范式［９］。

对于现有农村土地所有制进行改革，主要有以下几种观点。有的学者认为应该国有化［１０］，有的学者认为应该私有化［１１］，有的学者认为应该在现有集体所有制的基础之上进一步完善。

１．２现有农村土地所有制缺陷的研究视角分析

现有的相关研究是在产权明晰的视角下，得出目前农村土地集体所有制主体是“虚位”的。但是对于什么是集体、集体的性质、集体在农村到底由哪个基层组织代表、所有制和所有权概念的关系等诸如此类的问题都是含混不清的。土地交换的实质是市场主体的土地产权交易，故清晰明确的土地产权制度安排对于土地市场的运行至关重要。所以农村土地所有制改革“首先需要解决的问题就是在法律上建立合理、明确的农村土地产权制度［１２］”，解决主体“虚位”的问题。

由于农村土地所有制主体“虚位”，阻碍了社会闲散资本和先进技术等生产要素向农村集体的转入，不利于农村土地经营形成一定的规模经济，不能充分发挥土地作为生产要素的效用，由于农民土地承包的收益权不完全和土地承包经营权不稳定，阻碍了农民在土地上的长期投资，降低土地直接收益和土地的资产价值。土地处分权不完全，农村土地不能自由流转，没有完善的农村土地的交易市场，导致交易费用也较高。

2中国农村问题的基本矛盾

上述分析表明，现有关于农村土地所有制的研究，更多地是基于农村土地所有制产权不明晰和效率低下的视角开展的。但中国农村的基本矛盾是人多地少，也就是如何解决现有在农村剩余的劳动力转移，并为之提供工作岗位的问题。国情制约使得农村工作的首要出发点是解决剩余劳动力的就业和社会保障问题，是公平问题，而非效率问题。这也是如有些农业问题专家所说的，为什么在国外只存在农村和农业的问题，在中国却要加上一个农民问题，从而演变为“三农”问题的主要原因。

2.1世界各国农村剩余劳动力的转移模式

西方发达国家在从农业国家向工业国家转型的过程中，人口比例从以农业人口为主转向以城市人口为主，农村劳动力成功地实现转移。以美国为例，１９世纪１０年代，美国农业占国民经济的份额达到６４．８％，总人口７２３．９万人，其中农业人口６７１．４万人，农业人口占总人口的比重更高达９２．７％。到１９世纪９０年代，美国农业占国民经济的份额下降到４０．６％，总人口６３００万人，农业人口占总人口的比重降至６４．９％。到２０世纪５０年代，美国农业占国民经济的份额进一步降至７．３％，总人口１５８００万人，农业人口占总人口的比重降至１５．３％。２００７年，美国总人口３３１５０万人，农业人口占总人口的比重已降至１．８％［１３］。

从上述数据可得出，即便在２０世纪前半叶美国农业人口转移高潮期间，其转移的总人数也未超过３０００万。此外美国还是世界第一经济大国，工业和第三产业非常发达，可吸纳大量剩余劳动力。美国的国土面积和中国相当，但特点却是地广人稀，在发现新大陆之前，广袤的北美洲大地上，只零散居住着一些印第安人等原住民。

２４中国土地科学２０１０年１月第１期与美国类似，西方发达国家都具有农业人口总量基数小和经济发达的显著特征。除此之外，这些国家大多都是老牌的帝国主义强国，曾经在世界上拥有殖民地和势力范围。而这些殖民地和势力范围不仅可以转嫁国内矛盾，而且还可以转移大量劳动力，甚至是“囚犯”［１４］。

反观发展中国家，由于其经济比较薄弱，工业不仅不能吸纳农村剩余劳动力，而且还需要从农村提取剩余资源才能完成工业化所必须的原始积累，同时也不具备向国外转嫁矛盾的实力和条件。拉美的一些国家、菲律宾和印度等发展中国家，在产权明晰的感召下，推行急速的土地私有化改革，不仅无益于“三农”问题的改善，反而出现大量的“贫民窟”等社会问题，有的国家甚至陷入社会动荡。

２．２中国面临的挑战

据２００９年３月国土资源部公布的《２００８年国土资源公报》，全国耕地面积１８．２５７４亿亩，２００８年净减少２９万亩，人均占有耕地不到１．４亩，不及世界人均耕地的一半，农业人口众多。１９９７年全国乡村劳动力３２４３４．９万人，其中农村剩余劳动力多达１４７７６．２万人，占农村劳动力总数的４５．６％。如果将这些农村剩余劳动力全部转移到城市，有学者曾经做过计算，按照中国将城市非农业人口达到１００万人以上的城市划为特大城市的标准，需要新建特大城市１４８个，而１９９８年全国特大城市只有３７个［１３］。

２００８年中国总人口１３２８０２万人，成年劳动力９１１２９万人，其中农村人口７２１３５万人，占总人口的５４．３％［１５］，按比例折算农村劳动力为５０２１２万人，农村实际需要劳动力在１．５亿左右，那就意味着农村剩余劳动力的总人数逾４．５亿人之多，有的专家计算的数字则达５亿［１４］。

农村剩余劳动力的转移难度可以从另一个视角窥其一斑。国有企业的就业数量曾经在中国占据重要比重，但从１９９８年开始持续下降，到２００２年，国有企业就业人数比１９９７年减少２４９２万人，占城市就业的比重由１９７８年的７８．３％下降到３８．１％。城市集体企业就业数量下降幅度也较大，２００２年比１９９７年减少１３８４万人，占城市就业的比重从１９７８年的２１．５％下降到７．０％。为了解决这些国有企业和集体企业“下岗”职工的再就业问题，国家出台了许多再就业的优惠政策，但社会治安还一度非常紧张。上述两项国有企业和集体企业需要安排再就业的总人数是３８８６万人，这与农村需要转移的剩余劳动力总数仍然不可同日而语［１５］。

