物业管理案例分析安全类.pdf
物业管理案例分析(最全版)
案例十七成功服务业主费用催缴有谱［案例描述］某业主长期拖欠管理费，管理处办公室和财务人员多次打电话并上门做工作，该业主都以小区内有施工噪音、暖气不热等借口拒交。
一个星期天。
该业主打电话到管理处，且非常不礼貌地说：我家楼上装修，把我家给淹了，你们物业管理公司是干什么的？［处理过程］值班的管理员听到该业主的声音，感到和业主沟通的机会来了。
便冷静地安慰道：您先另1]着急上火，我们马上就到。
放下电话，管理员就迅速赶到了业主家，进门一看，地面上干干净净，但墙壁和窗帘上确实被楼上滴下来的水弄脏了一块。
管理员首先对此表示了同情和歉意，并请该业主放心，一定会将事情处理好。
随后管理员把楼上施工的负责人叫到楼下查看，并要他向该业主当面赔礼道歉。
经过物业管理员的耐心调解，双方都接受了一个较合理的解决方案，此事得以圆满解决。
第二天，该业主主动来到管理处办公室补交了所欠10个月的管理费和水电费，并从此后再也未拖欠过管理处任何费用。
［案例点评］根据（物业管理条例》规定，业主有交纳管理费的义务，但有时通过法律手段来解决，效果不一定好。
所以，在加强与业主之间沟通的基础上，善于把握时机，如业主有困难的时候，能不计前嫌，急业主所急，想业主所想，用服务感动业主，取得业主对我们工作的理解和支持，不失为一种解决欠费的好办法。
［案例描述I某花园管理处接到护卫员报告，反映某阁一业主家中夫妻两人正在打架，势头越来越凶。
［处理过程］接到报告后，管理处人员立即放下手头的工作，马上查找业主资料，弄清基本情况。
原来这一户男业主几天前刚因为停车位一事和管理处闹过矛盾，当时对管理处人员大发脾气。
但我管理处人员不记前嫌，带上值班护卫员迅速赶往现场。
当管理处人员火速到达现场时，夫妻俩正扭在一起，相互撕打，丈夫的衣服被多处抓破，妻子的脸上被划了一道血口。
管理处人员立即上前劝架，把他们分开时，不慎还遭到误打。
但谁也顾不上这些，一边劝导当事人，缓和两人情绪，一边帮着抹净伤口。
物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析小区住户失窃物业公司管理被追责物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃.近日,湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判,判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30％的失窃损失3510元。
【案情回放】何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主。
2010年7月21日,何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月的物业费609元。
2010年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆,家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩.下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉.何父马上意识到：“家中很可能被盗了"，于是立即报警，湘阴县公安局的干警到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。
由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。
【法院说法】盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失。
但是由于双方对于过错程度的认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致。
于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。
何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃,所以应当承担责任。
根据调查了解,案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口（案发后已修复），物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且,物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任.被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错。
何女士的损失，应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担.湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。
物业管理典型案例分析
案例分析：
《物业管理条例》规定，在业主委员会依法成立后，业主委 员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束 力。如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同， 但业主事实上接受了物业服务，业主则应按照实际发生的服务的 价格向物业公司交纳相应的费用。
审判结果：中法认为，艾某作为业主，物业服务合同对其具 有约束力，其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某一次 性给付物业公司物业管理费3611元。
