20121017保利遂宁河东新区项目定位报告
合集下载
保利江语城个案
商业建筑面积（万平）
地下建筑面积（万平） 建筑类型 开发商 开盘时间 入住时间
2.91
11.2 高层、联排别墅 遂宁保信投资有限公司 2013-6-31 2015年
容积率
绿化率 建筑密度 居住总户数 机动车位 车位比
2.51
60% 28.1% 2827 3042 1：1.1
定位：江语城是保利 遂宁首席滨江公园国 际社区收藏作品，保 利珍品系高端华宅， 城市江景绝版收藏级
5
5.1
基础设施费
景观工程费 300
11373
5380
5%
2%
5.2 6 7 8 9 10 11 12
其它 不可预见费 管理费用 财务费用 营销推广费用 营业税及附加等 土地增值税 合计
130 3% 3% 12% 3% 5.55% 2%
5993 2579 2579 10174 6548 12113 4365 154323
5000（预估）
17900 1900
17284.75 218257
开发成本：土地3亿元，开发总成本15.43亿元，其中建安成本占比最高
序号 1 2 3 4 4.1 4.2 项目 土地成本 市政代收费 前期工程费 建安工程费 住宅 商业 市政大配套费等所有规费 顾问、设计、勘探、工程监 理费、土石方及外运、临时 水电等 含土建、水电、安装等 1800 2200 含绿化、小区内部道路等， 绿化面积根据绿地率40%计 算，单方300元计 水电气、排污、消防等，按 建筑面积算 按（2+3+4+5）*3%提取 按（2+3+4+5）*3%提取 贷款以开发成本70%计算， 利率以12%计算 销售额的3% 营业税、印花税、教育费附 加、城建税按收入5.55% 按销售额的2%预缴 上述11项之和 说明及计算公式 单位成本（元/㎡） 150万元/亩 120 110 总额（万元） 30008 5532 5071 63982 57591 6391 比例 13% 2% 2% 28% 25% 3%
河东新区阶段执行计划PPT课件
采用与定位语相同的口号，有利于加深印象，巩固效果。
川中人居第一城
第二种思路 突出新区对遂宁城市发展的贡献和重要地位， 同时切合新区的定位。
弘扬遂宁文化 承载人居梦想
第三种思路 以文化为名片， 符合遂宁市整体推广的基调，突出河东新区在遂宁城市发展史上的作用。
凝聚千年文化 创造城市未来
二、2008年9-10月执行计划
2008年9月8日-9月21日（成渝峰会为9月16-17日）
日期
22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 3 4 5
遂宁日报广告
遂宁日报专栏
遂宁日报软文及报道
三城新闻广告
三城新闻专题
户外形象大牌
新区网站建设
遂宁电视台天天房产
搜房网信息及报道
新区形象包装
2008年9月22日-10月5日
新区形象系列：商业篇——临湖揽胜，繁华悠然 新区形象系列：宜居篇——承载遂宁人居梦想 新区形象系列：配套篇——遂宁新城进行时 新区形象系列：文化篇——千年人文，万世韵味 新区形象系列：交通篇——因通达，而发达
3、遂宁日报专栏
在遂宁日报房产版开辟一个专栏， 作为新区推广的舆论引导。 每周四发布一篇专栏文章，从各方面对新区未来进行阐述。
阶段内报纸广告主要投放于遂宁日报。 遂宁日报须指定于每周四投放于A4版，主题为新区推广系列。
户外形象广告主题一： 品质河东，国际新城 （副标：政企银强强联手，打造川中人居第一城） 该主题将主要运用于高速等对外形象。 户外形象广告主题二： 川中人居第一城 该主题建议在遂宁市区运用。 户外形象广告主题三： 美丽绽放 人文河东 （副标：政企银强强联手，打造川中人居第一城） 该主题将主要运用于高速等对外形象。
9、新区官方网站建设及对搜房网渠道的运用
川中人居第一城
第二种思路 突出新区对遂宁城市发展的贡献和重要地位， 同时切合新区的定位。
弘扬遂宁文化 承载人居梦想
第三种思路 以文化为名片， 符合遂宁市整体推广的基调，突出河东新区在遂宁城市发展史上的作用。
凝聚千年文化 创造城市未来
二、2008年9-10月执行计划
2008年9月8日-9月21日（成渝峰会为9月16-17日）
日期