３在农村基本矛盾的视角下重新审视农村土地制度改革

国内外农村剩余劳动力转移历史和大量数据都表明这个过程的长期性和任务的艰巨性。在研究农村土地所有制问题上，很多学者只简单地把农村土地社会保障功能作为考虑因素，得出的结论自然值得商榷。实际上，以农村基本矛盾为视角，重新审视现有的农村土地集体所有制和土地流转，对中国现实的解释力和说服力将会更强。３．１要慎重对待现有的农村土地集体所有制改革

中国经济改革的起步始于农村，不是取消或直接冲击城乡二元经济体制，进行激进的私有化，而是实行了集体所有制框架下农村土地家庭承包责任制，实现了土地使用权和收益权的平均，从而迅速解决了发展中国家农业生产中的经济激励问题，解决了１３亿人的温饱问题。之后，农民迅速从边际投入接近于零的单纯粮食生产向边际收益更高的经济作物和养殖业等农副产业转移投入，接着东南沿海部分省创办乡镇企业，向离土不离乡的非农产业转移，然后出现了全国特别是西部和中部地区向城市和工业转移的农民工劳动大军。

二元经济结构的存在和延续，包括数以亿计的农民工在工业和城市中的低保障的非正规就业，和统分结合的家庭联产承包制为务工农民在家乡提供一小块均分地的社会保障相配合，极大地降低了工业化和城市化的成本。政府垄断征地使城郊土地改变用途的级差地租主要落到了城市政府手中，为城市的迅速扩张和升级提供了财政来源。显然，城市在现有经济发展水平下只能提供给农民工有限保障的非正规就业，作为最终社会保障的均分承包土地，垄断的国有土地市场和低价征地，是中国经济３０年高速增长最重要的源泉之一，这也已成为国内外相关专家的共识。

迄今为止，中国避免了许多发展中国家出现的停滞陷阱或在经济增长期出现的社会两极化的大规模对抗和动荡。基于现有的城乡二元化经济结构，通过统分结合的家庭土地承包制度，既改善了农民境遇，避免了土地兼并，又为工业化和城市化提供了源源不断的廉价劳动力和土地。这一切都与农村土地集体所有制和农地的社会保障功能密不可分，中国经济发展的成果同时也表明，被学者们不断批评的主体“虚位”和权能残缺的农村土地集体所有制，并不是经济发展的障碍，更不像有的学者主张的那样如此地不合时宜。

至于有的学者因为害怕土地兼并而反对土地私有化，这种主张在逻辑上是讲不通的。农村土地之所以不能私有化，主要是因为土地私有化之后，由市场按照效率的原则进行流转和资源配置，但在现有社会保障体系没有完善之前，被转让出去的土地失去了所负担的社会保障功能，农民失去保障必然导致严重的社会问题。

即便是对现有农村土地集体所有制进行改良，在现有的社会保障条件下，必须统筹考虑以下因素：第一，农村土地对农民的社会保障功能在短期内不可替代，新制度设计中必须考虑农民的社会保障问题；第二，目前工业化与城市化进程还不具备对农村剩余劳动力的完全吸纳能力，新制度设计必须考虑由其引起的非农劳动力转移的社会承受能力。

３．２实行农村土地大规模流转必须慎重

现在呼吁实行农村土地流转和建立农村土地市场的一个重要论据是认为可以实现农村规模化经营，提高效率。言下之意，就是认为中国现在农业土地产出效率不是很高，实则不然。

表１选取了两个年份的数据进行分析，１９７０年中国尚未进行农村联产承包制改革，１９９１年则是在此改革之后，与现有情况比较接近。表中显示的中国土地生产率和劳动生产率差别明显，土地生产率在改革后大幅提升，远远超出了西方农业发达国家（日本和荷兰除外），但劳动生产率却比发达国家和世界平均水平低好多倍。

早在１９５４年，美国的经济学家Ｗ·阿瑟·刘易斯在《劳动力无限供给条件下的经济发展》中指出，在自给性的农业部门中存在隐蔽性失业，即劳动力相对于资本和土地过于丰富以至于把一部分劳动力转移出去，农业产量不会减少。只要传统农业部门存在“零值”劳动力，其他部门就能够在维持低工资水平下获得源源不断的劳动力供给。等到剩余劳动力消失，劳动力就会像其他生产要素那样变得稀缺起来，这个临界点被称为“刘易斯拐点”。在这样的现实之下，有许多学者呼吁加速农地流转，实现机械化、规模化和高科技的农地经营，不免让部分注：土地生产率和劳动生产率分别指每公顷农作物产值和每个劳动者的农业产值。

资料来源：ＥＲＳ－ＵＳＤＡ．ＷｏｒｌｄＡｇｒｉｃｕｌｔｕｒｅ：ＴｒｅｎｄｓａｎｄＩｎｄｉｃａｔｉｏｎｓ，１９７０－１９９１．ＳｔａｔｉｓｔｉｃａｌＢｕｌｌｅｔｉｎ，Ｎｏ．８６１．Ｎｏｖ．１９９３．

1991年４２２４５４７２６３３１４４３３９４２１４７５１５６１４２８３０４３０３２４２３１２１０８０国家

中国

日本

法国

荷兰

丹麦

美国

加拿大

澳大利亚

新西兰

世界1970年６９４１６０６６５３１９３８４０４２６５１３１８７４２７３４７1991年１４２２１７１１８９２２４６８７５６４１０２４７１２８８７１５１５1970年２５３１３９０９０６５１８８４７１４２２６２７７５４１７１１９２８６９０３６５５４８８０表1世界部分国家的农业生产率比较表

