开发商忽悠交房,我们要擦亮眼睛
开发商延期交房购房者怎么办 该如何索取赔偿
开发商延期交房购房者怎么办该如何索取赔偿“我买的婚房，可现在迟迟不能交房，我的婚期一再推迟，我该咋办，怎么维权？”“我买的房子，足足延迟交房2年，我想退房，你能帮我吗”，近日，本报热线接到几位市民关于开发商延期交房，不知道该如何维权的投诉。
记者通过采访了解到，在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题导致的“开发商延期交房”现象逐渐增多，而面对延期交房，很多购房者有苦难言，开发商也是闪烁其词，延期交房牵扯到违约金赔付更让不少人闹心。
那么，在开发商延期交房、不按时交房的情况下，购房者应该怎么办？延期交房如何赔偿？首先，遇到延迟交房，应仔细查看您与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延迟交房是否有相关规定。
如果合同中对延迟交房有规定，按照合同中约定的条款执行。
如果合同中对延迟交房没有明确规定，购房者是可以退房的。
其次，应了解延期交房的认定及赔偿标准，除特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，则要承担违约责任。
赔偿中开发商索赔天数为实际交房日与合同约定交房日的差，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一，如果协商解除合同，出卖人应在三十天内向买受人退还全部付款，并支付1%的违约金，如果协商继续履行合同，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一。
遭遇延期交房该如何索赔维权？业内人士支招，应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开放商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。
相关行业律师也提醒，购房者应依合同约定行使权力，对于开发商逾期交付房屋的，购房者应根据自己所要达到的目的，结合合同的具体约定，来行使自己的权力。
解除权的行使期限为，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶。
售楼九大套路十大陷进
两年前，亲自体验了一次传说中如梦一样的买楼经历。
2017年前半年到2018年后半年，是西安房价突飞猛进翻一番又翻一番的时段。
当时，售楼的基本模式是销售团队在运作，先让有意向的顾客交两万诚意金，说随时可退，其实一缴，就把你套住了，根本就退不了，然后被迫去选房。
选房还不在售楼处，把你拉到一个很偏远的农家乐庄园，现场氛围跟传销没什么两样，什么信息都不讲，排号进去选，限时三分钟拍板，缴五万元定下来。
三分钟能选个什么房，等你糊里糊涂把钱交缴了，出来才回过神来，原来中招了，两个大巴拉来的人，有一半是房托。
再等你把合同签了，从此置业顾问电话再也打不通了，可是楼还是水中月，慢慢等着去吧。
有了这一次险恶的经历，便开始留心售楼的套路和陷阱，今天把这些经验分享出来，希望对看到的买房者有用。
销售团队售楼十大套路套路一：开盘都是人山人海在项目开盘时，活动现场都是人头攒动，可能是项目本身人气高，但也有可能是开发商雇佣的人。
正常来说选房过程会非常冗长，而开发商这样做的目的就是让你认为买房不容易产生急躁情绪失去理性被置业顾问牵着鼻子走。