案例7:失窃导致的责任纠纷
案例介绍：
2009年，昆明市某业主收房时与物业公司签订了《前期物业管理服 务协议》，约定物业公司应承担保安义务，包括对小区进行封闭式管理、 24小时保安巡逻值班，确保小区内无重大刑事案件发生等内容。2009年 11月17日，该业主家中失窃，该业主认为这是物业公司未履行保安义务， 提供物业管理服务有瑕疵造成的，故向物业公司提出索赔。物业公司认 为其已经尽其所能提供了物业管理服务，不应承担赔偿责任，且业主家 中究竟是否失窃、损失多少无法确定，故拒绝了业主的索赔要求。因双 方各执一词，协商未果，业主遂向人民法院起诉，要求物业公司赔偿其 因失窃遭受的损失两万元。法院在审理此案过程中倍感困惑，一个看似 简单的案件，如何分配举证责任以及如何认定举证责任是否完成却相当 棘手。究竟是要求物业公司证明其“已经依约履行了义务”，还是要求 业主证明物业公司“履行义务存在瑕疵”?法院最后只好采取了折中的 妥协做法，按照所谓“公平分担”的原则，让物业公司承担了赔偿部分 损失的责任。
案例分析：
本文认为，让业主完全承担举证责任，只能是导致业主败诉， 有失公平。鉴于此类物业案件举证的复杂性，应本着公平与诚信原 则合理分配举证责任。物业管理是一个过程，该过程很难再现和证 明，因此，不能把举证责任完全加在任何一方头上。原则上，业主 主张物业公司的服务不达标，应首先提供必要的证据，使举证责任 发生转换;物业公司也应提出证据证明自己履行了义务;法官综合运 用所有的证据材料进行分析判断，并形成自己的内心确信。就上面 的案例来说，业主应首先提供证据证明物业公司没有尽到24小时巡 逻值班的义务，并提供报案材料以及受案的公安机关做的勘验笔录 作为证据;物业公司也应提供保安24小时巡逻的签到簿、访客进出小 区登记簿、保安交接班记录等书证，由法院综合这些证据进行判断。
物业安全案例分析
擅自更改房屋结构（一）
李女士在某工业区莲竹花园小区购得房屋一套，该房 屋位于楼房的一层，2001年2月6日，李女士为做生意 方便，未向物业管理单位报批，擅自将该房屋朝南阳 台的部分南墙拆除，安装了铝合金门，作为物业管理 方的莲竹物业管理公司在劝说无效的情况下，向法院 起诉要求李女士恢复被拆阳台的原状，并负担本案的 诉讼费用。
装修现场事故（二）
当值主办立即命令先将液化气罐搬离现场，同 时疏导室内装修人员撤离，自己则和其他安全 员抱起灭火器，顶着火焰和浓烟向燃烧点靠近 ，轮番喷射，火终于被扑灭了。事后查明起火 原因是该室装修人员用液化气罐烧烤蜡水，导 致蜡水温度过高，引起火灾。
点评
虽然安全员发现火情能够迅速反应、及时组织灭火， 但却忘了向119报警。如果火势发展凶猛，单靠小区安 全力量控制不了，再想起报119，那将延误救火，后果 不堪设想。管理处应吸取教训，完善突发事件处置方 法的培训，提高安全员的突发事件处理能力。严格规 定现场必须配备灭火器，禁止违章动火作业、存放液 化气罐等现象，管理处在办理装修手续时就应对装修 现场的消防安全做出明确规定。
从《刑法》第20条的规定可以看出，正当防卫必须 具备四个条件：一，必须是针对不法侵害行为；二 ，必须是针对正在进行的不法侵害行为；三，必须 是针对实施不法侵害行为的人；四，防卫不能超过 必要的限度。显然，张某之所以被法院认定防卫过 当，就是因为其行为不符合这第四个要件：必要的 限度。法律是无情的。张某防卫过当，将对方打成 重伤，就必须为自己“过当”的行为付出代价。然 而，张某本想履行职责，结果却为自己招来牢狱之 灾，这样的演变结果的确有些出人意料。如果当时 有人能及时将两人劝开，如果张某在出手时不是正 好打在对方的眼睛上，事情完全可以演变成另外一 个样子。
物业火灾事故案例及分析报告
物业火灾事故案例及分析报告概述近年来，物业火灾事故频繁发生，给人们的生命财产安全带来了巨大威胁。
本文旨在通过分析不同案例，探讨物业火灾事故背后的原因，并提出预防措施。
案例一：商场火灾某市一家知名商场在快闪促销活动期间发生了一起大规模火灾。
根据调查和证据分析，初步认定该火灾是由电线老化导致的短路引起的。
商场虽然配备了消防设施，但未经定期检修和维护。
此外，员工对紧急情况处理流程缺乏培训。
案例分析：该案例暴露出以下问题：1. 电线老化现象普遍存在于建筑物中。
2. 消防设施维护不到位。
3. 员工培训不足，在火灾爆发时无法迅速做出正确应对。
预防措施：针对以上问题，我们可以采取以下措施：1. 定期检查和更换建筑物内部的电线。
特别注意老旧建筑物以及高负荷使用区域。
2. 建立健全消防设施维护制度，确保各类设备的正常运行。
3. 对员工进行火灾应急演练和培训，提高其应对火灾事件的能力。
案例二：住宅小区火灾某市一处住宅小区发生了一起严重的火灾事故，造成多人伤亡。
经过调查，发现该小区物业管理公司存在以下问题：相关管理制度不完善、缺乏日常巡检和隐患排查等。
这些问题导致了火灾不及时被发现和扑灭。
案例分析：该案例反映出以下问题：1. 物业管理公司缺乏规范和完善的管理制度。
2. 缺乏定期巡检和隐患排查工作。
3. 火灾报警系统和消防设备未能及时启动。
预防措施：为了避免此类悲剧再次发生，我们可以采取以下措施：1. 建立并完善物业管理规范，明确每项工作的责任与要求。
2. 加强小区内部巡检和隐患排查工作，并配备专人负责日常巡视。
3. 定期对火灾报警系统和消防设备进行维护和检修，确保其正常运行。
案例三：办公楼火灾某市一座高层办公楼发生了严重的火灾事故，造成大量财产损失。
调查发现该办公楼在建筑过程中并未按照相关消防规范施工，导致了火灾蔓延速度加快，并且逃生通道设置不合理。
案例分析：该案例反映出以下问题：1. 建筑施工过程中忽略了消防规范。
5A级写字楼物业管理案例分析--安保篇