Tab.1Comparison of agriculture production rates in some countries

土地生产率劳动生产率25

彭卫兵等：农村土地流转的再审视———以农村人多地少的基本矛盾为视角单位：美元unit :USD

２６中国土地科学２０１０年１月第１期学者发出此种讨论“十分古怪”的感叹［１６］。这是因为，加速土地流转实现规模化经营可以提高劳动生产率，这个思路本身没有错，问题是这些被机械化和高科技替代出来的农村剩余劳动力如何妥善安置？在现有条件下，自发产生流转的农地主要有以下两种类型：一种是外出打工农民的土地，另外一种是在平原地带适合规模化经营的土地。而学者和政府主导的土地流转往往不是农民们真正需要的［１７］。

由于中国区域经济发展呈现严重的不平衡格局和地理分布上多高山丘陵、多高原荒漠的显著特点，农村土地流转的规模和形式取决于各地区经济的发展水平和当地社会保障支持系统的成熟程度，而这就意味着农村土地流转改革不可能采取全国统一的“一刀切”。衡量农村土地集体所有制实现形式优劣的标准不在于其形式上的先进程度，而在于其对经济发展要求的适应程度，因此要因时因地制宜进行农村土地流转。

４结语

在当前严峻的全球金融危机之下，中国南方很多工厂倒闭，出口依赖型的外向经济给农民工提供工作机会的不稳定性和不彻底性暴露无遗，将近２０００万的农民工失去工作机会，这么巨大的失业群体如何安置是一个被社会广泛关注的问题。由于这些农民工绝大多数是离乡不离土，虽然外面的工作没有了，但在家乡还有一块保命的田地，在经济危机背景下，土地保障功能释放出的缓冲能量的重要性可以看得更为清晰和真切。

在今后相当长的时期内，土地仍然是农民相当重要的经济来源和社会保障，尽管市场经济运作机制在不断完善，但任何试图以效率优先配置土地资源的行为都会受到挑战。当然，公平和效率孰轻孰重还要因地制宜，比如经济发达地区并不排斥以平等为基础，但逐渐向以效率为重心的制度安排过渡以及非农产业的迅速发展，使得追求效率逐渐成为不容忽视的现实要求。

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大丰区农村土地流转现状分析

大丰区农村土地流转现状分析国家出台多项政策法规鼓励和推进土地经营权流转，农村土地流转发展迅速，有效地推动了农业供给侧改革、为乡村振兴打下基础，但在土地流转中也存在着许多问题和风险。本文调研大丰区土地流转现状，认为土地流转取得了不俗的成果，但也存在发展不平衡等现象，并对如何更好推进土地流转提出了措施建议。标签：大丰；土地流转；农业供给侧改革；措施近年来，农村土地流转速度加快、趋势向好，土地流转可盘活农村土地，提高土地利用率，增加农民收入，加快农业农村现代化进程。国家出台多项政策鼓励和推进土地经营权流转，党的十八大和十八届三中全会都提出，要鼓励土地承包经营权在公开市场上流转，发展多种形式适度规模经营，2014年出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度经营的意见》。十九大报告提出实施乡村振兴要求深化农村土地制度改革，完善承包地“三权分置”制度，土地承包关系延长三十年保持不变，为全面推进农村土地流转提供坚强的政策保障。大丰区位于江苏沿海中部，是江苏省面积最大的城市区，近年来，大丰坚持将农村土地流转作为发展现代农业、提高农民收入的新抓手，效果显著、成果斐然。所以，调研大丰地区农村土地流转的现状，总结其做法、经验，找出存在的问题，并探讨推进大丰地区农村土地流转的措施、建议，不仅有助于大丰区推进农业农村现代化，对全省乃至全国具有重要意义。一、大丰区农村土地流转的基本情况大丰区拥有农用地287.7万亩，其中耕地面积154.33万亩，现有农户20.74万户，农业人口50.29万人，人均耕地面积3亩余，为江苏省之首。迄今，已超50%耕地面积进行了土地流转。（一）主要做法 1.加强农村土地流转制度保障。扎实开展土地确权登记工作，深入推进“三权分置”改革，并专门出台大丰区《关于加快农村土地流转促进农业适度规模经营工作的意见》，制定四项措施：严格执行土地流转政策；严禁改变流转土地农业用途；严格规范土地流转手续；严明土地流转工作纪律，保障农村土地流转顺利进行。 2.制定农村土地流转资金扶持政策。制定相关扶持政策，安排专项奖补资金，对农村土地流出方、组织者、流入方进行补偿，激励和调动各方参与土地流转的积极性。近年来，已兑现土地流转奖补资金1885万元、家庭农场奖补资金349万元，其中区级奖补资金分别达1330万元、27万元。 3.培育新型经营主体带动土地流转。鼓励引导专业大户、家庭农场、专业合

农村土地流转存在的问题及对策研究

农村土地流转存在的问题及对策研究摘要：农村土地流转是农业可持续发展的客观要求，也是实现城乡统筹发展的有效途径。思想观念不转变、流转制度不完善、操作不规范以及社会保障体系不健全等因素都会影响农村土地流转进程。文章阐述了当前我国农村土地流转存在的主要问题，并提出了解决问题的对策和建议，旨在加快农村土地流转，促进农业规模化经营。关键词：土地流转；问题；对策随着市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农村土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。中央专门出台了农村土地流转政策，加强土地流转管理和服务并健全流转市场。农村土地流转是在土地承包期内拥有土地承包经营权的农民有条件地将土地经营权转移给其他农民或经济组织。近年来我国各级政府和农村基层组织在正确引导和推进土地流转方面做了大量工作和有益探索，但仍存在一些问题。开展农村土地流转研究，及时发现问题并采取对策，是顺利开展土地流转工作的保证。一、农村土地流转中存在的问题思想认识不到位