22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 3 4 5
遂宁日报广告
遂宁日报专栏
遂宁日报软文及报道
三城新闻广告
三城新闻专题
户外形象大牌
新区网站建设
遂宁电视台天天房产
搜房网信息及报道
新区形象包装
2008年9月22日-10月5日
新区形象系列：商业篇——临湖揽胜，繁华悠然 新区形象系列：宜居篇——承载遂宁人居梦想 新区形象系列：配套篇——遂宁新城进行时 新区形象系列：文化篇——千年人文，万世韵味 新区形象系列：交通篇——因通达，而发达
3、遂宁日报专栏
在遂宁日报房产版开辟一个专栏， 作为新区推广的舆论引导。 每周四发布一篇专栏文章，从各方面对新区未来进行阐述。
阶段内报纸广告主要投放于遂宁日报。 遂宁日报须指定于每周四投放于A4版，主题为新区推广系列。
户外形象广告主题一： 品质河东，国际新城 （副标：政企银强强联手，打造川中人居第一城） 该主题将主要运用于高速等对外形象。 户外形象广告主题二： 川中人居第一城 该主题建议在遂宁市区运用。 户外形象广告主题三： 美丽绽放 人文河东 （副标：政企银强强联手，打造川中人居第一城） 该主题将主要运用于高速等对外形象。
9、新区官方网站建设及对搜房网渠道的运用
[精华版]国内经典滨水景观规划设计案例_图文
![[精华版]国内经典滨水景观规划设计案例_图文](https://img.taocdn.com/s3/m/052017c633d4b14e852468b8.png)
项目位置 ：四川省遂宁市 设计时间 ：2009 公园整体设计通过时间、空间、文化等界限的突破，通过 一种旅游线路的方式，把建筑和景观通过街、巷、院的概 念合理地融入到场地之中。实现一种建筑与景观、文化与 产业的无间融合。 观音文化公园以浑厚的观音文化为基础，以多彩的民俗民 风为血肉，以独特秀美的自然景观为依托，以别出心裁的
峡谷地貌非同一般，规划理念也需要超脱常规思维。规划 中进行了大胆而极具前瞻性的设计，有气势宏大的瀑布景
案例7：广安西溪峡城市峡谷公园
案例7：广安西溪峡城市峡谷公园
案例7：广安西溪峡城市峡谷公园
案例7：广安西溪峡城市峡谷公园
案例8：成都金堂码头文化公园
设计内容 ： 规划 建筑 景观
案例5：汉中天汉文化公园
案例5：汉中天汉文化公园
案例5：汉中天汉文化公园
案例5：汉中天汉文化公园
案例6：柳州游艇会
建设单位 ：柳州市中冠汽车有限公司
设计面积 ：500亩 项目性质 ：游艇会
项目位置 ：广西 柳州
设计时间 ：2010
本游艇会不同于以往高端私人游艇生活的定位，而是关注 白领阶层，让寻常百姓也能享受到游艇带来的乐趣。设计 当中引入了“游艇嘉年华”的概念，将当地民俗文化和游 艇文化紧密结合，形成了可为广大市民所享的山水游艇休 闲平台。
案例8：成都金堂码头文化公园
案例8：成都金堂码头文化公园
案例8：成都金堂码头文化公园
案例9：泸州两江四岸城市设计
设计范围 ：规划
建设单位 ：泸州市住房和城乡规划建设局 设计面积 ：76.7平方公里
项目性质 ：城市规划
项目位置 ：四川 泸州 设计时间 ：2012 中国，离不开长江；四川，离不开沱江；泸州，离不开这 两江。正是这两江交汇，成就了泸州的物华天宝，人杰地 灵。“肘江负山，枕带双流”，山、水、城、林相因相借 ，风光秀丽是泸州的真实显照。然而，由于在城市化进程 中缺乏战略统筹，城市滨水空间正被滨江快速交通、单调 的水利工程、蔓延的住宅开发所割裂和破坏，公共活力和
峡谷地貌非同一般，规划理念也需要超脱常规思维。规划 中进行了大胆而极具前瞻性的设计，有气势宏大的瀑布景
案例7：广安西溪峡城市峡谷公园
案例7：广安西溪峡城市峡谷公园
案例7：广安西溪峡城市峡谷公园
案例7：广安西溪峡城市峡谷公园
案例8：成都金堂码头文化公园
设计内容 ： 规划 建筑 景观
案例5：汉中天汉文化公园
案例5：汉中天汉文化公园
案例5：汉中天汉文化公园
案例5：汉中天汉文化公园
案例6：柳州游艇会
建设单位 ：柳州市中冠汽车有限公司
设计面积 ：500亩 项目性质 ：游艇会
项目位置 ：广西 柳州
设计时间 ：2010