套路二：首次开盘性价比高一般项目首次开盘定价会相对便宜，原因是第一次售卖会掺杂很多"关系户"，这时候大家普遍认为，推出房源会是最优质的、价格也是最低廉的，买了一定"赚"！但是！要提醒您，一些体量大的项目后续房源的价格非常可能浮动不会太大，如果二期甚至三期开盘时间与一期间隔较短，价格基本不会变化太大，并且开发商不会把所有优质房源一期全部放完，反而一期开盘因为一些"关系户"的存在，优质房源反而难抢。
套路三：销控板已售房源有猫腻又是一个惯用套路，售楼处工作人员一般会对案场设置的销控板进行特殊处理，贴上"已售"标签的房源并不全是已经卖掉的房子，其中会有一部分是开发商自己的房源，或者某些房源原本就不打算销售。
眼见不一定为实，看房时大家要留心。
延迟交房违约金及面积差距过大起诉状
延迟交房违约金及面积差距过大起诉状首先得说，延迟交房这事儿，真是闹心到极点。
一开始签合同的时候，大家都满怀期待，合同上写得清清楚楚，交房日期就摆在眼前。
谁知道，开发商眼瞅着日子快到了，才告诉你，房子拖延了。
说白了，根本就没考虑到咱们这些购房者的实际需求。
什么意思？你的房子都没了，拖得你一头雾水，自己家都搬不进去，还得住酒店，或者租房子，给自己找麻烦不说，花费也跟着翻倍。
你说，这还让人怎么安心呢？有的开发商不按时交房，那违约金算是怎么回事呢？别想得太简单，咱也不是傻子。
合同里明明白白写着，逾期交房要赔偿，违约金是按天算的。
可是，一些开发商一开始只是含糊其辞，说什么“延迟几天没关系”，甚至一副“你要是着急，我们可以给你赔偿点小钱”的态度。
哎哟，这不是把咱当冤大头了么？想想看，这些违约金的数额，根本就不够咱因为延迟交房所带来的种种困扰。
早知道当初就该细心一些，把这个违约金条款谈得更清楚点，搞不好能让开发商赔偿一个更大的数字。
不仅如此，面积的差距也是个大问题！一开始开发商展示的样板房，宽敞明亮，温馨又实用，让人一眼看中就决定买了。
可是拿到房后，一量面积，哎哟，差了不止一丢丢！这就有点让人头大了。
面积不对，按理说开发商得给个合理的解释，搞不好还得赔偿。
结果呢？开发商给你玩消失，打电话不接，发信息不回，简直当咱不存在。
你说这不是坑人嘛！我买的房子是40平，结果给我来了个38平，这不叫“面积差”，这叫“面积差距过大”，光这点差距都能把我气个半死了。
要是当时合适，哪有现在这些麻烦事儿？。
最气人的是，开发商常常会给你做些“舆论”手段，什么“你看人家都能理解延迟交房的问题”，还好意思跟你说啥“市场情况不好”，这不就是给人推责任么？你再看他们自己的销售中心，灯火辉煌，广告满天飞，一副生意兴隆的样子，明明有钱赚，还来一出延迟交房的戏码，真是让人看了想笑。
好啊，既然你们这么不靠谱，那我也不客气了，直接起诉，动用法律武器，凭什么让我的钱白白损失？。
开发商-忽悠-手段多 购房须学会见招拆招
开发商”忽悠”手段多购房须学会见招拆
招
应对措施：如果购房者是看中绿化面积买房的，那么一定要将开发商有关这方面的宣传内容写入购房合同，且约定违约责任。
忽悠四：回报率、入住率上设陷阱。
一些开发商为了尽快的将房屋销售出去，会在广告中宣传购房回报率，其实这是无根据的。
在如今市场经济时代，包括房地产在内的任何商品的涨跌都是难以预测的。
而入住率的计算标准更是五花八门，购房者即使是入住了恐怕都很难真正弄清楚。
应对措施：头脑清醒，擦亮眼睛，切勿因为贪念失去了理智。
忽悠五：房产开发商委托房产代理商销售的陷阱。
现在越来越多的开发商将房屋的销售事务委托给房产代理商，房产代理商为了完成销售任务、追求销售额，往往在促销广告上夸大其词，购房者一旦签订房屋买卖合同，其任务便已完成。