第一，基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。第二，小农经济思想严重。一是部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；二是农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；三是城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。第三，对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感；部分业主担心市场前景不佳，承包无效益，不敢大胆投入和大规模开发，甚至没有真心实意经营，利用土地搞投机。流转行为不规范在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分基层干部没有充分尊重农民意愿，擅自将撂荒土地、集体土地和“四荒地”流转给第三方经营，土地发包和经费收支不公开。部分业主借合

2016中国土地流转新政策

2016中国土地流转新政策完善农村土地承包是我国大力推行的目标，那么2016中国土地流转政策是怎样的呢？以下是整理出来的一些相关资料，欢迎大家借鉴。 1、加快土地确权土地确权登记意义深远，确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权，加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重，推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证，有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益。 2、规范土地流转但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少，口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题，尽快制定土地流转政策，规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理，规范流转程序，完善合同管理，流转合同标准化，流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，近几年各省市因土地流转引发的纠纷，呈逐年上升趋势。 3、基本农田保护制度中央经济工作的主要任务，第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守，18亿亩耕地红线仍然必须坚守，同时现有耕地面积必须保持基本稳定。在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下，国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策，同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新，加大基本农田保护力度，坚持数量质量并重，切实保障国家粮食安全。 4、搭建土地交易平台

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下：一、镇辖区内土地流转的现状截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。二、存在的主要问题

农村土地流转存在的问题及对策

农村土地流转存在的问题及对策随着社会主义市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农用土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。但据我们调查，当前农地资源利用存在着一些较为突出的问题：一、承包土地少，规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大，扩大规模经营又没有多余的土地，放弃承包土地又担心生活没有保障，有限的土地限制了农业生产进一步发展，造成了农业土地资源的浪费。二、小规模生产，农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏，制约了农业结构的调整，影响农业产业化经营的形成和推进。三、政策不具体，监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。四、旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、

经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去，据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的10%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。五、风险大，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，加之加入WTO后对农业的影响更大，农业增产难增收，如城北镇的马林村XX年大面积种植西瓜，由于品种单一，当年气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂瓜，农民损失严重。六、操作不规范。主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意；二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”；三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。目前，还没有一个乡有比较完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案缺乏。七、开发业主引进难。由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因

2019年农村土地流转市场现状与发展趋势预测-15页文档资料

2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告报告编号：1577590

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。中国产业调研网Cir基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息报告名称：2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告报告编号：1577590←咨询时，请说明此编号。优惠价：￥6480 元可开具增值税专用发票网上阅读：http://cir/R_JianZhuFangChan/90/NongCunTuDiLiuZhuanFaZhanQuShiYuCe FenXi.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。二、内容介绍土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。据中国产业调研网发布的2019-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告显示，保守估计，农地使用权资本化价值达10万亿元以上。随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。根据中国社科院调查，农地整体租金水平是每亩每年290元。按5％的平均收益率计算，每公顷耕地（仅用于农业项目）的价值约8.7万元，由此可以初步推算出我国18亿亩耕地的潜在价值为10.44万亿元。实际上，随着土地租金的逐年增长，以及未统计在册的土地，全国农村资本市场规模更大。 2019-2019年我国农村土地流转行业市场规模中国土地流转面积快速增长。近几年中国土地承包经营权流转面积快速增长，2019年约为6372 万亩，仅占家庭承包耕地总面积的5.2%。截至2019年底，全国家庭承包耕地流转面积达到4.03亿亩，比2019年底增长18.3%；流转面积占家庭承包经营耕地面积的30.4%，比2019年提高4.7个百分点。流转出承包耕地的农户达5833万户，占家庭承包农户数的25.3%，比2019年上升2.4个百分点。有8个省市家庭承包耕地流转比重超过35%，分别是：上海71.5%、江苏58.4%、北京52.0%、黑龙江50.3%、浙江4 8.0%、安徽41.0%、重庆39.7%、河南37.1%。

农村土地流转现状及研究

农村土地流转现状及研究我国是农业大国，绝大多数人口在农村，农民、农业、农村问题是否得到解决关系到中国经济的发展。当前在我国农村，农民赖以生存和发展的基础仍然是土地，土地制度的合理设计和健康运行是解决“三农问题”的根本所在，而土地问题中的核心和关键就是农村土地承包经营权的流转问题。土地承包经营权流转对于优化土地资源配置、提高农业生产率、实现农业产业化经营、促进农民增收具有重要作用。我国农村土地承包经营权流转增长速度呈加快趋势，但总体上仍然存在一些问题，影响了土地承包经营权流转的效率，进而成为解决我国“三农”问题的一个瓶颈。是理论界关注的焦点问题。本文结合近年来我国农村土地承包经营权流转的现况、存在的问题及成因的研究分析，对农村土地承包经营权流转进行探索研究。（一）、1982 年《宪法》第10 条规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”与此同时中央政策也对承包地流转作出了禁止性的规定，该阶段为禁止流转阶段（二）、1984 年中央一号文件《一九八四年农村工作 __》规定：“鼓励土地逐步向种田能手集中。社员在承包期内，因无力耕地或转营他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意，由社员自我找对象协商转包，但不能擅自改变向集体承包合同的内容。”同时也规定了：“自留地、承包地均不准买卖，