5A级写字楼物业管理案例分析安保篇（一）如何按程序处理上访人员时间 2004年4月3日地点 XX大厦大堂事由 XX公司个人上访处理经过 2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。
内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安臵表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。
内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。
随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。
评析 1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。
以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。
2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。
3. 上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。
备注（二）如何处理停车场设备设施意外毁损时间 2004年5月12日地点大厦B2层东坡道出口事由挡车臂感应器被撞处理经过 2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。
安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。
物业管理案例分析(安全类)
居家安防篇
解析: 【案例一】保安的行为不构成非法侵入住
宅罪，但对业主财产权利的侵害显而易见， 可视具体情况与业主进行沟通，可向业主 赔礼道歉或给予一定的精神赔偿。 【案例二】保安员做法存在严重失误，有 不作为之嫌，至少存在管理瑕疵。
居家安防篇
【建议】：在应急处理中，可按照下列方法处理类似事件： 1、住户发生紧急求助情况，首先应正确判断并在第一时间报警； 2、平时加强对业主和周围环境的了解，扩大员工知识面，增强判断突发事件
来访安防篇
【解析】: 从法律角度来看，禁止或谢绝外来人员进入住宅区
无可厚非。无论是商品房住宅区还是政府建造的福利、 微利住宅区，所有权都属于全体业主，而住宅区本身 也是全体业主所购买或租户租用的私有产权范围，而 非供大众出入的如公园、娱乐场等共用场所；但用业 主自有财富建造的住宅小区则不是公共物品，而是业 主私有财产，这种建立在对业主私有财产侵犯的基础 上的资源共享，显然是违反宪法、法律的行为。
居家防盗篇
【案例五】：业主家中被盗，物业公司应否赔偿？ 某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗
贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭， 负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没 有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与 小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己 交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护， 于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力 追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一 个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。
消防管理篇
【解决方法】 1.物业管理公司针对李先生投诉, 深刻认识自己错误, 与
李先生协商, 赔偿部分财产损失。用较好的认识态度, 争取业主不追究法律责任。 2.物业管理公司立刻进行整改消费隐患, 避免被消防部 门处罚。 3.大力落实各项消防措施, 加强消防巡查。另外, 物业管 理公司还充分利用这一典型案例, 宣传《消防法》有关 规定, 要求广大业主用户配合做好消防工作, 不得随意 使用、挪用消防器材, 树立消防意识, 促成小区的安全 环境。
物业管理风险十大典型案例
物业管理风险十大典型案例
1. 火灾突发事件：物业管理公司未能及时进行火灾安全检查和消防设备维护，导致火灾发生时无法及时控制，造成巨大财产损失和人员伤亡。
2. 电梯故障事故：物业管理公司未能定期进行电梯检修和维护，导致电梯出现故障，造成居民被困或发生意外伤亡。
3. 保安人员巡逻不到位：物业管理公司未能按时安排保安人员巡逻，导致小偷入侵，居民物品被盗，产生安全隐患。
4. 水管漏水事故：物业管理公司忽视水管检修和维护工作，造成水管漏水，导致房屋受损和居民生活困扰。
5. 暴力事件发生：未经过滤的租户进入住宅小区，导致暴力事件发生，令其他居民感到不安与恐惧。
6. 管道堵塞事故：物业管理公司未能定期清理排水管道，导致堵塞，影响居民生活和公共卫生。
7. 维修工质量不合格：物业管理公司雇佣不专业的维修工进行维修工作，导致维修质量不合格，无法解决居民投诉和问题。
8. 物业费用管理不善：物业管理公司未能妥善管理和使用物业费用，导致财务混乱和物业设施维护不到位。
9. 安全隐患未及时处理：物业管理公司未能及时整改和修复住
宅小区内的安全隐患，导致居民生活和财产安全受到威胁。
10. 环境卫生不达标：物业管理公司未能及时清理垃圾和维护公共区域的环境卫生，导致居民不满和生活质量下降。