缴纳土地增值税时建筑物成新率计算方法(参考)
建筑物成新率计算
一）建筑物耐用年限（N）1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年）2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。
（二）房屋已使用年限（t）1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。
2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。
3、房屋已使用年限计算公式房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。
..二、成新调整率估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。
1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、2.级基本完好房、3.级一般损坏房、4.级严重损坏房、5.级危险房屋。
房屋质量等级标准..2.房屋残值率参考值3.确定成新调整率的方法（1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率围时，成新调整率为零（q2）。
（2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限，即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。
..（3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。
即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。
三、房屋成新率计算举例例1. 某房屋混合结构，属非生产用房。
房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。
解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年房屋已使用年限t=2000－1992=8年基本成新率q1=1－8/50=0.842级基本完好房相对应的成新率围为0.70--0.89故成新调整率为零。
土地增值税的计算方法[大全]
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土地增值税的计算方法[大全]第一篇：土地增值税的计算方法[大全]土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。
（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。
（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。
（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目1、土地成本：（1）《细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。
（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
土地增值税的计算方法及公式
土地增值税的计算方法及公式土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
■土地增值税的计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
方法一、分级逐级距计算。
分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。
第一步：先计算增值额。
增值额=转让收入额-扣除项目金额第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。
公式：增值额÷扣除项目金额第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。
方法二、查表法。
查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。
土地增值税税率表第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法;第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
■土地增值税的计算公式土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。
建筑物成新率计算方法
“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。
现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。
其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}其中q为成新率R——残值率t——使用年限N——经济寿命比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。
3%（2）现场观察法：参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量(三) 加速折旧法：（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。
土地增值税的计算公式及9个实例
土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。
已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500万元3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。
建筑物成新率计算
一)建筑物耐用年限(N)１、各种结构房屋得经济耐用年限参考值(年)2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时,其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。
(二)房屋已使用年限(t)1、房屋已使用年限得起点从房屋竣工验收合格之日起计算。
2、房屋经过改建、翻建,已使用年限得起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。
3、房屋已使用年限计算公式房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限得,按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调整率估价人员实地观察,鉴定房屋得实际新旧程度,根据房屋得建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基得稳定性等,评出房屋得质量状况,确定房屋得成新调整率、1.房屋得质量等级:分为1、级完好房、2.级基本完好房、3.级一般损坏房、4.级严重损坏房、5.级危险房屋、房屋质量等级标准2、房屋残值率参考值3。
确定成新调整率得方法(１)当基本成新率(ｑ1)在房屋质量等级相对应得成新率范围内时,成新调整率为零(ｑ２)、(2)房屋到达一定使用年限后,由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定得房屋质量等级相对应得成新率范围大于基本成新率时,成新率(q)取评定得房屋质量等级相对应得成新率下限,即ｑ＝ｑ1+q2=基本成新率+成新调整率=评定得房屋质量等级相对应得成新率下限。
(3)房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定得房屋质量等级相对应得成新率范围小于基本成新率时,成新调整率应为负数。
即q=q１+q2=基本成新率+成新调整率＝评定得房屋质量等级相对应得成新率上限。
三、房屋成新率计算举例例１、某房屋混合结构,属非生产用房。
房屋于1９92年竣工验收合格,土地使用性质拨用,房屋质量等级评定为2级基本完好房,估价基准日为２000年5月5日,求成新率。
解:非生产混合结构房屋耐用年限N=５0年房屋已使用年限t=２00０—1９92＝8年基本成新率ｑ１=1—８/５0=０。
8４2级基本完好房相对应得成新率范围为0、７0-－0.89故成新调整率为零。
土增税税率及计算方法
土增税税率及计算方法土地增值税是国家对在城市建设用地使用权出让过程中土地价值增长部分和在城市建设用地上进行的一切土地开发活动所取得的利润的一种税。
下面将详细介绍土地增值税的税率及计算方法。
一、土地增值税税率中央税率的规定如下：1.建设用地，一般应税比例为30%，中小企业或自然人建设用地税率可以为15%；2.未按划拨土地出让条件，按市场价格出让的建设用地，比应税土地增值额增加2个百分点；3.城市建设用地，供住房用地应税土地增值额在5%以下的，减按4个百分点征收税，5%以上的，增加2个百分点。
地方税率的规定由各地自行确定，但不得低于中央规定的税率。
二、土地增值税计算方法土地增值税的计算方法主要包括计税价格的确定和应税土地增值额的计算。