不准出租，不准转作宅基地和其他非农业用地。”这阶段为逐步承认流转阶段（三）、xx年8 月29 日，第九届全国人民 __常委会第二十九次会议通过了《中华人民 __农村土地承包法》，于xx 年3 月1 日起施行，该法的颁布实施标志着土地承包经营权流转制度的正式确立，并对土地承包关系的稳定起到了促进作用。《农村土地承包法》第4 条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”此原则性的规定保证了土地承包经营权的长期性和稳定性，为农村土地承包经营权的流转创造了良好的前提条件。农村土地承包法对此作出了规定，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权，可以依法进行出租、转包、转让、互换或其他方式流转。此规定充分的体现了土地承包经营权流转受法律的保护。此阶段为正式确立流转阶段（一）、转包。转包是指转包方在有效的农村土地承包经营权存在的前提条件下，在承包期内以一定期限依法将全部或者部分土地承包经营权转移给同一集体经济组织的其他农户或其他织从事农业生产经营的行为。（二）、出租。此方式是现在最常见的流转方式，因农村劳动力大量转移到城市，造成农村人口的流逝，很多农户无法耕种自家土地，承包经营权出租给他人，此处“其他人”不仅限于本集体经济组织。

农村土地流转存在问题及对策研究

农村土地流转存在问题及对策研究李瑞刘兴姝 (陕西省地产开发服务总公司陕西西安710075) 【摘要】当前，我国农村土地流转处于较低层次的发展阶段，在其发展过程中存在着农民缺乏依法转让意识、流转过程不够规范等系列问题，因而，要实现农村土地合理合法流转，政府就必须建立规范有序的土地流转机制，严格保护农民的合法权益，建立健全社会保障制度。【关键词】农村；土地流转；权益；社会保障机制一、农村土地流转的内涵农村土地流转又叫农村土地使用权流转，它是指在不改变农村土地基本用途的前提下，按照市场经济自愿、有偿、依法的原则，由拥有土地承包经营权的用户将土地的使用权让渡给其他农户或经营组织的过程。它是实现农村资源优化配置的有效形式，促进了土地承包经营权在流转过程中与生产要素的紧密结合，实现农业生产的精细化和现代化。农村土地流转的范围既包括耕地、荒地、鱼塘、山地等其它农业用地。其主体是土地承包方，客体是土地经营权，流转方式是多种多样的，流转的原则是自愿平等协商。它是土地承包经营权在流转过程中与其他生产要素相结合，实现农业生产利润最大化的一种重要方式和途径。二、当前农村土地流转存在的问题 1、农村土地流转程序不规范农村土地流转在我国虽然经历了一些岁月，但无经验和规律可循，在摸索中进行，因此在实际土地流转的过程中往往出现流转程序不规范等问题。一方面，农民缺乏依法转让意识，大多数流转的土地往往进行的是口头协议，因而流转双方容易发生争执和纠纷。另一方面，我国虽然颁布了《农村土地承包法》等法律，允许农民依法流转土地，但对农村土地的流转的程序价格和管理缺乏明确的规定，这样就导致许多经营户虽然签订了合同，但合同内容和条款不明晰，流转双方缺乏在责、权、利关系上的明确规定，为以后的合同纠纷留下了许多隐患。 2、在农村土地流转过程中，权益保护意识不强当前，在农村土地流转过程中，随意改变土地承包关系，破坏土地经营权。有些地方政府将土地流转作为增加收入的手段或作为地方“政绩”的形象工程，严重地损害了农民的利益，更有甚者，有些地方政府为了短期利益，在农民不知情的情况下，引入商户或大户进行经营，如当前很多外来农家乐的经营，使得失地农民的基本生活和生产失去了保障。 3、土地“惜转”现象较为普遍在我国，由于根深蒂固的思想束缚，农民普遍存在“离土不离地”等现象。这样就使得很大一部分农民人不在，但不愿意放弃土地的经营权，一方面，农民无精力经营土地造成土地的大量荒废也不愿意流转，另一方面，有能力经营土地的人又缺乏经营的土地，存在着土地资源的大量破坏和浪费。“惜转”现象普遍存在。这种现象严重制约着农村生产力的发展，制约着土地资源的优化配置。 4、土地收益较低，招商引资困难较大

我国农村土地流转政策的演进与现代化

我国农村土地流转政策的演进与现代化摘要：土地流转政策与我国现代化建设有着密切的联系。本文主要借助制度变迁理论研究我国农村土地流转政策的演变。土地流转在农村和农业发展、农民增收、城市化工业化等方面的影响。关键词：土地流转演进现代化一、引言改革开放以来家庭联产承包责任制逐渐成为我国农村土地经营制度，作为相伴而生的土地流转政策对其不断地补充和完善。为适应我国经济社会发展的，特别为农村经济的发展提供动力，二十多年来土地流转政策也在逐步完善。十七届三中全会以后，土地流转政策的实施进入新的阶段。使我国农村土地经营制度更加适应社会主义市场经济。进而推动农村、农业和国家的现代化建设。二、土地流转政策的演进我国农村土地流转政策在建国初期短暂的出现过，但本文主要是探讨1978年以后家庭联产承包责任制下的土地流转。农村改革三十多年来，在土地政策上不断适应性的调整。土地政策的演进过程中也显示出自身的内在规律。所以本文主要借助制度变迁理论将土地流转政策的演进分为三个时期，进而探讨的土地流转对我国现代化的影响。第一时期：1978年——1984年 1978年以后我国的农村政策开始放宽，全国各地根据自身的需要尝试“包产到户” “包干到户”。面对这种情况，1982年中央颁布了《全国农村工作会议纪要》，文件规定，“目前实行的各种责任制，包括小段包工定额计酬，专业承包联产计酬，联产到劳，包产到户、到组，等等，都是社会主义集体经济的生产责任制。”文件主要作用在于明确了包产到户的合法性。随后包产到户迅速推广，而且范围也扩展到农场、草场等。1983年1月中央颁布了《当前农村经济政策的若干问题》，文件指出，联产承包制“是在党的领导下中国农民的伟大创造，是马克思主义农业合作化理论在我国实践中的新发展；稳定和完善农业生产责任制；这就是实行生产责任制，特别是联产承包制。”其主要作用是联产承包责任制正式确立，并得到全面推广。到1983年底，98%左右的基本核算单位都实行了包干到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右。中国农村土地制度基本上完成了从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式的转变。从这时期，农村土地的流转已经开始松动萌芽。 1984年为了继续稳定和完善联产承包责任制，帮助农民在家庭经营的基础上扩大生产规模，提高经济效益。中共中央颁布了《中共中央关于一九八四年农村工作的通知》，通知规定涉及土地制度的内容可以分为三个方面：一是延长土