本游艇会不同于以往高端私人游艇生活的定位，而是关注 白领阶层，让寻常百姓也能享受到游艇带来的乐趣。设计 当中引入了“游艇嘉年华”的概念，将当地民俗文化和游 艇文化紧密结合，形成了可为广大市民所享的山水游艇休 闲平台。
案例8：成都金堂码头文化公园
案例8：成都金堂码头文化公园
案例8：成都金堂码头文化公园
案例9：泸州两江四岸城市设计
设计范围 ：规划
建设单位 ：泸州市住房和城乡规划建设局 设计面积 ：76.7平方公里
项目性质 ：城市规划
项目位置 ：四川 泸州 设计时间 ：2012 中国，离不开长江；四川，离不开沱江；泸州，离不开这 两江。正是这两江交汇，成就了泸州的物华天宝，人杰地 灵。“肘江负山，枕带双流”，山、水、城、林相因相借 ，风光秀丽是泸州的真实显照。然而，由于在城市化进程 中缺乏战略统筹，城市滨水空间正被滨江快速交通、单调 的水利工程、蔓延的住宅开发所割裂和破坏，公共活力和
遂宁市河东新区二期控制性详细规划文本
建筑总工程师：鲁晓静
硕士
城市规划设计证书编号：【建】成规编第（081005）
项目负责人：
李向华 陈子瑞
城市规划师 城市规划师
硕士 硕士
建筑工程设计资质等级：乙级 项目组成员： 建筑工程设计证书编号：013151-SY 刘 明 城市规划师 城市规划师 城市规划师 城市规划师 城市规划师 城市规划师 硕士 产业规划师 硕士 生态规划师 硕士 景观设计师 景观设计师 景观设计师 景观设计师 建筑师 工程师 工程师
第三章 土地利用规划
第十四条 规划理念
结合生态城市、新城市主义规划思想及河东二期的建设需要，规划贯彻人性化、自然生态、可持续 发展的规划理念，采用小地块密路网、岛状发展绿网渗透、小尺度街区、混合用地的开发模式。 1、采用小地块密路网的规划模式，提高城市土地开发和运行效率，打造低碳高效的城市内环境。 2、采用岛状发展绿网渗透的结构形态，依托宜人的小尺度街区，营造人性化、生态化的城市环境， 提高城市的活力与魅力，创造安全健康的生态服务系统。 3、采用功能混合的用地模式，营造宜业宜居的城市环境，提升城市的可持续发展能力，实现绿色公 平的生活方式。 1）居住用地 规划区内主要为二类居住用地，总面积 484.38 公顷，占建设用地的 30.05%，人均建设用地面积 26.91 平方米。 2）公共管理与公共服务用地 公共管理与公共服务用地总面积 211.93 公顷，占建设用地的 13.15%，人均建设用地面积 11.77 平方 米。主要包括文化设施用地、高等院校用地、中等专业学校用地、中小学用地、体育用地、医疗卫生用地 和社会福利设施用地。 文化设施用地总面积 12.14 公顷，主要分布在城市中心区以及片区滨水地块，既满足城市服务需求 又有良好的自然环境，同时也为城市旅游提供服务。 高等院校用地总面积 129.60 公顷，集中分布在规划区东侧，以大学城为主体带动特色教育、技能培 训等教育产业。 中等专业学校用地总面积 21.51 公顷，集中分布在二期东侧教育园区内部，配套不同类别的专业性 学校，丰富教育产业园区内容。 中小学用地总面积 34.18 公顷，其中包括 3 座中学（含三所小学）和 5 座小学。 体育用地总面积 5.30 公顷， 主要分布规划区西北、 东南两侧， 包括 2 片集中的体育用地， 建设体育公园。 医疗卫生用地总面积 8.35 公顷，规划建设 2 座综合性医院 , 同时在科教园区设置 1 处医院配合园区 医疗学校，满足城市居民医疗需求。 社会福利设施用地面积 0.85 公顷，主要为保留现状罐子口北侧的敬老院。 3）商业服务业设施用地 商业服务业设施用地总面积 265.96 公顷，占建设用地的 16.50%，人均建设用地面积 14.78 平方米。 主要包括商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地以及加油站加气站用地。 商住混合用地总面积 155.33 公顷，主要分布于各岛状片区中心以及生态中央商务区外围地块。 商业设施用地总面积 39.61 公顷，主要分布于城市滨水地块，另外滨江路西侧沿线也有少量分布。 商务设施用地总面积 53.86 公顷，集中分布在生态中央商务区。 娱乐康体用地总面积 11.17 公顷，主要集中在规划区北侧靠近水寨门乐园的主题公园以及陈家湾水 库西北侧的艺术山谷内。 