购房者发现自己上当后，就存在到底应向谁追究责任的问题。
应对措施：在通常情况下，与购房者签订房屋买卖合同的是开发商，那么从法律的角度分析，房产代理商作为代理人，其代理行为所产生的责任应由被代理人即开发商来承担。
买房定要擦亮眼 不要被开发商的宣传忽悠了
买房定要擦亮眼不要被开发商的宣传忽悠了近日，许多网友反映自己买房遇到的问题，涉及范围从户型面积到车位及周边环境面面俱到，许多问题让业主们苦不堪言。
翡丽城小区翡丽城小区位于西安市团结中路与团结北路交汇处，项目总占地104亩，一期占地46亩。
买房不给合同据网友反映，他购买了翡丽城小区的一套房子，竟然一直没有拿到购房合同。
而且还有网友发现翡丽城小区2号楼的建筑商是浙江城建，3号楼是陕西一个建筑公司，同一个项目竟然用不同的建筑商，也让不明真相的购房者心里很忐忑。
车位贵，环境脏、乱、差、安全性低据了解，翡丽城小区每个车位都是15万左右，即使买了也没有产权，只有使用权。
“周围的环境真的是很烂，全都是一两层的小门面，脏、乱、差，安全就更谈不上了，听规划局的朋友说城西二环外想要改造就再等5-10年吧！”翡丽城小区的一位业主说。
卡斯摩小院位于高新区昆明路与团结南路十字东南角的卡斯摩小区，开发商为陕西时代博金置业有限公司。
赠送面积只是广告策略置业顾问口中所说的赠送面积，被精打细算的业主仔细一算，直呼上当受骗。
一位业主算了一笔账：“A1户型的合同面积是64.87㎡，置业顾问说赠送13.47㎡，一共是78.34㎡。
增加了套内面积就要加上对应的公摊4.98㎡，这样算下来总面积就是83.32平米。
但加上赠送面积套内面积也就58.52平米，公摊达到了24.87平米，公摊率达到了30%，一点都不合理。
”开发商太能忽悠人据了解，只有15路车可以到卡斯摩小院，其余宣传册上写的公交车站都离的很远，有的竟然要走4、5站的距离。
距离小区最近的超市也有3站路。
交通几乎瘫痪，业主出行极不方便。
最让购房者不能接受的就是小区内没有供暖设施，每家安装的都是壁挂锅炉。
壁挂锅炉有很多弊端，费用高只是其中一项，还有噪音污染、危险性、预热慢、保养繁琐等缺点，开发商为什么不接市政呢，是省钱还是没实力？买房是一个家庭的大事情，买到称心如意的房子，一家人生活在其中共享天伦之乐是每个人的梦想，所以再次提醒广大购房者一定要擦亮眼睛，不要只听信开发商片面的宣传，不然就会后患无穷，以致影响家庭和睦，生活和谐。
房地产法案例研讨
房地产法案例研讨一、案例背景。
咱们先来讲个有趣的房地产案例哈。
话说有个叫小李的年轻人，满心欢喜地在城郊看中了一套房子。
这房子呢，是由一家看起来很靠谱的开发商开发的。
开发商在宣传的时候，那可把这个楼盘夸得跟朵花似的，说周边配套设施齐全，有大型商场、优质学校，还有个超美的公园。
小李就这么被忽悠，哦不，是被吸引了，然后就和开发商签订了购房合同。
二、出现的问题。
等小李交了钱，满心期待地等着入住的时候，问题就来了。
他发现所谓的大型商场，就只是一个小超市改的，里面东西少得可怜；那说好的优质学校呢，其实就是个还没开始招生的新学校，师资啥的都没个准；最坑的是那个公园，就是一片荒地，长满了杂草。
小李那个气啊，感觉自己被深深地欺骗了。
这时候他就想到了自己签的购房合同，可是合同里关于这些配套设施的条款写得很模糊，就只是说有相关配套，但具体规模和建成时间啥的都没写清楚。
三、从房地产法角度分析。
1. 虚假宣传方面。
在房地产法里，开发商这种过度美化楼盘配套设施的行为是不被允许的。
这属于虚假宣传。
开发商有义务真实地向购房者介绍楼盘的情况，包括周边配套设施的真实状况。