农村集体土地流转的合同范本

六、土地交付、收回的时间与方式甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人 ________________________________予以监证。七、甲方的权利和义务（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权, 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。（三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。八、乙方的权利和义务（一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。（二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。（三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。九、合同的变更和解除有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。 (一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的； (三)一方违约，使合同无法履行的； (四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的； (五)因不可抗力使合同无法履行的。十、违约责任（一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金 ________元。（二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金元。（三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。（四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。（五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。 1.不按合同规定用途使用土地的； 2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的； 3.不按时交纳土地流转费的。十一、特别约定（一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。 1. 甲方收取；

农村土地承包经营权流转管理办法法律全文

农村土地承包经营权流转管理办法（全文）中华人民共和国农业部令第47号《农村土地承包经营权流转管理办法》已于1月7日经农业部第2次常务会议审议经过，现予公布，自 3月1日起施行。部长: 杜青林二00五年一月十九日农村土地承包经营权流转管理办法第一章总则第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人

和农村集体经济组织的合法权益。第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。第五条县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。第二章流转当事人第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。第九条农村土地承包经营权流转的受让方能够是承包农户，

农村土地流转存在的问题及建议

农村土地流转中存在的问题及建议摘要：“三农”问题是当前我国农村发展面临的主要问题，而解决好农村土地流转的问题是发展现代化农业的必然要求，本文分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议。关键词：土地流转规模经济保障制度农村土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。随着农村经济的发展，以分散经营为主要特征的家庭联产承包责任制所呈现出的分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”以此促进农村经济的发展。解决土地流转问题，是我们当前全面推进新农村建设进程中急需解决的新课题。一.农村土地流转中存在的主要问题 1.土地流转认识不足。大多数地方重视不够，对土地流转缺乏正确的认识。一是小农经济思想严重。由于农村养老、医疗等事关农民生存的社会保障体系不完善，农民对土地的依赖程度很高，一般不会转让承包地，“种田养家”“养儿防老”的传统观念依然占据主导地位。农民宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿转出土地。二是基层重视程度不够。基层干部对土地流转的政策法规研究不深、宣传不够、引导不力，造成土地流转无人监管，农民流转土地缺乏辅助。三是农民文化程度不高，过度依赖国家补贴。农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮食补助促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 2.土地流转行为不规范。一是流转合同不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，即使签订书面合同，内容缺乏规范性，双方也没有明确责权利关系，容易产生纠纷。二是部分承包方借合同不规范，借经营不善逃债，或未经相关部门批准，擅自改变土地性质。三是土地流转合同主体

农村土地流转现状面临的困难及对策建议

农村土地流转现状面临的困难及对策建议近年来，随着我镇外出打工人员的逐年增多和二、三产业的不断发展，一部分农民的基本生活保障在很大程度上已经不再依赖土地，这就造成农村土地承包经营权流转的现象比较普遍。现将我镇土地流转情况汇报如下：一、我镇土地承包经营权流转现状自去年，全区土地流转工作会议以后，罗村镇通过土地流转服务平台，大力推进农村土地承包经营权流转，鼓励种养大户通过承租、承包、转让、入股等形式进行土地流转，建设现代家庭农场，开展适度规模经营。目前，全镇整建制的对聂村村和罗村村承包耕地进行了土地流转，合计流转的2144.2亩。通过土地流转，实现规模经营需要一定的产业支撑。罗村镇作为传统的工业镇，目前农业比重小，农业产业化水平还不高，农业效益较为低下，农业产业作为农村土地流转的一种内在动力的作用还很弱。二、土地流转的政策建议（一）加强农村土地承包监督管理，稳定和完善土地承包关系。我县是一个人多地少和农业人口比重大的农业县，农村土地不仅是基本的生产资料，也是农民的基本生活保障。因此，政府工作各部门必须对农村土地问题给予高度的重视，要健全严格规范的农村土地管理制度，把党的农村土地承包政策落实到位，维护好农民的根本利益。加强我县农村土地承包合同的管理，重点要从宣传、规范、完善、解决四个方面来抓。一是要宣传《农村土地承包法》，增强干部群众法