加油站加气站用地总面积 2.38 公顷，规划采用加油站和加气站联合建设的方式，综合考虑 4 处。 其它服务设施用地总面积 7.61 公顷，规划主要布置在二期南侧靠近教育园区入口处，以生态疗养， 养生为主要服务功能。 4）物流仓储用地 物流仓储总用地面积 8.64 公顷，占建设用地的 0.54%，人均用地面积 0.48 平方米。用地主要分布在 下高速公路入口区永兴镇南侧，规划设置两块集中用地，主要满足城区的物流仓储需求。 5）交通设施用地 交通设施总用地面积 364.92 公顷，占建设用地的 22.64%，人均建设用地面积 20.27 平方米。主要包 括城市道路用地、长途汽车站用地、公共交通设施用地以及社会停车场用地。
房地产项目定位报告
应对措施
提升项目品质和服务水平，增强项目竞争力；加强品 牌宣传和推广，提高项目知名度和美誉度；开展差异 化营销，突出项目特色，吸引目标客户群体。
其他潜在风险点识别
地质条件风险
项目所处地质条件复杂，可能存在地质灾害等风险。
环境保护风险
项目开发过程中可能对周边环境产生影响，引发环保问题。
供应链风险
建筑材料、设备等供应链出现问题，可能导致项目延期或成本增加。
高层住宅
满足城市核心区域居住需求，提供高品质的 生活体验。
洋房
针对改善型客户，提供舒适的居住环境和优 雅的生活品质。
别墅
针对高端客户，打造独栋、联排等低密度住 宅产品，提供尊贵的居住体验。
商业配套
规划商业街区、购物中心等，满足居民日常 生活消费和休闲娱乐需求。
户型配比和面积区间设置
高层住宅
以一房、两房、三房为主力户型，面 积区间为60-120平米。
价格水平确定及调整机制
成本导向定价
根据项目开发成本、土地成本、建安成本 等，结合预期利润，确定项目基准价格。
A 市场调研与竞品分析
通过深入的市场调研，了解区域房 价水平、竞品项目定价策略，为项
目价格定位提供参考。
B
C
D
价格动态调整机制
根据市场变化、销售情况等因素，定期对 项目价格进行评估和调整，以保持项目的 市场竞争力。
，为项目后续开发和营销提供数据支持。
05
风险评估与应对措施
政策法规变动风险及应对
风险点
国家及地方政策法规的变动可能对房地 产项目开发产生不利影响，如土地政策 、税收政策、购房政策等。
VS
应对措施
建立政策法规跟踪机制，及时了解政策动 态，为项目决策提供依据；与政府部门保 持良好沟通，争取政策支持；在合同中约 定政策变动情况下的处理方式，降低风险 损失。
国内经典滨水景观规划设计案例集锦
✓ 滨水优美休闲空间是每个城市的梦想，艾依河正是实现这种梦想的地方。规划通过与传统文化的 结合，打破绿化隔离，拉近亲水距离，形成一个水城交融、展示城市魅力的舞台，将其打造成中 国西北地区最具影响力的城市轴线，形成银川面向世界的形象窗口与最靓丽的城市名片。
✓ 在设计中，挖掘地道的“金凤栖水、塞上奇观”文化，通过抽象的手法引申出“折线”与“水波” 形式作为场地造型的基调，创造生态的退台空间，结合城市生态立市，塞上湖城的城市定位，利 用场地空间的落差，打造出一个有序列层次的空间体验界面，形成大气、连贯、视觉冲击力强的 城市景观新形象。
案例3：遂宁联盟河观音文化园
案例3：遂宁联盟河观音文化园
案例3：遂宁联盟河观音文化园
案例3：遂宁联盟河观音文化园
案例3：遂宁联盟河观音文化园
案例4：阆中市李家坝、杨家坝、凌家坝地块概念规划设计
✓ 设计范围 ：概念规划设计 ✓8公顷 ✓ 项目性质 ：城市规划 ✓ 项目位置 ：四川 阆中 ✓ 设计时间 ：2012 ✓ 竣工时间 ：在建
案例8：成都金堂码头文化公园
案例8：成都金堂码头文化公园
案例8：成都金堂码头文化公园
案例9：泸州两江四岸城市设计
✓ 设计范围 ：规划 ✓ 建设单位 ：泸州市住房和城乡规划建设局 ✓ 设计面积 ：76.7平方公里 ✓ 项目性质 ：城市规划 ✓ 项目位置 ：四川 泸州 ✓ 设计时间 ：2012
✓ 中国，离不开长江；四川，离不开沱江；泸州，离不开这两江。正是这两江交汇，成就了泸州的 物华天宝，人杰地灵。“肘江负山，枕带双流”，山、水、城、林相因相借，风光秀丽是泸州的 真实显照。然而，由于在城市化进程中缺乏战略统筹，城市滨水空间正被滨江快速交通、单调的 水利工程、蔓延的住宅开发所割裂和破坏，公共活力和城市风貌形象渐失。