1.计税价格的确定计税价格是指纳税人通过土地出让活动获取的价款、税金、有价证券和其他非货币形式的收益。
计税价格根据实际情况确定，主要包括以下几个方面：(1)土地出让价款：土地出让活动中，城市建设用地通过竞买、拍卖等方式出让，出让价格即为计税价格；(2)土地增值税：土地增值税是计税价格中的一部分，需要将其加入计算；(3)其他收益：土地出让活动中还可能获得其他收益，如违约金、解约金等，这些也应加入计税价格。
2.应税土地增值额的计算应税土地增值额是指土地出让方提供给使用人或销售于使用人的城市建设用地，其增值额的部分。
应税土地增值额的计算方法如下：(1)增值额的计算：应税土地增值额=计税价格-土地取得成本；(2)土地取得成本：土地取得成本包括土地出让金、土地增值税、过渡费等。
(3)免额：应税土地增值额免征部分，根据国家规定的标准和政策执行。
计算应税土地增值额时，还需要注意以下几点：(1)对于未按规定使用的土地，应按规定的征收点评估价格作为计税价格；(2)对于拆迁安置土地，应按拆迁安置费加土地增值税作为计税价格；(3)对于被征地农民利用自愿转化集体经营性建设用地建房屋，可按自愿转化时价格加土地增值税构成计税价格。
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。
（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。
（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。
（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目1、土地成本：（1）《细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。
（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
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“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。
现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。
其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：
（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}
其中q为成新率
R——残值率
t——使用年限
N——经济寿命
比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。
3%
（2）现场观察法：
参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率
实例：
评定情况评定分累计
结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34
承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10
非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4
屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6
楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8
装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36
外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4
内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6
顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10
细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6
设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55
电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30
（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：
分为：完好房：十、九、八成新
基本完好房：七、六成新
一般损坏房：五、四成新
严重损坏房及危险房：三成以下
折旧率计算
(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限
(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量
(三) 加速折旧法：
（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限
后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2
（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数
或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2
平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。
每年平均计提折旧的方法。
这类方法具有普遍适用性。
工作量法，是以固定资产的使用期内所完成的工作量为依据，计算各期计提折旧额的方法。
这一方法适用于在各个会计期间不大使用的固定资产及大型专用设备、车辆、飞机、船舶的折旧。
双倍余额递减法，是用年限法计提折旧率的2倍作为固定的折旧率，乘以逐年递减的固定资产的期初净值，计算各年应提折旧额的方法。
这类方法用于受技术影响较大的固定资产折旧。
年数总和法，这是以固定资产的原值减去净残值后的余额乘以递减的折旧率计算每年应提折旧的方法。
这一方法同样适用于受技术影响较大的固定资产折旧。
残值一般是5%,10%,具体情况具体分析
房屋与建筑物的经济使用年限和折旧
来源: 作者：日期：10-12-31
一、各类建筑物经济耐用年限：
1、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;
2、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;
3、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;
4、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;
5、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;
6、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;
7、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;
8、简易结构：10年。
二、残值率：
1、钢筋混凝土结构：0;
2、砖混结构一等：2%;
3、砖混结构二等：2%;
4、砖木结构一等：6%;
5、砖木结构二等：4%;
6、砖木结构三等：3%;
7、简易结构：0。
建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的年限，它与耐用年限既有联系又有区别。
折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命;耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。
目前，一般是将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限，不考虑物价上涨、人为损耗等因素。
关于固定资产残值率，内、外企有不同规定：内企，国税发[2003]70号文“固定资产残值比例统一确定为5%”;外企，国税发[2003]127号文“其残值暂统一确定为10%，经批准可少留或不留”。
除此外其实还有一种特殊情况是，国税函[2003]1401号文第五条，“上市公司内地子公司固定资产计提折旧前的预留残值，可统一按固定资产原值的3%执行”。
1401号虽是针对联通公司的，但可以理解该规定是适用于所有上市公司内地子公司的。
127号和1401号同样都是从2003年1月1日开始执行的，而且1401号文颁布又在127号文之后(前者是十二月份，后者在十月份)，因此，我们可以认为，海外上市公司内地子公司虽然属于外资企业，但这些公司固定资产残值率可以不按照国税发[2003]127号文的规定“残值暂统一确定为10%”，而单独按3%执行。
也就是说，目前关于固定资产残值率，存在着至少三种情况：内企5%、外企中的海外上市公司内地子公司3%、其他外企10%，经批准可少留或不留。
上述情况适用于相关文件发布之后新购置的固定资产。
现行企业所得税法，对房屋建筑物的折旧年限规定了是20年，可以高于或等于20年但不得低于20年。
对于净残值率没有明确的规定。
由企业的财务人员根据职业的盼判断来定。
房屋成新率评定标准。