律意识。《农村土地承包法》正式实施以来，我们就把宣传贯彻这部法律作为农村土地工作的一件大事，积极组织编印《农村土地承包法律法规汇编》，免费发放到千家万户；二是要规范土地承包经营权流转管理和服务，搞好农村土地确权、登记、颁证工作。完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿、有偿的原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；三是要完善土地承包流转程序，维护农户的利益。在具体工作中，我们要做到充分尊重农户的意愿，规范土地流转手续，保护农民的合法权益四是要解决好农村土地承包纠纷，积极开展农村土地承包仲裁活动。（二）多种方式推进农村土地承包经营权流转和适度规模经营发展。按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律、法规和政策，根据我县农业产业化发展规划，积极引导农户通过转包、转让、出租、互换、入股、委托流转等多种形式流转土地承包经营权，鼓励有资金、懂技术、善经营、会管理的种养大户，鼓励农业企业、农民专业合作社、农业科技人员等单位或个人通过接包、租赁、入股、委托经营等形式连片经营农户流转的土地，开展土地规模经营。探索农村土地股份合作制，鼓励农户以土地承包经营权入股的形式进行农业合作生产。在土地仍是农民收入主要来源，土地流转基本条件不够具备的地区，要围绕当地主导产

我国农村土地流转的现状与对策研究

中国农村土地流转的现状与对策研究引言农业、农村和农民问题是中国社会经济发展具有全局性、战略性的重大问题。土地问题是影响“三农”问题解决的关键，而如今土地问题的核心是农村土地流转问题。新中国成立以来，中国农地变迁经历了从土地改革，到农业合作化，再到人民公社，最后到家庭联产承包责任制的过程。家庭联产承包责任制还原了农业家庭经营最优的特征，经过让家庭成为自身经济活动的剩余索取者，家庭成员成为财产的股东，并赋予家长配置资源、协调生产和应用激励手段的权力，其结果是“一个家庭责任制下的劳动者劳动激励最高，这不但是因为她获得了她努力的边际报酬率的全部份额，而且还因为她节约了监督费用”。家庭联产承包责任制的制度绩效是显著的。林毅夫在分析1978－1984年间中国农业增长的源泉时，运用生产函数法测算，此间农业产值增长42.23%，在各种解释变量中，制度变量的贡献约占46.89%，相当于同期化肥、资本、劳动力、土地投入的总效应。可是，作为一项制度创新，家庭联产承包责任制不可能一劳永逸地解决农业增长中的全部问题。因为，家庭联产承包责任制在运行过程中逐渐暴露出一些缺陷和不足：其一，家庭经营规模细小，土地零碎，既妨碍了土地的适度规模经营，又妨碍了农业的机械化；其二，随着第二、三产业的发展，农户兼业化日益严重，农业生产成为许多农户的副业，这既不利于传统农业向高效的现代农业转变，也不利于农地的可持续利用；其三，农民对土地的依恋心理增强，给具有现代意义的农民离土离乡增添了新的困难；其四，农民的组织程度降低，农户分散化，使现代农业科技和先进生产经验、先进耕作技术的传播与推广变得比

农村土地流转补偿新标准全文2014

农村土地流转补偿新标准全文2014 核心内容：农村土地流转补偿新标准出台了。农村土地流转补偿新标准的内容包括，鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地，严格规范土地流转行为，加强土地流转用途管制等。法律快车小编将在下文为您详细介绍农村土地流转补偿新标准全文。《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》伴随我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程，农村劳动力大量转移，农业物质技术装备水平不断提高，农户承包土地的经营权流转明显加快，发展适度规模经营已成为必然趋势。实践证明，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，有利于优化土地资源配置和提高劳动生产率，有利于保障粮食安全和主要农产品供给，有利于促进农业技术推广应用和农业增效、农民增收，应从我国人多地少、农村情况千差万别的实际出发，积极稳妥地推进。为引导农村土地（指承包耕地）经营权有序流转、发展农业适度规模经营，现提出如下意见。一、总体要求（一）指导思想。全面理解、准确把握中央关于全面深化农村改革的精神，按照加快构建以农户家庭经营为基础、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的立体式复合型现代农业经营体系和走生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的中国特色新型农业现代化道路的要求，以保障国家粮食安全、促进农业增效和农民增收为目标，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，坚持家庭经营的基础性地位，积极培育新型经营主体，发展多种形式的适度规模经营，巩固和完善农村基本经营制度。改革的方向要明，步子要稳，既要加大政策扶持力度，加强典型示范引导，鼓励创新农业经营体制机制，又要因地制宜、循序渐进，不能搞大跃进，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥，使农业适度规模经营发展与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者，避免走弯路。（二）基本原则 ——坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，以家庭承包经营为基础，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展。

农村集体建设用地使用权流转程序

一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。注意事项：农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;

浅谈我国农村土地流转出现的问题及探析对策

浅谈我国农村土地流转出现的问题及探析对策农村土地流转是解决“三农”问题的现实选择，是建设现代农业、新农村的基础工作，促进和规范农村土地流转是全面建成小康社会，提高农民收入水平，缩小城乡差距的重要手段。但是在实施农村土地流转的过程当中，还有许多问题有待解决。标签：农村土地流转问题对策一、传统思想观念的束缚农民把土地作为命根子来看待，认为只要有了土地，生活就有了保障。一部分农民宁可选择分散经营，也不愿将土地流转出去。就目前来看，农业目前还是一个比较效益低、市场竞争力弱的弱势产业，既面临市场风险，又面临自然灾害的风险，投入多、产出少，若依旧一家一户则面临着生产结构单一，缺乏吸纳现代科技的内在动力，农产品科技含量低、农业科技成果转化率低，农民从纯农业中增收的空间极少甚至为负。严峻的现实表明，如果不解决土地分散经营这个根本问题，不抓住农村土地流转这个根本途径，农民增收就只是一句空话。二、土地流转程序不很规范个别农户之间只有口头约定，未依据法律程序办理规范的流转手续，订立必要的流转合同，以至于在流转过程中产生较多矛盾，比如土地租赁关系不明确、土地使用关系混乱。在土地流转价格上也没有一个明确的规定，土地流转价格不断上涨，土地承包期限较短且不稳定。大部分土地承包合同的时间为1-3年或3-5年（含口头约定），由于承包期短承包户很难进行长期种养殖计划，承包户很多人不愿意购买大型农业机械、进行农业基础设施的整修，而粮食生产中的大型农业机械购置农业基础设施的改造、农田土壤结构的改良等都需要进行长期投资，这影响了农业的可持续发展。三、农业科技培训体制不完善从2012年中央一号文件提出了“科技兴农”至今已经有三年了，但现有的培训体制还不能适应“科技兴农”的新要求，还是单一的有政府部门主管的各类农业科技推广机构进行科技推广，仍停留在办班培训、技术咨询、印发材料等最基本的层面，科技推广服务的深度和广度远远满足不了农民对新农业技术的需要，无法满足新形势下现代农业发展对科技服务的新需要，农业新科技推广的长效机制还没有形成；专业的高素质的农业科技人员比较稀缺；农业科技的中介机构功能不完善；适合农民自身的、易读易学的农业科技书还比较少等等。四、我国农村土地流转出现的问题，对此提出了以下对策 1.创新观念，提高土地流转的积极性