✓ 在设计中，挖掘地道的“金凤栖水、塞上奇观”文化，通过抽象的手法引申出“折线”与“水波” 形式作为场地造型的基调，创造生态的退台空间，结合城市生态立市，塞上湖城的城市定位，利 用场地空间的落差，打造出一个有序列层次的空间体验界面，形成大气、连贯、视觉冲击力强的 城市景观新形象。
案例3：遂宁联盟河观音文化园
案例3：遂宁联盟河观音文化园
案例3：遂宁联盟河观音文化园
案例3：遂宁联盟河观音文化园
案例3：遂宁联盟河观音文化园
案例4：阆中市李家坝、杨家坝、凌家坝地块概念规划设计
✓ 设计范围 ：概念规划设计 ✓8公顷 ✓ 项目性质 ：城市规划 ✓ 项目位置 ：四川 阆中 ✓ 设计时间 ：2012 ✓ 竣工时间 ：在建
案例8：成都金堂码头文化公园
案例8：成都金堂码头文化公园
案例8：成都金堂码头文化公园
案例9：泸州两江四岸城市设计
✓ 设计范围 ：规划 ✓ 建设单位 ：泸州市住房和城乡规划建设局 ✓ 设计面积 ：76.7平方公里 ✓ 项目性质 ：城市规划 ✓ 项目位置 ：四川 泸州 ✓ 设计时间 ：2012
✓ 中国，离不开长江；四川，离不开沱江；泸州，离不开这两江。正是这两江交汇，成就了泸州的 物华天宝，人杰地灵。“肘江负山，枕带双流”，山、水、城、林相因相借，风光秀丽是泸州的 真实显照。然而，由于在城市化进程中缺乏战略统筹，城市滨水空间正被滨江快速交通、单调的 水利工程、蔓延的住宅开发所割裂和破坏，公共活力和城市风貌形象渐失。
【全面版】四川遂宁河东新区滨江景观带规划PPT文档
作为城市复兴计划的一部分，从设计内容上通过融合商业、传承文化、回归生态以及创造体验空间与旅游度假的多功能复合型城市模
零售、餐饮为一体，使之成为永不落幕的绿色食 式，把遂宁五彩滨江景观带打造成一个现代、时尚且具有品牌效应的旅游购物天堂，使之成为遂宁市新的城市中心、休闲体验中心、
购物旅游中心、滨水观光中心，舞动遂宁经济的发展。
匠心之意--设计理念
作为城市复兴计划的一部分，从设计内容上通过融 合商业、传承文化、回归生态以及创造体验空间与旅游度 假的多功能复合型城市模式，把遂宁五彩滨江景观带打造 成一个现代、时尚且具有品牌效应的旅游购物天堂，使之 成为遂宁市新的城市中心、休闲体验中心、购物旅游中心 、滨水观光中心，舞动遂宁经济的发展。在设计形式上打 破传统的规划模式，充分利用“两面临山水、中间一座城” 的山水特点，传承东方园林中“象外之象、景外之景”的高 度融合意境，突出生态园林特色。运用流动的线条与聚集 的小圆点所产生的韵律，创造一处建筑、景观、自然协调 统一，具有极强艺术感染力的景观体验场所。
重视湿地技术和生态处理
• “生态不是创造出来的，它是大自然自我调节的过程，是一个有机的整体， 所以要用相对整体的眼光去看待相对单体的设计。”作为协调人与自然关系 的实践活动之一，在五彩滨江项目中，我们利用在河流原生滩涂中建设的自 然生态公园、绿色建筑等去阐述我们对生态回归的呼吁。在设计中重视水的 利用、资源的再生、野生动植物的栖息，加强人与自然之间的交流；用整体 的眼光去询问土地需求，在单体的设计中找到与整体环境的最佳契合点，去 遵循、去诱导、去改善、去优化，而不是去破坏。设计中使用最多的技术有 两个：一个是湿地技术，一个是防洪堤的生态处理。
四川遂宁河东新区滨江景观带规划
陈正扬
项目信息
零售、餐饮为一体，使之成为永不落幕的绿色食 式，把遂宁五彩滨江景观带打造成一个现代、时尚且具有品牌效应的旅游购物天堂，使之成为遂宁市新的城市中心、休闲体验中心、
购物旅游中心、滨水观光中心，舞动遂宁经济的发展。
匠心之意--设计理念
作为城市复兴计划的一部分，从设计内容上通过融 合商业、传承文化、回归生态以及创造体验空间与旅游度 假的多功能复合型城市模式，把遂宁五彩滨江景观带打造 成一个现代、时尚且具有品牌效应的旅游购物天堂，使之 成为遂宁市新的城市中心、休闲体验中心、购物旅游中心 、滨水观光中心，舞动遂宁经济的发展。在设计形式上打 破传统的规划模式，充分利用“两面临山水、中间一座城” 的山水特点，传承东方园林中“象外之象、景外之景”的高 度融合意境，突出生态园林特色。运用流动的线条与聚集 的小圆点所产生的韵律，创造一处建筑、景观、自然协调 统一，具有极强艺术感染力的景观体验场所。