像小李遇到的这种情况，他是有权利向开发商追究责任的。
虽然购房合同里没写清楚，但是开发商在宣传中的这些承诺，在一定程度上也可以视为合同的一部分。
这就好比你去买东西，售货员跟你说了这个东西有某些功能，你就是因为这些功能才买的，结果东西到手没有那些功能，你肯定要找商家理论。
2. 合同条款模糊方面。
购房合同可是个大事。
合同条款应该清晰明确，特别是像配套设施这种对购房者有重大影响的内容。
小李的合同条款模糊，这是开发商在拟定合同的时候故意留的漏洞。
按照房地产法的规定，合同条款不明确的时候，如果发生争议，应该按照公平合理的原则来解释。
小李完全可以主张按照一般人的理解，开发商宣传的配套设施应该达到一定的标准，而不是现在这种“缩水”的情况。
四、解决途径。
1. 协商解决。
小李可以先找开发商协商。
买房避坑的十大指南,一定要看完
买房避坑的十大指南,一定要看完买房对于很多人来说，是一生中的大事，稍不留意就可能掉进各种“坑”里。
今天我就来给大家唠唠买房避坑的十大指南，这可都是经验之谈，您一定要看完哟！先说这第一坑，就是不做足功课就盲目看房。
我有个朋友小李，小两口着急买房结婚。
他们啥都没准备，就跟着中介到处看。
结果看了一堆房子，自己心里也没个谱。
最后被中介忽悠着定了一套，住进去才发现周边配套设施不完善，上班通勤时间超长，后悔得不行。
所以啊，买房前一定要了解清楚自己的需求，比如是要学区房，还是要靠近工作单位；是想要大户型还是小户型；能承受的价格范围是多少等等。
心里有了底，看房才有方向。
第二坑是被样板间迷了眼。
样板间那装修，那布置，简直美轮美奂，让人一看就心动。
可您得知道，那很多都是为了好看，实际尺寸可能跟您买到的房子不一样。
有一次我去看样板间，那厨房看着挺大，各种电器摆得满满当当，感觉特宽敞。
结果一问，样板间的厨房比实际的大了不少，等真住进去，发现连个烤箱都没地方放。
所以啊，看样板间的时候得多个心眼，多问问实际尺寸和布局。
再来说说这第三坑，就是轻信开发商的口头承诺。
开发商为了把房子卖出去，那嘴跟抹了蜜似的，什么小区会建花园、游泳池，周边会有大型商场。
可到最后，很多都没兑现。
我认识的一个大姐，买房的时候开发商承诺小区会有幼儿园，方便孩子上学。
结果房子都住了好几年了，幼儿园的影子都没见着，孩子每天还得去老远的地方上学，可麻烦了。
所以，开发商的承诺一定要写进合同里，这样才有保障。
第四坑是不了解小区的物业情况。
物业好不好，直接关系到您以后的生活质量。
我之前住的那个小区，物业那叫一个差劲。
小区里垃圾没人清理，电梯坏了好几天也没人修，停车位管理混乱。
住得那叫一个糟心。
所以买房前一定要打听清楚物业的口碑，看看他们的服务质量怎么样。
第五坑是忽略房子的采光和通风。
有一回我去看一套房子，户型倒是不错，价格也合适。
可进去一看，窗户小得可怜，房间里暗暗的。
售楼小姐的暧昧与花招
售楼小姐的暧昧与花招售楼小姐的暧昧与花招你无法避免和售楼小姐打交道，因为无论是谁买房都要走这一步，她们在开发商和顾客之间架起一道亮丽的桥梁。
她们几乎个个美貌如花，一身名牌可谓装备精良，同时又以女性特有的亲和力与耐心，俨然成为你的置业顾问。
可能你更多听到的是一些传闻：动辄上百万的年薪，更多嫁给大款的机会，售楼中的暧昧与花招，谈笑自若间将上百万元的合同轻松搞定等等，都让这一行业更多地蒙上了一层神秘的色彩。
记者近日走近售楼小姐，听她们讲述游走于都市丛林的高楼中的梦想与刺痛。
最高收入年薪可达百万元“老手一年上百万，新手几十万不新鲜”的说法曾一度吸引许多年轻女性加入售楼小姐的队伍，而随着房地产项目越来越多和售楼员队伍的扩大，现在很多人又开始感叹：售楼已经不怎么赚钱了。