农村土地承包经营权流转的法律问题

毕业论文题目：农村土地承包经营权流转的法律问题院（部）：法政学院专业：法学班级：×× 姓名：×× 学号：×× 指导教师：×× 完成日期：×年×月×日

目录摘要 (Ⅲ) ABSTRACT (Ⅳ) 1 前言 (1) 1.1对农村土地承包经营权流转中的法律问题研究的目的和意义 (2) 1.2本文研究的内容 (2) 2农村土地承包经营权流转制度的立法现状 2.1关于农村土地承包经营权流转的原则 (3) 2.2农村土地承包经营权流转法律制度的主体 (4)

2.3农村土地承包经营权流转的程序 (4) 2.4农村土地承包经营权的流转方式 (4) 2.4.1农村土地承包经营权转让 (5) 2.4.2农村土地承包经营权转包 (5) 2.4.3农村土地承包经营权出租 (5) 2.4.4农村土地承包经营权互换 (5) 2.4.5农村土地承包经营权入股 (5) 2.4.6农村土地承包经营权抵押 (5) 2.4.7农村土地承包经营权继承 (5) 3农村土地承包经营权流转法律制度的不足

3.1农村土地承包经营权转让过程中土地所有人的地位相矛盾 (6) 3.2各流转方式之间内涵外延界定不清，存在交叉重叠现象 (6) 3.2.1关于转让与互换 (6) 3.2.2关于转包和出租 (6) 3.3流转方式的缺失——关于抵押和继承 (7) 3.3.1关于抵押 (7) 3.3.2关于继承 (7) 3.4流转登记制度不严密，存在前后矛盾的立法主张 (7) 4关于完善农村土地承包经营权流转制度的几点设想

4.1明确土地所有人在农村土地承包经营权流转中的作用和角色 (7) 4.2明确转让和互换以及转包和出租的外延和内涵 (9) 4.3法律应该认可和保护农村土地承包经营权流转中存在抵押和继承流转方式 (9) 4.4完善农村社会保障制度、农村救济制度等相关的制度 (10) 5 结论 (10) 谢辞 (12) 参考文献 (13)

我国农村土地流转国内外研究综述与展望

农村土地流转国内外研究综述与展望［摘要］随着我国市场经济的发展和新农村建设进程的推进，为了加快实现农业现代化、增加农民收入、深化农村改革、统筹推进城镇化和新农村建设，农村土地流转成为必然趋势。国内外学者从理论构建、现状调查、问题剖析和原因归结等诸多方面展开了深入研究，为我国农村土地流转制度的建立和完善奠定了坚实基础，但在研究视角和内容等方面仍有待拓展和深化。［关键词］农村土地流转；土地发展权；供需失衡；农民权益保护农村土地流转能够有效促进农村产业结构调整和农业产业化经营，提高土地资源利用效率，增加农民收入，加快社会主义新农村建设步伐。经过多年试点探索和立法实践，我国越来越重视农村土地流转以及对农民权益的保护。据统计，2006 年全国农村土地流转面积为5551.2 万亩，占家庭承包耕地面积的 4.57%。2008 年 8 月底，全国农村土地流转面积已达1.06 亿亩，占家庭承包耕地总面积的 8.7%。农业部政策法规司副司长王乐君在 2009 年“中国农村法

治论坛”中谈到，截至目前，全国农村土地流转面积已达 1.5 亿亩，超过全国承包耕地面积的 12%。总体而言，我国农村土地流转已经由禁止变成允许，流转方式逐渐多样化，流转区域和范围逐渐扩大化，调整规范由政策性调整逐渐转向法律和政策并重，并以法律调整和规范为主。国内外专家学者对农村土地流转业已从不同角度展开深入研究，为我们进一步完善农村土地流转法律制度奠定了基础。一、国内研究综述目前国内学者对于农村土地流转主要从内涵外延、权利变动、流转方式、动力因素等相关理论基础、问题分析、原因归结和解决途径等方面加以研究。（一）农村土地流转相关理论基础研究现状农村土地流转的理论基础是具有普遍性意义的理论形态和范式，以对实践的总结和概括为基础，并着力推动土地流转的实践和制度完善。国内学者业已对其内涵外延、权利辨析、流转方式、流转动因和土地发展权等方面进行了研究。①内涵和外延研究现状。因为农村土地涵盖了集体建设用地、宅基地、耕地林地等，目前学术界对于农村土地流转的内涵外延尚未形成统一意见。从广义的范围而言，农村土地流转包括征收、土