重视湿地技术和生态处理
• “生态不是创造出来的，它是大自然自我调节的过程，是一个有机的整体， 所以要用相对整体的眼光去看待相对单体的设计。”作为协调人与自然关系 的实践活动之一，在五彩滨江项目中，我们利用在河流原生滩涂中建设的自 然生态公园、绿色建筑等去阐述我们对生态回归的呼吁。在设计中重视水的 利用、资源的再生、野生动植物的栖息，加强人与自然之间的交流；用整体 的眼光去询问土地需求，在单体的设计中找到与整体环境的最佳契合点，去 遵循、去诱导、去改善、去优化，而不是去破坏。设计中使用最多的技术有 两个：一个是湿地技术，一个是防洪堤的生态处理。
四川遂宁河东新区滨江景观带规划
陈正扬
项目信息
某房地产项目前期市场调研及定位报告
某房地产项目前期市场调研及定位报告报告目的：本报告旨在对某房地产项目进行前期市场调研，并确定项目的定位，为后续开发提供可靠的市场分析和决策依据。
一、背景介绍：该房地产项目位于某大城市的中心地带，周边交通便利，配套设施完善。
项目规划建设用地面积为XX万平方米，计划开发住宅、商业和办公楼等多功能建筑。
为保证项目的可行性和成功推广，需要进行市场调研和定位。
二、市场调研：1. 宏观经济环境分析：根据当前国内经济形势，城市的经济增长保持稳定，人民生活水平不断提高，房地产消费需求仍然强劲。
政府对房地产市场的政策持续支持，吸引了大量投资者和购房者，对本项目有利。
2. 城市规划和土地供应情况：该城市规划明确将此地区定位为繁华商业区和高端住宅区，土地供应相对稀缺，市场需求供不应求。
3. 目标用户分析：通过市场调研和数据分析，主要的目标用户包括：- 高收入人群：他们有足够的购房能力，并注重居住品质和生活品味。
- 新婚夫妇：他们是年轻人群的重要部分，购房需求强烈，希望得到一个温馨舒适的家庭。
- 投资者：他们关注房地产市场的投资机会，寻找前景广阔的项目。
4. 竞争对手分析：了解该区域其他房地产项目的特点和竞争力，确定合适的定位和差异化战略。
5. 市场需求分析：分析目标用户的需求和偏好，了解他们对于房地产项目的关注点，以确定项目的特色和吸引力。
三、项目定位：基于市场调研结果和分析，本项目定位如下：1. 高端住宅：侧重于满足高收入人群和新婚夫妇的购房需求，提供豪华品质的住宅设计和配套设施。
2. 商业中心：注重商业配套设施的开发，满足周边居民和办公楼的商业需求。
3. 投资价值：通过优秀的设计和地理位置，吸引投资者参与购买，提供可观的投资回报。
四、建议：1. 产品设计与市场需求保持一致，开发多样化的户型和楼盘样式，满足不同用户的需求。
2. 打造独特的项目特色：通过独特的建筑设计、周边环境等方面的创新，突出项目的竞争优势。
3. 加强品牌宣传和推广：通过多样化的营销渠道和宣传手段，提高项目知名度和吸引力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
调研形式
普访 一对一深访+普访
样本量
106余组 20余组
2012 优化提升年
遂宁回顾 项目认知
开发战略
项目定位
产品策略
开发时序
2012 优化提升年
总人口390万，城镇化进程加快，消费市场潜力大
2011年遂宁总人口约390万，其中，遂宁城区人口约65万，城镇化率达38%。 2011年遂宁市居民储蓄存款达到423亿元，逐年年增长18%以上的增速。 大量的人口基数是城市发展增量的基础，升级城市化率的基础和消费力的基础。
市区+三县一区+返乡务工人员+周边县市
射洪县
蓬溪县 大英县
市区
城区改善性换房客群、三县一区首置或 首改客户为主，投资客群较少；喜爱就 近购房，地缘性表现强烈。
安居区
2012 优化提升年
需求特点
市区：
客群特点：25－55岁，对户型、项目位置、区域未来发展、总价的敏感度高； 家庭结构：家庭结构以两代居、三代同堂为主； 职业特点：以公务员、教师、医生、企业员工以及私营业主等当地收入稳定及高收入人群为主， 经济收入：收入稳定，为遂宁中高收入群体，承受购房总价40-55万；部分高收入者承受购房总价150-300万 需求特征：以改善型需求为主，城区青年置业的刚需为辅，有少量投资型客户； 户型需求：三房为主；两房为辅，少量别墅