但记者最近在采访中发现，相对于别的行业来说，“高薪”依旧是售楼行业的代名词，不少售楼小姐依然可以拿到上百万元的年薪。
据业内人士介绍，售楼小姐的收入是底薪加提成。
目前北京售楼小姐底薪相对固定，大致1000元左右，提成通常是房价的千分之一到千分之三之间。
而在2000年以前，房地产行业刚刚开始发展，能买得起房子的只是少数成功人士，从事售楼行业的人员也比较少，当时的提成达到百分之一，所以收入普遍很高，一般能拿月薪5万元左右，而现在一般却只能拿到一万元左右。
但在CBD附近的一些高档写字楼和国际公寓的售楼小姐收入依旧偏高。
在建外SOHO工作的邓小姐告诉记者，当初她选择这一行业就是看中了高薪，现在同事里每年的销售前10名都可以拿到100万元以上，到副总监一级的甚至每年可以拿到150万元。
另一位在朝阳园工作的林小姐告诉记者：“我们这里业绩最好的售楼小姐一年收入也有几十万元，比以前可能是少了，但还是可以算高收入了。
”高淘汰率使行业渐趋低龄化“这一行的竞争压力太大，一般都干不了几年，现在年龄小的女孩子越来越多了。
”从事售楼工作4年的林小姐告诉记者，像她这样做这么多年的在这售楼行业中很少。
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借鉴交涉实例，供欲交付房拿钥匙户主参考：
房管局领导您好：2010年9月6日，我家在****售楼处签约，购买一套****小区期房，合同约定交房日期为2011年10月31日前，****置业有限公司通知交房日期为2011年11月30日，在11月30日当天，我让我家属和我的连襟到售楼处去，把我2011年11月25日到我买的这套房里看到的质量问题书面意见交给售楼处朱经理，内容如下：***小区**号楼**单元***室交房前须解决的问题一、进户门的门扇存在问题；二、客厅内配电箱玻璃门已经坏了；三、南阳台：1、推拉窗内施工垃圾太多，开启不灵活；2、窗外侧框与墙（或）柱连接处，打胶不完整；3、阳台外侧的柱子上贴的面砖，局部处理感观很差；4、窗外侧上口粉刷层掉了很大一块；5、阳台东侧墙面的插座下边做法与二楼不一样，二楼在此部位有一个水管闷头；
四、餐厅：1、对讲话机是否要装；2、推拉门开启不灵活；3、门上有很多水泥砂浆；五、北阳台：1、阳台水管上边板底还有露筋；2、阳台水管下边地面一塌糊涂；3、阳台外墙下口墙面不垂直；4、没有按合同封闭北阳台。
六、厨房：1、固定窗框的埋件还露在外边；2、窗户开启不灵活；3、窗台上有很多建筑垃圾；
4、厨房地漏在那里；
5、厨房地面需做蓄水试验，因为厨房与卫生间之间的墙下边的上翻梁，曾经被凿得一塌糊涂，有照片。
七、南次卧：1、窗户开启不灵活；2、窗户外侧墙面下口面砖没有切割就贴上去，且没有勾缝；八、次卫：1、浴缸下水管被弄断，防水
和地面已经做好，立管、防水和地面需重做，必须重新做蓄水试验。
（此部位施工单位安装人员在11月25日中午已经看到）2、窗户开启不灵活，建筑垃圾要清理；3、顶棚后刷水泥浆和二楼粉刷不一样，原因何在？九、主卧：1、窗户锁不上；2、窗台起砂很严重，空鼓待查；十、主卫：1、脸盆下水管被弄断，防水和地面已经做好，立管、防水和地面需重做，必须重新做蓄水试验。
（此部位施工单位安装人员在11月25日中午已经看到）2、窗户内侧下口墙面且在防水高度内有洞；3、窗台上有建筑垃圾；4、顶棚后刷水泥浆原因何在？十一、北次卧：1、窗户锁不灵活；十二、所有起砂地面都被刷了一层水泥浆，这是在遮丑。
有关地面的空鼓情况、平整度等待查。