的商业配套、升值潜力及居住的舒适度
访谈对象：蔡女士 ，35岁 ，公务员，需求100左右三房，儿子13岁 我和老公都在主城区工作多年了，现在儿子也大了，想买套大点的房子一家人住的舒舒服服，最好是100左右的三房。河东新 区，现在发展很好啊，你看政府还有很多大商场都要搬到那边去了，我要买房子肯定就在那附近选择了，之前看了弗莱明戈、 欧洲新城，还比较满意，就是生活配套不够，生活还不是很方便，要是小区周边有菜市场、超市我还是愿意关注的。价格的话 2012 优化提升年 跟周边差不多就能接受，而且这个位置以后肯定还有升值空间的。
自住
两成以上客群拥有私家车，打算购买车位
的占六成。
2012 优化提升年
区域认知：河东新区未来区域价值最高，获高度认同
板块发展前景判断
区域价值
整体而言：消费者都最看好河东新区板块的未来 发展潜力，其中首次置业者倾向更明显。
老城区板块 河东新区板块 城北板块
14% 74% 12%
2012 优化提升年
2012 优化提升年
城市发展方向：主要向河东， 适度向南。河东将成为最强势板 块，新政治、经济中心。
主城区：认知度最高的完善居住生活 配套区，但区域存量土地基本开发殆 尽，发展空间有限，城市级配套有待 升级。 城北板块：新兴的成熟居住区，随着 蓝光这样的大品牌开发商入驻，区域 进一步升温，但储备土地少。 河东新区：在城市化进程加快的大背 景下，河东新区即完善河东行政中心 区的建设并作为未来重点发展的东部 新城，成为主城区空间拓展、人口聚 集的首选方向。
三县一区：
客群特点：30－40岁，对总价、户型敏感度高； 家庭结构：家庭结构以三代同堂为主，家庭聚集度较强。 职业特点：以当地高收入人群为主； 经济收入：收入稳定，有一定经济积累，承受购房总价35-50万；部分高收入者承受购房总价150-300万 需求特征：以改善型需求为主，青年置业的刚需为辅，少量终极置业客户； 以户型需求：紧凑型三房及舒适型三房为主；二房为辅；少数别墅
2012 优化提升年
工作流程及内容 CONTENTS 为了更精准的进行项目定位，工作组经过两周走访，对
遂宁市100余组潜在购房者（楼盘拦访、定向客户深访）
及20余组相关人士（业界销售经理或主管、公务员等）进
行深入调查及深访。
对区域前景看法、购房需求、购房关注点等进行了深入调研
访问客户类型
潜在购房者 业内人士
2012 优化提升年
房地产供需——宏观影响较弱，需求旺盛
供
应面积140.54万平米，成交面积 208.42万平米，在经历了2010 年的一个低谷后已开始逐渐反弹。 从近三年的销售面积均在200万 平方米左右看出，市场需求旺盛。 体现出遂宁区域房地产市场受整 体宏观政策与调控影响较一线城 市弱相对较弱，后市增长强劲。
板块特征：房地产第二批次 核心价值：宜居，充满活力 产品特征：高层， 70-140 ㎡ 价格水平： 4100-4900元/ ㎡ 客群特征：刚需客户 板块特征：未来城市中心 核心价值：新经济政务核心， 更新更好的规划
城北板块
本案
产品特征：多种， 30-180 ㎡
价格水平： 3900-4900元/ ㎡ 客群特征：改善性客户
河东新区
板块特征：城市核心地段 核心价值：宜居，充满活力 产品特征：高层， 80-120 ㎡ 价格水平：4800-5400元/ ㎡ 客群特征：改善性客户
向 南
2012 优化提升年
金桥 新区
基本结论
65万人口 的中等城 市
200万方 年销量
向河东区 扩张
一个具备良好房地产发展基础的中等城市 河东新区作为未来遂宁的政治、经济新中心，毫无疑问 是最具潜力的发展板块
2012 优化提升年
遂宁市客群研究 河东区客群研究
2012 优化提升年
城北板块
本案
河东新区
本案位于最强势的河东新区，我们将 结合典型案例与客户调研，对区域客 户群体做进一步分析。
金桥新 区
2012 优化提升年
收入与家庭结构：年收入在15万元以内，两代居家庭占八成以上
购房客群行业占比图
个体经营户 教育文化和医务卫生 农业/林木业/渔业/矿业 15% 12% 10% 8% 7% 3% 3% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 33%
欧洲新城
项目选择原因：本地知名度、资历最高楼盘 主力客群：老城区和三县一区改善性客群 次要客群：河东投资型客户 年龄特征：25-50岁
本案 弗莱明戈
职业特征：公务员、生意人、上班族
购房原因：家庭人口的增加、本地最好开发商有品质保 证，改善居住环境，有升值空间 购房关注点：看中合理的价位和合理的户型设计，较为优
访谈对象：钟先生，35岁左右，汽车贸易行业，需求150左右三房以上 都说成家立业，现在我还不敢说已经立业，但是现在有了小孩子，父母也年纪大了，准备换个大房子和父母一起住。之前跟老 婆在主城区有个小房子，想在河东新区附近买房，一是方便我俩工作，二是房子可以保值，三是将来河东是遂宁的中心，因为 想把父母接过来一起住，所以可能考虑150左右的三房或者四房。我觉得在这里自己也有车，出行还比较方便。希望周边能多 2012 优化提升年 点生活配套，5000左右的均价可以接受，只要房子质量好，环境好。
老城区板块项目客群，以城区改善性换房客户为主，学区房亦占一定比例，有部分保值投资客户；100㎡以上户型多为自住，中小面积
段户型投资客户约占4成左右。河北新区投资客群较少，可忽略不计，早期多为改善性客户，近年刚性需求比例逐步增大，来自三县一 区客户较老城区相对偏多。
城北区 企业普通通员工+公务员——以城北原住民改善性换房客户及三县一区刚需客户为主。 访谈对象：刘先生，从业8年，遂宁城北蓝光香江国际主管 此区域的购房者一类为改善旧房的居住环境；因为家庭成员发生改变而换房；看中楼盘的品牌效应；二类为郊县和外出务工 人员，看重产品的户型和高性价比，环境以及品牌效应。 河东区 公务员+企业中高层管理人员+生意人+一般员工——以主城区改善性换房客户为主，主城及三县一区刚性需求占部分比 例，投资者占少数。 访谈对象：韩先生，从业4年，河东弗莱明戈项目销售主管 一类为老城区因家庭成员增加、财富积累、对生活环境要求提高的改善型客户，占比50%，此类客户注重板块较好的未来 2012 优化提升年 规划以及良好的生态环境、居住的舒适度；另一类为周边区县打算进入主城区生活的首置或首改客户，主要为外出务工人 员，此类客户注重产品实用性以及居住舒适度。
世纪锦江
项目选择原因：本区域近期销售最好
主力客群：老城区改善型客群 次要客群：三县一区改善型购房者 年龄特征：25-45岁
本案 弗莱明戈
职业特征：公务员、生意人
购房原因：家庭人口的增加、财富的积累，对空间及居住 环境的要求提高 购房关注点：看重项目区域商务中心的属性；未来较完善
遂宁大院 欧洲新城 世纪锦江
遂宁大院 欧洲新城 世纪锦江
越的地理位置，楼盘品牌及将来的升值空间
访谈对象：张先生，28岁左右，银行职员，需求80左右两房，准备买房结婚 工作几年攒了点钱，现在公司待遇也还可以，至少比较稳定，想抓紧把房子买了方便结婚，河东区发展不错啊，将来房子也有 升值潜力，我买房预算总价在40-45万比较合适，不然压力太大。不过那里生活还不是很方便，平时下班回来买菜做饭还比较 麻烦，外面吃饭的地方也不多，希望开发商能把生活配套做好，物业管理也很重要，毕竟跟生活息息相关嘛。 访谈对象：吕老板，34岁 ，木业市场老板经商6年，需求90左右小三房，女儿9岁 2012 优化提升年 你说我们这行赚得多吧，收入看起来是还可以，但是其实我们很穷的，因为往往一批货就要压我们50-80 万的款项，所以我们 流动资金对我们来说很重要，因此我不会买总价太高的房子，当然如果哪天发了财就另说了。其实看过蓝光的香江国际的两 房，但是总觉得那边太冷清了，弗莱明戈的三房对我来说又太大。欧洲新城的小三房的户型我很喜欢，实用、环境也好。
两年内意向购房客户：15个
我们访谈了二十余组业内人士及主城区、城东及城北的潜在客户，了 解客户的置业需求及驱动因素！
2012 优化提升年
主城区
公务员+企业中高层管理人员+生意人——以主城区改善性换房客户为主，刚性需求比例逐步增大，来自三县一区客户较老 城区相对偏多。
访谈对象：王强，从业6年，遂宁翰林名苑项目经理
购房客群家庭结构图