十三、所有墙面的平整度、垂直度等待查。
十四、室内净高等净空尺寸待查。
十五、所有外门窗需做淋水检测，观察内侧有无渗漏现象。
十六、所有推拉外门窗下框，检查排水孔位置，并淋满水，检查排水情况。
十七、太阳能热水器的管道布置位置，使用说明书，热水管是否做保温，是否有智能控制仪。
十八、厨房、卫生间上下水要通，所有房间的电要通，水表、电表位置。
十九、宽带、有线电视接口。
二十、管道煤气入户，初装费的详细费用组成，收费依据，发票等。
二十一、提供一份竣工图，包括建筑、结构、安装图纸，便于装修时使用，电子文档也可以。
二十二、提供《单体验收合格》证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
二十三、以上所有需要维修、更换、返工的相关工作，请贵公司现场检查后，给出解决方案，待双方协商一致后，再进行维修、更换、返工。
业主：*** 2011
年11月30日**小区签收：朱经理当时没有签收，他说：“要按照他们公司规定的交房流程，办理完相关手续后，到物业公司领取钥匙，再验房。
”我们没有同意他们公司规定的交房流程，因为，我已经发现很多质量问题。
2011年12月2日上午，我到售楼处找到朱经理，要求他签收我提出的该套房存在质量问题的书面文件，他还是不签收，仍然坚持他们公司规定的交房流程，经过一番争论后，他同意打电话约工程部经理，下午一起去看房。
12月2日下午，有润天置业工程部姚部长、现场朱工、施工单位王工和我四人一起，针对我提出的问题，逐一进行核对，当时，姚部长答应的很好，要求施工单位换、修、处理等，同时，我把该书面意见交一份给姚部长，但是，他不签收。
12月3日上午，我又到房子那里去看，他们还没有落实维修事宜。
因此，12月3日下午，我又到售楼处找朱经理，要求他对我提出的书面文件签收，经过一番争辩后，他才答应签收，但是，不同意盖公章。
他签署的意见是：“客户反映问题已收到，待工程部整改完毕后，通知客户检查验收，对于上述问题，根据实际情况进行定期整改。
”2012年1月30日（即正月初八），我又到房子那里去看看，主要质量问题还没有维修或更换。
因此，在当天下午，我把该房屋存在的质量问题书面文件报给了县质检站陈宏雷站长，陈站长调走后，他又把该书面资料交给了相站长。
后来，在我漫长的电话催促和相站长的督促下，直到2012年4月27日，润天置业工程部张工才电话通知我说：“进户门的门扇换掉了。
”因此，我才和他约定4月28日去验房。
4月28日上午我和润天置业工程部张工一起去验房，经过验
收，北阳台还没有按合同要求封闭，其他主要问题已经更换或维修，有的地方还没有处理好，但是，张工答应尽快处理，所以，在4月28日下午，我到售楼处去要求办理交接手续和谈北阳台封闭事宜。
当谈到延期交房的违约金时，润天置业的工作人员说：“我做不了主，需要和朱总（前文提到的朱经理）联系。
”工作人员和朱总电话联系后说：“朱总答应一个月的延期交房违约金。
”也就是他们实际通知交房时，已经延期一个月的违约金，我没有同意。
所以，其他问题也就没法再往下谈。
根据合同，延期交房是因为灌南润天置业有限公司的原因造成的，他当时应该支付六个月的延期交房违约金，即2011年10月31日至2012年4月28日。
同时，没有按合同规定封闭北阳台，应该适当给予补偿。
请房管局领导督促开发商（灌南润天置业有限公司）按合同履行义务，谢谢！备注：如果需要，可以提供照片和其它相关证据
详细追踪：打开链接
/gzjd/checkMyLeaveWord.aspx?leaveWordId=1512。